o Công tác bảo trì công trình: Là hoạt động bắt buộc theo pháp luật đối với Ban quản trị và các chủ sở hữu nhằm đảm bảo cho các bộ phận, hạng mục công trình duy trì được khả năng bền vữn
Trang 1QUY TRÌNH BẢO TRÌ KẾT CẤU CÔNG TRÌNH
DỰ ÁN : KHU CHUNG CƯ KẾT HỢP THƯƠNG MẠI , VĂN PHÒNG LÔ W HẠNG MỤC : KẾT CẤU CÔNG TRÌNH
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC NOVA
ĐỊA ĐIỂM : QUẬN 7 – TP HỒ CHÍ MINH.
Tp Hồ Chí Minh,
Trang 2QUY TRÌNH BẢO TRÌ KẾT CẤU CÔNG TRÌNH
DỰ ÁN : KHU CHUNG CƯ KẾT HỢP THƯƠNG MẠI, VĂN PHÒNG LÔ W HẠNG MỤC : KẾT CẤU CÔNG TRÌNH
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC NOVA
ĐỊA ĐIỂM : QUẬN 7 – TP HỒ CHÍ MINH.
CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ THI CÔNG
Tp Hồ Chí Minh,
Trang 3MỤC LỤC
A NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG 2
1 Căn cứ thành lập 2
2 Mục đích, đối tượng và phạm vi áp dụng 2
3 Giải thích từ ngữ 2
4 Quy định về các cấp bảo trì công trình xây dựng 3
B NỘI DUNG CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 4
C TÀI LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 5
D QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ KẾT CẤU CÔNG TRÌNH 6
1 Quy định chung 6
2 Lập sổ nhật ký công trình 6
3 Bảo trì công trình ngầm 6
4 Quan trắc độ lún & độ nghiêng của công trình 7
5 Bảo trì chống thấm 7
6 Quy trình bảo trì 7
7 Công tác kiểm tra 10
Trang 1
Trang 4A NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
1 Căn cứ thành lập
a) Văn bản pháp lý
o Luật Xây dựng - Luật số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
o Luật Nhà ở - Luật số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
o Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và Bảo trì công trình xây dựng
b) Căn cứ Hồ sơ bản vẽ thiết kế thi công, hoàn công
c) Tiêu chuẩn, quy phạm kỹ thuật áp dụng
o TCXDVN 5574:2012: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép – tiêu chuẩn thiết kế
o TCXDVN 9343:2012: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép – Hướng dẫn công tác bảo trì
o Các tiêu chuẩn quy phạm và tài liệu chuyên ngành khác có liên quan
2 Mục đích, đối tượng và phạm vi áp dụng
o Mục đích: Nhằm thống nhất trong công tác điều hành, quản lý, khai thác sử dụng và duy tu bảo trì công trình
o Đối tượng và phạm vi áp dụng Quy chế bảo trì này là Khu chung cư kết hợp thương
mại, văn phòng lô W
+ Địa điểm: Quận 7, Tp.HCM Sau đây chỉ gọi tắt là công trình Sunrise Central
3 Giải thích từ ngữ
o Công trình: Là tòa nhà bao gồm 01 tầng hầm để đậu xe và các phòng kỹ thuật Khối đế
với mục đích thương mại dịch vụ Khối căn hộ gồm từ tầng 06 trở lên Các khối chức năng trên có hành lang, sảnh, thang máy riêng và có cầu thang thoát hiểm chung và
hệ thống kết cấu hạ tầng được sử dụng chung
o Ban quản lý tòa nhà (gọi tắt là Ban quản lý): Là đơn vị được giao trách nhiệm quản lý,
vận hành và khai thác công trình
o Bảo trì : Một loạt công việc được tiến hành để đảm bảo cho kết cấu liên tục giữ được
chức năng làm việc của nó trong suốt tuổi thọ thiết kế
o Biến dạng :Hiện tượng thay đổi hình dạng và thể tích của kết cấu.
