Đề cương ôn tập thi thẩm định viên về giá

Câu 2: Phân tích phạm trù giá trị đối với công tác thẩm định giá tài sản trong nền * Phương pháp thu nhập: Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: a- Bư

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP THI THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ

1 MÔN LUẬT KINH TẾ :

1.1 Pháp lệnh giá:

• Phạm vi, đối tượng điều chỉnh

• Sự cần thiết, mục tiêu ban hành của Pháp lệnh giá.

• Điều hành giá của Nhà nước:

• Bình ổn giá : danh mục, thẩm quyền, biện pháp.

• Định giá : danh mục, thẩm quyền định giá.

• Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.

• Thẩm định giá:

• Khái niệm thẩm định giá.

• Phân biệt sự khác nhau giữa định giá của Nhà nước và Thẩm định giá.

• Tài sản phải thẩm định giá: Lọai tài sản phải thẩm định giá và giá trị tài sản phải thẩm định giá theo quy định hiện hành (NĐ170 và 101).

• Doanh nghiệp thẩm định giá:

- Mô hình doanh nghiệp thẩm định giá theo NĐ101

- Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá.

- Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá.

• Tiêu chuẩn thẩm định giá:

- Sự cần thiết ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá.

- Giới thiệu các tiêu chuẩn thẩm định giá đã ban hành.

- Giá trị pháp lý Kết quả thẩm định giá theo quy định hiện hành.

- Các hành vi vi phạm về lĩnh vực thẩm định giá.

- Quản lý Nhà nước về thẩm định giá.

+ Nội dung quản lý Nhà nước về thẩm định giá.

+ Thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá:

+ Quyền và trách nhiệm của doanh nghiệp trong lĩnh vực giá theo Pháp lệnh giá.

+ Các nguyên tắc quản lý giá và căn cứ định giá theo quy định của pháp luật.

- Để phù hợp với nền kinh tế thị trường và hội nhập, cơ chế quản lý giá cần phải sửa đổi bổ sung gì: quản lý bằng môi trường pháp lý là chủ yếu, cơ quan quản lý nhà nước về giá ở trung ương quy định về

cơ chế, chính sách giá … các doanh nghiệp vận hành theo cơ chế

đó Thay đổi danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước

hương địa phương và doanh nghiệp quyết định là chủ yếu Bộ máy

tổ chức cán bộ về giá, thẩm định giá …

1.2 Luật đất đai năm 2003:

• Nội dung cơ bản:

• Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai: phân loại, phân hạng đất, các căn cứ pháp lý về đất đai.

• Nguyên tắc xác định giá đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003.

• Nội dung Nghị định 188/CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các lọai đất Sự cần thiết phải ban hành Nghị định 188/CP; Những nội dung chủ yếu quan trọng của Nghị định 188/CP Trình bày các phương pháp xác định giá đất theo Nghị định 188/CP Thông tư 144 hướng dẫn Nghị định 188/CP: Các phương pháp xác định giá đất, mục đích của việc xác định giá đất theo quy định của Nghị định 188/CP.

1.3 Một số luật thuế:

• Lý luận chung về thuế: Khái niệm, vai trò hệ thống thuế Việt Nam.

• Luật thuế GTGT, luật thuế TNDN, luật thuế TTĐB: Khai niệm, đối tượng chịu thuế, các phương pháp tính thuế, hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế.

ĐỀ THI MÔN LUẬT KINH TẾ LẦN II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-• Đề chẵn:

Câu 1: Trình bày nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định của Luật đất

đai năm 2003

Câu 2: Phân biệt sự khác nhau giữa thẩm định giá và định giá của Nhà nước

Câu 3: Nêu nguyên tắc quản lý giá và căn cứ xác định giá được quy định trong

Pháp lệnh giá

Câu 4: Cho biết các hình thức doanh nghiệp thẩm định giá quy định trong Pháp

lệnh giá và Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá? Anh chị có nhận xét gì

về quy định này

Câu 5: Cho biết mục đích của việc xác định giá đất trong Nghị định

188/2005/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất vàkhung giá đất các loại để làm gì?

Câu 3: Cho biết quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định

của Pháp lệnh giá và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá

Câu 4: Theo Anh (Chị), để thực hiện chủ trương phát triển kinh tế hàng hóa nhiều

thành phần vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và phù hợp với xu thế hội nhập thì cơ chế quản lý giá của Nhà nước phải thực hiện những đổi mới gì?

Câu 5: Cho biết danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá theo

quy định của Nghị định 170//2003/NĐ-CP ngày 25/12/2005 của Chính phủ quy định chi thiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá? Danh mục này có phải thẩm định giá không?

1 MÔN NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ :

1.1. Trình bày:

• Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.

Thực hiện đường lối chủ trương đổi mới của Đảng, nền KT nước ta chuyển từ cơ chế

KH hóa tập trung sang cơ chế TT có định hướng XHCN Từ đó cơ chế TT đã trở thành cơchế vận hành của nền KT đất nước, cơ chế này đã xóa bỏ hầu hết sự bao cấp qua bù giá, bù

lỗ cho các DNNN, buộc các DN phải chuyển sang cơ chế tự chủ về tài chính Nhà nước đãchuyển từ cơ chế định giá sang cơ chế giá thị trường, thương mại hóa tư liệu sản xuất, xóa bỏ

cơ cxhế phân phối theo KH với giá thấp phân lớn các loại vật tư phục vụ sản xuất Nền KTnước ta chuyển từ cơ chế KH hóa tập trung sang cơ chế TT có định hướng XHCN đã kéotheo sự thay đổi của cơ chế QLNN về giá cả

• Sự cần thiết phải quy hoạch, phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam.

• Bản chất của thẩm định giá: thẩm định giá là một nghề chuyên nghiệp.

• Khái niệm thẩm định giá, cách phân loại tài sản thẩm định giá.

• Một số khai niệm, thuật ngữ có liên quan đến thẩm định giá.

• Cơ sở thẩm định giá tài sản.

1.2. Trình bày nguyên tắc cơ bản chi phối trong hoạt động thẩm định giá.

1.3. Các phương pháp thẩm định giá: Bất động sản, Máy móc thiết bị.

1.4. Quy trình thẩm định giá.

1.5. Sự giống và khác nhau giữa nhà thẩm định giá bất động sản và nhà thẩm định giá máy móc thiết bị.

1.6. Tiêu chuẩn thẩm định giá:

• Sự cần thiết ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá.

• Giới thiệu các tiêu chuẩn thẩm định giá đã ban hành.

ĐỀ THI MÔN NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

LẦN II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-• Đề lẻ:

Câu 1: Phân tích nội dung của phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các

loại bằng phương pháp thu nhập được thực hiện đối với nước ta hiện nay

Câu 2: Phân tích phạm trù giá trị đối với công tác thẩm định giá tài sản trong nền

* Phương pháp thu nhập: Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.

- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhàcửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đấthoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm

- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm

b- Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trườngđịa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần

túy hàng năm = năm tính được ở Bước 1Tổng thu nhập hàng - Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất

ước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất -Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 thángKhi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ởBước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí

và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá vàđúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tính bìnhquân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.

Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của nămngay trước thời điểm xác định giá đất

Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng câyhàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

• Ghi chú: (∗) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của

loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nôngthôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha

+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :

3

000.650.65

=3

000.250.54000.900.119

= 21.883.333 (đ/ha)+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn

* Khấu trừ giá trị tài sản trên đất:

Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, càphê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị cònlại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:

điểm xác định giá cả giá trị của đất và công trình trên đất) tại thời

điểm xác định giá

trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá

-Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%)

x

Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu

tư xây dựng các công trình

x

Số năm

đã sử dụng các công trình đầu

Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất

đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản

Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao.Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế

Câu 2: : Phân tích phạm trù giá trị đối với công tác thẩm định giá tài sản trong Phân tích phạm trù giá trị đối với công tác thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường.

TĐG TS là một công cụ quản lý giá cần thiết tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế

xã hội của mọi nền KT SXHH, đặc biệt đối với các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường, các nước vận hành theo nền kinh tế thị trường TĐG TS trở thành một nghề Cónhiều khái niệm về thẩm định giá nhưng hầu hết các nhà định giá tài sản đều thống nhất vàđều đề cập đến nôin dung cốt lõi nhất của đánh giá giá trị tài sản đó là xác định hoặc ước tínhgiá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ

Theo hoạc thuyết của C.Mác, thước đo giá trị của hàng hóa là sự hao phí lao động kết tinh trong hàng hóa Mục tiêu nghiên cứu về giá trị của C.Mác là hướng tới nền kinh tế kế hoạch hóa Nếu chỉ dựa vào học thuyết đó để xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thịtrường thì chưa đủ, mà phải được bổ sung phạm trù giá trị kinh tế của lý thuyết kinh tế thị trường

Trong KTTT, giá trị của hàng hóa dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích; Tính khan hiếm; Nhu cầu và Sự chuyển giao Thiếu 1 trong 4 yếu tố đó thì GTTT của một hàng hóa đó không tồn tại

Theo lý thuyết của KTTT: “Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định” – Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền, nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụnhư giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm

Theo IVSC, thuật ngữ giá trị mang tính giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá

dự tính của người mua, người bán hàng hóa dịch vụ tại một thời điểm nhất định Giá trị củatài sản được thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch Biểuhiện giá trị trong nền KTTT đó là số tiền ước tính của hàng hóa hoặc dịch vụ tại một thờiđiểm trên một thị trường nhất định

