Báo cáo tốt nghiệp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Từ đó ta có thể kháo quát khái niệm về thẩm định giá: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho mục đích đã được xác địn

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới định giá BĐS 13

d Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp định giá 15

b Quan điểm của Ban lãnh đạo ngân hàng về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo

c Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá 17

1.3.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 17

1.3.1.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai 18

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO

2.1.1 Sơ lược về ngân hàng HDBank – phòng giao dịch Nam Đô 30 2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển phòng giao dịch Nam Đô 30 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Hdbak – chi nhánh Hà Nội – phòng giao

2.2 Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ngân hàng HDBank –

2.2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay tại

2.2.2 Các loại BĐS được định giá tại PGD Nam Đô 40 2.2.3 Quy trình định giá tại ngân hàng HDBank – Phòng giao dịch Nam Đô 41 2.2.4 Phương pháp định giá BĐS tại Phòng giao dịch Nam Đô 43

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG

3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại ngân hàng

3.1.1 Mục tiêu hoạt động của phòng giao dịch giai đoạn 2016 – 2020 52 3.1.2 Phương hướng phát triển hoạt động thẩm định giá tại phòng giao dịch 52

3.2 Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS trong

3.3.3 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền 56

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa

là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liến với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ nó được, nằm ở trên, phía dưới hay ở mặt đất Do

đó tính quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ

La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gì gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân Sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân

Sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94 Luật Dân Sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quạn niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai” được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này

cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luât Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản là đất đai và các tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là

“gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản, thứ hai, không giải thích rõ ràng về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994, quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt

kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vuc trụ…” cũng là các bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam tại điều 174

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai,

- Các tài sản khác do pháp luật quy định,

1.1.2.1 Cố định về vị trí:

Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến

sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng thay đổi,

do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chứng tác động đến BĐS

1.1.2.2 Tính bền vững:

BĐS đặc biết là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ này ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm,

Do vậy, phải so sánh giữa các giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí

cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh

1.1.2.3 Tính khác biệt:

Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về quang cảnh, môi trường… Từ đó đặt

ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác

Trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng

Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý Nhà nước đối với BĐS cần có biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khlác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS của đô thị

Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn

Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp

Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

1.1.2.5 Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:

Nhà nước phải thống nhát quản lý về BĐS

Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác

Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời

1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất

- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc bao gồm: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời

+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,…

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,…

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Các công trình khai thác mỏ

1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

a Công trình kiến trúc: 5 loại

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…

- Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các kiều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn được chia ra từ 1 sao đến 5 sao

- Công trình kiến trúc khác: nahf thờ, bệnh viện, trường học,…

b Đất đai

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau:

- Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại

+ Đất trồng cây hàng năm: lúa, cỏ, và cây hàng năm khác

+ Đất trồng cây lâu năm

+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ

- Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại

+ Đất ở: tại nông thôn và thành thị

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng

+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xay dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, sx vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xay dựng các công trình công cộng khác theo các quy định của Chính phủ

+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng

+ Đất có các công trình là đền, đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ

- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng

1.1.3.3 Ý nghĩa của phân loại BĐS:

Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…

Đối với việc thẩm định giá: đó là cơ sở để người ta xẽm xét các cơ hội, mục đích

sử dụng, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS

1.2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá

Trên thế giới tồn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá (appraising):

- Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

- Theo giáo sư W Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích đã được xác định

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore, thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

- Điều 4 – Pháp lệnh giá số 40: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Từ đó ta có thể kháo quát khái niệm về thẩm định giá: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.2.1.2 Định giá BĐS

Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di, dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng phụ thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS Vì vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của thẩm định viên cần giải quyết

Vì định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

Theo Luật Kinh doanh BĐS: “Định già BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”

Mặc dù có thể còn định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của định giá cần được thừa nhận:

- Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về giá trị các quyền sở hĩai BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thê nào

đó tại một thời điểm nhất định

- Định giá BĐS là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của BĐS được tính bằng tiền

- Giá trị của BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể

- Giá trị của BĐS được xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất,

vị trí, quy mô, thực trạng BĐS, phương pháp, tiêu chuẩn) liên quan nhiều đến thị trường

Cần lưu ý hoạt động định giá BĐS là việc ước tính giá cả của BĐS Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của BĐS Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của BĐS) Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác

Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quy thành hai loại: giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất Trên thị trường chuyền nhượng quyền sử dụng đất người muốn chuyển nhượng và người cần chuyển nhượng

gặp nhau và thỏa thuận về giá trên cở sở tham khảo giá thị trường đối với những lô đất

có cùng điều kiện kinh tế - xã hội và điều kiện địa lý tương đương Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc… Để hoạt động mua bán diễn

ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với mục tiêu phát triền là nhanh chóng đồng bộ hóa các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản… Thị trường bất động sản là thị trường rất quan trọng trong nên kinh tế không chỉ bởi nó chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó có vai trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triển đồng bộ thị trường Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường còn lại Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ biến hơn và trở nên

dễ dàng hơn Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của bất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn, với giá trị của bất động sản Vì vậy công tác định giá ngày nay đang trở nên quan trọng và cần thiết

Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay việc định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc người bán nhà cũng cần biết giá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện và nhanh chóng hơn Ngoài ra nó còn thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giá trị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thể quyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả Hơn nữa việc xác đinh giá của bất dộng sản đúng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước trong quá trình quản lý và phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế

Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản được các nhà nghiên cứu đúc kết như sau:

Thứ nhất: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển nhượng bất động sản thành hàng hóa trên thị trường Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đằng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

Thứ hai: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch

về giá đất đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan Thứ ba: Thông qua hoạt động này, Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc bảo đảm các nguồn thi cho Ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật

Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì Ngân hàng có quyền bán bất động sản là hết sức cần thiết Hơn nữa việc định giá bất động sản thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thể vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị cảu bất động sản mình sở hữu

1.2.3.1 Yếu tố khách quan

a Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Đối tượng chính trong công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là BĐS Đây là một tài sản mà giá trị của nói chịu ảnh hưởng rất lớn từ điều kiện tự nhiên

Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trị BĐS mang lại càng cao thì giá trị

của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 3 hay ngã 4 trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt

đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là 10m – 15m

Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác

trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS, ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công

trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ

nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngược lại

Vậy nên khi định giá tài sản đảm bảo là bất động sản, các cán bộ định giá của ngân hàng cần khảo sát thực trạng nhằm nắm rõ được các đặc điểm tự nhiên, gắn liền với sự tồn tại và quyết định giá trị của BĐS

kinh doanh cũng như hoạt động tiêu dùng đều tăng theo, do đó làm tăng lượng vốn vay tại NHTM, điều này kéo theo sự gia tăng của các cuộc định giá

Bên cạnh đó, nền kinh tế phát triển, các định chế tài chính dần hoàn thiện, trong đó

có thị trường BĐS sẽ giúp cho thông tin trên thị trường ngày càng trở nên hoàn hảo, đáng tin cậy hơn Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các cán bộ thẩm định của ngân hàng thu thập thông tin dễ dàng hơn, xây dựng các dự báo với nhiều cơ sở vững chắc hơn và việc xác thực thông tin mà khách hàng cung cấp được toàn diện, chính xác hơn

Công tác thẩm định giá cũng ẩn chứa nhiều cám dỗ Cán bộ thẩm định giá của ngân hàng có thể móc nối với khách hàng, đưa giá trị định giá cao lên, gây rủi ro cho ngân hàng, theo sau đó là rủi ro cho nền kinh tế Chính vì vậy, sự quản lý của nhà nước đối với hoạt động này là rất quan trọng nhằm hạn chế các hành vi tiêu cực

Việc đem tài sản thuộc sở hữu của khách hàng làm vật đảm bảo tiền vay tại ngân hàng cìn chứa đựng nhiều rủi ro về việc xử lý tài sản đảm bảo Vì thế, cần có các quy định rõ ràng từ phía các cơ quan có thẩm quyền về quyền sở hữu tài sản, về các giao dịch đảm bảo nhằm nâng cao tính thanh khoản cho tài sản Điều này cũng giúp cho ngân hàng quản lý và thẩm định giá tài sản bảo đảm dễ dàng hơn

d Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp định giá

Ngân hàng nếu xét về bản chất thì cũng là một doanh nghiệp, vì thế, cũng không tránh khỏi sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường Hiện nay, thẩm định giá không còn là vấn đề nằm trong phạm vi của ngân hàng mà nó đã trở thành một ngành nghề chuyên nghiệp và đang được chú trọng phát triển Hàng loạt các công ty định giá được thành lập với nguồn nhân lực chất lượng cao, được đào tạo chuyên sâu cùng kỹ thuật định giá tiên tiến, hiện đại

Những năm gần đây, thị trường Việt Nam còn đón nhận sự tham gia của các công

ty định giá quốc tế với bề dày kinh nghiệm, công nghệ vô cùng hiện đại cùng sức

mạnh hung hậu về tài chính Có thể nói, sự cạnh tranh trong hoạt động tài chính nhằm thu hút khách hàng, mở rộng thị phần luôn là sự cạnh tranh gay gắt và khốc liệt nhất Tuy nhiên, điều này cũng tạo động lực cho các doanh nghiệp định giá trong nước cũng như bản thân các ngân hàng thương mại điều chỉnh lại cơ cấu tổ chức, mô hình hoạt động, cách thức quản trị, nâng cao trình độ chuyên môn nhằm đáp ứng nhu càu của khách hàng một cách toàn diện, hiệu quả nhất

1.2.3.2 Yếu tố chủ quan

a Đội ngũ nhân lực

Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm là một hoạt động tài chính hiện đại, nó đòi hỏi một lượng chất xám cao Vì thế, yếu tố con người là yếu tố nội sinh quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động này

Các cán bộ định giá hay cán bộ thẩm định trong ngân hàng cần phải có một nền tảng kiến thức chung về tài chính ngân hàng, bên cạnh đó đòi hỏi một kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá có thể nắm vững quy trình cũng như lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng loại tài sản

Họ còn cần có kinh nghiệm làm việc Chính nhờ kinh nghiệm làm việc mà người định giá có thể nhận diện các yếu tố thay đổi ảnh hưởng đến giá trị tài sản cũng như có được những dự báo, phân tích về giá trị tài sản trong tương lai để kết quả định giá phản ánh đúng nhất giá trị tài sản

Bên cạnh kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm việc, các cán bộ định giá còn cần có đạo đức nghề nghiệp Công tác thẩm định có ý nghĩa quan trọng với Ngân hàng Nếu những người thực hiện khâu này không có bản lĩnh vững vàng và đạo đức nghề nghiệp chuẩn mực thì rủi ro mà ngân hàng phải gánh chịu là rất lớn

b Quan điểm của Ban lãnh đạo ngân hàng về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm

Ở mỗi ngân hàng, cách thức tổ chức và quy trình định giá TSBĐ lại khác nhau, phù hợp với từng điều kiện cụ thể của các ngân hàng tại từng thời điểm Như trước đây, khi thuộc về cán bộ tín dụng mà ngân hàng không có quy định nào cụ thể, chi tiết hướng dẫn thực hiện Nhưng khi nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động này, các ngân hàng đã ban hành các quy định cụ thể, nêu rõ cách thức tổ chức cũng như quy

trình, phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm giúp các cán bộ thẩm định tiến hành công việc chuẩn mực và chính xác hơn

c Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá tài sản luôn bào gốm bước tìm kiếm và xử lý thông tin về tài sản Khối lượng thông tin này là rất lớn Vì vậy nhằm giảm thiểu thời gian, hỗ trợ các cán bộ định giá hoàn thành công việc của mình trong thời gian ngắn nhất, chi phí nhỏ nhất thì nguồn thông tin phải thật đa dạng, chính xác và cập nhật Để làm được điều này thì từng ngân hàng phải tự xây dựng một nguồn thông tin nội bộ từ các thông tin do khách hàng cũng cấp cũng như các nguồn chính thống như thông tin về ngành,

về thị trường do các bộ hay các hiệp hội công bố

1.3.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất của đất xem như đất đất trống và sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của các công trình trên đất

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” phản ánh tính hữu dụng

và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

1.3.1.2 Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, được hiểu người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương tự và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro

1.3.1.3 Nguyên tắc dự báo

Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo được sự biến động của các yếu tốc này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác

1.3.1.4 Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương chính sách của Nhà nước với thị trường bất động sản

1.3.1.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai

Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu

tư Vì vậy, trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản

1.3.1.6 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của mội bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tác này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá

1.3.1.7 Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đô phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp vớ môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

1.3.1.8 Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng không phải có một giá trị như vậy Khi tiến hành công việc, người định giá tài sản phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triền của nó về cộng đồng,

xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

1.3.2 Quy trình định giá BĐS

Về mặt quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản sẽ tuân theo quy định chung về định giá tài sản Tuy nhiên, nội dung các bước tiến hành được điều chỉnh như sau:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định và lên kế hoạch định giá

* Tiếp nhận hồ sơ mà khách hàng cung cấp

*Nhận biết về BĐS cần định giá, đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế

kỹ thuật của BĐS

*Chọn cơ sở giá trị cảu định giá và phương pháp định giá BĐS

*Những điều kiện ràng buộc trong xác định BĐS định giá: các cán bộ định giá của ngân hàng phải đưa ta những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS, những giới hạn về: tính pháp lý, công năng của BĐS, nguồn dữ liệu

*Xác định thời điểm định giá và lên kế hoạch, thời gian chi tiết cho các bước

*Xác định nguồn dữ liệu cần thiết để thẩm định giá

Bước 2: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin BĐS

Khảo sát hiện trường: các cán bộ thẩm định của ngan hàng phải trực tiếp khảo sát hiện trường với các nội dung:

* Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS

* Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

* Đối với công trình xây dựng dở dang, cán bộ thẩm định phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

* Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá,, các cán bộ thẩm định của ngân hàng cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trương, các cán bộ định giá của ngân hàng phải thu thập các thông tin sau:

* Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường BĐS để nhận biết sự khác nhau giữa khi vực BĐS định giá tọa lạc và khu vực lân cận

* Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích

sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở

hạ tầng…)

* Những giao dịch mua bán BĐS (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh BĐS, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí (bài viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước

về thị trường BĐS

Các cán bộ thẩm định của ngân hàng phải nêu rõ nguồn gốc thông tin trong báo cáo thẩm định và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin

Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS

* Phân tích những thông tin từ tham khảo hiện trường BĐS

* Phan tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất BĐS: các cán bộ định giá của ngân hàng cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một BĐS trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại lợi ích cao nhất cho BĐS

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS

* Phương pháp so sánh trực tiếp: thường được sử dụng để định giá BĐS trong các trường hợp: các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên cùng một mặt bằng, các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống…

* Phương pháp chi phí: thường được sử dụng để định giá cho những mục đích sử dụng đặc biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện… định giá BĐS cho mục đích bảo hiểm, thế chấp hoặc dùng để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

* Phương pháp thu nhập: thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả nặng tạo ra giá trị thặng dư tài chính, vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận

* Phương pháp thặng dư: thường được vận dùng để định giá của BĐS phát triển

Để đảm bảo độ tin cậy, người ta thường dùng nhiều phương pháp để định giá cho một BĐS

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá

Các cán bộ định giá của ngân hàng phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định giá và phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá BĐS được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với mục đích định giá

Các cán bộ định giá của ngân hàng cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, kết quả định giá theo từng phương pháp, nhận xét về kết quả định giá, đưa ra những hạn chế về kết quả định giá từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị BĐS được định giá

Bước 6: Lập báo cáo định giá

* Những thông tin cơ bản về vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác); tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng, ngày tháng năm định giá; tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của ngân hàng hoặc chi nhánh; họ và tên cán bộ ngân hàng lập báo cáo định giá, họ và tên, chữ ký của giám đốc ngân hàng hoặc chi nhánh

* Những căn cứ pháp lý để định giá

Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành

* Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật

- Vị trí của BĐS, vị trí địa lý và hành chính của BĐS và vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính

- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất

- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không

* Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

- BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản)

- BĐS chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo

- Có tranh chấp hay không với các chủ BĐS liền kề

- Những lợi ích kinh tế thu được từ BĐS (trường hợp BĐS đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê BĐS để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)

- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của BĐS

* Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản

- Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản

- Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả định giá như thế nào

* Kết quả khảo sát thực địa

- Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa

- Kết quả thu được từ khảo sát thực địa

- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa và hồ sơ địa chính Nêu rõ

sự chênh lệch đó

* Phương pháp định giá

Phương pháp so sánh Kết quả

Phương pháp chi phí Kết quả

Phương pháp thu nhập Kết quả

Phương pháp thặng dư Kết quả

- Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị

thị trường của tài sản Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó

- Mức độ phù hợp/ chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực (nếu có)

* Tên, chứ ký của cán bộ tiến hành định giá

* Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá bao gồm: Hộ khẩu thường chú của chủ BĐS (bản sao) – đối với tài sản cá nhân hoặc Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) – đối với tài sản doanh nghiệp; Hồ sơ pháp lý của BĐS như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thuyết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao); chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc văn phòng quy hoạch đô thị (bản sao)… và ảnh chụp toàn cảnh BĐS

Định giá BĐS ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng vị trí của mình Nghiên cứu vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm một cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn Để định giá BĐS đã có rất nhiều phương pháp Mỗi phương pháp đáp ứng và phù hợp cho từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này nhưng có phương pháp lại phù hợp với mục đích khác Trong định giá không nên sử dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà

ta tìm ra phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn và mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào Cho đến nay, chúng ta đã có các phương pháp định giá

cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập)

Đối với BĐS thế chấp trong ngân hàng, việc định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng Vì vậy, việc định giá phải đảm bảo phản ánh đúng giá trị BĐS trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là người định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai

hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh

 Nội dung của phương pháp

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của BĐS và các giao dịch là cho giá của BĐS khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các BĐSSS với BĐSĐG Việc định giá BĐS thường tiến hành theo các bước sau:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với BĐSĐG cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐSĐG đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các BĐS chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch

- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các BĐS này ở trong cùng một khu vực hoặc ở khu vực lân cận với BĐS cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá, người

định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐSĐG và BĐS chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐSĐG làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng

cớ Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐSĐG thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản

- Bước 5: Ước tính giá trị BĐSĐG trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về BĐSĐG nhưng người định giá phải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi Khi điều chỉnh cần tuântheo nguyên tắc lấy BĐS cần định giá làm chuẩn Nếu BĐSSS tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐSSS xuống và ngược lại

 Ưu điểm của phương pháp

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng-

đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS

 Hạn chế của phương pháp

Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà

đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS

Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc

áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế Đối với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai Do vậy, việc phân tích, so sánh bán BĐS tạo thu nhập là rất khó khăn

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này Đối với những BĐS được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác

1.3.3.2 Phương pháp chi phí

* Khái niệm và ý nghĩa

Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: xác định giá trị BĐSĐG thông qua việc xác đinh chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế

Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm được một BĐS giống hoàn toàn với BĐSĐG của chúngta Nhưng BĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi một mục đích sử dụng BĐS đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các BĐS cùng loại Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành BĐS đó là rất dễ dàng trên thị trường Từ

đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên BĐS đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về BĐS Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của BĐS bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây dựng Bên cạnh đó phương pháp này còn dựa trên nguyên tắc: có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá

* Nội dung của phương pháp

- Bước1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán

- Bước 3 : Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

- Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành

- Bước 5 : Cuối cùng ước tính giá trị của BĐSĐG bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

* Ưu điểm của phương pháp

- Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn

và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định cóchuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá

* Hạn chế của phương pháp

Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá là xác định đúng đủ chi phí cũng như phần giảm giá của BĐS, bởi với những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được giá trị của nó, còn với chi phí vô hình thì việc ước lượng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn Bởi vậy phương pháp này thường có một

số hạn chế sau

- Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí

- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ

- Việc ước tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy

- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải

có kinh nghiệm

1.3.3.3 Phương pháp thặng dư

* Khái niệm

Giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó

sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào

có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào dầu tư, bất kể số vốn đó là của ai Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi người Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có thể sử dụng cách cộng tới Theo đó, giá trị thực -giá trị khách quan-giá trị công bằng của một tài sản của một dự án đầu tư trên thị trường cạch tranh sẽ bằng số chênh lệnh giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản hay dự án đó

Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS được tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừ lùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản

* Nội dung phương pháp

- Bước 1: Xác định cách sử dựng cao nhất và tốt nhất cho BĐSĐG, có tính đến những quy định về xây dung và những hạn chế khác

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu

tư

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chí phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

- Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

- Bước 5: Xác định giá trị BĐSĐG bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐSĐG (các chi phí đầu tư hợp lý để có BĐS cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

* Ưu điểm

- Đây là phương pháp thích hợp đẻ đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

* Hạn chế

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

* Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu

tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào BĐS Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra