Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố vinh

Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo trường Đại học Kinh tế - trường Đại học Quốc gia Hà Nội

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Hữu Đạt là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Tài nguyên &

Môi trường thành phố Vinh; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh; các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Hà Nội, ngày 18 tháng 6 năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nguyệt Anh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc

TÓM TẮT

Cấp giấy chứng nhận QSD đất đang là vấn đề được Đảng và Nhà nước đặc biệt coi trọng, nó được coi là vấn đề trọng tâm trong quản lý nhà nước về đất đainhằm thực hiện với chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước để quản lý chặt chẽ và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, đó cũng là để giúp cho người dân yên tâm đầu tư, cải tạo và khai thác nguồn lực kinh tế này

Hiện nay, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất (thực chất

là mua bán đất đai) trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề, việc mâu thuẫn và tranh chấp đất đai diễn ra nhiều hơn Do đó, đòi hỏi Nhà nước cần phải quản lý đất đai một cách có hệ thống và hiệu quả

Trong thời gian vừa qua, UBND thành phố Vinh đã sử dụng nhiều giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất theo đúng kế hoạch nhưng

nó chưa đạt kết quả được như mục tiêu đã đề ra và đáp ứngyêu cầu thực tế

Trước tình hình đó, việc nghiên cứu để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

về chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề hết sức cần thiết Từ quá trình công tác thực tiễn kết hợp với kiến thức lý luận được học, tôi quyết định chọn

đề tài” Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh” cho luận văn thạc sỹ của mình

Mục tiêu chính của luận văn là dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn để

đề xuất các giải pháp và khuyến nghị để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất

và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC HÌNH iii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 6

1.2 Một số vấn đề cơ bản về đất đai và Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Các vấn đề về đất đai và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội 9

1.2.2 Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất 13

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất 28

1.3.1 Chính sách, pháp luật 28

1.3.2 Năng lực và phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ địa chính 29

1.3.3 Sự hiện đại của cơ sở vật chất kỹ thuật 29

1.3.4 Trình độ nhận thức của người dân 30

1.3.5 Nguồn gốc sử dụng đất 30

1.4 Tiêu chí đánh giá hiệu quả quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất 30

1.4.1 Tính công khai, minh bạch trong việc giải quyết cấp Giấy chứng nhận QSDĐ 30

1.4.2 Sự đơn giản của thủ tục hành chính 31

1.4.3 Sự hài lòng của đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất 32

1.4.4 Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 33

1.4.5 Thời gian hoàn thiện thủ tục cấp GCN QSD đất 33

1.4.6 Chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện cấp GCN QD đất 34

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Cách tiếp cận 36

2.1.1 Tiếp cận hệ thống 36

2.1.2 Tiếp cận dựa vào cộng đồng 36

2.1.3 Tiếp cận trực quan 36

2.2 Phương pháp thu thập số liệu 36

2.2.2 Tài liệu sơ cấp 37

2.3 Phương pháp xử lý số liệu 38

2.3.1 Phân tổ thống kê 38

2.3.2 Bảng thống kê 38

2.3.3 Phương pháp phân chia và tổng hợp 38

2.4 Phương pháp phân tích 39

2.4.1 Phương pháp so sánh 39

2.4.2 Phương pháp chuyên gia 39

2.5 Kỹ thuật và công cụ phân tích 39

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VINH 40

3.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Vinh 40

3.1.1 Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên 40

3.1.2 Dân cư 41

3.1.3 Đặc điểm kinh tế, xã hội 41

3.2 Thực trạng quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành

phố Vinh từ năm 2008 đến năm 2013 46

3.2.1 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh 46 3.2.2 Thực trạng quản lý nhà nước trong chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2008 đến nay 50

3.3 Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh 66

3.3.1 Chính sách pháp luật 66

3.3.2 Cải cách thủ tục hành chính 69

3.3.3 Đội ngũ cán bộ công chức 71

3.3.4 Công tác thanh tra, kiểm tra 74

3.3.5 Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai 77

3.3.6 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 79

CHƯƠNG 4 MỤC TIÊU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH 81

4.1 Mục tiêu hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp GCN QSD đất trên địa bàn thành phố Vinh 81

4.1.1 Mục tiêu chung: 81

4.1.2 Mục tiêu cụ thể: 81

4.2 Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp GCN QSD đất trên địa bàn thành phố Vinh từ nay đến năm 2020 82

4.2.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm đảm bảo tính khoa học và thực tiến 82

4.2.2 Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 84

4.2.3 Bổ sung, đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ QLNN trong lĩnh vực đất đai 85 4.2.4 Tăng cường giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật 87 4.3.5 Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai 88 4.3.6 Hoàn thiện và tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát trong cấp GCNQSD đất 88 KẾT LUẬN 91

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

UBND : Ủy ban nhân dân GCN QSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng GCN : Giấy chứng nhận

QSDĐ : Quyền sử dụng đất QLNN : Quản lý nhà nước

KT – XH : Kinh tế - xã hội

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Diện tich, cơ cấu các loại đất năm 2011 47 Bảng 3.2: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Vinh 51 Bảng 3.3: Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Vinh 54 Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả cấp GCN QSDĐ trên địa bàn thành phố Vinh 59 Bảng 3.6: Tình trạng các hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phốVinh 62

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nông nghiệp 65 Hình 3.2: Công tác cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động cấp GCN QSD đất 71 Hình 3.3: Đánh giá năng lực, phẩm chất cán bộ làm việc trong lĩnh vực đất đai 73 Hình 3.4: Đánh giá điều kiện vật chất, kỹ thuật 73 Hình 3.5: Đánh giá về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 80

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng của ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi chứa đựng các nguồn lợi tự nhiên như nước, không khí, khoáng sản, sinh vật sống trên bề mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống trong lòng đất Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSD đất) Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng

Với những thông tin được thể hiện trên Giấy thì GCN QSD đất giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCN cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện Về phía người sử dụng đất, GCN QSD đất là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, đó là các quyền thừa

kế, quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền cho thuê nhằm tăng cường tính tự chủ, và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý

cho những người sử dụng đất.Bởi vì lẽ đó, Nhà nước và các chính quyền địa phương luôn quan tâm và chú trọng đến việc chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất (thực chất

là mua bán đất đai) trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề, việc mâu thuẫn và tranh chấp đất đai diễn ra nhiều hơn Do đó, đòi hỏi Nhà nước cần phải quản lý đất đai một cách có hệ thống và hiệu quả

Cấp GCN QSD đất là một hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước

về đất đai và liên quan trực tiếp đến lợi ích kinh tế của người sử dụng đất

Trên thực tế, thủ tục cấp GCN QSD đất rất phức tạp và mất nhiều thời gian, ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất Vì vậy, thực tế đòi hỏi cần phải có giải pháp nhằm giảm chi phí về thời gian, tiền bạc và đảm bảo trao quyền sở hữu đất đai cho đúng đối tượng trong hoạt động cấp GCN QSD đất

Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, nền kinh

tế nước nhà phát triển nhanh chóng, thành phố Vinh không nằm ngoài vòng phát triển chung của đất nước Với lợi thế là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh Nghệ An, có vị trí thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh

tế văn hoá - xã hội, thành phố Vinh đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, theo đó nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, làm cho đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị lớn Vì vậy đòi hỏi thành phố Vinh phải quan tâm hơn nữa đến việc quản lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất

Thời gian qua thành phố Vinh đã đạt được những thành công đáng kể trong công tác đăng ký, cấp GCN QSD đất và lập hồ sơ địa chính, tuy nhiên công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCN QSD đất vẫn còn nhiều vướng mắc, hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu thực tế

