ĐỀ tài KHẢO sát sự ẢNH HƯỞNG của QUY HOẠCH, THỊ TRƯỜNG NHÀ đất và các yếu tố KHÁC ở THÀNH PHỐ cần THƠ

Nhung để giải quyết vấn để và có hướng quy hoạch đúng đắn thì cần có sự kết hợp đa ngành, trong đó thị trưởng nhà đất là quan trọng dé đựa kinh tế phát triên, giải quyết các van đề về nh

TÓM LƯỢC

Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở tước (a diễn ra mạnh mẽ, kéo theo thị trường nhà đất cũng hình thành và phát triển nhanh chóng nhưng thị trường này

chưa đi vào hoạt động có hiệu quả, đo các nhà đầu tư và quy hoạch chưa phối hợp một

cách ăn ý Nhà dầu tư, kinh doanh nhà đất phải am hiểu về quy hoạch, về vị trí hay tiểm năng nói chung của nơi muốn đầu tư, mặt khác nhà quy hoạch cũng phải hiểu về thị trường nhà đất và sự phát triển trong và ngoài nước, sự hòa nhập như thế nào để vừa phù hợp với thời cuộc, vừa tận dụng những gì đang có Sự kết hợp ấy phải chăng còn đòi hỏi nhiều điều kiện và lời hứa hẹn? Làm rõ vẫn đề này với dé tai: “Khao sát

sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yêu tố khác ở Thành phố Cần

Tho” được thực hiện trong năm 2008

- Qua kết quả nghiên cứu cho thấy:

+ Tỉnh hình quy hoạch và thị trưởng nhà đất ở Thành phố Cần Thơ vẫn còn đang bat Ổn trên một số khu vực trong Quận Cái Răng, Q Bình Thủy Tuy cơ sở hạ tang ngày càng tốt hơn nhưng tiễn độ thực hiện vẫn còn rất trì truệ Tuy vậy cơ quan có thâm quyền cũng đang cố gắng hoàn thiện Thị trường nhà đất chưa đưa vào nếp vẫn còn rát manh múng, thế nhưng nó vẫn còn mới mẽ và day triển vọng cho các nhà đầu

MỞ ĐẦU

Trong quá trình phát triển kình tế xã hội, đất đai luôn là một yếu tố quan trọng và hết sức cần thiết Đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu không thể thiểu được Ngoài ra đất đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn đẻ phân bố dân cư xây dựng kinh tế xã hội,văn hóa và an ninh quốc phòng (Tổng cục địa chính, 998)

Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật lớn và đa dạng Tuy nhiên đất đai chỉ phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách thường xuyên Ngược lại đất đai không thể phát huy tác dụng của nó nếu con người sử dụng không hợp lí

Ngày nay trong công cuộc đổi mới và phát triển đang tạo ra những bước đi và sức

tăng trưởng kinh tế xã hội rất cao, đồng thời áp lực về đất đai thể hiện Tắt rõ.Vì vậy,

quy hoạch rất cần thiết để giải quyết các vấn đề về sử dụng đất đai có hiệu qua Nhung

để giải quyết vấn để và có hướng quy hoạch đúng đắn thì cần có sự kết hợp đa ngành, trong đó thị trưởng nhà đất là quan trọng dé đựa kinh tế phát triên, giải quyết các van

đề về nhà ở một cách hợp lí, vai trò thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh (ế thị trường nói riêng Chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ

thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động

theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực

tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động gần như trong một cơ chế thị trường không chính thức và mang tính tự phát

Phải thấy ngay rằng, thị trường nhà đất ở nước ta đang biến động bắt thường, gây

ra những thiệt hại đáng ké cho nên kinh tế quốc gia Sở dĩ như vậy một phần là chưa

có sự phối hợp giữa nhà quy hoạch và kinh đoanh nhà đất, do đó để tải “Khảo sắt sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yến tố khác đến thị trường nhà đất ở Thành phó Cần Thơ” với mục đích:

- Xác định sự ảnh hưởng giữa quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác

ở khu vực Cần Thơ

- Thiết lập về mỗi quan hệ giữa phát triển quy hoạch và thị trường nhà đất

- Kiến nghị giải pháp phát triển đồng loạt về quy hoạch và thị trường nhà dat,

đề kinh tế xâ hội khu vực cũng như nước nhà phát triển một cách toàn điện hơn

CHƯƠNG I LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

I, Khái quát về quy hoạch

1.1 Một số khai niệm

1.1.1 Quy hoạch

Theo Demnis J McKenzie (1998), quy hoạch được định nghĩa như sau: “Quy hoạch là hoạch định trước những việc cần làm và đặt ra trước những mục tiêu cần đạt tới”,

Theo Lê Tấu Lợi (1999), thì quy hoạch là sự bế trí sắp xếp công việc theo không gian Nhằm định hướng sự phát triển hợp lý của đô thị trong từng giai đoạn và lâu dài với các nhiệm vụ cơ bản sau:

- Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi trong khả năng sản xuất và phát triển

- Về đời sóng: đảm bảo mọi hoạt động của người dân đê thị

- Về không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường: tạo vẻ đẹp đặc trưng cho

đô thị

1.1.2 Đô thị hoá

Theo Lé Tan Loi (1999), đô thị hoá là một tiến trình tắt yếu: nâng cao săng suất lao động; tái định cư trên quy mô quốc gia; tái bố trí sử đụng đất đai; cải thiện đời

sống vật chất tỉnh thần của nhân dân

Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì đô thị hoá là xu hướng tất yêu của toàn cầu Đô thị hoá bản thân nó bao gồm hai đặc trưng, đó là sự bùng nỗ nhanh chóng dân

số của khu vực đô thị; và sự thay đổi các đặc tính lạc hậu của đô thị hiện có cần được

hiện đại hoá

Theo Võ Kim Cương (2004), thì đô thị hoá là một quả trình biến đổi các khu vực lãnh thể trở thành đô thị Khu vực lãnh thé ban đầu có thé là đất nông - lâm nghiệp, đất trông đôi trọc hay khu dân cư nông thôn Đối với một quốc gia, đô thị hoá bao gồm

hai quá trình,quá trình mở rộng các đô thị hiện có và quá trình hình thành các đô thị

mới

1.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đai

Với những áp lực và hiện trạng sử dụng đất đai như hiện nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày càng khan hiểm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng nhanh Do

4

đó, đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử đụng đất đai và loại đất đai để

đạt được khả năng tối đa về sản xuất ồn định và an toàn lương thực, đồng thời cũng bảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường đang sống

