Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội

Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà NộiMột số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà NộiMột số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà NộiMột số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội

Hà Nội trong thời gian ngắn qua Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được thì hàng loạt vấn đề được đặt ra chất lượng của nhà chung cư cao tầng ở các khu đô thị mới của Hà Nội trở thành những bài toán khó làm đau đầu những nhà quản lý, những chủ đầu

tư và cả người dân đô thị

Với mục đích tìm hiểu rõ hơn thực trạng chất lượng nhà chung cư cao tầng và trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp và định hướng nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng em xin chọn đề tài: "Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội" làm chuyên đề của mình

Chương I: Lý luận chung về nhà ở chung cư cao tầng.

Chương II: Thực trạng chung về nhà ở chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội.

Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội.

Vì khả năng, thời gian có hạn , nguồn số liệu hạn chế và trên thực tế em không có điều kiện tham gia trực tiếp vào các khâu của một dự án về khu đô thị mới Do vậy em chỉ đưa ra nhận định về một số hiện trạng và đưa ra một số giải pháp theo ý kiến cá nhân bản thân nên không thể tránh khỏi thiếu sót và chủ quan Em rất mong nhận được nhận xét, qóp ý của cô giáo

để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm

ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo ThS Bùi Thị Hoàng Lan và các cô các bác, anh chị trong phòng Xây Dựng Đô Thị quận Cầu Giấy đã giúp em hoàn thành chuyên đề tốt ngiệp

CHƯƠNG I

Lý luận chung về nhà ở chung cư cao tầng ở khu đô thị

mới

1.1 Tổng quan về nhà ở theo dự án ở khu đô thị mới

1.1.1 Khái niệm chung và đặc điểm nhà ở đô thị.

1.1.1.1 Khái niệm chung

Có rất nhiều cách quan niệm khác nhau về nhà ở Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu là chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi

trường của khu vực (Giáo trình quản lý đô thị)

mọi người cũng muốn nhà ở của mình gần khu vực đó.Các hộ gia đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ kỹ thuật, có trường học, trạm xá và các dịch vụ xã hội khác Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các chi phí cho đi lại sẽ rẻ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán

* Quá trình loại trừ diễn ra liên tục

Nếu các nhu cầu nhà được sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trung các hoạt động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các hoạt động khác trong khu vực đó Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập trung vào khu vực riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động với các khu vực khác Quá trình loại trừ này diễn ra thông qua thị trường đất đai Có nghĩa là khi nhiều hoạt động khác nhau cùng muốn diễn ra trên một địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào đó có khả năng đầu tư nhiều hơn Hoạt động còn lại sẽ tìm ra một vị trí mà ở đó có một hoạt động khác bị loại trừ Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi về đất đai không diễn ra thường xuyên và diễn ra tới một chừng mực mà tất cả các hoạt động có vị trí trung tâm-là nơi thuận tiện nhất trung tâm thành phố.Sau đó các hoạt động các nhà máy trong công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở cái nơi trừ vùng nông thôn

* Thị trường nhà ở không đồng nhất

Nhà ở khác nhau về vị trí, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng.

* Nhà ở không có khả năng di chuyển

Không di chuyển được nhà vì nó gắn với vị trí không gian

*Môi trường tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng

Các gia đình chọn chỗ ở có môi trường trong lành, an ninh xã hội tốt

* Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý kết cấu, mức thuận tiện của môi trường sống.

1.1.2 Khái niệm khu đô thị mới

Khu đô thị mới là khu phát triển tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng và nhà ở bao gồm:Nhà ở, công trình công cộng, công trình sản xuất, công trình khác (gọi chung là nhà) có qui mô tối thiểu là

kinh doanh, được gắn với một đô thị hiện có hoặc một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng được xác định , phù hợp với qui hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

(Bộ xây dựng- Giáo trình kinh tế đô thị)

1.1.3 Các thành phần chính trong khu đô thị mới

Như vậy từ khái niệm trên ta thấy khu đô thị mới có ba thành phần chính: Cơ sở hạ tầng, công trình sản xuất, nhà ở và công trình phúc lợi

- Các công trình giáo dục:Nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, dạy nghề.

- Các công trình y tế:Trạm y tế, bệnh viện, phòng khám, nhà diều dưỡng, các cơ quan y tế phòng chống dịch bệnh

- Công thình thể dục thể thao:Sân vận động , nhà luyện tập thể dục thể thao, bể bơi…

- Công trình thương nghiệp dịch vụ,Chợ, cửa hàng, trung tâm thương mại, siêu thị hàng ăn giải khát dịch vụ công cộng ; Giặt

1.1.4 Các tiền đề ra đời khu đô thị mới.

1.1.4.1 Đô thị hoá làm nhu cầu về nhà đất tăng.

Trong quá trình đô thị hoá và sự gia tăng quá cao mật độ dân cư tại các đô thị, nhất là các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh làm cho các không gian ở các đô thị này trở nên quá tải, nhu cầu về nhà ở, đất ở càng trở nên cấp bách Hàng loạt các chương trình phát triển nhà ở, hàng loạt các dự án nhà ở đô thị,

dự án nhà ở cao tầng và biệt thự, các dự án nhà ở di dân được đề xuất để giải quyết nhu cầu nhà ở đô thị Các khu đô thị mới ra đời được coi là giải pháp hợp lý trước thực trạng “chiếc áo” đô thị đã trở nên quá chật Sự hình thành những khu đô thị mới đã góp phần thay đổi diện mạo đô thị Việt Nam và đóng góp đáng kể cho quỹ nhà ở

1.1.4.2 Chủ trương của nhà nước

Nhà nước có chủ trương xây dựng các đô thị đàng hoàng hơn, to đẹp hơn, xây dựng các khu đô thị mới là quá trình “ từng bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế- xã hội và kỹ thuật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện tốt hai nhiện vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc”

(Quyết định của thủ tướng chính phủ số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 phê duyệt định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020)

1.1.4.3 Khả năng huy động vốn lớn.

Đối với một dự án công trình thì khả năng thực hiện được hay không phụ thuộc rất lớn vào vốn mà chủ đầu tư có được Việc xây dựng phát triển các đô thị mới có thể huy động vốn bằng rất nhiều cách Nguồn vốn trong nước bao gồm do doanh nghiệp tự huy động (vốn khấu hao cơ bản, lợi nhuận sau thuế, trái phiếu công trình, vay nước ngoài không kể vốn ODA); quỹ phát triển đô thị, vốn huy động của khách hàng, vốn vay thương mại, vốn Ngân sách Nhà nước trong đó vốn Ngân sách nhà nước là hỗ trợ

Theo kết quả nghiên cứu của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà

Nội với câu hỏi: “Nếu mua nhà ông (bà) muốn được trả tiền theo hình thức nào?” Kết qủa như sau:

Hình thức trả tiền mua nhà của người dân Hà Nội

Đơn vị: %

Kết quả trên cho thấy: Có thể huy động ngay 30% số vốn và trongthời hạn 10 năm có thể huy động được trên 70% số vốn.1.2 Khái quát chung về nhà ở chung cư cao tầng

1.2.1 Khái niệm về nhà chung cư cao tầng.

thành

Ngoại thành

1 Trả tiền ngay một lần

12,7 30,8

2 Trả góp trong thời hạn 5 năm 17,9 18,6

3 Trả góp trong thời hạn 10 năm 35,4 34,8

4 Đóng tiền cho quỹ phát triển nhà 3,5 7,1

5 Mua trái phiếu, cổ phiếu phát triển nhà

thành của thành phố

4,8 1,6

6 Đóng tiền hoặc trừ dần vào lương 20,5 3,6

7 Mua trái phiếu phát triển nhà của các

Hiện nay Việt nam cũng như thế giới chưa có khái niệm

thống nhất về nhà chung cư cao tầng, khái niệm “nhà nhiều tầng”

còn rất nhiều tranh cãi và cuối cùng người ta đi đến thoả hiệp là khái niệm này, tuỳ thuộc vào nhu cầu của từng nước, xuất phát từ những tiêu chuẩn kỹ thuật riêng của họ Tuy luật Việt Nam chưa có trực tiếp quy định thế nào là nhà chung cư cao tầng nhưng theo điều 239 BLDS thì nhà ở chung cư có đặc điểm sau:

* Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà đó

là không thể phân chia

* Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

* Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Căn cứ vào quy định trên, giới nghiên cứu khoa học pháp lý tạm đưa khái niệm về nhà chung cư như sau:

“ Nhà chung cư là nhà gồm nhiều căn hộ riêng biệt Những

người sống trong nhà chung cư có quyền sở hữu (quyền sử dụng) đối với các căn hộ của mình, đồng thời có quyền sở hữu chung đối với nhà đó bao gồm phần diện tích, khoảng không gian và thiết bị dùng chung Các chủ sở hữu các căn hộ trong

lý phần diện tích và thiết bị đó Nhà chung cư cao tầng là nhà ở

có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung,

có số tầng nhà từ 7 trở lên”

1.2.2 Nhà ở chung cư cao tầng là sự lựa chọn phù hợp , đáp ứng yêu cầu phát triển của đô thị.

Từ kinh nghiệm của các nước và thực tế xây dựng các công trình cao tầng ở Hà Nội nói chung và nhà ở chung cư cao tầng nói riêng đã thấy rõ yếu tố được xem là động lực cho việc phát triển nhà ở cao tầng ở Hà Nội là:

1.2.2.1.Về chính trị – kinh tế

- Đáp ứng được nhu cầu phát triển của thời đại

- Đáp ứng nhu cầu ở đa dạng của nhiều thành phần kinh tế

- Phù hợp với chủ trương cải thiện điều kiện ở cho các tầng lớp nhân dân của Đảng và Nhà nước

1.2.2.2 Về văn hoá - xã hội

- Xây dựng được phong cách , nếp sống mới của người dân

đô thị

- Thuận tiện cho việc sử dụng và quản lý các công trình

1.2.2.3 Về cảnh quan môi trường và kiến trúc

- Phù hợp với quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ

- Tạo khả năng xây dựng môI trường cảnh quan – kiến trúc

đô thị theo tiêu chí : Hiện đại – Văn minh - Đậm đà bản sắc

- Phát huy đa dạng về phong cách , loại hình kiến trúc

- Tạo nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước

- Tiết kiệm đất xây dựng

- Rút ngắn thời gian đi lại thu hẹp khoảng cách đi lại giữa các khu vực

- Tạo được quỹ nhà ở lớn cho Thành phố

- Tạo dựng được bộ mặt đô thị mới phong phú , hiện đại với

hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ

1.2.3 Phân loại nhà chung cư cao tầng

Việc phân loại nhà ở chung cư cao tầng giúp cho nhà quản lý

có biện pháp tốt hơn về quy hoạch kiến trúc , giúp cho nhà đầu tư khai thác , quản lý sử dụng , bảo hành , bảo trì công trình có hiệu quả và đầu tư đúng ngay từ đầu , và đồng thời giúp nhà tư vấn có giải pháp quy hoạch , kiến trúc , kết cấu và áp dụng các bộ môn kỹ thuật phù hợp

