Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án

Các giải pháp về thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất... quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân s

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

ĐẶNG ĐỨC TRUNG LKT 12 - 02

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Luật – Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của

giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga, em đã thực hiện đề tài “Giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng Quyển sử dụng đất tại Tòa án”

Để hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô đã nhiệt tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình học tập, rèn luyện tại Khoa Luật - Viện Đại học Mở Hà Nội

Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Nguyễn Thị Nga đã hướng dẫn để em hoàn thành khóa luận này

Do hiểu biết còn hạn chế cũng như kỹ năng chưa hoàn thiện nên khóa luận tốt nghiệp của em còn nhiều hạn chế Rất mong nhận được đóng góp ý kiến từ phía các thầy, các cô

Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp này là kết quả làm việc nghiêm túc của cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Các thông tin, dữ liệu và kết quả phân tích được trình bày trong khóa luận là trung thực, không sao chép bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào có cùng tên với đề tài này đã được thực hiện trước đây Những thông tin tham khảo trong khóa luận đều được trích dẫn

cụ thể nguồn sử dụng

Em xin chịu trách nhiệm về khóa luận tốt nghiệp của mình

Hà Nội, ngày 28 tháng 5 năm 2016

Sinh viên thực hiện

ĐẶNG ĐỨC TRUNG

XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 1

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Những kết quả nghiên cứu của đề tài 3

6 Cơ cấu của khóa luận 4

CHƯƠNG 1 5

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6

1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.2.1.1 Những tác động tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi tranh chấp không được giải quyết 10

1.2.1.2 Những tác động tích cực nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết 11

1.2.1.3 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật là phương thức giải quyết đem lại hiệu quả cao nhất 12

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.2.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.2.2 Đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.3 Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.3.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất 17 1.2.3.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất 18 1.2.3.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 Kết luận chương 1 21 CHƯƠNG 2 22 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 22 2.1 Nội dung cơ bản của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.1.1 Pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.1.2 Pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 2.1.3 Pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất 27 2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh 30 2.2.1 Tổng quan tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh thời gian qua 30

2.2.2 Một số hạn chế, vướng mắc và khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Quảng Ninh 32 Kết luận chương 2 43 CHƯƠNG 3 44 CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT44 3.1 Các yêu cầu đặt ra nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 3.1.1 Yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 3.1.2 Yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp 45 3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 3.2.1 Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 3.2.2 Các giải pháp về thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 Kết luận chương 3: 51 KẾT LUẬN KHÓA LUẬN 52

BẢNG KÝ HIỆU CHỮ CÁI VIẾT TẮT

- BLDS: Bộ luật dân sự

- BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự

- LĐĐ: Luật đất đai

- QSDĐ: Quyền sử dụng đất

- UBND: Ủy ban nhân dân

- TAND: Tòa án nhân dân

- TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao

- TMCP: Thương mại cổ phần

- TTDS: Tố tụng dân sự

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội Khi Hiến pháp năm

1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai được trả lại giá trị thực vốn có Tuy vậy, với sự phát triển kinh

tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động và phức tạp, dẫn tới phát sinh nhiều tranh chấp; những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Tòa án thụ lý giải quyết ngày càng nhiều Thời gian giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài, vi phạm thời hạn xét

xử, số lượng vụ án bị hủy đi hủy lại xảy ra nhiều Nguyên nhân của tình trạng đó một mặt

là do các văn bản pháp luật dân sự, các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn bản pháp luật đất đai liên quan tới việc giải quyết và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng còn nhiều bất cập, chưa thống nhất và chưa phù hợp gây khó khăn cho Tòa án khi áp dụng Mặt khác do nhận thức không đúng pháp luật của những người tiến hành tố tụng và các đương sự khi tham gia tố tụng dẫn đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn Trước tình hình đó Nhà nước đã đề ra nhiều chủ trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Do đó, việc nghiên cứu vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án

là một yêu cầu cấp thiết của công cuộc xây dựng, phát triển đất nước trong giai đoạn hiện nay Vì lẽ trên em đã lựa chọn đề tài “ Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án” làm luận văn tốt nghiệp đại học