Đánh giá khách quan công tác quản lý nhà nước (QLNN) về chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh hiện nay, làm rõ kết quả đạt được, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế, tìm ra những giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nướcvề chứng nhận QSD đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là nhu cầu cấp bách hiện nay Xuất phát từ

thực tiễn đó, tác giả đã lựa chọn đề tài nghiên cứu:“Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh”làm luận văn tốt nghiệp

của mình với mong muốn góp phần hoàn thiện QLNN về chứng nhận QSD đất tại thành phố Vinh

2 Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài luận văn này hướng đến việc trả lời các câu hỏi sau đây:

Quản lý nhà nước về chứng nhận QSD đất tại thành phố Vinh trong giai đoạn năm 2008 – năm 2013 đã đạt được những kết quả gì? Giải pháp nào để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất?

3 Mục đích và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của QLNN về chứng nhận QSD đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác QLNN về chứng nhận QSD đất tại thành phố Vinh giai đoạn từ năm 2008 - năm 2013, nêu lên những thành

công, hạn chế và tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Vinh

- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện QLNN về chứng nhận QSDĐ tại thành phố Vinh trong những năm tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN về chứng nhận QSDĐ, gồm các hoạt động từ đăng ký đến lập hồ sơ địa chính, thẩm định và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Luận văn chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu một số nội dung quản lý nhà nước về chứng nhận QSDĐ đất ở và đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân tại 25 phường, xã trên địa bàn thành phố Vinh

- Phạm vi thời gian: từ năm 2008 – năm 2013

5 Đóng góp mới của Luận văn

- Về lý luận: hệ thống hoá và làm rõ thêm những vấn đề lý luận về quyền

sử dụng đất và quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất

- Về thực tiễn:

+ Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về chứng nhận quyền

sử dụng đất tại thành phố Vinh từ năm 2008 đến năm 2013 trên cả hai mặt:

thành tựu và hạn chế, qua đó làm rõ được nguyên nhân, tồn tại trong công tác này

+ Đưa ra một số giải pháp phù hợp với thực tiễn thành phố Vinh nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được cấu tạo gồm ba chương:

Chương I: Tổng quan tình hình nghiên cứu và một số vấn đề lý luận cơ bản về quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước vềchứng nhận quyền sử dụng đất

Chương II:Phương pháp nghiên cứu

Chương III: Thực trạng quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh

Chương IV: Mục tiêu và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về chứng nhận QSD đất trên địa bàn thành phố Vinh

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ

NHÀ NƯỚC VỀ CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Vấn đề cấp GCNQSD đất tuy không mới, nhưng vẫn là vấn đề có tính thời sự nóng bỏng hiện nay Đã có nhiều đề tài, các luận án, luận văn, các bài báo nghiên cứu về vấn đề này, trong đó, những công trình liên quan trực tiếp đến đề tài có thể kể đến là :

- Tài liệu tham khảo: “Quản lý nhà nước về đất đai” (Nguyễn Khắc Thái Sơn - Năm 2007) Trong công trình này, các tác giả nêu lên một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai và bộ máy quản lý nhà nước về đất đai

Tác giả đã làm rõ cơ sở pháp lý về hoạt động quản lý đất đai, như: một số quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quản lý việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; thống kê, kiểm kê đất đai; quản lý giám sát việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp đất đai

-“Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai” của Tiến sỹ Phạm

Việt Dũng, đăng trên Tạp chí Cộng sản điện tử, ngày 11 tháng 2 năm 2013

Tác giả đã nêu ra được một số kết quả trong quản lý đất đai những năm qua đồng thời nêu lên được những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước về lĩnh vực này.Từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

- “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”, luận văn Tiến Sỹ của Nguyễn Anh Quân, năm 2012 Luận án đã đánh giá tổng quan về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam, nhận thức những vấn