Qui hoạch sử dụng đất đai là nền tảng trong tiến trình này Đây là một thành phần

cơ sở có liên quan đến hệ sinh thái các vùng núi, sa mạc hoang vu, hay các vùng đẳng bằng ven biển, đồng thời lại nằm trong mục tiêu phái triển và bảo vệ rừng, đất trồng và tài nguyên ven biến Qui hoạch sử dụng đất đai là yếu tố chính trong tất cả yêu cầu phát triển và bảo vệ các vùng đất đai nông nghiệp (Lê Quang Trí, 2000)

1.1.4 Quy hoạch đã thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm

là nghiên cứu những vấn đẻ về phát triển vả quy hoạch xây dung đô thị, các điểm dân

cư kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn để về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vat chat, tinh than và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tỗ chức hệ thống hạ tằng kĩ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị (Nguyễn Đình Hương, 2003) Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch đô thị là bài toán tổng hợp xem xét toàn bộ vấn đề kinh tắ-xã hội-môi trường nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt và lâu dài, cá thể và công đồng; cục bộ và toàn bộ của nhân dân

1.2 Ý nghĩa của quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất dai

Quy hoạch sử dụng đất đai giúp địa phương thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế

xã hội trên cở sở bó trí có hiệu quả quỹ đất được thể hiện qua các mặt sau:

- Làm căn cứ để lặp kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm, thực hiện việc giao

đất, thu hồi đất theo quy định của pháp luật

- Giúp UBND xã đưa ra các giải pháp tối ưu cho các chiến lược phát triển kinh

tế, xã hội phù hợp với tiềm năng đất đai

- Hạn chế sự chòng chéo và chuyển đổi mục đích tùy tiện trong quản lý sử dụng đất đai

- Cụ thể quá quy hoạch sử dụng đất đai (Phùng Quang Trung, 2002)

1.3 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai là đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính y đổi trong sit dung dat và điều kiện kinh tế xã hội, để chọn lọc và đưa vào thực hiện lựa

chọn sử dụng đất đai tốt nhất Mục dịch chung của quy hoạch sử dung đất đai là chọn

lọc và đưa vào thực hành những đất đai đó, nó đòi hỏi phải phù hợp với những yêu cầu

cần thiết của con người về chất lượng cuộc sống bảo vệ tốt môi trường và tài nguyên

trong tương lai

Quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo 3 tiêu để chính là: hiệu quả, bình đẳng, có khả năng chấp nhận và bền vững Trong điều kiện đất hẹp người đông thì cần thực hiện:

- Dánh giá nhu cầu cần thiết ở hiện tại và tương lai, đánh giá một các khoa học

có hệ thống khả năng cung cấp từ đất đai cho nhu cầu đó

- Xác định các giải pháp cho các mâu thuần trong sử dụng dất đai giữa nhu cầu

cá nhân và nhu cầu chung của cộng đồng trong xã hội, giữa nhu cầu hiện tại và tương lai

~ Tìm kiếm ra sự lựa chọn bền vững và trong đó chon ra cái nhìn cần thiết đáp ứng các yêu cầu xã hội xác định

- Quy hoạch sẽ đem lại thay đỗi đầy mong ước đồng thời rút tửa được những mâu thuẫn từ thực tiễn (Lê Quang Trí, 1997)

Theo Võ Kim Cương (2004), thì mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất bao gồm :

- Khắc phục tình trạng xây bừa bãi trong địa ban thành phổ,cẦn có một văn bản pháp lí cụ thể giúp các nhà đầu tư và chủ quyền sử đụng đất thấy rõ mục tiêu và giới hạn xây dựng trên khu đất của mình, để định hướng đầu tự sát với quy hoạch xây dựng

đô thị

- Cân đối sử dụng tối ưu quỹ đất xây dựng hiện có Đối với khu vực đã xây dựng, quy hoạch sử dụng đất bổ sung và chỉnh trang cách thức sử dụng đất, theo yêu cầu ôn định để phát triển Đi với khu đất mới, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hoá đồ án quy hoạch chung xây dựng, án định rõ nội dung cách thức sử dụng quỹ đất theo công năng đô thị

- Tạo cơ sở cho quản lí và xây đựng đô thị có cân đối giữa nhu cầu của chủ đầu

tư, chủ đất và lợi ích của cộng đồng trong đô thị Cũng như quy hoạch chung và quy hoạch chỉ tiết, quy hoạch sử dụng đất là phương tiện pháp lý để quản lý và thực thi các

dự án xây dựng

1.4 Cơ quan quy hoạch và quản lý chung

Van dé kiểm soát phát triển ở đô thị ở cắp thành phố thông qua công tác quy hoạch

và tổ chức thực hiện nội đung quy hoạch đó Việc tổ chức thực hiện chính là công tác

quan lý bao gồm thực thi các văn bản pháp luận cuả nhà nước và địa phương và kiểm tra hoạt động thực thi đó ở cơ quan cấp dưới

Uỷ ban nhân dân thành phó, thị xã xây dựng quy hoạch tổng thé, quy hoạch chung trong đó có kế hoạch sử dụng đất Công việc cụ thể phải do văn phòng kiến trúc sư trưởng (đô thị loại 3 trở xuống do sở xây dựng đảm nhiệm) xây dựng và do Uý ban nhân dân thành phố xét duyệt; Hội đồng nhân dân thông qua Đối với đô thị loại 1 như

Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh còn cần phải thông qua ở cấp Trung ương và Chính phủ

Việc xây dựng các văn bản pháp quy thuộc thấm quyền uỷ ban nhân dân thành phố Các văn bản này điều chỉnh các hoạt động diễn ra trong thị trường theo ý chí của Nhà nước, cụ thể là theo những kế hoạch, quy hoạch chỉ tiết đã được duyệt và thông qua

Uỷ ban nhân dân thành phố tỗ chức việc kiếm tra, thanh tra các cơ quan cấp dưới thực thì văn bản,thu thập thông tin phản hồi để điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch Việc quy hoạch chỉ tiết trên cơ sở quy hoạch chung do Văn phòng kiến trúc sư trưởng (hoặc sở xây dựng) chịu trách nhiệm Đây là công việc rất nặng nề do hầu hết

các đô thị Việt Nam thiểu sự quản lý từ thời bao cấp Mặt khác công tác cập nhật

thông tin không đảm bảo nên quy hoạch thường phải làm lại mỗi khi cần xây dựng phương án điều chỉnh và thay đổi từ quy hoạch ở trên

Việc thu thập vả cập nhật thông tin do các cơ quan có chức năng báo cáo và Văn phòng Kiến trúc sư trưởng/Sở xây dựng tập hợp, xây dựng phương án điều chỉnh Uÿ

ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt phương án điều chỉnh đó (Nguyễn Đình Hương, 2003)

1.5 Các căn cứ pháp lý quy họach sử dụng đắt đai

+ Căn cử vào Điều 103 và Điều 106 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bô sung theo Nghị quyết số 51/2001- QHI0 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khóa x, kỳ họp thứ 10;Căn cứ vào Điều 91 của Luật tổ chức Quốc hội;Căn cứ vào Điều 50 của Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật

Luật đất đai 2003 ra đời, quy định về quản lý và sử dụng đất đai Trong đó có quy định về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 21: Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 22: Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

- Điều 23: Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 24: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất

- Điều 25: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 26: Thâm quyền quyết định, xét đuyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Điều 27: Diều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất

- Điều 28: Công bố quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất

- Điều 29: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Căn cứ luật đất đai 2003 này, cơ quan có thẩm quyền đưa ra các nghị định, thông

tư , nghị quyết cụ thể nhằm hướng dẫn thi hành luật Cụ thể có:

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

+ Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên và Môi trường vẻ việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thâm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.6 Định hướng của quy hoạch

Quy hoạch lệ thuộc hoàn toàn vào định hướng cơ cấu kinh tế ở cấp quốc gia, ving, địa phương Dinh hướng cơ cấu kinh tế nhự thế nao thi quy hoạch nhự thế nấy, công

việc này thể hiện trọn vẹn tầm nhìn của các vị lãnh đạo nhà nước, các nhà hoạch định

chiến lược phát triển kinh tế kết hợp nhà lãnh đạo của cơ quan có thầm quyền địa

phương Hoạch định trước đất nước sẽ phát triển tằm cỡ nào trong tông thê nên kinh tế thé giới và khu vực; đặt vật kiến trúc trên đất ở đâu (nhà máy lọc đầu, cảng biển, sân bay, đặc khu kính tế, kinh tế cửa khẩu ) sẽ cho hiệu quả cao nhất và không lãng phí

Ở các nước phát triển và đang phát triển, tấm nhìn trong quy hoạch là vấn để then chốt, nếu những nước phát triển không chú trọng nguyên tắc sẽ phải trả một giá rất đắt, như: nền kinh tế bị gãy khúc vì không liên kết được từ chiều đọc, chiều ngang Cả nước không có những đặc khu kinh tế tập trung, kinh tế trọng điểm để giành lợi thế cạnh tranh ở cấp khu vực, thế giới Kết cấu hạ tằng sẽ không phù hợp với định hướng

cơ cầu kinh tế Ví dụ: nền kinh tế định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa không thể xây dựng trên một kết cấu ha ting tam bg thiếu sự liên hoàn vẻ giao thông để nối kết giữa các tỉnh, thành phố và các nước trong khu vực Và, thực tế đã và dang diễn ra

ở nhiều nước kém phát triển cho thấy, nếu trong quy hoạch không có những người đủ

tầm để “hoạch định trước, đặt ra trước mục tiêu cần đạt tới”, hoặc đo những người

“thợ” làm thay công việc của “thầy”, hoặc “thầy” làm thay công việc của “thợ”, hay

"thầy không ra thầy, thợ không ra thợ” thì sẽ dẫn đến những quyết định đầu tr manh

mún, rời rạc, chấp vá (tỉnh, thành nào cũng có khu công nghiệp, cảng biển, sân bay,

đài truyền hình, ), gây lãng phí rất lớn về cơ hội, tài nguyên, quỹ đất, tiền bạc, công sức của toàn xã hội

II Khái quát về thị trường nhà đất

2.1 Khái niệm về thị trường nhà đắt

hà đất là những bộ phận quan trọng của bat động san Dé phan loại tài sản trong quyền sở hữu , người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên luật: Luật bất động sản Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài san thành động sản và bat động sản dựa trên tính di dời; Điều 181 luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản

và động sản như sau:

- Bất động sản: là các tài sản không đi dời được bao gồm: đất đai, nhà ở,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tải sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác do nhà nước quy định

- Dong sản: là những tài sản không phải là bất động sản

Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng kí, nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thị

trường nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, do đó nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã quy định “Đất đai thuộc

sở hữu toàn đân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao cho sử dụng dựa trên các quyền cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyên nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thuế chấp và quyền gia vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh, Do vậy ở nước ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (Lê Quang Trí, 2001).

Theo Nguyễn Đình Bồng (2002) thị trường nhà đất là một bộ phận cầu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao địch đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thé chấp Thị trường nhà đất theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động có

liên quan đến giao dich nha đất mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập

bất động sản Nó bị chỉ phối bởi các quy luật kinh tế của hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung câu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố quyết định

là sản phẩm, số lượng và giá cá Phạm vi hoạt động của thị trường nhà đất do pháp luật

của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất

2.2 Vai trò của thị trường nhà đất

Theo Lê Quang Trí (2001), thị trường nhà đất có vai trò:

- Thị trường nhà đất là một trong những nhân tổ quan trọng để đánh giá sự phát triển về mặt kinh tế xã hội của một nước hay một vùng Đây là lĩnh vực thực hiện tái sản xuất hay sử dụng các yếu tổ sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất Đó là quá trình thực hiện mua bán chuyển nhượng bất động sản Chính những hoạt động này làm cho khối lượng hàng hóa bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng Đây cũng là nơi để chuyển đổi vốn từ hình thức hiện vật sang giá trị Thị trường càng phát triển hay dung lượng của thị trường cao thì sự chu chuyễn vốn càng mạnh, còn nếu không thì ngược lại

- Thị trường nhà đất thúc đây áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Các yếu tế này luôn luôn vận động và phát triển Do đó thúc đây các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất

lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao

- Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và mua bán quyển sử đụng đất Thông qua thị trường bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ thỏa thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện, quá trình sản xuất này sẽ diễn ra bình thường, Đây là tác động giúp cho việc giải quyết như cầu của con người về nhà ở và đất ở trong xã hội

- Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đây quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác Thị

10

trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất và các công trình, tải sân gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên

đất dai, khắc phục tỉnh trạng phi kính tế trong đầu tư xây đựng cơ bản, tận dụng và

phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng

kế vào ngân sách nhà nước

- Thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình

độ xã hội hóa trong sản xuất kinh đoanh Trên thị trường các nhà kinh đoanh, những người có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị tường và mỗi quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như quy hoạch, xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị để mở rộng thị trường

