BÀN VỀ PHƯƠNG PHÁP GHI NHẬN DOANH THU ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG BÁN VÀ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO THÔNG TƯ 2002014TT BTC

Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập đến những điểm mới trong ghi nhận doanh thu từ hoạt động bán và cho thuê bất động sản theo Thông tư 200/2014/TT- BTC, một trong những lĩnh vực

BÀN VỀ PHƯƠNG PHÁP GHI NHẬN DOANH THU ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG BÁN VÀ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO THÔNG TƯ 200/2014/TT- BTC

Ths Mai Thanh Thủy

Khoa Kinh tế- Quản lý, Đại học Thăng Long

Email: thuymt367@gmail.com

Tóm tắt: Thông tư 200/2014/TT- BTC – “Hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp” do

Bộ tài chính ban hành để thay thế Quyết định 15/2006/QĐ- BTClà hoàn toàn kịp thời và đáp

ứng được nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp Điểm nổi bật nhất trong Thông tư

200/2014/TT- BTC là việc bổ sung và hoàn thiện các nguyên tắc ghi nhận doanh thu Những thay đổi này được đánh giá là tôn trọng bản chất hơn hình thức, góp phần làm tăng tính chính xác của thông tin trên các báo cáo tài chính Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập đến những điểm mới trong ghi nhận doanh thu từ hoạt động bán và cho thuê bất động sản theo Thông tư 200/2014/TT- BTC, một trong những lĩnh vực đang được giới đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản hết sức quan tâm

Từ khóa: doanh thu, doanh thu bán bất động sản, doanh thu cho thuê bất động sản

Trong bối cảnh tình hình kinh tế- xã hội trong nước và quốc tế có nhiều biến động, chế

độ kế toán các doanh nghiệp Việt Nam được ban hành theo Quyết định số 15/2006/QĐ- BTC ngày 20/06/2006 đã không còn phù hợp Chính vì vậy, ngày 22/12/2014, Bộ tài chính ban hành Thông tư 200/2014/TT- BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế thay thế cho Quyết định 15/2006/QĐ- BTC Việc ban hành Thông tư 200/2014/TT- BTClà một yêu cầu cấp thiết và tất yếu để đáp ứng lại nhu cầu của thị trường, thúc đẩy môi trường đầu tư và phù hợp hơn với những thông lệ quốc tế Thông tư 200/2014/TT- BTC đưa ra những thay đổi quan trọng về chứng từ, sổ sách, hệ thống tài khoản

kế toán và một số quy định về báo cáo tài chính Đặc biệt Thông tư 200/2014/TT- BTC bổ sung và hoàn thiện các nguyên tắc kế toán về ghi nhận doanh thu, là một điểm mớinổi bật được đánh giá là nhằmtôn trọng bản chất hơn hình thức, tạo sự linh hoạt, rõ ràng trong áp dụng cho các doanh nghiệp cũng như phản ánh thực chất tình hình kinh doanh của doanh nghiệp trên các báo cáo tài chính Trong phạm vi bài báo này, tác giả đề cập đến những điểm mới trong phương pháp ghi nhận doanh thu từ hoạt động bán và cho thuê bất động sản theo Thông tư 200/2014/TT- BTC, một trong những lĩnh vực đang được giới đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hết sức quan tâm

Phân biệt các khái niệm bất động sảnđầu tư, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, và hàng hóa bất động sản

Bất động sản là một khái niệm rộng mà mỗi quốc gia lại có những quy định riêng phù hợp với đặc thù kinh tế, xã hội và vị trí địa lý của từng nước Tuy nhiên hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai Theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005, “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy pháp luật Việt Nam quy định bất động sản chính là một loại tài sản và tùy vào mục đích sử dụng khác nhau mà tài sản bất động sản sẽ phải tuân theo những quy định khác nhau Dưới góc độ kế toán, việc phân biệt các khái niệm bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu sử dụng và hàng hóa bất động sản là rất quan trọng, liên quan đến độ chính xác trong việc hạch toán loại tài sản đặc biệt này

Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05- Bất động sản đầu tư (VAS 05), “Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà

và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.”

Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 cũng phân biệt rất rõ hai khái niệm bất động sản đầu tư và bất động sản chủ sở hữu sử dụng Theo đó, “Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: Là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.”

Đối với hàng hóa bất động sản, cả Quyết định 15/2006/QĐ- BTC trước đây và Thông

tư 200/2014/TT- BTC đều đề cập hàng hóa bất động sản trước hết là một loại hàng hóa và phải tuân theo các quy định về hàng hóa Cụ thể, “Hàng hóa bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất; nhà; hoặc quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường; Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán.”

Qua đó có thể thấy bất động sản được phân loại là bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng hóa bất động sản là tùy vào mục đích nắm giữ và sử dụng của doanh nghiệp đối với bất động sản đó Bất động sản đầu tư là loại bất động sản được nắm giữ với mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán chứ không phải nắm giữ để doanh nghiệp sử dụng phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh hay để bán như những hàng hóa thông thường Với những bất động sản được nắm giữ để nhằm mục đích sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp sẽ được phân loại là bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay chính là tài sản cố định của doanh nghiệp Còn đối với những bất động sản được mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường, hoặc bất động sản đầu tư bắt đầu được triển khai cho mục đích bán sẽ được xếp vào hàng hóa bất động sản

Ghi nhận doanh thu bán bất động sản của đơn vị là chủ đầu tư

Thứ nhất, Thông tư 200/2014/TT- BTC đưa ra quy định“Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận

doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ.”

Quyết định số 15 trước đây không có những quy định cụ thể về việc ghi nhận doanh thu đối với các đơn vị là chủ đầu tư kinh doanh bất động sản gây nên nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình hạch toán Nhiều doanh nghiệp đã vận dụng Chuẩn mực kế toán

số 15 về Hợp đồng xây dựng để ghi nhận doanh thu theo tiến độ kế hoạch công việc Tuy nhiên đối tượng áp dụng Chuẩn mực này là kế toán hợp đồng xây dựng và lập báo cáo tài chính của các nhà thầu chứ không phải các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Ngoài ra, chế

độ kế toán ban hành theo Quyết định 15/2006/QĐ- BTC cũng không có quy định gì về việc ghi nhận số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ Điều này dẫn đến thực tế nhiều doanh nghiệp cố tình làm tăng doanh thu bằng cách ghi nhận doanh thu theo tiến độ thanh toán của khách hàng Hoặc có những doanh nghiệp kinh doanh chung cư còn dùng thủ thuật cho phép khách hàng nhận nhà khi mới chỉ trả 50% tiền theo tiến độ kèm theo điều khoản trả lại nhà nếu không vừa ý để hợp thức hóa việc ghi nhận doanh thu Trong khi đó điều khoản dùng thử nhà và có thể trả lại cho thấy doanh nghiệp vẫn chưa chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua Và điều này sẽ mâu thuẫn với quy định về việc ghi nhận doanh thu theo Chuẩn mực kế toán số 14 về Doanh thu và thu nhập khác

Chính vì vậy, Thông tư 200/2014/TT- BTC bổ sung nguyên tắc ghi nhận doanh thu bán bất động sản đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư là rất kịp thời nhằm phân biệt rõ ràng doanh thu bán bất động sản và doanh thu từ hợp đồng xây dựng Nguyên tắc này cũng hoàn toàn phù hợp với những điều kiện về ghi nhận doanh thu của Chuẩn mực kế toán số 14 Thông tư 200/2014/TT- BTC nêu rõ: Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:

- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;

- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản

Trên thực tế, với chế độ kế toán ban hành theo Quyết định 15/2006/QĐ- BTC trước đây, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã hạch toán doanh thu bán bất động sản theo các cách khác nhau Một số doanh nghiệp hạch toán theo tiến độ thu tiền của khách hàng hoặc theo Chuẩn mực kế toán số 15, một số khác hạch toán doanh thu sau khi đã bàn giao bất động sản cho khách hàng theo Chuẩn mực kế toán số 14 Chính vì vậy Thông tư 200/2014/TT- BTC có quy định rõ trường hợp doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu cho khoản tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ khi công trình vẫn chưa hoàn thành trước thời điểm Thông tư 200/2014/TT- BTC có hiệu lực thì doanh nghiệp phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và hồi tố báo cáo tài chính theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 29: “Thay đổi chính sách kế toán, ước tính kế toán và các sai sót” Còn những doanh nghiệp đã áp dụng đúng Chuẩn mực kế toán số 14 thì sẽ không cần sửa chữa gì

Thứ hai, Thông tư 200/2014/TT- BTC nêu rõ: “Đối với các công trình, hạng mục công

trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội

thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện việc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng.” Như vậy Thông tư 200/2014/TT- BTC đã tách biệt việc ghi nhận doanh thu từ bán bất động sản với doanh thu từ việc hoàn thiện nội thất bất động sản theo yêu cầu của khách hàng Việc quy định ghi nhận doanh thu bán bất động sản khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng nhằm thỏa mãn điều kiện doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản; doanh thu được xác định tương đối chắc chắn; doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản và xác định

được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.Trường hợp này thông tư cũng quy định doanh nghiệp là chủ đầu tư“phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất động sản riêng với

khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.”

Thứ ba, Thông tư 200/2014/TT- BTC đề cập tới trường hợp “bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp

lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu

tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán” khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua; Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất.Điều này có nghĩa là khi nền đất đã được chuyển giao cho khách hàng, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã chuyển giao mọi rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua và doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu ngay tại thời điểm chuyển giao nền đất đã bán Quy định này hoàn toàn tương đồng với những quy định về ghi nhận doanh thu trong Chuẩn mực kế toán số 14

Ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản

Một điểm mới nữa của Thông tư 200/2014/TT- BTC là nguyên tắc ghi nhận doanh thu

từ hoạt động cho thuê tài sản (trong đó bất động sản cũng là một loại tài sản)trong trường hợp doanh nghiệp có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ Chế độ kế toán ban hành theo Quyết định 15/2006/QĐ- BTC trước đây chỉ quy định nếu doanh nghiệp cho thuê tài sản nhận trước tiền cho thuê của nhiều năm thì doanh thu từ cho thuê sẽ được xác định trên cơ sở lấy tổng số tiền nhận được chia cho số kỳ nhận trước tiền (thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê) Thông tư 200/2014/TT- BTC mới ban hành

bổ sung thêm trường hợp nếu thời gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian sử dụng hữu ích của tài sản hay bất động sản thì doanh nghiệp có thể lựa chọn phương pháp ghi nhận doanh thu một lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê nhận trước Tuy nhiên Thông tư 200/2014/TT- BTC cũng đưa ra những điều kiện ràng buộc chặt chẽ yêu cầu doanh nghiệp thực hiện nếu muốn ghi nhận doanh thu một lần số tiền thuê nhận trước này Cụ thể, Thông tư 200/2014/TT- BTC quy định:

- Bên đi thuê không có quyền hủy ngang hợp đồng thuê và doanh nghiệp cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp và dưới mọi hình thức;

- Số tiền nhận trước từ việc cho thuê không nhỏ hơn 90% tổng số tiền cho thuê dự kiến thu được theo hợp đồng trong suốt thời hạn cho thuê và bên đi thuê phải thanh toán toàn

bộ số tiền thuê trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu thuê tài sản;

- Hầu như toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê đã chuyển giao cho bên đi thuê;

- Doanh nghiệp cho thuê phải ước tính được tương đối đầy đủ giá vốn của hoạt động cho thuê

Những ràng buộc này nhằm đảm bảo nguyên tắc thận trọng trong kế toán, bởi số tiền thuê nhận trước từ khách hàng chính là bằng chứng chắc chắn về khả năng thu được lợi ích kinh tế và được phép ghi nhận vào doanh thu, bên đi thuê không có quyền hủy ngang hợp đồng và doanh nghiệp không phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp và dưới mọi hình thức Quy định mới này cũng giúp kế toán giảm thiểu thời gian và công sức trong việc ghi nhận doanh thu cũng như tránh bỏ sót nghiệp vụ này so với trường hợp phải phân bổ doanh thu trong suốt số kỳ nhận trước tiền thuê

Đồng thời, Thông tư 200/2014/TT- BTC cũng yêu cầu các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trên tổng số tiền nhận trước trong trường hợp này phải thuyết minh trên Báo cáo tài chính về: “Chênh lệch về doanh thu và lợi nhuận nếu ghi nhận theo phương pháp phân bổ dần theo thời gian cho thuê; và Ảnh hưởng của việc ghi nhận doanh thu trong kỳ đối với khả năng tạo tiền, rủi ro trong việc suy giảm doanh thu, lợi nhuận của các kỳ trong tương lai.”

So sánh về phương pháp ghi nhận doanh thu từ hoạt động bán và cho thuê bất động sản giữa Quyết định 15/2006/QĐ- BTC và Thông tư 200/2014/TT- BTC

Quyết định 15/2006/QĐ- BTC

Thông tư 200/2014/TT- BTC

1 Ghi nhận

doanh thu bán bất

động sản

Không có quy định

về ghi nhận doanh thu bán bất động sản đối với doanh nghiệp là chủ đầu

tư Các doanh nghiệp thường áp dụng Chuẩn mực kế toán số 15- Hợp đồng xây dựng để ghi nhận doanh thu bán bất động sản

Bổ sung quy định ghi nhận doanh thu bán bất động sản đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư, cụ thể:

- Không được ghi nhận doanh thu bán Bất động sản theo Chuẩn mực kế toán số 15 và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ

- Nếu khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô

- Đối với bất động sản phân lô bán nền, doanh thu được ghi nhận sau khi chuyển giao đất nền

2 Ghi nhận

doanh thu từ hoạt

động cho thuê bất

động sản

Nếu doanh nghiệp cho thuê nhận trước tiền cho thuê của nhiều năm thì doanh thu từ cho thuê

sẽ được xác định trên cơ

sở lấy tổng số tiền nhận được chia cho số kỳ nhận trước tiền (thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê)

Bổ sung thêm trường hợp nếu thời gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian

sử dụng hữu ích của tài sản hay bất động sản thì doanh nghiệp có thể lựa chọn phương pháp ghi nhận doanh thu một lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê nhận trước Nếu ghi nhận theo cách này đòi hỏi doanh nghiệp phải tuần theo một số ràng buộc chặt chẽ được nêu trong thông

tư và phải phải thuyết minh trên Báo cáo

tài chính

Tóm lại, những điểm mới kể trên trong Thông tư 200/2014/TT- BTC đã cho thấy những nỗ lực của các nhà làm chính sách trong việc hoàn thiện một cách đồng bộ, nhất quán các quy định về việc ghi nhận doanh thu bán và cho thuê bất động sản trong chế độ kế toán với các tiêu chuẩn trong hệ thống chuẩn mực kế toán đã ban hành, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp dễ dàng áp dụng trong thực tiễn Những quy định mới này cũng góp phần làm tăng thêm độ tin cậy của các thông tin trên báo cáo tài chính, giúp các nhà đầu tư có cái nhìn chính xác hơn về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14- “Doanh thu và thu nhập khác”, ban hành và công bố theo Quyết định số 149/2001/QĐ- BTC ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ tài chính [2] Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 15- “Hợp đồng xây dựng”, ban hành và công bố theo Quyết định số 165/2002/QĐ- BTC ngày 31/12/2012 của Bộ trưởng Bộ tài chính

[3] Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05- “Bất động sản đầu tư”, ban hành và công bố theo Quyết định số 234/2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ tài chính

[4] Quyết định số 15/2006/QĐ- BTC của Bộ tài chính “Về việc ban hành Chế độ kế toán doanh nghiệp” ban hành ngày 20/6/2006

[5] Thông tư 200/2014/TT- BTC của Bộ tài chính về “Hướng dẫn Chế độ kế toán doanh” nghiệp ban hành ngày 22/12/2014

[6] Website: http://Infonet.vn; http://Vfpress.vn; http://thesaigontimes.vn

DISCUSSES METHOD OF RECOGNIZING REVENUE FROM THE SALE AND RENTAL OF REAL ESTATE ACCORDING TO CIRCULAR 200/2014/TT- BTC

Abtract: Circular 200/2014/TT-BTC on “Guiding business accounting regime”

issued by the Ministry of Finance to replace Decision 15/2006/QD-BTC is quitely timely and meets the actual needs of the enterprises The most notable point in Circular 200 was suplement and improving revenue recognition priciples These changes are considered more respect for nature forms, contributes to the accuracy of information on the financial statements In this article, the writer refers to the method of recognizing revenue from the sale and rental of real estate, one of fields which investors and real estate businesses interested in

Keywords: revenue, revenue from the sale of real estate sale, revenue from rental of

real estate

LỢI ÍCH VÀ RỦI RO PHÁT HÀNH CỔ PHIẾU CẤN TRỪ NỢ TẠI CÁC CÔNG TY NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Ths Nguyễn Thanh Thủy

Khoa Kinh tế-Quản lý, Trường Đại học Thăng Long

Tóm tắt: Nhiều doanh nghiệp khi lâm vào tình trạng khó khăn về tài chính, phải đối

mặt với áp lực thanh toán các khoản vay thậm chí không còn khả năng thanh toán thì việc phát hành cổ phiếu để cấn trừ nợ là một kỹ thuật hữu hiệu nhằm tái cơ cấu các khoản nợ, đạt

được cấu trúc vốn tối ưu Hình thức này đã và đang diễn ra rất sôi động tại nhiều công ty

niêm yết trên thị trường chứng khoán Bài viết đề cập đến những lợi ích và rủi ro tại doanh nghiệp đi vay và cho vay dưới góc độ cung cấp thông tin trên báo cáo tài chính cũng như công tác quản trị của doanh nghiệp trong bối cảnh tái cơ cấu kinh tế Việt Nam theo hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế nhằm nâng cao chất lượng tăng trưởng

Trái phiếu có khả năng chuyển đổi không thuộc phạm vi đề cập trong bài viết này

Từ khóa: tái cơ cấu nợ, cổ phiếu cấn trừ nợ

1 Sôi động tái cơ cấu nợ vay bằng phát hành cổ phiếu

Cấu trúc vốn của doanh nghiệp được hiểu đơn giản là sự kết hợp giữa nợ và vốn chủ

sở hữu trong tổng nguồn vốn mà doanh nghiệp có thể huy động được để hình thành nên tài sản, tài trợ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh Số liệu về tài sản và nguồn vốn của một doanh nghiệp được phản ánh khái quát trên bảng Cân đối kế toán tại một thời điểm thể hiện phương trình kế toán cơ bản: Tổng Tài sản = Tổng Nguồn vốn

Tài sản ngắn hạn Nợ phải trả Tài sản dài hạn Vốn chủ sở hữu

Tổng tài sản Tổng nguồn vốn

Cấu trúc vốn tối ưu phụ thuộc vào đặc điểm ngành và chu kỳ tăng trưởng của doanh nghiệp Việc đàm phán với các chủ nợ để tái cơ cấu khoản nợ vay không có khả năng thanh toán dưới hình thức hoán đổi nợ bằng cổ phiếu sẽ giúp doanh nghiệp đi vay tránh khỏi việc phá sản Thực chất của giải pháp này vừa làm tăng vốn điều lệ đồng thời “thổi bay” khoản nợ quá hạn nên ngày càng được nhiều công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán lựa chọn trong suốt giai đoạn từ năm 2013 đến nay, cụ thể:

Đầu năm 2013, Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đã phát hành gần 116 triệu cổ phiếu để cấn trừ khoảng 1.160 tỉ đồng công nợ cho các chủ nợ

Tính đến 30/6/2013, Tập đoàn Mai Linh (MLG) có lợi nhuận chưa phân phối bị âm 122,8 tỷ đồng, nợ phải trả tới 2.182 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ chỉ 707 tỷ đồng Hội đồng Quản trị Tập đoàn Mai Linh cũng tìm đến giải pháp này khi đề xuất với cổ đông phát hành

100 triệu cổ phiếu cho đối tác chiến lược để thanh toán nợ vay ngắn hạn và dùng cho đầu tư phát triển

Ngày 5/11/2013, đại hội cổ đông Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) lấy ý kiến bằng văn bản đã thông qua phát hành 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ với quy mô 10.000 tỷ đồng để cấn trừ công nợ và bổ sung nguồn vốn kinh doanh do áp lực trả nợ quá lớn Tại thời điểm 30/6/2013, nợ phải trả của KBC là 7.172 tỷ đồng, chiếm 60% tổng tài sản của công ty, trong đó, nợ ngắn hạn gần 3.367 tỷ đồng Tổng nợ vay ngắn và dài hạn gần 4.000 tỷ đồng Đa

số khoản vay ngân hàng của KBC đều có lãi suất từ 15-18%/năm, trong khi hoạt động kinh doanh liên tục thua lỗ từ quý 2/2012

Cũng với phương thức này, Công ty cổ phần xi măng Hà Tiên 1 (HT1) là trường hợp đầu tiên công ty con phát hành thành công cổ phiếu cấn trừ nợ cho công ty mẹ là doanh nghiệp Nhà nước - Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam (Vicem) để xóa khoản nợ 1.200 tỉ đồng, tăng vốn điều lệ từ 1.980 tỉ đồng lên 3.180 tỉ đồng

Nhiều nhà đầu tư đã không khỏi bất ngờ khi cuối năm 2014, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai công bố kết quả chào bán riêng lẻ hơn 145 triệu cổ phiếu (lớn hơn số lượng cổ phiếu đang niêm yết) để hoán đổi trái phiếu và cấn trừ công nợ trên 1.400 tỉ đồng cho các chủ nợ, trong đó chủ yếu là cấn trừ công nợ (128 triệu cổ phiếu), đồng thời tăng vốn lên gấp đôi

Ngoài ra, những doanh nghiệp đã đi tiếp và đẩy phương thức phát hành cổ phiếu cấn trừ công nợ thành trào lưu phải kể đến là CTCP thương mại, dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), CTCP Đầu tư Địa ốc Khang An (KAC), hay CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN), Vinalines được chấp thuận chuyển hơn 5.000 tỉ đồng nợ Vietinbank thành vốn cổ phần, Công ty Cổ phần Thủy sản Phương Nam đã phát hành thêm để cấn trừ nợ vay tại Ngân hàng Liên Việt và Ngân hàng An Bình, còn Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB) thì trở thành chủ sở hữu của Công ty Cổ phần Thủy sản Bình An khi doanh nghiệp này hầu như không thể trả được nợ nữa

2 Lợi ích và rủi ro từ phát hành cổ phiếu cấn trừ nợ

2.1 Đối với doanh nghiệp đi vay

2.1.1 Lợi ích đạt được

Dễ dàng nhận thấy phương thức này thường diễn ra ở các doanh nghiệp có vốn hóa lớn, có sử dụng đòn bẩy tài chính như các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên rất dễ được chấp nhận bởi các lý do cơ bản sau:

Thứ nhất, sau khi phát hành thành công số cổ phiếu để đổi nợ này sẽ mang lại lợi ích cho cả đôi bên với Báo cáo tài chính “đẹp” hơn rất nhiều, giúp làm đẹp các hệ số tài chính đủ

để “lọt cửa” cấp hạn mức tín dụng lớn ở các ngân hàng, các tổ chức tài chính, nhà cung cấp và nhà đầu tư Cụ thể: bên phần Nguồn vốn của bảng Cân đối kế toán một phần nợ sẽ chuyển thành vốn chủ sở hữu, cơ cấu nguồn vốn sẽ thay đổi, tỷ trọng nợ phải trả/nguồn vốn giảm còn

tỷ trọng vốn chủ sở hữu/nguồn vốn tăng giúp cải thiện khả năng tự tài trợ, tính độc lập tự chủ

về tài chính của doanh nghiệp phát hành Các chỉ tiêu đánh giá về khả năng thanh toán của doanh nghiệp cũng được thay đổi theo chiều hướng tích cực Như vậy với cách thức “vốn hóa nợ” để tái cơ cấu nợ vay ở các doanh nghiệp đã góp phần tạo ra thay đổi về “chất” trong cấu trúc vốn của doanh nghiệp phát hành

Thứ hai, công ty đi vay sẽ giảm được một khoản đáng kể chi phí lãi vay, tập trung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh Do lãi vay là yếu tố chi phí trước thuế nên sử dụng nợ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thuế tuy nhiên điều này sẽ không còn ý nghĩa nữa đối với những doanh nghiệp nào được ưu đãi hay vì lý do gì đó mà thuế thu nhập ở mức thấp.Thực tế nhiều doanh nghiệp khi gặp khó khăn về tài chính nếu chậm thời gian trả nợ gốc và lãi còn phải gánh thêm khoản phạt do trả chậm từ phía chủ nợ Như vậy, trong bối cảnh khó khăn về vốn doanh nghiệp lại rơi vào vòng luẩn quẩn nợ và trả nợ, gây áp lực không nhỏ với các doanh nghiệp, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp trong mắt nhà đầu tư, khách hàng, nhà cung cấp, nhân viên

Thứ ba, phương thức này dễ thực hiện hơn so với việc phát hành thêm ra công chúng

do chủ nợ thường là “người quen” như cổ đông nội bộ, cổ đông lớn có mối liên hệ góp vốn mật thiết hoặc sở hữu chéo lẫn nhau Với tỷ trọng nắm giữ số cổ phần lớn trong tay, quyền biểu quyết cao thì phương thức phát hành này dễ dàng được thông qua tại các đại hội cổ đông thường niên hoặc bất thường của doanh nghiệp

2.1.2 Rủi ro

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích đạt được thì giải pháp này cũng ẩn chứa những rủi

ro nhất định như:

Thứ nhất, các cổ đông phải chấp nhận việc pha loãng cổ phiếu, giảm quyền lợi của các

cổ đông hiện hữu Nhiều cổ đông đã ngỡ ngàng vì việc tăng vốn ồ ạt của doanh nghiệp, trong

đó việc phát hành cổ phiếu tăng vốn để xóa nợ trong một số trường hợp được xem như một kỹ thuật nhằm tăng tỉ lệ nắm giữ, sở hữu, thay đổi cơ cấu cổ đông Nhiều doanh nghiệp lợi dụng tình hình thị trường để thực hiện chào bán cho các đối tác và người liên quan có lợi như các chủ nợ là cổ đông nội bộ

Thứ hai, việc nhiều doanh nghiệp liên tục thực hiện các đợt chào bán riêng lẻ với khối lượng lớn đã và đang làm phát sinh nhiều rủi ro liên quan đến khả năng giám sát, quản trị Khi quy mô doanh nghiệp bất ngờ “phình to”, rủi ro về quản lý, quản trị khi trình độ chưa theo kịp

là điều tương đối dễ hiểu Cơ cấu cổ đông mới sẽ đa dạng, có thể xuất hiện những xung đột trong quản lý, mâu thuẫn văn hóa doanh nghiệp

Thứ ba, về mặt bản chất thì sau khi chuyển đổi nợ thành vốn chủ sở hữu này doanh nghiệp vẫn gặp rất nhiều khó khăn do việc phát hành thêm cổ phiếu không thu được bằng tài sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh Nếu doanh nghiệp sau cấn trừ nợ hoạt động không hiệu quả hoặc sau thời gian hạn chế chuyển nhượng cổ phần, cổ đông có thể ồ ạt thoái vốn thì vòng xoay ứng vốn - nợ - cấn trừ nợ lại bắt đầu, sự tăng giảm vốn thất thiệt này cùng những bất minh trong việc sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến uy tín và hoạt động của doanh nghiệp trên thị trường

2.2 Đối với doanh nghiệp cho vay

Đối tượng cho doanh nghiệp vay có thể là các tổ chức, cá nhân như: ngân hàng, các công ty tài chính, các cổ đông nội bộ, nhà cung cấp Khi thực hiện cấn trừ nợ bằng cách hoán đổi số lượng cổ phần sở hữu thì yêu cầu đặt ra là doanh nghiệp phát hành phải có ý kiến chấp thuận của đơn vị, cá nhân chủ nợ và có quyết định của Đại hội cổ đông thông qua phương án chào bán, trong đó xác định rõ số lượng cổ phiếu dự kiến chào bán, danh sách các chủ nợ và khoản nợ của từng chủ nợ được hoán đổi, phương pháp xác định và tỷ lệ hoán đổi

