Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư Khu biệt thự trung tâm thuộc Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

Đối với các chủ đầu tư bất động sản thì để sử dụng nguồn vốn của mình một cách hiệu quả thì điều quan trọng nhất đó là phải thực hiện tốt công tác quản lý dự án đối với các dự án đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :

TS NGUYỄN VIỆT HÒA

Hà Nội - 2014

LờI CảM ƠN Tác giả xin trân trọng cảm ơn các thầy cô giáo Trường Đại học Bách khoa Hà Nội, nhất là các cán bộ, giảng viên Viện Kinh tế và Quản lý, Viện Đào tạo Sau Đại

học đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành bản luận văn này Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy giáo hướng dẫn TS Nguyễn Việt Hòa đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn

Tác giả xin trân trọng cảm ơn các Thầy Cô trong Hội đồng khoa học đã đóng góp những góp ý, những lời khuyên quý giá cho bản luận văn này

Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn tới các cán bộ của Công ty cổ phần Đầu tư Hùng Vương, Thư viện trường Đại học Bách khoa Hà Nội đã quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ, giúp đỡ tác giả trong việc thu thập thông tin, tài liệu trong quá trình thực hiện luận văn

Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã giúp đỡ, chia sẻ khó khăn và

động viên tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cảm ơn!

MụC LụC

LờI CảM ƠN 3 

MụC LụC 4 

Danh mục các bảng 7 

Danh mục các hình vẽ 8 

Danh mục các chữ viết tắt 9 

PHầN Mở Đầu 10 

CHƯƠNG 1: CƠ Sở Lý THUYếT Về Dự áN ĐầU TƯ và quản lý dự án đầu tư 13 

1.1 đầu tư và dự án đầu tư 13 

1.1.1 Khái niệm về đầu tư 13 

1.1.2 Khái niệm về dự án 15 

1.1.3 Khái niệm về dự án đầu tư 16 

1.2 QUảN Lý Dự áN ĐầU tư 17 

1.2.1 Lập dự án đầu tư 17 

1.2.2 Thẩm định dự án đầu tư 20 

1.2.3 Thực hiện đầu tư 23 

1.2.4 Các hình thức tổ chức thực hiện Quản lý dự án 28 

1.3 Đánh giá hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng 30 

1.3.1 Nguyên tắc đánh giá 30 

1.3.2 Đánh giá hiệu quả theo các giai đoạn của dự án 30 

1.3.3 Đánh giá hiệu quả theo các nội dung quản lý dự án 31 

1.3.4 Đánh giá hiệu quả theo các chức năng quản lý 32 

1.4 Kết Luận Chương 1 33 

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái

Flamingo Đại Lải 34 

2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần đầu tư hùng vương 34 

2.1.1 Tên và địa chỉ giao dịch của công ty 34 

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển 34 

2.1.3 Ngành nghề kinh doanh 35 

2.1.4 Cơ cấu tổ chức và bộ máy lãnh đạo của công ty 36 

2.1.5 Khái quát chung về tình hình đầu tư xây dựng các dự án tại công ty 39 

2.2 Phân tích Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải 43 

2.2.1 Đặc điểm của dự án 43 

2.2.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí 44 

2.2.3 Thực trạng công tác quản lý tiến độ 60 

2.2.4 Thực trạng công tác quản lý chất lượng 66 

2.2.5 Những tồn tại trong công tác quản lý dự án đầu tư Khu biệt thự trung tâm 72 

2.3 Kết luận Chương 2 76 

Chương 3: MộT Số GIảI PHáP HOàN THIệN CÔNG TáC QUảN Lý Dự áN ĐầU TƯ KHU BIệT THự TRUNG TÂM - KHU DU LịCH SINH THáI FLAMINGO ĐạI LảI 77 

3.1 ĐịNH HƯớNG PHáT TRIểN CủA CÔNG TY Cổ PHầN ĐầU TƯ HùNG VƯƠNG GIAI ĐOạN 2014-2020 77 

3.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu t− xây dựng khu biệt thự trung tâm - khu du lịch sinh thái

flamingo đại lải 80 

3.2.1 Các giải pháp chung 80 

3.2.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chi phí 81 

3.2.3 Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tiến độ 88 

3.2.4 Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chất l−ợng 90 

3.2.5 Thực hiện các giải pháp 94 

Kết luận 96 

DANH MụC TàI LIệU THAM KHảO 98 

Phụ lục 1: Bảng chi tiết dự toán chi phí, giá hợp đồng, giá gói thầu các hạng mục đang triển khai 99

Phụ lục 2: Bảng chi tiết thanh toán, quyết toán chi phí xây dựng các hạng mục đang triển khai 103

Danh mục các bảng

Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quản lý sản xuất và quản lý dự án đầu tư 25

Bảng 1.2: Các lĩnh vực quản lý, theo dõi của quản lý dự án đầu tư 26

Bảng 2.1: Chỉ tiêu sử dụng đất dự án khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải 40

Bảng 2.2: Chỉ tiêu sử dụng đất dự án suối nước nóng Xuân Đám - Cát Bà 42

Bảng 2.3: Chỉ tiêu sử dụng đất Khu biệt thự trung tâm - dự án khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải 43

Bảng 2.4: Tổng mức đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải - năm 2002 49

Bảng 2.5: Tổng mức đầu tư điều chỉnh dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải - năm 2011 50

Bảng 2.6: Tổng hợp thanh toán, quyết toán Dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 52

Bảng 2.7: Bảng tổng hợp chi phí các hạng mục đang triển khai 55

Bảng 2.8: Kế hoạch tiến độ theo hợp đồng giao thầu một số hạng mục 62

Bảng 2.9: Các hạng mục hoàn thành chậm tiến độ so với kế hoạch 65

Bảng 2.11: Thống kê các vấn đề về chất lượng 70

Danh mục các hình vẽ

Hình 1.1: Các giai đoạn của chu kỳ dự án 27

Hình 1.2: Chu trình quản lý dự án đầu tư 28

Hình 1.3: Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 29

Hình 1.4: Mô hình tổ chức dự án dạng chìa khoá trao tay 30

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức quản lý của công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương 36

Hình 2.2: Sơ đồ quy trình quản lý chi phí đầu tư xây dựng của công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương 45

Hình 3.1: Quy trình đề xuất hoàn thiện quản lý chi phí 82

Hình 3.2: Trình tự triển khai các hạng mục trong giai đoạn thực hiện đầu tư 85

Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t

GPMB Gi¶i phãng mÆt b»ng GTGT Gi¸ trÞ gia t¨ng

HĐQT Hội đồng quản trị

HVG C«ng ty Cæ phÇn ®Çu t− Hïng V−¬ng PMI ViÖn qu¶n lý dù ¸n Hoa Kú

PHầN Mở Đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta gặp nhiều khó khăn trong những năm gần

đây, các ngân hàng siết chặt nguồn vốn với lãi suất cao, tỷ lệ nợ xấu tăng cao dẫn