Có nhiều chỉ tiêu để phân loại nhà chung cư cao tầng

* Phân loại chung cư cao tầng theo độ cao hay số tầng:

Chung cư có độ cao trung bình: Là loại nhà có số tầng tứ 7

đến 12 tầng hay có độ cao từ 21m đến 36m (nếu lấy độ cao trung bình mỗi tầng là 3m.)

Chung cư có độ cao tương đối lớn: là nhà có số tầng từ 13

đến 26 tầng hay còn có độ cao từ 39m đến 78m

Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 đến 30

tầng

Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số

tầng trên 30 tức là có độ cao 90m so với mặt đất

( “ Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà ở và các công trình công cộng”GSTSKTS Nguyễn Đức Thiềm)

* Phân theo ý nghĩa sử dụng :

Nhà căn hộ : sử dụng cho các hộ gia đình, diện tích sàn được

chia thành các không gian dành cho : phòng ngủ, phòng khách , bếp + phòng ăn , phòng vệ sinh….với các căn hộ có diện tích lớn còn có thêm các phòng sinh hoạt , tiền phòng , tăng thêm diện tích

và số lượng các phòng ngủ , phòng khách

Nhà ký túc xá : sử dụng chủ yếu cho các khu trường học , đối

tượng là sinh viên , học sinh thuê theo thời gian có thể ít từ 1-2 người hoặc nhiều từ 4-6 người 1 căn hộ , mỗi căn hộ có 2 không gian chủ yếu : là phòng ngủ và khu vệ sinh khép kín

Nhà ở kiểu khách sạn : có mô hình giống kiểu ký túc xá

nhưng tiêu chuẩn sử dụng cao hơn được sử dụng trong các làng vận động viên, cho chuyên gia thuê…

* Phân theo dạng cấp độ - đối tượng sử dụng:

Nhà chung cư loại cao cấp: là loại tiêu chuẩn cao( diện tích

sử dụng , tiện nghi) trang bị tốt và giá thành cao Đối tượng là người nước ngoài hoặc người có thu nhập cao

Nhà chung cư loại trung bình : là tiêu chuẩn trung bình dành

cho đối tượng là người có thu nhập trên trung bình

Nhà chung cư loại thấp : là loại tiện nghi tối thiểu dành cho

đối tượng thu nhập trung bình ,di dân giải phóng mặt bằng hoặc có chính sách hỗ trợ.Nhà ở chung cư cao tầng giá đầu tư không rẻ cho

* Phân theo kiểu kinh doanh:

Nhà chung cư kinh doanh để bán căn hộ theo dạng bán thẳng hoặc bán theo dạng trả qóp là dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh

Nhà chung cư kinh doanh theo dạng cho thuê là dạng mà chủ đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp cho thuê người kinh doanh các căn

hộ hoặc toàn nhà ( sử dụng nhiều cho ký túc xá hoặc căn hộ kiểu khách sạn )

Nhà chung cư do cơ quan ,doanh ngiệp đầu tư mà cán bộ , công nhân viên qóp vốn là dự án thực hiện chế độ chính sách kết hợp với một phần nhỏ kinh doanh

Ngoài ra kết hợp với số tầng, căn cứ vào những tổ hợp những căn hộ mà người ta phân loại chung cư cao tầng thành các dạng:

*Chung cư kiểu đơn nguyên:

Đơn nguyên là tập hợp nhiều căn hộ bố trí quanh một cầu thang Thông thường mỗi đơn nguyên từ 2 đến 4 căn hộ

Chung cư kiểu đơn nguyên là loại nhà được lắp ghép từ nhiều đơn nguyên theo dạng tổ hợp mặt bằng

Loại nhà đơn nguyên có nhiều ưu điểm so với các loại nhà như đảm bảo tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều lợi khí hậu,

tường ngoài Tuy vậy loại nhà này có khó khăn trong việc tổ chức thông gió trực tiếp Đơn nguyên thường có mặt bằng hình chữ nhật đơn giản hoặc có lồi lõm đoi chút.

* Chung cư kiểu hành lang.

Đây là những chung mà có các căn hộ được lập hợp theo những hành lang bên hoặc hành lang giữa Các hành lang này được xem như là lối đi chung của căn nhà và liên hệ với nhau bằng cầu thang chung Các cầu thang bố trí đảm bảo thoát hiểm Một chung

cư kiểu này có thể tập hợp hàng trăm căn hộ Tuỳ theo cách tổ hợp các căn hộ trong hành lang và cầu thang chung là phân chia thành các kiểu:

Chung cư hành lang bên

Chung cư hành lang giữa

Chung cư phân đoạn- hành lang bên

Chung cư kiểu vượt tầng

Nhà ở đơn nguyên cùng với kiểu nhà hành lang được coi là kiểu nhà hợp lý khuyến khích xây dựng phổ cập để giải quyết vấn

đề nhà ở cho dân đô thị

1.2.4 Đặc điểm của nhà chung cư cao tầng.