2.2.1 Lợi ích

Nếu như doanh nghiệp đi vay thực hiện cấn trừ nợ, chuyển đổi khoản nợ thành vốn chủ sở hữu sẽ tác động lên phần nguồn vốn của bảng Cân đối kế toán làm thay đổi tỷ trọng giữa nợ phải trả với vốn chủ sở hữu thì đối với các doanh nghiệp cho vay việc chuyển đổi vai trò từ chủ nợ thành chủ sở hữu sẽ làm thay đổi nội dung, cơ cấu phần tài sản của bảng Cân đối

kế toán.Nghiệp vụ này phát sinh sẽ chuyển khoản nợ phải thu thành khoản đầu tư, kế toán sẽ hoàn nhập hoặc không phải trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi giúp các doanh nghiệp cho vay thành công trong việc xử lý nợ đặc biệt là nợ xấu để có báo cáo tài chính “đẹp” hơn với các chỉ số tài chính hấp dẫn

Bên cạnh đó, sau khi trở thành cổ đông các đơn vị này là đối tác có thể tiếp cận, giám sát hoạt động kinh doanh và tái cơ cấu doanh nghiệp đầu tư, từng bước nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận

2.2.2 Rủi ro

Cũng giống như doanh nghiệp đi vay, các doanh nghiệp cho vay khi trở thành đồng chủ sở hữu có thể nâng dần tỷ lệ biểu quyết và phải đối mặt với những khó khăn nhất định về chính sách quản trị chiến lược, về tham gia tiếp quản lĩnh vực kinh doanh mới hoặc những xung đột trong văn hóa doanh nghiệp, tâm lý và lợi ích nhóm

Trong nhiều trường hợp, cổ đông bất đắc dĩ do chuyển từ chủ nợ mà thành có thể mất

cả chì lẫn chài do hạn chế trong việc giám sát vốn sau phát hành và do doanh nghiệp được đầu

tư hoạt động không hiệu quả

3 Kết luận

Trào lưu hoán đổi nợ bằng cách phát hành cổ phiếu khi doanh nghiệp khó khăn về khả năng thanh toán giúp doanh nghiệp đi vay thoát khỏi áp lực trả nợ để có thể vực dậy hoạt động sản xuất kinh doanh Từ phân tích thực trạng, lợi ích cũng như những hệ lụy đi kèm ở trên, doanh nghiệp đi vay và cho vay cần cân nhắc lựa chọn phương án khi xử lý khoản nợ

Trên thực tế hiện nay, doanh nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện tái cơ cấu các khoản

nợ dưới hình thức như: duy trì khoản nợ cũ nhưng sửa đổi các điều khoản của hợp đồng vay (số tiền gốc phải trả vào ngày đáo hạn, cơ cấu lại kỳ hạn trả nợ, điều chỉnh lãi suất cho vay về mức hợp lý, miễn giảm lãi quá hạn, trong hạn ) hoặc thỏa thuận trả khoản nợ vay thấp hơn giá trị ghi sổ

Về phía chính phủ cần có biện pháp siết chặt việc tăng vốn của doanh nghiệp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cổ đông hiện hữu, đảm bảo sự minh bạch của thị trường tài chính bằng cách tăng các cơ chế quản lý cả tiền kiểm lẫn hậu kiểm (phương án tăng vốn, thuyết minh chi tiết tình hình sử dụng vốn có xác nhận của kiểm toán) sẽ góp phần đáng kể tạo sân chơi thực sự công bằng cho nhà đầu tư

Abstract: Many Vietnamese companies on the stock market are getting into difficult

financial situation, facing pressure to pay loans or even no longer solvency, the issuance of shares for debt clearing is an effective technique to restructuring of debts and achieve optimal capital structure This form has been using effectively in many companies listed on the stock market The article mentions the benefits and risks in corporates borrowing and lending in