đến sự khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn đối với các doanh nghiệp, đặc biệt

là các doanh nghiệp tư nhân, cùng với đó là sự đóng băng của thị trường bất động sản dẫn tới sự tồn đọng một lượng vốn lớn trong lĩnh vực này Trong khi một số các các chủ đầu tư bất động sản đang loay hoay tìm đầu ra cho sản phẩm của mình hoặc chờ đợi sự cứu trợ từ nhà nước cho các dự án đang dở dang thì một số doanh nghiệp

đã có sự chuyển đổi chiến lược như mở rộng các hoạt động kinh doanh của mình tự tạo vốn để tự cứu lấy mình Bên cạnh đó, trong thời kỳ khó khăn việc sử dụng hợp lý các nguồn lực của mình là việc hết sức quan trọng đặc biệt là nguồn vốn Đối với các chủ đầu tư bất động sản thì để sử dụng nguồn vốn của mình một cách hiệu quả thì điều quan trọng nhất đó là phải thực hiện tốt công tác quản lý dự án đối với các

dự án đầu tư của mình Đó là việc thực hiện được mục tiêu hoàn thành đúng thời hạn

đề ra, đảm bảo được chất lượng của các hạng mục công trình theo tiêu chuẩn và nằm trong phạm vi ngân sách được duyệt

Công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương là một công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, du lịch sinh thái Công ty đang thực hiện một số dự án khu du lịch sinh thái trong đó có dự án trọng điểm là Flamingo Đại Lải Resort, một số hạng mục của dự án đã được hoàn thành và đi vào hoạt động Hiện tại công ty đang triển khai đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm thuộc dự án này, tuy nhiên thực tế triển khai dự án cho thấy sự bộc lộ nhiều sai lầm trong việc quản lý thực hiện dự án dẫn đến làm chậm tiến độ dự án, cùng với đó chất lượng của các hạng mục công trình chưa được đảm bảo Là một nhân viên trong công ty làm ở vị trí nhân viên Kế hoạch - kỹ thuật, tôi hiểu được những khó khăn cũng như vấn đề còn tồn tại của công ty trong công tác đầu tư, xây dựng tại các dự

án, đặc biệt là trong việc đầu tư, xây dựng Khu biệt thự trung tâm thuộc dự án

Flamingo Đại Lải Resort, xuất phát từ thực tế đó, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư Khu biệt thự trung tâm thuộc Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Là một người hoạt động trong

lĩnh vực xây dựng, tôi mong có thể đóng góp một phần nhỏ bé hỗ trợ cho việc nâng cao hiệu quả trong quản lý dự án đầu tư tại công ty, giúp phát huy tối đa hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, nâng cao chất lượng cũng như tiến độ xây dựng dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm mà công ty đang thực hiện

2 Mục đích và nội dung nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài: xác định các vấn đề tồn tại trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm – Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải, trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp khắc phục nhằm phát huy tối

đa hiệu quả của dự án, góp phần nâng cao uy tín, hiệu quả kinh doanh cho công ty

Để thực hiện được mục đích của đề tài, tác giả tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:

- Tìm hiểu về lý luận công tác quản lý dự án đầu tư trong đầu tư xây dựng

- Đánh giá thực trạng tình hình đầu tư xây dựng tại dự án Khu du lịch sinh thái Đại Lải, trọng tâm là Khu biệt thự trung tâm, những kết quả đã đạt được và những tồn tại cần phải khắc phục trong công tác quản lý dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm

- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý

dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu tình hình quản lý dự

án xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu Du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải bao gồm các khía cạnh quản lý chất lượng, chi phí và tiến độ; đưa ra định hướng và giải pháp khắc phục những tồn tại của công tác quản lý dự án tại đây

Phạm vi nghiên cứu: Tập trung vào công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng

Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải từ 2012 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các kiến thức trong lĩnh vực quản lý dự án trong việc đánh giá thực trạng, xác định các vấn đề tồn tại trong công tác quản lý dự án đầu tư xây

thống kê, so sánh, phân tích và tổng hợp, đồng thời kết hợp với tổng kết rút kinh nghiệm thực tiễn để nghiên cứu, giải quyết vấn đề đặt ra của đề tài

5 Đóng góp của luận văn:

Với sự lựa chọn đề tài này, tác giả đã cố gắng đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại trong thực tế công tác quản lý dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải, đưa ra định hướng và biện pháp giải quyết, khắc phục các tồn tại nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án xây dựng này và cũng

là kinh nghiệm để áp dụng vào các dự án đầu tư mới của Công ty Cổ phần đầu tư Hùng vương trong lĩnh vực xây dựng

6 Kết cấu của luận văn:

Luận văn được chia làm ba chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án đầu tư

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự

trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý dự án

đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

CHƯƠNG 1 CƠ Sở Lý THUYếT Về Dự áN ĐầU TƯ và quản lý dự

án đầu tư

Khi đánh giá công tác quản lý dự án đầu tư của bất kỳ doanh nghiệp nào chúng ta cần hiểu rõ những khái niệm cơ bản về dự án đầu tư cũng như phương pháp quản lý dự án Trước hết ta hãy xem bản chất của đầu tư, dự án đầu tư và quản lý dự

án đầu tư

1.1 đầu tư và dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm về đầu tư

Theo Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt

động đầu tư theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”

Ngân hàng thế giới cho rằng “Đầu tư là sự bỏ vốn trong một thời gian dài vào một lĩnh vực nhất định nào đó nhằm thu lợi nhuận cho nhà đầu tư và thu lợi ích kinh

tế xã hội cho đất nước được đầu tư”

Từ các định nghĩa trên, hoạt động đầu tư có những đặc điểm chính sau:

- Trước hết phải có vốn, vốn bằng tiền hay bằng các loại tài sản khác hay bằng bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, vốn có thể là của nhà nước, tư nhân,

cổ phần, vay,

- Thời gian thực hiện tương đối dài, thường là hai năm trở lên Các hoạt động ngắn hạn dưới một năm tài chính thường không gọi là đầu tư Do thời gian dài nên người đầu tư và thẩm định đầu tư cần có tầm nhìn xa

- Lợi ích của đầu tư mang lại biểu hiện trên hai mặt là lợi nhuận (lợi ích tài chính) và lợi ích kinh tế xã hội Nhà đầu tư tư nhân muốn đầu tư sinh lợi nhuận, còn nhà nước đầu tư thì muốn có hoặc lợi nhuận hoặc lợi ích

- Đầu tư gián tiếp: Là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư

Trong đó: Nhà đầu tư theo Luật đầu tư 2005, là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm:

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật doanh nghiệp;

- Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thành lập theo Luật hợp tác xã;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật này có hiệu lực;

- Hộ kinh doanh, cá nhân;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

người nước ngoài thường trú ở Việt Nam;

- Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật Việt Nam

Có thể nói đầu tư có đặc điểm chính là vốn Vốn ở đây có thể được biểu hiện bằng tiền, chứng khoán, cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu hay các tài sản cố định như công trình, nhà xưởng, đường xá; tài sản lưu động như máy móc, thiết bị, phương tiện giao thông hoặc các giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, không gian… cũng như nhiều nguồn tài nguyên khác

Hoạt động đầu tư được hiểu như một quá trình đầu tư hay một tập hợp các hoạt động thực tiễn để thực hiện đầu tư nhằm đạt được lợi ích tài chính, kinh tế và xã hội

Theo Luật Đầu tư 2005: Hoạt động đầu tư là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư

Lợi ích tài chính (biểu hiện qua lợi nhuận) ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế xã hội ảnh hưởng đến quyền lợi của xã hội, của cộng đồng

Hoạt động đầu tư trong mỗi doanh nghiệp có ba loại trao đổi các giá trị kinh

tế chủ yếu Chính ba loại trao đổi này xác định các chức năng cơ bản của hoạt động

đầu tư Ba loại trao đổi đó bao gồm:

- Trao đổi để huy động vốn cần thiết (chức năng tài chính)

- Trao đổi để khai thác nguồn vốn có sẵn (chức năng đầu tư)

- Trao đổi để đem lại thu nhập về tài chính dựa trên số vốn đầu tư (chức năng sản xuất)

Chức năng tài chính thể hiện ở các hoạt động huy động vốn từ các nhà đầu tư, người cho vay vốn và hoàn trả cho họ từ những nguồn thu của công ty Trên quan

điểm phân tích dự án, nguồn vốn của một công ty thường được phân thành hai loại: vốn cổ phần và vốn vay

Vốn cổ phần được huy động qua việc phát hành cổ phiếu Người mua cổ phiếu là người đầu tư và có quyền sở hữu một phần đối với công ty Phần lợi nhuận giữ lại trong phần lãi cổ phần để mở rộng đầu tư, cũng được gọi là vốn cổ phần Vốn vay được vay từ ngân hàng hoặc từ một công ty cho vay thế chấp huy

động qua việc phát hành trái phiếu và các nguồn khác Đây là nguồn vốn của những người cho công ty sử dụng vốn để lấy lãi chứ không có quyền sở hữu đối với công

ty Chức năng đầu tư và sản xuất thể hiện ở các hoạt động đầu tư và sản xuất của công ty ở mỗi thời kỳ, công ty thường có một số cơ hội đầu tư Mỗi một cơ hội như vậy được gọi là một dự án đầu tư hay đơn giản hơn là một dự án

Chức năng đầu tư là chức năng ra quyết định về các dự án đầu tư (lựa chọn hoặc gạt bỏ) Muốn thế nhà đầu tư phải tiến hành nghiên cứu cơ hội đầu tư, ước lượng chi phí, thu nhập, ước lượng những tổn thất và lợi ích của các hệ quả đầu tư không định lượng bằng tiền tệ, phân tích và lựa chọn dự án theo một tiêu chuẩn hiệu quả nào đó phù hợp với mục tiêu của nhà đầu tư

1.1.2 Khái niệm về dự án

Theo nghĩa chung nhất, chúng ta có thể hiểu dự án là một lĩnh vực hoạt động

đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới Dự án không chỉ

là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định, dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng mà tạo nên một thực thể mới, là một nỗ lực có thời hạn

sản phẩm, dịch vụ hoặc kết quả duy nhất”

Theo định nghĩa này, dự án có hai đặc tính:

- Tạm thời (hay có thời hạn): mọi dự án đều có điểm bắt đầu và điểm kết thúc xác định Dự án kết thúc khi mục tiêu dự án đạt được hoặc khi đã xác định được rõ ràng là mục tiêu không thể đạt được và dự án bị chấm dứt

- Duy nhất: nghĩa là sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất đó khác biệt so với các sản phẩm đã có hoặc dự án khác Dự án liên quan đến việc gì đó chưa từng làm trước đây, và do vậy, là duy nhất Dù có thể có một vài thành phần hoặc công việc lặp lại ở các dự án khác nhau hoặc các giai đoạn khác nhau của dự án, nhưng về cơ bản, điều này không phủ định tính duy nhất của dự án

Dự án thường bị ràng buộc về nguồn lực và khi nhắc đến dự án, người ta nhìn thấy ngay các khoản chi phí: tiền bạc, phương tiện, dụng cụ, thời gian, trí tuệ Các nguồn lực này ràng buộc chặt chẽ với nhau và tạo nên khuôn khổ của dự án Và khối lượng chi phí nguồn lực cho dự án là một thông số then chốt phản ánh mức độ thành công của dự án đối với những dự án có quy mô lớn Hầu hết các dự án có quy mô lớn đều phải trải qua những thời kỳ khó khăn và bất kỳ một quyết định nào cũng bị ràng buộc bởi nhiều mối quan hệ: Chủ đầu tư, nhà tư vấn và các nhà thầu bên cạnh các đối tác cung cấp vốn, nhân lực, vật tư và các tổ hợp công nghệ, kỹ thuật

Vấn đề ràng buộc cuối cùng của dự án là dự án luôn tồn tại trong một môi trường không chắc chắn Tất cả các loại dự án quy mô nhỏ hay quy mô lớn đều được triển khai trong một môi trường luôn biến đổi Công tác điều hành dự án do vậy phải tính đến hiện tượng này để phân tích và ước lượng các rủi ro, chọn lựa giải pháp cho một tương lai bất định, đảm nhận và dự kiến những bất lợi có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến dự án, theo dõi và có phản ứng kịp thời đảm bảo cho việc hoàn thành dự án đúng yêu cầu

1.1.3 Khái niệm về dự án đầu tư

Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm/ dịch vụ nào đó trong một khoảng thời

gian nhất định Cùng khái niệm này, Luật đầu tư năm 2005 ghi “Dự án đầu tư là tập

hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”

Hay Luật xây dựng 2003 giải thích: “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm/ dịch vụ trong một thời gian nhất định” Cụ thể là,

phát hiện ra một cơ hội đầu tư và muốn bỏ vốn đầu tư vào một lĩnh vực nào đó, trước hết nhà đầu tư phải tiến hành thu thập, xử lý thông tin, xác định điều kiện và khả năng, xác định phương án tối ưu để xây dựng bản dự án đầu tư mang tính khả thi

được gọi tắt là Dự án đầu tư (Luận chứng kinh tế kỹ thuật)

Theo nghĩa khác, Ngân hàng thế giới cho rằng ”Dự án đầu tư là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”

Nói một cách tổng quát “Dự án đầu tư” là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất

định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định Tính chung của

định nghĩa này vẫn nằm trong khuôn khổ các yếu tố: mục đích, nguồn lực và thời gian Bất cứ một dự án nào có thể khác nhau về mục tiêu hay phương tiện cách thức tiến hành nhưng vẫn đảm bảo tính nguyên vẹn của bản chất dự án