Theo Nguyén Dinh Béng (2002), vai trò của thị trường nhà đất:

- Thị trường nhà đất có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dan;

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lí, có hiệu quá nhà dat- tai nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng

- Tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyên khích dầu tư phát triển nhà đắt

- Tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường hàng hóa, thị trường lao động

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như lao động, việc làm, nhà ở 2.3 Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất

Thị trường nha dat mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nước Thị trường nhà đất thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô

và trình độ khác nhau do có sự phát triên không đều giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế xã hội, văn hóa khác nhau Như vậy thị trường nhà đất đô thị phát triển mạnh và có quy mô nhiều so với vùng nông thôn Vùng nông thôn chủ yếu là thị trường đất nông nghiệp

Thị trường nhà đất không hoàn hảo do không đồng nhất về thông tin va các yếu tố cấu thành thị trường đó Chủ yếu là do tập quán, tập tục, kiến thức hiểu biết của người

sử dụng và buôn bán chuyển nhượng nhà đất, thiếu các thông tin thực sự về thị trường,

"H1

này Do đó, trong kinh doanh nhà thì nhà kinh doanh phải am hiểu đặc tính riêng của từng vùng trên cơ sở các tính chất quyết định chung Như vậy người tham gia thị trường nhà đất phải dành nhiều thời gian và chỉ phí cho việc xác định các thông tin cần thiết Giá trị nhà đất sẽ không giống nhau trong cả nước, nên cần phải có các tư vẫn chuyên môn và nhà đầu tư phải có đủ kinh nghiệm

Cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng, lương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích cụ thể nào

đó thường mắt nhiều thời gian Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường, như mua đất, xin giấy phép xây đựng Những biển động xãy ra trong thị trường nhà đất chậm hơn nhiều so với các thị trường khác Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử đụng này sang mục đích sử dụng khác

Tong cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cầu tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung Cung không nhất thiết cô định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tông cung đất là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung dat bé sung cho những mục

đích sử dụng cụ thể đó (Lê Quang Trí, 2001)

Chức năng của thị trường nhà đất là đưa người bán nhà- đất đến với nhau, xác định giá cả cho các bất động sản (nhà- đất) giao dịch, phân phối bất động sản (nhà- đất theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản (nhà- đất) trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Nguyễn Đình Bồng, 2002)

2.4 Đặc điểm của thị trường đất đô thị

Thị trường đất được quan điểm theo nghĩa rộng là nơi điễn ra các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể khác nhau nhưng củng có liên quan đến vấn để đất đai Thị trưởng đất

đai nói chung, đất đô thị nói riêng có những đặc điểm khác biệt so với thị trường các hàng hoá thông thường khác

Thứ nhất, Dat dai thuộc quyền sở hữu toàn dân, đất đai không phải là hàng hoá; các quan hệ về mua bán, trao đổi về đất đai chỉ là các quan hệ về trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cầm có và bồi hoàn về quyền sử dung trong giới hạn quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép

Thứ hai, TẤT cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không làm

thay đổi quyền sở hữu về đất cũng giếng như không làm thay đổi vị trí cổ định vốn có của đất đai

Thứ ba, Dù trong cơ chế thị trường, di chế độ sở hữu đất đai là tư nhân hay sở hữu toan dân thì Nhà nước luôn giữ vai trò chỉ phối và quyết định tối cao đối với thị trường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc về Nhà nước Thứ tư, Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rắt chặt chẽ với thị trường các yếu tố khác của đô thị như cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng nói chung chúng gắn

bó trong một khối thống nhất khó có thể phân chia bóc tách và thường được đánh giá chung là bất động sản (Nguyễn Đình Hương, 2003)

2.5 Các yếu tố của thị trường đất đô thị

Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì thị trường đất đô thị gồm các yếu tô sau: 2.5.1 Cau dit dé thi

Một thực thể không thé phủ nhận là cầu về đất đô thị ngày một tăng nhanh do những yếu tố sau đây:

- Cùng với sự phát triển của xã hội, đô thị hoá là một xu thể tất yếu của mọi xã hội

phát triển Quá trình đô thị hoá không chỉ đơn thuần là quá trình tự phát triển lớn lên của các đô thị mà còn là quá trình phát triển đo sức ép của làn song dí cư tử nông thôn

ra thành thị làm tăng nhu cầu mở rộng quy mô không gian đô thị

- Sự phát triển của công nghiệp hoá cũng là một nguyên nhân quan trọng đòi hỏi

mở rộng phạm vi đô thị, hình thành các khu công nghiệp mới và thay thế dần các hoạt động sản xuất công nghiệp tại nội thành

- Sự phát triển của các hoạt động thương mại, dịch vụ ngày càng mở rộng dẫn đến việc hình thành các trung tâm thương mại, sự phát triển các hoạt động thuộc lĩnh vực

văn phòng, công sở và trụ sở giao dịch ]à nhân tô thúc đây sự phát triển và mở rộng các trung tâm của đô thị

- Sự gia tăng về thu nhập, cuộc sống được cải thiện làm gia tăng nhu cầu phát triển các hoạt động văn hoá, các trung tâm vui chơi giải trí thể thao và các hoạt động tình than khác ở vùng đô thị

Nói chung, xã hội càng phát triển, quá trình đô thị hoá càng mạnh thì cầu vẻ đất đô thị càng trở nên căng thăng

3.5.2 Cung về dất đô thị

Nói chung, cung về đất đô thị luôn luôn bị mất cân đối mang tính thiểu hụt so với

cầu Cung đắt đô thị có thể được hình thành từ ba nguồn chủ yếu sau đây:

~- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp Mặc đù chính sách của mọi quốc gia đều tìm mọi biện pháp hướng đến việc hạn chế các hoạt động phi nông nghiệp lắn chiếm sử dụng đất nông nghiệp, chuyển đất nông nghiệp thành các loại đất khác Tuy vậy, nguồn cung chủ yếu cho nhu cầu tăng đất đô thị vẫn là nguồn cung từ đất nông nghiệp chuyển thành

- Nguễn thứ hai cung đất mở rộng và phát triển đô thị là việc khai thác sử dụng các vùng đất hoang hoá ven biển hoặc đất đổi núi bạc màu không sản xuất vào xây dựng phát triển mở rộng đô thị Đây là một hướng phát triển đô thị mà các nhà theo đuổi chương trình an toàn lương thực thế giới khuyến cáo đang làm Tuy nhiên, nguồn đất đai này có nhiều song điều kiện vị trí địa lý và địa hình cũng như các yếu tế hội tụ

để có thể phát triển đô thị luôn là một tiêu chuẩn không thể bỏ qua để phát triển đô thị trên vùng đất mới

- Nguồn thứ ba là quỹ đất vốn có của các đô thị được luân chuyển từ những người không có nhu cầu sử dụng sang những người có nhu cầu sử dụng,chuyên đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả và hợp lý hơn

Nói chung, trong tat cả các nguồn cung đất đô thị Nhà nước đều nắm một vai trò quyết định cực kỳ quan trọng Chính với vai trò này mà Nhà nước có thé và hoàn toàn

có đủ sức mạnh để can thiệp và điều tiết thị trường đô thị

2.5.3 Các chú thể tham gia vào thị trường đất đô thị

Có ba chủ thể cùng tham gia vào hoạt động của thị trường đất đô thị, đó là: Nhà nước và các cơ quan đại điện của Nhà nước; các tổ chức sử dụng đất và các cá nhân

hoặc gia đình người dân đô thị,

Nhà nước tham gia vao thị tường đất đô thị với tư cách chủ yếu là người quyết định đến các quan hệ về cung đất thực hiện quyền sở hữu về kinh tế của Nhà nước đối với đất đai Nhà nước có thể hoàn toàn làm thay đổi thị trường đất đai bằng việc điều chỉnh quy hoạch phân bố sử dụng đất, mở rộng quy mô không gian phát triển đô thị gắn liễn với sự dầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng như những thay đổi về quy định giới hạn và tiêu chuẩn sử dụng đất

Các tô chức được giao quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường đất đai với tư

cách là người thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất đối với Nhà nước; tham gia vào các

14

quan hệ trao đổi chuyên nhượng quyền sử dụng đất với tư cách vừa là cung vừa là cầu

về đất đai đô thị Các tổ chức này chủ yếu tham gia vào thị trường đất đai đành cho công nghiệp, đất công sở, các trung tâm thương mại, các khu vui chơi giải trí và ít nhiều mang tính chất của các quan hệ về bất động sản

Các cá nhân hoặc gia đình chủ yếu tham gia vào thị trường đất khu dân cư gắn liền với nhà ở đô thị Các chính sách về nhà ở của Nhà nước sẽ chỉ phối rất lớn đến các quan hệ và sự tham gia của các cá nhân hoặc các hộ dân cư đến thị trường đất đô thị 2.6 Hoàn thiện thị trường đất đô thị ở nước ta

Thị trường đất đô thị là một trong những thị trường sôi động ở nước ta trong những

năm qua Tuy vậy, do chưa được thừa nhận mội cách đầy đủ và hoàn chỉnh nên chưa

có một hệ thống công cụ quán lý đồng bộ để Nhà nước thực hiện vai trò quân lý, điều

tiết của mình nên thị trường, đất đai đô thị còn nhiều điểm bat cập:

- Thị trường bất ồn định nhưng không được điều tiết, những căng thắng về quan hệ cung cầu mang tính giả tạo phi thực tế phát triển đô thị

- Các quan hệ mua bán trao đổi về đất đai đều tra hình dưới các quan hệ mua

bán trao đồi về nhà ở và các bất động sản khác

- Nhà nước chưa thực sự nắm được quyền chia phối và điền tiết thị trường dat đai đô thị, Nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các quan hệ chuyển đổi sử dụng đất nhất là chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất dân cư đô thị

- Nhà nước không thực hiện được day du quyén sở hữu về mặt kinh tế đổi với

Trước tình hình trên, vấn đề hoàn thiện thị trường đất đai đô thị đặt ra như một nhụ

cầu cấp bách đối với công tác quản lý đất đai đô thị Để hoàn thiện thị trường đất đai

đô thi, một số vấn đề chủ yếu cần được hoàn thiện là:

- Hoàn thiện các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất đai Đất đai nên dược coi là

một tài sản thuộc quyền đồng sở hữu giữa Nhà nước và người sử dụng, trong đó cần phân định cụ thể về quyền định đoạt của Nhà nước và 5 quyển của người sử dụng

Trên cơ sở của các quan hệ về thị trrờng đất dai được xác lập, Nhà nước là người có

15

quyền quyết định tối cao trong việc định đoạt đất đai khi các quyền của người sử dụng

đã được (hực hiện trên cơ sở các quan hệ của thị trường đất đai

- Mở rộng và tự do hoá các quan hệ về trao đối chuyển nhượng đất đai để huy

động sử dụng tối đa quỹ đất đô thị hiện có vào các hoạt động sử dụng có hiệu quả nhất,

góp phần tạo nên các cân bằng đầy đủ về thị trường đất đô thị

- Cần sớm hoàn chỉnh các quy hoạch tổng thế và quy hoạch chỉ tiết về phát triển không gian đê thị để công bố rộng rãi nhằm tránh những lãng phi xã hội, cần xây dựng các quy định về tiêu chuẩn kiến trúc đô thị đồng thời Nhà nước phải tích cực xúc

tiến các hoạt động hễ trợ để thực hiện các mục tiêu đặt ra

- Cần xác định các hệ số cơ bản đề đánh giá giá trị thực tế các lô đất, quy định thống nhất lấy hệ số chuẩn đó để xác định giá chịu thuế sử dụng đất, giá tính thuế chuyển nhượng và giá đền bù giải toả

- Giảm mức thuế các loại xuống mức thấp nhất để có thể để người dân có thể chấp nhận thực hiện nghĩa vụ của mình với Nhà nước

Hoàn thiện về thị trường đất đai là một vấn đề hết sức cấp bach song cũng là vấn đề cực kỳ phức tạp Đối với thị trường đất đai đô thị vẫn đề lại càng phức tạp hơn vì có liên quan với lĩnh vực khác trong đó có van dé nha ở đô thị Chính vi vậy những vấn

đề về đất đai phải được nghiên cứu xem xét đi liền với vấn đề nhà ở đô thị (Nguyễn Dinh Hương, 2003),

2.7 Căn cứ nháp lý về luật kính doanh bắt động sản

Căn cứ vào Hiển pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001

của Quéc hội khoá X, kỳ họp thứ I0 Luật này quy định về hoạt động kính doanh bất động sản Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá

XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006

Do thị trường nhà đất luôn có sự biến động, nhất là đối vơi những năm gần day, dé

bổ sung và hoàn thiện luật nay, thủ tướng chính phủ đã đưa ra chỉ thị số 01, có nôi dung tóm tắt như sau:

