DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO THUÊ HÀ THÀNH

- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lợng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đóchủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, Do đó, nếu quản lý sử dụng k

Khoa kinh tế xây dựng

Bộ môn kinh tế xây dựng

O

-đồ án môn học

Gvhd: Cô: nguyễn thị nguyên Sinh viên: lê thị diên

Mssv: 10024.47 - 47 Lớp 47 kt2, khoa ktxd

phần I

XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê

“ Hà thành”

-Mở ĐầU

* * *

Trong chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗichế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trongtoàn nền kinh tế quốc dân Để tạo lập đợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lợc đặt

ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quantrọng, đợc thể hiện qua các đặc trng sau:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định(TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển cácngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

Trờng ĐHXD Hà Nội

đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên

- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ngời, góp phần nâng cao đời sống vậtchất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc củadân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trờng sinh thái

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các côngtrình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

Đối với nớc ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động

ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng &

động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc mà

Đảng, Nhà nớc đã chủ trơng đề ra Cụ thể là:

- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dới dạng các côngtrình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nềnkinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi

- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệnảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển côngnghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ơng & kinh tế địa ph-

ơng, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáodục, y tế, bảo vệ môi trờng, )

- Hoạt động đầu t trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cảivật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng

sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài ra nó còn đóng

góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nớc (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, )

- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lợng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đóchủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

đầu t không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnhhởng nghiêm trọng tới nền kinh tế

- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ,

đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nớc, góp phần làm tăng năng suất lao động xãhội, nâng cao chất lợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống &sinh hoạt cho ngời dân Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trờng

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng làcông trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (baogồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trờng, an ninh quốc phòng, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,)

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản

lý và đầu t xây dựng:

 Dự án đầu t (DAĐT) đợc lập theo quy định hiện hành của Nhà nớc là căn cứ để trìnhduyệt cấp có thẩm quyền Khi đã đợc phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấyphép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự kiến đạt đợc các mụctiêu kinh tế, xã hội, môi trờng và tính hiệu quả của nó

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nớc có thể kiểm soát

đ-ợc một cách toàn diện các mặt nh hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhànớc), hiệu quả xã hội cũng nh an ninh quốc phòng

 DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tởng & cơ hội chuyển hoá dầnnhững biện pháp đợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiệnthực

 Nội dung đợc soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu t xem xét tính khảthi của dự án Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định

có đầu t hay không?

 Một dự án đầu t đợc lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật Nó còn là một bản

kế hoạch cụ thể để chủ đầu t triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến

 Những chỉ tiêu đợc phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngỡng khống chế để tổ chứcthực hiện & quản lý dự án

Trờng ĐHXD Hà Nội

đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên

 Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản

lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

 Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nớc kiểm soát đợc các côngviệc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trờng và những khía cạnh khác đối với dự

án, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

- Dự án đầu t trong nớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.

- Dự án đầu t nớc ngoài áp dụng theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam và văn bản ớng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu t nớc ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác

h-và đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch h-và Đầu t) ban hành

Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:

(Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999)

1 Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu t:

- Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

- Căn cứ chiến lợc phát triển KT-XH của đất nớc, vùng, miền, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

- Căn cứ phân tích thực tế thị trờng:

+ Nhu cầu của thị trờng về loại sản phẩm

+ Khả năng đáp ứng, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

2 Lựa chọn hình thức đầu t:

- Đầu t theo chiều sâu, rộng?

- Đầu t mới hay cải tạo mở rộng?

- Nguồn vốn đầu t từ đâu? … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

3 Chơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất)

4 Các phơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phơng án tuyến công trình) phù

hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó

có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hởng xấu đối với môi trờng và xãhội)

5 Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có)

6 Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm cả cây

trồng, vật nuôi nếu có)

7 Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu Thiết kế sơ bộ,

thuyết minh chi tiết cho các phơng án đề nghị lựa chọn Nêu rõ giải pháp quản lý &bảo vệ môi trờng

8 Phơng án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu t u đãi, vốn tín dụng thơng mại,

vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trớc của các nhà đầu t, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,) Xác định nhu cầu vốncho tiến độ, xác định tổng mức đầu t, cụ thể các phơng án hoàn trả vốn

9 Phơng án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động

10 Phân tích hiệu quả của đầu t:

- Chủ đầu t : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,)

- Đối với Nhà nớc, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế – xã hội (mức nộp ngân sách,

thuế, trật tự kỷ cơng an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi trờng, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,)

11 Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu t (quá trình thực hiện

dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đa vào sử dụng, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

12 Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu t trực tiếp quản lý,

ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

13 Xác định chủ đầu t dự án

14 Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

Trờng ĐHXD Hà Nội

đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên

1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu t:

Phân tích tài chính sự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứngtrên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t Phân tích tài chính dự án đầu t là nội dung quantrọng nhất của một dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí ra nh thế nào, lợi íchthu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu

t hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu t có những thông tin & cơ

sở cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc thì phân tích tài chính là cơ sở đểxem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầut

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu t cần thực hiện những nội dung sau đây:

a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu làdòng tiền):

 Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t)

 Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của

dự án sản xuất ra đợc bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành Chú ý không cóthuế VAT đầu ra)

 Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thờng của DA)

 Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sảnphẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phíkhấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chiphí động)

 Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

 Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiếnhành tính toán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành =Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng)

 Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

 Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án

 Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng trong tính toán(lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc hay ngỡng hiệu quả định trớc)

b)Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi,)

… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giáhiệu quả (tĩnh hoặc động)

d)Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án

e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.Nội dung phân tích kinh tế

xã hội:

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trêngiác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng Phân tíchkinh tế xã hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trờng, tuy chủ trơng đầu t phần lớn là do doanh nghiệp tựquyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhng lợi ích đó không

đợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đờng lối phát triển kinh tế - xã hộichung của toàn đất nớc Lợi ích của Nhà nớc và doanh nghiệp phải đợc kết hợpchặt chẽ Những yêu cầu này đợc thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xãhội của dự án đầu t

Trờng ĐHXD Hà Nội

đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên

 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phụcNhà nớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngânhàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ

 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn thì phầnphân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự ánnày hiện nay ở nớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy,việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể đợc thực hiện nh nội dungcủa phân tích hiệu qủa tài chính, nhng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứngtrên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc

độ lợi ích KT-XH Cụ thể nh sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án

b)Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc:

- Tổng số lao động đợc thu hút vào làm việc hàng năm

- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

d)Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án

e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

f) Thu nhập của ngời lao động làm việc trong dự án

g)Các lợi ích & ảnh hởng khác, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

 Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê

‘’Hà THàNH ”

 Chủ đầu t của dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng ” Hà THàNH ”

 Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội

(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.

Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)

 Quy mô của dự án:

+) Gồm 14 hạng mục chính: 7 nhà A, 5 nhà C, 2nhà D

Tổng diện tích xây dựng :2615.52 m2

Tổng diện tích mặt bằng công trình 10400 m2

Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd = 1 năm (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu t xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)

 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da = 10 năm (Đầu năm 2006->Hết 2015)

 Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ngời trong nớc hoặc ngời nớc ngoài thuê

dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

Trờng ĐHXD Hà Nội

đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, ợc thể) đ

hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở ,thiết kếhai bớc)

+) Giải pháp quy hoạch đợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25%.

+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II, cấp II

+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lợng tơng đơng & đạt tiêu chuẩn khách sạn

quốc tế loại ba sao ( * * * ).

- G XD : Chi phí xây dựng các hạng mục.

- g tb : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình.

- c đ B : Chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng và táI định c

- c Qk : Các khoản quản lý và các chi phí khác.

- d pf : Dự phòng phí.

1) Xác định chi phí (vốn) xây dựng các hạng mục ( G xD )

a) Các căn cứ :

 Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án.

 Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau.

 Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng

(Giá chuẩn này đã đợc quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)

 Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành

Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 10%

b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục:

-Chi phí xây dựng đợc tính theo công thức sau:Gxd

g XDi: Chi phí xây dựng trớc thuế GTGT của hạng mục thứ i

P i : Mức giá (cha gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích

hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i

S i: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i

n : Số hạng mục

VATXDi :suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây dựng thứ i

- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nớc trong nhà), cha có VAT: *Nhà A

( Hệ số tỷ lệ giữa diện tính xây dựng công trình so với tổng diện tích chiếm đấtlấy bằng 25% )

* Chi phí xây

dựng các công trình khác:

- Sân bãi đỗ xe:

CĐX =FĐX * G2

FĐX: là diện tích bãi đỗ xe : 5% diện tích TMB

G2: là giá xây dựng 1 m2 bãi đỗ xe 150.000 (đ/m2)

- Đờng giao thông:

CĐGT = FĐGT * G3

FĐGT:là diện tích đờng giao thông: 40% diện tích tổng mặt bằng(m2)

G3: là giá xây dựng 1m2 đờng giao thông ,lấy G3=150000đ/m2

- Hệ thống câp nớc, cấp điện, thoát nớc ngoài nhà:

+ Hệ thống cấp nớc ngoài nhà (CCN): Dự kiến lấy bằng:

CCN = 0,03*GXDC+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà (CCĐ): Dự kiến lấy bằng:

CCĐ = 0,025*GXDC

+ Hệ thống thoát nớc ngoài nhà (CTN): Dự kiến lấy bằng:

CTN = 0,025*GXDC

- Hệ thống hàng rào:

CHR = L*GHR L:là chiều dài hàng rào: Bằng chu vi của khu đất tổng mặt bằng – chiều rộngcổng (md)

GHR:là giá xây dựng 1m dài hàng rào GHR =150000đ/md

- Cổng ra vào:

+ Cổng chính 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CC = 30.000.000 (đ),rộng 10 m

+ Cổng phụ 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CP = 10.000.000 (đ) ,rộng 5 m

- Vờn hoa, thảm cỏ:

CVH = FVH*G5 + FVH: là diện tích vờn hoa, thảm cỏ, chiếm 20% diện tích đất

+ G5: là giá 1m2 vờn hoa, thảm cỏ ,G5=80000đ/m2

- Cây cảnh:

CCC = SL*G6 SL: là số lợng cây cảnh: 120 (cây)

G6: là giá một cây cảnh :400.000 (đ/cây)

- Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác (nhà điều hành, phòng bảo vệ, )

CHTK = 4%*GXDC

- Chi phí san lấp mặt bằng:

Gsl = G * F

G - Giá san lấp trung bình một m2, G = 50.000 (đ/ m2)

F - Diện tích san lấp khu đất, F = 50% diện tích TMB

* Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành: Lấy bằng 10%

Thành tiềnCha VAT Có VAT

10 Hệ thống cấp điện ngoài 2.5%*GXDC 328426.65 361269.32

11 Hệ thống cấp nuớc ngoài 3%*GXDC 394111.98 433523.18

12 Hệ thống thoát nớc ngoài 2.5%*GXDC 328426.65 361269.32

13 Công trình cơ sở ngoài nhà 4%*GXDC 525482.64 578030.9

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10%

b) Xác định chi phí mua sắm thiết bị:

 Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:

- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone lẻ + 1

Radiocasette + 1 Tủ tờng + 1 Bộ dàn âm thanh

- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l +

1 Tủ rợu

- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp

- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ.

- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gơng+ 1

Gi-ờng đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch

+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ

- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nớc+ 1 Bình

nóng lạnh (30l)

- Phòng phục vụ: 1 Giờng đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà.

- Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nớc.

 Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành):

- Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax

+ 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn).

- Phòng điều hành chung (Giám đốc, Th ký, Phó Giám đốc, Tài vụ):

4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ

+ 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác

- Phòng ở chung: 2 Giờng đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gơng

+ 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch.

(Dùng cho nhân viên, bảo vệ Có tất cả 4 phòng)

- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nớc

+) Máy hút bụi chung: 5 chiếc.

+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol

+) Một Ôtô con 4 chỗ

 Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi.

(Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói.

TBi VAT

TB i

TB i

G

1

) 1

TB

i m n K V h

M     

Với: m i : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.

n i : Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i.

K i : Chi phí lu kho, lu bãi, lu container, …

V i : Chi phí bảo quản, bảo dỡng tại hiện trờng.

h i : Thuế và phí bảo hiểm.)

bảng 1.2 chi phí mua sắm thiết b

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

§¬n vÞ 1000®

Lo¹i thiÕt bÞ

§¬n vÞ Sè l-îng

§GchaVAT Thµnh tiÒn

Cha VAT VATCã

VN§ chaVAT

*1000®

VN§ cãVAT*1000®

1 §iÒu hoµ ChiÕc 142 780 110760 121836 1750008 1925008.8

31 Máy hút bụi Chiếc 22 120 2640 2904 41712 45883.2

32 Máy phátđiện Chiếc 1 20000 20000 22000 316000 347600

Nệm trải giờng

Ga trải giờng Màn tuyn

Vỏ gối Ruột gối Chăn len Riđô che cửa

Thảm chân giờng Thảm chùi chân

ấm chén uống nớc Cốc thuỷ tinh Bình thuỷ tinh Phích đựng nớc sôi

Đĩa kê cốc thuỷ tinh Gạt tàn thuốc lá

Lọ hoa Hộp đựng chè Bô nhựa đổ nớc Sọt rác nhựa Mắc treo quần áo Dép đi trong nhà Tranh treo tờng Bàn trải quần áo Bàn trải đánh giầy

Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Bộ

Chiếc Chiếc Bộ Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc

Đôi Chiếc Chiếc Chiếc

1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 1 1 5 1 1 1

Phòng ngủ Phòng ngủ

Có nệm

Cả phòng

Ghi chú:

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

 Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này đợc trích từ phần vốn lu động

ban đầu trong Tổng mức đầu t của dự án Dự kiến chi phí dùng để mua các đồ dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 150 000 000 đồng.

 Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 5 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần Tính

bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm khoảng 50

triệu/năm.

b Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị

*Các căn cứ xác định:

- Khối lợng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết

LDTBi VAT

TB i

TB i

C

1

) 1

đặt

Thành tiềnCha VAT

Cha VAT Có VAT -10%

4 Vốn (xây dựng+ mua thiết bị) 23673984 26041382

5 Vốn (xây dựng+ mua thiết bị+lắp đặt) 23745552 26120106

3) Xác định chi phí đền bù gíảI phóng mặt bằng,táI định c

* Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:

Ta lấy theo dự toán đền bù:

GPMB GPMB F g

nghiệp tại địa điểm xây dựng Đối với đất nông nghiệp ở vùng vennội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của

Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997,lấy gGFMB =70000đ/m2

*Chi phí của ban giảI phóng đền bù giải phóng mặt bầng

Tính toán thea dự toán ( có dự toán kèm theo) dự kiến là 10 triÊụ * Chi phí

thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng):

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

T g F

C TĐ  * TĐ* Trong đó:

+) F : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).

F = 10400 m2 +)g TĐ: Giá thuê đất trong một năm, lấy g TĐ = 0,7%*G D

+) G D : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng

Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo

Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội

ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD =70000 (đồng/ m2)

Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở thành đất khu dân c.

Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ CầuChui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đờng loại I, vị trí 1, ápdụng cho thửa đất cha có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 của Quyết định

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, theo quy định của pháp luật.

b) Tính toán chi tiết:

 Giai đoạn chuẩn bị đầu t (Có chủ trơng đầu t)

 Chi phí lập dự án khả thi (cha VAT):

C LDA = (GXD +GTB )*N*k *1.05

Trong đó:

+) C LDA : Chi phí lập dự án khả thi

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng + giá trị thiết bị.(N tra theo

Bảng II, phần II, Quyết định số 11/2005 /QĐ-BXD của Bộ trởng BộXây dựng ra ngày15 tháng 04 năm 2005)

Với GXD +G TB =23.673tỷ nội suy theo bảng trên ta có N =0.438

GXD ,G TB Chi phí xây dựng và thiết bị trong tổng mức đầu t của d án (cha có

VAT)

+) k : hê số điều chỉnh mức chi phí lập dự án đầu t (nếu có)

ở đây k=1

+) 1.05: chi phí cho bảo hiểm dự án

 Chi phí khác: Khảo sát thị trờng; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình

điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ thuật; Chi phí tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút vốn đầu t

… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, ,tài trợ vốn vay trong & ngoài nớc; … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

Lấy theo dự kiến, chi phí: C QC = 15 (triệu đồng)

 Giai đoạn thực hiện đầu t (Có DA đợc duyệt)

 Chi phí thiết kế

Ta lấy theo công thức: CTK =Gi

XD *Ni *( k+ 0.1) *0.9*1.05 Trong đó:

+) C TK : Chi phí thiết kế hạng mục công trình

+) Ni Định mức tỷ lệ% của chi phí thiết kế so với chi phí xây dựng trớc

thuế , tra theo Bảng III.1 & III.2, phần III, Quyết định số11/2005/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng, ra ngày15/04/2005 ,tra với công trình có yêu cầu thiết kế 2 bớc ,và cấpcông trình cấp II

+) Gi

XD : Giá trị dự toán xây dựng cha có thuế GTGT trong tổng dự toán(hoặc dự toán) đợc duyệt của hạng mục công trình I cần tính chiphí thiết kế

+) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án

- Công trình thứ 1: k = 1,00

- Công trình thứ 2: k = 0,36

- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18

+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn bộ

chi phí thiết kế (cha nhân với hệ số giảm)

+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế đợc làm cho từng hạng mục

công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công

trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phíthiết kế N tcao hơn -> phải nhân với hệ số giảm)

+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, đợc tính 5% so với chi

phí thiết kế

 Chi phí khảo sát thiết kế (cha có VAT):

TK KSTK T C

Trong đó:

+) C KSTK : Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính)

+) C TK : Chi phí thiết kế (cha có VAT)

+) T : Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế

Lấy T = 30%

 Chi phí cho quản lý dự án (không thuê t vấn):

C BQL =G( XD +TB ) *N QL Trong đó:

+) C BQL : Chi phí quản lý dự án

+) N QL : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng và thiết bị (Tra theo II.1 của

Quyết định số 10/2005/QD-BXD ra ngày 15/4/2005)

Với G XD +G TB =23.674tỷ nội suy ta có N QL =4.8217

+) G(XD+TB) : Giá trị xây dựng và thiết bị (cha có VAT) đợc duyệt

 Chi phí khởi công ,khánh thành :

Lấy theo dự kiến, chi phí: C KC = 100 (triệu đồng)

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

 Chi phí giám sát thi công xây dựng :

CGSTC = (G XD +C GSLĐ )*N*1.05 Trong đó:

+) C GSTC : Chi phí giám sát thi công xây dựng

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng trớc thuế và chi phí giám sát

lắp đặt thiết bị (N tra theo Bảng III.5, phần III Quyết định số

10/2005/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng ra ngày 15 tháng 04năm 2005)

N =1.583

+) GXD : Chi phí xây dựng (cha có thuế GTGT) đợc duyệt

+ ) C GSLĐ :chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:

05 , 1

* N

G

C GSLĐ  TB Trong đó:

+) C GSLĐ : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị trớc thuế VAT (N tra theo Bảng

III.6, phần III, Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD của Bộ trởng BộXây dựng ra ngày 15 tháng 04 năm 2005)

Với GTB =7.685 tỷ ,nội suy ta có N =0.613

+) G TB: Giá trị thiết bị (cha có thuế GTGT) đợc duyệt

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

 Bảo hiểm xây dựng

C BH =G XD *T BH Trong đó:

+) C BH : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt

+) T BH : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp

Lấy T BH = 0,65%.lấy theo Thông T 33/2004-BTC +) GXD : Giá trị xây dựng (cha có thuế GTGT) đợc duyệt

 Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất lợng, lệ phí địa chính,

chi phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 triêụdồng

Bảng 1.5: chi phí quản lý và các chi phí khác trong tổng mức đầu t

Đơn vị tính: 1000đ

STT dungNội Phơng pháp tính

Giá trị Gitơng ứng

Địnhmức

tỷ lệ

% N

Thành tìên

Trớc

I Giai đoạn chuẩn bị đầu t

1 Chi phí lập dự

án

Clda=G(xd+

tb)*N*K*1.05K=1 23673984 0.438 108876.65 119764.32

II Giai ®o¹n thùc hiÖn ®Çu t

3 Chi phÝthiÕt kÕ (K+0.1)*0.9*1.05Ctk =Gxd*Ni*

a (7 nhµ)Nhµ A K=1+0.36+5*0.18=2.26 2683674 3.15 188531.59 207384.75

b (5 nhµ)Nhµ C K=1+0.36+3*0.18=1.9 4597020 3.37 292797.99 322077.79

c (2 nhµ)Nhµ D K=1+0.36=1.36 5856372 3.26 263409.19 289750.11Tæng

10 Chi phíkhác Dự kiến 20000 20000

5) Dự trù vốn l u động cho dự án

Vốn lu động ban đầu của dự án lấy bằng tổng vốn mua sắm trang thiếtbị không

thuộc tàI sản cố định,căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị,dụng cụ nhỏ

Ơ trên ta đã dự trù vốn mua sắm trang thiêt bị ,dụng cụ nhỏ ban đầu cho dự án là

150 000 000 (150triệu) nên vốn lu động ban đầu của dự án là 150 000 000đ

6) Bảng 1.7tổng hợp vốn đầu t cha tính lãi vay trong thời gian xây dựng

+) Vốn tự có chiếm khoảng: 60 %

+) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng: 40%

 Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 10% năm Ghép lãi theo năm.

 Phần vốn lu động tăng trong năm so với vốn lu động ban đầu là vốn vay ngắn hạncủa Ngân hàng Thơng mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực).

 Trả nợ vốn vay để đầu t ban đầu theo phơng thức trả nợ đều bao gồm cả gốc và lãitrong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

+) Trong thời gian xây dựng đợc ghép lãi theo quý (lãi thực):

 4  1  1  4 0 , 1  1  1  0 , 02411 

năm quý r

+) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực): rnăm = r = 10%

b) Kế hoạch huy động vốn của dự án (cha kể dự phòng phí):

 Căn cứ xác định: - Tiến độ thực hiện đầu t của dự án.

- Nguồn vốn của dự án.

 Giai đoạn chuẩn bị đầu t:

- Chi phí lập dự án khả thi

- Chi phí khác (khảo sát thị trờng; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền, quảngcáo thu hút vốn đầu t, vốn vay; … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,)

Tổng chi phí không thuế VAT: 123877000 (VNĐ).

Tổng chi phí có thuế VAT: 136 264 000 (VN Đ).

Huy động: Quý 4/2004

Dùng vốn tự có

 Giai đoạn thực hiện đầu t xây dựng:

 Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính:

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng

- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí thiết kế

- Chi phí khởi công,khánh thành

Tổng chi phí không thuế VAT: 1 982 124 000 (VNĐ)

Tổng chi phí có thuế VAT: 2 096 536 000 (VNĐ)

Tổng chi phí không thuế VAT: 15 988 864 000 (VNĐ)

Tổng chi phí có thuế VAT: 17 587 750 000 (VNĐ).

đi vay: 40%.

- Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị:

Tổng chi phí không thuế VAT:

Tổng chi phí QL DA không thuế VAT: 1 141 488 000 (VNĐ).

Tổng chi phí QL DA có thuế VAT: 1 141 489 000 (VNĐ).

- Chi phí bảo hiểm xây dựng công trình

- Chi phí khác (chi phí kiểm định chất lợng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành,chạy thử có tải, không tải, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,)

Tổng chi phí không thuế VAT: 505 333 000 (VNĐ).

Tổng chi phí có thuế VAT: 549 629 000 (VNĐ).

 Giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đa vào vận hành:

- Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán.(=0.01%*G XD =1600000đ )

- Khánh thành bàn giao (dụ trù 50000000đ )

- Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự,

đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chiphí vận hành, hớng dẫn sử dụng công trình, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,( dụ trù 20000000đ )

Tổng chi phí không thuế VAT: 71 600 000 (VNĐ).

Tổng chi phí có thuế VAT: 73 600 000(VNĐ).

Huy động: Quý 4/2005

Dùng vốn đi vay

 Huy động vốn lu động ban đầu trong thời kỳ xây dựng:

Vốn lu động ban đầu: 150 000 000 (VNĐ).

Huy động: Quý 1/2005

Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

B¶ng 1.8: Tæng hîp nhu cÇu vèn vµ Tæng møc ®Çu t cña dù ¸n

§¬n vÞ tÝnh: 1000®

Thêi gian thùc hiÖn

c) Dự trù trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng

Căn cứ xác định:

- Kế hoạch huy động vốn của dự án

- Lãi suất vay vốn, thời gian vay và phơng thức trả lãi (giả định trong thời kỳ xây

dựng cha trả nợ cả gốc & lãi).

Lập bảng xác định lãi vay trong xây dựng:

- Lãi suất huy động vốn vay: r quý = 2.41

- Cách tính:

+) Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong

quý + Số tiền lãi phải trả ở cuối quý

+) Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý = Tổng số nợ đầu quý * r quý

+

2

1

* Vốn vay trong quý * r quý

Bảng Xác định lãi vay trong xây dựng

lãi)

Vốn vaytrong quý

Số tiền lãiphải trả ởcuối các quý

Tổng số tíchluỹ

ở cuối mỗiquý(gốc + lãi)

Kiểm tra lại:12952553 +514807=13467360

Vậy, số tiền lãi tín dụng phải trả trong thời gian xây dựng là: 514807000đ

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

(Từ năm thứ 1 đến năm thứ 15, năm 2006 -> 2020 Không VAT đầu vào

1) Chi phí sử dụng điện, nớc & điện thoại

a) Căn cứ xác định:

 Chi phí sử dụng điện, nớc của dự án là chi phí tiêu hao điện, nớc cho quátrình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nớc cho làm vệsinh, tới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, nớc sử dụng trực tiếp chongời thuê nhà do ngời thuê chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứ lợng

điện, nớc tiêu hao; giá điện, nớc hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện,nớc tính theo % so với doanh thu ( 1  3% )

 Chi phí thuê bao điện thoại chỉ tính cho bộ máy quản lý dự án sử dụng.Ngời thuê nhà sử dụng dịch vụ điện thoại (thông qua tổng đài điện thoại) phảitrả trực tiếp Chi phí thuê bao điện thoại mỗi tháng căn cứ vào mức phí thuê bao

cố định, cớc điện thoại nội hạt, cớc điện thoại giao dịch đờng dài & mức sửdụng phụ trội khác, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, hoặc cũng có thể dự trù chi phí này tính theo tỷ lệ % sovới doanh thu ( 1  3% )

 Trong dự án này:

+) Dự trù chi phí điện, nớc bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 2,0 % +) Dự trù cớc phí điện thoại bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 1,5 %

b) Lập bảng xác định chi phí sử dụng phí điện sáng, nớc:

CĐN = D i * T Trong đó :

+) D i : Là doanh thu năm thứ i.

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 2,0 %

Bảng 1.9 a : chi phí sử dụng điện nớc trong các năm vận hành

Đơn vị tính: 1000đ

Nămvậnhành

Doanh thu(KhôngVAT)

Tỉ lệ(%) Chi phí sử dụngđiện, nớc

C Đ T i* Trong đó :

+) D i : Là doanh thu năm thứ i.

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 1,5 %

Bảng 1.9 b : cớc phí thuê bao điện thoại trong các năm vận hành

Các loại chi phí trên (điện, nớc, điện thoại) không bao gồm thuế VAT đầu vào.

2)Chi phí trả lơng cho cán bộ, công nhân viên quản lý, điều hành dự án

 Căn cứ xác định:

 Căn cứ vào số lợng cán bộ, công nhân viên quản lý điều hành dự án

 Hình thức trả lơng của dự án áp dụng (trả theo thời gian)

 Căn cứ mức lơng bao gồm cả phụ cấp của từng loại

 Để đơn giản, giả định số lợng lao động ở mỗi phần việc đợc giữ nguyêntrong suốt thời gian xem xét, đánh giá dự án

 Lập bảng xác định chi phí trả lơng:

 Giám đốc điều hành: 1 ngời

 Phó giám đốc: 1 ngời

 Kế toán trởng: 1 ngời

 Tài vụ (chung cho cả dự án): 3 ngời.

 Tiếp tân (chung cho cả dự án): 6 ngời.

 Phục vụ phòng (chung cho cả dự án):

+) Biệt thự A : Bố trí 2 ngời/1 biệt thự -> Có 14 ngời

+) Biệt thự C, D: Bố trí 4 ngời/1 biệt thự -> Có 28 ngời

 Bảo vệ (chung cho cả dự án):

+) Biệt thự A :Bố trí 1 ngời/1 biệt thự -> Có 7 ngời

+) Biệt thự C, D: Bố trí 2 ngời/1 biệt thự -> Có 14 ngời

 Tiếp thị (chung cho cả dự án): 3 ngời.

 Nhân viên khác (Gác cổng, trông giữ xe, trực điện, … : 7 ng- )

3) Chi phí sửa chữa, bảo dỡng

Gồm chi phí sửa chữa, bảo dỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàngnăm Chi phí này thờng lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảodỡng (%) so với giá trị tài sản (2 - 3%)

Bảng 1.12 : dự trù chi phí sửa chữa, bảo dỡng hàng năm

Đơn vị tính: 1000đ

STT Tên tài sản Giá trị tài sản

Tỷ lệ % chi phísửa chữa

Chi phí sửa chữa hàng năm

từ năm 1 đến năm 15

4) Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

 Căn cứ vào số lợng cán bộ, công nhân viên, mức lơng và mức quy định nộp phíbảo hiểm xã hội và y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

 Công thức xác định nh sau:

CBH-CĐ = CTL * TBH-CĐ

Trong đó:

+) CBH-CĐ: Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

+) CTL: Chi phí trả lơng cho cán bộ công nhân viên

+) TBH-CĐ: Tỷ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn so

với tiền lơng cho cán bộ công nhân viên

Bảng 1.13: chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

Đơn vị tính: 1000đ

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

Năm vận hành Quỹ lơng của bộ

máy quản lý(Tính theo năm)

Mức quy địnhnộpbảo hiểm xã

hội

Mức quy định nộpbảo hiểm y tế, trích

nộpkinh phí công đoàn

5)Chi phí quản lý & chi phí khác trong giai đoạn dự án vận hành

 Bao gồm các khoản nh: Văn phòng phẩm, bu điện phí, công tác phí, chè nớc tiếp

khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàngnăm & một số chi phí lặt vặt khác,

 Dự trù chi phí này thờng theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàngnăm, không VAT (Doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50% chi phí quản lý phụthuộc vào doanh thu )

 Công thức xác định chi phí quản lý khác (CQLK) nh sau:

) (

*

2 2

QLK

i MAX

QLK

DT DT

T

Trong đó:

+) DT MAX : Doanh thu tối đa khi công suất khai thác đạt 100%

+) DT i : Doanh thu thực tế năm thứ i, khi công suất khai thác thay đổi.

+) T QLK : Tỷ lệ % chi phí quản lý khác so với doanh thu, lấy bằng 2,0 %.

bảng 1.14: Dự trù chi phí quản lý khác TRONG CáC NĂM VậN HàNH

Doanh thu thực

tế

(Công suất thay dổi)

14 31,286,247 25,028,997 2% 563,152

SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2

6) Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án (trong các năm vận hành)

a) Căn cứ xác định:

 Giá trị tài sản phải tính khấu hao, danh mục và số lợng từng loại tài sản cố định

 Thời gian khấu hao và phơng pháp xác định khấu hao theo quy định hiện hành

b) Tính toán:

 Trong dự án đang xét, căn cứ Quyết định 206/QĐ-BTC của Bộ tài chính, ngày

31/12/2003, ta sử dụng phơng pháp khấu hao đều theo thời gian (khấu hao tuyến

i G G

A  i 

15%) 1

+) 15% : Tỷ lệ % do kể tới khoản dự phòng phí (DPF) đi kèm Thực tế ý nghĩa của

việc cộng thêm 15% này là đã kể tới phần khấu hao sửa chữa lớn, khấu haocho hiện đại hoá tài sản cố định, các khoản phát sinh & một số chi phíkhác, … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả,

+) i

TL

G : Giá trị thanh lý thu hồi của tài sản cố định khi TSCĐ hết niên hạn sử dụng,

đem bán thanh lý (Giá trị này có thể có hoặc không tuỳ thuộc vào từng loại TSCĐ)

+) T KH i : Thời hạn khấu hao (hay tuổi thọ, hay niên hạn sử dụng) của TSCĐ thứ i.

 Các khoản trừ dần đợc tính trong thời gian khấu hao đều là: T = 5 năm.

Bao gồm:

+) Chi phí khác trong tổng mức đầu t, : CK *(1+15%)

+) Lãi vay trong thời gian xây dựng): LV

bảng 1.15 tính khấu hao tài sản cố định trong các năm vận hành

KHi KHi

T

i

A

C 

STT Tên tài sản

Giá trị gốc của TSCĐ

(không VAT)

Chi phí lắp đặt (nếu có)

Giá trị thanh lý

Tổng giá trị TSCĐphải tính khấu hao

Thời hạn khấu hao (năm)

Tiền khấu hao hàng năm Chi phí đầu

t thay thế tài sản

Tổng số tiền

đã

khấu hao trong cả đời

dự án (1-> 15)

Giá trị còn lại cuối năm 15

3 Hàng rào, tờng bao, cổng ra vào 98950 0 0 113792.5 25 4551.7 4551.7 4551.7 0 68275.5 30674.5

34760 III C¸c kho¶n trõ dÇn

c) Một số các Bảng phụ đợc tổng hợp từ Bảng 1.15

(Khấu hao tài sản hàng năm)

Bảng Tổng hợp chi phí đầu t thay thế tài sản

trong các năm vận hành

Đơn vị tính: 1000đ

Năm vận hành(Từ 1 -> 10) Giá trị đầu t,thay thế(Cuối mỗi năm)

Năm vận hành(Từ 1 -> 15) (Cuối mỗi năm)Giá trị thanh lý

 Chi phí đầu t thay thế tài sản (1 lần) = Giá trị gốc của tài sản

+ Chi phí lắp đặt tài sản (nếu có).

 Những tài sản có tuổi thọ 5 năm đợc thanh lý 3 lần vào cuối năm thứ 5 & 10 và

cuối năm thứ 15.

 Giá trị còn lại của TSCĐ tại cuối năm thứ 15 = Giá trị gốc của tài sản + Chi

phí đầu t thay thế – Chi phí lắp đặt (nếu có) – Tổng số tiền đã khấu hao (trong 15 năm) Chỉ tính cho những tài sản có tuổi thọ > 15 năm.

7) Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh

 Căn cứ vào diện tính đất thuê hành năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tíchtrong năm và chế độ u đãi về thuế đất theo luật hiện hành

 Chi phí thuê đất hàng năm (CTĐ) đợc xác định theo công thức: CTĐ = F * g TĐ Trong đó:

+) F : Diện tích thuê đất hàng năm cho dự án Có: F = FTMB = 4500 m 2 +) g TĐ : Giá thuê một đơn vị diện tích đất trong 1 năm Với: g TĐ = 0,7% * GĐ .+) GĐ: Giá đất tại khu vực công trình xây dựng Đối với thửa đất của dự án

đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xãTrâu Quỳ) là đoạn đờng loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất cha có cơ

sở hạ tầng, theo Bảng 3 trong Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ banNhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, ta có:

GĐ = 2050 (1000đ/1 m 2 ).

Suy ra: g TĐ = 0,7% * 2050 = 1435 (1000đ/1 m 2 ).

SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2

Bảng1.16 : Chi phí thuê đất trong các năm vận hành

8) Kế hoạch trả nợ và chi phí trả lãi vay tín dụng trong các năm vận hành

 Căn cứ xác định: Lãi tín dụng phải trả trong giai đoạn vận hành đợc xác định

căn cứ vào số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phơng thức trả

nợ & thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng

 Vốn vay của dự án bao gồm:

 Vốn vay dài hạn trong 7 năm với lãi suất r= 10% năm, ghép lãi theo năm.

Vốn vay dài hạn đợc trả theo phơng thức đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 7 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên Bao gồm:

+) Vốn vay để đầu t cho tài sản cố định của dự án

+) Vay vốn lu động ban đầu

(Phần vốn đi vay đầu t dài hạn chiếm tỷ trọng khoảng 40%

trong tổng cơ cấu vốn đầu t dài hạn)

 Vốn vay ngắn hạn của Ngân hàng Thơng mại với lãi suất là r = 12% năm,

ghép lãi theo năm Vốn vay ngắn hạn là phần vốn lu động tăng thêm so với vốn

lu động ban đầu ở từng năm

a) Đối với vốn vay đầu t dài hạn:

Trớc hết, ta cần tính số tiền mà dự án phải trả nợ hàng năm theo công thức tính

đổi tơng đơng sang dòng tiền tệ san đều hàng năm nh sau:

1 ) 1 (

) 1 (

P A

+) P : Tổng số nợ vốn vay dài hạn tính tại cuối năm 2005 khi kết thúc xây

dựng, đầu năm 2006 dự án bắt đầu hoạt động Từ kết quả tổng hợp của các Bảng 1.6 & Bảng 1.7, ta có:

P = 13.467.360.000 (VNĐ)

Suy ra: A = 2.153.011.000 (VNĐ)

b) Đối với vay vốn lu động:

Trong các năm vận hành, phần vốn lu động đợc huy động vay ngắn hạn ở đầunăm, cả gốc & lãi sẽ đợc trả ở cuối năm Trong đó, phần lãi phải trả ở năm vận hành

thứ i (i = 1 -> 15) đợc tính là:

r V

L i  i*