2 Tình hình nghiên cứu

Từ trước tới nay đã có nhiều bài viết, nghiên cứu đề cập tới vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn Theo tìm hiểu của em thì có

một số công trình nghiên cứu sau đây liên quan trực tiếp với đề tài nghiên cứu, đó là: đề

tài:“Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về

quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”, Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án

nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài.“Tranh chấp đất đai và thẩm

quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Châu Huế (2003),

Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.Bài viết “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong

Luật đất đai 2003” đăng trên Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 (33) năm 2006 của Lưu

Quốc Thái, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh “Pháp luật dân sự và thực tiễn

xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nxb Chính trị quốc gia xuất bản năm 2008 và

tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009 Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh

chấp đất đai tại tòa án nhân dân – Kiến nghị và giải pháp” của TS Nguyễn Văn Cường

và cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo

“Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 –

09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 08/2009 "Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai

2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và

Pháp luật Bài viết “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và những vấn đề đặt ra” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 11(294)/2012

Các công trình nêu trên đã đề cập khá nhiều khía cạnh lý luận và thực tiễn của tranh chấp đất đai nói chung, song nghiên cứu chuyên sâu về tranh chấp và thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại rất ít công trình nghiên cứu chuyên biệt và cũng chưa có công trình nghiên cứu nào trong thời gian gần đây, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai 2013 Vì vậy, đề tài nghiên cứu của em là rất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài

- Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các quy định của pháp luật Việt Nam; các

quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự và thực tiễn thực hiện các quy định này tại Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Ngoài ra, việc nghiên cứu còn được thực hiện với đường lối của Nhà nước liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt là đường lối cải cách tư pháp, đổi mới về tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan tư pháp

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, do phạm vi của khóa luận tốt nghiệp đại học không quá chuyên sâu nên việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án địa phương Ở trong khóa luận sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề lý luận như:khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; khái niệm đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; phân loại các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; các quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất đai hiện hành liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Cùng với đó, khóa luận đặc biệt tập trung nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua việc lựa chọn các vụ án đã được giải quyết về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh làm dẫn chứng cụ thể chỉ ra những bất cập, hạn chế trong các quy định pháp luật; mặt tích cực, tiêu cực trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án và những biện pháp khắc phục, hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả của quá trình giải quyết

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình làm luận văn em đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp…

để hoàn thành đề tài

5 Những kết quả nghiên cứu của đề tài

Khóa luận tốt nghiệp đại học làm rõ những vấn đề mới và cơ bản sau:

- Làm rõ khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chỉ ra đặc điểm và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Phân tích, làm rõ nội dung các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật tố tụng dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dânqua một số vụ việc điển hình

- Chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết, tìm hiểu nguyên nhânvà đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, làm thống nhất các quy định của BLTTDS, LĐĐ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

6 Cơ cấu của khóa luận

Nội dung chính của luận văn tốt nghiệp gồm 3 chương:

- Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài ra luận văn còn có phần phụ lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chú thích

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ chức phải tham gia các quan hệ khác nhau Việc các bên tạo lập với nhau những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với mọi đời sống xã hội Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận tại BLDS năm

1995, sau đó là BLDS năm 2005, bây giờ là BLDS năm 2015 và được hiểu như sau: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Như vậy, chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là bên chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất, hai bên thống nhất ý chí, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của mình

Trong mối quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, bên có QSDĐ sẽ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng khi nhu cầu sử dụng đất không còn hoặc vì

một lý do nào đó Khi đó, việc chuyển nhượng nhằm mục đích tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện nhu cầu sử dụng, bên chuyển nhượng thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời làm phát sinh quan hệ sử dụng đất giữa bên nhận chuyển nhượng với Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải được sự cho phép của chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước với vai trò vừa là bên đại diện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời là bên quản lý việc sử dụng đất thông qua các cơ quan có thẩm quyền đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn luôn được thực hiện theo một trình tự nhất định

Với những phân tích trên ta có thể đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, người được chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp các loại phí lệ phí theo quy định của pháp luật Từ khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ rút ra một số đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền

sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

- Về hình thức, hiệu lực của hợp đồng thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải được lập thành văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

- Về trách nhiệm nghĩa vụ với Nhà nước thì khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong đời sống xã hội và phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Trong giai đoạn trước năm

1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác bao gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai Khi đó, những tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi đất… Khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành cho tới nay thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý

Cá nhân, tổ chức có QSDĐ trên cơ sở được Nhà nước công nhận QSDĐ, giao đất và cho thuê đất Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất Vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất Kể từ khi Hiến pháp 1992 và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015 Tuy nhiên,“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chưa được định nghĩa, giải thích cụ thể, mà chủ yếu được hiểu từ các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Theo từ điển tiếng Việt xuất bản năm 2010 của nhà xuất bản Từ điển bách khoa ở trang 1005 có định nghĩa:tranh chấp là tranh dành nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể và được hiểu

là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng Tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm

2003 lần đầu ghi nhận khái niệm về tranh chấp đất đai, theo đó:” Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong

quan hệ đất đai” và tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì khái niệm này cũng không có

sự thay đổi Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, do đó, định nghĩa trên cũng không phản ảnh được đầy đủ các đặc điểm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể tham gia quan hệ chính

là bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ Mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và LĐĐ Từ khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, thì người thứ ba

có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời phải tuân theo các quy định của LĐĐ Từ phân tích trên có thể rút ra được về tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai

Qua khái niệm trên ta có thể đưa ra một số đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quyền và lợi ích phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả khi vi phạm hợp đồng

- Các chủ thể trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ là chủ thể quản lý, sử dụng đất, không có quyền sử hữu đối với đất đai

- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước Vì khi đó việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tranh chấp với nhà nước không được bảo đảm

1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Tranh chấp về hình thức hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;

+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;

+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;

+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu + Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân

sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

1.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Những tác động tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi tranh chấp không được giải quyết

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra nếu không được giải quyết thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy không mong muốn cho một trong các chủ thể tham gia quan hệ đất đai, họ sẽ bị ảnh hưởng đến quyền lợi mà đất đai đem lại Thông thường, đối tượng của hợp đồng này là một hoặc nhiều thửa đất được gắn liền với công trình kiến trúc, cây cối sẽ do một bên đang chiếm hữu, quản lý, sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất đai Đối với đất đang được người sử dụng khai thác lợi ích như: Cho thuê nhà, trồng cây lương thực, cây ăn quả để làm nguồn thu nhập, khi tranh chấp xảy ra cũng đồng nghĩa với việc chủ thể đang quản lý sẽ gặp phải nhiều phiền toái, mang nặng tâm lý không yên tâm nên việc sử dụng đất không mang tính ổn định, hiệu quả, việc khai thác nguồn lợi từ đất bị gián đoạn Còn đối với chủ thể còn lại, họ sẽ có những hành vi cản trở người đang quản lý đất thực hiện quyền lợi của người sử dụng đất: quyền xây dựng, sửa chữa công trình hoặc cho người khác thuê ; một điều chắc chắn, khi người đang sử dụng đất muốn chuyển nhượng sang cho người khác để hưởng lợi nhuận, thì cũng không thể thực hiện được do đất đang bị tranh chấp và pháp luật không cho phép

Xem xét dưới góc độ bình ổn thị trường đất đai trong những năm qua cho thấy: Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giải quyết triệt để, nó sẽ tạo ra tiền lệ xấu trên thị trường bất động sản như: các chủ thể tham gia giao dịch vì lợi ích trước mắt mà bất chấp sự quản lý của Nhà nước, bỏ qua các quy định của pháp luật để ký kết và thực hiện giao dịch khi đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, chủ thể tham gia giao kết không đủ năng lực chủ thể và năng lực hành vi, không phải là chủ thể sử dụng đất hợp pháp; hoặc việc ký kết hợp đồng không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm trốn thuế Thực trạng nêu trên sẽ "châm ngòi" cho những mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng trong các giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng gia tăng, một hoặc nhiều chủ thể trong quan hệ đất đai bức xúc, mất niềm tin trước cuộc sống, họ sẽ tự hành xử mang tính chất bột phát và không phù hợp với quy tắc xử xự chung là nguyên nhân của sự bất ổn định xã hội, kéo theo những hệ lụy khác mà chúng ta không thể lường trước, thị trường bất động sản trở nên méo mó, hỗn loạn Đây cũng là hệ lụy cho tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo, tạo nên những cơn sốt đất giả tạo, gây ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế

Trong lĩnh vực quản lý Nhà nước: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giải quyết bằng pháp luật sẽ là bước cản trở cho các cơ quan Nhà nước ở địa phương khi thực hiện chức năng quản lý tài nguyên đất.Đất đai không thể tích

tụ và tập trung vào tay các chủ thể sử dụng đất hợp pháp cũng đồng nghĩa với việc không thể nâng cao hiệu quả và năng lực sản xuất trên mỗi mảnh đất, do đó, đất đai sẽ không được khai thác hết tiềm năng Nhà nước theo đó cũng không thể quản lý một trật tự hành chính ổn định trong quan hệ đất đai, hệ thống hồ sơ địa chính cũng không thể xác lập chính xác cho chủ sử dụng đích thực; Nhà nước lại càng không thể quản lý đất dưới khía cạnh kinh tế, không thể điều tiết các thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng -đây là những hạn chế đòi hỏi mọi tranh chấp đất đai nói chung phải được giải quyết theo pháp luật

1.2.1.2 Những tác động tích cực nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết

Khi tranh chấp được giải quyết, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được đảm bảo theo quy định của pháp luật Các chủ thể được nhận quyền sử dụng đất và được thực

hiện mọi quyền lợi của người sử dụng đất đối với thửa đất (là đối tượng của hợp đồng có tranh chấp), họ được canh tác, khai thác và làm mọi biện pháp làm tăng giá trị của thửa đất theo quy định của pháp luật; đối với chủ thể không được giao quyền sử dụng đất, họ

sẽ được thanh toán toàn bộ những thành quả họ đã đầu tư trên đất, được bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên kia có lỗi khi hai bên giao kết hợp đồng

Sau khi các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết, đất đai được phép “lưu thông, trao đổi, mua bán” trên thị trường, được thế chấp theo quy định của pháp luật Và như vậy, lúc này đất đai đã được trả về đúng với giá trị thật của nó Nhờ đó, thị trường bất động sản mới được bình ổn đi vào quỹ đạo chung của đời sống xã hội

Bên cạnh đó, dưới góc độ trật tự xã hội, khi tranh chấp được giải quyết bằng một bán án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền (UBND hoặc Tòa án), quyền lợi hợp pháp của các bên đã được đảm bảo,các bên sẽ hạn chế được các xung đột phát sinh Nhờ đó, các vụ án mang tính chất xâm hại tính mạng, sức khỏe, tài sản mà nguyên nhân xuất phát từ tranh chấp liên quan đến đất đai sẽ có chiều hướng giảm, góp phẩn làm ổn định trật tự xã hội Đây là điều quan trọng có tác dụng đẩy lùi và ngăn ngừa các tranh chấp khác xảy ra Thông qua đó, nâng cao ý thức chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật của các chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất; đồng thời tăng cường tính pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết dứt điểm, các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có căn cứ chính xác để xác định rõ được chủ thể sử dụng đất hợp pháp, hình thể kích thước của thửa đất, để đưa ra các biện pháp quản

lý có hiệu quả như: Xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh biến động quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi cho mọi tổ chức, cá nhân

1.2.1.3 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật là phương thức giải quyết đem lại hiệu quả cao nhất

Mỗi vụ việc tranh chấp dân sự thông thường có nhiều giải pháp để các chủ thể lựa chọn phương thức giải quyết như: Các bên chủ thể tự thương lượng, UBND cấp phường,

xã tổ chức hòa giải cơ sở, các bên tự xử sự trái pháp luật (theo kiểu “luật rừng”) hoặc các bên lựa chọn con đường giải quyết bằng pháp luật Trong số các giải pháp này thì giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật chiếm ưu thế hơn Lý luận về pháp luật đã chỉ ra những thuộc tính cơ bản của pháp luật bao gồm:

- Tính quy phạm: Trước hết, quy phạm pháp luật được hiểu là những quy tắc, chuẩn mực chung mang tính bắt buộc phải thi hành đối với tất cả tổ chức, cá nhân có liên quan

và được ban hành bới các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Như vậy, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được quy định trong các điều luật có liên quan Các chủ thể trong tranh chấp phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật Khác với các loại quy phạm khác, quy phạm pháp luật là quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung, những điều luật được ban hành không chỉ quy định riêng đối với một cá nhân, tổ chức mà áp dụng cho tất cả các chủ thể Điều này khiến cho việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết theo đúng trình tự, thủ tục Các bên tham gia tranh chấp biết rõ mình có những quyền và nghĩa vụ nào, được và không được làm gì; Quyết định của các cơ quan tiến hành tố tụng có đúng quy định pháp luật hay không

- Tính cưỡng chế: Lênin đã từng nói pháp luật sẽ không còn là gì nữa "nếu không có một bộ máy có đủ sức cưỡng bức người ta tuân theo những tiêu chuẩn của pháp quyền thì pháp quyền có cũng như không" Cưỡng chế là một tính chất cơ bản của pháp luật, nó khiến cho pháp luật khác với đạo đức và phong tục Các quy tắc đạo đức, phong tục được con người tuân thủ, chủ yếu nhờ vào sự tự giác, lòng tin, trình độ hiểu biết và lên án của

xã hội; còn quy phạm pháp luật được Nhà nước bảo đảm thi hành, nếu ai không chấp hành thì Nhà nước cưỡng chế thi hành

Sự cưỡng chế của pháp luật không phải đơn thuần nhằm mục đích trừng trị mà trước hết là răn đe, ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật, giáo dục người vi phạm Sự cưỡng chế ở đây được thực hiện trên cơ sở pháp luật, trong khuôn khổ pháp luật, do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành Cưỡng chế trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ xảy ra khi có những hành vi trái pháp luật, được thực hiện

một cách vô ý hoặc cố ý, xâm phạm tới quyền lợi của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đây chỉ là hai trong số rất nhiều các thuộc tính cơ bản của pháp luật, nhưng cũng chỉ cần qua hai thuộc tính này ta đã có thể thấy được tính ưu việt của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật Nếu như giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương pháp hòa giải thì các bên tranh chấp có thể tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận nhưng nếu không thỏa thuận được với nhau, sẽ làm mâu thuẫn càng trở nên trầm trọng, nếu một trong hai bên tranh chấp không có thiện chí sẽ lợi dụng thủ tục hòa giải để trì hoản việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc lợi dụng việc kéo dài hòa giải để gây phương hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của phía bên kia

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp là xu hướng tất yếu của quá trình xung đột, mâu thuẫn Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai thể hiện được vai trò trong đời sống xã hội Theo Từ điển luật học xuất bản năm 2012 của nhà xuất bản Tư pháp,ở trang 287 có giải thích ”Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức

và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai” Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đất đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp

đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính

là giải quyết mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất đồng hoặc thông qua một bên thứ ba làm trung gian hòa giải hay cũng có trường hợp

tố giác để tiến hành giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự…Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng phương pháp tự hòa giải nếu thành công sẽ mang lại nhiều ý nghĩa thực tế, làm chấm dứt mâu thuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện, giữ được sự hòa thuận của các bên Tuy nhiên do QSDĐ là loại tài sản có giá trị cao nên thực tế việc tự thỏa thuận và hòa giải thành công là rất ít Số lượng các vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gia tăng theo từng năm và diễn biến ngày càng phức tạp

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể được tiến hành theo hai cách thức khác nhau đó là: thông qua UBND bằng con đường khiếu nại tới cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc thông qua Tòa án bằng con đường khởi kiện Việc khởi kiện tại Tòa án có thể được tiến hành theo thủ tục tố tụng hành chính hoặc thủ tục tố tụng dân sự Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp một hợp đồng dân sự Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định Nội dung giải quyết là việc Tòa án căn cứ vào các quy định của BLDS và LĐĐ xác định tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ trên cơ sở đó công nhận các quyền và nghĩa vụ do các bên xác lập, thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm…

Từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là hoạt động xét xử của Tòa án có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo một trình tự do luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở pháp luật dân sự và pháp luật đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân

1.2.2.2 Đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính quyền lực nhà nước Đó là cách thức giải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, đưa ra xét xử các vu án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Trong bản Hiến pháp 2013 ở Điều 102 quy định: Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể là bằng quyết định hay bán án Quyết định, bản án có hiệu lực thì các bên phải nghiêm túc chấp hành

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành theo trình tự, thử tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo trình tự thủ tục được quy định trong pháp luật tố tụng dân sự Trình tự giải quyết được tiến hành từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuyển bị xét xử, đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là các bên tham gia quá trình

tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự theo từng giai đoạn

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng hình thức khởi kiện tại Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

- Khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu không hòa giải được ở cơ sở thì giải quyết tại UBND Điều 203 LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại tranh chấp đất đai Tuy nhiên thực tế xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không cần có sự hòa giải Theo pháp luật đất đai mục đích của hòa giải trong tranh chấp đất đai là nhằm giữ gìn mối quan hệ hòa thuận giữa các bên, mục đích này sẽ có ý nghĩa nhiều hơn đối với tranh chấp về ranh giới đất hay về việc ai là người có QSDĐ Còn đối với tranh chấp

về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, đất đai, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với UBND cấp xã Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện

- Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước Khi bản án hoặc quyết

định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành

mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định

1.2.3 Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt độnggiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

Theo pháp luật đất đai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của tranh chấp đất đai Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khác hẳn so với các loại tranh chấp đất đai khác là luôn thuộc thẩm quyền dân sự của Tòa án Xuất phát từ bản chất hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng dân

sự, nên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là tranh chấp về hợp đồng dân

sự thuộc thẩm quyền theo loại việc của Tòa án được quy định tại khoản 3 Điều 25 BLTTDS năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo loại việc Tuy nhiên Tòa án nào trực tiếp tiến hành giải quyết thì phải căn cứ vào những quy định của BLTTDS về xác định thẩm quyền giữa các Tòa án Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng tranh chấp là bất động sản, do đó thẩm quyền giải quyết sẽ do Tòa án địa phương nơi có đất tranh chấp nằm trong (điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011) Việc giải quyết vụ án tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự được xét xử theo hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm Tòa sơ thẩm và tòa phúc thẩm được thành lập từ trung ương tới địa phương theo địa giới hành chính các địa phương Tòa án cấp huyện xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp tỉnh xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đối với vụ án của Tòa án cấp huyện

xử sơ thẩm, Tòa án cấp cao xử phúc thẩm đối với vụ án do Tòa án cấp tỉnh xử sơ thẩm

Do đó, Tòa án cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm vụ

án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ , Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp sẽ

tiến hành xét xử phúc thẩm vụ án nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị bản án sơ thẩm Trong môt số trường hợp theo quy định của pháp luật như vụ án có yếu tố nước ngoài, vụ

án có tính chất phức tạp thì Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp thực hiện việc xét xử sơ thẩm và Tòa án cấp cao sẽ tiến hành xét xử phúc thẩm

1.2.3.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo, định hướng quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

- Bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bảo trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình phải đảm bảo đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất và có hiệu quả Đây là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đây là cơ sở để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích của người thứ ba liên quan tới quyền sử dụng đất do người khác chuyển nhượng, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân Việc thực hiện nguyên tắc này đã thể hiện tư tưởng đổi mới trong việc giải quyết tranh chấp về QSDĐ của các cơ quan Nhà nước Thực tế bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệ đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề trọng tâm giữa các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc chuyển nhượng QSDĐ không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, việc đầu tiên cần chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên Đấy cũng là vấn đề mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải tranh chấp Nếu tự hòa giải được thì đây là giải pháp hiệu quả để giải quyết tranh chấp Nó vừa tiết kiệm được thời gian, chi phí, công sức, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên đồng thời giảm được áp lực cho các cơ quan tố tụng

- Giải quyết tranh chấp phải nhằm ổn định tình hình kinh tế, xã hội Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh nhiều sẽ tác động tiêu cực đến các mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tạo ra sự căng thẳng trong các quan hệ xã hội, gánh nặng cho các cơ quan tố tụng trong việc giải quyết Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải chú trọng vào việc thực hiện nguyên tắc này

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, còn một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch

đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại vụ việc này giáo dục pháp luật cho các đượng sự và nhưng người khác

1.2.3.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện theo trình tự quy định trong BLTTDS năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 Bao gồm các giai đoạn khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Trong vụ án khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì người khởi kiện là bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Người khởi kiện phải có đơn khởi kiện và kèm theo đơn là tài liệu chứng cứ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, giấy tờ về đất, biên bản giao nhận đất, tiền và các chứng cứ khác có giá trị chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ

Sau khi có đơn khởi kiện thì người khởi kiện có quyền nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện cho Tòa án để thực hiện việc khởi kiện của mình

Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là việc Tòa án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và vào sổ thụ lý vụ án dân sự Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của tranh chấp đất đai, nhưng khi thụ lý giải quyết tranh chấp không cần phải có hòa giải của UBND làm điều kiện để thụ lý như các loại tranh chấp đất đai khác Tại điểm c khoản 2, Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng Thầm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định” Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó” nên những việc như tranh chấp về thừa kế, tranh chấp về giao dịch liên quan tới đất, chia tài sản chung khi ly hôn…không phải là tranh chấp QSDĐ nên không bắt buộc phải hòa giải ở cơ sở trước khi khởi kiện Do đó, khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo Tòa án phải xem xét thụ lý vụ án

Chuyển bị xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quá trình bao gồm nhiều công việc như đo đạc, kiểm kê, thẩm định, định giá, lập hồ sơ vụ án…Căn cứ vào đơn khởi kiện của người khởi kiện, Tòa án xác định các chứng cứ, tài liệu liên quan tới vụ án, yêu cầu các cá nhân, cơ quan tổ chức có liên quan cung cấp hoặc tự mình tiến hành thu thập, trong một số trường hợp như đương sự không thể thu thập được và có đơn yêu cầu Tất cả các cách thu thập chứng cứ nêu trên đảm bảo nghĩa vụ chứng minh của đương sự và việc đánh giá khách quan toàn diện khi giải quyết vụ án của Tòa án Khi chứng cứ tài liệu đầy đủ đảm bảo cho việc giải quyết thì Thẩm phán được phân công xét

xử sẽ đưa vụ án ra xét xử Các giai đoạn khác của quá trình tố tụng được thực hiện theo quy định chung như giải quyết một vụ án dân sự

Cùng với các quy định tố tụng mang tính hình thức quy định về quy trình, thời gian và các bước cụ thể cần phải tiến hành của hệ thống Tòa án các cấp trong việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng,

cơ sở, căn cứ quan trọng không thể thiếu đảm bảo cho việc tiến hành xét xử của cán bộ Tòa án được chính xác, đúng đắn, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của bên bị xâm hại trong giao dịch chuyển nhượng đó là các quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự

và Luật Đất đai liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các nội dung cụ thể của pháp luật trong hai văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý quan trọng để căn cứ vào đó Thẩm phán thực hiện hoạt động điều tra, xác minh, thu thập chứng cứ và giải quyết tranh chấp Các quy định cụ thể

đó là: điều kiện chủ thể, đối tượng giao dịch, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên, phương thức giải quyết khi có mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng, hình thức và hiệu lực của giao dịch Đây sẽ là những nội dung cơ bản mà bất kỳ thẩm phán nào khi thụ lý vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất cũng không thể bỏ qua Ngoài ra, các quy định khác có liên quan như: công chứng, chứng thực, các quy định về thuế trong các văn bản pháp luật thuộc lĩnh vực tài chính, công chứng, chứng thực cũng được các thẩm phán thường xuyên sử dụng trong quá trình xét xử

Kết luận chương 1

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là một cách thức giải quyết tranh chấp phổ biến Tòa án với tư cách là cơ quan đại diện cho Nhà nước thực hiện quyền tư pháp, nhân danh Nhà nước giải quyết những mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự trên cơ sở áp dụng các quy định của LĐĐ, BLDS và các quy định của BLTTDS Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật, đường lối, chính sách của Nhà nước để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân, bảo

vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa và giữ gìn ổn định trật tự xã hội

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

2005 cơ bản vẫn giữ nguyên các quy định tại phần 5 của BLDS năm 1995 Tuy nhiên, Bộ luật mới ban hành chỉ quy định những vấn đề chuyển QSDĐ gắn liền với quyền dân sự nhằm đảm bảo phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, còn những nội dung liên quan tới thủ tục hành chính về chuyển QSDĐ sẽ được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai Theo đó, BLDS năm 2005 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ, hình thức, giá, nguyên tắc và hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; một số hợp đồng chuyển nhượng đất phổ biến, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, quy định về chuyển QSDĐ của BLDS 2005 còn được sửa đổi để phù hợp với LĐĐ 2003 Các quy định của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo BLDS 2005 có một số nội dung cơ bản sau:

- Căn cứ xác lập QSDĐ: Điều 688 BLDS quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật đất đai Quy định này làm căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp, đất đai là tài sản đặc biệt quan trọng, nó gắn liền với ranh giới lãnh thổ quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống con

người cũng như về an ninh chính trị Quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoàn toàn phù hợp với chính sách của Nhà nước Do vậy, các bên trong quan hệ chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch chỉ có thể chuyển giao QSDĐ khi đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ

- Hình thức chuyển nhượng QSDĐ: Điều 689 BLDS quy định “ Hợp đồng chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” Hợp đồng là văn bản ghi thông tin về các bên tham gia chuyển nhượng, thông tin

về đất, giá cả, quyền và nghĩa vụ của các bên Việc chuyển nhượng phải luôn đặt dưới sự kiểm soát của Nhà nước Các bên chuyển nhượng phải làm các thủ tục đăng kí, kê khai với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Chính vì vậy quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bằng văn bản là đảm bảo cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước Sau khi thỏa thuận xong các nội dung chuyển nhượng, để có hiệu lực thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực Nội dung công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển QSDĐ phải đảm bảo: Chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch trên cơ sở tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; đối tượng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng phải đúng là chữ ký của các bên tham gia chuyển nhượng.Điều này là mâu thuẫn với Luật Đất đai 2013 khi LĐĐ 2013 quy định: Thời điểm có hiệu lực là thời điểm đăng ký

- Giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Xuất phát từ nguyên tắc chung của BLDS, quyền và lợi ích của các bên, khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ các bên phải thực hiện theo một số nguyên tắc, điều kiện cơ bản sau:

+ Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận (Điều 4 BLDS);

+ Nguyên tắc bình đẳng, thiện chí và trung thực (Điều 5, 6 BLDS);

+ Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự ( Điều 7 BLDS);

+ Nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp ( Điều 8 BLDS);

+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi pham điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định (Điều 122 BLDS)

- Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng, các bên phải tôn trọng và nghiêm túc thực hiện; nếu thực hiện không đúng phải chịu trách nhiệm pháp

lý Có một số quan điểm khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như quan điểm hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng Quan điểm này xuất phát từ các quy định trong BLDS năm 2005 Căn cứ vào điều

405 BLDS 2005: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Điều 689 BLDS 2005: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” Như vậy, Điều 689 BLDS đã quy định về điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm các quy định về hình thức văn bản và hình thức công chứng chứng thực Ngoài các quy định tại Điều 405 và Điều 689 trong BLDS 2005 tại khoản 1 Điều 168 quy định “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”; Điều 467 quy định “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể

từ thời điểm chuyển giao tài sản”, Điều 692 quy định “ Việc chuyển quyền sử dụng đất

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” Chính một số quy định tại Điều 168, Điều 467 và Điều 692 đã dẫn đến quan điểm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực từ khi đăng ký QSDĐ Tuy nhiên, quá trình tìm hiểu thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì quan điểm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực từ khi đăng ký là quan điểm phù hợp hơn vì với quan điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng trong một số trường hợp mảnh đất chỉ tồn tại trên giấy tờ, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng dẫn đến có hiệu lực pháp luật nhưng khi