Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố bắc ninh giai đoạn 2010 2014

Hiện nay, mặc dù Nhà nước ta đang xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp lý cho sự ra đời, vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch; tuy nhiên th

TRẦN MINH TÚ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC

CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2010 – 2014

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số : 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái Nguyên - 2015

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015

Tác giả luận văn

Trần Minh Tú

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp

đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện

về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015

Tác giả luận văn

Trần Minh Tú

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI CẢM ƠN 2

MỤC LỤC 3

DANH MỤC VIẾT TẮT 7

DANH MỤC CÁC BẢNG 8

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ 9

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 11

2 Mục tiêu của đề tài 12

2.1 Mục tiêu tổng quát 12

2.2 Mục tiêu cụ thể 13

3 Ý nghĩa của đề tài 13

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 14

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 14

1.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài 14

1.1.2 Cơ sở pháp lý 17

1.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19

1.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 20

1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất 23

1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26

1.2.5 Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27

1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

1.3 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 30

1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới 30

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 33

1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh 38

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 41

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 41

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 41

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 41

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 41

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 41

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 41

2.3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh 41

2.3.2 Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 41

2.3.3 Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 42

2.3.4 Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Bắc Ninh 42

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 42

2.3.2 Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp 42

2.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 43

2.3.4 Phương pháp phỏng vấn trực tiếp 43

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44

3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh 44

3.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất 59

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh 63

3.2 Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 65

3.2.1 Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 65

3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển quyển sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền 67

3.2.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 69

3.3 Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 74

3.3.1 Ảnh hưởng của cơ chế, chính sách 74

3.3.2 Ảnh hưởng của cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở vật chất, trang thiết bị 74

3.3.3 Ảnh hưởng về sự hiểu biết của người dân, cán bộ tới công tác chuyển quyền

sử dụng đất đai 75

3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy công tác chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 82

3.4.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 82

3.4.2 Giải pháp về tổ chức, quản lý 82

3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 83

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 84

1 KẾT LUẬN 84

2 ĐỀ NGHỊ 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHỤ LỤC 1: TỔNG HỢP 200 PHIẾU PHỎNG VẤN 90

PHỤ LỤC 2: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA 91

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3 1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh 48 Bảng 3 2: Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 – 2013 51 Bảng 3 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 63 Bảng 3 4: Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2014 66 Bảng 3 5: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 -2014 theo đơn vị hành chính 70 Bảng 3 6: Kết quả đánh giá của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 76 Bảng 3 7: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và mức thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 78 Bảng 3 8: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 79

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Tỷ lệ phần trăm số hồ sơ chuyển nhượng qua các năm trong giai đoạn

2010 – 2014 Error! Bookmark not defined

Hình 3.2: Cơ cấu 4 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đai cả giai đoạn 2010 -

2014 Error! Bookmark not defined

Hình 3.3: So sánh 4 hình thức chuyển quyền sử dụng đất qua từng năm trong giai

đoạn 2010 – 2014 Error! Bookmark not defined

Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng đất của 19 đơn vị

phường xã tại thành phố Bắc Ninh trong giai đoạn 2010-2014 Error! Bookmark not defined

Hình 3.5: Bốn hình thức chuyển quyền sử dụng trên 19 phường xã thành phố Bắc

Ninh giai đoạn 2010 – 2014 Error! Bookmark not defined

Hình 3.6: So sánh công tác chuyển quyền SDĐ của đối tượng người dân theo nghề

nghiệp Error! Bookmark not defined Hình 3.7: Mức độ phục vụ của tổ chức công chứng Error! Bookmark not defined Hình 3.8: Mức độ phục vụ của cơ quan nhà nước Error! Bookmark not defined

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn xây dựng các công trình kinh tế - văn hóa - xã hội, tổ chức các hoạt động phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh, quốc phòng; nhưng đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và không phải là vô hạn, cũng không bền vững tuyệt đối

Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành

từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân

về đất đai Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Quản lý việc mua bán, chuyển nhượng đất đai một cách đầy đủ và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững của mỗi quốc gia do đây là một hình thức điều phối đất đai, khuyến kích tích

tụ ruộng đất, tập trung vào người kinh doanh, sản xuất giỏi tạo ra nhiều hàng hoá cho xã hội; tạo điều kiện phân bố lại lao động một cách hợp lý, phù hợp với điều kiện của từng vùng, từng địa phương

Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư

Trong tình hình kinh tế thị trường và tốc độ đô thị hoá hiện nay, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn; tuy nhiên vẫn còn một số thị trường chưa theo kịp xu thế phát triển chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, điều này đã làm hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế Nguyên

nhân do đất đai được hình thành có nguồn gốc từ lâu đời, quá trình sử dụng đất phức tạp, các giai đoạn trước đây chưa được quản lý chặt chẽ, hàng ngày có nhiều giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong khi chính sách, pháp luật về đất đai nói chung, về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng phức tạp, hay thay đổi

Hiện nay, mặc dù Nhà nước ta đang xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp

lý cho sự ra đời, vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch; tuy nhiên thực tế thi hành đã cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này; tạo nên cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích luỹ đất đai, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân, gây bất ổn trong xã hội

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá tại thành phố Bắc Ninh cũng diễn ra mạnh mẽ, với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều đô thị được xây dựng, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp

Trước tình hình trên, để tìm hiểu thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất, các chính sách pháp luật về đất đai trong việc chuyển quyền sử dụng đất và để có những kết luận đúng hơn nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp, thiết thực để hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất là một việc hết sức cần thiết; vì vậy với sự hướng dẫn trực tiếp của GS.TS Nguyễn Thế Đặng, tôi mạnh dạn thực hiện đề tài:

"Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010-2014"

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất; chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc, tồn tại và nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh; từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

2.2 Mục tiêu cụ thể

Nghiên cứu, phân tích Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình hình quản lý,

sử dụng đất đai; các trình tự, thủ tục và tổ chức bộ máy liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 - 2014

- Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

- Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

- Từ đó, đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

3 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa khoa học: làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được dùng làm tài liệu để tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Đồng thời cũng có giá trị tham thảo đối với những cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật

Ý nghĩa thực tiễn: đề tài này là kết quả nghiên cứu, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, vì vậy các nhà quản lý tại tại địa phương

có thể tham khảo để đưa ra những kế hoạch, giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương Qua quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài, giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu và nâng cao năng lực trình độ của bản thân trong công tác

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài

1.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài

Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật

về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị

để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để

sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác [27]

Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn

sử dụng đất xác định"[27]

Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

Luật đất đai năm 2013 quy định có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (điều 190, Luật Đất đai năm 2013)

Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,

cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa được quy định chi tiết tại điều 78, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền

sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội

Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó

thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm

2013

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau[8]:

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư

Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền

- Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện

quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [6]

- Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, quy

định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất [7]

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT

ngày 21/10/2009 của quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT

ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT

ngày 20/5/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục

hành chính về lĩnh vực đất đai

- UBND tỉnh Bắc Ninh (2010), Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND ngày

28/6/2010, về việc ban hành quy định thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng

ký xác nhận biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- UBND tỉnh Bắc Ninh (2013), Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày

25/12/2013, về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2014

1.1.2.2 Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu

lực thi hành từ ngày 01/7/2014)

- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Tài nguyên-Môi trường và bản

đồ Việt Nam, Hà Nội - 2013

- Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

- Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định

về giá đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013

- Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định

về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất [1]

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính [2]

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính [3]

Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng

sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý

- QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập

do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất[12]

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục

tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này

* Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

* Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

* Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa

có tiền trả ngay Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các

hộ gia đình, cá nhân Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không

cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật [10],[11]

Tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia

đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó [13], [14]

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển nhượng QSDĐ muốn thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất

* Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Có nhu cầu sử dụng đất

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất

Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp[8] Trong trường hợp chuyển nhượng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Đối với hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 1, điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 [15] ,[16]

Tại Điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c, khoản 2, điều 101 và khoản 6, điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất; h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i)Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng

ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định

hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;

m)Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này

4 Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh [17], [19]

1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo những vấn đề sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSD đất mới có quyền chuyển QSD đất

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;

- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vào mục đích khác;

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh

lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên;

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

1.2.5 Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.[11]

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 11/KK-TNCN Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính

- Thuế suất: Tại Thông tư 113/2011/TT-BTC, ngày 04/8/2011 của Bộ Tài chính quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ như sau: + Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 2,5% trên thu nhập chuyển nhượng

+ Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định

Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,

cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập.[18]

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm:

1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

3 Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất

4 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

5 Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất

* Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ

Theo điều 7 Thông tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26/04/2010 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất: 0,5% (không phẩy năm phần trăm) Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo

tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ

Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính

1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về

quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định này;

3 Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);

4 Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất)

* Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

“1 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan địa chính cấp huyện nơi có đất

2 Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan địa

chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3 Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan địa chính cấp huyện trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, cơ quan địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

5 Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước

bạ, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình,

cá nhân hoặc đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế

6 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó" [9]

1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên Thế Giới và ở Việt Nam 1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu

km2 (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền) Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000

m2 Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là:

Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%[24]

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề khác nhau

để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra

ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một

số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua [28]

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản

lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện

để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia [23]

* Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai[29]

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”

và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai [28]

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;

có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự

án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,

chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ [29]

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển QSD đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không

có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng,

họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

* Giai đoạn trước năm 1975

Dưới chế độ cũ đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết đất đai; đất đai được xem là bất động sản cho nên được mua bán như mọi hàng hóa khác

Ngay sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nước ta đã ban hành các sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai và ngay cả khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn thành, Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà đã ban hành Luật cải cách ruộng đất ngày 4/12/1953 nhằm từng bước xoá bỏ sự bóc lột của phong kiến

và đế quốc do sự chiếm hữu đất đai mang lại Từ 6 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của địa chủ, sở hữu nhà chung của tầng lớp tư sản và sở hữu nhỏ của người nông dân, sở hữu của tầng lớp phú nông Nhà nước chỉ còn thừa nhận 2 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu Nhà nước

và sở hữu ruộng đất của người nông dân

* Giai đoạn sau năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1993:

Sau năm 1975, Nhà nước bắt đầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất trong

cả nước và đất đai là vấn đề được đặt lên hàng đầu

Với quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai quyền sở hữu đất đai cao nhất

và duy nhất đó là “Nhà Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam”, các chủ thể khác chỉ có quyền sử dụng Từ tính chất này, đất đai bắt đầu không phải là đối tượng đổi chác, mua bán, không phải là đối tượng trong hợp đồng dân sự

Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật đất đai đầu tiên của nước ta ghi nhận tại điều 1: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường,

xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân

để sử dung ổn định, lâu dài”

Đến năm 1988, việc chuyển dịch trong quản lý đất đai là hết sức cần thiết, vì vậy tại điều 16, Luật Đất đai năm 1987 đã quy định việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ thực hiện trong 3 trường hợp sau:

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau tổ chức lại sản xuất

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó

Nhà nước vẫn chưa công nhận việc chuyển nhượng đất và cũng chưa nhận thức được đất đai là hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, trong thực tế việc chuyển nhượng vẫn diễn ra mạnh mẽ, đa dạng

* Giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003:

Luật Đất đai năm 1993 có quy định những điểm mới sau:

Thừa nhận đất có giá trị

Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài

Quy định hạn mức đất nông nghiệp, lâm nghiệp

Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận các xã, phường

Như vậy, đây là lần đầu Luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Đây là một quy định mang tính đọt phá, phù hợp với tình hình thực tế, nguyện vọng của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế

Tuy nhiên sau 5 năm áp dụng, việc thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập như: quy định rất chung chung, chồng chéo, khi chuyển nhượng phải nộp 10% giá trị đất, 2% giá trị tài sản tính thuế Vì vậy, nhiều giao dịch đã tự phát diễn ra trong dân, không thông qua cơ quan Nhà nước

Ngày 29/3/1999, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Nghị định này đã quy định cụ thể,

rõ ràng về trình tự, thủ tục chuyển quyền nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền chưa được quy định; Vì vậy, trong quà trình thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc

Ngày 01/11/2001, Chính phủ đã bàn hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP Nghị định này có nhiều điểm sửa đổi, bổ sung làm rõ, tuy nhiên trong nội dung chuyển quyền sử dụng đất không thay đổi gì đáng kể đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân, chỉ thay đổi, bổ sung về thành phần hồ sơ, trình tự thực hiện đối với tổ chức kinh tế

* Giai đoạn từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến trước ngày Luật Đất đai

2013 có hiệu lực:

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, cơ chế thực hiện thông thoáng, nâng cao trách nhiệm quản lý của Nhà nước Thị trường bất động sản trong

đó có quyền sử dụng đất đã lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, thu hút đầu tư phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn lực, nguồn vốn để phát triển đất nước

Chính sách quy định về chuyển quyền của Luật Đất đai năm 2003 đã đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của nhân dân, giảm bớt các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho ổn định xã hội, phát triển kinh tế của đất nước

* Giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 2013 đến nay:

Luật Đất đai năm 2013 được xây dựng trên cơ sở phải phù hợp với quan điểm, cương lĩnh của Đảng, phù hợp với đường lối phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế Luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Đảm bảo hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và của nhà đầu tư Xây dựng cơ chế và có những giải pháp để đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển của đất nước Sử dụng hiệu quả các công

cụ về giá, thuế đất đai nhằm khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, lãng phí Luật cũng đảm bảo tính thống nhất giữa các luật khác có liên quan, kế thừa những quan điểm, chính sách còn phù hợp với thực tế của Luật Đất đai năm 2003 Chính

sách công tác chuyển chuyền sử dụng đất về cơ bản vẫn giữ nguyên theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và có một số trình tự, thủ thục hành chính

Nhận xét về chính sách chuyển quyền sử dụng đất hiện nay

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực thi hành; về cơ bản Luật đã phù hợp với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng, bảo đảm ổn định xã hội, phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế

Chính sách, pháp luật Nhà nước trong chuyển quyền sử dụng đất cơ bản đã

kế thừa Luật Đất đai năm 2003 và khắc phục các hạn chế, yếu kếm vẫn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay Một số quy định về căn bản đã giảm bớt các thủ tục hành chính như việc xác nhận việc chuyển quyền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận ngay vào trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải cấp Giấy chứng nhận mới Một điểm mới là quy định các giao dịch có hiệu lực khi được vào sổ địa chính, điều này đã bắt buộc các cơ quan quản

lý tại địa phương phải cập nhật thông tin địa chính (trước đây nhiều địa phương đã không thực hiện quy định này) Tuy nhiên hiện nay vẫn còn một số nội dung chưa quy định rõ như: xác nhận việc sát nhập, chia tách quyền sử dụng đất của vợ chồng, của hộ gia đình do cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng mới hay Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện

1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh

Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, ngày 09/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó có nội dung trọng tâm là đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất, UBND tỉnh Bắc Ninh đã thành lập Ban chỉ đạo và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố Bắc Ninh, đã triển khai nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; phối hợp với các ngành có liên quan ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn đề có liên quan; thiết lập đường dây "nóng" để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp GCN của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân