Bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư các dự án đầu tư tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

- Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Nông nghiệp của học viên Nguyễn Ngọc Anh 2009 với tiêu đề “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ TRÂM ANH

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI QUẬN HOÀNG MAI

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số : 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Nguyễn Thắng

HÀ NỘI, 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn tốt nghiệp “BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI” là công trình nghiên cứu của bản thân, không sao chép

của ai, với sự hướng dẫn của Tiến sĩ Nguyễn Thắng

Các số liệu phân tích và kết quả trong luận văn là trung thực, số liệu được lấy

từ nguồn đáng tin cậy./

Hà Nội, ngày … tháng 7 năm 2016 TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Trâm Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và làm luận văn Thạc sỹ tại Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học Việt Nam, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tác giả đã được sự giảng dạy và hướng dẫn nhiệt tình của các thầy cô giáo Tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Tiến sĩ Nguyễn Thắng, người đã hướng dẫn tác giả chu đáo, tận tình trong suốt quá trình tác giả học tập, nghiên cứu để tác giả hoàn thành đề tài Tác giả xin chân thành cảm ơn tập thể các thầy cô giáo, cán bộ Học viện Khoa học Xã hội trong suốt khoá học đã trang bị cho tác giả nhiều kiến thức bổ ích cũng như tạo điều kiện thuận lợi để tác giả hoàn thành khoá học cũng như hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã giúp

đỡ cung cấp tài liệu và tư vấn chuyên môn để tác giả có điều kiện hoàn thành đề tài luận văn của mình

Mặc dù đã nỗ lực hết mình trong quá trình học tập và nghiên cứu nhưng luận văn không thể tránh khỏi những thiết sót, khuyết điểm Tác giả kính mong nhận được những góp ý của các thầy cô và đồng nghiệp để luận văn của tác giả được hoàn thiện hơn nữa

Tôi xin chân thành cảm ơn./

Hà Nội, ngày … tháng 7 năm 2016

Học viên

Lê Thị Trâm Anh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ 10

1.1 Khái niệm và đặc điểm của giải phóng mặt bằng 10

1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 14

1.3 Chính sách hiện hành về bồi thường, giải phóng mặt bằng 18

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 31

2.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KTXH của quận Hoàng Mai 31

2.2 Tổng quan về tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai 35

2.3 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại quận Hoàng Mai 40

2.4 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại quận Hoàng Mai 57

2.5 Bài học kinh nghiệm trong công tác GPMB cho quận Hoàng Mai 64

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI QUẬN HOÀNG MAI ĐẾN NĂM 2020 65

3.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng 65

3.2 Nhóm giải pháp về thực thi chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng 68

KẾT LUẬN 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2 1: Diện tích, cơ cấu các loại đất quy hoạch tại Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội tính đến năm 2020 36 Bảng 2 2: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của Quận Hoàng Mai 38

DANH MỤC HÌNHVẼ

Hình 2 1: Cơ cấu diện tích đất tại Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 31 Hình 2 2: Dân số Quận Hoàng Mai, giai đoạn 2004 - 2015 32 Hình 2 3: Sự chuyển dịch cơ cấu diện tích sử dụng đất tại Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 33

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa tại các thành phố lớn của Việt Nam, đặc biệt tại Hà Nội ngày càng tăng nhanh Sự xuất hiện và phát triển ngày càng nhanh và nhiều của các công trình cơ

sở hạ tầng kỹ thuật (HTKT) và các công trình tiện ích khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) đã làm cho diện mạo của cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng ngày càng văn minh, hiện đại

Tuy nhiên, để có thể triển khai các dự án đầu tư phát triển KTXH tại các địa phương, tất yếu phải có quỹ đất sạch (quỹ đất đã được đền bù, giải phóng mặt bằng) đáp ứng được các yêu cầu về mặt bằng thi công xây dựng Chính vì thế, việc thu hồi, bố trí, sắp xếp lại quỹ đất ứng với các nhu cầu trên một cách khoa học, bền vững và lâu dài trở thành một vấn đề quan trọng và cấp thiết

Trong giai đoạn hiện nay, bồi thường giải phóng mặt bằng (BTGPMB) là một yêu cầu khách quan của quá trình đổi mới, góp phần thực hiện quy hoạch (QH),

kế hoạch (KH) sử dụng đất (SDĐ) và là yêu cầu tất yếu cho quá trình đầu tư, phát triển các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng tại các địa phương trên cả nước Bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành một bước không thể thiếu và là điều kiện tiên quyết

để một dự án có thể được triển khai đầu tư xây dựng

Quận Hoàng Mai là một quận của thành phố Hà Nội mới được thành lập Giống như các quận, huyện khác, quận Hoàng Mai cũng không nằm ngoài xu thế phát triển chung về cơ sở hạ tầng của toàn thành phố Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương, trong những năm qua tốc độ đô thị hóa tại địa bàn quận Hoàng Mai cũng tăng rất nhanh Nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư và các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật của quận liên tiếp được triển khai thực hiện Tuy nhiên, cũng giống như hầu hết các quận huyện khác của thành phố

Hà Nội, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án này cũng gặp rất nhiều khó khăn, bất cập Hầu hết các dự án được triển khai đều không đáp ứng yêu cầu về tiến độ giải phóng mặt bằng theo kế hoạch đã đề ra

Đứng trước tình trạng này, UBND thành phố Hà Nội nói chung và UBND quận Hoàng Mai nói riêng cũng đã có nhiều chính sách đặc thù, cải cách thủ tục hành chính và có nhiều biện pháp tích cực để đẩy nhanh công tác BTGPMB Tuy nhiên, do công tác giải phóng mặt bằng (bản chất của nó là thu hồi đất) là công tác ảnh hưởng trực tiếp tới tài sản, sinh kế, sự an cư của các hộ gia đình, cá nhân, do đó

là một công việc vô cùng khó khăn, phức tạp và là khâu khó thực hiện nhất trong tất

cả các bước triển khai thực hiện một dự án đầu tư xây dựng Bên cạnh đó, chi phí cho giải phóng mặt bằng rất lớn, tiến độ phụ thuộc vào các yếu tố khách quan như tốc độ giải ngân chi phí đền bù, quỹ nhà dành cho tái định cư sau thu hồi đất, sự hợp tác của các hộ gia đình bị thu hồi đất, sự phối hợp của chính quyền địa phương, sự hợp tác của các tổ chức, đơn vị có liên quan trực tiếp đến khu vực cần giải phóng mặt bằng cũng như các yếu tố chủ quan như năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu

tư, khả năng triển khai thực hiện của đơn vị trực tiếp tham gia vào công tác đền bù, giải phóng mặt bằng dẫn đến kết quả đạt được trong công tác BT GPMB tại địa bàn quận Hoàng Mai chưa thu được nhiều kết quả tích cực

Xuất phát từ những thực tế nói trên, để đi sâu nghiên cứu đánh giá đúng thực trạng công tác GPMT nhằm đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư tại quận Hoàng Mai, học viên đã

quyết định lựa chọn đề tài “Bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư các

dự án đầu tư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” làm Luận văn thạc sỹ

của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Với nhiệm vụ đặt ra của Luận văn là đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, học viên đã nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu về chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng và những Quyết định của UBND thành phố Hà Nội và UBND quận Hoàng Mai về BT GPMB, cũng như những tài liệu, báo cáo về công tác BT GPMB các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận Hoàng Bên cạnh đó, học viên cũng nghiên cứu một số

tài liệu, công trình nghiên cứu và Luận văn thạc sỹ của các tác giả khác nhau đề cập đến công tác BT GPMB các dự án đầu tư tại các quận, huyện của thành phố Hà Nội

và các tỉnh lân cận Đây là những tài liệu vô cùng hữu ích để học viên khảo cứu trong quá trình thực hiện luận văn Phần tổng dưới đây là một số công trình tiêu biểu liên quan đến nội dung của luận văn:

- Tác giả Nguyễn Chí Mỳ và Hoàng Ngọc Bắc (2007), Công tác tư tưởng giải phóng mặt bằng - kinh nghiệm từ Hà Nội, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội Cuốn sách là công trình nghiên cứu công phu, đúc kết nhiều kinh nghiệm quý trong thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng của Hà Nội Cuốn sách đã nêu bật tầm quan trọng của công tác tư tưởng trong thực hiện giải phóng mặt bằng, từ đó đưa ra một số giải pháp đổi mới công tác tư tưởng, vận động nhân dân trong việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng [11]

- Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Nông nghiệp của học viên Nguyễn Ngọc Anh (2009) với tiêu đề “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội” đã đánh giá việc thực hiện chính sách, những ưu điểm, thuận lợi cũng như khó khăn, tồn tại của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ tái định cư phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Xuyên [18]

- Tác giả Nguyễn Thị Minh Tâm (2010), Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh, Luận Văn Thạc sỹ Nông nghiệp Tác giả đã phân tích chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư đang được áp dụng trong việc thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh Đưa ra thực trạng và một

số giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất phục vụ tiến trình công nghiệp hóa tại địa phương [22]

- Tác giả Vũ Văn Sơn (2013), Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư các dự án đầu tư xây dựng công của thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Kinh tế Trong Luận văn này tác giả đã tổng kết các chính sách pháp luật của nhà nước và thành phố Hà Nội trong thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tái định cư các dự án đầu tư xây dựng công của thành phố Hà Nội hiện nay, đồng thời kiến nghị một số giải pháp trong việc đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng của Thủ đô [36]

- Tác giả Nguyễn Đức Bình nghiên cứu đánh giá việc phân cấp quản lý Nhà nước trong thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh

Bà Rịa, Vũng Tàu: Quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhà nước phân cấp cho chính quyền địa phương thực hiện một số quyền định đoạt, trong đó có quyền thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Với quyền hạn được phân cấp, chính quyền địa phương có nhiều động cơ để thực hiện việc thu hồi đất của người dân trong điều kiện thiếu sự giám sát, hạn chế sự tham gia của người dân, tính minh bạch và trách nhiệm giải trình kém, làm tăng nguy cơ dẫn đến những rủi rotham nhũng, tiêu cực Nguồn tài nguyên khan hiếm của đất nước được

sử dụng chưa hiệu quả, phúc lợi từ đất đai không được phân phối một cách công bằng, không tránh khỏi tình trạng lạm dụng quyền lực nhà nước hay nhân danh vì mục đích chung nhưng thực tế chỉ mang lại lợi ích cho những người có khả năng tác động Phân cấp trao quyền nhưng thiếu kiểm soát dẫn đến lạm quyền, hậu quả đôi khi còn thiệt hại nghiêm trọng hơn là những lợi ích của việc phân cấp mang lại Người nông dân không được bảo đảm quyền làm chủ thật sự trên mảnh đất của mình bởi quyền được thu hồi đất của chính quyền địa phương, điều này phần nào làm suy giảm động lực đầu tư để hiệu quả sử dụng đất đai được tốt hơn Từ đất người nông dân đang sản xuất ổn định, khi UBND tỉnh đồng ý chủ trương, thỏa thuận địa điểm với chủ đầu tư thì xem như phần đất đó sắp bị thu hồi Chẳng bao lâu sau người nông dân phải chấp nhận thay đổi phương tiện sản xuất, sinh sống lâu nay của mình với lý do để phát triển kinh tế, trong khi họ không thể biết được có thể hưởng lợi gì từ việc mất mát của mình để phục vụ theo yêu cầu của nhà nước Quy

trình phân cấp trong thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có những đặc điểm chưa phù hợp điều kiện theo những nguyên tắc trong phân cấp quản lý nhà nước, phân cấp không tương đồng với trách nhiệm giải trình Quyền quyết định thuộc về cấp tỉnh nhưng trách nhiệm giải trình chủ yếu lại ở cấp huyện Cấp xã không đảm bảo năng lực thực thi trong việc xác nhận tính pháp lý, cũng đã có cơ sở cho thấy xã không đảm bảo là cấp có “đầy đủ thông tin nhất để giải quyết vấn đề” “Chính quyền gần dân nhất nên thực hiện các dịch vụ công mang tính dân sinh”, nhưng trong trường hợp này thì chính quyền cấp

cơ sở đang thực hiện nhiệm vụ theo sự phân công của cấp trên lại có tác động ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân [13]

- Tác giả Huỳnh Chí Thành nghiên cứu đánh giá sự thay đổi thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất tại tỉnh Bến Tre: từ kết quả nghiên cứu, đánh giá tác động của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đến sinh kế của người dân tại hai khu công nghiệp An Hiệp và Giao Long, tỉnh Bến Tre, rút ra một số kết luận sau: việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ quá trình đô thị hóa trên địa bàn bắt đầu diễn ra nhanh

từ năm 2005 đặc biệt trong giai đoạn 2009 - 2013 Tình trạng thu hồi dồn dập với diện tích khá lớn, làm ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều hộ dân Đặc biệt số hộ bị thu hồi 100% diện tích đất nông nghiệp chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số hộ bị thu hồi đất Từ thực tiễn tác động của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đến thu nhập, việc làm và điều kiện sống của người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi trên địa bàn cho thấy: xét một cách nghiêm túc, việc thu hồi đất nông nghiệp, tiến hành bồi thường, giải quyết việc làm, đảm bảo thu nhập, điều kiện sống cho người dân thuộc diện mất đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh có nhiều thời điểm chưa tốt như sự thiếu đồng bộ, thiếu rõ ràng, trong các chủ trương, chính sách, còn thiếu sự phối hợp về quy hoạch, kế hoạch với vấn đề đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi, chưa gắn với việc chuyển dịch cơ cấu đất đai với cơ cấu lao động Hầu hết các hộ đều trả lời rằng họ phải tự đi tìm việc làm mới sau khi bị thu hồi đất, chứ không thể dựa vào sự hỗ trợ

của địa phươnghay chủ dự án đầu tư Như vậy, vấn đề lao động và điều kiện sống của người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi trong những năm tới vẫn là vấn đề nóng bỏng Nếu không có giải pháp đồng bộ mang tính khả thi để giải quyết nó thì vấn đề ổn định và phát triển đối với nhân dân tỉnh sẽ hết sức khó khăn Kết quả khảo sát cho thấy nhìn chung là khi mất đất nông nghiệp thì đời sống kinh tế của người dân bị mất đất cũng không ổn định hơn so với trước khi bị thu hồi đất Hầu hết thu nhập của người dân đều giảm so với trước kia, điều này ảnh hưởng lớn đến đời sống cũng như chi tiêu của các hộ Chính sách đền bù tái định cư còn nhiều bất cập, chưa có nhiều chính sách hướng nghiệp cũng như hỗ trợ việc làm Việc thu hồi đất làm kiệt quệ nguồn lực tài chính của người dân, dẫn tới các tác động tiêu cực đến điều kiện sống của người dân như ô nhiễm môi trường, tệ nạn xã hội làm ảnh hưởng tới niềm tin của người dân bị thu hồi đất [7]

Tuy nhiên, trong các đề tài nêu trên, chưa có đề tài nào nghiên cứu, đề xuất các giải pháp về thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hoàng Mai Do đó việc nghiên cứu đề tài này là rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung về cả lý luận và thực tiễn Đề tài không trùng lặp với các công trình đã công

bố mà học viên được biết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Đánh giá thực trạng triển khai, thực hiện công tác BT GPMB các dự án đầu

tư xây dựng tại quận Hoàng Mai, trong đó làm rõ những khó khăn, vướng mắc, tồn tại của công tác này, từ đó đề xuất một số giải pháp để thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

3.2 Tiêu chí đánh giá

Gồm 05 tiêu chí cơ bản: (1) Mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng tiến độ; (2) Mức độ hoàn thành về bố trí tái định cư; (3) Mức độ hoàn thành việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB; (4) Mức độ số lượng dự án hoàn thành

dứt điểm công tác GPMB để triển khai thi công xây dựng; (5) Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB;

Các tiêu chí có mối liên hệ mật thiết với nhau, nếu một trong các tiêu chí thực hiện không tốt sẽ ảnh hưởng tới tình hình thực hiện công tác GPMB

3.3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, giải phóng mặt bằng của Nhà nước theo Luật Đất đai hiện hành

- Thu thập số liệu, tài liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các

dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận Hoàng Mai

- Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, làm rõ những nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng các dự án tại quận Hoàng Mai

- Đề xuất các giải pháp để thúc đẩy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án tại quận Hoàng Mai

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Trên địa bàn quận Hoàng Mai

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2004 (khi thành lập Quận) đến nay

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp luận nghiên cứu đề tài là duy vật biện chứng, duy vật lịch sử: Nội dung của phương pháp duy vật biện chứng là nghiên cứu sự vật, hiện tượng kinh tế, xã hội phải đặt trong mối quan hệ tác động qua lại, gắn kết, biện chứng với nhau Nghiên cứu chính sách trong mối quan hệ tác động qua lại với các ban ngành và giữa các chính sách cũng cần có sự ăn khớp, hỗ trợ khi tác động đến đối tượng là quản lý đất nông nghiệp trên địa bàn quận Hoàng Mai

Phương pháp duy vật lịch sử thể hiện nghiên cứu việc sử dụng đất và các chính sách tác động đến công tác quản lý sử dụng đất nói chung, và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nói riêng phải đặt trong các điều kiện, bối cảnh cụ thể, phải đảm bảo tính lịch sử, hiện thực khách quan

5.2 Các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

Phương pháp so sánh: được áp dụng nhằm phát hiện ra những điểm giống nhau và khác nhau của các nghiên cứu cùng đối tượng là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời xác định những nguyên nhân dẫn đến sự đồng nhất hay khác biệt đó Có thể so sánh bằng các chỉ tiêu tương đối hoặc tuyệt đối, định lượng hoặc định tính theo thời gian và phạm vi nghiên cứu cụ thể

Phương pháp thống kê: bao gồm việc thu thập, xử lư, phân tích, giải thích

và trình bày các dữ liệu tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng quận Hoàng Mai dựa trên nguồn dữ liệu thống kê về kinh tế, xã hội tại phòng Tài nguyên & Môi trường quận Hoàng Mai hoặc các loại báo cáo khác được chính quyền quận xây dựng

Phương pháp phân tích và tổng hợp: được sử dụng để phân tích vấn đề giải phóng mặt bằng – một vấn đề cực kỳ phức tạp và nhạy cảm thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố đơn giản hơn để nghiên cứu và làm sáng rõ vấn đề sau đó tổng hợp, liên kết, thống nhất lại các bộ phận, các yếu tố, các mặt đã được phân tích, vạch ra mối liên hệ giữa chúng nhằm khái quát hóa vấn đề giải phóng mặt bằng tại quận Hoàng mai – là đối tượng nghiên cứu chính của luận văn Phương pháp nghiên cứu này được sử dụng xuyên suốt cả quá trình thực hiện luận văn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn đánh giá, phân tích thực trạng triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng tại quận Hoàng Mai, từ đó xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công tác này, đồng thời đề xuất một số giải pháp để góp phần:

- Thúc đẩy tiến độ BT GPMB các dự án tại quận Hoàng Mai

- Làm tăng tính hiệu lực, hiệu quả của việc thực thi chính sách của Nhà nước, của UBND thành phố Hà Nội nói chung và UBND quận Hoàng Mai nói riêng trong công tác BT GPMB

- Đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan đến công tác BT GPMB, đặc biệt là các tổ chức, đơn vị, cá nhân bị thu hồi đất, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả, hiệu lực và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài các phần mở đầu, lời cảm ơn, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1 Tổng quan về bồi thường, giải phóng mặt bằng

Chương 2 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Chương 3 Một số giải pháp thúc đẩy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư tại quận Hoàng Mai đến năm 2020

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ 1.1 Khái niệm và đặc điểm của giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của giải phóng mặt bằng

Từ điển tiếng Việt không có khái niệm về “giải phóng mặt bằng”, theo tác giả, để có thể hiểu nghĩa cụm từ “giải phóng mặt bằng” phải hiểu gián tiếp thông qua nghĩa của hai khái niệm “giải phóng” và “mặt bằng” Theo đó, “giải phóng” trong hoàn cảnh này được hiểu là “làm thoát khỏi tình trạng bị vướng mắc, cản trở, thu dọn vật liệu rơi vãi” và “mặt bằng” là “hình chiếu phần còn lại của ngôi nhà lên mặt phẳng hình chiếu bằng sau khi đã tưởng tượng cắt bỏ đi phần trên (phần mái) bằng một mặt phẳng cắt song song với mặt phẳng hình chiếu bằng” Từ những khái niệm trên, có thể hiểu “giải phóng mặt bằng” là việc thu dọn tất cả vướng mắc, cản trở để có một bề mặt trên đất trống hoàn toàn Trên thực tế, khái niệm “giải phóng mặt bằng” được dùng phổ biến trong pháp luật về đất đai khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất vì các mục đích quy định theo luật [9], tuy nhiên Luật Đất đai năm

2013 không có quy định thế nào là “giải phóng mặt bằng” trong phần giải thích từ ngữ mặc dù có sử dụng cụm từ này nhiều lần trong luật Do đó, cho đến nay các bên vẫn hiểu như cách tác giả giải thích như ở trên hoặc hiểu tương tự tại nhiều nghiên cứu ở Việt Nam, các tác giả đều thống nhất rằng “giải phóng mặt bằng” hay “giải tỏa mặt bằng” là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới

Ngoài ra, Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thể hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Thu hồi đất thể hiện dưới hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Thu hồi đất cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, để

thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai Thu hồi đất, xét về mặt hình thức, là văn bản hành chính; xét về nội dung, là việc

sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử dụng đất đã được giao cho cá nhân,

tổ chức để nhằm phục vụ lợi ích của Nhà nước và xã hội Việc thu hồi đất để phát triển mở rộng đô thị, phát triển nền kinh tế công nghiệp hoá, hiện đại hoá là một việc làm rất cần thiết

1.1.2 Khái niệm về bồi thường

Theo từ điển Việt Nam thì “bồi thường” là từ ghép của “bồi” nghĩa là “đền”

và “thường” nghĩa là “đền lại”, tức là “đền bù những tổn hại đã gây cho người khác” Trong luận văn này, “bồi thường” thực chất là cách viết ngắn của “bồi thường về đất”, mà theo quy định tại Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì

“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.” Cách hiểu này có sự khác biệt nhất định với cách hiểu thông thường là “đền bù tổn hại” còn theo luật thì là “trả lại giá trị quyền

sử dụng đất”

Một số tác giả nghiên cứu trước đây thì cho rằng “bồi thường” là “việc hoàn trả lại toàn bộ giá trị tài sản bị thiệt hại cho chủ sở hữu phần tài sản đó” [18], “là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác gây ra” [22]

Để thống nhất với cách hiểu trong Luật Đất đai năm 2013, tác giả cho rằng khái niệm “bồi thường, giải phóng mặt bằng” là nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà nước phân cấp từ trung ương xuống địa phương trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất trong đó công tác này trọng tâm là việc thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nói riêng và kinh tế xã hội cả nước nói chung, trong đó cơ quan quản

lý nhà nước thông qua các biện pháp hành chính để thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, thực hiện chế độ chính sách cho người sử dụng đất có đất nằm trong vùng được quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tổ chức thực hiện cưỡng chế theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực thi quyền lực của Nhà nước trên

cơ sở các chính sách phát triển kinh tế xã hội chung, tổ chức hòa giải, giải quyết khiếu kiện, khiếu nại của người sử dụng đất có đất nằm trong khu vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, cũng như thực hiện các công tác tái định cư, đảm bảo an sinh,

xã hội Đây là nội dung chính của nghiên cứu, đối với các mảng công tác như tổ chức tính toán giá trị đất, các công tác tác dụng trực tiếp lên đất, trả lại hiện trạng đất, cải tạo đất cũng thuộc công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng tác giả không đề cập đến trong luận văn này

1.1.3 Một số đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Công tác GPMB luôn là một trong những nhiệm vụ trong tâm, khó khăn, phức tạp và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các hộ dân Vì vậy, cần có sự sự nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng là vấn đề nhạy cảm trong xã hội, chịu sự tác động của nhiều yếu tố đan xen với nhau, có ảnh hưởng đến mục tiêu của phát triển bền vững.Chính vì vậy, công tác BT GPMB có những đặc điểm sau:

1.1.3.2 Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống KTXH đối với người dân Chẳng hạn như, tại khu vực nông thôn, hoạt động chủ yếu là hoạt động nông nghiệp trong đó đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất thì việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ dẫn tới việc người dân không còn tư liệu sản xuất phải chuyển sang các ngành, nghề, lĩnh vực khác, điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân Tại khu vực thành thị, đất đai chủ yếu là đất ở vừa là

tài sản có giá trị lớn, vừa gắn liền với sinh hoạt hàng ngày của người dân thì việc tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ dẫn tới hệ quả là người dân sẽ không còn nơi sinh sống, dẫn tới việc phải chuẩn bị sẵn sàng quỹ đất mới cho công tác tái định

cư hoặc đào tạo nghề trong trường hợp việc bồi thường, giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng đến hoạt động mưu sinh của người dân tại nơi bị giải phóng mặt bằng

Có thể nói đặc điểm 1 và đặc điểm 2 là hai đặc điểm được các nghiên cứu trước đây thừa nhận rộng rãi nhất Theo tác giả thì một đặc điểm quan trọng nữa đó

là tính lợi ích Đặc điểm này xuất phát từ mâu thuẫn phát sinh trong quá trình trước, trong và sau khi BT GPMB Một số tác giả trong quá trình phân tích cũng đề cập đến đặc điểm này, tuy nhiên chưa hệ thống lại thành một đặc điểm cụ thể Tác giả cho rằng đây là một đặc điểm quan trọng mà nghiên cứu cần giải quyết

1.1.3.3 Tính lợi ích

Từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 2013 đều quy định quyền sở hữu đất đai ở nước ta thuộc về toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, còn quyền sử dụng đất đai thuộc về người chủ sử dụng đất cụ thể theo quy định của luật Nhà nước thực hiện các quyền liên quan đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất từ những người trực tiếp sử dụng đất Nhằm tăng cường việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước xây dựng hành lang pháp lý

để đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của Nhà nước Và trước đây tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định [27] “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính đất đai”, thì nay Luật Đất đai năm 2013 [28] quy định: “Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng.”

Như vậy, có thể khẳng định một đặc điểm nữa của quá trình BT GPMB là tính lợi ích, lợi ích này là lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư, và người dân có mối quan hệ chặt chẽ không thể tách rời và phải đảm bảo được tính hài hòa về lợi ích

giữa các bên khi tiến hành BT GPMB là đặc điểm rất quan trọng sẽ được đề cập khi phân tích tại chương 2 và chương 3 của luận văn

1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp của 15 nội dung công việc có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ, bổ sung cho nhau trong công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất:

“1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó;

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất;

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

8 Thống kê, kiểm kê đất đai;

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản

lý và sử dụng đất đai;

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.”

Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu của luận văn, tác giả chỉ tập trung vào phân tích một phần của nội dung quản lý nhà nước về “quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất” (nội dung thứ 6) là “quản lý việc bồi thường, giải phóng mặt bằng” và chỉ nghiên cứu giới hạn trong thẩm quyền và trách nhiệm của chính quyền cấp Quận/Huyện Sau đây, tác giả lần lượt phân tích mối liên hệ giữa việc “bồi thường, giải phóng mặt bằng” đối với một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai và vai trò của nó đối với sự phát triển kinh tế - xã hội trong sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta để nêu bật sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

phát triển KTXH, công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước

Nhiều tác giả cho rằng “tất yếu khách quan của sự tồn tại là phát triển, phát triển KTXH đóng vai trò hết sức quan trọng” [18] Để thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế đất nước, quốc gia phải phát triển các dự án HTKT để phát triển đô thị, phát triển sản xuất mà đất đai là nguồn lực quan trọng đóng vai trò đầu vào cho mọi sự phát triển Vì vậy, để thực hiện mục tiêu phát triển nói chung, cụ thể hóa theo quy định của pháp luật nói riêng, Nhà nước tiến hành quy hoạch, thu hồi đất để phục vụ các mục tiêu này nhưng đồng thời phải BT GPMB nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến việc sử dụng đất trước, trong và sau khi thu hồi Ở nước

ta, trước yêu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng nhằm đáp ứng việc xây dựng các khu đô thị và khu công nghiệp theo quy hoạch Việc đảm bảo tiến độ thực hiện công tác BT GPMB được xem là một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp [18] Tác giả Nguyễn Thị Minh Tâm [22] cho rằng “Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong

cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia” và “vấn đề BT GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nếu không

được xử lý tốt sẽ trở thành lực cản đầu tiên mà các nhà hoạch định chiến lược phải vượt qua” Có thể khẳng định, BT GPMB là yêu cầu khách quan luôn đi đôi với quá trình phát triển KTXH, công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước

1.2.2 Bồi thường, giải phóng mặt bằng đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và của Nhà nước

Đặc điểm nổi bật của công tác BT GPMB là nhằm đảm bảo hài hòa tính lợi ích của người sử dụng đất và của nhà nước Đây là vấn đề mang tính trung tâm cần được các nhà quản lý, nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư giải quyết để đáp ứng được tiến độ BT GPMB, ổn định xã hội và phát triển bền vững Thông thường, người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi một khoản bồi thường “càng nhiều, càng tốt” cho diện tích đất và tài sản gắn liền với đất của mình Đây là tâm lý hết sức khách quan

vì sau khi thu hồi đất người bị thu hồi đất phải di chuyển đi nơi khác, ảnh hưởng đến cuộc sống hiện tại do đó phát sinh những chi phí, những rủi ro lớn trong quá trình này Người sử dụng đất (chủ đầu tư của các dự án) sau khi đất đã thu hồi thì có mong muốn tối thiểu hóa chi phí BT GPMB để tiết kiệm chi phí, đảm bảo mức lợi nhuận mong muốn khi đầu tư là quy luật của hoạt động kinh doanh thông thường Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quản lý việc sử dụng đất có trách nhiệm phải hài hòa lợi ích của người bị thu hồi đất và người sử dụng đất sau khi đất được thu hồi

để đảm bảo thực hiện nhiệm vụ quản lý trong lĩnh vực đất đai và để đảm bảo các mục tiêu phát triển KTXH, công nghiệp hóa - hiện đại hóa được nêu ở trên và đảm bảo giải quyết các mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình BT GPMB

1.2.3 Bồi thường, giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả

Công tác BT GPMB và công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đều là những nội dung quản lư nhà nước về đất đai, là công cụ quản lý của Nhà nước để thực hiện vai trò quản lý trong lĩnh vực đất đai, nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển KTXH, công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước theo từng thời kỳ phát triển

cụ thể Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nhằm hoạch định các chương

trình, dự án phát triển KTXH Là tiền đề để thực hiện chuỗi công tác thu hồi đất, BT GPMB, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng thời kỳ với nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả hơn Trong quá trình này, có thể thấy công tác thu hồi đất và công tác giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất đơn thuần là các công tác hành chính do các

cơ quan của Nhà nước chủ động thực hiện Để đảm bảo mục tiêu này thì công tác

BT GPMB là công việc phát sinh trên thực tế, nơi giải quyết trực tiếp các mâu thuẫn phát sinh Theo đó, tiến độ BT GPMB hay cụ thể hơn là tiến độ giải quyết các mâu thuẫn phát sinh sẽ có tác động vào việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả, ngược lại việc không đảm bảo tiến độ BT GPMB sẽ dẫn tới ảnh hưởng tới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mà hậu quả là ảnh hưởng tới việc bàn giao đất để xây dựng các công trình phát triển KTXH

1.2.4 Bồi thường, giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở

Các dự án phát triển KTXH liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản Mà nguyên tắc chung để các dự án này đảm bảo việc triển khai là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), muốn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Nhà nước phải giao, cho thuê đất cho người sử dụng đất đã hoàn thành xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hiểu theo thị trường là được giao, cho thuê “đất sạch” Quy định như vậy là phù hợp vì đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư, người sử dụng đất khi bỏ ra một số tiền lớn để đầu tư lên đất nhằm phát triển các mục tiêu KTXH Luật cũng quy định theo hướng mở việc nhà đầu tư tham gia vào việc thúc đẩy quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để thúc đẩy quá trình này, nhanh chóng có “đất sạch”

để triển khai dự án Có thể thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện các dự án phát triển KTXH liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng

và phát triển nhà ở

1.3 Chính sách hiện hành về bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.3.1 Những chính sách chung của Nhà nước

Đối với công tác quản lý bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

Tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB (Điều 69 Luật Đất đai năm 2013) có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã, phường, nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư tại Trụ sở UBND cấp xã, phường, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, phương, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, phường, đại diện những người có đất thu hồi

Tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng có ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư, phối hợp với UBND cấp xã, phương, nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư, hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư trước khi trình UBND Quận, huyện quyết định thu hồi đất

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư được thực hiện tuần tự như sau:

UBND cấp Quận, huyện quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư trong cùng một ngày Tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã, phương, phổ biến

và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư tại Trụ sở UBND cấp xã, phường và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân

cư nơi có đất thu hồi, gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ & tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ và bố trí nhà hoặc

đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, thời gian

bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư đã được phê duyệt Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB thì UBND cấp xã, phương, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB tổ chức vận động, tuyên truyền, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB thì Chủ tịch UBND cấp Quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định (Điều 70 Luật Đất đai năm 2013) Tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Điều 84 Luật Đất đai năm 2013), UBND cấp Quận, huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất thu hồi là đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ & tái định cư Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm, UBND cấp Quận, huyện phải tổ chức lấy ý kiến và có trách nhiệm tiếp thu, giải trình ý kiến của người có đất thu hồi Đồng thời, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định

cư trước khi thu hồi đất

1.3.2 Những chính sách của thành phố Hà Nội

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND ngày 26/11/2003, căn cứ Luật Đất đai năm 2013, căn cứ các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

xét đề nghị của Liên ngành gồm Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục Thuế Hà Nội tại Tờ trình số 529/TTrLN-BCĐ.TNMT.TC.XD.CT ngày 18/6/2014 và Báo cáo thẩm định số 1566/VBPQ-STP ngày 19/6/2014 của Sở Tư pháp, UBND thành phố

Hà Nội đã ra Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND phố Hà Nội do Luật Đất đai năm 2013

và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó Ủy ban nhân dân thành phố ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện phê duyệt phương án bồi thường cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với các trường hợp UBND thành phố ban hành quyết định thu hồi đất Trong thời gian thành phố kiện toàn, sắp xếp lại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội là: Trung tâm Phát triển quỹ đất, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện, chủ đầu tư dự án Và quy định chi tiết một số vấn đề về bồi thường về đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau [34]:

- Nguyên tắc bồi thường về đất khi thành phố thu hồi đất là người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND thành phố quyết định Trường hợp có điều kiện

về quỹ đất thì được xem xét để bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi

- Xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ về đất: Sau khi thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án, UBND cấp quận, huyện (nơi có đất thu hồi) có trách nhiệm tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường Trường hợp giá đất điều tra, khảo sát có thay đổi so với giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND thành phố ban hành thì đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng Sở Tài chính và các đơn vị liên quan xem xét, trình UBND Thành phố quyết định Trường hợp giá đất điều tra,

khảo sát phù hợp với bảng giá đất do UBND thành phố ban hành thì áp dụng theo bảng giá đất

- Bồi thường khi thành phố thu hồi đất ở:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam có đủ điều kiện được bồi thường mà không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi, thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, trong các trường hợp sau: a) Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị thu hồi toàn bộ đất ở, b) Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị thu hồi trên 10m2 đất ở và diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở (đối với khu vực các huyện, thị xã: nhỏ hơn 30m2, đối với khu vực các quận: là diện tích không đủ điều kiện mặt bằng xây dựng công trình quy định tại Quyết định số 15/2011/QĐ-UBND ngày 06/5/2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố

Hà Nội)

Trường hợp nếu ở khu vực các huyện, thị xã, thì hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chủ yếu được bồi thường bằng đất Diện tích đất ở được bồi thường bằng diện tích đất ở bị thu hồi nhưng không thấp hơn suất tái định

cư tối thiểu và không vượt quá hạn mức giao đất ở mới tối đa tại địa phương

Trường hợp nếu ở khu vực các quận, thì hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chủ yếu được bồi thường bằng nhà ở (căn hộ chung cư) Diện tích nhà ở được bồi thường không cao hơn 02 lần diện tích đất ở bị thu hồi nhưng tối đa không vượt quá 180m2

sàn xây dựng

Giá trị nhà ở, đất ở nơi thu hồi, giá trị nhà ở, đất ở bồi thường được xác định

cụ thể và tính toán trên phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Đối với trường hợp bồi thường bằng đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau: trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư được nhận phần chênh lệch đó, trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư

phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định

số 47/2014/NĐ-CP.Khoản chênh lệch người bị thu hồi đất được nhận hoặc phải nộp được xác định tại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Người được bồi thường bằng nhà ở, đất ở nếu có nguyện vọng thì được bồi thường bằng tiền và hỗ trợ tiền tự lo tái định cư theo quy định:

- Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công với Cách mạng khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng tiền theo giá bồi thường đất phi nông nghiệp do UBND Thành phố quyết định

- Bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đồng quyền sử dụng đất tự thỏa thuận, phân chia tiền bồi thường về đất, trường hợp không tự thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định của pháp luật

- Bồi thường chi phí hợp lý đầu tư vào đất còn lại

Các trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 mà không có

hồ sơ, chứng từ chứng minh các khoản chi phí đã đầu tư vào đất còn lại (trừ trường hợp thu hồi đất công ích) thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo mức sau: a) Đối với đất nông nghiệp: 50.000 đồng/m2 đối với đất trồng lúa nước; 35.000 đồng/m2

đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản

và 25.000 đồng/m2 đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất.Mức bồi thường tối đa không vượt quá 250.000.000 đồng/chủ sử dụng đất, b) Đối với đất phi nông nghiệp (được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 1, Điều 76 Luật đất đai): 35.000 đồng/m2

- Ngoài ra, thành phố Hà Nội còn quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ về tài sản như quy định đơn giá xây dựng mới đối với nhà, công trình, bồi thường đối với nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp, bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa,

nâng cấp nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước,

hỗ trợ nhà, công trình xây dựng không hợp pháp, bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường đối với công trình HTKT, HTXH đang sử dụng gắn liền với đất, bồi thường di chuyển mồ mả, bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi, bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đối với trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ, và các chính sách hỗ trợ khác như hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất khi thành phố thu hồi đất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề

và tìm kiếm việc làm khi thành phố thu hồi đất và hỗ trợ khác qua đó cụ thể hóa các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ để thống nhất quản lý trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội

- Về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường như sau:

Thành phần Hội đồng bồi thường gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp quận/huyện là Chủ tịch Hội đồng, Lãnh đạo Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp quận/huyện làm Phó Chủ tịch Thường trực của Hội đồng, Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường - Phó Chủ tịch Hội đồng, Lãnh đạo Phòng Tài chính - Kế hoạch - ủy viên, Lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị - ủy viên, Lãnh đạo Phòng Kinh tế

- ủy viên, Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thu hồi đất - ủy viên, Đại diện lãnh đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng - ủy viên, Đại diện những người có đất thuộc phạm vi thu hồi (từ 01 đến 02 người) do Mặt trận tổ quốc cấp xã nơi thu hồi đất giới thiệu được mời tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đại diện những người có đất thuộc phạm vi thu hồi có trách nhiệm phản ánh nguyện vọng của những người có đất thuộc phạm vi thu hồi Hội đồng bồi thường cấp quận/huyện làm việc theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số và theo quy định của pháp luật, trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng

Thành phần Tổ công tác gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Tổ trưởng, Cán bộ Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện là Tổ

phó, Cán bộ địa chính cấp xã - tổ viên, Cán bộ quản lý đô thị cấp xã - tổ viên, Tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn nơi có đất thuộc phạm vi dự án - tổ viên, Đại diện Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án - tổ viên, Đại diện Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng - tổ viên

Sau khi có Thông báo thu hồi đất của UBND cấp quận/huyện, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm làm thủ tục, trình UBND cấp quận/huyện nơi có đất thu hồi thành lập Hội đồng bồi thường và Tổ công tác gồm các thành phần quy định như trên

Sau khi có quyết định thành lập Hội đồng bồi thường của dự án, căn cứ kế hoạch thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng chủ trì phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và UBND cấp xã (nơi thu hồi đất) phối hợp lập kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng, báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trình UBND cấp quận/huyện phê duyệt Đồng thời, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập dự toán chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trình

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Việc phân bổ và sử dụng chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của từng dự án thực hiện theo quy định hiện hành của UBND Thành phố

Sau đó, hội đồng bồi thường tiến hành họp dân và tổ chức điều tra hiện trạng, xác nhận nhân hộ khẩu, nguồn gốc đất và xác nhận nội dung điều tra, lập và niêm yết lấy ý kiến về dự thảo, hoàn chỉnh phương án bồi thường, hoàn chỉnh thẩm định

và phê duyệt phương án bồi thường, công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, chi trả tiền và bàn giao mặt bằng

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Thời gian gần đây, một số nhà nghiên cứu đã thực hiện các công trình nghiên cứu định lượng về công tác BT GPMB, đáng chú ý trong số đó là: tác giả Nguyễn Minh Tuấn nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng thu nhập của người dân bị thu hồi đất sống ở khu công nghiệp Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai [17], tác giả Hoàng Thị Hồng Nhung nghiên cứu điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình

đô thị hóa - Những bài học từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Đà Nẵng [5], tác giả Nguyễn Đức Bình nghiên cứu đánh giá việc phân cấp quản lý Nhà nước trong thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Bà Rịa, Vũng Tàu [13], tác giả Nguyễn Minh Diệp Thảo nghiên cứu đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ [16], tác giả Huỳnh Chí Thành nghiên cứu đánh giá sự thay đổi thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất tại tỉnh Bến Tre [7], tác giả Trương Thị Hồng Giang nghiên cứu sinh kế của cộng đồng dân cư bị thu hồi đất xây dựng công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh [32], tác giả Nguyễn Thị Gái Liên nghiên cứu sinh kế của hộ nông dân sau thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng khu công nghiệp tại xã Bàu Đồn, huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh [20] Các hướng nghiên cứu này nhìn chung đã tiếp cận theo cách đánh giá sự tác động của chính sách BT GPMB ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân, cụ thể là ảnh hưởng đến thu nhập của người dân, hộ dân Đây là hướng nghiên cứu phù hợp với xu hướng nghiên cứu hiện nay trên thế giới

và có giá trị thực tiễn tại nước ta Tuy nhiên, nhìn chung là đối tượng nghiên cứu của các tác giả có sự khác biệt từ cấp xã, cấp quận/huyện đến cấp tỉnh và người được nghiên cứu là người dân hoặc đại diện hộ dân Do đó, tác giả cho rằng việc so sánh sự đúng đắn của các kết quả nghiên cứu nhằm chỉ ra những vấn đề vừa có tính

lý luận, vừa có tính thực tiễn nhìn chung là còn có sự chênh lệch, khác biệt giữa kết quả nghiên cứu ở các địa phương, đòi hỏi phải có nghiên cứu lặp để đảm bảo tính khách quan của kết quả nghiên cứu Một hạn chế của hướng nghiên cứu định lượng

là do khảo sát theo mẫu và kết quả là tìm kiếm mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc như các nghiên cứu nêu trên nên phạm vi nghiên cứu thường hẹp như trong trường hợp này là tập trung vào nội dung công tác quản lý nhà nước khi thu hồi đất Và do đặc điểm của nghiên cứu định lượng, nên các tác giả ít chú ý tới phân tích thực trạng và nội dung công tác quản lý nhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013, số liệu sử dụng chủ yếu là từ phỏng vấn người dân, ít sử dụng các báo cáo của cơ quan quản lý nhà

nước về BT GPMB tại địa phương, do đó theo tác giả là chưa phản ánh được một cách toàn diện về vấn đề nghiên cứu đặt ra

Đối với hướng nghiên cứu của tác giả, việc nghiên cứu theo hướng định tính không sử dụng phiếu điều tra theo hướng định lượng là phù hợp với nội dung nghiên cứu của tác giả, đồng thời phù hợp với lý luận của phương pháp duy vật lịch

sử dựa trên thực tiễn, từ vấn đề mà thực tiễn phản ánh từ đó xây dựng lý luận, lý luận phải gắn liền với thực tiễn Việc nghiên cứu định tính trên cơ sở sử dụng chủ yếu các tài liệu của các cơ quan quản lý nhà nước mặc dù cũng có những hạn chế, tuy nhiên đây là những nguồn tài liệu được công bố nên đảm bảo tính khách quan trong nghiên cứu khoa học, nhất là nghiên cứu ở các cấp quận/huyện như trong luận văn này của tác giả Hướng nghiên cứu này cũng được một số tác giả từng thực hiện trước đây khi nghiên cứu về BT GPMB ở nước ta [7], [22] Tác giả tổng hợp, hệ thống lại các nhân tố ảnh hưởng tới việc bồi thường, giải phóng mặt bằng ở nước ta nhìn chung được nhiều tác giả cùng đề cập

1.4.1 Sự không đồng thời, đồng bộ của Chính sách bồi thường

Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế [22] Chẳng hạn như, một chính sách mới ra đời với ý muốn làm lợi cho người dân nhưng có khi lại đặt ra những vấn đề vô cùng nan giải cho cơ sở khi áp dụng vào thực tế luôn thay đổi như sau khi Luật Đất đai năm 2003

có hiệu lực ngày 01/7/2004, riêng trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Chính phủ đã liên tục ban hành, sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2005/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó, việc quy định giá đất để tính bồi thường cho người

bị thu hồi trong một thời gian phải thay đổi liên tục trong khi các dự án, công trình khi đã có quyết định thu hồi nhưng sau nhiều năm vẫn không thể thực hiện do các chính sách bồi thường của chính quyền địa phương cũng luôn phải thay đổi đã gây

ra cho người dân tâm lý hoang mang và không trả đất để chờ được bồi thường theo giá mới cao hơn giá hiện hành, nhất là việc bồi thường đối với đất nông nghiệp thì người nông dân thường chịu thiệt thòi, còn người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi Đơn cử như theo Quyết định 108/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định thì mức bồi thường cho đất nông nghiệp, vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông khi có đủ điều kiện mới được bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 Đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 15/10/1993 mới được bồi thường theo giá đất ở và chỉ được hỗ trợ bằng 40% giá đất ở trong cùng thửa đất

có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở không có giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

1.4.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở

Đất đai là hữu hạn, do đó để đảm bảo sự tồn tại và phát triển lâu dài và bền vững, con người phải khai thác, sử dụng hiệu quả đất đai Vì lẽ đó, nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu cần có biện pháp quản lý đất đai thông qua quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất để sử dụng đất Thông qua việc xét lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các phương án BT GPMB hợp lý sẽ mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất Điều này thể hiện ở hai khía cạnh sau:

- Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thông tin tác động đến thị trường bất động sản

Có thể nói, công tác BT GPMB và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự liên quan chặt chẽ, tác động lẫn nhau Trong trường hợp chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, thiếu tính khả thi thì ảnh hưởng xấu tới công tác BT GPMB làm chậm tiến độ dự án

1.4.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này dẫn đến khó khăn cho công tác BT GPMB Bên cạnh đó, việc lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính toán bồi thýờng cho các chủ sử dụng đất[22] Hệ thống hồ sơ địa chính

và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết đến công tác BT GPMB và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường Có thể nói, làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác

BT GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ đẩy nhanh hơn [7]

1.4.4 Công tác định giá đất

Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất phù hợp với thuộc tính kinh tế và từ thuộc tính tự nhiên của đất, tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, một nguyên tắc định giá đất là phải sát với thị trường, hay hiểu là giá thị trường Tuy nhiên, việc xác định giá thị trường là một khái niệm rất

mơ hồ do đặc tính tâm lý muốn “né thuế” nên các giao dịch của người dân thường

có giá thấp hoặc bằng mức giá trong bảng giá đất tại địa phương quy định, lấy giá này làm cơ sở xác định mức thuế phải nộp, ngay cả đối với các giao dịch giữa các doanh nghiệp có cơ sở khá minh bạch căn cứ vào hợp đồng, hóa đơn chứng từ để xác định chi phí thì cũng tồn tại các chi phí “ngoài” không được công bố làm cho giá đất luôn có xu hướng cao hơn giá trị thực tế ghi chép Tâm lý này tồn tại dẫn tới việc xác định giá đất luôn có xu hướng cao hơn, năm sau cao hơn năm trước Trong khi cũng tồn tại một thực trạng là bong bóng thị trường bất động sản, dẫn tới giá trị tăng ảo gấp nhiều lần so với giá trị thực tế giao dịch có khi còn thấp hơn mức giá

quy định trong bảng giá đất của địa phương, lúc này giá giao dịch thể hiện giá thị trường nhưng lại không được áp dụng là giá để xem xét khi xác định nghĩa vụ đối với nhà nước phát sinh trong các trường hợp giao, cho thuê đất (sau khi BT GPMB) Ngoài ra, mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng đất khác nhau dẫn tới cách định giá đất khác nhau, ví dụ như một mảnh đất nông nghiệp sẽ được định giá thấp, tuy nhiên chỉ cần có thủ tục hành chính chuyển từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì giá trị của mảnh đất ấy sẽ tăng gấp nhiều lần, chính điều này làm phát sinh mâu thuẫn lợi ích trong quá trình định giá đất để BT GPMB, dẫn tới một khoản lợi ích mà người sử dụng đất cũ cảm thấy mất mát khi mà họ chỉ nhận được sự bồi thường theo mức định giá đất nông nghiệp thấp từ đó dẫn tới tình trạng đơn thư, khiếu kiện

1.4.5 Công tác tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

Công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương có nơi còn yếu kém, có lúc không chặt chẽ, còn tồn tại nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và

sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài không giải quyết được, và sự thay đổi luật và các văn bản hướng dẫn nhiều khi còn chồng chéo, thiếu thống nhất [18].Công tác

BT GPMB thường được thực hiện triển khai nhanh chóng, nhưng trong quá trình thực hiện với khối lượng công việc nhiều, trình độ chuyên môn, trình độ nhận thức của cán bộ có nơi, có trường hợp cụ thể khi thực hiện còn có sự thiếu xót, có sự yếu kém Mặc dù, các sự việc phát sinh chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng khối lượng công việc, trong các nội dung quản lý nhà nước về sử dụng đất rất nhiều và phức tạp Có thể thấy, việc tổ chức đội ngũ và thường xuyên tập huấn, nâng cao nhận thức, trình

độ lý luận, chuyên môn nghiệp vụ sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ và kết quả của công tác BT GPMB

1.4.6 Ý thức chấp hành của người dân

Nhìn chung, người dân rất có ý thức chấp hành các chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước nói chung và chính sách BT GPMB nói riêng Tuy nhiên, trình độ của người dân còn hạn chế, chưa đồng đều, và không am hiểu hết các quy định và trình độ tiếp cận kiến thức pháp luật còn thấp Người dân chỉ

tiếp cận chính sách pháp luật khi có nhu cầu phát sinh liên quan và đa số là do làm theo hướng dẫn của công chức địa chính xã/ phường Do đặc tính lợi ích của việc

BT GPMB, khi phát sinh lợi ích thì người dân dễ bị “xúi giục” và cán bộ “tư tưởng không vững vàng” dễ “phát sinh tiêu cực” Vì thế, nếu công tác BT GPMB được tiến hành công khai, minh bạch, rõ ràng thì tiến độ của triển khai công tác GPMB sẽ được đẩy nhanh do ý thức chấp hành của người dân là tốt Tuy nhiên, nếu công tác

BT GPMB không rõ ràng, lợi dụng chính sách để trục lợi thì sẽ bị trì trệ do ý thức đấu tranh của người dân chống lại các biểu hiện tiêu cực, tham nhũng là rất cao, dẫn tới đơn thư, khiếu nại và khiếu kiện kéo dài

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI QUẬN HOÀNG MAI,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KTXH của quận Hoàng Mai

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Quận Hoàng Mai có 4.104,10 ha diện tích tự nhiên và 14 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường Hoàng Liệt (485,05 ha), phường Yên Sở (725,17 ha), phường Vĩnh Hưng (179,65 ha), phường Định Công (270 ha), phường Đại Kim (273,2 ha), phường Thịnh Liệt (294,3 ha), phường Thanh Trì (333,8 ha), phường Lĩnh Nam (560,2 ha), phường Trần Phú (395,8 ha), phường Mai Động (19,2 ha), Tương Mai (18,5 ha), Tân Mai (12,47 ha), Giáp Bát (10,015 ha), Hoàng Văn Thụ (21,12 ha) Quận Hoàng Mai nằm ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội, phía Bắc giáp quận Hai Bà Trưng, phía Đông giáp huyện Gia Lâm, phía Nam giáp với huyện Thanh Trì, phía Tây giáp với quận Thanh Xuân [1]

Hình 2 1: Cơ cấu diện tích đất tại Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Nguồn: Phòng Tài Nguyên & Môi trường Quận Hoàng Mai

Qua hình 2.1, ta thấy diện tích đất các phường tại quận Hoàng Mai phân bổ tương đối đều, trong đó phường Yên Sở có diện tích đất tự nhiên lớn nhất (chiếm 19% tổng diện tích đất tự nhiên của Quận Hoàng Mai), tiếp theo là phường Lĩnh Nam (chiếm 14%), nhóm các phường Mai Động, Tương Mai, Tân Mai, Giáp Bát, Hoàng Văn Thụ có diện tích đất tự nhiên thấp nhất (chiếm 2%), còn diện tích đất tự nhiên mỗi phường còn lại chiếm trong khoảng 9 - 12%

Các nghiên cứu về đất tại quận Hoàng Mai cho thấy chất lượng đất có hàm lượng đất sét cao, dung trọng lớn nên không phù hợp với hoạt động nông nghiệp, do

đó không mang lại hiệu quả cao khi sản xuất nông nghiệp [8] Trước yêu cầu sử dụng đất hiệu quả và nâng cao đời sống người dân tại địa phương, quận Hoàng Mai được quy hoạch và phát triển theo hướng đô thị hóa, chuyển dần diện tích đất có mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp Trong giai đoạn 2004 -

2015, dân số tại quận Hoàng Mai có sự biến động mạnh, số dân năm 2015 thống kê tăng hơn gấp đôi số dân khi mới thành lập Quận, đạt gần 390.000 người

Hình 2 2: Dân số Quận Hoàng Mai, giai đoạn 2004 - 2015

Nguồn: Chi cục Thống kê quận Hoàng Mai

Phân bố dân cư tương đối đều tại các phường và tính trung bình là khoảng 9.750 người/km2

Số liệu này là chưa tính đến việc số sinh viên tạm trú, người lao động thời vụ đến cư trú, làm việc, sinh hoạt tại Quận.Trước áp lực của quá trình đô thị hóa, cơ cấu diện tích sử dụng đất quận Hoàng Mai cũng có sự chuyển dịch qua các năm cụ thể như sau:

Hình 2 3: Sự chuyển dịch cơ cấu diện tích sử dụng đất tại Quận Hoàng Mai,

thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015

Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận Hoàng Mai

Sự chuyển dịch cơ cấu diện tích sử dụng đất tại quận Hoàng Mai giai đoạn

2010 - 2015 đã có sự thay đổi đáng kể, khi diện tích đất phi nông nghiệp tăng 10% tương ứng với diện tích đất nông nghiệp giảm 10% Cơ cấu diện tích sử dụng đất năm 2015 phân theo đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng còn lại lần lượt là 20,44%, 78,78% và 0,78% Trong giai đoạn 2016 - 2020 dự kiến sẽ tiếp tục có sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, theo đó chuyển 297,26 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp [35]

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Giai đoạn 2011 - 2015, tốc độ tăng trưởng kinh tế quận Hoàng Mai đạt bình quân 15,62%/năm Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng theo hướng tăng tỷ