Sau chiến tranh thế giới thứ nhất hầu hết các nước (đặc biệt là

trung bình từ 4 đến 5 tầng Nhưng thực ra nhà ở có số tầng lớn hơn

5 tầng đã xuất hiện rất sớm trong quá trình đô thị hoá Nhưng vào thời kì đó nhiều yếu tố kinh tế kỹ thuật đã hạn chế sự gia tăng số tầng nhà: thang máy chưa xuất hiện, các tiêu chuẩn cấp thoát nước vẫn còn rất sơ sài, vật liệu xây dựng cũng chưa cho phép Chỉ đến khi xã hội phát triển cùng với sự ra đời của bê tông cốt thép trang thiết bị cấp thoát nước, đặc biệt là thang máy thuỷ lực (năm 1853)

và thang máy chạy bằng năng lượng điện (năm 1887) thì mới thực

sự có cuộc cách mạng trong xây dựng nhà cao tầng Những khả năng kỹ thuật mới xuất hiện đã mở đường cho việc gia tăng khá mạnh mẽ chiều cao của nhà chung cư cao tầng ở hầu hết các châu lục, đặc biệt loại nhà này phát triển mạnh mẽ trong thế kỉ XX Ngày nay trên thế giới một số khá lượng khá lớn cư dân sống trong nhà cao tầng Những nhà chung cư cao tầng đóng góp đáng

kể về tổ hợp không gian kiến trúc đô thị, tiết kiệm đất đai và hạ tầng kỹ thuật

Nhà chung cư cao tầng là một hệ thống hoàn chỉnh về mọi mặt: kiến trúc, cảnh quan xung quanh, các dịch vụ khu công cộng

đi kèm trang thiết bị kỹ thuật Do nằm trong cấu trúc không gian của khu ở và không phải là sản phẩm “sản xuất dây truyền”, không phải để xây dựng đại trà nên chúng phải là những công trình có cá tính, phản ánh rõ rệt sắc thái lịch sử và bản sắc của khu vực xây dựng mà chúng là những thành phần nổi trội đại diện cho bộ mặt

1.2.4.1 ưu điểm của nhà chung cư cao tầng.

* Nhà chung cư cao tầng có các căn hộ tiện ghi, hẫp dẫn

Nhà cao tầng không bị hạn chế tầm nhìn Nhà chung cư cao tầng đặc biệt dạng nhà thấp thường có những căn hộ tiện nghi, sang trọng, có cả những dịch vụ công cộng trong ngôi nhà

* Nhà ở chung cư cao tầng sẽ tối ưu hoá những nhu cầu sử dụng trong đô thị

* Nhà ở chung cư cao tầng đóng góp phần thực hiện những điều kiện tối ưu về những yêu cầu sử dụng trong đô thị: Xây dựng chặt chẽ và gọn, cuộc sống vệ sinh với ánh sáng, không khí, mặt trời, giảm khoảng cách về giao thông, có liên hệ tốt với nút giao thông, tách biệt giao thông đi bộ với giao thông cơ giới Mặt khác,

nó tránh được sự lộn xộn của bộ mặt đô thị, tránh được sự phân tán của đô thị

* Nhà ở trung cư cao tầng có được phong cảnh thiên nhiên, tạo được cuộc sống trong công viên

* Nhà ở chung cư cao tầng mở rộng cuộc sống cá thể qua cuộc sống tập thể (cộng đồng) với những chức năng thành phần như : dịch vụ, công cộng, thể thao, văn hoá giải trí, những phòng sinh hoạt tập thể một mặt tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại Mặt khác, nó đem lại cho con người, đặc biệt là giải phóng người phụ

nữ trong những công việc nội trợ và mang lại niềm vui trong cuộc sống.

* Quan điểm về kinh tế

Những nhà cao tầng thường được sử dụng những phương thức xây dựng công nghiệp hoá, giảm lao động thủ công và hạ giá thành Bên cạnh đó là các công trình này tận dụng tối đa đất xây dựng ngày càng đắt đỏ ở các đô thị, đồng thời có điều kiện thông gió, chiếu sáng, giữ gìn khoảng xanh

* Về mặt thể hiện

Nhà ở cao tầng là biểu tượng, là công trình cá tính để thể hiện tiềm năng và sự tiến bộ Nó là dấu hiệu cho sự phát triển của thành phố hiện đại, đánh dấu cho bước quá độ từ xã hội công nghiệp sang

xã hội tiêu thụ là sự cạnh tranh của thành phố này với phát triển thành phố khác

1.2.4.2 Nhược điểm của nhà chung cư cao tầng

* ở các tầng trên cao công trình chịu áp lực của gió nhiều hơn, tạo ra cảm giác khó chịu cho người ở

* Tiếng ồn bên ngoài có giảm nhưng so với mức tăng chiều cao thì không đáng kể, ngoài ra còn có trường hợp ở trên cao chịu nhiều tiếng ồn từ xa vọng lại

* Việc sử dụng ban công cũng kém hiệu quả hơn và đòi hỏi che bằng vách kín.

* Nhà ở chung cư cao tầng không thích hợp với trẻ em và người già Vì hai đối tượng này cần tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên và mặt đất, cần chỗ chơi và cần một khu vực an toàn Đối với những gia đình có nhiều con thì nhà cao tầng là một vấn đề lớn

* Nhà ở chung cư cao tầng đòi hỏi những yêu cầu nghiêm ngặt

về tường chịu lực phòng hoà, buồng cầu thang phòng hoả, hầm thang máy phòng hoả, của cháy và thiết bị báo khói, đường cấp điện an toàn, hầm thông gió, bể phòng hoả, bình cứu hoả, lối thoát hiểm và độ bền vững của toà nhà

* Nói chung nhà cao tầng xây dựng đắt hơn nhà 5 tầng vì phải chi phí nhiều hơn do những yêu cầu về phòng hoả, gia cường kết cấu Vì từ 6 tầng trở lên phải có thang máy, từ 9 tầng trở lên phải

có buồng cầu thang an toàn và thông thường thêm một thang máy nữa Ngoài ra từ 9 tầng cần chi phí an toàn phòng hoả cho kết cấu

1.2.5 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô

thị mới.

Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại chất lượng không những phải đảm bảo không gian khép kín trong những căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà Chung cư cao tầng không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp

ứng đồng thời nhiều nhu cầu nâng cao không ngừng chất lượng môi trường sống như sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, giao thông, việc làm, an ninh đảm bảo và các yêu cầu kỹ thuật khác, đã nâng vấn đề chất lượng nhà chung cư cao tầng theo nghĩa rộng hơn bao hàm: bền vững, an toàn, tiện nghi, phù hợp tập quán dân tộc và thân thiện với môi trường

1.2.4.1 Sử dụng đất và chức năng công trình kiến trúc.

* Về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy định :Mật độ xây dựng tối

đa đối với cụm chung cư là 50%, đối với nhà có tầng cao trung bình là 9–15 tầng trở lên thì mật độ xây dựng từ 20-30% và có hệ

số sử dụng đất từ 2,7-3,0 hoặc 5,0 Tỷ lệ xây dựng nhà chung cư cao tầng là 60% và thấp tầng là 40% Thực tế quy định trên rất khó

áp dụng cho chung cư cao tầng vì mật độ xây dựng thấp sẽ làm cho hiệu quả sử dụng đất đô thị không kinh tế, tăng giá thành đầu tư xây dựng các căn hộ chung cư cao tầng Vì vậy dự thảo tiêu chuẩn quy định “khi thiết kế nhà ở chung cư trong các đô thị mới phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5.0

Khi xây dựng khu chung cư cao tầng phải tính dến các yêu cầu về dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí, văn hoá giao thông Ta có các không gian chức năng trong khu nhà ở cao tầng bao gồm:

- Không gian chức năng ở

- Không gian chức năng văn hoá, giáo dục

- Không gian chức năng dịch vụ, thương mại

- Không gian chức năng nghỉ ngơi, giải trí

- Không gian chức năng giao thông tĩnh và động.

- Không gian chức năng quản lý hành chính khu ở

- Không gian chức năng làm việc

- Hệ thống kỹ thuật hạ tầng

* Yêu cầu về cơ cấu căn hộ như sau:

Trước hết căn hộ thực sự được khép kín và có đủ cơ cấu chức năng sử dụng cho người ở

Về phòng ngủ: 2 phòng ngủ có một khu vệ sinh, 3 phòng

ngủ có 1-2 khu vệ sinh, 4 phòng ngủ phải nhất thiết có 2 khu vệ sinh trở lên

Phòng khách riêng: làm nơi sinh hoạt chung của gia đình

vầ nơi tiếp khách, khi cần thiết nhập chung làm một

Khu vệ sinh: có chỗ giặt và chỗ phơi quần áo Không được

phép phơi áo quần, vật dụng trên của sổ, ban công, lô gia

Không được phép bố trí ban công của căn hộ bên này có thể nhìn vào cửa sổ bên cạnh căn hộ

Từ tầng 6 trở lên không nên thiết kế ban công, lan can của

lô gia cao tầng không được hở chân và có nhiều cao không nhỏ hơn 1,2m

Các của sổ được thiết kế theo của lật của đẩy, cửa trượt ngang, trượt đứng hoặc kết hợp cả hai Kết cấu cửa phải đảm bảo độ bền

cơ học, độ bền chịu áp lực gió, độ bền thấm nước và độ lọt không khí Kính sử dụng cho cửa sổ bên ngoài nhà phải là kính an toàn, kính cốt thép, giảm được chiếu xạ mặt trời

Các căn hộ phải có lối chính riêng biệt và phương hướng ra lối đi công cộng vách ngăn giữa các căn hộ, sàn nhà phải được cách âm Nên điểm thêm cây xanh, bể cá trong nhà tạo vi khí hậu

* Diện tích các khu chức năng trong căn hộ ( Đơn vị: m 2

Loại phòng Diện tích tối đa Diện tích tối thiểu

Như vậy diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư là khoảng 55m (diện tích ở và diện tích phụ)

Diện tích lối đi và chiều dày tường thường chiếm khoảng 15- 20% nên lấy tròn cho diện tích sàn cho căn hộ 4 người là 90m2

(lớn nhất) và 70m2 (nhỏ nhất)

Diện tích sàn cho một căn hộ 4 người

S min = 70/4 = 18m2/người.

Như vậy bình quân diện tích sàn cho đầu người là 20m 2 Những căn hộ nếu có diện tích sàn bình quân như trên sẽ có được

cơ cấu căn hộ hoàn chỉnh hợp lý

1.2.4.2 Chỉ tiêu về kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Đối với khoảng lùi tối thiểu của các chung cư cao tầng, khoảng cách này được tính toán phụ thuộc vào chiều rộng lô giới theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam (1997): Với đường có chiều rộng nhỏ hơn 6m thì khoảng lùi tối thiểu phải là 2,4m, đối với đường có chiều rộng từ 16m- 21m phải không nhỏ hơn 4,5m…đối với công trình công cộng, khoảng lùi tối thiểu lấy là 3m Nhưng bây giờ theo dự thảo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở đã cởi thoáng hơn:

Tuỳ thuộc vào tổ chức không gian quy hoạch khu đất, chiều cao công trình và chiều rộng của lô giới, khoảng lùi của công trình không nhỏ hơn 6m Quy định nhằm đảm bảo tầm nhìn, cảnh quan

và cảm thụ thẩm mỹ đô thị

Về khoảng cách mặt tiền giữa các dãy nhà cao tầng đối diện nhau phải đảm bảo an toàn khi có sự cố cháy và không được nhỏ

hơn 25m (Dự thảo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở chung cư).

Quy định này nhằm đảm bảo khả năng chiếu sáng, thông gió và để đảm bảo an toàn khi xảy ra cháy ở một dãy nhà, ngọn lửa

không lan tới dãy nhà đối diện và nhất là không bịt mất lối thoát ra khỏi nhà của dãy kia.

Về chiều cao , hiện nay các chung cư cao tầng phổ biến từ

9 đến 20 tầng Theo kinh nghiệm của nhiều nước nhà chung cư nên

có độ cao chủ yếu là 11 tầng vì phù hợp với kinh tế của người sử dụng Những nhà cao tầng hơn là những nhà điểm ở những vị trí đẹp với tiện nghi tốt hơn, bền vững hơn, sang trọng hơn…dành cho người có thu nhập tốt hơn

Không gian kiến trúc cần có mối quan hệ gắn bó với kích thước của con người Nó cho ta cảm giác hoành tráng hay gần gũi thân mật ấm cúng

Các khối công trình được bố trí, xếp dặt có nhịp điệu, hình thành các không gian “đóng- mở” hợp lý, tạo được khoảng trống giữa các nhóm nhà làm không gian cây xanh, sân chơi, chỗ để xe

1.2.4.3 Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường

trình kiến trúc, đặc biệt là các công trình công cộng lớn để thoả mãn yêu cầu trên giao thông phải đảm bảo:

Lối đi

An toàn, thuận tiện cho mọi người (kể cả người tàn tật) khi ra vào nhà, lên xuống các tầng, ra vào các phòng lúc bình thường cũng như khi sơ tán khẩn cấp

An toàn thuận tiện cho xe cộ ra vào nhà, quay xe, đỗ xe

Có kích tthước đủ rộng, không trơn tuột, có độ dốc, kích thước bậc lên xuống phù hợp

Tốc độ thang máy không bị tăng giảm đột ngột.

An toàn khi sử dụng: không bị ngã, bước hụt, mắc kẹt ở cửa

Có biển chỉ dẫn thưòng xuyên thông báo, vị trí của thang máy trong trường hợp buồng thang kín và có trên 2 điểm dừng

Có chiếu sáng và thông gió buồng thang

Có hệ thống đảm bảo an toàn khi thang máy bị chở qúa tải hoặc có bộ phận nào đó bị hư hỏng

Lắp đặt thuận tiện và an toàn khi kiểm tra, thử nghiệm và bảo dưỡng

Thang máy sử dụng trong trường hợp khẩn cấp phải được trang bị thêm các phương tiện gọi ra bên ngoài nhờ giúp đỡ, giải thoát ra khỏi thang một cách an toàn, bảo vệ hành khách khỏi

* Hệ thống cấp thoát nước.

Hệ thống thoát nước

Hệ thống thoát nước phải đảm bảo: thoát hết nước, không bị rò tắc và dễ thông tắc sửa chữa, không bốc mùi hôi thối ra môi trường xung quanh, không có nguy cơ bị vỡ, dập đường ống, vận hành công trình xử lý nước thải thuận lợi và đảm bảo an toàn xây dựng.Như vậy hệ thống thoát nước đảm bảo các quy định dưới đây:

Thoát hết mọi loại nước thải (nước bẩn từ các thiết bị

vệ sinh, nước thải sinh hoạt, nước mưa trên mái) từ bên trong nhà

ra hệ thống thoát nước bên ngoài bằng đường ống kín

Đường ống thoát nước phải không thấm, không rò rỉ, tắc

Phải có phễu thu nước thải (đường kính tối thiểu 50mm) để nhanh chóng thu hết nước thải trên sàn trong phòng tắm, rửa, khu vệ sinh

Nước thải từ các chậu xí, tiểu trước khi xả ra hệ thống thoát nước chung phải được xử lý qua các bể tự hoại, đựơc xây dựng đạt tiêu chuẩn kỹ thuật

Không được phép để lộ đường ống nhánh thoát nước

ra dưới mặt trần của các phòng dưới

Đường kính tối thiểu của ống đứng thoát nước bên trong nhà là 75mm, của ống đứng thoát nước phân tiểu từ các khu

vệ sinh là 100mm

Hệ thống cấp nước

Hệ thống cấp nước phải đảm bảo:

Chất lượng nước cấp phải đạt yêu cầu theo mục đích sử dụng như sinh hoạt, chữa cháy, tưới cây,

Lưu lượng nước sạch phải đáp ứng yêu cầu dùng nước tại mọi điểm lấy nước trong nhà;

Đường ống thiết bị trong hệ thống cấp nước không bị làm nhiễm độc, nhiễm bẩn, không bị rò rỉ

Nếu cấp nước nóng phải bảo đảm an toàn cho người sử dụng không bị bỏng do nước quá nóng, rò rỉ hơi nóng, không bị nguy hiểm do nổ bình đun hoặc điện giật

Trang thiết bị vệ sinh

Số lượng và kiểu thiết bị vệ sinh phải đáp ứng yêu cầu

sử dụng, phù hợp với chức năng, quy mô của từng hộ công trình và

số lượng người sử dụng có thể kể đến giới tính, lứa tuổi và người khuyết tật Thiết bị vệ sinh phải có kết cấu vững chắc và đảm bảo

vệ sinh như thoát hết nước, không rò rỉ nước, không bị bám bẩn,

Lắp đặt thiết bị vệ sinh phải đảm bảo: Sử dụng an toàn, thuận tiện, phù hợp với người sử dụng, thuận tiện cho lau chùi, sửa chữa, thay thế.

*Hệ thống cấp điện, năng lượng.

`Được thể hiện qua việc tổ chức hệ thống các tuyến

đường dây cấp điện, đường ống cung cấp khí đốt, các trạm, đầu mối kỹ thuật phục vụ nhu cầu sinh hoạt của dân cư…( chiếu sáng sinh họat, chiếu sáng đô thị )

Việc thiết kế, lắp đặt hệ thống điện trong nhà phải:

Bảo đảm an toàn cho người, tài sản và công trình, không gây nguy hiểm khi sử dụng Trong nhà dự kiến có người tàn tật sử dụng thì các ổ cắm, công tắc điện phải đặt chỗ lui tới và sử dụng thuận tiện

Trang thiết bị điện làm việc an toàn trong môi trường

đã định không sinh ra tia lửa điện trong môi trường nguy cơ cháy nổ

Bảo đảm mạng điện làm việc ổn định, liên tục trong thời gian phù hợp với chức năng và quy mô của nhà chung cư cao tầng

Về hệ thống cấp ga khí đốt trong nhà chung cư cao tầng:

Nên sử dụng hệ thống cấp ga, khí đốt tập trung Điều này làm giảm thiểu những rủi ro khi mang vác các bình ga đến từng hộ gia đình khi phải vận chuyển trong thang máy.

*Vệ sinh môi trường.

Đối với hệ thống thu gom rác thải:

Tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể, giải pháp thiết kế trong nhà ở cao tầng có thể thu gom rác thải tại chỗ đặt tại các tầng có người phục vụ hoặc bố trí đường ống đổ rác

Phòng chống nguy hại cho vật liệu xây dựng gây ra:

Trên điều kiện khí quyển bình thường, bề mặt vật liệu xây dựng được sử dụng trong các ngôi nhà không được tạo thành các chất độc hại và gây mùi khó chịu

Kính và vật liệu dễ vỡ phải bền, chịu được va chạm hoặc không gây nguy hiểm khi vỡ do va đập

Vật liệu mặt sàn phải chống trơn trượt

Phòng chống nhiễm độ thực phẩm và các sinh vật gây hại.

Nơi chế biến thực phẩm phải có bề mặt nhẵn, phẳng, không thấm nước, không có góc chứa bụi bặm, dễ lau chùi

Có biện pháp chống côn trùng sinh vật gây bệnh (gián, chuột) các sinh vật gây hại (rêu mốc, nấm, mối mọt) cho ngôi nhà, đồ đạc bên trong nhà.

Chống thấm:

Để bảo vệ sức khoẻ con người và bảo đảm độ bền lâu dài của công trình phải chống thấm cho ngôi nhà phải đảm bảo mái tường ngoài ngôi nhà không bị thấm, dột do nước mưa gây ra

Tường sàn tiếp xúc với mặt đất không bị nước dưới đất thấm lên

Không bị ẩm thấm nước từ các khu bếp, vệ sinh cũng như từ các hộ bên cạnh

Thông gió:

Các ngôi nhà phải được thông gió để bảo đảm không khí lưu thông trong và ngoài ngôi nhà, các hơi ẩm, mùi khó chịu, khí độc hại phát sinh từ nhà bếp, khu vệ sinh, máy giặt phải được thu gom thải ra ngoài môi trường và khi cần thiết phải làm sạch trước khi thải

Phải sử dụng tối đa thông gió tự nhiên cho các căn phòng

Chiếu sáng

Căn phòng trong ngôi nhà nhất là phòng ở, khu vệ sinh cần được ưu tiên chiếu sáng tự nhiên qua các cửa sổ trực tiếp ra không gian trống bên ngoài.

Chiếu sáng bên ngoài chung cư cao tầng không ảnh hưởng xấu tới giao thông và đô thị

Cần phải được chiếu sáng bên ngoài nhà, dọc hành lang để bảo vệ an ninh và tài sản

Chống ồn

Phải bảo đảm tiếng ồn đối với khu nhà ở, công cộng không được vượt quá giới hạn cho phép đồng thời lựa chọn vị trí yên tĩnh, trồng cây xanh, cách âm cho ngôi nhà

Hệ thống cây xanh, mặt nước

Cây xanh có vai trò quan trọng đối với đời sống con gnười, có tác dụng lớn trong việc cải tạo khí hậu, bảo vệ môi trường sống đô thị, là nơi nghỉ ngơi, giải trí cho nhân dân, bảo vệ

đô thị trước gió bão, bụi cát và làm tăng vẻ đẹp kiến trúc cho khu

đô thị Trong các khu ở nền không nên dùng giải pháp bố trí tập trung mà phân tán và liên kết các diện tích cây xanh trong khu vực Giải pháp phân tán tạo điều kiện vi khí hậu tốt hơn cho từng khu vực nhỏ của khu ở và liên kết tốt hơn cho khu ở cũng như toàn bộ khu đô thị ở các vườn trong khu chung cư cần kết hợp các tầng

ta có thể cộng sinh trong điều kiện khí hậu nóng ẩm Lựa chọn loại cây và và cách trồng ở những khu vực khác nhau cũng khác nhau Tuy nhiên với những đường phố chính nên chọn một loại cây để tạo nét đặc trưng riêng cũng như tính hoành tráng của con đường.

Mặt nước gắn với lối sống của người Việt cổ, với văn minh lúa nước Hồ nước chẳng những tạo điều kiện cải tạo vi khí hậu của khu vực mà còn là không gian nghỉ ngơi một trung tâm hoạt động giao tiếp, đóng góp thẩm mỹ khu ở Trong điều kiện của

Hà Nội nó chính là những hồ điều hoà của khu vực để thoát nước

Hồ nước phải được coi là thành phần, yếu tố quan trọng để tổ chức không gian kiến trúc cho khu chung cư ở khu đô thị mới

* An toàn đô thị

Bao gồm biển báo, chống rơi ngã, kết cấu bền vững, phòng chống cháy

Biển báo:

ở những nơi tập trung người phải có các biển báo nơi

dễ thấy, dễ đọc, chỉ dẫn những thông tin cần thiết như: lối ra vào thoát nạn, nơi có nguy cơ cháy nổ, bị điện giật, nơi cấm lửa, khu

vệ sinh, nơi đặt điện thoại, thiết bị chống cháy

Chống rơi ngã:

Phải bố trí lan can chắn tại những vị trí con người có khả năng rơi ngã từ độ cao trên 1m: trên mái có lối lên thường xuyên, nơi có độ cao thay đổi đột ngột, những nơi cần ngăn trẻ thơ.

Lan can phải có độ cao phù hợp (thường 1,1m trở lên), có kết cấu vững trắc và bảo đảm an toàn

Phòng chống cháy:

Mọi công trình đều được đảm bảo an toàn về phòng chống cháy, bao gồm những yêu cầu về: tính chịu lửa của kết cấu, ngăn cách cháy, thoát nạn, trang thiết bị báo chữa cháy

•Tính chịu lửa của kêt cấu

Khi xảy ra cháy, kết cấu của công trình phải duy trì được sự ổn định lâu hơn thời gian quy định, đủ để thoát nạn, cứu

hộ và chữa cháy

•Ngăn cách cháy

Công trình phải được thiết kế , xây dựng sao cho khi

có cháy phải cách ly dược lửa, khói không lan rộng theo chiều ngang và đừng sang không gian bên trong nhà và các ngôi nhà xung quanh trong thời hạn quy định nhằm đảm bảo mọi người thoát tới nơi an toàn, lực lượng chữa cháy tiến hành thuận lợi, an toàn

Mọi ngôi nhà đều phải có lối thoát nạn đủ bảo đảm khi

có cháy dễ dàng tới nơi an toàn và lực lượng chữa cháy tiến hành chữa cháy thuận lợi

Các lối thoát phải được bố trí hợp lý, phân tán có chiều dài, chiều rộng, chiều cao phù hợp, sử dụng an toàn thuận tiện, nhanh chóng, không có vật cản quá trình thoát nạn, dễ tìm thấy, được chỉ dẫn bằng biển báo, trường hợp cần thiết bằng hệ thống

âm thanh

•Hệ thống báo cháy

Phải phù hợp với công năng, chiều cao diện tích ngôi nhà

Nhanh chóng phát hiện cháy và phát tín hiệu báo động

rõ ràng để mọi người xung quanh có thể nhận biết

Hoạt động tin cậy chính xác, không bị nhiễu hay bị ảnh hưởng bởi sự cố hay hệ thống trang thiết bị khác

•Hệ thống chữa cháy:

Phải bảo đảm khống chế, dập tắt lửa một cách dễ dàng

và hiệu quả, phù hợp với tính chất nguy hiểm cháy, đặc điểm cháy, đặc điểm ngôi nhà