Quản lý thị trường bất động sản - Ngày 08/01/2008, Thủ tướng Chính phú đã ra Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg về một số giải pháp đây mạnh phát triển và quan lý thị trường bất động sản Thủ tướng yêu cầu: xử lý kiên quyết đối với các trường hợp đầu

cơ nhà dất, mua bán, chuyển nhượng bat động sản trái quy định của pháp luật, trốn lận

16

thuế cũng như các trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản trên phạm vi địa bàn Nghiên cứu, sửa đổi những nội dung liên quan đến lập, thấm định và phê duyệt đự án phát triển nhà ở theo hướng phân cấp, loại bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án, khuyến

khích các chủ đầu tr xây dựng đa dạng các loại căn hộ có diện tích phù hợp với các

đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, trình Chính phủ trong quý I năm 2008 Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế

luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữn, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn

mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đần cơ, tăng nguằn thu cho ngân sách, trình Chỉnh phủ trong quý I năm 2008.Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyển ban hành hạn mức sở hữu nhà ở, đất để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất theo quy định của pháp luật về thuế ngay sau khi văn bản pháp luật về thuế liên quan đến thị trường bắt động sản được sửa đổi, bổ sung Chỉ thị này có hiệu lực sau 15 ngày, kế từ ngày đăng Công báo

2.8 Cae địa điểm mà các nhà kinh doanh bất động sản chọn để đầu tư thường dựa vào các yếu tố:

~ Địa điểm trong quy hoạch đô thị;

- Tinh hình địa chính, địa chất, thuỷ van;

- Hiện trạng và viễn cảnh cấp thoát nước, cấp điện, điện thoại;

- Vân đề đi lại, tiếp cận địa điểm

- Nơi đỗ xe;

- Môi trường cảnh quan,

- Hạ tầng xã hội;

- Thái độ cư dân đối với dự án;

- Cái giá phái trả đề có đất xây dựng

2.9 Tìm hướng đúng cho đầu tư bất động sắn

Hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới đây của Việt Nam Thẻ chế hóa định hướng đó, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ đã triển khai cho các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nội dung khác nhau như soạn thảo vả trình Quốc hội khung pháp lý cho vấn để liên quan (Luật Kinh doanh bắt động sân (BĐS), Luật Nhà ở, Luật Đăng ký

17

BĐS); thành lập ban chỉ đạo phát triển thị trường BĐS tại các thành phố lớn như Hà

IH Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Việt Nam

3.1 Vấn đề quy hoạch

-_ Vào ngày 27/10/2001, trước nhu cầu bức xúc về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, UBND tỉnh Cần Thơ vừa chỉ đạo các cơ quan chức nãng quy hoạch khu dân cư 91 B - An Bình, Cần Thơ Khu dan cu nay rộng 34 ha, có thể giải quyết chỗ ở cho 2.000 hộ Theo phương án đã được chọn, khu quy hoạch sẽ được phân chỉa thành các thành phần mục đích sử dụng đất như sau: Đất xây dựng nhà ở 169.985 m? (nha 6 liên kể phố, nhà liên kế vườn, nhà chung cư), đất công trình công cộng 149.992 mỸ (nhà trẻ, cửa hàng bách hóa, đất công viên, đất làm đường giao thông), quy hoạch cơ

sở hạ tầng (Đường 91 B có lộ giới 80 m, đường phó chính của khu dân cư có lộ giới 40

m kèm theo 2 đường song hành hai bên trong khoảng lùi 20 m, 3 đường khu vực có lộ giới 20 m (toàn bộ các tuyến đường trên đều được trải thảm bê tông nhựa nóng) Các đường ngõ đều có lộ giới từ 8 đến 12m)

- Vào ngày 12/11/2007 Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ vừa quyết định triển khai xây dựng 4 đồ án quy hoạch mới trên địa bàn thành phố.Các dự án trên baogồm:

+ Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 khu đô thị phía đông nam quốc lộ 80, thuộc xã

Thới Thuận, huyện Thất Nốt, với diện tích 300 ha

1 Dự án phân hiệu trường Đại học Kiến trúc thành phố Hề Chí Minh giai đoạn 1, diện tích 1,5 ha tại khu đô thị mới Hưng Phú, do Công ty cỗ phần Xây dựng số

8 đầu tư Phân hiệu Trường Đại học Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh này sẽ chỉ sử dụng trong vài năm, sau đó thành phố sẽ bố trí khu đất khác để mở rộng xây dựng giai đoạn 2 và giao lại cho địa phương quản lý, xây dựng thành trường tiểu học theo quy

hoạch

+ Xác định vị trí và quy mô xây dựng cụm Cảng hàng không sân bay quốc

tế Trà Nóc, diện tích 5ha, hướng sẽ thành trung tâm cảng hàng không Cần Thơ

¡ Điều chỉnh quy hoạch một phần khu đô thị An Bình - Mỹ Khánh, cặp quốc lộ 91C UBND thành phố Cần Thơ cũng đã thống nhất điều chỉnh một số phân khu chức năng của khu Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ, trong đó sẽ mở rộng khu đô thị điện tnáy Sài Gòn và bổ trí bãi đậu xc ô tô cho khách đến tham gia hội chợ hàng năm

- Ngày 19/03/2008 Trường Đại học Tây Đô vừa mới được khởi công xây dựng

Theo qui hoạch Đại học Tây Đô tọa lạc trên 12,6 ha tại khu vực Thạnh Mỹ, phường Lê

Bình và phường Hưng Thạnh (quận Cái Răng, TP.Cần Thơ)

- Ngày 23/03/2008 Lãnh đạo UBND Thành phố Cần Thơ vừa có buổi làm việc với các sở, ban, ngành Thành phố bản về kế hoạch đầu tư xây đựng công trình Bệnh viện Đa khoa Cần Thơ, với quy mô 500 giường, tổng mức đầu tr khoảng 500 tỉ đồng, thực hiện từ năm 2007-2010 Hiện cơ quan chức năng TP Cần Thơ đã hoàn tắt việc tuyên chọn thiết kế bệnh viện, báo cáo Bộ Y tế và trình chính phủ về việc đầu tư này

- Sáng ngày 29/03/2008, tại Vĩnh Long, Bộ ŒTVT phối hợp với UBND tỉnh Vĩnh Long làm lễ khởi công dự án mở rộng QLIA đoạn Mỹ Thuận - Can Tho Theo

kế hoạch, đoạn Mỹ Thuận - Cần Thơ có chiều dài trên 33km được thi công theo tiêu chuẩn đường cấp 3 đồng bằng Mặt đường rộng 20m, trong đó đoạn tránh thị xã Vĩnh

