Thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận tây hồ, thành phố hà nội

Nhiều các công trình nghiên cứu về vấn đề thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng dưới khía c nh khác nhau như: Đinh Thị Huê, “Thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tá

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

-*** -

NGUYỄN VĂN TUÂN

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TỪ THỰC TIỄN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

-*** -

NGUYỄN VĂN TUÂN

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TỪ THỰC TIỄN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HOÀNG VĂN TÚ

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuân

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 NH NG VẤN ĐỀ L LUẬN VỀ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 7 1.1 M t số khái niệm về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng 7 1.2 N i dung về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng 15 1.3 Kinh nghiệm thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng trong nước và thế giới 29

Chương 2 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TỪ THỰC TIỄN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39 2.1 Những nhân tố ảnh hưởng tới việc thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà N i 39 2.2 Thực tr ng thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Tây Hồ 44 2.3 Đánh giá chung việc thực hiện thu hồi đất, bồi thư ng, giải phóng mặt bằng

từ thực tiễn quận Tây Hồ 63

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT

3.1 Phương hướng tăng cư ng thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng 67 3.2 Giải pháp tăng cư ng thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Tây Hồ 73

KẾT LUẬN 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Hiện tr ng sử dụng đất năm 2014 của quận Tây Hồ 41

Bảng 2.2: Cơ cấu diện tích đất bị thu hồi của dự án xây dựng tuyến đư ng ngõ 124 Âu Cơ, phư ng Tứ Liên 48

Bảng 2.3: Giá đất ở do Nhà nước quy định t i đư ng Âu Cơ năm 2014 50

Bảng 2.4: Đơn giá bồi thư ng đất ở của Dự án Ngõ 124 Âu Cơ 51

Bảng 2.5: Đơn giá bồi thư ng đất vư n, đất nông nghiệp của Dự án Ngõ 124 Âu Cơ 51

Bảng 2.6a: Công tác bồi thư ng, h trợ của Dự án 52

Bảng 2.6b: Công tác bồi thư ng, h trợ của Dự án 53

Bảng 2.6c: Công tác bồi thư ng, h trợ của Dự án 53

Bảng 2.7: Tổng số tiền bồi thư ng, h trợ của dự án 54

Bảng 2.8: Bảng giá đất ở do Nhà nước quy định 1 số tuyến đư ng quan trọng thu c địa bàn quận Tây Hồ năm 2010 có liên quan đến dự án 58

Bảng 2.9: Cơ cấu diện tích đất bị thu hồi của dự án xây dựng tuyến đư ng bê tông thoát nước tổ 37, cụm 6, phư ng Phú Thượng 58

Bảng 2.10: Kết quả công tác thu hồi đất của Dự án 60

Bảng 2.11: Tổng số tiền bồi thư ng, h trợ t i dự án 61

Bảng 2.12: Đơn giá bồi thư ng các lo i đất t i dự án 61

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trư ng sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã h i, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước C ng hòa xã h i

chủ nghĩa Việt Nam chương II điều 18 đã xác định "Nhà nước thống nhất quản lý

đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đ i hóa đất nước, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã h i là việc làm tất yếu xảy ra thư ng xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam Với quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng hệ thống giao thông đư ng b , cơ sở h tầng… đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đ i hóa đất nước, với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành m t nước công nghiệp vào năm 2020 Đặc biệt là chuyển diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thu c các dự án xây dựng cơ sở h tầng, khu công nghiệp và thương m i dịch vụ và du lịch

Thu hồi đất, bồi thư ng giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng Bồi thư ng giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các

dự án

Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là đã hoàn thành được 1/3 đến 1/2

dự án" Bồi thư ng giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nh y cảm và phức t p, nó

tác đ ng tới mọi vấn đề đ i sống kinh tế, văn hóa xã h i, an ninh quốc phòng của

c ng đồng dân cư ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với ngư i dân có đất bị thu hồi Thực tế cho thấy công tác giải phóng mặt bằng ở các địa phương không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “dự án treo làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí lớn cho Ngân sách Nhà nước Mặt khác, khi H i đồng bồi thư ng giải

2

quyết không th a đáng quyền, lợi ích hợp pháp của ngư i có đất bị thu hồi sẽ dễ xảy ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã h i ở địa phương mất ổn định

Trong những năm qua công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Để khắc phục những tồn t i đó trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư thực hiện m t cách có hiệu quả Đặc biệt, Hà

N i là thủ đô, là trung tâm kinh tế, chính trị và xã h i của cả nước do vậy vấn đề Công nghiệp hoá, hiện đ i hoá đất nước càng rõ nét hơn Kể từ ngày 01/8/2008, sát nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc và 04 xã thu c huyện Tiến Xuân - Hoà Bình vào Thành phố Hà N i, đến nay Thành phố Hà N i có 334.470,02

ha diện tích tự nhiên và 6.232.640 nhân khẩu, có 29 đơn vị hành chính trực thu c, bao gồm các quận: Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên, Tây Hồ, Thanh Xuân, các huyện: Ba Vì, Chương

Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Mê Linh, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Sóc Sơn, Th ch Thất, Thanh Oai, Thanh Trì, Thư ng Tín, Từ Liêm, Ứng Hoà và Thị xã Sơn Tây; có 577 đơn vị hành chính cấp xã (gồm 401 xã,

154 phư ng và 22 thị trấn) do đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị mới ngày càng trở nên cấp thiết để đáp ứng cho nhu cầu phát triển của xã h i và tốc đ đô thị hóa của Thành phố Hà N i nói riêng và cả nước nói chung Quận Tây Hồ thu c thành phố Hà N i là m t quận có tỷ trọng phát triển kinh tế cao Tốc đ tăng trưởng bình quân đ t 16 - 17%/năm Theo định hướng phát triển của thủ đô Hà N i, đến năm 2020, toàn b quận Tây Hồ thu c khu vực phát triển của Thành phố trung tâm, có điều kiện đặc biệt thuận lợi thu hút các nguồn lực vốn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học công nghệ, thúc đẩy nhanh sự phát triển kinh tế – xã h i của quận nói riêng và của Hà N i nói chung Đồng nghĩa với điều

đó, hiện nay, quận đã có rất nhiều dự án được đầu tư, theo kết quả thực hiện bồi thư ng, h trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà N i năm 2015, có 35 dự án được thực hiện trên địa bàn quận Tây Hồ với 80,82 ha diện tích đất phải thu hồi

Để hiểu rõ ràng hơn công tác thu hồi đất và việc áp dụng các chính sách trong giải phóng mặt bằng t i địa phương hiện nay, Học viên đã tiến hành nghiên

cứu đề tài: “T n n s t u t t n tr p n m t

ằn từ t t ễn quận Tây H t àn p ố Hà Nộ

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Vấn đề thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng có ý nghĩa rất lớn đối với quận Tây Hồ nói riêng và thành phố Hà N i nói chung nhất là đối với nước ta đang tiến hành công nghiệp hóa, hiện đ i hóa đất nước Việc thu hồi, bồi thư ng, giải phóng mặt bằng trực tiếp đụng ch m đến lợi ích ngư i bị thu hồi đất, lợi ích của nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư nên th i gian qua

đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý

Nhiều các công trình nghiên cứu về vấn đề thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ

giải phóng mặt bằng dưới khía c nh khác nhau như: Đinh Thị Huê, “Thực hiện

pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở tỉnh Hà Nam hiện nay , Luận văn th c sỹ năm (2011); Đ Quang Dương, “Thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng ở quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Luận văn th c sỹ năm (2013);

Nguyễn Thị Phương Thảo, “Pháp luật về bồi thường về đất khi thực hiện các dự án

kinh tế và thực tiễn áp dụng tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An , Luận văn th c sỹ

