Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế giới việc quản lý và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật của mình.. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua g
Trang 1BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
========o0o========
Nguyễn Văn Linh
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÂN THI - TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2010 -
2014
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số:
Giáo viên hướng dẫn:Th.S Thái Thị Lan Anh
HÀ NỘI - 2015
Trang 21
LỜI CAM ĐOAN
Kính gửi:
Phòng đào tạo – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Khoa Quản lý Đất đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Hội đồng chấm Đồ án tốt nghiệp
Tên tôi là: Nguyễn Văn Linh – sinh viên Khoa Quản lý Đất đai, trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Tôi xin cam đoan đã thực hiện quá trình làm đồ án một cách khoa học, chính xác và trung thực
Các kết quả, số liệu trong đồ án đều có thật, thu được trong quá trình nghiên cứu và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc, số liệu thông tin được sử dụng trong luận văn này
Hưng Yên, ngày 03 tháng 6 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Văn Linh
Trang 32
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện Đồ án Tốt nghiệp, ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi còn nhận được sự giúp đỡ quý báu của các cá nhân, tập thể trong và ngoài trường Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn:
tôi hoàn thành Đồ án
thành Đồ án Tốt nghiệp
giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập
Em kính chúc các thầy, các cô luôn luôn mạnh khỏe và hạnh phúc
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hưng Yên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên
Nguyễn Văn Linh
Trang 43
DANH MỤC VIẾT TẮT
Trang 54
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai 5
Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai 6
DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ân Thi năm 2014 40
Bảng 3.2 Khung giá đất ở tại đô thị loại V và các xã đồng bằng Xã đồng bằng 41
Bảng 3.3 Bảng giá đất ở trên địa bàn huyện Ân Thi, giai đoạn 2010-2014 42
Bảng 3.4 Bảng so sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên địa bàn huyện Ân Thi 47
Biểu đồ 3.5 Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 48
DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 Biểu đồ xu hướng biến động giá đất ở quy định theo các năm 43
Biểu đồ 3.2 Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 1 44
Biểu đồ 3.3 Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 2 45
Biểu đồ 3.4 Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 3 45
Biểu đồ 3.5 Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 48
Biểu đồ 3.6 Giá đất quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 49
Biểu đồ 3.7 Giá đất quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 49
Biểu đồ 3.8 Giá đất quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 50
Biểu đồ 3.5 Giá đất giao dịch thực tế và giá quy định năm 2014 48
Trang 65
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích - yêu cầu 2
CHƯƠNG I 3
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1 Tổng quan thị trường đất đai 3
1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới 3
1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 4
1.2 Tổng quan về giá đất 6
1.2.1 Khái quát chung về giá đất 6
1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 9
1.2.3 Các yếu tố chi phối đến giá đất 11
1.2.4 Cơ sở pháp lý về công tác định giá đất 19
1.2.5 Các phương pháp định giá đất 20
1.3 Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam 21
1.3.1 Công tác định giá đất ở một số nước trên Thế giới 21
1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 26
CHƯƠNG II ỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
2.1 Đối tượng nghiên cứu 28
2.2 Phạm vi nghiên cứu 28
2.2.1 Phạm vi không gian 28
Trang 76
2.2.2 Phạm vi thời gian 28
2.3 Nội dung nghiên cứu 28
2.4 Phương pháp nghiên cứu 28
2.4.1 Các phương pháp điều tra thu thập số liệu 28
4.1.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu có sẵn 28
2.4.1.2 Phương pháp phỏng vấn, điều tra thực địa 29
2.4.2 Phương pháp nghiên cứu điểm 29
2.4.3 Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh 29
2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30
CHƯƠNG III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31
3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 31
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31
3 1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32
3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Ân Thi 34
3.2.1.Tình hình quản lý đất đai 34
3.3 Công tác định giá đất tại địa bàn huyện Ân Thi 40
3.4 Giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Ân Thi 41
3.4.1 Giá đất ở do Nhà nước quy định ở khu vực 1 (trung tâm huyện) 44
3.4.2 Giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực 2 45
3.4.3 Giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực 3 45
3.5 Giá đất ở giao dịch thực tế trên địa bàn huyện Ân Thi 46
3.5.1 Giá đất ở thị trường tại khu vực 1 (trung tâm huyện) 48
3.5.2 Giá đất ở thị trường tại khu vực 2 49
3.5.3 Giá đất ở thị trường tại khu vực 3 50
3.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Ân Thi 51
3.6.1 Yếu tố vị trí 51
3.6.2 Yếu tố cơ sở hạ tầng 51
3.6.3 Yếu tố diện tích 52
3.6.4 Yếu tố hướng đất 52
Trang 87
3.6.5 Yếu tố chiều sâu thửa đất 52
3.7 Đánh giá chung 52
3.7.1 Công tác định giá đất 52
3.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 52
3.8 Giải pháp 53
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56
1 Kết luận 56
2 Kiến nghị 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO 58
Trang 91
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người và trong sản xuất Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế giới việc quản
lý và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật của mình
Ở Việt Nam tại điều 17 và 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho cá nhân,
tổ chức sử dụng và ổn định lâu dài
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường đáp ứng nhu cầu của con người
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật
Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả
Huyện Ân Thi là trung tâm kinh tế - xã hội, chính trị, thương mại và dịch vụ của tỉnh Hưng Yên Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa ở huyện Ân Thi diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn huyện, nhu cầu đất đai cho các lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày càng cần thiết…chính vì vậy thị trường đất đai trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh Việc nắm được giá đất thực tế trên địa bàn huyện và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được giá đất chính xác tại địa bàn huyện Ân Thi trong điều kiện hiện tại và tương lai là hết sức cần
Trang 102
thiết Để đáp ứng được yêu cầu trên và được sự phân công của khoa Quản lý Đất đai – Trường Đại học Tài nguyên & Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Thái Thị Lan Anh, giảng viên bộ môn Quản lý Đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài : “Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Ân Thi - Tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2010 - 2014”
2 Mục đích - yêu cầu
* Mục đích
- Tìm hiểu những văn bản cụ thể của các cấp chính quyền quy định về giá đất ở trên địa bàn huyện Ân Thi
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Ân Thi
- Đánh giá tình hình sự chênh lệch giá đất do nhà nước quy định với giá đất trên thị trường và biến động giá đất hàng năm huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên giai đoạn
2010 - 2014
- Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục sự bất cập về khung giá đất của Nhà nước nói chung và tỉnh Hưng Yên nói riêng, đảm bảo khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường
* Yêu cầu
- Số liệu điều tra phải đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác
- Đánh giá được chính xác biến động giá đất huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2010 - 2014
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và các quy định của pháp luật hiện hành
* Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường bất động sản của huyện Ân Thi Đồng thời tìm ra mặt tích cực và hạn chế của sự biến động giá đất trên địa bàn huyện từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của huyện Ân Thi