o Cường độ đặc trưng :Cường độ đặc trưng của vật liệu là giá trị cường độ được xác
định với xác xuất đảm bảo 95 % (nghĩa là chỉ có 5 % các giá trị thí nghiệm không thỏa mãn)
o Dự đoán xuống cấp: Sự suy đoán tốc độ suy giảm công năng trong tương lai của kết
cấu, dựa trên kết quả kiểm tra và các dữ liệu ghi chép được trong quá trình thiết kế và thi công kết cấu
o Độ bền lâu: Mức thời gian kết cấu duy trì được các công năng thiết kế.
o Độ tin cậy :Khả năng một kết cấu có thể đáp ứng đầy đủ những yêu cầu cần thiết
trong suốt tuổi thọ thiết kế
o Độ an toàn :Khả năng kết cấu đảm bảo không gây thiệt hại cho người sử dụng và
người ở vùng lân cận dưới bất cứ tác động nào
o Gia cường :Công việc sửa chữa kết cấu nhằm giữ vững hoặc nâng cao thêm khả
năng chịu tải của kết cấu đến mức bằng hoặc cao hơn mức thiết kế ban đầu
Trang 5o Chỉ số công năng : Chỉ số định lượng của công năng kết cấu.
o Chỉ số công năng dài hạn : Chỉ số xác định khả năng còn lại của kết cấu có thể đáp
ứng được chức năng thiết kế trong suốt thời gian tuổi thọ thiết kế
o Quy trình bảo trì công trình: Là trình tự thực hiện các công việc cần thiết nhằm phục hồi
chất lượng các bộ phận, hạng mục công trình để công trình có khả năng tiếp tục thực hiện chức năng theo yêu cầu
o Công tác bảo trì công trình: Là hoạt động bắt buộc theo pháp luật đối với Ban quản trị và
các chủ sở hữu nhằm đảm bảo cho các bộ phận, hạng mục công trình duy trì được khả năng bền vững, mỹ thuật và công năng trong quá trình vận hành, sử dụng phù hợp với cấp công trình và niên hạn đã được sử dụng
o Công việc bảo trì công trình: Là công việc cần thực hiện trong quy chế bảo trì để hoàn
thành công tác bảo trì công trình
o Đánh giá mức độ xuống cấp công trình: Là đánh giá hiện trạng chất lượng công trình so
với thiết kế ban đầu có tính đến hậu quả của các tác động trong quá trình vận hành, khai thác, sử dụng công trình bao gồm:
- Tác động của các yếu tố tự nhiên như khí hậu, thời tiết, môi trường
- Tác động của các hoạt động trong vận hành, khai thác, sử dụng công trình
- Ảnh hưởng của các yếu tố phát sinh hoặc rủi ro ngoài dự kiến như động đất, chiến tranh
4 Quy định về các cấp bảo trì công trình xây dựng
4.1 Bảo trì công trình xây dựng được phân thành 4 cấp như sau
(a) Duy tu, bảo dưỡng định kỳ: Là công việc kiểm tra, xử lý, bảo dưỡng được tiến hành thường xuyên theo chu kỳ quy định, nhằm đề phòng hư hỏng trước thời hạn của từng chi tiết, bộ phận công trình
(b) Sửa chữa nhỏ: Là công việc được tiến hành khi có hư hỏng ở một số chi tiết của bộ phận công trình phát sinh trong quá trình sử dụng, nhằm khôi phục chất lượng ban đầu của các chi tiết đó Sửa chữa nhỏ có thể làm định kỳ hoặc đột xuất
(c) Sửa chữa vừa: Là công việc được tiến hành khi có hư hỏng hoặc xuống cấp ở một số bộ phận công trình phát sinh trong quá trình sử dụng, nhằm khôi phục chất lượng ban đầu của các bộ phận công trình đó Sửa chữa vừa có thể làm định kỳ hoặc đột xuất
(d) Sửa chữa lớn: Là công việc được tiến hành khi có hư hỏng hoặc xuống cấp hàng loạt ở nhiều bộ phận công trình phát sinh trong quá trình sử dụng, nhằm khôi phục chất lượng ban đầu của công trình Sửa chữa lớn có thể làm định kỳ hoặc đột xuất
4.2 Công trình là Công trình cấp I Thời điểm bắt đầu tính bảo trì là kể từ ngày kết thúc nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng cho đến ngày hết sử dụng.