(2012); Nguyễn Văn Diện, “Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

đất , Luận văn th c sỹ năm 2006; Hoàng Thị Nga, “Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay Luận văn th c sỹ năm 2011;

Nguyễn Minh Tuấn, “Thu hồi đất vì mục đích kinh tế ở Việt Nam hiện nay , Luận văn th c sỹ năm 2013; TS Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi

đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng và những vướng mắc nay sinh trong quá

4

trình áp dụng , T p chí Luật học, số 11/2010; TS Trần Quang Huy, … Nhìn chung,

các công trình này đã đi sâu nghiên cứu nhiều khía c nh của vấn đề thực hiện pháp luật về bồi thư ng, h trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hoặc tập trung nghiên cứu về thực tr ng pháp luật về thực hiện bồi thư ng, h trợ, tái định cư ở

m t số địa phương nhất định Tuy nhiên, chưa có đề tài nào đi sâu nghiên cứu về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng đối với các

dự án phát triển kinh tế- xã h i ở quận Tây Hồ Kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình kể trên, Luận văn đi sâu tìm hiểu m t cách hệ thống, toàn diện và tập trung về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng đối với các dự án phát triển kinh tế - xã h i ở quận Tây Hồ, thành phố Hà

N i hiện nay

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của luận văn là nhằm: Tăng cư ng thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, Hà N i Để thực hiện mục đích nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ sau đây:

- Làm rõ các vấn đề lý luận từ thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng,

h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà N i

- Nêu và đánh giá thực tr ng thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà N i

- Đề xuất m t số giải pháp nhằm tăng cư ng thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà N i

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

* Đố t n n ên ứu:

- Hệ thống quan điểm, đư ng lối chính sách của Đảng, pháp luật Nhà nước

về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà N i

- Các văn bản quy ph m pháp luật thực định về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà

N i

5

- Thực tiễn, thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà N i

* P ạm v n ên ứu:

Tập trung nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thư ng

và h trợ giải phóng mặt bằng đối với m t số h trong diện thu hồi đất t i m t số dự

án xây dựng đư ng và tuyến đư ng trên địa bàn quận Tây Hồ - Tp Hà N i

02 dự án với diện tích 12.317,7 m2 và các vấn đề liên quan

- Dự án xây dựng tuyến đư ng ngõ 124 Âu Cơ, phư ng Tứ Liên, quận Tây

Hồ, Tp.Hà N i

- Dự án xây dựng tuyến đư ng bê tông thoát nước tổ 37, cụm 6, phư ng Phú Thượng, quận Tây Hồ, Tp.Hà N i

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin

tư liệu thứ cấp và sơ cấp có liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thư ng và h trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Tây Hồ, phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thư ng, nhà và tài sản trên đất, số liệu về bồi thư ng và h trợ phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực tr ng công tác thu hồi đất, bồi thư ng và h trợ giải phóng mặt bằng của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thư ng, h trợ, nâng cao đ i sống của ngư i dân có đất bị thu hồi

6 nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

* Về m t lý luận:

- Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học pháp lý, nhưng cũng chứa đựng m t số n i dung có tính chất về chính sách công Nghiên cứu về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng quận Tây Hồ không tách r i pháp luật bồi thư ng, h trợ, tái định cư t i thành phố Hà N i

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, cơ cấu của Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Chương 2: Thực trạng thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

giải phóng mặt bằng từ thực tiễn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Chương 3: Phư ng hướng và giải pháp t ng cường thực hiện chính sách thu

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

7

Chương 1

NH NG VẤN ĐỀ L LUẬN VỀ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Một số hái niệm về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Chính sách, trước hết đó là sự tác đ ng trực tiếp hoặc gián tiếp của chủ thể tới đối tượng của chính sách Sự tác đ ng này không phải mang tính đơn lẻ, tự phát

mà nó mang tính tổ chức, tính mục đích rõ ràng, tác đ ng của chủ thể quyền lực nhà nước đến m t lĩnh vực xã h i

Chủ thể của chính sách bao gồm: Nhà nước, cơ quan nhà nước, tổ chức và cá nhân được Nhà nước ủy quyền để nhân danh Nhà nước thực hiện quyền lực nhà nước đối với c ng đồng, xã h i, với mục tiêu thúc đẩy, quản lý sự phát triển của xã

Bằng hệ thống chính sách, Nhà nước thể chế bằng pháp luật làm công cụ quản lý xã h i theo m t trật tự Thông qua chính sách, nhà nước có thể trao quyền lực của mình cho cá nhân hay tổ chức để các chủ thể đó thay mặt nhà nước tiến hành ho t đ ng quản lý nhà nước trong ph m vi, lĩnh vực nhất định

Do đó, các vấn đề trong xã h i, Nhà nước cần phải có chính sách vĩ mô, vi

mô để điều chỉnh quản lý và thể chế thành luật pháp để điều chỉnh các mối quan hệ trong xã h i, nhằm duy trì sự ổn định Theo đó, chính sách Thu hồi đất, bồi thư ng,

h trợ giải phóng mặt bằng cũng phải tuân thủ chính sách pháp luật của nhà nước Việt Nam

Luật đất đai năm 2013 mới ra đ i đã t o được sự đổi mới khá toàn diện cho

hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi

8

đất, bồi thư ng và h trợ giải phóng mặt bằng đảm bảo m t cách công khai, minh

b ch và quyền lợi của ngư i có đất bị thu hồi nhằm khắc phục, lo i b những trư ng hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ngư i sử dụng đất đồng th i khắc phục m t cách có hiệu quả những trư ng hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, t o nên các dư luận xấu trong xã h i

Thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng là thực hiện pháp luật thông qua hình thức áp dụng pháp luật, theo đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành m t quyết định hành chính cá biệt để áp dụng đối với việc thu hồi m t diện tích đất cụ thể phục vụ cho việc triển khai m t dự án kinh tế -

xã h i cụ thể Ví dụ, Ủy ban nhân dân Quận ra quyết định thu hồi 20ha đất nông nghiệp của 50 h gia đình để phục vụ cho dự án xây dựng khu đô thị mới

Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình đa d ng và phức t p Nó thể hiện khác nhau đối với m i m t dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã h i

- Tính đa d ng thể hiện: m i dự án được tiến hành trên m t vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã h i và trình đ dân trí nhất định Đối với khu vực n i thành, mật đ dân cư cao, ngành nghề đa d ng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô, mức

đ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức t p, ho t đ ng sản xuất đa

d ng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương m i, buôn bán nh quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực ngo i thành, ho t đ ng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đ i sống phụ thu c chính vào nông nghiệp Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức t p thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đ i sống kinh tế-xã h i đối với mọi ngư i dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nh vào ho t đ ng sản xuất nông nghiệp mà đất đai l i là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình đ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận đ ng dân

Đối với đất ở l i càng phức t p hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đ i sống và sinh ho t của ngư i dân mà tâm lý, tập quán là ng i di chuyển ch ở

+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn t i chế đ cũ để l i và do

cơ chế chính sách không đồng b dẫn đến tình tr ng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thư ng xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư m t số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nh và sống bám vào các trục đư ng giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

- Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng có trách nhiệm gửi văn bản đến UBND cấp huyện nơi có đất thu c ph m vi dự án đề nghị thành lập H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư đồng th i gửi Ban chỉ đ o giải phóng mặt bằng Thành phố để theo dõi, kiểm tra, chỉ đ o thực hiện

10

hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch H i đồng; Trưởng Ban bồi thư ng, giải phóng mặt bằng làm Phó Chủ tịch thư ng trực của H i đồng; Trưởng Phòng Tài nguyên và môi trư ng - ủy viên; Trưởng Phòng Tài chính Kế ho ch - ủy viên; Trưởng Phòng Quản lý đô thị - ủy viên; Trưởng Phòng Kinh tế - ủy viên; Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thu c ph m vi dự án - ủy viên; Chủ đầu tư - ủy viên; Đ i diện cho lợi ích hợp pháp của những ngư i có đất thu c ph m vi dự án (từ 1 đến 2 ngư i)

- H i đồng bồi thư ng đã triển khai công tác bồi thư ng GPMB với các cấp chính quyền địa phương và chủ đầu tư; Thành lập tổ công tác làm nhiệm vụ kiểm

kê, lập phương án bồi thư ng GPMB của dự án, đồng th i phân công trách nhiệm của từng thành phần trong tổ công tác

Thành phần của Tổ công tác h i đồng bồi thư ng quận gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm tổ trưởng; Đ i diện của Ban bồi thư ng, giải phóng mặt bằng cấp huyện – tổ phó; Cán b địa chính cấp xã – tổ viên; Cán b quản lý đô thị cấp xã – tổ viên; Tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn nơi có đất thu c ph m vi

dự án – tổ viên; Đ i diện Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu c ph m vi dự án –

tổ viên; Đ i diện chủ đầu tư – tổ viên

- H i đồng bồi thư ng huyện phối hợp cùng chính quyền địa phương tổ chức họp, thông báo chủ trương thu hồi đất của Nhà nước tới các đối tượng đang sử dụng đất nằm trong chỉ giới thu hồi đất để thực hiện dự án

- Tổ công tác giúp việc H i đồng bồi thư ng huyện triển khai các công tác nghiệp vụ như: so n thảo văn bản, biểu mẫu, biên bản kê khai, kiểm kê; phối hợp cùng chính quyền địa phương tổ chức tuyên truyền sâu r ng các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc bồi thư ng GPMB thực hiện

dự án và gửi các thông báo kiểm kê, biểu mẫu kê khai đến cho từng đối tượng đang

sử dụng đất nằm trong chỉ giới thu hồi

+ Tổ công tác tiến hành kiểm kê diện tích đất và các tài sản, cây cối hoa màu trên đất ngoài thực địa dưới sự giám sát của H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định

cư Quận, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và chủ sử dụng đất, tài sản trên đất

11

+ Tổ công tác tiến hành xác định, phân lo i đối tượng được bồi thư ng hoặc không được bồi thư ng, sau đó lập phương án, áp giá bồi thư ng theo quy định Phương án bồi thư ng được thông qua các cấp chính quyền địa phương, Tổ công tác, H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư Quận và công khai cho các đối tượng bị thu hồi đất để tiếp nhận các ý kiến cần bổ sung, chỉnh sửa

Sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thư ng GPMB của UBND Quận, H i đồng bồi thư ng phối hợp với các cấp chính quyền địa phương và chủ đầu tư tiến hành chi trả kinh phí bồi thư ng và tổ chức GPMB theo quy định; giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình bồi thư ng GPMB [36, Tr5]

- Các tổ chức đoàn thể tuyên truyền giáo dục các h i viên đoàn viên, tổ chức vận đ ng thực hiện chính sách pháp luật đất đai

* Trách nhiệm của H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư

- Nghiên cứu, đề xuất, báo cáo cấp trên giải quyết những vướng mắc trong áp dụng chính sách bồi thư ng, h trợ và tái định cư

- Có trách nhiệm yêu cầu các cơ quan liên quan có văn bản xác nhận đối với từng chủ sử dụng nhà, đất theo quy định để có cơ sở pháp lý lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thư ng, h trợ, tái định cư;

- Thẩm định, trình UBND cấp huyện phê duyệt và tổ chức thực hiện phương

án bồi thư ng, h trợ và tái định cư

- Trách nhiệm của các thành viên H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư

12

+ Chủ tịch h i đồng chỉ đ o các thành viên H i đồng lập trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm: Lập hồ sơ xin chấp thuận đầu tư, hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định hiện hành của UBND Thành phố; Xây dựng chi tiết

kế ho ch, tiến đ giải phóng mặt bằng; Lập và trình UBND cấp huyện phê duyệt dự toán chi phí tổ chức thực hiện bồi thư ng, h trợ và tái định cư và thực hiện trích chuyển cho các đơn vị theo quy định; Chủ đ ng phối hợp với H i đồng bồi thư ng,

h trợ và tái định cư và UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi để tổ chức việc bồi thư ng, h trợ và tái định cư theo đúng quy định hiện hành;

+ Đ i diện của những ngư i bị thu hồi đất có trách nhiệm phản ánh nguyện vọng của ngư i bị thu hồi đất, ngư i phải di chuyển ch ở; vận đ ng những ngư i

bị thu hồi đất thực hiện di chuyển GPMB đúng tiến đ

+ Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ đ o của Chủ tịch h i đồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

h trợ và tái định cư theo thẩm quyền

+ Phê duyệt hoặc phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư ; cưỡng chế đối với các trư ng hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước theo thẩm quyền

+ Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thư ng, quy định các mức h trợ và các biện pháp h trợ theo thẩm quyền; phương án bố trí tái định cư, phương án đào t o chuyển đổi nghề theo thẩm quyền được giao

+ Chỉ đ o các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu n i, tố cáo của công dân về bồi thư ng, h trợ và tái định cư

+ Bảo đảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết định việc bồi thư ng, h trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền quy định

13

+ Chỉ đ o kiểm tra và xử lý vi ph m trong lĩnh vực bồi thư ng, h trợ và tái định cư

* Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm:

+ Chỉ đ o, tổ chức, tuyên truyền, vận đ ng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thư ng, h trợ, tái định cư và thực hiện GPMB theo đúng quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Chỉ đ o H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư; thực hiện phê duyệt phương

án bồi thư ng, h trợ và tái định cư theo phân cấp của Ủy ban nhân dân thành phố;

+ Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phương án t o lập các khu tái định cư t i địa phương theo phân cấp của Ủy ban nhân dân thành phố

+ Giải quyết khiếu n i, tố cáo; ra quyết định, phối hợp thực hiện cưỡng chế

và tổ chức cưỡng chế

* Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

+ Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thư ng, h trợ và tái định cư của dự án

+ Phối hợp với H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư thực hiện việc xác nhận đất đai, tài sản của ngư i bị thu hồi

+ Niêm yết công khai các quyết định giải quyết khiếu n i, tố cáo, quyết định phê duyệt phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến bồi thư ng, h trợ và tái định cư

+ Phối hợp và t o điều kiện h trợ cho việc chi trả tiền bồi thư ng, h trợ và

bố trí tái định cư cho ngư i bị thu hồi đất và t o điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng

* Trách nhiệm của Ban bồi thư ng GPMB:

+ Hướng dẫn chủ đầu tư xây dựng kế ho ch triển khai công tác GPMB; Lập

và trình UBND Quận phê duyệt phương án bồi thư ng, h trợ, tái định cư; Triển khai thực hiện phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư đã được UBND cấp huyện phê duyệt và tổ chức bàn giao mặt bằng;

14

+ Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, các điều kiện cần thiết cho tổ chức công tác giải phóng mặt bằng để trình UBND cấp huyện thành lập H i đồng bồi thư ng,

h trợ và tái định cư;

+ Chỉ đ o, hướng dẫn Tổ công tác trong việc tổ chức điều tra kê khai số liệu

về đất và tài sản của ngư i bị thu hồi đất

+ Đôn đốc việc thực hiện các n i dung xác nhận của UBND cấp xã và các cơ quan có liên quan theo kế ho ch tiến đ đã được phê duyệt

+ Căn cứ tình hình thực tế, chủ trì phối hợp với ngư i được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đề xuất biện pháp giải quyết vướng mắc trong công tác bồi thư ng,

h trợ, tái định cư báo cáo H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư

+ Xây dựng và trình UBND cấp huyện phê duyệt quy chế bắt thăm tái định

cư, kiểm tra đôn đốc, hướng dẫn việc thực hiện quy chế bắt thăm tái định cư

+ Tiếp dân và giải đáp thắc mắc và hướng dẫn trong việc tổ chức bồi thư ng,

h trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng

+ Lưu trữ, quản lý hồ sơ, tài liệu, phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư trên địa bàn theo quy định của pháp luật

+ Tổng hợp, gửi báo cáo định kỳ công tác giải phóng mặt bằng hàng tháng, quý, 06 tháng và hàng năm trên địa bàn cho Ban chỉ đ o giải phóng mặt bằng Thành phố [36, Tr 15]

M t số khái niệm cơ bản liên quan tới chính sách thu hồi đất, bồi thư ng và

h trợ giải phóng mặt bằng:

- Chính sách: là chương trình hành đ ng do các nhà lãnh đ o hay nhà quản lý

đề ra để giải quyết m t vấn đề nào đó thu c ph m vi thẩm quyền của mình [44, Tr.1-5]

- Thực hiện chính sách: là toàn b quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể

chính sách thành hiện thực với các đối tượng quản lý nhằm đ t mục tiêu nhất định

và hiện thực hóa các chính sách để đưa chính sách vào cu c sống [35,Tr.1-12]

- Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc

Nhà nước quyết định thu l i quyền sử dụng đất của ngư i được Nhà nước trao

15

quyền sử dụng đất hoặc thu l i đất của ngư i sử dụng đất vi ph m pháp luật về đất đai

- Bồi thường về đất: Theo Khoản 12 Điều 3 luật đất đai 2013 là việc Nhà

nước trả l i giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho ngư i sử dụng đất

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 14 Điều 3 luật đất đai 2013

là việc Nhà nước trợ giúp cho ngư i có đất thu hồi đất thông qua đào t o nghề, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di d i đến địa điểm mới để ổn định đ i sống, sản xuất và phát triển

Từ những khái niệm và lý luận ở trên có thể thấy rằng thực hiện chính sách

thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là quá trình hoạt động có mục đích, th hiện ý chí của Nhà nước, do c quan, tổ chức, cá nhân tham gia thu hồi đất,bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng bằng hành vi của mình làm cho những quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ th pháp luật, bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công khai, minh bạch và công bằng

1.2 Nội dung về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

N i dung về thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ giải phóng mặt bằng theo Luật đất đai năm 2013:

Các chế định bồi thư ng về đất, h trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003 được quy định trong 03 điều (41, 42, và 43), trên thực tế đã chưa thể chế hết các quy định mang tính nguyên tắc này để thực hiện thống nhất khi

xử lý những vấn đề phức t p phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ, tái định cư t i các địa phương Khắc phục h n chế này, Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thư ng về đất và nguyên tắc bồi thư ng thiệt h i về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (74 và 88) Trong

đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thư ng về đất và các nguyên tắc bồi thư ng thiệt h i về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các b , ngành, địa phương và ngư i thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện

cụ thể của lo i đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định t i th i điểm quyết định thu hồi đất; việc bồi thư ng khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kip th i và đúng quy định của pháp luật

Điều 88 quy định nguyên tắc bồi thư ng thiệt h i về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt h i về tài sản thì được bồi thư ng; khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, h gia đình, cá nhân, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà

có thiệt h i thì được bồi thư ng thiệt h i

- Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thư ng về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã h i vì lợi ích quốc gia, công c ng đối với từng lo i đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 02 trư ng hợp được bồi thư ng về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 75), cụ thể:

+ Bổ sung bồi thư ng đối với các trư ng hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất m t lần cho cả th i gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa ngư i sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền m t lần cho cả th i gian thuê với ngư i được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau)

+ Bổ sung bồi thư ng đối với trư ng hợp cơ sở tôn giáo, c ng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 này mà chưa được cấp (Luật Đất đai 2003 chưa quy định việc bồi thư ng, h trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích xản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi công nghiệp, làm cơ sở ho t đ ng từ

17

thiện, không phải đất do được nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận, tặng, cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/07/2004 nên gây vướng mắc trong thực hiện t i nhiều địa phương)

- Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thư ng về đất, chi phí đầu tư vào đất còn l i thông qua các quy định chi tiết đối với từng lo i đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng lo i đối tượng sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi thư ng cho ngư i

có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có th i h n không chỉ căn cứ lo i đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ th i h n sử dụng đất còn l i của ngư i sử dụng đất đối với đất đó

- Quy định cụ thể về bồi thư ng chi phí đầu tư vào đất còn l i, cho m t số trư ng hợp không được bồi thư ng đất (Điều 76) Theo Khoản 13, Điều 3 Luật Đất đai 2013, Chi phí đầu tư vào đất còn l i bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến th i điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

Những trư ng hợp được bồi thư ng chi phí đầu tư vào đất còn l i khi Nhà nước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trư ng hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho h gia đình, cá nhân quy định

t i khoản 1 Điều 54; đất được Nhà nước giao cho tổ chức thu c trư ng hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất m t lần cho cả th i gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trư ng hợp h gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với ngư i có công với cách m ng; đất nông nghiệp thu c quỹ đất công ích của xã, phư ng, thị trấn; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Bổ sung quy định về việc bồi thư ng, h trợ và tái định cư đối với các dự

án đặc biệt Điều 87, Luật Đất đai 2013 quy định theo hướng:

+ Bổ sung trư ng hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trư ng có nguy cơ đe dọa tính m ng con ngư i, đất ở có nguy cơ s t lở, sụt lún, bị ảnh hưởng

c ng đồng, các dự án thu hồi liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thu c trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thư ng, h trợ

+ Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thư ng, h trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách sách đó

- Về chính sách h trợ, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung m t số quy định so với Luật Đất đai năm 2003:

+ Quy định các nguyên tắc h trợ khi Nhà nước thu hồi đất: ngư i sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thư ng theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét h trợ; việc h trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp th i, công khai và đúng quy định của pháp luật

+ Quy định về h trợ đào t o, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho h gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thư ng H gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để bồi thư ng thì ngoài việc được bồi thư ng thư ng bằng tiền còn được h trợ đào t o, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; trư ng hợp ngư i được h trợ đào t o, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trong đ tuổi lao đ ng có nhu cầu đào t o nghề thì được nhận vào các

cơ sở đào t o nghề; được tư vấn h trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi

để phát triển sản xuất kinh doanh

+ Quy định về h trợ đào t o, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho h gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển ch ở Đối với h gia đình, các nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ nguồn kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển ch ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát

19

triển sản xuất, kinh doanh; trư ng hợp ngư i có đất thu hồi còn trong đ tuổi lao

đ ng thì được h trợ đào t o, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm

- Theo Điều 67- Khoản 1 – Luật Đất đai 2013

+ Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho ngư i có đất thu hồi biết N i dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế ho ch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đ c, kiểm đếm

+ Trư ng hợp ngư i sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước th i h n quy định t i khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải

ch đến hết th i h n thông báo thu hồi đất

+ Ngư i có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thư ng, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đ c, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thư ng, h trợ, tái định cư

+ Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thư ng,

h trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công

bố công khai, ngư i có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất

- Theo Điều 30 – Nghị định số 47/2014/NĐ-CP

+ Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thư ng quy định t i Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

* Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải n p cho Nhà nước nhưng đến th i điểm thu hồi đất vẫn chưa n p

* Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định t i Điểm a Khoản này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Trư ng hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến th i điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thư ng, h trợ thì h gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu h gia đình, cá nhân được bố trí tái định

20

cư thì sau khi trừ số tiền bồi thư ng, h trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà

ở t i nơi tái định cư mà số tiền còn l i nh hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì h gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó

* Tiền được bồi thư ng để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thư ng về đất, tiền được bồi thư ng chi phí đầu tư vào đất còn

l i (nếu có) Không trừ các khoản tiền được bồi thư ng chi phí di chuyển, bồi thư ng thiệt h i về tài sản, bồi thư ng do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được h trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

+ Đối với trư ng hợp bồi thư ng bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà

ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch

đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

* Trư ng hợp tiền bồi thư ng về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở

t i khu tái định cư thì ngư i tái định cư được nhận phần chênh lệch đó

* Trư ng hợp tiền bồi thư ng về đất nh hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà

ở tái định cư thì ngư i được bố trí tái định cư phải n p phần chênh lệch, trừ trư ng hợp quy định t i Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này

+ Trư ng hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất

mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thư ng, h trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho b c Nhà nước ch sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngư i có quyền sử dụng đất

+ Việc ứng vốn để bồi thư ng, h trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định sau đây:

* Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thư ng, giải phóng mặt bằng t o quỹ đất s ch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất

* Ngư i được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thư ng, h trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền

21

thuê đất phải n p Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải

n p; số tiền còn l i (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án

Trư ng hợp ngư i được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thư ng, h trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi thư ng, h trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu

tư của dự án

- Bồi thư ng, h trợ về đất

+ Theo Điều 5 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i (Thực hiện Điều 74 Luật Đất đai và Khoản 3 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Ngư i sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thư ng theo quy định t i Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thư ng bằng tiền theo giá đất cụ thể của lo i đất thu hồi do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định Trư ng hợp có điều kiện về quỹ đất thì được xem xét để bồi thư ng bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với lo i đất thu hồi

+ Theo Điều 7 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i (Thực hiện Điều 79 Luật Đất đai và điểm a, khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

1 H gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất t i Việt Nam có đủ điều kiện được bồi thư ng mà không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phư ng, thị trấn nơi có đất ở thu hồi, thì được bồi thư ng bằng đất ở hoặc nhà ở, trong các trư ng hợp sau:

a) H gia đình, cá nhân, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài bị thu hồi toàn b đất ở

b) H gia đình, cá nhân, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài bị thu hồi trên 10m2 đất ở và diện tích đất ở còn l i sau thu hồi không đủ điều kiện để ở (đối với khu vực các huyện, thị xã: nh hơn 30m2; đối với khu vực các quận: diện tích không đủ điều kiện mặt bằng xây dựng công trình quy định t i Quyết định số 15/2011/QĐ-UBND ngày 06/5/2011 của UBND Thành phố)

22

2 Trư ng hợp quy định t i khoản 1 Điều này, nếu ở khu vực các huyện, thị

xã thì h gia đình, cá nhân, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài chủ yếu được bồi thư ng bằng đất Diện tích đất ở được bồi thư ng bằng diện tích đất ở bị thu hồi nhưng không thấp hơn suất tái định cư tối thiểu và không vượt quá h n mức giao đất ở mới tối đa t i địa phương

3 Trư ng hợp quy định t i khoản 1 Điều này, nếu ở khu vực các quận, thì h gia đình, cá nhân, ngư i Việt Nam định cư ở nước ngoài chủ yếu được bồi thư ng bằng nhà ở (căn h chung cư) Diện tích nhà ở được bồi thư ng không cao hơn 02 lần diện tích đất ở bị thu hồi nhưng tối đa không vượt quá 180m2 sàn xây dựng

4 Giá trị nhà ở, đất ở nơi thu hồi, giá trị nhà ở, đất ở bồi thư ng được xác định cụ thể và tính toán trên phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư

5 Đối với trư ng hợp bồi thư ng bằng đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định

cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

* Trư ng hợp tiền bồi thư ng về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở tái định cư thì ngư i được bố trí tái định cư được nhận phần chênh lệch đó

* Trư ng hợp tiền bồi thư ng về đất nh hơn tiền đất ở, nhà ở tái định cư thì ngư i được bố trí tái định cư phải n p phần chênh lệch, trừ trư ng hợp quy định t i khoản 1 Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Khoản chênh lệch ngư i bị thu hồi đất được nhận hoặc phải n p được xác định t i phương án bồi thư ng, h trợ, tái định cư

6 Ngư i được bồi thư ng bằng nhà ở, đất ở theo quy định t i khoản 1 Điều này nếu có nguyện vọng thì được bồi thư ng bằng tiền và h trợ tiền tự lo tái định

cư theo quy định t i khoản 1, Điều 28 Quy định này

+ Theo Điều 8 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i (Thực hiện Khoản 3 Điều 7 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

H gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất m t lần cho cả th i gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với ngư i có công với Cách m ng

23

khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thư ng bằng tiền theo giá bồi thư ng đất phi nông nghiệp do UBND Thành phố quyết định

- Bồi thư ng, h trơ về tài sản

+ Theo Điều 12 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i Bồi thư ng đối với nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp theo quy định t i Điều 31, Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Thực hiện khoản 1 Điều 88 và khoản 1, 2 Điều

89 Luật Đất đai và khoản 1,3 Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

1 Đối với nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ m t phần khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thư ng, h trợ như sau:

a) Nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ m t phần mà phần còn l i không đảm bảo khả năng chịu lực thì được bồi thư ng toàn b nhà, công trình

b) Nhà bị cắt xén phá dỡ không thu c quy định t i điểm a của khoản này mà diện tích còn l i chỉ còn cầu thang, nhà vệ sinh thì được bồi thư ng toàn b diện tích nhà Trư ng hợp nhà bị cắt xén, phá dỡ, trong đó nếu có m t phần cầu thang bị phá dỡ thì được bồi thư ng toàn b cầu thang

c) Bồi thư ng bổ sung phần nhà, công trình bị ảnh hưởng do cắt xén, phá dỡ: Nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ m t phần thì ngoài phần bồi thư ng diện tích phá

dỡ đến chỉ giới cắt xén theo quy ho ch, còn được bồi thư ng bổ sung theo quy định sau:

Đối với nhà khung bê tông cốt thép hoặc kết cấu khung thép thì diện tích sàn xây dựng được bồi thư ng bổ sung tính từ chỉ giới cắt xén theo quy ho ch đến khung kết cấu chịu lực gần nhất

Đối với nhà kết cấu xây g ch chịu lực bị cắt xén m t phần, không ảnh hưởng tới an toàn của căn nhà thì diện tích sàn xây dựng được bồi thư ng bổ sung bằng chiều r ng mặt tiền nhà trước khi cắt xén nhân với chiều sâu bằng 1m và nhân với

số tầng nhà bị cắt xén

d) Bồi thư ng hoàn trả mặt tiền ngôi nhà

Đối với nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ m t phần mà phần còn l i vẫn sử dụng được thì ngoài việc bồi thư ng theo quy định còn được bồi thư ng hoàn trả mặt tiền nhà, công trình theo công thức sau:

24

GMT = BMT x GXD x SMT x T GMT: Giá trị phần mặt tiền được bồi thư ng hoàn trả BMT: Chiều r ng mặt tiền được xác định như sau:

Bằng chiều r ng mặt tiền nhà trước khi cắt xén trong trư ng hợp chiều r ng mặt tiền t i vị trí cắt theo chỉ giới quy ho ch nh hơn chiều r ng mặt tiền nhà trước khi cắt xén

Bằng chiều r ng mặt tiền nhà t i vị trí cắt theo chỉ giới quy ho ch trong trư ng hợp chiều r ng mặt tiền t i vị trí cắt theo quy ho ch lớn hơn hoặc bằng chiều

r ng mặt tiền nhà trước khi cắt xén

GXD: Đơn giá xây dựng mới tính trên m t mét vuông sàn xây dựng, công trình xây dựng

SMT: Chiều sâu được quy định bằng 1m

T: Số lượng tầng bị cắt xén

2 Mức bồi thư ng đối với nhà, công trình xây dựng hợp pháp khác gắn liền

với đất khi Nhà nước thu hồi theo khoản 1, Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP được quy định như sau:

Mức bồi thư ng = Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt h i + (Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt h i) x 60%

Mức bồi thư ng không thấp hơn 60% và không vượt quá 100% giá trị xây mới nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà công trình bị thiệt h i

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt h i được xác định theo quy định

t i khoản 2 Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Th i gian khấu hao áp dụng làm căn cứ xác định giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt h i được quy định như sau:

+ 8 năm đối với nhà t m, vật kiến trúc

+ 20 năm đối với nhà m t tầng mái ngói hoặc mái tôn (không áp dụng cho nhà xưởng và kho thông dụng quy định t i bảng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do B Xây dựng công bố) tư ng bao quanh xây g ch chiều cao lớn hơn 3m (không tính chiều cao tư ng thu hồi)

+ 60 năm đối với nhà 4-5 tầng trở lên

Nhà t m, công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp, kể cả trên đất nông nghiệp t m giao, cho thuê, đấu thầu được UBND cấp xã cho phép bằng văn bản thì được bồi thư ng bằng 100% đơn giá xây dựng mới theo quy định

3 Việc bồi thư ng nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật

theo quy định của B quản lý chuyên ngành quy định t i khoản 4, Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định t i điểm b, khoản 3, Điều 11 Quy định này

+ Theo Điều 15 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i (Thực hiện Điều 91 Luật Đất đai) :

1 Đối với h gia đình, cá nhân:

Bồi thư ng 5.000.000 đồng/chủ sử dụng nhà ở, đất ở đối với trư ng hợp di chuyển

ch ở trong ph m vi thành phố; 8.000.000 đồng/chủ sử dụng nhà ở, đất ở đối với trư ng hợp di chuyển ch ở về tỉnh, thành phố khác

2 Đối với tổ chức:

Đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất và tài sản hợp pháp có thể tháo d i và di chuyển được thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thư ng, GPMB căn cứ biên bản điều tra hiện tr ng của Tổ công tác có xác nhận của UBND xã, phư ng, thị trấn nơi thu hồi đất để thuê đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân lập dự toán tháo đỡ,

di chuyển, lắp đặt l i (bao gồm cả mức thiệt h i khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất), gửi Phòng chuyên môn quận, huyện, thị xã thẩm tra để báo cáo H i đồng bồi thư ng, h trợ và tái định cư xem xét, trình UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thư ng, h trợ

sử dụng, phải di chuyển mà chưa được xếp lo i vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Sở quản lý chuyên ngành xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để tính bồi thư ng

2 Đối với các dự án theo tuyến liên quan đến nhiều địa bàn (quận, huyện, xã,

phư ng), việc di chuyển các công trình h tầng kỹ thuật đang sử dụng phải thực hiện đồng b Trư ng hợp các đơn vị có tài sản có văn bản đề nghị được nhận bồi thư ng bằng hoàn trả công trình (thay việc nhận bồi thư ng bằng tiền theo quy định t i khoản

1 Điều này) thì việc hoàn trả bằng công trình được xem xét, thực hiện như sau:

a) Căn cứ biên bản điều tra hiện tr ng công trình h tầng kỹ thuật đang sử dụng, phải di chuyển của Tổ công tác (có xác nhận của UBND xã, phư ng, thị trấn nơi thu hồi đất và của đơn vị quản lý, sử dụng, khai thác công trình), Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thư ng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập hoặc thuê tổ chức có

tư cách pháp nhân lập thiết kế dự toán xây dựng công trình mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, gửi sở quản lý Nhà nước chuyên ngành để xin ý kiến thẩm tra trước khi trình UBND quận, huyện, thị xã phê duyệt phương án bồi thư ng, h trợ

b) Giá trị phương án bồi thư ng, h trợ được phê duyệt là kinh phí để tổ chức thực hiện di chuyển, xây dựng công trình và hoàn trả, bàn giao cho đơn vị có tài sản Việc tổ chức di chuyển, xây dựng công trình phải thực hiện theo đúng trình

tự, quy định về quản lý dự án đầu tư; tài sản thu hồi không còn dùng, được xử lý theo đúng các quy định hiện hành

c) Trư ng hợp đơn vị có tài sản có nhu cầu bổ sung công năng, tăng dung lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật thì phần bổ sung tăng thêm đơn vị phải chi trả

2 Trư ng hợp gia đình tự lo đất di chuyển mồ mả thì ngoài phần bồi thư ng

di chuyển theo khoản 1 Điều này, h gia đình được h trợ thêm chi phí về đất đai là 5.000.000 đồng/m

3 Trư ng hợp không được an táng vào nghĩa trang theo thông lệ của địa phương do nghĩa trang nằm trong chỉ giới GPMB thì gia đình được h trợ 5.000.000 đồng/m

4 M xây có kiến trúc đặc biệt: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thư ng, giải phóng mặt bằng lập dự toán hoặc thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực lập dự toán gửi phòng Quản lý Đô thị quận, huyện, thị xã thẩm tra trước khi trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã phê duyệt

5 Đối với m vô chủ: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thư ng, giải phóng mặt bằng ký hợp đồng với Ban Phục vụ lễ tang Thành phố để di chuyển m Trư ng hợp ký hợp đồng với Ban quản lý nghĩa trang của địa phương xã để di chuyển m thì thanh toán theo đơn giá di chuyển m do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định

6 Đối với m có nhiều tiểu: Ngoài việc bồi thư ng di chuyển đối với 01 m (tương ứng với 01 tiểu) theo quy định; m i m t tiểu phát sinh sẽ được bồi thư ng di chuyển theo đơn giá m đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định

+ Theo Điều 18 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i (Thực hiện Điều 90 Luật Đất đai)

1 Sở Tài chính căn cứ hướng dẫn của các B , ngành có liên quan ban hành thông báo (định kỳ hàng năm) mức giá tối đa làm cơ sở tính bồi thư ng, h trợ cho từng nhóm cây trồng, vật nuôi là thủy sản không di chuyển được Căn cứ thông báo giá của Sở Tài chính và thực tế t i địa phương, UBND cấp huyện quyết định mức

- Các chính sách h trợ khác

+ Theo Điều 21 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i (Thực hiện điểm a khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai và Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

1 Mức h trợ ổn định đ i sống cho 01 nhân khẩu theo quy định t i Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP được tính bằng tiền tương đương 30 kg g o/tháng theo giá do Sở Tài chính công bố hàng năm; chi trả 01 (m t) lần khi thực hiện chi trả tiền bồi thư ng, h trợ

2 Đối với tổ chức kinh tế, h gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thu c đối tượng quy định t i điểm đ Khoản 1 Điều

19 Nghi định số 47/2014/NĐ-CP thì được h trợ ổn định sản xuất bằng tiền, bằng 30% m t năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó; chi trả 01 (m t) lần khi thực hiện chi trả tiền bồi thư ng, h trợ

3 Ngư i lao đ ng do tổ chức kinh tế, h gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thu c đối tượng quy định t i điểm đ, khoản 1, Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thuê lao đ ng theo hợp đồng lao

đ ng thì được áp dụng h trợ chế đ trợ cấp ngừng việc Mức trợ cấp ngừng việc được tính bằng tiền lương tối thiểu nhân với số cấp bậc công việc của ngành nghề tương ứng theo quy định hiện hành của Nhà nước trong th i gian tối đa là 06 tháng; chi trả 01 lần khi thực hiện chi trả tiền bồi thư ng, h trợ

+ Theo Điều 22 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà N i (Thực hiện điểm b, khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai và Điều 20, 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

1 Trư ng hợp thu hồi đất nông nghiệp

29

a) H trợ đào t o, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm quy định t i khoản

1, Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP bằng 5 lần (đối với trư ng hợp h gia đình, cá nhân chưa được h trợ chuyển đổi nghề nghiệp và t o việc làm bằng tiền

m t lần, giao đất dịch vụ, đất ở, bán căn h chung cư) và 3,5 lần (đối với trư ng hợp h gia đình, cá nhân đã được phê duyệt h trợ chuyển đổi nghề nghiệp và t o việc làm bằng tiền m t lần, giao đất dịch vụ, đất ở, bán căn h chung cư) giá đất nông nghiệp cùng lo i trong Bảng giá đất của UBND Thành phố đối với toàn b diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được h trợ không vượt quá h n mức giao đất nông nghiệp t i địa phương

b) Ngoài chính sách h trợ bằng tiền quy định t i điểm a khoản này, h gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp còn được h trợ đào t o nghề, tìm việc làm, vay vốn theo quy định hiện hành

2 Trư ng hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ

Chính sách h trợ giải quyết việc làm và đào t o nghề cho ngư i bị thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của h gia đình, cá nhân mà phải di chuyển ch ở được thực hiện theo quy định hiện hành

Từ những quy định trên có thể rút ra kết luận: pháp luật về Bồi thư ng, h trợ, tái định cư là m t b phận của pháp luật đất đai gồm tập hợp các quy ph m pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã h i phát sinh trong quá trình thực hiện thu hồi đất

1.3 Kinh nghiệm thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trong nước và thế giới

K n n m t n n s t u t t n tr

p n m t ằn tạ một số tỉn tron n ớ và trên t ế ớ

* T àn p ố H C M n

Trong 6 tháng đầu năm 2014, UBND và các Sở, ban, ngành đã ban hành trên

900 văn bản bổ sung chính sách, hướng dẫn, đôn đốc thực hiện 6 tháng đầu năm, thành phố đã hoàn thành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và theo phân kỳ đầu tư

131 dự án, với diện tích đất là 943 ha, chi trả hơn 8.316 tỷ đồng tiền bồi thư ng, bố trí tái định cư cho 650 h Tuy nhiên còn nhiều yếu kém trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng, đó là: Cán b của m t số đơn vị, cơ sở chưa nắm rõ quy định

30

của Nghị định 69 nên lúng túng dẫn đến việc triển khai m t số dự án còn chậm Quỹ nhà tái định cư của thành phố thiếu, tiến đ đầu tư xây dựng các khu tái định cư tập trung chưa đáp ứng yêu cầu; m t số chủ đầu tư dự án BT, cải t o chung cư cũ không chuẩn bị quỹ nhà, phải dựa vào quỹ nhà của thành phố M t số đơn vị chưa

cụ thể hóa vai trò, trách nhiệm trong việc tham gia; đặc biệt có cán b trực tiếp làm công tác giải phóng mặt bằng ở cơ sở còn tiêu cực, vi ph m pháp luật Sự phối hợp giữa chủ đầu tư với quận, huyện chưa chặt chẽ Đó là những lý do khiến công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Hồ Chí Minh luôn gặp khó

Khối lượng phải giải phóng mặt bằng của thành phố Hồ Chí Minh còn rất lớn

Dù cơ chế chính sách đã có nhưng khi áp dụng vào thực tiễn rất khó thực hiện Do đó cần triển khai đồng b các giải pháp, tăng cư ng phân công, phân cấp cho các quận, huyện mới có thể giải quyết khối lượng lớn những việc trên Muốn làm được điều này cần giải quyết cơ bản những tồn đọng về khiếu n i, kiến nghị của nhân dân Nếu chúng thực hiện đúng quan điểm, đảm bảo cho ngư i dân có quyền lợi, ít nhất cũng phải bằng trước khi giải phóng mặt bằng ngư i dân mới yên tâm đến nơi ở mới

Để làm tốt công tác giải phóng mặt bằng các cấp, các ngành tiếp tục nâng cao nhận thức, Đặc biệt, phải kiên quyết xử lý nghiêm minh những cán b lợi dụng chức vụ, quyền h n, cố tình làm sai quy định của Nhà nước, của Thành phố, gây thiệt h i cho dân; thông đồng, th a thuận ngầm với dân để hưởng lợi, gây bức xúc trong dư luận xã h i và nhân dân trên địa bàn; nghiên cứu, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách của Thành phố đã ban hành về công tác giải phóng mặt bằng; kiến nghị với Đảng, Nhà nước tiếp tục bổ sung, hoàn thiện những quy định, những chế

đ , chính sách không phù hợp; tăng cư ng phân cấp, kiểm tra xử lý, xem xét cân nhắc kỹ lưỡng từng trư ng hợp cụ thể bảo đảm hài hòa các lợi ích: của Nhà nước, của ngư i dân bị thu hồi đất; phân lo i toàn b các dự án trên địa bàn để xác định thứ tự ưu tiên thực hiện giải phóng mặt bằng, trong đó cần ưu tiên tập trung giải quyết các dự án lớn, các dự án trọng điểm và các dự án dân sinh bức xúc

Giải phóng mặt bằng là khâu phức t p, nhiều vướng mắc nhất và còn quá nhiều bất cập, là thực tr ng của hầu hết các dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt trong lĩnh vực h tầng giao thông

31

Để thực hiện giải phóng mặt bằng thư ng trải qua nhiều bước như: bàn giao

dự án cần giải phóng mặt bằng cho địa phương; lập dự án giải phóng mặt bằng tổng thể; thẩm định và duyệt phương án; thông báo và ra quyết định thu hồi đất; kê khai, kiểm đếm và xác định nguồn gốc đất; lập thẩm định và phê duyệt phương án bồi thư ng; di d i tái định cư; bàn giao đất sau khi thu hồi Theo những trình tự trên, bình quân phải mất khoảng 20 tháng, thậm chí nhiều công trình kéo dài 5- 7 năm nhưng khi triển khai xây lắp mặt bằng vẫn vướng Nguyên nhân của sự chậm trễ trong giải phóng mặt bằng xuất phát từ cơ chế, chính sách giải phóng mặt bằng còn quá nhiều bất cập giải phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến quyền lợi của ngư i dân “bị giải phóng mặt bằng , chính vì vậy, điều này kéo theo hàng lo t các vấn đề liên quan

Trước hết đó là giá đền bù thiếu nhất quán và không phù hợp Thực tế, trong

th i gian qua, m i địa phương l i áp giá đền bù, giải phóng mặt bằng m t kiểu Trong cùng m t dự án có nơi rất cao, nhưng có địa phương l i rất thấp

Điều này gây ra những khiếu kiện kéo dài ảnh hưởng đến tiến đ thực hiện các dự án Thêm vào đó, những nơi xây dựng khu t i định cư cho ngư i dân bị giải

t a thư ng không phù hợp và không bằng những nơi ở cũ của ngư i dân, đặc biệt là không đồng b về h tầng kỹ thuật, h tầng xã h i Công ăn việc làm và điều kiện học nghề của ngư i dân bị thu hồi đất chưa được quan tâm thực hiện đến nơi, đến chốn dẫn đến nhiều vấn đề xã h i nảy sinh phức t p

Các dự án thực hiện giải phóng mặt bằng thu hồi, đền bù đất còn thiếu rõ ràng, nhất quán giữa những dự án phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công c ng khác với các dự án kinh doanh Đặc biệt là lợi nhuận của dự án kinh doanh còn chênh lệch quá lớn giữa chủ đầu tư và ngư i bị thu hồi đất gây nên những bức xúc trong m t b phận ngư i dân

M t điểm bất cập rất lớn nữa cũng b c l rõ đó là các tổ chức tư vấn lập phương án giải phóng mặt bằng, các ban giải phóng mặt bằng không chuyên nghiệp

và còn lúng túng bị đ ng khi xử lý Thực tế trong những năm gần đây, việc tổ chức các ban bồi thư ng giải phóng mặt bằng ở các địa phương m i nơi m i khác và chủ yếu là kiêm nhiệm và thiếu chuyên nghiệp Các địa phương còn có tâm lý “cục b ,

32

với những dự án do địa phương mình quản lý thì tập trung xử lý nhanh, còn do các

b , ngành, đơn vị khác triển khai trên địa bàn mình thì còn tình tr ng kéo dài lê thê diễn ra rất phổ biến

Hàng lo t những bất cập trên, c ng với các chế tài xử lý thiếu đồng b và không đủ m nh khiến “nút thắt giải phóng mặt bằng là lực cản lớn nhất gây nên tình tr ng chậm tiến đ t i các dự án, công trình xây dựng giao thông

Điều này được chứng minh bằng m t thực tế là trong suốt nhiều năm vừa qua, gần như không có m t dự án giao thông nào có được mặt bằng “s ch theo đúng nghĩa

để chủ đầu tư và các nhà thầu triển khai Mặc dù, nhiều nhà tài trợ đã từng lên tiếng

và yêu cầu các chủ đầu tư, địa phương phải có đủ 70- 80% mặt bằng mới cho các dự

án khởi công, đ ng thổ Tuy nhiên, điều này gần như không được thực hiện nghiêm, làm giảm hiệu quả các dự án đầu tư.[28,Tr.103]

* T àn p ố Đã Nẵn

Từ năm 2010 đến 30.7.2014, Đà Nẵng đã triển khai hơn 700 dự án có thực hiện việc thu hồi đất, bồi thư ng, giải phóng mặt bằng Tổng số h bị thu hồi m t phần nhà ở và m t phần hoặc toàn b đất nông nghiệp là 43.955 h với tổng chi phí bồi thư ng, h trợ là hơn 20.121 tỉ đồng

M t trong những tồn t i lớn nhất trong công tác bồi thư ng, giải phóng mặt bằng là m t số chính sách, pháp luật về đất đai về thu hồi, bồi thư ng, h trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có nhiều thay đổi và không nhất quán, dẫn đến việc thực hiện vừa chậm, vừa khó khăn Theo khoản 4, Điều 58 NĐ 84/2007 của Chính phủ (quy định những dự án đã phê duyệt phương án bồi thư ng, h trợ và tái định cư trước ngày NĐ 197/2004 có hiệu lực, trư ng hợp do chậm chi trả hoặc chậm nhận tiền bồi thư ng, h trợ; trư ng hợp chưa thực hiện chi trả mà sau đó giá đất cao hơn giá phê duyệt thì phải điều chỉnh giá đất theo quy định t i khoản 2 Điều

9 NĐ197 và khoản 2 Điều 4 NĐ 17/2006); những trư ng hợp chấp hành tốt chủ trương của Nhà nước đã nhận tiền bồi thư ng, h trợ và tái định cư thì chịu thiệt nên so bì, dẫn đến khiếu n i sẽ nhiều lên Do vậy, đối với các dự án lớn, phải chia nhiều giai đo n thì tiền đền bù mà dân chưa nhận sẽ nhân lãi suất ngân hàng để

33

tránh thiệt thòi cho dân; đồng th i giữ nguyên giá bán suất tái định cư như phương

án đã được duyệt trước đây, không tăng theo giá thị trư ng

Cách định giá đất để bồi thư ng, giải phóng mặt bằng cũng là vấn đề bức xúc của thành phố Đà Nẵng Quy định hiện nay của pháp luật là "bồi thư ng theo giá thị trư ng trong điều kiện bình thư ng", nhưng l i đưa ra khung giá tối đa đất nông nghiệp là 135.000 đồng/m2, đất ở là 80 triệu/m2 là thiếu hợp lý Không thể vận dụng m t lúc 2 nguyên tắc: đảm bảo giá đất sát giá thị trư ng và không vượt khung Trong thực tế, Thành phố phải vận dụng tối đa các quy định cho phép để h trợ ngư i dân khi giải t a, bồi thư ng, có nơi tiền h trợ còn cao hơn tiền bồi thư ng

M t số chuyên gia đã đưa ra đề xuất: đối với đất ở đô thị, không nên quy định khung giá trần, mà để tùy điều kiện từng địa phương tính toán, chi trả cho phù hợp, đúng theo tinh thần "sát với giá thị trư ng trong điều kiện bình thư ng"

Việc vận dụng đền bù như thế nào cho đúng luật mà dân đỡ thiệt là vấn đề cần nghiên cứu chu toàn hơn Về công tác bồi thư ng, giải phóng mặt bằng, Thành phố cần nghiên cứu thêm những yếu tố tác đ ng đến giá đất, đặc biệt là áp lực đô thị hóa và các yếu tố ảo để quản lý tốt hơn, tránh tình tr ng quản lý "ch y theo giá ảo" Đặc biệt là còn nhiều dự án treo, nhiều dự án triển khai quá chậm, cá biệt như ở Hải Châu 2/3 số dự án triển khai từ 1-2 năm đến gần chục năm, gây bức xúc cho dân; cần r ch ròi giữa các khoản "đền bù" và "h trợ" để tránh phát sinh những quan

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì ngư i nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thư ng Ngư i bị thu hồi đất được

34

thanh toán ba lo i tiền: tiền bồi thư ng đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thư ng hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thư ng đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thư ng cho hoa màu, cho các lo i tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện t i

Mức bồi thư ng cho giải t a mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho ngư i dân có cu c sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê m t đơn

vị xây dựng giải t a mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho ngư i dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và h trợ bằng cách tính ba khoản sau: M t là, giá cả xây dựng l i, chênh lệch giữa giá xây dựng l i nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này c ng l i là tiền bồi thư ng về nhà ở

Việc bồi thư ng nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thư ng cho dân

ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của ngư i dân thành phố, nhà nước bồi thư ng bằng tiền là chính, với mức giá do thị trư ng bất đ ng sản quyết định qua các tổ chức trung gian

để đánh giá, xác định giá Với ngư i dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh ho t, theo đó, m i đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thư ng khác nhau: tiền bồi thư ng về sử dụng đất đai; tiền bồi thư ng về hoa màu; bồi thư ng tài sản tập thể

Theo đánh giá của m t số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thư ng, h trợ, tái định cư là do thứ nhất,

đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng bu c đối với các ho t đ ng tái định cư, đảm bảo mục tiêu t o cơ h i phát triển cho ngư i dân tái định cư, t o các nguồn lực sản xuất cho những ngư i tái định cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá m nh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thư ng h trợ tái định cư Thứ ba, quyền

xã chịu trách nhiệm phân chia cho các h bị ảnh hưởng

Bên c nh những thành công như vậy, chính sách bồi thư ng, h trợ, tái định

cư của Trung Quốc cũng b c l những tồn t i nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc đ tái định cư chậm, thiếu đồng b , thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư.[34,Tr.20]

* Ở T Lan

Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực Châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trư ng điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến ngư i dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thu c vào từng khu vực, từng dự án Nếu m t dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trư ng Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trư ng.[34,Tr.25]

* Ở Hàn Quố

Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình tr ng di dân ồ t từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình tr ng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như h trợ tài chính, cho quyền mua căn h do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các h bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn h do thành phố quản lý, được xây t i khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trư ng bất đ ng sản bùng nổ, hầu hết các h có quyền mua căn h có thể bán l i quyền mua căn h của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [34,tr.27]