1.2 QUảN Lý Dự áN ĐầU tư

1.2.1 Lập dự án đầu tư

Giai đoạn lập dự án chính là giai đoạn chuẩn bị đầu tư, Nghị định 12/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/10/2009, tại Điều 6 quy định về lập dự án

đầu tư xây dựng công trình như sau:

1 Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu tư

và trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ những trường hợp sau

- Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo

- Các công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu

tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất), phù hợp với quy hoạch phát

triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng; trừ trường hợp người quyết định đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công

trình

b) Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân

2 Nội dung dự án bao gồm phần thuyết minh theo quy định tại Điều 7 và phần thiết kế cơ sở theo quy định tại Điều 8 Nghị định này

3 Đối với các dự án không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành hoặc địa phương theo phân cấp để xem xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng

được cấp có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp dự án chưa có trong quy hoạch xây dựng thì vị trí, quy mô xây dựng phải được ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản đối với các dự án nhóm A hoặc có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về quy hoạch đối với các dự án nhóm B, C Thời gian xem xét, chấp thuận về quy hoạch ngành hoặc quy hoạch xây dựng không quá

15 ngày làm việc

Nội dung phần thuyết minh của dự án:

Tại Điều 7, Nghị định 12/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/10/2009 quy

định về nội dung phần thuyết minh dự án như sau:

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xã hội

đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố

a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn

và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự án

Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án:

Tại Điều 8, Nghị định 12/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/10/2009 quy

định về nội dung thiết cơ sở của dự án như sau:

1 Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện

được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

2 Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng công trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình;

3 Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

Tiếp theo giai đoạn lập dự án đầu tư là giai đoạn thẩm định dự án đầu tư Thành công của dự án phụ thuộc khá lớn vào chất lượng và sự chuẩn bị kỹ lưỡng của các kế hoạch trong giai đoạn này

1.2.2 Thẩm định dự án đầu tư

Trong giai đoạn thẩm định dự án đầu tư, Chủ đầu tư cần thẩm tra, đánh giá lại toàn bộ nội dung dự án đầu tư đã được lập, về cả kinh tế và kỹ thuật, trong đó bao gồm cả việc thẩm định tổng mức đầu tư và thông qua quyết định đầu tư Quá trình này đòi hỏi sự phân tích tổng thể để nhận định các phương án đầu tư khả thi, đánh giá các khoản chi phí ban đầu, xác định những đặc điểm riêng biệt của dự án và kết hợp với trực giác nhạy cảm nghề nghiệp, chủ đầu tư ra quyết định đầu tư Giai đoạn chuẩn bị đầu tư được kết thúc bằng quyết định cuối cùng về đầu tư bởi các nhà đầu tư hoặc các định chế tài chính

Thông thường công tác thẩm định dự án đầu tư do các cơ quan chuyên môn của Chủ đầu tư thực hiện hoặc có thể hợp đồng với một đơn vị tư vấn để thẩm định

dự án Ngoài ra, theo quy định của Luật Đầu tư 2005, đối với các dự án vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước phải được tổ chức cho vay thẩm định và chấp thuận phương án tài chính, phương án trả nợ vốn vay trước khi quyết định đầu tư

Theo Điều 39 Luật Xây dựng 2003, dự án đầu tư xây dựng công trình trước khi quyết định đầu tư phải được thẩm định theo quy định của Chính phủ Tổ chức, cá nhân thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định của mình Người quyết định đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định của mình

1.2.2.1 Nội dung thẩm định dự án đầu tư

Theo Điều 11, Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính Phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định về nội dung thẩm định dự án đầu tư như sau:

1 Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết

đầu tư; các yếu tố đầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến

độ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

2 Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các yếu tố

ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan

3 Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ

sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;

b) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy;

e) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định

1 Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc cấp quyết

định đầu tư Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến về thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước theo quy định tại khoản 6 Điều này và lấy ý kiến các cơ quan liên quan để thẩm định dự án Người quyết định đầu tư có thể thuê tư vấn để thẩm tra một phần hoặc toàn bộ nội dung thẩm định dự án

Đối với các dự án đã được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư thì người được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm

định dự án

2 Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng Thẩm định nhà nước về các dự

án đầu tư để tổ chức thẩm định dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và

dự án khác nếu thấy cần thiết Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư là Chủ tịch Hội

đồng Thẩm định nhà nước về các dự án đầu tư

3 Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:

a) Cơ quan cấp Bộ tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư Đầu mối tổ chức thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư;

b) ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tổ chức thẩm định dự án

ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã tổ chức thẩm định dự án do mình quyết

định đầu tư Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị có chức năng quản lý kế hoạch ngân sách trực thuộc người quyết định đầu tư

4 Đối với dự án khác thì người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định dự án

5 Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình đặc thù thì việc thẩm định dự án thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình đặc thù

6 Việc thẩm định thiết kế cơ sở được thực hiện cùng lúc với việc thẩm định

dự án đầu tư, không phải tổ chức thẩm định riêng

Các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở:

a) Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A;

b) Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với dự án nhóm B, nhóm C

Bộ Xây dựng ban hành Thông tư quy định cụ thể về thẩm quyền và trách nhiệm tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở của các cơ quan nêu trên

7 Thời gian thẩm định dự án, được tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể:

a) Đối với dự án quan trọng quốc gia: thời gian thẩm định dự án không quá

định đầu tư) Do vậy, để ngắn gọn, chúng ta gọi tắt công tác quản lý dự án ở giai

đoạn thực hiện đầu tư là quản lý dự án đầu tư

Quản lý dự án đầu tư là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực

và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép Mục tiêu của quản lý dự án được mô tả về mặt toán học theo công thức C = f(P, T, S) Trong đó, C là chi phí, P là mức độ hoàn thành công việc, T là

gian thực hiện dự án bị kéo dài, gặp trường hợp giá nguyên vật liệu tăng cao sẽ phát sinh tăng chi phí, dẫn đến tình trạng làm việc kém hiệu quả do công nhân mệt mỏi

và chờ đợi, thời gian máy chết tăng theo, chi phí lãi vay ngân hàng tăng, chi phí cho

bộ phận gián tiếp tăng Ba mục tiêu quản lý dự án đầu tư có quan hệ chặt chẽ với nhau

Quản lý dự án là một dạng đặc biệt trong hoạt động quản lý Giữa các hoạt

động sản xuất liên tục trong các doanh nghiệp và quản lý dự án có nhiều điểm giống nhau và đều dựa trên những nguyên tắc quan trọng và các phương pháp của khoa học quản lý (như: phương pháp phân tích hệ thống, phương pháp quản lý theo mục tiêu, phương pháp quản lý tối thiểu hoá chi phí, phương pháp phân bố đều nguồn lực) Tuy nhiên, có nhiều điểm khác nhau:

- Phương pháp quản lý dự án: theo mục tiêu cần đạt, thường ứng dụng trong việc lập kế hoạch và giám sát dự án; Tối thiểu hóa chi phí được sử dụng để rút ngắn thời gian thực hiện dự án; Phân bố đều nguồn lực trong một thời kỳ sao cho chi phí

là tiết kiệm nhất mà vẫn đảm bảo thời gian hoàn thành

- Đặc điểm của quản lý dự án: tổ chức quản lý dự án là một tổ chức tạm thời,

được hình thành để phục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn, quản lý rủi ro một cách thường xuyên, quản lý nhiều sự thay đổi, quản lý nhân sự giữ vị trí quan trọng trong quản lý dự án, Lựa chọn mô hình tổ chức phù hợp sẽ có tác dụng phân rõ trách nhiệm và quyền lực trong quản lý dự án, đảm bảo thực hiện thành công dự án

Bảng 1.1 dưới đây trình bày những điểm khác nhau chủ yếu giữa quá trình sản xuất liên tục với hoạt động phát triển và quản lý dự án, Bảng 1.2 trình bày tóm tắt những lĩnh vực quản lý chính của công tác quản lý dự án đầu tư

Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quản lý sản xuất và quản lý dự án đầu tư Quá trình quản lý sản xuất Quản lý dự án

Nhiệm vụ có tính lặp lại liên tục Nhiệm vụ luôn có tính chất mới mẻ

Tỷ lệ sử dụng nguồn lực thấp Tỷ lệ sử dụng nguồn lực cao

Một khối lượng lớn hàng hóa dịch vụ

được sản xuất trong một thời kỳ

Tâp trung vào một loại nhất định hàng hóa hoặc dịch vụ (đơn chiếc)

Thời gian tồn tại của các doanh

nghiệp là lâu dài

Thời gian tồn tại của dự án, Ban quản lý dự

án là có giới hạn Các số liệu thống kê sẵn có và hữu

ích đối với việc ra quyết định

Các số liệu thống kê ít có nên không được sử dụng nhiều trong các quyết định về dự án

Tổ chức theo tổ nhóm là phổ biến Nhân sự mới cho mỗi dự án

Không quá tốn kém khi sửa chữa lại

sai sót

Phải trả giá đắt cho các quyết định sai

Trách nhiệm rõ ràng và được điều

chỉnh qua thời gian

Phân chia trách nhiệm thay đổi tuỳ thuộc vào tính chất của từng dự án

Môi trường làm việc tương đối ổn

định, lâu dài

Môi trường làm việc thường xuyên thay đổi theo dự án

Bảng 1.2: Các lĩnh vực quản lý, theo dõi của quản lý dự án đầu tư

(Nguồn : PMBOK đ Guide 5ed , 2013)

• Tuyển dụng

• Quản lý lương, thưởng

• Phản ứng đối với rủi

ro

Quản lý cung ứng

• Kế hoạch cung ứng

• Chọn nhà cung ứng

• Quản lý hợp

đồng

Quản lý các bên liên quan

• Nhận diện các bên liên quan

• Kế hoạch quản lý các bên liên quan

• Quản lý và điều chỉnh sự tham gia của các bên liên quan

Chu kỳ dự án: thời gian thực hiện dự án dài và có độ bất định nên các tổ

chức thường chia dự án thành một số giai đoạn để quản lý thực hiện Mỗi giai đoạn

được đánh dấu bởi việc thực hiện một hoặc nhiều công việc Tổng hợp các giai đoạn này được gọi là chu kỳ của dự án Chu kỳ dự án xác định thời điểm bắt đầu, thời

điểm kết thúc và thời hạn thực hiện dự án, xác định những công việc nào sẽ được thực hiện trong từng giai đoạn và ai sẽ tham gia thực hiện Chu kỳ của một dự án thường được chia thành 4 giai đoạn như trình bày trên Hình 1.1

Nguồn lực

Xây dựng ý

tưởng

Giai đoạn phát triển

Giai đoạn triển khai

Giai đoạn kết thúc

Hình 1.1: Các giai đoạn của chu kỳ dự án

Chu trình quản lý dự án đầu tư bao gồm ba nội dung chủ yếu là lập kế hoạch,

điều phối thực hiện, kiểm soát, mối liên hệ giữa các quá trình này thể hiện trên Hình 1.2:

Hình 1.2: Chu trình quản lý dự án đầu tư

1.2.4 Các hình thức tổ chức thực hiện Quản lý dự án

Theo các quy định hiện hành của Việt Nam và thông lệ quốc tế thì, căn cứ vào điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức và căn cứ vào yêu cầu của dự án đầu tư,

có thể chia hành thức tổ chức quản lý dự án đầu tư thành hai nhóm chính là:

- Hình thức Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện quản lý dự án

- Hình thức thuê tư vấn quản lý dự án

1.2.4.1 Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án là hình thức tổ chức quản lý dự

án đầu tư mà Chủ đầu tư tự thực hiện dự án (tự sản xuất, tự xây dựng, tự tổ chức giám sát và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật) hoặc Chủ đầu tư lập ra Ban Quản

lý dự án để quản lý việc thực hiện các công việc của dự án theo sự ủy quyền của Chủ đầu tư Mô hình này được thể hiện trong Hình 1.3 Hình thức Chủ đầu tư tự thực hiện dự án thường áp dụng cho dự án quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản, gần với

• Đo lường kết quả

• So sánh với mục tiêu

• Báo cáo

• Giải quyết các vấn

đề

Điều phối thực hiện

• Bố trí tiến độ thời gian

• Phân bố nguồn lực

• Phối hợp các hoạt động

• Khuyến khích động viến

chuyên môn của Chủ đầu tư, Chủ đầu tư có đủ năng lực chuyên môn và kinh nghiệm để quản lý Trường hợp Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án thì Ban quản lý dự án phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và Chủ đầu tư về nhiệm vụ và quyền hạn được giao Ban quản lý dự án được đồng thời quản lý nhiều dự án khi có

đủ năng lực và được Chủ đầu tư cho phép, nhưng không được thành lập các Ban trực thuộc

Hình 1.3: Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

1.2.4.2 Hình thức thuê tư vấn quản lý dự án

Điển hình của hình thức này là mô hình chìa khóa trao tay: Mô hình tổ chức

dự án dạng chìa khóa trao tay là hình thức tổ chức, trong đó Ban quản lý dự án là

đại diện toàn quyền của Chủ đầu tư Hình thức tổ chức quản lý dự án dạng chìa khoá trao tay cho phép tổ chức đấu thầu, lựa chọn tổng thầu để thực hiện toàn bộ dự

án Khác với hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, giờ đây mọi trách nhiệm thực hiện dự án được giao cho Tổng thầu thực hiện dự án và họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật đối với việc quản lý dự án Ngoài ra, Tổng thầu thực hiện dự

