Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở hà nội hiện nay

Từ thực tế nêu trên em đã chọn đề tài “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ ở Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp” làm luận văn tốt nghiệp để từ đó biết rõ hơn về thực trạng cải

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-o0o -

NGUYỄN DUY BÁCH

CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ Ở

HÀ NỘI HIỆN NAY: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - Năm 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-o0o -

NGUYỄN DUY BÁCH

CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ Ở

HÀ NỘI HIỆN NAY : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ

Mã số : 60 34 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

Tiến sĩ : Đinh Thị Thủy

Cơ quan: Trường Đại học Thương mại

Hà Nội - Năm 2015

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ

CHUNG CƯ CŨ - 5 -

1.1 Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội- 5 - 1.1.1 Quan niệm về nhà ở - 5 -

1.1.2 Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội - 5 -

1 2 Một số khái niệm - 7 -

1.3 Vai trò nhà chung cư - 9 -

1.4 Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư cũ - 10 -

1.5 Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ -

13 - 1.6 Chủ trương, chính sách của Nhà nước về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ - 15 -

1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ- 20 - 1.8 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung

cư cũ - 23 -

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI - 35 -

2.1 Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến nhà chung cư cũ - 35 -

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên - 35 -

2.1.1.1 Vị trí địa lý - 35 -

2.1.1.2 Đặc điểm địa hình - 36 -

2.1.1.3 Khí hậu - 36 -

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội - 37 -

2.2 Quá trình hình thành và phát triển của nhà chung cư cũ tại thành phố Hà Nội - 38 -

2.2.1 Giai đoạn 1954 – 1964 - 38 -

2.2.2 Giai đoạn 1964 – 1975 - 39 -

2.2.3 Giai đoạn 1975 – 1986 - 39 -

2.2.4 Giai đoạn 1986 – 1990 - 40 -

2.3 Thực trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay - 41 -

2.4 Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại và quản lý nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay - 46 -

2.4.1 Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay - 46 -

2.4.2 Thực trạng công tác quản lý các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay - 52 -

2.5 Đánh giá chung về kết quả cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội - 55 -

2.5.1 Kết qủa đạt được trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội - 55 -

2.5.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội - 56 -

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI - 66 -

3.1 Phương hướng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội - 66 - 3.1.1 Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tới - 66 -

3.1.2 Quan điểm, định hướng thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong những năm tới - 67 -

3.2 Các giải pháp cơ bản nhằm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ

của Hà Nội hiện nay - 68 -

3.2.1 Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ phải gắn với quy hoạch đô thị hiện đại - 68 -

3.2.2 Xây dựng đổi mới, hoàn thiện quy trình, quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ - 69 -

3.2.3 Xây dựng đổi mới, hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính, tín dụng đối với công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ - 71 -

3.2.4 Bảo đảm lợi ích của cá nhân, các hộ gia đình, của cộng đồng dân cư, cũng như lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ - 72 -

3.3 Một số kiến nghị - 75 -

3.3.1 Đối với Chính phủ: - 75 -

3.3.2 Đối với UBND thành phố Hà Nội - 76 -

KẾT LUẬN - 79 - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Người xưa có câu “Có an cư thì mới lạc nghiệp” Chính vì vậy, nhà ở là vấn đề luôn được quan tâm không chỉ đối với người có thu nhập cao mà cả đối với người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị mà còn đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời đại Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà

ở cũng là không thể thiếu đối với tất cả mọi người

Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, nơi tập trung đông dân số, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch với

nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở

Hiện nay, tại các thành phố của Việt Nam và đặc biệt là Hà Nội đang

có rất nhiều nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước những năm 90 của thế

kỷ trước Tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu nhà chung cư đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải tạo, xây dựng lại cho phù hợp với tình hình thực tế của nước ta hiện nay

Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu nhà chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng và nguy hiểm cho người sử dụng Tại đây, đang là chỗ ở của 27.000 hộ dân với trên 130.000 nhân khẩu Các khu nhà chung cư cũ này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 –

70 – 80 của thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của

các tổ chức kinh tế - xã hội Do nhiều nguyên nhân khác nhau: khách quan là

do thời gian đã làm cho các khu nhà chung cư cũ ngày một xuống cấp trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này bị xuống cấp nghiêm trọng Hầu hết ở các khu nhà chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu của tòa nhà, đến môi trường sống, cảnh quan

đô thị Đặc biệt có những khu nhà chung cư cũ đã bị lún, nứt rất dễ bị sụp đổ

do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành những thảm họa lớn khó lường trước

Trước thực trạng trên, chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

cũ của Hà Nội đã được đưa ra từ nhiều năm nay Chính phủ cùng với thành phố Hà Nội đã có những biện pháp, chính sách nhằm cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung cho quỹ nhà ở của thành phố

Tuy nhiên đến hết năm 2014, số lượng các nhà chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm mà Hà Nội đã thực hiện cải tạo, xây dựng lại chỉ được hơn 1% số lượng các nhà chung cư cũ cần phải cải tạo, xây dựng lại

Từ thực tế nêu trên em đã chọn đề tài “Cải tạo, xây dựng lại nhà

chung cƣ cũ ở Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp” làm luận văn tốt

nghiệp để từ đó biết rõ hơn về thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

cũ, đồng thời đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người

dân ổn định cuộc sống, cải tạo bộ mặt đô thị của Thủ đô Hà Nội

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

Công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ nhất là các chung cư trong tình trạng nguy hiểm đang là vấn đề cấp thiết, được các cấp chính quyền

và nhân dân hết sức quan tâm Hà Nội xác định đây là một nhiệm vụ quan

trọng của thành phố trong giai đoạn 2010 – 2015 và các năm tiếp Chính phủ cũng như thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản, chính sách liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Tuy nhiên, thực tế những năm vừa qua cho thấy các chính sách đó vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống; việc đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chỉ

là các ý kiến tham gia của các chuyên gia tại các hội nghị và qua các phương tiện thông tin đại chúng, còn giải pháp mang tính nghiên cứu, hệ thống thì hầu như chưa có công trình nào, nghiên cứu nào

Chính vì vậy mà đề tài: “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp” có ý nghĩa rất thiết thực cả về mặt

lý luận và thực tiễn, góp phần tháo gỡ nhưng khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, góp phần xây dựng Thủ đô theo hướng văn minh, hiện đại

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các văn bản, làm rõ chính sách của nhà nước về nhà chung cư cũ

- Đánh giá thực trạng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội qua đó đưa ra đánh giá chung về những kết quả đạt được cũng như những hạn chế và nguyên nhân của nó

- Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung

cư cũ ở Hà Nội

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: nhà chung cư cũ và việc cải tạo, xây dựng lại nó

Phạm vi nghiên cứu: địa bàn thành phố Hà Nội

Thời gian nghiên cứu: từ năm 2005 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Thu thập các số liệu, thông tin về nhà chung cư cũ thông qua các nguồn

tư liệu sẵn có trên các phương tiện thông tin và qua khảo sát thực tế

Từ các số liệu thống kê, thông tin thu thập được ta tiến hành phân tích đánh giá và rút ra những nhận xét về thực trạng nhà chung cư cũ và việc cải tạo, xây dựng lại nó trên địa bàn Hà Nội

6 Kết cấu của luận văn

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ

Chương 2: Thực trạng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội

Chương 3: Phương hướng và giải pháp cải tạo, xây dựng lại nhà chung

cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ

1.1 Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội 1.1.1 Quan niệm về nhà ở

Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết, thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống lại các loài thú dữ Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối sống từ du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở luôn gắn bó với con người qua các thời đại phát triển Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn năm sống dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh nghiệm quý báu trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển

“Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mô” Đó là lời nói đúc kết của bao thế hệ Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp người khác Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm, tương trợ giúp đỡ nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn

Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ còn trong không gian cư trú đơn thuần Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá giáo dục Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự phát triển và tiến bộ xã hội

1.1.2 Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội

Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi

tổ chức kinh tế và mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội

Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi

gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày Sau khoảng thời gian lao động vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngôi nhà quen thuộc, nơi có những người thân gắn bó với cuộc sống của mình Tại đó, quá trình phục hồi sức khoẻ của họ được diễn ra

Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ Dần dần nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư trú, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ nhân ngôi nhà trong xã hội

Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi rất lớn về chất Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là

đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội

Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể của quốc gia đó Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính

Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà

ở thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân Mở đầu tuyên ngôn độc lập, Bác Hồ đã khẳng định: “Tất cả mọi người đều sinh ra có quyền bình đẳng Tạo hoá cho họ những quyền không ai có thể xâm phạm được; trong những quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh phúc” Bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người

có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”

ở Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân, các nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10%

so với vốn đầu tư xây dựng cơ bản

Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là chất, vừa là tinh thần của nhân dân Nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm, bao cấp xây

nhân dân Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ:

“Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và các khu vực có chiến tranh tàn phá Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan trọng để cải thiện đời sồng vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm

vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch phát triển kinh tế”

Đến năm 1992 vấn đề nhà ở lại tiếp tục được khẳng định trong hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam Điều 62 đã chỉ rõ: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp

đỡ tập thể và công nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản

lý phải công bằng và hợp lý” Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh: “Trong bốn điều quan trọng cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như

ăn và mặc”

1 2 Một số khái niệm

“- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm

nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần

sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên

và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt” [6]

“- Chung cư cũ là nhà chung cư đã được Nhà nước hoặc các tổ chức, cơ quan đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê, chưa hết niên hạn sử dụng hoặc chưa ở mức độ nguy hiểm

- Chung cư độc lập là một khối (block) nhà chung cư (có một hoặc một

số đơn nguyên) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch;

- Khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch;

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn bảo đảm cho người sử dụng (sau đây gọi chung là chung cư bị hư hỏng nặng) là nhà chung cư đã bị xuống cấp, lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền, cần phải cải tạo, xây dựng lại trong thời gian nhất định

- Chung cư nguy hiểm là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng cần phải di dời khẩn cấp để, phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

- Dự án cải tạo nhà chung cư là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu công trình nhằm nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà chung cư đó

- Dự án xây dựng lại nhà chung cư là dự án phá dỡ nhà chung cư cũ và công trình hiện trạng (nếu có) để xây dựng mới nhà chung cư và công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật (nếu có)” [1]

1.3 Vai trò nhà chung cƣ

Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây dựng tại các đô thị miền Bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng

Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều

đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì… Thời kỳ này, chúng được coi

là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là niềm mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân Dưới tác động những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về quản lý, do không được xây dựng và hoàn thiện đồng bộ, không được sửa chữa, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng trong giai đoạn này đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị quan tâm do sự xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật… trong một số trường hợp thiếu an toàn sử dụng, do không đáp ứng được nhu cầu của cuộc sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên

Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở Ngoài ra nhà chung cư còn có một số vai trò khác sau:

Nhà chung cư ngoài mục đích để ở, là không gian để con người phục hồi tái tạo sức khỏe, đây còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi với nhau hơn Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn của chung

1.4 Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cƣ cũ

Trong lịch sử phát triển xây dựng miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng từ sau năm 1956, khu tập thể (KTT) là một khái niệm hoàn toàn mới trong thiết kế nhà ở Các KTT xây dựng thử nghiệm đầu tiên tại Hà nội được thiết kế bởi đội ngũ kiến trúc sư Việt Nam với sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài như Kim Liên, Nguyễn công Trứ…và sau này phát triển thêm nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân Ý tưởng xây dựng các khu ở theo kiểu khu tập thể với phương pháp xây dựng lắp ghép từ các panel bê tông cốt thép đúc sẵn là xuất phát từ việc nghiên cứu

áp dụng theo giải pháp quy hoạch và thiết kế kiến trúc của các nước xã hội chủ nghĩa, đăc biệt là nền kiến trúc rất lớn mạnh của Nhà nước liên bang Xô viết lúc bấy giờ…Từ năm 1954 đất nước ta bị chia cắt làm 2 miền, Miền Bắc độc lập xây dựng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) trong khi miền Nam diễn ra cuộc chiến tranh chống Mỹ ngụy, cho đến thắng lợi cuối cùng mùa xuân năm 1975, đất nước thống nhất Trong giai đoạn lịch sử này, mặc dù kinh tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn do vừa phải phát triển kinh tế, vừa phải chi viện cho chiến trường lớn miền Nam, một số thành phố lớn như Hà Nội, Thái Nguyên, Việt Trì… vẫn được quy hoạch, xây dựng và phát triển Đây là giai đoạn phát triển nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lý thuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa khác Các mô hình KTT này ra đời trên cơ sở đó có điều chỉnh phù hợp với các điều kiện đặc thù

về khí hậu, kinh tế, tập quán và lối sống Việt nam, nên được coi là tương đối hoàn chỉnh Các KTT này có vai trò rất lớn trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng lúc bấy giờ, đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế-xã hội thời kỳ bao cấp, giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viên chức Thủ đô

Tính đến năm 1990, trên địa bàn Hà nội đã xây dựng khoảng 40 KTT với gần 5 triệu m2, chiếm 7,5% quỹ nhà ở toàn quốc và cho đến hiện nay, còn chiếm gần 5% quỹ nhà ở của thành phố

Các KTT ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy

mô nhỏ từ 3-15 ha, với các dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 1 và 2 của Thành phố như các khu: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên

Cấu trúc các khu ở này chưa hình thành các cặp, cụm, nhóm nhà ở rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình Từ năm 1970, các KTT được xây dựng với quy mô trung bình từ 3-25 ha với các dãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố

chủ yếu tại vành đai 2 và 3 của Thành phố như các khu: Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng Mô hình quy hoạch KTT thời kỳ này đã hoàn chỉnh hơn, tạo nên các đơn vị ở khép kín với đầy đủ các dịch vụ công cộng như nhà trẻ, trường học, công trình văn hoá, cửa hàng dịch vụ thương nghiệp Cấu trúc đã phân rõ nhóm ở rõ ràng, trung tâm tập trung đặt tại giữa tiểu khu có bán kính phù hợp, có tính chất hướng nội, đóng kín và hạn chế giao tiếp không gian với khu vực lân cận Mô hình này đã đạt được rất tốt các tiêu chí về không gian cây xanh, sinh hoạt công cộng, dịch vụ

xã hội cũng như khả năng giao tiếp cộng đồng trong không gian đô thị cho một cụm dân cư với số dân trung bình từ 7.500-10.000 người

Sau năm 1980 mô hình xây dựng KTT hoàn chỉnh này tiếp tục được

áp dụng với quy mô đất lớn hơn từ 25-50 ha, trong đó bao gồm phát triển tiếp các KTT đã được xây dựng từ cuối thập kỷ 70 và đồng thời phát triển thêm một số khu mới như Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Kim Giang… Các KTT thời kỳ này thường có mật độ xây dựng trung bình thấp (25%), các dãy nhà thấp tầng(

4-6 tầng) thông thường được thiết kế theo kiểu hành lang bên và bố trí song song theo hướng đông tây để tránh nắng với khoảng cách giữa các dãy nhà tương đối lớn (2H), thuận lợi cho việc thông gió và chiếu sáng cho các căn hộ Mạng lưới giao thông nội bộ KTT được thiết kế rộng rãi và kết nối thuận tiện với mạng lưới giao thông chung của Thành phố

Hình thức kiến trúc của các KTT tương đối giản dị, hình khối và các chi tiết bên ngoài (cửa sổ, nhà vệ sinh, cầu thang…) phản ánh trung thực nội dung chức năng sử dụng bên trong, phù hợp với quan điểm của kiến trúc công năng, một xu hướng kiến trúc đang được suy tôn trên thế giới cũng như tại các nước XHCN Tuy các mẫu nhà điển hình hơi đơn điệu (chỉ gồm khoảng

20 mẫu điển hình trên tổng thể gần 40 KTT), nhưng với dáng vẻ công nghiệp

và hiện đại, các KTT thời kỳ bấy giờ cũng góp phần làm đẹp thêm những khu vực mới mở rộng của Hà Nội

Công nghệ xây dựng các KTT cũng là một thử nghiệm mới mẻ lúc bấy giờ, lần đầu tiên chúng ta áp dụng phương pháp modul hóa và điển hình hóa trong xây dựng từ tổng thể tới chi tiết, tham khảo theo tiêu chuẩn xây dựng của các nước XHCN Với biện pháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây dựng một dãy nhà ( trung bình 5 tầng) rút ngắn chỉ còn khoảng 2 tháng

Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ đã xây dựng tại Thủ đô Hà Nội từ năm 1956-1990 cho thấy các tiêu chí quy hoạch và không gian kiến trúc ban đầu đã bị biến dạng và phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân

số, chuyển biến về kinh tế, xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng chung của thành phố trong giai đoạn mới

1.5 Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ

Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu trong sự tồn tại và phát triển của

xã hội Tại các Thủ đô, vấn đề nhà ở bao giờ cũng được quan tâm là nhiệm vụ trung tâm hàng đầu Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh

tế còn nhiều khó khăn song Nhà nước vẫn luôn quan tâm tới vấn đề nhà ở,

đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức và người dân

Hà Nội [19] Trải qua hàng chục năm sử dụng, kết hợp với sự đầu tư nâng cấp cho nhà ở không được quan tâm đúng mức, trong khi đó nhu cầu về nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà chung cư Theo khảo sát, tại hầu hết các khu nhà chung cư cũ của Hà Nội như Kim Liên, Giảng Võ, Nam Đồng, Nguyễn Công Chứ, Quỳnh Mai, Thanh Xuân hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái bị hư hỏng, dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ; tường nhà bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch bị phân hoá dần; nền bị lún thấp hơn so với ngoài đường, hệ

thống vệ sinh từng căn hộ không có mà do các hộ dân tự cơi nới cải tạo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải gây ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân [17]

Các khu nhà chung cư cũ được xây dựng vào những năm 60-90 của thế

kỷ trước Giai đoạn đó, sự ra đời của các khu nhà chung cư này là hợp lý, phù hợp và đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của đa số người dân lúc bấy giờ Ngày nay, trong điều kiện kinh tế đất nước phát triển, đời sống của người dân ngày một cải thiện, nâng cao nên nhu cầu của con người về chỗ ở và môi trường sống cũng thay đổi; con người không đơn giản chỉ cần chỗ ở là nơi để che nắng, che mưa mà nhu cầu của con người là cần được ở trong một căn hộ

có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng với không gian bên ngoài không đơn giản chỉ có cây xanh, sân chơi, đường giao thông mà không gian

đó vừa phải rộng rãi, thoáng mát, lại vừa phải có đầy đủ hệ thống các dịch vụ tiện nghi và hiện đại

Các nhà chung cư cũ được xây dựng chủ yếu tại các quận trung tâm của thành phố, vì vậy chưa khai thác được hết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra) Với vị trí, giá trị của đất đai trên địa bàn Hà Nội như hiện nay thì đây là một sự lãng phí lớn tiền và tài sản của nhà nước mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân

Chính vì vậy mà công tác cải tạo, sửa chữa, xây dựng lại các nhà chung

cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay không chỉ là nhu cầu cấp thiết, đáp ứng nguyện vọng của người dân mà còn tránh khỏi sự lãng phí nguồn tài nguyên

là giá trị đất đai tại các vị trí trung tâm của Thủ đô

Hình 1.1 Hầu hết các nhà chung cư cũ đều được xây dựng từ năm 1960-1990, đến nay đã xuống cấp, cần được cải tạo , xây dựng lại (Nguồn: website VNEconomy)

1.6 Chủ trương, chính sách của Nhà nước về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ

Cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là một trong những nội dung đã được đề cập trong chương trình số 12/Ctr-TU của Thành ủy Hà Nội về phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2000-2010;

chương trình 11/Ctr-TU về xây dựng phát triển và quản lý đô thị năm 2010;

Nghị quyết 15/NQ-TW của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001- 2010 cũng đã đặt ra yêu cầu phải xử

lý cân đối, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong phát triển

đô thị

Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của Hội đồng nhân dân (HĐND) thành phố Hà Nội về cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố đã khẳng định chủ trương phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn và coi đây là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 2006-2015 Nghị

quyết xác định rõ mục tiêu của cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn là nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại Ba quan điểm được nêu trong Nghị quyết là:

“- Đây là công việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư thành phố nên cần có sự chỉ đạo tập trung, tích cực, cách làm bài bản, chắc chắn và có bước đi thích hợp Ưu tiên thực hiện trước các nhà nguy hiểm, các chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn

- Phải xác định đây là các dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội cao; việc tiến hành cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ phải phù hợp với quy hoạch chung, gắn với việc bố trí sắp xếp lại dân cư trên địa bàn và xây dựng các khu đô thị mới, không nhất thiết khép kín trong từng khu;… đồng thời với việc cải tạo, xây dựng mới cần đổi mới mô hình quản lý các khu chung cư cho phù hợp với điều kiện hiện đại

- Công việc này là trách nhiệm của thành phố, của các cấp chính quyền

và của người dân sống trong khu vực; khi thực hiện phải kết hợp hài hòa lợi ích của xã hội, của nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư, trong đó lấy lợi ích của cộng đồng xã hội, của đa số dân cư làm chủ đạo” [3]

Nghị quyết của HĐND thành phố cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản:

“- Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được duyệt của toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được

ít nhất 2/3 dân cư sống trong khu đồng tình

- Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hành theo phương thức xã hội hóa, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu

- Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng văn minh hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp xếp dân cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng Diện tích xây dựng nhà chủ yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ Các diện tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong khu vực nội thành Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu công cộng, xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê…

- Đối với các chung cư thuộc diện nguy hiểm cần áp dụng giải pháp đặc biệt mang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân dân” [3]

Xác định đây là nhiệm vụ quan trọng và phức tạp, cần triển khai trong khoảng thời gian dài với lộ trình thích hợp nên Nghị quyết của HĐND thành phố đã giao cho Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và lựa chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư thí điểm trong giai đoạn 2006-

2009 Trong đó, HĐND thành phố cho phép áp dụng cơ chế đặc thù trong chọn chủ đầu tư đủ năng lực để nghiên cứu lập quy hoạch và xây dựng dự án

Có thể nói Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND của HĐND thành phố

đã thể hiện những quan điểm chỉ đạo và định hướng của thành phố trong việc thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn

Thực hiện Nghị quyết của HĐND thành phố, UBND thành phố Hà Nội

đã ban hành kế hoạch số 75/KH-UB ngày 09/12/2005 về việc cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Kế hoạch của UBND thành phố đã chi tiết, cụ thể hóa các nội dung Nghị quyết của HĐND thành

phố, đồng thời đặt ra lộ trình thực hiện, nhiệm vụ gắn với từng thời gian cụ thể Sau đó, để có cơ sở và tạo hành lang pháp lý giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện, ngày 28/7/2008 , UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND về Quy chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Ngày 3/7/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP

về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ xuống cấp, Nghị quyết đã đặt ra mục tiêu, yêu cầu đến năm 2015 sẽ cơ bản hoàn thành việc cải tạo chung cư cũ;

đồng thời đưa ra các giải pháp cơ chế, chính sách cụ thể và hướng dẫn cách tổ chức thực hiện Nghị quyết 34/2007/NQ-CP là cơ sở pháp lý cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch tổng thể mặt bằng các khu nhà chung cư cũ khi cải tạo xây dựng mới; các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất

áp dụng cho công tác cải tạo các chung cư cũ; khi cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ phải ưu tiên một số diện tích nhất định để phục vụ các nhu cầu công cộng; đa dạng hóa việc thiết kế các căn hộ với quy mô khác nhau để đáp ứng nhu cầu của đối tượng sử dụng , diện tích tối thiểu cho các căn hộ chung cư

Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ “Phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050” trong nội dung về định hướng phát triển nhà ở vấn

đề cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ cũng được quan tâm Theo

sàn sử dụng/người Khu vực nội đô, cải thiện điều kiện sống trong các khu

ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xây dựng và tầng cao, bổ sung thêm các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật Kiểm soát quy hoạch

Luật Thủ đô được Quốc hội khoá XIII thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày

21 tháng 11 năm 2012 chính sách xây dựng và phát triển nhà ở trong chính sách xây dựng, phát triển và quản lý Thủ đô cũng được luật hoá:

“- Quy hoạch, kế hoạch phát triển các khu đô thị, nhà ở phải phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và yêu cầu xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại; ưu tiên đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở hiện đại, thuận tiện ở ngoại thành, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội

- Các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp được cải tạo, xây dựng lại nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng và mỹ quan đô thị Việc cải tạo, xây dựng phải tuân thủ quy định về độ cao, mật độ dân cư, mật độ xây dựng theo quy hoạch” [5]

Để hiện thực hoá và đưa Luật Thủ đô đi vào cuộc sống, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23 tháng 7 năm 2013 về một số biện pháp cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp như: chính sách đầu tư, chính sách ưu đãi đối với người dân thuộc phạm vi dự án, biện pháp thực hiện dự án theo nguyên tắc là:

“- Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố phải tuân thủ Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011

- Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp theo kế hoạch, lộ trình, bảo đảm đồng bộ, an toàn cho người sử dụng; cải thiện điều kiện ở của người dân và mỹ quan đô thị theo mô hình đô thị hiện đại, văn minh; ưu tiên thực hiện đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà

cũ nguy hiểm mức độ C, D có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm

định chất lượng công trình theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.” [4]

Việc Nhà nước ban hành rất nhiều các văn bản, chính sách liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong thời gian qua cho thấy đây không chỉ là vấn đề cấp thiết riêng của những người dân sống trong các khu nhà chung cư cũ của Hà Nội mà còn thể hiện sự quan tâm thường xuyên, là nhiệm vụ quan trọng của các cấp chính quyền, của toàn xã hội Có thể nói đây là một chủ trương đúng đắn, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đến cuộc sống của người dân, góp phẩn cải thiện bộ mặt đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Tuy nhiên, thực tế những năm qua cho thấy hiệu quả của các chủ chương, chính sách này đạt được còn rất thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu và mục tiêu đặt ra Qua đó có thể đánh giá rằng các giải pháp để thực hiện được đưa ra trong các chủ trương, chính sách đó còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn, chưa tập hợp được nhiều ý kiến và kinh nghiệm của các chuyên gia trong và ngoài nước

1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ

- Do yêu cầu phát triển đô thị văn minh hiện đại: Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 với mục tiêu là: Xây dựng Thủ đô Hà Nội phát triển bền vững, có hệ thống

cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phát triển hài hòa giữa văn hóa, bảo tồn di sản, di tích lịch sử, với phát triển kinh tế, trong đó chú trọng kinh tế tri thức và bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng an ninh theo hướng liên kết vùng, quốc gia, quốc tế Xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành thành phố “Xanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đại”, đô thị phát triển năng động, hiệu quả, có sức cạnh tranh cao trong nước, khu vực và quốc tế; có môi trường sống, làm việc tốt, sinh hoạt giải trí chất lượng cao và có cơ hội đầu tư

thuận lợi.Theo đó, định hướng phát triển khu vực đô thị trung tâm được mở rộng từ khu vực nội đô về phía Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phía Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên Là trung tâm chính trị hành chính, kinh tế, văn hóa, lịch sử, dịch

vụ, y tế, đào tạo chất lượng cao của Thành phố Hà Nội và cả nước Dân số đến năm 2030 đạt khoảng 4,6 triệu người; diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 55.200 ha; đất dân dụng khoảng 34.900 ha; chỉ tiêu đất xây dựng dân

Trong đó khu nội đô lịch sử giới hạn từ phía Nam sông Hồng đến đường vành đai 2, là khu vực bảo tồn di sản văn hóa Thăng Long, các giá trị truyền thống của người Hà Nội Bảo tồn, cải tạo không gian kiến trúc cảnh quan đô thị và tôn vinh văn hóa, lịch sử truyền thống của khu phố cổ, khu phố cũ, Hồ Gươm,

Hồ Tây, Thành cổ … Điều chỉnh các chức năng sử dụng đất, di dời các cơ sở sản xuất, cơ sở đào tạo, y tế không phù hợp ra bên ngoài Bổ sung hoàn thiện

hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, cải tạo chỉnh trang kiến trúc đô thị, cảnh quan, tăng cường cây xanh mặt nước và bảo vệ môi trường sống Hạn chế phát triển nhà cao tầng và kiểm soát sự gia tăng dân số cơ học, giảm từ 1,2 triệu người xuống khoảng 0,8 triệu người

Như vậy, để Hà Nội trở thành đô thị văn minh hiện đại theo mục tiêu

và định hướng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ càng có ý nghĩa quan trọng và cấp thiết vì không thể có một thành phố văn minh, hiện đại khi ở đó vẫn còn tồn tại những khu nhà chung cư cũ nát, mất an toàn

- Vai trò của Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước: Công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ của Hà Nội hiện nay là công việc lớn, phức tạp liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng, do vậy khó có thể thực hiện được

nếu không có sự vào cuộc của Nhà nước với vai trò trung tâm để điều tiết việc tái thiết các chung cư cũ một cách đồng bộ và hợp lý như việc ban hành hệ thống cơ chế, chính sách, khung pháp lý liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Nếu hệ thống cơ chế chính sách của Nhà nước ban hành mà phù hợp, ổn định, rõ ràng, minh bạch sẽ có tác động tích cực, thúc đẩy nhanh tiến độ cải tạo xây dựng lại hệ thống nhà chung cư cũ hiện nay

Số lượng nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại của Hà Nội còn rất nhiều, trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Nhà nước chỉ có thể thực hiện hỗ trợ một phần kinh phí đối với các dự án đặc biệt, mang tính cấp bách thì việc phát huy vai trò, huy động nguồn lực của các tập đoàn, tổng công ty nhà nước

có chức năng đầu tư xây dựng nhà ở tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ là rất quan trọng và cần thiết vì các tập đoàn, tổng công ty nhà nước có rất nhiều thế mạnh là nơi tập trung nhiều nguồn lực của Nhà nước như: vốn, kỹ thuật, năng lực quản lư, kinh nghiệm thi công các dự án , công tŕnh quan trọng

- Ảnh hưởng của cơ chế thị trường: thể chế kinh tế nước ta đã chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nên công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cũng chịu tác động của thể chế kinh tế thị trường Các nhà chung cư cũ của Hà Nội tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm của thành phố, những vị trí có giá trị đất đai lớn, chủ thể được giao quyền sử dụng đất đa đạng (nhà nước, tư nhân và các hộ dân cư…) Do vậy, quan hệ pháp lý giữa các chủ thể trong dự án xây dựng nhà chung cư cũ phải được thiết lập bởi quan hệ dân sự; không thể là quan hệ hành chính.Việc thực hiện dự án nhà chung cư cũ phải mang tính chất kinh doanh, chịu sự điều tiết của thể chế

cơ chế thị trường định hướng XHCN

1.8 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung

cư cũ

- Kinh nghiệm của Pháp [13]: “Kinh đô ánh sáng” Paris luôn hấp dẫn

du khách bốn phương bởi những đại lộ xanh thẳm, những tượng đài, cung điện và công trình kiến trúc tinh tế, thơ mộng Tuy nhiên, giữa thế kỷ XIX, Paris vẫn chỉ là một thành phố mang hơi hướng trung cổ với các khu nhà ổ chuột, hậu quả của hàng thế kỷ phát triển tùy tiện, lệch lạc và đầy những bất cập

Trong khoảng 15 năm (1853-1868), nhà quản lý đô thị lỗi lạc Georges Eugène Haussmann đã biến Paris xấu xí thành một thủ đô hiện đại và tráng lệ với những đại lộ thẳng tắp chạy xuyên qua thành phố Dọc theo những đại lộ

ấy mọc lên những nhà hát, nhà thờ mới, khu đô thị cao tầng cùng rất nhiều công viên tươi đẹp

Ngay từ thế kỷ XVII, chính quyền thành phố đã ban hành các quy chuẩn đầu tiên về quy hoạch và quản lý đô thị ở Paris Trong đó, có những quy tắc vẫn còn được áp dụng tới tận ngày nay (ví dụ như chuẩn mực giới hạn

về chiều cao của tòa nhà mặt phố) Dù vậy, bộ mặt của thành phố này chỉ thực

sự thay đổi như ngày nay nhờ dự án cải tạo Paris mang tên Haussmann, dự án tái quy hoạch và hiện đại hóa Thủ đô Paris của Pháp thời Napoleon đệ Tam

Dự án này bao trùm lên tất cả các khía cạnh về quy hoạch đô thị của Paris như kiến trúc đường phố, không gian xanh, hệ thống dẫn và thoát nước

Hình 1.2.Paris hoa lệ ngày nay (Nguồn: website.baoxaydung.com.vn)

Haussmann đã đưa ra các công cụ luật pháp giúp xúc tiến dự án cải tạo Paris như Quyền trưng dụng đất đai “vì mục đích sử dụng công”, theo đó chính quyền được phép trưng dụng các toà nhà nằm dọc con đường được dự kiến xây dựng Quyền này đã cho phép Haussmann xóa bỏ mọi chướng ngại như phá hủy hàng nghìn ngôi nhà cũ kĩ và điều hàng vạn dân cư ra khỏi trung tâm thành phố để xây dựng các công trình kỳ diệu như Đại lộ Champs Elysée, Quảng trường Concorde và Quảng trường Trocadero… Đồng thời, chính sách

áp dụng của ông còn quyền buộc chủ các ngôi nhà mặt tiền phải tu sửa nhà định kỳ 10 năm/lần

Năm 1859, ông tiếp tục ban hành luật định về đô thị hóa, cho phép mặt tiền các tòa nhà chỉ được cao tối đa 20m trong những con phố rộng 20m

mà Haussmann đang xây dựng (trước đó chiều cao tối đa là 17,55m) Các mái nhà phải được làm nghiêng một góc 45o và mặt tiền của các nhà nằm trên cùng một con phố phải tuân thủ cùng một kích thước,

Không chỉ làm nên bộ mặt mới của Paris ngày nay, thời còn quản lý Bordeaux, Haussmann cũng ghi dấu bằng những công trình kiến trúc tuyệt vời

có giá trị đến tận ngày nay, điển hình là khu quảng trường Bourses được UNESCO xếp hạng di sản thế giới

Trong thời gian 1970-1980, rất nhiều chương trình cải tạo thành công các khu chung cư cũ đã được triển khai như khu Ronceray - Glonnieres, Lievre D'or ở thành phố Dreux, Garges les Gonesse ở Mans và ở Clichy…

- Kinh nghiệm của Trung Quốc [13]: : Kinh nghiệm cải tạo đô thị của Trung Quốc cũng là một ví dụ đáng kể Năm 1949, nước CHND Trung Hoa được thành lập, mọi việc quy hoạch và xây dựng đều thụ động theo sự sắp xếp của Nhà nước

Năm 1980, Trung Quốc chuyển sang nền kinh tế thị trường, công tác quy hoạch và xây dựng bước đầu bị xáo trộn và vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước Ngay sau đó, Trung Quốc lập ngành mới - thiết kế đô thị (TKĐT) nhằm quản lý có hiệu quả công tác xây dựng

Năm 1987, Thẩm Quyến đã có quy hoạch tổng thể chi tiết về tu bổ và TKĐT, tuy nhưng cũng phải mất thời gian đến năm 1990, Trung Quốc mới áp dụng quy hoạch này trên toàn quốc Trong quy hoạch và TKĐT, Thẩm Quyến

đã xây dựng một khung kết cấu của thành phố, bao gồm hệ thống giao thông, kết cấu không gian, hình thái kiến trúc, nét đặc sắc của khu vực và coi đây là những tiêu chí để quản lý đô thị

Trong TKĐT, Thẩm Quyến còn đưa ra những quy định cụ thể từ hình thức kiến trúc, chiều cao công trình, vật liệu, màu sắc, khoảng lùi của công trình… bằng các bản vẽ, hệ thống văn bản và điều lệ quản lý kèm theo Hàng năm, Thẩm Quyến còn tiến hành các nghiên cứu quy hoạch mang tính chuyên

đề, những kế hoạch quản lý quy hoạch cần thực thi trong năm, những bản báo cáo công việc đã làm trong công tác quy hoạch Đồng thời, Thẩm Quyến còn tăng cường công bố rộng rãi các bản vẽ quy hoạch và xây dựng trên phương tiện truyền thông nhằm lấy trưng cầu dân ý

Kết quả là từ một làng chài nhỏ bé khoảng vào những năm 80, Thẩm Quyến giờ đã trở thành một trong những thành phố phát triển vào bậc nhất

của Trung Quốc, làm thay đổi thế giới quan của những người hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và quy hoạch Từ đó, TKĐT được nhân rộng ra ở các thành phố khác của Trung Quốc như Đại Khánh, Chu Hải hay Thiên Tân

Hình 1.3.Thành phố Thẩm Quyến (Nguồn: website.baoxaydung.com.vn)

Trung Quốc là Quốc gia đông dân, mật độ cư trú lớn và khả năng ứng dụng công nghệ khoa học kỹ thuật tốt, chính phủ Trung Quốc đã sử dụng giải pháp thay đổi cấu trúc (phá bỏ khu chung cư cũ - KCCC) tại các khu trung tâm đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến… để phát triển nhà cao tầng với quy mô rất lớn, có tính toán kỹ về các yếu tố kỹ thuật Đồng thời biện pháp này được phát triển và thực hiện đồng loạt tại các

đô thị, khai thác tối đa tiềm năng đất đô thị và đã mang lại thành công lớn

Do diện tích các thành phố lớn Trung Quốc rộng nên việc di dời, giải phóng mặt bằng, xây dựng mới và cải tạo xây dựng thực hiện theo quy hoạch có nhiều thuận lợi Từ 1979-1988 Thượng Hải đã xây dựng 220 công trình nhà ở cao tầng với 2,12 triệu m2 sàn Từ 1989-1990 số nhà ở cao tầng đã lên tới 625 toà nhà, dự định xây dựng thêm 542 toà nhà, tổng cộng là 1.167 toà nhà với diện tích 13,45 triệu m2 sàn, đa phần từ 12-20 tầng, có khu 24-30 tầng Ngày

nay, với công nghệ hiện đại, hàng loạt các nhà chọc trời được liên tiếp mọc lên, khẳng định bước phát triển mới của Trung Quốc

Trong trường hợp các khu vực phát triển mới hoặc cải tạo đô thị được triển khai tại những địa điểm đã từng được sử dụng như đất đô thị trước đây, chính quyền các địa phương ở Trung Quốc thường phải đối mặt với nhiều vấn

đề liên quan đến trưng thu đất Những năm gần đây, vấn đề này vẫn được xử

lý căn cứ theo các quy định và được tiến hành hết sức nhanh chóng Về nguyên tắc, vấn đề xã hội hết sức nhạy cảm được chính quyền thành phố chỉ đạo về mặt chính sách Trong những dự án kiểu như vậy, rất khó có thể có được những cuộc thương lượng có kết quả và các khoản tiền đền bù không hoàn toàn thoả đáng

Sự tham gia của cộng đồng bị coi là gây chậm trễ cho khâu thiết kế và thi công hoặc chỉ gây thêm nhiều tranh cãi nên dễ trở thành những yếu tố gây rối loạn cho công tác quy hoạch Vì vậy, sự tham gia của cộng đồng chỉ còn mang tính hình thức Sự tham gia của cộng đồng đã trở thành một hình thức thông tin cuối cùng trước khi tiến hành thi công Người ta duy trì một hệ thống với những hình thức tiếp xúc rất chung chung và các thông báo chính thức, tránh đối thoại trực diện với người dân

Hiện trạng quy hoạch, phát triển đô thị ở Trung Quốc hiện nay đang diễn ra với một tốc độ chóng mặt nhưng đáng nể, mặc dù có rất nhiều biểu hiện vận dụng các cách làm quy hoạch của nhiều nước khác nhau và mức độ thành công cũng dừng ở mức nhất định

- Kinh nghiệm của Sigapore [13]: Quá trình phát triển nhà ở của Singapore có thể chia làm 4 giai đoạn:

Giai đoạn 1 (năm 1960-1970): Xây dựng các khu chung cư thu nhập thấp chỉ đủ để bố trí các phòng ở; mỗi căn hộ chỉ khoảng 50m2 đến 60m2 bố trí cho các hộ thu nhập thấp chưa có nhà ở.Thời gian đầu, để tiết kiệm chi phí

đầu tư và vận hành, thang máy các chung cư được thiết kế 3 tầng mới có một điểm dừng; những năm sau khi thu nhập của người dân tăng lên thì hệ thống thang máy mới được cải tạo để dừng ở từng tầng Các căn hộ ban đầu cũng thiết kế diện tích nhỏ, ít phòng ở nhằm phù hợp với sức mua, sau đó do nhu cầu ở và thu nhập tăng lên, các căn hộ được cải tạo nâng cấp mở rộng theo nhu cầu

Giai đoạn 2 (năm 1971-1980): Xây dựng bổ sung cho nhu cầu ở do tăng dân số, diện tích các căn hộ được nâng dần lên khoảng 70m2 và căn hộ

có nhiều phòng (2-3 phòng)

Giai đoạn 3 (năm 1981-1991): Xây dựng thêm các chung cư và chú trọng đến cảnh quan, môi trường cây xanh trong các khu chung cư; cải tạo một số khu chung cư cũ cho phù hợp yêu cầu sử dụng ngày càng cao

Giai đoạn sau năm 1991 đến nay, quy hoạch phát triển thêm nhiều khu ở mới, nhằm phân tán và cân bằng mật độ dân số, thuận lợi cho giao thông đi lại

Việc xây dựng các chung cư giai đoạn này phần lớn được thực hiện theo đơn đặt hàng

Người dân muốn được sở hữu căn hộ do Nhà nước cung cấp, phải thực hiện đóng góp quỹ để dành tiền mua nhà, số tiền người dân đóng góp quỹ được trừ dần vào tiền mua nhà trả góp, thời gian trả góp lâu nhất là 25 năm Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân và tổ chức bán nhà trả góp cho người dân Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua các hình thức bốc thăm, người dân được mua căn hộ chỉ được sở hữu không quá 90 năm Sau thời hạn này, Chính phủ sẽ thu hồi không bồi thường để xây dựng lại chung cư mới, người dân sẽ được ưu tiên mua lại căn hộ trong chung cư mới trước khi hết quyền sở hữu nhà ở tại chung cư cũ Việc bán có thời hạn là nhằm hạn chế tranh chấp về sau và thuận lợi cho việc xây dựng lại đồng bộ các khu chung cư

Từ một nước đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân được sở hữu nhà ở giá thấp Singapore và Hongkong là hai đất nước nổi tiếng ở châu Á về việc phát triển và giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân Để có được kết quả này, từ những năm

1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch và phát triển nhà ở giá thấp

Hình 1.4.Hình ảnh đô thị Singapore (Nguồn: website.baoxaydung.com.vn)

Tại Singapore, các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng Để đẩy mạnh các

dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, vấn đề quỹ đất cũng đang

là khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản.Trong thời điểm kinh tế khó khăn như hiện nay, kích cầu thông qua việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang được Chính phủ rất quan tâm Vì vậy, tham khảo kinh nghiệm thành công từ những nước lân cận để đẩy mạnh mảng đầu tư này sẽ rất hữu ích

- Kinh nghiệm của Nga [13]: Các khu chung cư cũ (KCCC - nhà tập thể theo cách gọi của Việt Nam) của Nga được xây dựng từ khoảng những năm 1950 Ưu điểm vượt trội của khu này về giải quyết nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù quốc gia, tuy nhiên khu nhà ở này cũng bộc lộ những mặt hạn chế nhất định

Một trong những hạn chế đó là hệ thống khu ở thô sơ, phần nhiều bị cách xa trung tâm đô thị; thiết kế cảnh quan, không gian bên ngoài nhà ở nghèo nàn, đơn điệu, gây nên sự buồn tẻ; Cấu trúc nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh, diện tích chật hẹp Hình thức thiết kế dập khuôn, sơ sài, vật liệu xây dựng nghèo nàn, chất lượng thẩm mỹ kém Chất lượng kỹ thuật xuống cấp trầm trọng do không được bảo dưỡng sửa chữa định kỳ, thấm dột, tiếng ồn và cách nhiệt kém

Hình 1.5.Một trong những khu đô thị cải tạo của Mátx-cơ-va

(Nguồn: website baoxaydung.com.vn)

Xác định rõ nguyên nhân của các nhược điểm nêu trên, Nga đã có những nghiên cứu thử nghiệm cải tạo, nâng cấp khu chung cư cữ hướng tới những mục tiêu cơ bản, đáp ứng các biến đổi về quy hoạch và nhu cầu cải tiến cấu trúc khu ở Cụ thể, bao gồm việc: Nâng cấp các KCCC, các căn hộ và môi

trường xung quanh, cải tạo tái cấu trúc và nâng cấp đồng bộ các tiện nghị trong các căn hộ để đáp ứng tiêu chuẩn tiện nghi, phù hợp những biến đổi về chính trị, kinh tế-xã hội hiện đại

Xu hướng giải quyết KCCC chủ yếu là cải tạo và nâng cấp cải thiện điều kiện ở, bổ sung chức năng mới và kiện toàn không gian được phát triển phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội mới Tại các KCCC cũ nát trong trung tâm đô thị được kiến thiết lại nhằm khai thác các giá trị tiềm năng đô thị Giải pháp chung cơ bản là cải tạo tại chỗ vì đại đa số dân cư đô thị mong muốn cải thiện điều kiện ở tại chỗ, tâm lý không muốn xa rời khu cư trú đã ở Kinh nghiệm cải tạo KCCC được giải quyết cơ bản theo các hướng sau:

Năm 1965-1966, các cơ quan quản lý nhà ở Nga đã có phương pháp thiết kế cải tạo, sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn… thiết lập dự án cải tạo, nâng cấp cụ thể cho quỹ nhà ở với việc quy hoạch lại các khu nhà ở dựa trên hình hình khảo sát thực trạng

Quỹ nhà ở hiện còn khả năng khai thác sử dụng được giải quyết bằng cách vận hành, sử dụng đúng đắn về kỹ thuật, tiến hành kiểm tra, bảo dưỡng

và sửa chữa thường xuyên là tiêu chí chung Mức độ sửa chữa được xác định như sau:

Sửa chữa nhỏ/tiểu sửa chữa: Đây là mô hình sửa chữa mang tính tạm thời, không ảnh hưởng đến cấu trúc khu nhà Tiến hành với từng bộ phận của khối nhà và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật hư hỏng trước thời hạn hoặc sai lệch Đối với công việc này, cơ quan quản lý phải vận dụng nguyên tắc tiết kiệm, định kỳ nhưng vẫn đảm bảo mức độ an toàn của ngôi nhà

Sửa chữa lớn/sửa chữa quan trọng: Đây là biện pháp cải thiện KCCC bằng cách phục hồi, cải tạo hoặc thay thế những thành phần của hệ thống thiết

bị tuỳ theo mức độ hư hỏng, được chia thành sửa chữa lớn tổng thể và sửa

chữa lớn có lựa chọn Sửa chữa lớn kết hợp hiện đại hoá và hoàn thiện hệ thống trang thiết bị

Tuy nhiên, việc cải tạo được tiến hành cục bộ, hệ thống môi trường ở ngoài nhà ít được cải tạo đồng bộ và hài hoà trên phạm vi toàn khu nhà ở

Giải pháp này gây hạn chế khả năng cải tạo nên thường không toàn diện, thời gian thực hiện kéo dài.Mô hình quản lý đô thị, bao gồm cải tạo chỉnh trang, cải tạo KCCC thực hiện thiếu sự tham gia của cộng đồng (mô hình tiêu biểu của xã hội chủ nghĩa) từ việc lập chương trình, quy hoạch, bàn cánh triển khai thực hiện nên chưa thoả mãn được sự tham gia và ủng hộ của cộng đồng

Việc cải tạo và hiện đại hóa các ngôi nhà ở 5 tầng, không thuộc diện phá dỡ,

có xơ tán hoặc không xơ tán dân, phát triển vùng lãnh thổ có những ngôi nhà này, là một trong những phương hướng quan trọng trong đầu tư - xây dựng đô thị của Mátx-cơ-va Để giải quyết một cách đồng bộ vấn đề cải tạo khu nhà ở

5 tầng trên nền tảng đầu tư, tổ chức quy hoạch các khu vực lãnh thổ được cải tạo các đoạn, các nhóm, các khu phố, cũng như các giải pháp mang tính tổ chức về hoàn thiện các cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn định mức, thông tin, phương pháp luận của quy hoạch

Cải tạo mà không làm tăng quỹ ở được định hướng vào sửa chữa cơ bản các ngôi nhà hiện có và các mạng lưới kỹ thuật Đối với mỗi địa bàn, phù hợp với các yêu cầu của các vùng quan trọng của thành phố mà cần phải hiện đại hóa toàn bộ các ngôi nhà, có liên quan tới cấp nhiệt sưởi ấm và trang trí hoàn thiện các mặt trước nhà, cải thiện tiện nghi và cây xanh đối với địa bàn liền kề, lắp đặt các thang máy Việc cải tạo tương tự các ngôi nhà cần vốn đầu

tư không ít, mà việc tìm kiếm thực hiện trong thời hạn ngắn, có tính đến khối lượng cải tạo và những vấn đề nảy sinh Nghĩa là, cần phải có các giải pháp đảm bảo thu hút vốn đầu tư

Phát triển và cải tạo có làm tăng quỹ ở bằng cách xây cơi nới lên trên

và xây tầng áp mái Phương án này hấp dẫn đối các nhà đầu tư, bởi vì khi tăng

số tầng của các ngôi nhà hiện có thêm 1-3 tầng nữa mà không gia cố kết cấu, thì sẽ cho phép họ thu được lợi nhuận thực sự Nhờ nguồn vốn của các nhà đầu tư, tiến hành sửa chữa cơ bản ngôi nhà, hiện đại hóa và xây thêm lồng thang máy và các ống xả rác, cải thiện tiện nghi của khu vực với sự bố trí xây dựng các gara ô tô ngầm và trên mặt đất, các bến đỗ ô tô, sửa chữa một phần các mạng lưới bên ngoài Trong phương án này cũng có vấn đề khá phức tạp liên quan đến luật pháp, liên quan đến sự cần thiết ký kết các hợp đồng với những người ở của ngôi nhà được cải tạo, mà các hợp đồng đó phải khẳng định được rằng việc xây cơi nới thêm các tầng và tầng áp mái được thực hiện bằng công nghệ xây dựng có sự nghiên cứu thấu đáo và có tổ chức tốt, mà không gây ra những bất tiện lớn

Sự phát triển đồng bộ khu nhà ở tại Mátx-cơ-va phụ thuộc không ít vào trình độ tổ chức-quản lý, khoa học - phương pháp luận, trình độ học vấn của các bên tham gia quá trình này, đảm bảo thực hiện được các mục tiêu quy hoạch phát triển thành phố

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

2.1 Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến nhà chung cư cũ

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lý

Hà Nội nằm chếch về phía tây bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, có vị trí từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đông, tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam, Hòa Bình phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên phía Đông, Hòa Bình cùng Phú Thọ phía Tây Hà Nội cách thành phố cảng Hải Phòng 120 km Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008,

tập trung chủ yếu bên hữu ngạn.Thủ đô Hà Nội có bốn điểm cực là: Cực Bắc

là xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn;Cực Tây là xã Thuần Mỹ, huyện Ba Vì; Cực Nam là xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức; Cực Đông là xã Lệ Chi, huyện Gia Lâm;

Nghị quyết của Bộ Chính trị số 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về

“Phương hướng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001-2010”, Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội và hiện nay là Luật Thủ đô đã xác định vai trò, vị trí: “Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não về chính trị - hành chính, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế” Là trung tâm của vùng Bắc Bộ, là đầu mối giao thông quan trọng đi các tỉnh và là Thủ đô của cả nước, Hà Nội có khả năng to lớn để thu hút các nguồn lực của

cả nước, của bên ngoài cho sự phát triển của mình Đồng thời, sự phát triển