o Trong thời hạn bảo hành Nhà thầu xây lắp chịu trách nhiệm bảo hành, bảo trì Nhà thầu thực hiện công tác bảo trì công trình phải kiểm tra định kỳ, đánh giá hiện trạng sử dụng công trình để lập kế hoạch duy tu bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ
o Khi hết thời hạn bảo hành Ban quản lý sẽ chịu trách nhiệm bảo trì công trình
4.3 Trong trường hợp công trình vượt quá niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng không đảm bảo yêu cầu chất lượng để tiếp tục sử dụng, phải có văn bản của
Tổ chức tư vấn thực hiện kiểm định đánh giá hiện trạng chất lượng công trình làm cơ
sở để Ban quản lý lên các cơ quan cấp trên có thẩm quyền xem xét quyết định.
4.4 Ban Quản lý tòa nhà và các chủ sở hữu chịu trách nhiệm trước pháp luật chất lượng công trình bị xuống cấp, không duy trì được khả năng chịu áp lực của các bộ phận kết cấu, hạng mục công trình và hiện trạng vận hành không an toàn do không thực hiện quy trình bảo trì công trình theo quy định.
Trang 64.5 Nhà thầu thực hiện công tác bảo trì công trình xây dựng có trách nhiệm tổ chức thực hiện công tác bảo trì công trình theo các bước sau:
o Công tác chuẩn bị thực hiện bảo trì công trình
o Triển khai thực hiện công việc bảo trì công trình
o Kết thúc công tác bảo trì
Trang 7B NỘI DUNG CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Nội dung công tác bảo trì công trình xây dựng phải đáp ứng được các yêu cầu chính sau nhưng không giới hạn các yêu cầu khác theo quy định hiện hành.
B.1 Việc bảo trì công trình xây dựng nhằm duy trì được những đặc trưng kỹ thuật, mỹ thuật và công năng trong quá trình vận hành, khai thác, sử dụng phù hợp với cấp công trình và niên hạn sử dụng đã xác định.
B.2 Nội dung yêu cầu đối với công tác bảo trì công trình xây dựng gồm có
(a) Tổ chức điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng
(b) Xác định mức độ hư hỏng của các chi tiết, bộ phận công trình
(c) Xác định cấp bảo trì
(d) Lập quy trình cho từng cấp bảo trì công trình và mức đầu tư tương ứng
(e) Nguồn tài chính để thực hiện công tác bảo trì công trình
Trong nội dung công tác bảo trì phải nêu rõ các chi tiết, bộ phận cần thiết phải bảo trì; các điều kiện, tiêu chuẩn sử dụng, phương thức tổ chức, dự kiến tiến độ thực hiện, biện pháp an toàn cho các thiết bị và con người trong quá trình thực hiện bảo trì công trình
Nội dung công tác bảo trì công trình không bao hàm những công việc như vệ sinh thường xuyên bên trong, bên ngoài công trình, những sửa chữa, bổ sung, nâng cấp công trình ngoài chức năng ban đầu chưa được phép của cấp có thẩm quyền
B.3 Xác định mức an toàn cho công trình
Việc đánh giá xác định hiện trạng chất lượng của công trình được quy định theo 5 mức độ xuống cấp chất lượng như sau:
o Chất lượng tốt: Là chất lượng công trình đảm bảo vận hành, khai thác, sử dụng, chưa xuống cấp, vẫn giữ được trạng thái chất lượng ban đầu
o Chất lượng đạt yêu cầu: Là chất lượng công trình đảm bảo vận hành, khai thác, sử dụng nhưng
đã có biểu hiện hư hỏng nhỏ ở một số bộ phận công trình
o Chất lượng không đạt yêu cầu: Là chất lượng công trình đã xuống cấp, hư hỏng ở nhiều bộ phận công trình
o Chất lượng cũ nát: Là chất lượng công trình xuống cấp nghiêm trọng, hư hỏng hàng loạt các bộ phận công trình
o Chất lượng không sử dụng được: Là chất lượng công trình xuống cấp rất nghiêm trọng phải dở bỏ hoàn toàn
B.4 Lập quy trình cho từng cấp bảo trì công trình xây dựng cần làm rõ các yêu cầu sau:
(a) Các chức năng và tiêu chuẩn vận hành của công trình xây dựng
(b) Những nguyên nhân công trình xây dựng không thỏa mãn chức năng và tiêu chuẩn vận hành khai thác, sử dụng theo yêu cầu
(c) Những biện pháp khắc phục (lựa chọn cấp bảo trì và nội dung công tác bảo trì tương ứng)
(d) Yêu cầu về các chế độ khảo sát định kỳ và biện pháp để phòng ngừa sự cố hoặc chất lượng công trình xuống cấp
Trang 8C TÀI LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Các tài liệu làm cơ sở cho công tác thực hiện bảo trì công trình xây dựng bao gồm:
1 Hồ sơ thiết kế công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (hoàn công)
2 Hồ sơ, tài liệu hoàn thành công trình xây dựng; tiêu chuẩn kỹ thuật đã sử dụng để thiết kế chế tạo, sản xuất vật liệu, vật tư, thiết bị của công trình
3 Nhật ký theo dõi quá trình vận hành hoặc sử dụng của công trình
4 Các quy trình đã được phê duyệt gồm: Quy trình bảo trì công trình của đơn vị thi công công trình xây dựng, quy trình kỹ thuật vận hành và bảo trì dây chuyền công nghệ của đơn vị thiết
kế công nghệ, quy trình vận hành và bảo trì thiết bị của nhà chế tạo
5 Báo cáo đánh giá hiện trạng chất lượng
6 Kế hoạch, tiến độ thực hiện công tác bảo trì và các biện pháp bảo đảm an toàn cho người, thiết bị và môi trường khi đồng thời vận hành, khai thác, sử dụng và thực hiện công tác bảo trì công trình
7 Các hợp đồng giữa chủ sở hữu công trình hoặc chủ quản lý sử dụng công trình với đơn vị tư vấn lập quy trình bảo trì và với nhà thầu thực hiện bảo trì công trình
8 Tài liệu hướng dẫn vận hành, sử dụng các hệ thống thiết bị theo hướng dẫn của nhà sản xuất
Trang 9D QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ KẾT CẤU CÔNG TRÌNH
1 Quy định chung
Bảo trì bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn kết cấu công trình nhằm duy trì chất lượng của công trình Việc bảo trì được thực hiện theo:
o Các căn cứ nêu tại mục 1, phần A
o TCXDVN 9343:2012 : Kết cấu bê tông và Bê tông cốt thép – Hướng dẫn công tác bảo trì
Sau khi công trình được hoàn thành và đưa vào sử dụng, hệ thống kết cấu cần được theo dõi, kiểm tra và bảo trì định kỳ để đảm bảo chất lượng và tuổi thọ của công trình
Mọi kết cấu cần được thực hiện chế độ bảo trì đúng mức trong suốt tuổi thọ thiết kế Các kết cấu mới xây dựng cần được thực hiện bảo trì từ ngay khi đã vào sử dụng Các kết cấu sửa chữa được bắt đầu công tác bảo trì ngay sau khi sửa chữa xong
Các kết cấu đang sử dụng, nếu chưa thực hiện bảo trì, thì cần bắt đầu ngay công tác bảo trì Chủ đầu tư cần có một chiến lược tổng thể về bảo trì công trình bao gồm công tác kiểm tra, xác định mức độ và tốc độ xuống cấp, đánh giá tính nguyên vẹn của kết cấu và thực hiện công việc sửa chữa nếu cần
Việc bảo trì phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì
2 Lập sổ nhật ký công trình
Khi đưa công trình vào khai thác, Ban Quản lý cần lập một sổ nhật ký công trình để ghi chép thường xuyên và liên tục toàn bộ những thay đổi, hư hỏng và bệnh lý của công trình trong quá trình sử dụng
3 Bảo trì công trình ngầm
3.1 Yêu cầu quan trắc địa kỹ thuật công trình ngầm
(a) Quan trắc địa kỹ thuật phải được thực hiện theo quy định trong suốt quá trình thi công và khai thác
sử dụng công trình ngầm
(b) Quan trắc địa kỹ thuật bao gồm các quan trắc trên bản thân công trình ngầm, môi tr ường địa chất, các công trình bên trên và liền kề
(c) Công tác quan trắc địa kỹ thuật thực hiện theo đúng phương án quan trắc đã được chủ đầu tư hoặc chủ quản lý sử dụng phê duyệt
(d) Khi quan trắc thấy có yếu tố bất thường thì phải thông báo cho chủ đầu tư hoặc chủ quản lý, sử dụng và cơ quan thiết kế biết để có các biện pháp xử lý kịp thời
3.2 Bảo trì công trình ngầm đô thị
3.2.1 Yêu cầu bảo trì công trình ngầm
(a) Thực hiện chế độ bảo trì thường xuyên và bảo trì định kỳ đối với công trình ngầm và công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm
(b) Khi thực hiện công tác bảo trì, phải chú ý kiểm tra nghiêm ngặt hệ thống đấu nối công trình; các thiết
bị kiểm soát thông gió, chiếu sáng, phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường
3.2.2 Trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc bảo trì công trình ngầm
(a) Các cơ quan, tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình phải thẩm định quy trình bảo trì công trình ngầm
(b) Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm:
Trang 10o Tổ chức thực hiện bảo trì công trình ngầm.
o Thực hiện bảo trì công trình ngầm theo chỉ dẫn và quy định của nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung ứng vật tư, thiết bị công nghệ, thiết bị công trình và tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn
o Chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng công trình xây dựng bị xuống cấp do không thực hiện quy trình bảo trì công trình xây dựng theo quy định
o Báo cáo định kỳ về công tác bảo trì và tình hình hoạt động của công trình ngầm cho cơ quan quản
lý nhà nước về xây dựng tại địa phương
(c) Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương có trách nhiệm tổ chức kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc thực hiện công tác bảo trì của chủ quản lý, sử dụng công trình ngầm
4 Quan trắc độ lún & độ nghiêng của công trình
Sau khi công trình được đưa vào sử dụng, cần tiếp tục tiến hành công tác quan trắc độ lún và độ nghiêng của công trình trong thời gian ít nhất là 05 năm Chu kỳ đo lún và đo nghiêng trong thời gian này như sau:
o Năm đầu tiên: 03 tháng/lần
o Năm thứ hai: 06 tháng/lần
o Các năm còn lại: 01 năm/lần
Ghi chú: Công tác quan trắc độ lún và độ nghiêng cho công trình trong thời gian sử dụng cần tuân
theo các tiêu chuẩn dưới đây:
o TCVN 203:1997 : Nhà cao tầng – Kỹ thuật đo đạc phục vụ công tác thi công
o TCXDVN 271:2002 : Quy trình kỹ thuật xác định độ lún công trình dân dụng và công nghiệp bằng phương pháp hình học
5 Bảo trì chống thấm
Các khu vực có sử dụng nước hoặc tiếp xúc với nước như: các khu vệ sinh, máng nước (sê nô), ban công, sân thượng, … cần được bảo trì chống thấm 1 năm 1 lần
6 Quy trình bảo trì
6.1 Nguyên tắc
Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì đối với phần sở hữu riêng của mình.Trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu ,muốn thực hiện việc bảo trì phần sở hữu riêng thì phải được chủ
sở hữu đồng ý bằng văn bản Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoảng kinh phí về bảo trì phần sở hữu chung theo qui định
Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân
về hoạt động xây dựng theo qui định thực hiện và tuân thủ theo các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
Việc bảo trì phải đảm bảo an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc của nhà chung cư
6.2 Nội dung công tác bảo trì
6.2.1 Kiểm tra
Kiểm tra gồm các loại hình sau đây:
(a) Kiểm tra ban đầu: Là quá trình khảo sát kết cấu bằng trực quan (nhìn, gõ, nghe) hoặc bằng các phương tiện đơn giản và xem xét hồ sơ hoàn công đẻ phát hiện những sai sót chất lượng sau thi công so với yêu cầu thiết kế Từ đó tiến hành khắc phục ngay để đảm bảo công trình xây mới, công trình đang tồn tại và công trình mới sửa chữa xong