án không chỉ được giao toàn quyền thực hiện dự án mà còn được phép thuê thầu phụ để thực hiện từng phần việc trong dự án đã trúng thầu Trường hợp này bên nhận thầu không phải là một cá nhân mà phải là một tổ chức quản lý dự án chuyên nghiệp Mô hình tổ chức dự án chìa khoá trao tay được thể hiện trên Hình 1.4

Hình 1.4: Mô hình tổ chức dự án dạng chìa khoá trao tay

1.3 Đánh giá hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng

1.3.1 Nguyên tắc đánh giá

Về cơ bản hiệu quả của việc quản lý dự án đầu tư xây dựng được xem xét trên các tiêu chí sau:

+ Sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn vốn, tài nguyên thiên nhiên, đất

đai, lao động và các tiềm năng khác, bảo vệ môi trường sinh thái, chống tham ô, lãng phí trong sử dụng vốn đầu tư xây dựng và khai thác tốt các kết quả của quá trình đầu tư

+ Đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng đúng quy hoạch

và thiết kế được duyệt, đảm bảo bền vững và mỹ quan, áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến, đảm bảo chất lượng và thời hạn xây dựng với chi phí hợp lý

1.3.2 Đánh giá hiệu quả theo các giai đoạn của dự án

Dựa vào nguyên tắc trên, ta có thể đánh giá hiệu quả quản lý theo các giai

đoạn của dự án:

- Giai đoạn lập dự án là quá trình xây dựng các phương án đầu tư nhằm thực

hiện các mục tiêu đã định trong chiến lược và quy hoạch Tính khả thi của một dự

án đầu tư khả thi sẽ là một cơ sở quan trọng đánh giá hiệu quả công tác quản lý

Chủ đầu tư

Tổng thầu thực hiện toàn bộ dự án

- Giai đoạn thẩm định dự án đầu tư là quá trình xác định nội dung các hạng

mục đầu tư và tổng dự toán Hiệu quả quản lý được thể hiện ở thời gian thẩm định, tạo cơ hội cho đầu tư với chi phí cho công tác thẩm định phù hợp

- Giai đoạn đầu tư xây dựng thực hiện dự án: giai đoạn này bao gồm các

công việc chính là lập kế hoạch đấu thầu, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, thực hiện

đầu tư (thực hiện thầu hoặc tự thực hiện) Đây là giai đoạn sử dụng vốn nhiều nhất Hiệu quả đầu tư xây dựng phụ thuộc nhiều vào giai đoạn này và là chỉ tiêu phản ánh

rõ nhất hiệu quả quản lý của dự án Hiệu quả sẽ bị giảm nếu vốn đầu tư bị thất thoát hoặc quá trình đầu tư bị kéo dài dẫn đến tồn đọng vốn, mất thời cơ của dự án

Mỗi quyết định trong từng giai đoạn đều ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Do vậy cần xác định ảnh hưởng của từng quyết định đến hiệu quả cuối cùng của dự án Nếu các yêu cầu của dự án vẫn đảm bảo, so sánh số vốn đầu tư thực hiện với tổng vốn đầu tư đã dự kiến cho dự án có thể đánh giá hiệu quả đầu tư xây dựng

Cuối cùng, thực trạng hoạt động của dự án sẽ là cơ sở để đánh giá hiệu quả

đầu tư nói chung và đầu tư xây dựng nói riêng khi dự án đưa vào vận hành sử dụng

1.3.3 Đánh giá hiệu quả theo các nội dung quản lý dự án

Theo cách đánh giá này, ta đánh giá hiệu quả theo mười nhóm nội dung quản lý dự án bao gồm:

và hữu hạn của dự án, bên cạnh đó thời gian hoàn thành các hạng mục cũng như

toàn bộ dự án theo đúng kế hoạch tiến độ đã đề ra

- Hiệu quả về mặt chi phí chính là việc sử dụng tiết kiệm hiệu quả nguồn

vốn thể hiện qua chất lượng công tác dự toán chi phí và thiết lập ngân sách đến việc kiểm soát chi phí trong các giai đoạn của dự án, đảm bảo rằng chi phí ở mức độ sát nhất so với đường chi phí theo kế hoạch

- Hiệu quả về mặt chất lượng được thể hiện qua chất lượng của các hạng

mục công trình đảm bảo được các tiêu chí của dự án và các quy định kỹ thuật chung, hạn chế tối đa việc ảnh hưởng của vấn đề chất lượng tới yếu tố chi phí

1.3.4 Đánh giá hiệu quả theo các chức năng quản lý

Theo tiêu chí này, hiệu quả quản lý dự án được đánh giá theo các công tác sau đây:

- Lập kế hoạch: Các nhà quản lý phải quyết định công việc cần phải làm:

bao gồm việc đặt ra mục tiêu và hình thành các công cụ để đạt mục tiêu đề ra trong giới hạn về nguồn lực và phù hợp với môi trường hoạt động Hiệu quả trong công tác này là sự đúng đắn, hợp lý trong công tác lập kế hoạch, sự phù hợp của kết quả lập kế hoạch với các nguồn lực của dự án

- Tổ chức: Nhà tổ chức phải quyết định công việc được tiến hành như thế

nào, sau đó huy động và sắp xếp các nguồn lực một cách khoa học hợp lý Xây dựng cấu trúc tổ chức, hệ thống thông tin đầy đủ, hợp lý phục vụ cho quản lý dự án

- Lãnh đạo: Nhà quản lý lãnh đạo hướng dẫn và khuyến khích đội ngũ cán

bộ, công nhân viên tích cực trong công việc để đạt mục tiêu đề ra

- Kiểm soát: Xây dựng hệ thống thông tin hữu hiệu để thu thập và xử lý số liệu về chi phí, về tiến độ và các nội dung khác Kết quả đánh giá có thể dẫn đến sự cần thiết thực hiện các hoạt động điều chỉnh về các kế hoạch, các hoạt động, các tiêu chuẩn khi có những thay đổi Việc đưa ra những điều chỉnh kịp thời là hết sức quan trọng để nâng cao hiệu quả trong quản lý dự án

1.4 Kết Luận Chương 1

Trong Chương 1, tác giả đã trình bày lý thuyết chung về dự án, về đầu tư, dự

án đầu tư và quản lý dự án đầu tư, từ đó đi sâu vào các khái niệm về dự án đầu tư xây dựng, theo đó, đặc biệt chú ý tới vấn đề quản lý dự án đầu tư xây dựng Trên cơ

sở vận dụng kiến thức từ chương này để từ đó đánh giá được thực trạng công tác quản lý dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo

Đại Lải, làm cơ sở cho việc đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý

dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

Chương 2 Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch

sinh thái Flamingo Đại Lải

2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần đầu tư hùng vương

2.1.1 Tên và địa chỉ giao dịch của công ty

Tên giao dịch: Công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương

Tên giao dịch quốc tế: Hung Vuong Investment Joint Stock Company

Tên viết tắt: HVG., JSC

Địa chỉ trụ sở chính: Số 577 phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

Địa chỉ giao dịch: 63 Hàng Trống, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Điện thoại: (844) 928 5588 Fax: (844) 928 5779

Tài khoản ngoại tệ : 1480101237600001

Tài khoản VNĐ: 148010120060000

Tại: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn - Chi nhánh Tây Hà Nội Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103015504 của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội (chuyển đổi cổ phần hóa Doanh nghiệp Nhà nước theo Quyết

định số 43/QD-LMHTXVN ngày 19/01/2007 của Liên minh Hợp tác xã Việt Nam)

Vốn điều lệ: 60.000.000.000 VNĐ (Sáu mươi tỷ Việt Nam đồng)

Năm 2001, Công ty Xây dựng Hùng Vương được đổi tên thành công ty Đầu tư xây dựng và hợp tác quốc tế Hùng Vương

Năm 2003, Trung tâm du lịch Hùng Vương - Cát Bà đi vào hoạt động, khai thác dịch vụ tại hai bãi biển Cát Cò I và Cát Cò II, thị trấn Cát Bà, huyện Cát Hải, Hải Phòng

Năm 2005, Công ty Cổ phần đầu tư quốc tế Hùng Việt được thành lập, đây là một trong những thành viên của Công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương hiện nay

Năm 2007, Công ty Đầu tư xây dựng và hợp tác quốc tế Hùng Vương được

cổ phần hóa thành Công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương

Năm 2008, Công ty Cổ phần xây dựng Hùng Vương - Vĩnh Phúc là công ty thành viên của công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương được thành lập

Năm 2009, Công ty Cổ phần Hồng Hạc Đại Lải trực thuộc công ty Cổ phần

Đầu tư Hùng Vương được thành lập

Năm 2010, Trung tâm lữ hành quốc tế Hà Nội Redtours được cổ phần hóa thành Công ty Cổ phần Hà Nội Redtours

2.1.3 Ngành nghề kinh doanh

Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103015504 của Sở Kế hoạch

và Đầu tư TP Hà Nội, Công ty cổ phần đầu tư Hùng Vương hoạt động trong các lĩnh vực ngành nghề sau:

- Kinh doanh du lịch Inbound, Outbound, nội địa

- Đại lý bán vé máy bay cho các Hãng hàng không như Thai Airways, Singapore Airlines, Malaysia Airlines, Cathay Pacific (Hong Kong), Southern China Airlines, Asiana Airlines

- Đầu tư xây dựng và kinh doanh khu Du lịch sinh thái, khu resort

- Đầu tư xây dựng Bất động sản, Bất động sản sinh thái, Khu đô thị, Tòa nhà văn phòng

- Hoạt động quản lý dự án

- Hoạt động thi công xây dựng

2.1.4 Cơ cấu tổ chức và bộ máy lãnh đạo của công ty

Ban quản lý các dự án

Khối kinh doanh

đơn vị thành viên

dự án

Phòng quy hoạch kiến trúc

Phòng Kế hoạch -

Phòng kinh doanh dịch vụ

Phòng pr &

Marketing

Trung tâm lữ

hành quốc tế

hà nội redtour

Công ty

cổ phần hồng hạc

đại lải

Công ty

cổ phần xây dựng hùng vương - vĩnh phúc

CTcp đầu tư quốc

tế hùng việt

Chi nhánh thành phố hảI phòng

Chi nhánh

tp HCM

2.1.4.2 Bộ phận l∙nh đạo và điều hành

Bộ phận lãnh đạo và điều hành công ty gồm có:

Đại hội đồng Cổ đông gồm tất cả cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan

có thẩm quyền cao nhất quyết định mọi vấn đề quan trọng của Tổng công ty theo Luật Doanh nghiệp và Điều lệ của Tổng công ty Đại hội đồng Cổ đông là cơ quan thông qua chủ trương chính sách đầu tư dài hạn trong việc phát triển công ty, quyết

định cơ cấu vốn, bầu ra cơ quan quản lý và điều hành sản xuất kinh doanh của công

ty Chi tiết quyền lợi và trách nhiệm của đại hội đồng cổ đông theo điều 70 Luật Doanh nghiệp

Hội đồng Quản trị là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyền nhân danh

công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích và quyền lợi của công ty, ngoại trừ các vấn đề thuộc quyền hạn của Đại hội đồng Cổ đông quyết định Hội

đồng Quản trị gồm năm (05) thành viên Mỗi thành viên Hội đồng quản trị có nhiệm kỳ tối đa là 3 năm và có thể được bầu lại tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông tiếp theo Định hướng các chính sách tồn tại và phát triển để thực hiện các quyết

định của Đại hội đồng cổ đông thông qua việc hoạch định chính sách, ra nghị quyết hành động cho từng thời điểm phù hợp với tình thình sản xuất kinh doanh của Tổng công ty Chi tiết quyền lợi và trách nhiệm của hội đồng quản trị theo điều 80 Luật Doanh nghiệp

Chủ tịch hội đồng quản trị được Hội đồng quản trị bầu trong số thành viên

Hội đồng quản trị Quyền lợi và trách nhiệm của Chủ tịch hội đồng quản trị theo

điều 81 Luật Doanh nghiệp

Ban kiểm soát là tổ chức giám sát, kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong

quản lý điều hành hoạt động kinh doanh; trong ghi chép sổ sách kế toán và tài chính của Tổng công ty nhằm đảm bảo các lợi ích hợp pháp của các cổ đông Ban kiểm soát gồm 3 thành viên với nhiệm kì 3 năm do ĐHCĐ bầu ra Chức năng nhiệm vụ của ban kiểm soát theo điều 88 Luật Doanh nghiệp

Tổng giám đốc được Hội đồng quản trị bổ nhiệm, là một thành viên của Hội

vụ được giao Quyền lợi và trách nhiệm của Tổng giám đốc theo điều 85 Luật Doanh nghiệp

Các Phó Tổng Giám đốc giúp Tổng Giám đốc tổ chức quản lý, điều hành

hoạt động kinh doanh của Tổng công ty

2.1.4.3 Các phòng ban chức năng

Phòng Tổ chức hành chính nhân sự: Có chức năng quản lý con dấu, đóng

dấu văn bản của Tổng công ty theo quy định về quản lý và sử dụng con dấu của Bộ Công an Quản lý điều hành cơ sở vật chất, trang thiết bị làm việc của Công ty Lập

kế hoạch mua sắm trang thiết bị làm việc theo yêu cầu của công ty Mua sắm văn phòng phẩm phục vụ cho công tác sản xuất kinh doanh của công ty Ngoài ra có chức năng tham mưu giúp Hội đồng Quản trị, Tổng giám đốc Tổng công ty trong lĩnh vực sắp xếp, cải tiến tổ chức, quản lý bồi dưỡng và quy hoạch các bộ phận, thực hiện chế độ, chính sách Nhà nước đối với người lao động, quản lý hành chính

và văn phòng công ty đáp ứng yêu cầu ổn định và phát triển của công ty

Phòng Tài chính kế toán: Có chức năng tham mưu giúp Hội đồng Quản trị,

Tổng Giám đốc công ty trong lĩnh vực hoạch toán kinh tế, nguồn vốn đầu tư và kế toán thống kê toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

Phòng vật tư: Có chức năng mua sắm trang thiết bị vật tư cho các nhu cầu

văn phòng phẩm tại công ty Chịu trách nhiệm quản lý và mua sắm vật liệu xây dựng cho các dự án công ty đang tiến hành khi có yêu cầu

Ban công nghệ thông tin: Quản lý toàn bộ hệ thống thiết bị văn phòng,

công nghệ thông tin và mạng lưới thông tin tại công ty, quản lý hệ thống thông tin liên lạc các dự án Đảm bảo cho các khối phòng ban khác hoạt động hiệu quả nhất

Phòng Dự án: Có chức năng tham mưu giúp hội đồng Quản trị Tổng công

ty, Tổng giám đốc Tổng công ty trong lĩnh vực nghiên cứu và phát triển các dự án

đầu tư

Phòng Pháp chế, thanh tra: Có chức năng thanh tra chuyên ngành về xây

dựng các dự án do công ty đầu tư, các dự án gồm: kiểm tra, thanh tra, phúc tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý xây dựng, xử lý các vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng theo thẩm quyền do pháp luật quy định

Phòng kinh doanh dịch vụ và Phòng kinh doanh bất động sản: Có

những hoạt động như: quan hệ với các tổ chức tín dụng để hỗ trợ khách hàng, đối tác của Tổng công ty; tổ chức các phiên giao dịch mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng BĐS; Cung cấp thông tin, quảng cáo về BĐS; Tư vấn về giá, tổ chức đấu giá BĐS Tư vấn các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, làm sổ đỏ theo quy định của pháp luật Thực hiện các hoạt động về dịch vụ nghỉ dưỡng, dịch vụ du lịch

Phòng PR & Marketing: Có chức năng thực hiện các công việc liên quan

tới quảng cáo, quảng bá hình ảnh công ty, kết hợp với các Phòng kinh doanh bất

động sản và Phòng Kinh doanh dịch vụ thực hiện công tác truyền thông, giới thiệu sản phẩm

Ban quản lý các dự án: Hoạt động của Ban QLDA nằm dưới sự chỉ đạo

trực tiếp của Tổng giám đốc, Ban QLDA được chủ động xử lý các công việc liên quan đến dự án trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn được giao và ủy quyền Thay mặt HVG quản lý dự án do HVG là chủ đầu tư Thực hiện quản lý dự án; giám sát thi công; thẩm tra dự toán và tổng dự toán; lập hồ sơ mời thầu và đánh giá thầu các hạng mục của dự án Các nhiệm vụ khác do HVG giao

2.1.5 Khái quát chung về tình hình đầu tư xây dựng các dự án tại công ty

Hiện nay, công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương chủ yếu đầu tư các dự án:

Đầu tư, xây dựng mới các khu du lịch sinh thái, khu Resort

Các dự án đầu tư xây dựng của Công ty cổ phần đầu tư Hùng Vương chủ yếu thuộc các dự án nhóm B Bắt đầu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản từ năm

2002, tầm nhìn chiến lược của HVG là vươn tới trở thành nhà đầu tư và phát triển bất động sản chuyên nghiệp và tạo dựng một phong cách sống mới cho cộng đồng, giúp cho người dân ngày càng được hưởng thụ những dịch vụ và tiện ích cao cấp

2.1.5.1 Dự án Khu du lịch sinh thái Đại Lải - Flammingo Đại Lải Resort

Khu vực thực hiện dự án “Khu du lịch sinh thái Đại Lải” nằm ở phía Đông - Bắc của hồ Đại Lải, thuộc địa bàn xã Ngọc Thanh, Thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái cao cấp và vui chơi giải trí Do

cho người dân thủ đô Hà Nội và các khu đô thị lân cận Dự án đã triển khai xây

dựng từ năm 2002, đã hoàn thành đầu tư giai đoạn 1 và dự kiến hoàn thành đầu tư

giai đoạn 2 năm 2016

Theo dự án đầu tư xây dựng được duyệt tháng 05/2002 và dự án đầu tư xây

dựng điều chỉnh năm 2011, Dự án được xác định với các chỉ tiêu sử dụng đất như

Bảng 2.1 dưới đây:

Bảng 2.1: Chỉ tiêu sử dụng đất dự án khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

Phương án ban đầu (năm 2002)

Phương án điều chỉnh (năm 2011) Diện tích

(ha) Tỷ lệ

Diện tích (ha) Tỷ lệ

1 Tổng diện tích đất xây dựng 103,9 100,0% 103,9 100,0%

- Đất công cộng, dịch vụ,

- Đất xây dựng nhà vườn,

* Chức năng: Là khu du lịch sinh thái cao cấp và vui chơi giải trí (Hệ thống resort,

spa, biệt thự sinh thái và khu thể thao cao cấp)

2.1.5.2 Dự án Trung tâm hội thảo nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật - Flamingo Tower

Nằm trong khu hành chính, ngoại giao, thương mại của Hà Nội Gần khách

sạn Daewoo, Khách sạn La Thành, Khu Thể dục thể thao Quần ngựa, Đài Truyền

hình Việt Nam, Trung tâm Triển lãm Việt Nam Đã khởi công xây dựng hoàn thiện phần ngầm năm 2009 và hiện đang tạm dừng triển khai

Tổng diện tích khu đất nghiên cứu lập dự án là: 1.087 m2

Phần đất xây dựng công trình có diện tích: 481,8 m2

2.1.5.3 Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái quốc tế Cát Bà

Vị trí khu vực dự kiến nghiên cứu đầu tư xây dựng dự án nằm ở phía Đông Nam thị trấn Cát Bà, gồm phần bán đảo dựa vào dãy núi đá và bãi biển Cát Cò II, thuộc địa bàn thị trấn Cát bà- huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng

Phạm vi nghiên cứu quy hoạch khu vực dự án có diện tích khoảng 11,45 ha được giới hạn như sau: Phía Tây Bắc và Đông Bắc giáp khu vực đồi núi cao Phía Tây giáp trục đường giao thông đi trung tâm thị trấn Cát Bà Phía Tây Nam giáp bãi Cát

Cò I Phía Đông Nam là mặt nước biển Trong đó:

- Bãi tắm Cát Cò I: Diện tích đất khoảng 3,9157 ha, xây dựng khách sạn Cát Cò I (theo tiêu chuẩn 4 sao)

- Bãi tắm Cát Cò 2: Diện tích đất khoảng 7,5343 ha, xây dựng khách sạn Cát

Cò II (theo tiêu chuẩn 5 sao),cụm biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp và trung tâm giải trí Cát Cò II Hiện nay dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

- Khái toán sơ bộ chi phí đầu tư xây dựng của toàn bộ khu là 556.789.000.000 đồng