Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện yên lập, tỉnh phú thọ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUỐC TUẤN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ Đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ

DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP,

TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái nguyên, năm 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ

DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP,

TỈNH PHÚ THỌ

Mã số ngành : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thái nguyên, năm 2015

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Khoa Môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên

và Phòng Đào tạo, Đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS Đỗ Thị Lan, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn về vấn đề đấu giá quyền SDĐ

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND và các Phòng, ban UBND huyện Yên Lập đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu và kịp thời đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Khái quát về đất đai 4

1.1.2 Bất động sản 6

1.1.3 Thị trường bất động sản 6

1.1.4 Giá đất, định giá đất và bất động sản 8

1.1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.2 Cơ sở lý luận 14

1.3 Tình hình thực hiện công tác Đấu giá đất trên thế giới và Việt Nam 16

1.3.1 Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới 16

1.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

1.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ 21

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 24

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 24

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 24

2.3 Nội dung nghiên cứu 25

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lập 25

2.3.3 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 25

2.3.4 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 25

2.3.5 Đánh giá của người dân về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập 25

2.3.6 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên lập 25 2.4 Phương pháp nghiên cứu 25

2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp 25

2.4.2 Tài liệu sơ cấp 26

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 26

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội của huyện Yên Lập 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35

3.2 Sơ lược về công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 39

3.2.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Lập 39

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 47

3.3 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 49

3.3.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4, thị trấn Yên Lập huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 50

3.3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng

đất ở Khu Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện yên Lập 65

3.4 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 72

3.4.1 Đánh giá hiệu quả kinh tế 72

3.4.2 Hiệu quả xã hội 76

3.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 78

3.5 Đánh giá của người dân về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập 79

3.6 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên lập 83

3.6.1 Thuận lợi 83

3.6.2 Khó khăn, tồn tại 84

3.6.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

1 Kết luận 88

2 Kiến nghị 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

Bảng 3.1: Tình hình khí hậu huyện Yên Lập giai đoạn 2010 - 2014 30

Bảng 3.2: Hiện trạng tài nguyên đất trên địa bàn huyện Yên Lập 32

Bảng 3.3: Số liệu tài nguyên khoáng sản huyện Yên Lập 34

Bảng 3.4: Kết quả thực hiện các mục tiêu kinh tế giai đoạn 2001 -2010 35

Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án 55

Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập phiên đấu giá thứ nhất 62

Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập phiên đấu giá thứ 2 63

Bảng 3.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập phiên đấu giá thứ 3 64

Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập sau 3 phiên đấu giá 64

Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập sau 2 phiên đấu giá 71

Bảng 3.11: Hiệu quả kinh tế của giá đất đấu giá các dự án so với giá đất quy định của UBND tỉnh và giá khởi điểm 73

Bảng 3.12: Kết quả đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất 80

Bảng 3.13: Kết quả đánh giá của người dân về một số dự án đấu giá QSD đất ở huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 82

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Phú Thọ 29 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Yên

Lập năm 2014 49 Hình 3.3: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất ở Tràn Ngả 2,

Tân An 4, Thị trấn Yên Lập, huyện Yên Lập 51 Hình 3.4: Mặt bằng hiện trạng khu đất khi tổ chức đấu giá thuộc dự án

đấu giá quyền sử dụng đất khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4,

thị trấn Yên Lập 51 Hình 3.5: Sơ đồ dự án đấu giá QSD đất Khu Mè 1, Khu Mè 2,

xã Hưng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 58 Hình 3.6: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất ở Khu Đồng

Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 67 Hình 3.7: Mặt bằng hiện trạng khu đất dự án đấu giá QSD đất ở Khu

Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 67

Từ, cum từ viết tắt Nguyên nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ

Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá trình phát triển đất nước

Huyện Yên Lập gồm có 16 xã và 01 thị trấn, là một huyện nằm cách trung tâm của tỉnh Phú thọ 70 km về phía Tây;

Cùng với nhịp độ phát triển của tỉnh, huyện Yên Lập là một huyện miền núi có 12/17 xã được thụ hưởng chương trình dự án 135 và 4/17 xã, thị trấn là khu vực ATK của Chính phủ Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự

là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá

Xuất phát từ những thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ”

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn huyện Yên Lập nói riêng và trên địa bàn huyện Phú Thọ và cả nước nói chung

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

- Sơ lược về công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập năm 2014

- Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

- Đánh giá của người dân về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

- Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên lập, tỉnh Phú Thọ

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai nói chung và công tác dấu giá quyền sử dụng đất nói riêng

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên ở một số địa phương đã sảy ra tình trạng một số người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn

chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án” Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá

Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn từ đất đai và gây nhiều hậu quả cho Nhà nước Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất

Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp

tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý

Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 K hái quát về đất đai

1.1.1.1 Khái niệm

"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật

và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )" “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” [11]

1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

- Đất đai có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu

tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa Đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn thì đất đai có giá trị hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn

Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có

ý nghĩa đối với một quốc gia Chẳng hạn Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới

- Đất đai là tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trọ đât đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian

- Đất đai có tính đa dạng, phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất đai

và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp

thì tính đa dạng, phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác

- Đất đai là tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất có thể sử dụng được hoặc là chuyển mục đích

sử dụng đất Tất cả các tác động đó của con người biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động

- Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng vfa hình thành một thị trường đất đai Lúc này đất đai được coi như một hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến kinh tế và đời sống dân cư [11]

1.1.1.3 Vai trò của đất đai

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài nguyên thiện nhiên quý giá của mối quốc gia và nó cũng là yếu

tố n]mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai, biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia

Rõ ràng đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu

và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguồn nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ…[11]

1.1.2 Bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại đó là bất động sản (BĐS) và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Bộ luật Dân sự Việt Nam, Điều 181 đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [16]

1.1.2.2 Đặc điểm

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,

Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và

tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở

hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [5]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị

trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ

tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung) Ở nước ta thì đất đai không có quyền

sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một

số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS [4]

1.1.3 Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm

- Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS TTBĐS theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

- TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường Bất động sản liên qua chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa hoc công nghệ [4]

1.1.3.2 Tính chất

TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu; TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất [4]

1.1.3.3 Đặc điểm

Thị trường bất động sản có những đặc điểm chính như sau [4]

- TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật

- TTBĐS là thị trường không hoàn hảo

- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS

1.1.3.4 Chức năng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có 4 chức năng chính [4]:

- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau

- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch

- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.3.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản

Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; Liên quan đến

một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm và nhà ở [4]

1.1.3.6 Các yếu tố của thị trường bất động sản

Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; Biện pháp để người mua và người bán

BĐS đến với nhau; Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ; Thoả thuận giá mua bán; Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận; Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS; Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay; Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS [4]

1.1.4 Giá đất, định giá đất và bất động sản

1.1.4.1 Giá đất

* Khái niệm:

- Giá cả : Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [12]

- Giá đất: Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là

biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó

trong không gian và thời gian xác định [12]

1.1.4.2 Định giá đất, bất động sản

* Khái niệm [12]:

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

- Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất bất động sản: Là sự ước tính về giá trị của bất động sản (Giá

trị đất + Giá trị tài sản tgắn liền với đất) bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Việc định giá đất và BĐS thường xuyên được thực hiện trong các trường hợp

cá biệt, khi có phát sinh giao dịch bất động sản (chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, BĐS

* Phương pháp định giá đất và bất động sản

Có nhiều phương pháp định giá đất, bất động sản, trong đó 3 phương pháp phổ biến là [12]:

- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá

- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao

- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai

* Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:

Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và

tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước

- Tổ chức định giá của Nhà nước:

+ Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về công

tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước;

+ Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định

giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương - do các tổ chức định giá tư nhân thành lập

- tham gia) Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết

định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

- Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp

vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS

1.1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.5.2 Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất

1 Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này [15]

2 Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau [15]:

a) Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai; b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;

c) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

1.1.5.3 Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất

được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

1 Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau [15]:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

b) Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

2 Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau [15]:

a) Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập;

b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

3 Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sau [15]:

a) Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng;

b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá;

c) Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

4 Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sử dụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành

5 Hàng năm, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng

kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng

để tạo vốn thực hiện các dự án đó

1.1.5.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau [4]:

a Vị trí của khu đất

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví

dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

b Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn….(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

c Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu

công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

d Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình

sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trung đấu giá Giá trung đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

Để cụ thể hóa các quy định của Trung ương đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Phú Thọ đã ban hành một số văn bản sau:

- Quyết định số: 13/2012/QĐ-UBND ngày 02/7/2012 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ

- Nghị Quyết số: 10/2012/NQ-HĐND ngày 25/7/2012 của Hội đồng nhân dân tỉnh Phú Thọ về quy định mức thu tỷ lệ điều tiết phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;

- Quyết định số: 13/2012/QĐ-UBND ngày 08/5/2012 của UBND tỉnh Phú Thọ về ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ

- Quyết định số: 2728/QĐ-UBND ngày 12/10/2012 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc phê duyệt giá khởi điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số

xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Lập; Quyết định số: 1351/QĐ-UBND ngày 19/6/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc phê duyệt giá khởi điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Lập

- Quyết định số; 3442/QĐ-UBND ngày 14/12/2012 của UBND tỉnh Phú Thọ v/v phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số khu vực trên địa bàn huyện Yên Lập; Quyết định số 2464/QĐ-UBND ngày 30/9/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ v/v phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các xã Lương Sơn, Hưng Long, Xuân An, và thị trấn Yên Lập, huyện Yên Lập; Quyết định số: 6784/QĐ-UBND ngày 27/3/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ v/v phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số khu vực trên địa bàn huyện Yên Lập,

1.3 Tình hình thực hiện công tác Đấu giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền

sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về

quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương

án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê

chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thành thị thực hiện

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai

Quốc gia [13]

1.3.1.2 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con

nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm

cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [14]

1.3.1.3 Australia

Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu

đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện [14]

1.3.1.4 Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới

có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất

Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính

sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng

- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu

thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động

kinh doanh BĐS

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [13]

1.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền

sử dụng đất để taọ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định

chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 1: Quy trình được thực hiện trong 32 ngày: Trong đó; Chủ dự án liên

hệ với sở quy hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự án, lập hồ

sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn

vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự

án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chính -Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính

- Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án lập dự

án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết

kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để

tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án để thực hiện

Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định ủy ban nhân dân

quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện

6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30

dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hienẹ mới 12

dự án 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha [3]

1.3.2.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trí địa lý; phía Đông giáp biển đông; phía Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam; phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế Tình hình đấu giá đất tại thành phố Đã Nẵng:

có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 , mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

b) Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

- Giá sàn do ủy ban nhân dân thành phố quy định giao động từ 5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 đồng/m2 và giá đất trúng thầu

3.900.000-từ 4.850.000-12.900.000 đồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy định Theo

ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại

đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường

- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đã Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000 đồng/m2 và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000 đồng/m2

- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong

1.3.2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố

Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50- 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2(ngoại thành) [13]

1.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ

Năm 2013, thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất ở, đất sản xuất kinh doanh trong khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh nói riêng vẫn là 1 năm đầy khó khăn, nhu cầu về đất thông qua đấu giá bị ảnh hưởng nhiều bởi nguồn cung từ các dự án khu đô thị mới và nhu cầu đầu tư hạn chế Tuy nhiên, nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất được giao quản lý, ngay từ đầu năm Trung tâm Phát triển quỹ đất

đã xây dựng kế hoạch chi tiết cho nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất tạo thu ngân sách Nhà nước

Thực hiện chủ trương của UBND tỉnh và sự chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường, trên diện tích đất đã được giải phóng mặt bằng Trung tâm triển khai lập quy hoạch, xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá trên địa bàn thành phố Việt Trì, các huyện: Thanh Sơn, Thanh Thủy và thị xã Phú Thọ với tổng diện tích là 17.420,9 m2 Theo tiến độ xây dựng các công trình hạ tầng năm 2013 và quỹ đất đã xây dựng hạ tầng từ những năm trước, để đảm bảo kế hoạch thu nộp ngân sách, Trung tâm đã lập, trình duyệt phương án và tổ chức 5 phiên đấu giá cho 47 ô đất ở

và 02 lô đất sản xuất kinh doanh với tổng diện tích 7.102,08 m2 Kết quả đấu giá cụ thể như sau:

Tổng diện tích đã đấu giá thành công là 2.279,98 m2 với 25 ô đất, bao gồm:

16 ô thuộc khu đất thu hồi của Hợp tác xã chế biến gỗ 1/5 và Công ty thương mại miền núi Phú Thọ tại phường Âu Cơ, thị xã Phú Thọ; 08 ô thuộc khu đất thu hồi của Trung tâm Giới thiệu việc làm tại phường Gia Cẩm, thành phố Việt Trì và 01 ô khu bến xe cũ huyện Thanh Sơn, thị trấn Thanh Sơn Tổng giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm là 13.766,0 triệu đồng, tổng số tiền trúng đấu giá thu nộp ngân sách là 15.807,0 triệu đồng (tăng 2.041 triệu đồng so với giá trị khởi điểm) Trong điều kiện thị trường trầm lắng, kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thu nộp ngân sách năm 2013 được đánh giá đáng khả quan với mức tăng 200% so với cùng

kỳ năm 2012 Có được kết quả này là nhờ sự chỉ đạo đúng hướng của Đảng ủy, Lãnh đạo Sở, sự nỗ lực trong thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm, cùng với sự phối hợp tích cực của các ngành liên quan và chính quyền cấp xã, cấp huyện trên địa bàn

có quỹ đất đấu giá

Cùng với kết quả đạt được, công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn hạn chế như: tiến độ thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết khu đất đấu giá của một số huyện, thị còn chậm làm mất cơ hội - gây giảm tỷ lệ đấu giá thành công ở một số vị trí giá khởi điểm vẫn cao và giá trị quyền sử dụng đất lớn trong điều kiện thị trường ít sôi động nên trong năm 2013 còn 24 ô đất đấu giá không thành, Trung tâm phải đề nghị điều chỉnh giá khởi điểm để tổ chức đấu giá trong năm 2014

Từ định hướng của Đảng ủy, Lãnh đạo sở Tài nguyên và Môi trường là ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi để đơn vị tập trung thực hiện nhiệm vụ phát triển, khai

thác quỹ đất, với kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, năm 2014 Trung tâm xây dựng kế hoạch thực hiện nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất đấu giá

dự kiến là 20.121,7 m2, giá trị thu nộp ngân sách đạt tối thiểu 25 tỷ đồng Điểm mới trong kế hoạch năm 2014, bên cạnh đấu giá để giao đất ở, Trung tâm sẽ nghiên cứu xây dựng phương án và tổ chức đấu giá quyền thuê đất sản xuất kinh doanh cho các dự án phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Phú Thọ Với đà phục hồi chung của nền kinh tế cả nước nói chung và tỉnh nói riêng, hy vọng trong năm 2014 Trung tâm

sẽ hoàn thành vượt mức thu nộp ngân sách từ tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

* Đánh giá chung về tổng quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: Đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

- Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Các quy định về công tác đấu giá quyền sử dụng dụng đất của Nhà nước, tỉnh Phú Thọ và huyện Yên Lập

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Để đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất của các dự án đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Đề tài lựa chọn 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập đại diện cho 03 khu vực có điều kiện phát triển kinh

tế, cơ sở hạ tầng khác nhau cụ thể như sau:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị thuộc dự án: Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4, thị trấn Yên Lập huyện Yên Lập Địa điểm khu Tân An 4, thị trấn Yên Lập, huyện Yên Lập

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở nông thôn tại xóm Mè 1, Mè 2 xã Hưng Long huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ Địa điểm xóm Mè, xã Hưng Long, huyện Yên Lập

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất nông thô thị tại khu Đồng Chung xã Thượng Long, huyện Yên Lập

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Đề tài thực hiện từ tháng 10/2014 – 10/2015

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được tiến hành trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ:

- Dự án đấu giá giá quyền sử dụng đất tại khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4, thị trấn Yên Lập, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở nông thôn tại xóm Mè 1, Mè 2 xã Hưng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất nông thô thị tại khu Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 K hái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Y ên Lập

2.3.2 Sơ lược về công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Y ên Lập năm 2014

2.3.3 K ết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

2.3.4 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên

địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

2.3.5 Đánh giá của người dân về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Y ên Lập

2.3.6 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Y ên lập

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài vận dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm: phương pháp logic kết hợp với phương pháp kế thừa lịch sử, phương pháp điều tra, khảo sát thu thập tài liệu kết hợp với phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phân tích và phương pháp thống kê Sau đây là một số phương pháp cụ thể được vận dụng để nghiên cứu:

2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp

Là các số liệu từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu Nguồn gốc của các tài liệu này

đã được chú thích rõ trong phần “Tài liệu tham khảo” Nguồn tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện Nghị quyết, các chương trình nghiên cứu

đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, các tài liệu trên internet

- Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh tế, xã hội nông thôn, kinh

tế của các ngành sản xuất nằm trong khu vực nghiên cứu… các số liệu này thu thập

từ phòng Tài nguyên và Môi trường, cục thống kê, Sở Tài nguyên Môi trường và các Sở, ban, ngành có liên quan trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ Trên cơ

sở đó tiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu

2.4.2 Tài liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp là những số liệu phục vụ cho nội dung nghiên cứu đề tài Những

số liệu này được thu thập từ việc điều tra các đối tượng tham gia vào các dự án đầu giá quyền sử dụng đất Phương pháp điều tra được tiến hành như sau:

- Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu

Chọn 03 dự án đại diện cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập:

+ Một dự án đã thực hiện tại Trung Tâm huyện (đất ở đô thị)

+ Hai dự án đã thực hiện khu vực tiếp giáp Trung Tâm huyện (đất nông thôn tiếp giáp thị trấn)

- Phương pháp phỏng vấn trực tiếp:

Để lấy thông tin theo chiều rộng, tránh cho người bị phỏng vấn cảm thấy bị nhàm chán, bị ép buộc phải trả lời câu hỏi có sẵn, chúng tôi đã dùng các câu hỏi không có trong phiếu điều tra để hỏi đối tượng, những câu hỏi phát sinh trong quá trình phỏng vấn

Đề tài tiến hành phát phiếu điều cho tất cả các đối tượng trúng đấu giá QSD đất tại 3 dự án nghiên cứu (tổng số phiếu là 88 phiếu)

Phương pháp này nhằm mục đích lấy thông tin rộng hơn, gợi mở hơn nhiều vấn đề mới quan trọng và thú vị

- Phương pháp chuyên gia: Phương pháp thu thập dựa trên cơ sở thu thập ý

kiến của các chuyên gia trong từng lĩnh vực, các nhà lãnh đạo, các cán bộ quản lý, người sản xuất giỏi có kinh nghiệm, các cán bộ về kỹ thuật thông qua các tài liệu hoặc trao đổi trực tiếp với họ để ta có kết luận chính xác

- Phương pháp quan sát trực tiếp: Đây là phương pháp rất sinh động và thực

tế, vì qua phương pháp này tất cả các giác quan của người phỏng vấn đều được sử dụng: mắt nhìn, tai nghe qua đó các thông tin được ghi lại trong trí nhớ, qua ghi chép, chụp lại một cách cụ thể, thực tế, phong phú và khách quan

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

- Phương pháp thống kê: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp xử lý trên máy tính bằng phần mềm Excel, phân nhóm phân tích

tương quan giữa các yếu tố về tình hình sử dụng đất, mối quan hệ và phụ thuộc lẫn nhau giữa điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và các vấn đề sử dụng hợp lý tài nguyên đất…

- Phương pháp tiếp cận: Tiếp cận vĩ mô từ trên xuống, tiếp cận vi mô từ dưới lên

- Phương pháp tổng hợp: Là phương pháp liên kết thống nhất toàn bộ các yếu

tố, các nhận xét mà khi ta sử dụng các phương pháp có được thành một kết luận hoàn thiện, đầy đủ Vạch ra mối liên hệ giữa chúng, khái quát hoá các vấn đề trong nhận thức tổng hợp

- Phương pháp kế thừa: Phân tích các tài liệu đã có trên địa bàn tỉnh Phú Thọ

và huyện Yên Lập, các tài liệu có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội của huyện Yên Lập

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Yên Lập là huyện miền núi của tỉnh Phú Thọ, có toạ độ địa lý từ 21o13’ đến

21o33’ vĩ độ Bắc và từ 104o52’ đến 105o10’ kinh độ Đông Tổng diện tích tự nhiên

là 43783,62 ha, với 17 đơn vị hành chính (16 xã và 01 thị trấn) Địa giới hành chính giáp các tỉnh huyện sau [21]:

- Phía Bắc và Đông Bắc giáp huyện Hạ Hoà

- Phía Đông giáp huyện Cẩm Khê

- Phía Đông Nam giáp huyện Tam Nông

- Phía Tây giáp huyện Văn Chấn - Tỉnh Yên Bái

- Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Tân Sơn và Thanh Sơn

Trung tâm huyện là thị trấn Yên Lập, cách thành phố Việt Trì khoảng 70km, trên địa bàn huyện có các tuyến giao thông chính là: Quốc lộ 70B với chiều dài 66Km; 5 tuyến đường tỉnh: ĐT 313, ĐT 321, ĐT 321B, ĐT 313D và ĐT 313C Do

ở vị trí nằm khá xa trung tâm tỉnh, cùng với hệ thống giao thông không thuận tiện nên huyện Yên Lập gặp nhiều khó khăn, bất lợi hơn so với các huyện khác trong giao lưu phát triển kinh tế, đặc biệt là ngành công nghiệp và dịch vụ

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Phú Thọ

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình huyện Yên Lập khá đa dạng và phức tạp, có nhiều dãy núi cao, độ dốc lớn, hệ thống suối, khe, ngòi hẹp và dốc lại phân bố không đều làm cho địa hình

bị phân cắt mạnh và được chia thành 3 dạng chính [21]

- Địa hình núi thấp đồi cao được phân bố chủ yếu ở các xã vùng hạ huyện bao gồm các xã Minh Hòa, Đồng Lạc, Ngọc Đồng, Ngọc Lập, Phúc Khánh; dạng địa hình này phù hợp cho phát triển các loài cây công nghiệp lâu năm (chè) và cây nguyên liệu giấy, đồng thời sản xuất chế biến vật liệu xây dựng Tuy nhiên, do địa hình phân cắt nên việc phát triển hệ thống thủy lợi gặp nhiều khó khăn

- Địa hình thung lũng được phân bố chủ yếu ở các xã Xuân Viên, Xuân Thủy, Hưng Long, Đồng Thịnh, Thương Long, thị trấn Yên Lập Đây là vùng được tạo bởi hai sườn núi cao phía đông và tây huyện, đất được hình thành do bồi tụ trong quá trình phong hóa, có thành phần cơ giới chủ yếu là đất thịt trung bình và đất thịt nặng, phù hợp cho phát triển những giống lúa chất lượng cao, sản xuất lương thực (lúa, ngô) theo hướng chuyên canh và thâm canh

- Địa hình núi cao bao gồm các xã Mỹ Lung, Mỹ Lương, Lương Sơn, Xuân

An, Nga Hoàng và Trung Sơn Đây là vùng địa hình bị phân cắt mạnh, một số khu vực đồi núi có độ dốc cao trên 250, về mùa mưa thường xảy ra lũ quét, về mùa khô lại hay bị hạn Trong tiểu vùng có một số khoáng sản và một vài diểm danh lam thắng cảnh và di tích lịch sử Do vậy tiểu vùng này phù hợp với phát triển lâm nghiệp với các loại cây lấy gỗ và cây đặc sản có giá trị kinh tế cao; phát triển cây ăn quả, cây công nghiệp; phát triển dịch vụ du lịch và khai thác quặng sắt

(Nguồn: Trung tâm khí trượng thủy văn tỉnh Phú Thọ)