đề không thể thiếu khi xây dựng hệ thống đăng ký Đồng thời tìm hiểu bài học

và học tập những kinh nghiệm của đất nước Thụy Điển, đất nước được đánh giá là thành công trong việc đưa hệ thống đăng ký của mình trở thành hệ thống đăng ký hiện đại và hoạt động hiệu quả trên thế giới cho việc xây dựng

hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

- “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Diễn Châu tỉnh Nghệ An”, luận văn thạc sỹ của Phan Thị Thanh Tâm, trường Đại

học Quốc gia Hà Nội, thực hiện năm 2012 Luận văn đã làm rõ cơ sở lý luận

và những căn cứ pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Thông qua việc nghiên cứu luận văn đã phân tích, đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rút ra những ưu điểm và tồn tại, những nguyên nhân và các tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế xã hội, từ đó đề xuất một

số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu trong những năm tới

- “Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, luận văn thạc sỹ của Nguyễn Xuân Dũng,

trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2012 Luận văn đã làm

rõ cơ sở lý luận về sự cần thiết của việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn đã phân tích, đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh, thực trạng cấp giấy chứng nhận QSDĐ và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh

- “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hưng Yên – tỉnh Hưng Yên”,Luận văn thạc sỹ của Đào Thị

Thuý Mai, Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2012 Luận văn đã làm rõ hơn cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới Tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Xác định những thuận lợi và khó khăn của công tác này trên địa bàn thành phố Hưng Yên

- “Hoàn thiện công tác Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã

An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Luận văn thạc sỹ của Ngô Tôn Thanh, Trường Đại

học Đà Nẵng, thực hiện năm 2012 Luận văn đã làm rõ cơ sở lý luận về quản

lý nhà nước về đất đai, đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, đô thị hóa của thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định về những mặt tích cực và những tồn tại, từ đó đưa ra những biện pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn

Nhìn chung, các công trình trên đã có những cách tiếp cận khác nhau hoặc trực tiếp, hoặc gián tiếp đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm gần đây Đó là nguồn tài liệu đáng quý giúp tôi

có được những số liêụ và thông tin cần thiết để kế thừa và phát triển trong luận văn của mình Tuy nhiên, trong số các công trình đã xuất bản chưa có công trình nào nghiên cứu về thực trạng, vướng mắc nảy sinh trong quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh với tư cách là luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế Đây chính là khoảng trống

và là vấn đề cần thiết đặt ra để giúp UBND thành phố Vinh có cái nhìn tổng quát lại sau 6 năm thực hiện việc cấp GCN theo quy định của Luật Đất đai - kể từ thời điểm thành phố Vinh ổn định địa giới hành chính đến lúc Chính phủ ban hành Luật Đất đai sửa đổi 2013.Trong luận văn này, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu vấn đề trên một cách cơ bản và hệ thống

1.2 Một số vấn đề cơ bản về đất đai và Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1 Các vấn đề về đất đai và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội

1.2.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con người Đất đai có nguồn gốc tự nhiên nhưng qua bàn tay của con người đất đai được cải tạo và trở thành sản phẩm của người lao động

1.2.1.2 Đặc điểm của đất đai

Thứ nhất, đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính

cố định vị trí quyết địnhtính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn.Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau

Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu,vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam

Á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được

Thứ hai, đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị

đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian

Thứ ba,đất đai có tính đa dạng và phong phú tùy thuộc vào mục đích sử

dụng đất Tại Việt nam, theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai nước ta được chia là 3 nhóm:

- Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Sự phân loại đất đai như trên chỉ là tương đối vì mỗi loại đất lại có thể có nhiều mục đích sử dụng khác nhau Tức là, người ta có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng tạo khả năng sinh lời thấp sang mục đích sử dụng khác tạo khả năng sinh lời cao hơn Đặc điểm này của đất đai đặt ra yêu cầu đối với người sử dụng đất là phải khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất và sử dụng nó một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất

Thứ tư, đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con

người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp

và làm thay đổi tính chất của đất đai, có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường quyền sử dụng đất Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư

1.2.1.3 Vai trò của đất đai đối với đời sống kinh tế-xã hội a) Vai trò của đất đai đối với con người

Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và đối với con người nói riêng Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sống mình Đất đai luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không có đất đai thì không thể có sự sống

Đất đai chính là địa bàn sinh sống của con người Nó là địa bàn xây dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống con người

b) Vai trò của đất đai đối với hoạt động sản xuất kinh doanh

Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành một yếu tố vô cùng quan trọng đối với toàn bộ quá trình phát triển của nền kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Có thể nói: đất đai là một trong những nguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghiệp, đất đai có vị trí vô cùng quan trọng Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động

mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho ngành chăn nuôi Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai Trong trường hợp này, đất đai còn đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển Tức là thông qua những hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất có màu mỡ hơn Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò như là một đối tượng lao động Bởi vậy, có thể nói: đối với nông nghiệp thì không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp Đất đai là tư liệu đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được

Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người

Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng các công xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai còn là nguồn cung cấp nguyên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng vai trò khá quan trọng

Do đất đai có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với xã hội loài người Vì vậy trong sử dụng đất đai cần phải tiết kiệm và hiệu quả

c) Vai trò của đất đai đối với quốc gia

Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mối quốc gia Nói đến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ trong đó

có đất đai Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó Vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại

và phát triển của mỗi quốc gia, xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào cũng như không thể có sự tồn tại của xã hội loài người Đất đai là một trong những tài nguyên quý giá của loài người, là điều kiện sống và sự sống của động thực vật và con người trên trái đất

Vì đất đai có vị trí cố định, không di chuyển được, đất đai không thể sản sinh và bị giới hạn bởi vùng hành chính lãnh thổ, quốc gia và theo đặc tính của đất đai Tính hai mặt của đất đai thể hiện có thể tái tạo được nhưng không thể sản sinh ra đất đai Bên cạnh đó trong các yếu tố cấu thành môi trường:

đất đai, tài nguyên nước, khí hậu thì đất đai đóng vai trò quan trọng Những biến đổi phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động của tự nhiên thì ngày nay con người cũng là nguyên nhân gây nên rất lớn: lũ lụt do phá rừng, canh tác bất hợp lý tất cả những việc đó đều ảnh hưởng đên môi trường Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai giúp đất đai tránh được xói mòn, bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao

1.2.2 Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất

a) Khái niệm về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền được lợi dụng các tính năng của đất để phục

vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người theo quy định của pháp luật

Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế

về đất đai

Người sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình

- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại điều 17, chương 2, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức:

- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Công nhận quyền sử dụng đất

b) Đăng ký quyền sử dụng đất Theo Khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2003:“Đăng ký quyền sử dụng đất

là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”

"Đăng ký quyền sử dụng đất" không phải là nội dung mới đưa vào Luật Đất đai 2003 mà nó đã được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1980 trong Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính phủ

Trải qua Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 1993 nội dung này vẫn được quy định trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, ở giai đoạn này chưa quy định cụ thể việc đăng ký QSDĐ là nghĩa vụ của người sử dụng đất nên người sử dụng đất hợp pháp, có đủ các loại giấy tờ để chứng minh QSDĐ của họ là hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng để xin cấp giấy chứng nhận cũng không sao Vì vậy, trong thực tế những trường hợp như thế không hiếm, đã gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai đối với các cơ quan nhà nước

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã đưa việc đăng ký đất đai vào thành một nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất, thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp GCN) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất Mục đích của việc đăng ký để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà

không phải “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như trước đây

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng

ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

Trong quá trình sử dụng luôn có sự biến động về chủ sử dụng, loại hạng đất và diện tích Đăng ký quyền sử dụng đất là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó

Như vậy, sau khi đăng ký quyền sử dụng, đất đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng

c) Chứng nhận quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đối với người đang sử dụng đất ổn định Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật Đất đai) nên Nhà nước thực hiện quyền định đoạtđối với loại tài sản này, và chỉ có quyền trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức Với quyền sử dụng đất được trao, cá nhân, tổ chức có thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc sử dụng đất, là cơ sở

để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho người sử dụng đất

1.2.2.2 Sự cần thiết QLNN về chứng nhận quyền sử dụng đất

* Đối với Nhà nước

Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất

Đối tượng QLNN về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm

vi lãnh thổ của các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đất đai trước hết phải nắm vững các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho QLNN về đất đai bao gồm:

- Đối với đất đai đã giao QSD đất, Nhà nước cần phải nắm được các thông tin về tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, mục đích

sử dụng, thời hạn và những ràng buộc về QSD, những thay đổi trong quá trình

sử dụng và cơ sở pháp lý để quản lý tình hình biến động đất đai

- Đối với đất đai chưa giao QSD đất, Nhà nước cần nắm các thông tin về

vị trí, hình thể, diện tích, loại đất để có kế hoạch sử dụng đất cũng như quản

lý đất đai

Các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu QLNN về đất đai

Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước một mặt có thể kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường, mặt khác sẽ thu được nguồn tài chính lớn vào ngân sách Hơn nữa, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là căn cứ để Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả cho sự phát triển kinh tế - xã hội

* Đối với người sử dụng đất

Giấy chứng nhận QSDĐ giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có Luật Đất đai năm 2003, đất đai mới có giá Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo như Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 2003, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Luật Đất đai

2003 đã ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường bất động sản công khai lành mạnh Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực

thúc đẩy phát triển KT – XH, đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai

Bằng việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp

có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng, điều mà trước đây còn hạn chế Khi có Giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép và làm cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính, sử dụng đất có hiệu quả

Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai

* Đối với các tổ chức, doanh nghiệp

Từ trước đến nay, ở Việt Nam thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa có hiệu quả Việc quản lý thị trường này còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin Hệ thống thông tin được xây dựng kết quả cấp GCN QSD đất, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Việc có được Giấy chứng nhận QSD đất, doanh nghiệp cũng sẽ có tài sản thế chấp vay vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng Đây là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp vay được vốn, mở rộng sản xuất kinh doanh Hơn thế, Giấy chứng nhận QSDĐ cũng là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng QSD đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần

1.2.2.3 Nội dung quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất a) Tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2003 “Đăng ký quyền sử dụng đất

là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

[11]

Đăng ký quyền sử dụng đất đai được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1980, trong Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính phủ Trải qua nhiều lần sữa đổi Luật Đất đai 1987 đến Luật Đất đai

1993 nội dung này vẫn được quy định trong công tác QLNN về đất đai Tuy nhiên, ở giai đoạn này chưa quy định cụ thể việc đăng ký QSDĐ là nghĩa vụ của người sử dụng đất nên người sử dụng đất hợp pháp, có đủ các loại giấy tờ

để chứng minh quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng để xin cấp giấy chứng nhận cũng vẫn được giải quyết Vì vậy, trong thực tế những trường hợp như thế đã gây khó khăn cho công tác quản

lý đất đai đối với các cơ quan nhà nước Luật Đất đai 2003 đã đưa việc đăng

ký QSDĐ vào thành một nghĩa vụ của người sử dụng đất Từ đây, mặc dù người sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đăng ký QSDĐ

Trong quá trình sử dụng luôn có sự biến động về chủ sử dụng, loại hạng đất và diện tích đất Đăng ký QSDĐ là một biện pháp quản lý của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của đất

Như vậy, sau khi đăng ký quyền sử dụng, đất đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Đối với các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức cho người sử dụng đăng ký QSDĐ;

đồng thời, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải đăng ký cả phần đất còn chưa sử dụng vào sổ địa chính Nhà nước

Đối với người sử dụng đất, phải kê khai đầy đủ các thông tin chính xác

và kịp thời Đồng thời người sử dụng đất chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về các thông tin mà mình cung cấp

Sau khi hoàn tất các thủ tục kê khai QSDĐ các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn tiến hành họp Hội đồng tư vấn đất đai xét duyệt Những trường hợp nào đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì chuyển hồ sơ đến cơ quan cấp trên ( UBND cấp xã, thị trấn chuyển hồ sơ đến UBND huyện ) ra quyết định cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Còn những trường hợp nào không đủ điều kiện thì gửi trả hồ sơ cho người sử dụng đất hoàn thiện các thủ tục tiếp theo

b) Lập và quản lý hồ sơ địa chính Theo quy định của Luật đất đai 2003, “Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất" Hồ sơ địa chính bao gồm các tài

liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin sau:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất; Người sử dụng thửa đất;

Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của thửa đất khác trong phạm vi cả nước

Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với Giấy chứng nhận QSDĐ và hiện trạng sử dụng đất Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất

Ngoài việc phục vụ cho công tác quản lý đất đai, hồ sơ địa chính còn cung cấp những loại thông tin liên quan đến đất đai như: tra cứu thông tin;

trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính, sổ mục

kế đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính

c) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành

 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất thuộc 1 trong 8 điểu kiện sau sẽ được cấp giấy

- Người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng (trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế);

- Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép (phù hợp với quy hoạch chi tiết);

- Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

có biến động về ranh giới thửa

 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều

105 của Luật Đất đai 2013:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đất cho tổ chức,

cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

d) Thanh tra, kiểm tra việc cấp GCN QSD đất

Trong quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng không thể thiếu nội dung thanh tra, kiểm tra Thanh tra, kiểm tra, giám sát là mộtkhâu làm hoàn chỉnh quá trình quản lý của Nhà nước Thông qua việc thanh tra,kiểm trađể phát hiện các vi phạm, các bất hợp lý trong quản lý đất đai để kịp thời xử lý và điều chỉnh Thanh tra, kiểm tra đất đai là một nội dung đã được đưa vào công tác quản lý nhà nước về đất đai từ khi thực hiện Quyết định số 201/CP năm1980 Lúc đó, nội dung này được quy định là

"Thanh tra việc chấp hành các chếđộ về quản lý, sử dụng đất" [25]

Luật Đất đai 1987 và Luật Đất đai 1993 quy định nội dung này là

"Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý, sử dụng đấtđai" Đến Luật Đất đai 2003, nội dung này được hoàn thiện thành "Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai" Với quy định ở Luật Đất đai 2003 như vậy Nhà nước không chỉ thanh tra mà còn kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai Như vậy, nội dung này đã

có từ lâu nhưng ngày càng được chỉnh sửa và quy định cho chặt chẽ và hoàn thiện hơn

Theo Đại từ điển tiếng Việt: “Thanh tra là việc điều tra, xem xét để làm

rõ sự việc” còn "Kiểm tra là việc xem xét tình trình thực tế để đánh giá, nhận xét” Từ khái niệm chung về thanh tra và kiểm tra trong từ điển, chúng ta có

thể hiểu: thanh tra đất đai là việc điều tra, xem xét để làm rõ việc vi phạm phápluật đất đai và kiến nghị biện pháp xử lý; kiểm tra đất đai là việc xem xét tình hình thực tế về quản lý, sử dụng đất đai để đánh giá, nhận xét Thanh tra đất đai là thanh tra nhà nước theo chuyên ngành về đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong

cả nước Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai tại địa phương

Như vậy, ngoài hệ thống thanh tra nhà nước theo cấp hành chính từ Chính phủ xuống đến cấp tỉnh, cấp huyện để thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng còn có hệ thống thanh tra chuyên ngành về đất đai là Vụ Thanh tra thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thanh tra thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường chuyên làm nhiệm vụ thanh tra về lĩnh vực tài nguyên môi trường mà một phần chính là thanh tra về đất đai

Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng quy định rõ trách nhiệm chỉ đạo, tổ chứcthực hiện thanh tra đất đai trong cả nước là thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường; trách nhiệm tổ chức, thực hiện thanh tra đất đai ở địa phương là cơ quan quản lý đất đai Tuy nhiên, việc xử lý các vi phạm cụ thể về đất đai thì

do Uỷ ban nhândân cấp tỉnh và cấp huyện quyết định dựa trên cơ sở kết quả của thanh tra.Luật thanh tra quy định nguyên tắc của hoạt động thanh tra nói chung vàthanh tra đất đai nói riêng là phải tuân theo pháp luật; đảm bảo chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời; không làm cản trở hoạt động bình thường của cơ quan, tổ chức, cá nhân là đối tượng thanh tra.Hoạt động thanh tra đất đai nhằm mục đích phòng ngừa, phát hiện và xử lýcác hành vi vi phạm pháp luật đất đai; phát hiện những sơ hở trong cơ chế quảnlý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cácbiện pháp khắc phục; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao

hiệu lực, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Luật Đất đai quy định nhiệm vụ của thanh tra đất đai là thanh tra việc chấphành pháp luật của cơ quan Nhà nước, người sử dụng đất trong việc quản

lý và sửdụng đất đai; đồng thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiếnnghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.Để thực hiện được mục đích và nhiệm vụ, thanh tra đất đai phải tiến hành thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của Uỷ ban nhân dân các cấp; thanh traviệc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất và của tổ chức, cánhân khác

- Đoàn thanh tra và thanh tra viên đất đai khi tiến hành thanh tra có quyềnyêu cầu đối tượng thanh tra cung cấp tài liệu và giải trình những vấn đề cần thiết cho việc thanh tra; quyết định tạm thời đình chỉ việc sử dụng phần đất không đúng pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định

đó, đồng thời báo cáo ngay với cơ quan nhà nước có thẩmquyền quyết định

xử lý; xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai

- Đối tượng thanh tra có các nghĩa vụ không được cản trở, gây khó khăn chođoàn thanh tra hoặc thanh tra viên thực hiện nhiệm vụ; cung cấp tài liệu, giảitrình các vấn đề cần thiết liên quan đến nội dung thanh tra đất đai;

chấp hành các quyết định của đoàn thanh tra, thanh tra viên trong quá trình thanh tra và của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi kết thúc thanh tra;

thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về thanh tra

1.2.2.4 Nguyên tắc quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất a) Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước

Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân Vì vậy,không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sảnchung thành tài sản riêng của mình được Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đạidiện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định

số phậnpháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nướctrong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng Vấn đề này được quyđịnh tại Điều 18, Hiến pháp 1992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đaitheo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích

và có hiệu quả" vàđược cụ thể hơn tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đấtđai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua cácchính sách tài chính vềđất đai"

b) Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng

Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đấtđai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai.Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từđất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữuchuyển giao quyền sử dụng

Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trongtay Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từngchủ sử dụng cụ thể Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiệnquyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng từ những chủthể trực tiếp sử dụng đất đai Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nướcphải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành langpháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừađảm bảo lợi ích của Nhà nước

Vấn đề này được thể hiện ởĐiều 5, Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyềnsử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, côngnhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất"

c) Tiết kiệm và hiệu quả

Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế Thực chất quản lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc: xây dựng chi tiết các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khảthi cao đồng thời quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Có như vậy, quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà nước trong hoạt động cấp GCN QSD đất nói riêng mới phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạtđược mục đích đề ra [25]

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3.1 Chính sách, pháp luật

Hệ thống chính sách và luật pháp cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật là cơ sở pháp lý cho cơ quan địa chính các cấp thực hiện việc quản lý đất đai nói chung cũng như việc chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Vì vậy tính hiệu lực của hệ thống luật pháp và chính sách có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Hệ thống luật pháp và chính sách liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ gồm Luật Đất đai 2003, Nghị định 81/NĐ-CP, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của chính phủ Các văn bản trên nếu đầy đủ đồng bộ và rõ ràng thì việc thực hiện quy trình và các thủ tục