Long đải 7,5m, mặt rộng l6m Dự án do Cục Đường bộ Việt Nam làm chủ đầu tư, với

tổng số vốn 1.498 ty đồng: từ ngân sách nhà nước và thu phí cầu Mỹ Thuận

3.2 Vấn để về thị trường nhà đắt

Thị trường nhà đất luôn là vấn để sôi nổi của các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Do đó thị trường nhà đất luôn có sự biến động theo thời gian Đã có nhiều quan điểm

và sự nóng bỏng của thời cuộc như sau:

- Vào ngày 14/04/2007 ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội công thương thành phố Hà Nội dwa ra du dodn: “Theo tôi khả năng biến động nhiều của thị trường nhà đất là không cao Sau thời gian biến động thị trường lại chuyễn sang trầm lắng như một dao động, điều hòa, theo qui luật hình sóng”

- Với mức sống của người Việt Nam hiện nay thì nhu cầu về nhà ở của đối tượng có thu nhập trung bình và ỗn định là cực lớn, thế nhưng vi sao phân khúc này vẫn không được các nhà đầu tư quan tâm khai thác? Để trá lời câu hỏi ông Phan Văn

19

Hiếu - Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - đã có nhiều dòng san phẩm đóng gớp cho lĩnh vực nhà cho người có thu nhập ôn định của thành phố cho biết: Hiện nay quỹ đất trong thành phố không còn nhiều, do đó việc khai thác một khuôn viên đất sao cho hiệu quá là điều mà các nhà đầu tư cân nhắc rất kỹ lưỡng Họ

phải tính toán nhiều vấn đề như hiệu quả sử dụng đất, đối tượng khách hàng và đặc

biệt là lợi nhuận thu được từ các dự án Với nhiều nhà đầu tư, trên cùng một điện tích đất việc xây chung cư cao cấp, biệt thự v.v đem lại lợi nhuận nhiều hơn xây các dạng nhà cho người thu nhập trung bình Đó cũng là một trong những lựa chọn bình thường

và đúng đắn của các nhà đầu tư cho mục tiêu kinh doanh của mình

- Theo báo Lao Động số 274 Ngày 24/11/2007 cho biết: Chỉ trong vòng chưa đến 1 tháng, giới đầu cơ nhà đất đã đón nhận 2 thông tin không vui, đó là việc Bộ Xây dựng có tờ trình để nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng thuế

chống đầu cơ đất đai và thuế thu nhập cá nhân điều tiết 25% lợi nhuận có được từ giao

dich nha dat

- Thị trường nhà đất Việt Nam đang xao động một cách đáng kẻ, sự biến động

về giá đất tại Việt Nam không thua kém so với các nước khác Điều này chứng tỏ thị trường nhà đất ở Việt Nam dẫn nóng lên: Theo Lê Dân, phóng viên dai RFA cho biét giá nhà đất tại Việt Nam được xem là cao không thua kém gì những thành phố quốc tế được xem là xa hoa từ nhiều năm trước Những giá trị đó có bền vững không, có được căn cử vào thực tế không ? Trong một cuộc khảo sát gần đây của công ty tư vấn

¡ Hà Nội xếp hạng 29 trong tng số 144 thành phố

của Hoa Kỳ, giá nhà đất

khắp thế giới, ngay sau Berlin va dat hơn nhiều thành phố lớn khác, từng nổi tiếng như Quang Chau, Dai Bac, San Francisco va Chicago

- Bên cạnh sự phát triển cua thị trường nhà đất sẽ làm giá nóng lên, nhưng giá đất ở mọi nơi không thể giống nhan, đo đó sự điều tiết này không khéo sẽ dẫn đến rối loạn nền kình tế quốc gia Nhận định về điều này,vào ngày 02/12/2007 Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thị trường thiếu lành mạnh, có nhiều bất én gây ảnh hưởng tới nền kinh tế Để đưa thị trường nhà đất vào khuôn phép, nhà nước đang,

có những chính sách điều tiết phù hợp Trước mắt, một số loại thuế, phí để được soạn thảo, bổ sung nhằm điều chỉnh cho thị trường phát triển bền vững Theo ông Nam, cách làm đang được nhiều người đồng tình cũng như Chính phủ chú ý là giảm thuế,

20

phí trong giao dịch nhà đất và thay vào đó là tập trung đánh thuế vào chủ sở hữu bất

động sản theo lệ trình

Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh, đây là nguyên nhân khiến nhiều chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản sẽ sớm sôi động trở lại Các điều này điều nói sự nóng lên của thị trường nhà đất là đang cấp thiết, nhu cầu cuộc sống mỗi ngày cảng tăng nhưng với tiềm năng đất đai thì ở một hạn mức nhất định Do đó sẽ có sự ra đời của các định hướng quy hoạch nhằm sử đụng đất đai ngày cảng có hiệu quả và tránh

sự lãng phí về tiềm năng đất đai Nhưng việc thực hiện quy hoạch, nâng cao đời sống người dân thì kéo theo nhiều mặt kinh tế, xã hội, môi trường cùng thay đối theo, đặc biệt thị trường nhà đất ở nơi quy hoạch sẽ tăng vọt và nóng lên (nếu quy hoạch tiến hành thành công, ít có sự sai xót) , sở đĩ như vậy là khi một vùng được quy hoạch thì nơi đó sẽ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, mật độ dân số ở những cập độ của quy hoạch

Vì vậy có thể nói quy hoạch tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà đất, đồng thời thị trường nhà đắt cũng thúc đây quy hoạch phát triển

IV Dặc điểm vùng nghiên cứu

4.1 Vị trí địa lý

Thành phố Cần Thơ được thành lập trên cơ sở tách ra từ tỉnh Cần Thơ cũ theo Nghị quyết số 22/2003/QII11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá 1I và Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 02/01/2004 của

Thủ tướng Chính phủ Vị trí địa lý của Thành phố có toạ độ từ 105°13*'38'? đến 105°50°35°* kinh độ Đông và 9953°08°' đến 10°19°38°” vĩ độ Bắc với tứ cận như sau:

- Phía Bắc giáp tỉnh An Giang

- Phía Đông giáp tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Vĩnh Long

- Phía Tây giáp tỉnh Kiên Giang

- Phía Nam giáp tỉnh Hậu Giang

4.2 Nhận định chung vẻ tiềm năng ở Thành phố Cần Thơ

4.2.1 Những thuận lợi, lợi thể

Thành phế Cần Thơ nằm ở vị trí địa lý khá thuận lợi: Cách không xa các trung tâm

đô thị lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh và địa bàn kinh tế trọng điểm sẽ là lợi

thé trong quá trình phát triển

21

Với hệ thống giao thông thủy, bộ và hàng không sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Cần

Thơ giao lưu và nắm bắt được những thông tin kinh tế, thị trường, kinh nghiệm sản xuất, tiếp cận công nghệ cao phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế, xã hội

Nằm trong vùng sản xuất lương thực, thực phẩm lớn nhất của cá nước với điều kiện khi hậu, đất dai, nguễn nước thuận lợi có thể đa đạng hóa cơ cấu cây trồng, vật nuôi,

ất khẩu

Nguồn lao động dổi đào, có số lượng đáng kể lao động có trình độ khoa học kỹ

tạo ra nguồn nông sản dồi dào phục vụ cho công nghiệp chế biến và

thuật và kinh nghiệm sản xuất, kinh doanh, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu lao động cho

Thành phó trong hiện tại và tương lai

4.2.2 Những khó khăn, hạn chế

Cơ sở hạ tầng đang ở trong tình trạng xuống cấp, thiếu đồng bộ, chưa đủ sức đáp ứng cho nền sản xuất hàng hóa và phát triển dịch vụ trong điều kiện cạnh tranh gay gắt của cơ chế thị trường

Địa hình thấp, đất có độ chịu lực kém sẽ gây ra hạn chế trong xây dựng các công trinh cơ bản Mưa kéo dài từ tháng 8,9,0 và đầu tháng 11 gây khó khăn cho sản xuất Khi có lũ lớn sinh ra ngập lụt, làm giảm năng suất cây trồng và chất lượng sản phẩm, ảnh hưởng dến dời sống sinh hoạt, đi lại và vận chuyển hàng hóa của nhân dân trong vùng Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 kèm theo nắng gió sinh ra hạn hán, thiếu nước phục vụ sản xuất, đặc biệt trên một số đất phèn hoạt động có hiện tượng xì phèn gây ảnh hưởng xấu cho cây trồng

Tận dụng những thuận lợi vào trong những công tác thực tiễn, đặc biệt là quy hoạch đề có thể phát huy hết tiềm năng, đồng thời từ những khó khăn có thé khắc phục

và cải thiện nó đề đưa đến kết quả tốt đẹp cho khu vực

-_ Các tài liệu có liên quan đến quy hoạch

-_ Các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất

- _ Các dữ liệu về giá trị của đất biến động trước và sau quy hoạch

~_ Bảng giá do nhà nước ban hành từ năm 2006-2008

-_ Các tài liệu về sự ảnh hưởng giữa quy hoạch và thị trưởng nhà đất + Nhóm xử lí đữ liệu

+ May vi tinh

- May in

IL Phương pháp

Bước 1: Thu thập, tìm hiểu số liệu, tài liệu

- Tìm hiểu các tài liệu về quy hoạch như: khái niệm, ý nghĩa, mục tiêu, định hướng quy hoạch, các thông tư, nghị định, luật ban hành

- Nghiên cứu các tài liệu về thị trường nhà đất như: khái niệm, đặc điểm,

vai trò, luật kinh doanh bất động sản và các chi thi

- Thu thập số liệu về các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ

- Thu thập các số liệu về quy định giá đất ở Thành phô Cần Thơ năm

Bước 3: Thiết lập mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất

- Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất

23

- Những điểm khác biệt giữa quy họach và thị trường nhà đất

Bước 4: Tổng hợp đữ liệu phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tế khác ở Thành phố Cần Thơ

- Phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đén thị trường nhà đất

- Phân tích sự ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến quy hoạch

- Phân tích mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất, tìm ra tính

khả thi giữa chúng, nhận xét kết quả đạt được

Bước 5: Tổng kết đưa ra kết luận và kiến nghị

Bước ó: Hoàn thành luận văn

24

CHƯƠNG HI KÉT QUÁ THẢO LUẬN

I, Tinh hình quy hoạch phát triển ở Thành phố Cần Thơ

1.1 Khái quát quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà ở, các công trình phục vụ đời sống con người là tất yếu, nên van đẻ này cần được nghiên cứu sâu trong quá trình xây dựng phương án Quy hoạch sử dụng đất để đảm bảo vừa giải quyết được nhu cầu đất ở và đất cho các mục đích phi nông nghiệp, vừa bảo vệ được điện tích đất nông nghiệp có giá trị kinh tế cao

- Cơ cấu kính tế trên địa bàn Thành phố hiện đang chuyên dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ nhằm khai thác các lợi thể về điều kiện tự nhiên và tiềm năng sẵn có của địa phương, mặt khác thành phố Cần Thơ

phần đấu trở thành đô thị loại I Trong thời gian tới nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các công trình công nghiệp, các công trình phục vụ cho hoạt động thương mại, dich vu

dụ lịch là rất lớn và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất nông nghiệp hiện có, vì vậy khi lây đất nông nghiệp để xây dựng các công trình phải dựa trên cơ sở tiết kiệm, tránh lãng phí, sử dụng không có hiệu quả

- Thực trạng cơ sở ha tang trong đô thị và các khu dân cư nông thôn tuy đang trong quá trình phát triển mạnh nhưng chưa đồng bộ, chất lượng còn thấp trong các

Tĩnh vực như giao thông, cấp nước, tiêu thoát nước, các công trình phúc lợi, đây là sức

ép lớn trong việc dành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới các tuyến đường và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố trong những năm tới

- Với tốc độ đô thị hoá như hiện nay, phát triển mạnh các điểm dân cư tập trung theo kiểu đô thị sẽ tiếp tục được mở rộng và nhanh chóng hình thành Đồng thời theo đự kiến mở mới một số khu công nghiệp tập trung phía Nam Thành phố Đây cũng là áp lực đòi hỏi phải xây dựng phương án sử dụng đất đảm bảo sự hài hoà giữa phát triển đô thị và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp của Thành phố

- Để cải thiện và nâng cao đời sống của nhân dân cũng như để đáp ứng cho

sự phát triển đô thị loại I, thì ngoài việc đầu tư nâng cấp, cải tạo các công trình hiện có, cần phải xây dựng thêm các công trình văn hoá, thể dục - thể thao, khu vui chơi giải trí trên địa bàn Thành phê

25