Từ khái niệm giá trị lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị của tài sản có những đặc trưng

cơ bản sau:

- Giá trị TS được đo bằng tiền

- GT TS có tính thời điểm, luôn thay đổi theo th điểm hoặc thời kỳ

- GT của một TS có thể khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau; GTcủa một TS cao cấp hay phụ thuộc vào 2 yếu tố quyết định: Công dụng hữu ích vốn có của TS và Khả năng khai thác của chủ thể đối với các công dụng của TS

- Đo lường tiêu chuẩn về giá trị của TS là khoản thu nhập bằng tiền mà TS mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

Giá trị TS mang tính chủ quan và khách quan

- Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tùy thuộc vào khả năng, sở thích, TS đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau Do vậy, GTTS có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng Chính vì thế, để đo lường và phản ánh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giátrị: GT đang sử dụng; GT hữu ích; GT đầu tư; GT bảo hiểm … Như vậy ý nghĩachủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị TS

- Tính khách quan của GT TS được thể hiện là cơ sở để xác định giá cả của TS.Trong nền kinh tế thị trường, để phản ánh và đo lường giá trị mang tính khách quan này được thông qua các khái niệm: GT trao đổi; GT công bằng Ý nghĩa quan trọng tính khách quan của GTTS trong nền KTTT đó là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của TS đó

Sự phân biệt tính chủ qun và khách quan của GT là cơ sở quan trọng để lựa chọn cáctiêu chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc đánh giá GTTS Theo tính chủ quan, cơ sở để đánh giá GTTS về cơ bản dựa vào GT phi thị trường (GT ngoài thị trường) Theo tính khách quan, cơ sở để đánh giá GTTS dựa vào GTTT

Trong nền KTTT cơ sở của giá trị cho việc đánh giá GTTS đó là GTTT và GT phi TT

* GTTT:

Trong học thuyết về giá trị của C.Mác, GTTT là Gt XH của hàng hóa hình thành do sự cạnh tranh giữa các nhà tư bản trong cùng một ngành trong điều kiện trung bình, xấu và tốt quyết định Trên cơ sở học thuyết này, C.Mác đã sử dụng để phân tích sự hình thành và bảnchất của quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong nền KT TBCN

Theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng BộTài chính Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì Nội dung giá trị thị trường của tài sản như sau: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” Định nghĩa trên được hiểu như sau:

- Một là Mức giá ước tính được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ, là số tiền ước định, dự báo sẽ được thanh toán trên thị trường vào thời điểm giáo dịch Đó là mức giá phổ biến nhất của TS trên thị trường mà ngời mua và người bán TS thỏa thuận được Mức giá đó phải loại trừ được các yếu tố: lạm phát, giảm phát; bán hàng khôngcông khai; bán ưu đãi, giảm giá đặc biệt mang tính thỏa thuận trước hoặc bất cứyếu tố nào làm phát sinh giá trị đặc biệt

- Hai là đối với các thành viên tham gia trên thị trường:

• Bên bán sẵn sàng bán trong điều kiện và hoàn cảnh giao dịch thương mại thông thường Họ bán với mức giá tốt nhất trên thị trường sau một giao dịch thương mại công khai của một quá trình tiếp thị

• Bên mua sẵn sàng mua trong điều kiện giao dịch thương mại thông thường

có thể sẽ mua với giá thấp nhất có thể được

• Cả hai bên mua và bán đều có được những thông tin đầy đủ về TS, thị trường và thời điểm mua bán Các bên mua và bán không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào

- Ba là GTTT của một TS được xác định tại thời điểm nhất định Bởi vì GTTT có thể và được thay đổi theo các thời điểm khác nhau

* GT phi TT:

Trong thực tế có những TS cần định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán, khôngphổ biên trên thị trường, thậm chí không có thị trường đối với chúng, ví dụ như TS chuyêndùng do tính chất đặc biệt của chúng chỉ sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một dốitượng sử dụng nào đó nên không có trên thị trường, hoặc không dễ dàng bán được, trừ khi được bán cùng Ts của DN Hoặc những TS có thị trường hạn chế, do tính đơn chiếc của TShay điều kiện của thị trường, hay do những nhân tố khác tác động làm cho TS ít có kháchhàng tìm mua Vậy khi tiếp cận giá trị để xác định GTTS, không thể dựa vào GTTT để xácđịnh mức giá cụ thể Để đánh giá giá trị đối với những loại Ts này, người ta dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối GTTS với những quan niệm đặc biệt về giá trị (GT trong sử dụng; GTTS tiếp tục sử dụng; GT bảo hiểm; GT tính thuế; GT thanh lý; GT đầu tư; GT doanhnghiệp, …) nhằm thực hiện nhiều mục đích khác theo yêu cầu của đời sống kinh tế như:chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể, thanh lý, sáp nhập, bảo hiểm, đánh thuế GTđược ước tính như vậy gọi là GT phi TT hoặc là GT ngoài TT GTPTT là khái niệm chung nhất để chỉ các loại GT đặc biệt khi hình thanh giá cả TS

Theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng

Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) nội dung giá trịphi thị trường của tài sản là: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ” Trong thẩm định giá, TS định giá dựa trên cơ sở GTPTT nếukhông thuộc dạng đầu tư, thông thường cho mức giá thấp hơn khi định giá trên cơ sở GTTT

Vì vậy trong trường hợp bán tài sản theo giá Nhà nước quy định, bán thanh lý TS, bán TSchuyên dùng … cần giảm thiểu các yếu tố tạo ra các yếu tố chủ quan, không công bằng trongviệc định giá TS, nhằm tránh tổn thất cho TS Nhà nước

Câu 3: : Phân tích nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá bất động sản trong Phân tích nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường.

Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế,

mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản quathẩm định giá Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lô-gíc, hợp lý, từ

mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân tích những

dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả phải thểhiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định

và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản

Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng

thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng, tuynhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau:

1 Những thông tin cơ bản về:

- Tên, loại tài sản

- Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác)

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá

- Ngày tháng năm thẩm định giá

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặcchi nhánh

- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá

- Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh

hệ thống tưới và tiêu nước

+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích

sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạngđường xá, cầu cống…

+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính

- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất

- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không

4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước,ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản)

- Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.

- Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề

- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)

- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản

5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.

- Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thịtrường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản

- Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào

6 Kết quả khảo sát thực địa

- Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa

- Kết quả thu được từ khảo sát thực địa

- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính Nêu rõ

lý do sự chênh lệch đó

- Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tínhnăng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn

7 Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:

- Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tàisản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những

ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần thẩm định giá trên thị trường

- Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản

8 Phương pháp thẩm định giá:

+Phương pháp so sánh trực tiếp: kết quả :

+Phương pháp chi phí: kết quả :

+Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: kết quả :

+Phương pháp khác: kết quả:

- Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan cácmức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thểhiện giá trị thị trường của tài sản Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó

- Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tàisản do Nhà nước đã công bố tại khu vực

9 Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá

- Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản

- Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản.

- Phân loại, hạng tài sản

- Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản

Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình thẩm định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của tài sản cần thẩm định

10 Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ.

11 Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.

12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả thẩm định giá Phụ lục bao gồm:

- Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân

- Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghiệp

- Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục)

- Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

- Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưađược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:+ Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện

+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị

+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán

+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp

Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng nhà

- Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá

1 MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ :

1.1 Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị.

1.2. Các nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá máy, thiết bị.

1.3. Quy trình thẩm định giá máy, thiết bị.

1.4. Phương pháp thẩm định giá máy máy, thiết bị: Nội dung phương pháp: khai niệm, phạm vi áp dụng, các bước xác định tiến hành thực hiện, các hạn chế của từng phương pháp.

ĐỀ THI MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

LẦN II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-• Đề chẵn:

Câu 1: Trình bày phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá máy móc thiết bị.

1 Cơ sở thẩm định giá MMTB: PP này dựa trên cơ sở GTTT của TS cần thẩm

định có quan hệ mật thiết với giá trị của các TS tương tự đã hoặc đang được mau bán trên thịtrường

a Nguyên tắc áp dụng: Dựa vào nguyên tắc thay thế nghĩa là một nhà đầu tư có lý trí

sẽ không trả giá cho một tài sản coa hơn chi phía để sản xuất ra tài sản đó cùng sự hữu ích domỗi Ts mang lại

b Đặc điểm:

- PP này không có công thức hay một mô hình nhất định, mà chỉ dựa vào các giaodịch mua bán TS tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với TS cần thẩm định

- Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán TS trên thị trường phải dựa vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết: “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với TS mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn

c Các trường hợp áp dụng: Phương pháp này thường được sử dụng trong việc thẩm

định giá TS để mau bán, cầm cố, thế chấp, tính thuế TS

d Yêu cầu:

- Phải có những thông tin liên quan của các TS tương tự được mau bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được Nếu không có thông tin trên thị trường về việc muabán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá

- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩmđịnh giá, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng vàcác điều kiện kỹ thuật khác

- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịpthời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập được từ các nguồn thông tin đángtin cậy như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày; thông tin giá của các công ty kinh doanh thiết bị, máy móc; Nguồn tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khóchính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt

- Phải có sở sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác, kịp thời về các loại TS nhằm tạođiều kiện cho việc thẩm định có cơ sở

- Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường mới

có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận