Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh hồ tây, quận tây hồ, thành phố hà nội

Nhận thức sâu sắc được những khó khăn, thách thức của công tác bồi thường, GPMB, Hà Nội đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản nhằm thực thi có hiệu quả pháp luật về bồi thườn

NGUYỄN NGỌC QUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG

VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THUỘC DỰ ÁN XÂY DỰNG

HẠ TẦNG KỸ THUẬT XUNG QUANH HỒ TÂY, QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015

NGUYỄN NGỌC QUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG

VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THUỘC DỰ ÁN XÂY DỰNG

HẠ TẦNG KỸ THUẬT XUNG QUANH HỒ TÂY, QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2015

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào

- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Quyền

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp

đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi

để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS TS Đàm Xuân Vận - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn ban Quản lý dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây - quận Tây Hồ - TP Hà Nội

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Quyền

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở thực tiễn của đề tài 4

1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 5

1.2.1 Các khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 5

1.2.2 Đặc điểm của công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng 6

1.2.3 Đối tượng và điều kiện được bồi thường 9

1.3 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 14

1.3.1 Những văn bản của Chính phủ và cơ quan Trung Ương 14

1.3.2 Những văn bản của địa phương 16

1.3.3 Một số điểm mới về công tác GPMB, hỗ trợ, tái định cư quy định trong Luật Đất đai 2013 17

1.4 Khái quát công tác bồi thường, GPMB ở trên thế giới và ở Việt Nam 22

1.4.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới 22

1.4.2 Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 32

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 43

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 43

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 43

2.2 Nội dung nghiên cứu 43

2.2.1 Khái quát dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 43

2.2.2 Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB, công tác Bồi thường GPMB của dự án qua phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân và cán bộ chuyên môn, gói thầu số 12,13, 22 44

2.2.3 Ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến kinh tế, môi trường và xã hội 45

2.2.4 Đánh giá kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gói thầu số 12,13, 22 và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác BTGPMB cho TP Hà Nội trong thời gian tới 45

2.3 Phương pháp nghiên cứu 45

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 45

2.3.2 Phương pháp thống kê 45

2.3.3 Phương pháp so sánh 46

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 46

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46

3.1 Khái quát Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 46

3.1.1 Vị trí của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 46

3.1.2 Quy mô Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 48

3.1.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của Dự án 49

3.1.4 Số hộ bị thu hồi đất gói thầu số 12, 13 và 22 dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 52

3.1.5 Diện tích đất thu hồi gói thầu số 12, 13 và 22 dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 53

3.2 Đánh giá kết quả công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng gói thầu

số 12, 13 và 22 của Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 54

3.2.1 Kết quả bồi thườngGPMB Gói thầu số 12 54

3.2.2 Kết quả bồi thường GPMB Gói thầu số 13 58

3.2.3 Kết quả bồi thường GPMB Gói thầu số 22 62

3.3 Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cá nhân, hộ gia đình, cán bộ Dự án 67

3.3.1 Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cá nhân, hộ gia đình 67

3.3.2 Kết quả điều tra cán bộ trong Ban quản lý dự án hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 70

3.4 Ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến kinh tế, môi trường và xã hội 72

3.5 Một số nhận xét về kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại 73

3.6 Một số giải pháp 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

1 Kết luận 78

2 Kiến nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng số hộ bị thu hồi đất gói thầu số 12, 13, 22 52

Bảng 3.2 Tổng diện tích đất thu hồi gói thầu số 12, 13, 22 53

Bảng 3.3 Bồi thường về đất tại gói thầu số 12 54

Bảng 3.4 Bồi thường cây cối, hoa màu 55

Bảng 3.5 Bồi thường về công trình vật kiến trúc tại gói thầu số 12 56

Bảng 3.6 Chính sách hỗ trợ 57

Bảng 3.7 Thưởng tiến độ giải phóng mặt bằng 58

Bảng 3.8 Bồi thường về đất tại gói thầu số 13 59

Bảng 3.9 Bồi thường về cây cối hoa màu tại gói thầu số 13 60

Bảng 3.10 Bồi thường về công trình vật kiến trúc tại gói thầu số 13 61

Bảng 3.11 Tổng hợp gói thầu số 13 62

Bảng 3.12 Tổng hợp các mục trong bồi thường GPMB gói thầu số 13 62

Bảng 3.13 Bồi thường về đất, cây cối, vật kiến trúc của các hộ dân gói thầu số 22 63

Bảng 3.14 Bồi thường về đất, cây cối, vật kiến trúc của Cơ quan, tập thể gói thầu số 22 64

Bảng 3.15 Chính sách hỗ trợ gói thầu số 22 66

Bảng 3.16 Tổng hợp gói thầu số 22 66

Bảng 3.17 Tổng hợp các mục trong bồi thường GPMB gói thầu số 22 66

Bảng 3.18 Kết quả điều tra về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng 67

Bảng 3.19 Kết quả bố trí tái định cư theo phiếu điều tra 68

Bảng 3.20 Tình hình kinh tế các hộ trong khu vực bồi thường và giải phóng mặt bằng 68

Bảng 3.21 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất 69

Bảng 3.22 Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất 70

Bảng 3.23 Kết quả điều tra cán bộ trong Ban quản lý dự án hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ quận Tây Hồ 47 Hình 3.2 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Tây Hồ 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên có hạn và vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với thủ đô

Hà Nội Để trở thành một thành phố xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao Việc bố trí đất đai

đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án quy hoạch sử

dụng đất thống nhất, phương án giải phóng mặt bằng phù hợp Giải phóng mặt bằng phải trải qua nhiều giai đoạn và gặp nhiều khó khăn, liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng đồng

Hà Nội là thủ đô, là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước do vậy vấn đề Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước càng rõ nét hơn Kể từ ngày 01/8/2008, sát nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc và 04 xã thuộc huyện Tiến Xuân - Hoà Bình vào Thành phố Hà Nội, đến nay Thành phố Hà Nội có 334.470,02 ha diện tích tự nhiên và 6.232.640 nhân khẩu, có 30 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm các quận, các huyện và Thị xã, có 577 đơn vị hành chính cấp

xã (gồm 401 xã, 154 phường và 22 thị trấn) do đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị mới… ngày càng trở nên cấp thiết để đáp ứng cho nhu cầu phát triển của xã hội và tốc độ đô thị hóa của Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung

Với những lợi thế của một thủ đô có bề dày lịch sử 1.000 năm tuổi, Hà Nội

đang diễn ra quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh mẽ Hàng ngàn dự án đã

và đang được triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội với kế hoạch dự kiến thu hồi hàng vạn héc ta đất canh tác ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của hàng chục nghìn hộ gia đình Công tác bồi thường GPMB là công việc hết sức khó khăn, phức tạp liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức,hộ gia đình và các cá nhân Thực tế qua nhiều dự án GPMB cho

thấy công tác GPMB vẫn tồn tại nhiều bất cập Khó khăn lớn nhất của công tác GPMB đó là việc xác định mức giá bồi thường nhưng mức giá bồi thường thực tế lại luôn thấp hơn so với giá thị trường do vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân, họ sẽ cảm thấy mức giá bồi thường là chưa hợp lý Vì vậy, đó cũng là lý

do khiến cho người dân không tình nguyện di dời và không ủng hộ công tác GPMB Thực tế giải quyết vấn đề này cho thấy đây là công việc khó khăn, phức tạp nảy sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và dễ phát sinh thành những điểm nóng gây mất ổn định về chính trị Nhận thức sâu sắc được những khó khăn, thách thức của công tác bồi thường, GPMB, Hà Nội đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản nhằm thực thi có hiệu quả pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của thủ đô Việc thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn thủ đô vẫn còn bộc lộ nhiều thiếu xót, cần được nghiên cứu để chỉ ra những

nguyên nhân khách quan và chủ quan

Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Ban chủ nhiệm Khoa sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo - PGS TS Đàm Xuân

Vận, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng

mặt bằng thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây, quận Tây

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá kết quả đạt được sau khi thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

- Đánh giá được ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến

đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng

- Đánh giá được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm nâng cao hiểu quả cho công tác bồi thường GPMB tại thành phố Hà Nội

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn

- Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp; học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất

đai, cụ thể là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ của dự án ở hiện tại và trong tương lai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư là yếu tố quyết định thực hiện đầu tư, góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế xã hội đất nước Nhưng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội

- Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng Công tác BT&GPMB được xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã hội cũng như sự tăng trưởng GDP của địa phương Tuy nhiên, đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội

- Công tác BT&GPMB mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên trong thực hiện dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa dự án” Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất

- Công tác BT&GPMB được triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch

đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại công

tác BT&GPMB chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng

- Mặt khác, nếu công tác BT&GPMB ở các địa phương không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “Dự án treo” làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước Ngoài ra, khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ

ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội ở địa phương mất ổn định

1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

1.2.1 Các khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

1.2.1.1 Giải phóng mặt bằng

GPMB là quá trình nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời

Bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng quy định tại (Điều 27 của Luật Đất đai năm 1993) [10]

Công tác bồi thường GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích kinh tế

Thực chất của việc GPMB là việc chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục

đích sử dụng đất dưới sự điều tiết của Nhà nước

- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất đã được giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (theo khoản 5, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003) [11]

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (theo khoản 6,

Điều 4, Luật Đất đai năm 2003) [11]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời đến địa điểm mới (theo khoản 7, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003) [11]

1.2.1.2 Một số khái niệm liên quan khác

- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn

định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

- Nhận quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là so tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

1.2.2 Đặc điểm của công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên các vùng đất khác nhau với các

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực nội

thành, mức độ tập trung cao, ngành nghề của dân cư đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven

đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản

xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ… quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó Đối với khu vực ngoại thành, hoạt

động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, do đó GPMB cũng được

tiến hành với những đặc điểm riêng biệt Do vậy, quá trình bồi thường GPMB cũng mang những đặc điểm riêng biệt của từng dự án

- Tính phức tạp: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong

đời sống kinh tế xã hội đối với mọi người dân Đối với từng vùng nông thôn thì đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp,

dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn Việc hỗ trợ nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác cây trồng, vật nuôi trên vùng đất đó cũng đa dạng không tập trung một loại cây trồng vật nuôi, nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường

Còn đối với đô thị thì đất đai là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của người dân Do vậy, dựa vào các đặc điểm trên mà chúng ta

thấy quá trình bồi thường thiệt hại ở mỗi dự án là khác nhau

Như chúng ta đã biết, để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh đó công tác BT và GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể

và của toàn xã hội Ở các địa phương khác nhau thì công tác BT và GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết

được các vướng mắc tồn tại cũ

+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn

+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không

được sự đồng thuận của những người dân

1.2.2.1 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

BT và GPMB là hoạt động hết sức nhạy cảm và phức tạp do tác động tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố kinh tế, văn hoá, xã hội Chính vì vậy, tiến độ cũng như kết quả của quá trình BT và GPMB phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố:

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư của Nhà nước:

Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư quy định

về trình tự tiến hành GPMB, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan,

đồng thời cũng quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Do đó, chính

sách có ảnh hưởng trực tiếp và xuyên suốt trong quá trình BT và GPMB

- Điều kiện TN-KT-XH của địa bàn:

Quy mô, khối lượng GPMB, đặc điểm, tính chất, độ phức tạp trong công tác BT và GPMB của từng dự án chịu tác động trực tiếp bởi điều kiện TN-KT-XH của địa bàn

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai:

Khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư thì việc lập hồ sơ pháp lý

về đất đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu Việc xác lập hồ sơ không chỉ dựa vào đo vẽ, khảo sát thực tế mà còn dựa vào các loại hồ sơ lưu như: GCNQSD đất, hợp

đồng chuyển quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản thống kê, kiểm kê đất đai Do vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện đúng, đầy đủ,

thường xuyên sẽ giúp cho việc xác lập hồ sơ đơn giản, nhanh gọn, tránh sự tranh chấp giữa các bên và ngược lại

- Tổ chức thực hiện:

Đây là yếu tố quyết định đối với công tác BT và GPMB Trên cơ sở các

chính sách của Nhà nước, điều kiện thực tế của địa bàn và dự án, việc tổ chức thực hiện (Trình tự, thủ tục, cơ cấu nhân sự, phương pháp làm việc ) được tiến hành một cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả cao, đảm bảo lợi ích các bên

- Ngoài các yếu tố trên còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng trực tiếp hoặc dán tiếp đến công tác BT và GPMB như:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

+ Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác BT và GPMB

+ Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất

+ Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất, công tác tuyên truyền, vận động người dân thực hiện theo chính sách pháp luật Nhà nước (Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2002) [3]

1.2.2.2 Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Các nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất của Ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng Châu Á (ADB) đã rút ra các nguyên tắc sau:

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải kết hợp với nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2002) [3]

1.2.3 Đối tượng và điều kiện được bồi thường

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê

đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam

định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử

dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp (Khoản 1, Điều 75, Luật đất

đai 2013) [12]

1.2.3.1 Đối tượng áp dụng

- Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước

về đất đai, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi

- Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [6]

1.2.3.2 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ

- Bồi thường, hỗ trợ: Bồi thường hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định được quy định như sau:

+ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

+ Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí

đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

+ Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư [6]

* Bồi thường về đất:

- Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân tỉnh) xem xét để hỗ trợ

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của

pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền

được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước [6]

* Bồi thường về tài sản

Nguyên tắc bồi thường tài sản:

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hạ, thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm

2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có Quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo

dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương [6]

* Các khoản hỗ trợ:

- Hỗ trợ di chuyển:

+ Hộ gia đình khi nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di chuyển sang tỉnh khác được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

+ Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi bị thu hồi

mà phải di chuyển cơ sở, được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt

+ Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới bố trí vào khu tái định cư, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ ổn định đời sống:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 12 tháng

+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà

bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kế trước đó được cơ quan thuế xác nhận Mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế tại

địa phương

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định

+ Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề

- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước: Hộ gia đình, cá nhân thuê nhà không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển

- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn: Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và

được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công

ích của xã phường, thị trấn

- Hỗ trợ khác: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ trướng Chính phủ quyết

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;

+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

- Lập và thực hiện dự án tái định cư:

+ Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

+ Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng

cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư

+ Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định

cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

+ Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định

cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư

- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư:

+ Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

+ Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

+ Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải

được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt

hơn hoặc bằng nơi ở cũ

- Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư: Căn cứ vào

điều kiện thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp

và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư phù hợp với những người lao động, đặc biệt là lao động nữ.[6]

1.3 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.3.1 Những văn bản của Chính phủ và cơ quan Trung Ương

- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐ-CP

cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài Chính

- Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Thông tư số 37/2014/TT- BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2044 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.3.2 Những văn bản của địa phương

- Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 Quyết định của UBND thành phố ban hành quy định thực hiện nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng

- Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 04/8/2010 của UBND Thành phố

về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011

- Thông báo số 6838/STC-QLCS ngày 31/12/2009 của Sở tài chính Hà Nội

về đơn giá bồi thường, hỗ trợ GPMB các loại cây, hoa màu trên địa bàn Thành phố

Hà Nội năm 2010

- Quyết định 78/ QĐ-UB ngày 15/9/2000 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi bổ sung điều 13 qui định ban hành kèm theo QĐ số 20/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành Phố Hà Nội

- Quyết định số6389/QĐ-UB ngày 30/9/2004 của UBND Thành phố Hà Nội

về phê duyệt chính sách làm căn cứ lập phương án đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng HTKT xung quanh Hồ Tây

- Công văn 6192/ UBND - TNMT ngày 09/8/2010 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với một số trường hợp cụ thể khi thực hiện GPMB thự hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây

- Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố

Hà Nội ban hành quy định về bối thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố

- Quyết định số 161/QĐ-UB ngày 7/1/2002 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 254.880m2 đất tại các phường Thụy Khê, Bưởi, Nhật Tân, Xuân La, Quảng An, Yên Phụ quận Tây Hồ Giao ban quản lý Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây để xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây

- Quyết định số 05/ 2001/QĐ-UB ngày 17/1/2002 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại thành phố Hà Nội

- Quyết định số 15/ 2003/QĐ-UB ngày 17/1/2003 của UBND thành phố Hà Nội ban hành giá căn hộ chung cư cao tầng cho các đối tượng tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 5385/QĐ-UB ngày 9/9/2003 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại quận Tây Hồ, giao ban quản lý dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Hồ Tây (đoạn công viên nước-Cống Xuân La)

- Quyết định số 1710/QĐ-UB ngày 9/12/2003 của UBND thành phố Hà Nội

về việc thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận Tây Hồ

- Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thực hiện Nghị

định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3.3 Một số điểm mới về công tác GPMB, hỗ trợ, tái định cư quy định trong Luật Đất đai 2013

Có thể thấy rằng, vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là một trong nội dung quan trọng trong thời gian qua các ngành, các cấp tập trung thực hiện, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và

sản xuất Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, việc khiếu nại, so bì trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của người có đất bị thu hồi và những người có liên quan vẫn xảy ra thường xuyên

Chính vì vậy để đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai

2013 tiếp tục kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời

đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống

Có thể khái quát một số nội dung chủ yếu có tính đổi mới trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định trong Luật Đất đai 2013 so với Luật

Đất đai năm 2003:

- Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất trong Luật Đất đai 2003 được quy định trong 03 điều (41, 42, và 43), trên thực tế

đã chưa thể chế hết các quy định mang tính nguyên tắc này để thực hiện thống nhất

khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (74 và 88) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện

- Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Luật

Đất đai 2013 bổ sung thêm hai trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước

thu hồi đất (Điều 75) [12]

Luật đã bổ sung bồi thường đối với trường hợp sử dụng đất trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo bình đẳng giữa người sử dụng

đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được

giao đất có thu tiền sử dụng đất (vì những đối tượng này có cùng nghĩa vụ tài chính với nhau)

Mặt khác, bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp Đây là một tiến bộ mới vì trước đây đối với các trường hợp đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất

lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở từ thiện, không phải là

đất do Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp

pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 thì không được bồi thường, hỗ trợ đều này gây vướng mắc trong quá trình thực hiện

- Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp,

đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81) [12]

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại

đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của

người sử dụng đất đối với đất đó

- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một số trường hợp không được bồi thường đất (Điều 76) [12]

Theo Khoản 13, Điều 3 Luật Đất đai 2013, Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy

định tại khoản 1 Điều 54; đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp

có thu tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; đất nông

nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự

án đặc biệt

Điều 87, Luật Đất đai 2013 quy định theo hướng:

+ Bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ

+ Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

+ Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách sách đó

- Về chính sách hỗ trợ, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định so với Luật Đất đai năm 2003:

+ Quy định các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Người sử

dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật (Khoản 1, Điều 83)

+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường Cụ thể: Hộ gia

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi đất nông

nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường thường bằng tiền còn

được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được

tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất kinh doanh (Khoản 1, Điều 84)

+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Cụ thể: Đối với hộ gia đình, các nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ nguồn kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm (Khoản 2, Điều 84)

- Về chính sách tái định cư Để khắc phục tình trạng nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người

có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới, như sau:

+ Bổ sung quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85) theo

hướng: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức và thực hiện

dự án tái định cư trước khi thu hồi đất; quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 86), cụ thể: Người có đất bị thu hồi được bố trí tái

định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện

tái định cư (ưu tiên vị trí thuận lợi cho người sớm bàn giao mặt bằng, người có công với cách mạng); giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định; quy định trường hợp người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không

đủ mua 01 suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để mua một

suất tái định cư tối thiểu.[12]

1.4 Khái quát công tác bồi thường, GPMB ở trên thế giới và ở Việt Nam

1.4.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới

Đối với các nước trên thế giới đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá và được mua bán tự do Ở

phương tây giá đất biến động theo lô đất, còn ở những nước tư bản phát triển chế độ

sở hữu tư nhân về đất đai được xác lập ổn định, quá trình tích luỹ về đất đai lên tới

đỉnh cao, thị trường về đất đai mang tính độc quyền và các quốc gia thường áp dụng

Luật thuế đối với việc mua bán đất đai, không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị

trường đất đai Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đất đai được mua bán

tự do và cho thuê một cách rộng rãi

Việc chuyển nhượng và cho thuê ruộng đất được cho là một biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bởi vì đất đai khi thuộc sở hữu của các chủ sử dụng tư nhân mới có khả năng sinh lợi cao hơn so với chủ sử dụng đất cũ

Việc GPMB thực chất là việc mua bán đất đai theo giá theo giá thoả thuận giữa người mua và người bán nên việc GPMB chỉ mang tính chất thủ tục vì đất đai thuộc sở hữu tư nhân do đó họ có quyền đem ra trao đổi hay mua bán là tuỳ ý Ngoài ra đất đai còn tham gia vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán như một nguồn đầu tư tiền tệ

1.4.1.1 Công tác GPMB của các tổ chức quốc tế

Năm 2004 WB đưa ra bản hướng dẫn hoạt động về tái định cư không tự nguyện Chính sách tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi chính phủ,

đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo dõi, giám sát quá

trình công việc tái định cư

* Ngân hàng Mỹ, ngân hàng Á Châu và ngân hàng phát triển Châu Phi

Tiếp theo chính sách tái định cư không tự nguyện được các ngân hàng khu vực

đưa ra như: Ngân hàng phát triển liên Mỹ (Inter Americal Development Bank - IDB)

1993; Ngân hàng phát triển Châu Á - ADB (1995); Sổ tay tái định cư (1998); Ngân hàng phát triển Châu Phi - AFDB (1995)

* Các tổ chức quốc tế khác

Năm 1990 một số tổ chức quốc tế như: Trung tâm liên hiệp quốc tế về định

cư (United Nation Centre of Human Settlement/ Habitas; Ủy ban Liên hợp quốc về quyền con người (United Nation Commission of Human Right- UNCHR); Tổ chức

nông lương quốc tế (Fool and Agriculture-FAO) đã tập trung nghiên cứu vấn đề thu hồi đất, chỗ ở bắt buộc

Năm 1997 UNCHR đưa ra hướng dẫn thực tiễn thu hồi đất- chỗ ở bắt buộc

Đặc điểm chung của các chính sách này là nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên

liên quan đến dự án, chi phối từ pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở tầm cỡ quốc gia đối với việc triển khai trên thực tế có liên quan đến chính quyền địa phương, nhà đầu tư, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại với những vấn đề chủ yếu như:

- Tổ chức tốt việc tái định cư cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân thiệt hại gắn với môi trường sống, việc làm, sinh hoạt của cộng đồng liên quan đến tập quán, văn hóa tâm linh

- Bảo đảm quyền hưởng lợi của địa phương, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại từ thuế, phí, giá ưu đãi mua sản phẩm của dự án

- Sự gắn kết lâu dài giữa dự án và cộng đồng dân cư địa phương nhằm đảm bảo tự chủ, bình đẳng giữa hai bên với sự gắn kết quyền lợi lâu dài

- Nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án đã được áp dụng trong nhiều dự án đã triển khai ở các nước trên thế giới, đặc biệt là các dự án thủy điện.[13]

1.4.1.2 Ở Trung Quốc

Trung Quốc là một đất nước nông nghiệp Sau cách mạng giải phóng dân tộc (năm 1949), Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, đưa ruộng đất cho nông dân, Trung Quốc tiến hành phong trào tập thể hoá nông nghiệp Đất đai và những tư liệu sản xuất chủ yếu ở nông thôn được tập thể hoá

Trung Quốc khôi phục và thừa nhận hội nông dân như là đơn vị sản xuất chủ lực trong nông nghiệp Những hộ nông dân ở nông thôn được Nhà nước giao đất với các quyền rộng rãi như quyền chuyển nhượng, chuyển đổi để chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu kinh tế ở nông thôn Nhờ giao quyền rộng rãi về quản lí và

sử dụng đất đai cho hộ nông dân, hàng loạt các chính sách khác về nông nghiệp, nông thôn Trung Quốc phát triển nhanh chóng

Quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá mở của đặt ra hàng loạt vấn đề mới mẻ về quản lí đất đai đô thị, xây dựng cơ sở đầu tư nước ngoài v.v… Chính phủ Trung Quốc

đã có những quy định mới về chính sách và pháp luật để giải quyết các nhu cầu trên

Do yêu cầu của đô thị hoá và mở mang công nghiệp dịch vụ, một phần đất vốn được sử dụng vào kinh doanh nông nghiệp buộc phải chuyển mục đích sử dụng

Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với

đất đai thuộc sở hữu tập thể Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lí, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc, khi trưng dụng đất Nhà nước bỏ

ra một khoản tiền đền bù cho cá nhân, tập thể có đất bị trưng dụng

Với hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể về đất đai, mục tiêu bao trùm của chính sách bồi thường và tái định cư ở Trung Quốc là hạn chế tốt đa việc thu hồi đất cũng như số người chịu ảnh hưởng bởi dự án Trong trường hợp không thể tránh khỏi việc tái định cư sẽ được chuẩn bị thành chương trình cụ thể đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng được bồi thường và hỗ trợ đầy đủ trong đó đã tính đến lợi ích của cả ba bên là Nhà nước, tập thể, cá nhân Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Vũ Hán, Quảng Châu và một số tỉnh Nhiệm vụ quy hoạch đất đai ở đô thị và nông thôn được Nhà nước Trung Quốc quan tâm và thực hiện triệt để

Công tác bồi thường và tái định cư ở Trung Quốc những năm gần đây đạt

được kết quả đáng kể, nguyên nhân là do xây dựng các chính sách và các thủ tục rất

chi tiết, ràng buộc các hoạt động tái định cư với nhiều lĩnh vực khác, mục tiêu của các chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho tái định cư, thông qua cách tiếp cận và tạo nơi ở mới ổn định, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường, tái định cư Đối với các dự án phải bồi thường để GPMB kế hoạch tái định

cư chi tiết được chuẩn bị khi thông qua dự án, cùng với việc dàn xếp kinh tế khôi phục cho từng địa phương, từng gia đình và người bị ảnh hưởng

Thành công của Chính phủ Trung quốc trong việc thực hiện bồi thường và tái định cư là do hệ thống pháp luật đồng bộ, pháp Luật Đất đai và chính sách đất

đai đầy đủ, phù hợp, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai rất năng động, khoa học cùng với một Nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế

của chính quyền địa phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao, người dân có ý thức pháp luật nghiêm minh, nhân dân tin tưởng vào chế độ tốt đẹp của Nhà nước xã hội chủ nghĩa.[36]

- Lần cải cách ruộng đất thứ nhất: Dự kiến tiến hành rất nhiều công việc như

định mức hạn điền cho địa chủ (không vượt quá 5ha/hộ địa chủ), chia đất và xác lập

quyền sở hữu cho nông dân, quản tô và thanh toán tô bằng tiền v.v… Nhưng do sự chống lại của địa chủ và các thế lực bảo thủ nên những dự kiến cải cách ruộng đất lần thứ nhất không thực hiện được

- Trước kết quả nửa vời của cuộc cách mạng lần thứ nhất, dưới sức ép của

Mỹ, Nhật bản tiến hành cuộc cải cách ruộng đất lần thứ hai Nội dung của cuộc cải cách lần này bao gồm rất nhiều vấn đề như: Định mức hạn điền cho địa chủ, chia

đất và xác định quyền sở hữu đất cho nông dân, xác định quyền của Nhà nước đối

với việc trưng thu đất, cấp đất và các quyền khác v.v…

Cùng với hai cuộc cải cách ruộng đất Nhật Bản còn ban hành Luật đất đai nông nghiệp Luật quy định những biện pháp đặc biệt nhằm đảm bảo quyền sở hữu

đất đai của người làm nông nghiệp

Trước yêu cầu của việc hình thành các hợp tác xã ở nông thôn, Nhật Bản quy

định thoả thuận về quyền quản lí và quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu đất đai

của hộ thành viên tham gia hợp tác xã

Đất canh tác ít nhưng nhu cầu mở rộng diện tích đất công nghiệp, dịch vụ

giao thông và hệ thống kết cấu hạ tầng rất lớn Để giải quyết hài hoà giữa yêu cầu sử dụng đất cho nông nghiệp và đất dùng cho nhu cầu kinh tế xã hội khác, Nhật Bản ban hành Luật về tổ chức lại ngành nông nghiệp ở những vùng cần

phát triển Luật và các biện pháp kinh tế, hành chính được tiến hành nhằm cùng một lúc đáp ứng các yêu cầu:

- Ưu tiên đất cho nông nghiệp, thâm canh tăng năng suất nông nghiệp để giải quyết mâu thuẫn giữa đất canh tác ít lại bắt buộc phải bớt một phần dành cho các yêu cầu khác cho phát triển nông thôn, đô thị hoá, hiện đại hoá Do đó Nhật Bản sớm trở thành quốc gia có nhiều loại cây trồng đạt năng suất cao nhất thế giới

- Có chính sách cụ thể để thúc đẩy việc dành đất đai để phát triển công nghiệp, dịch vụ, giao thông v.v… Như vậy chính sách đất đai của Nhật Bản vừa từng bước thúc đẩy nâng cao hiệu quả sử dụng đất dành cho nông nghiệp vừa thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá

- Mặc dù hình thức sở hữu đa dạng, kể cả thừa nhận sở hữu tư nhân về đất

đai, Nhà nước vẫn có quyền theo Luật pháp để thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu

phát triển kinh tế xã hội của đất nước.[36]

1.4.1.4 Ở Đài Loan

Điều 208 Luật Đất đai Đài Loan quy định “Do nhu cầu xây dựng các công

trình công cộng, Nhà nước có thể trưng thu đất tư hữu theo quy định của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của công trình

đó, như công trình quốc phòng, công trình giao thông, công trình công cộng, vệ sinh

công cộng, cơ quan Chính phủ, cơ quan tự trị của địa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình khác do Chính phủ xây mới phục vụ lợi ích công cộng”

Ở Đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu của Nhà nước (công

hữu): chiếm 69% so với tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân chiếm 31%, bao gồm đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức tư nhân khác

Pháp luật đất đai Đài Loan cũng quy định rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như đất đai tư hữu khi thiên nhiên biến đổi thành đầm hồ, hoặc thuỷ đạo có thể vận chuyển được thì quyền sở hữu tự triệt tiêu Hoặc người có quyền sở hữu và gia đình đã đi khỏi huyện thị nơi có đất đó liên tục trong thời gian

5 năm liền

Trong Luật Đất đai Đài Loan quy định cụ thể các loại đất không được trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của bờ biển, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hồ đầm và hồ đầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hai bên hồ và thuỷ đạo có thể làm đường vận chuyển, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hai bên hồ và hồ đầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, đường giao thông công cộng, đất suối nước khoáng, đất thác nước, đất dùng cho nguồn nước công cộng, đất danh lam thắng cảnh, cổ tích, những đất khác

mà pháp luật cấm không được tư hữu Những loại đất này pháp luật quy định nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy định của pháp luật Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của đất

Pháp luật Đài Loan còn quy định những diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong đất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân

Đất đai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý

Qua các quy định trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tích đất thuộc

sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không đồng ý bán thì lúc đó Nhà nước mới trưng thu

Đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển đi nơi khác người dân vẫn mua được đất và xây dựng được nhà ở

Trước đây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chính phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán

được đất lại muốn Chính phủ mua lại

Ở Đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới đứng ra thoả thuận mua đất của dân, nếu dân không đồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu để lấy

đất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà

nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư nhân không thoả thuận được với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp

vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận nếu thấy giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái định cư

Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách kinh tế được phép trưng thu đất đai tư hữu trong giới hạn quy định của pháp luật

Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu đoạn để thực thi các chính sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời hạn bảo lưu không quá 3 đến 5 năm, tuỳ theo tính chất từng loại công trình, quá thời hạn quy định trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực

Đất đai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng đất của người sử dụng đất gần

đó, được bồi thường tương đương, nhưng không vượt quá mức giá đất bị ảnh hưởng

Đất đai trưng thu theo khu đoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu đoạn mới, nếu

còn thừa đưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu đất đai cũ được quyền ưu tiên mua lại

Người có quyền sở hữu đất đai cũ (người bị trưng thu đất), kể từ ngày được bồi thường đầy đủ trong vòng 1 năm đến 5 năm, được làm đơn mua lại đất (theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt đầu sử dụng

đất theo kế hoạch trưng thu.[36]

1.4.1.5 Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Singapore

Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (nhà nước và tư nhân), trong đó

đất sở hữu nhà nước chiếm 98% Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch thì

nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện Việc đền bù giải toả ở

Singapore được thực hiện theo Luật trưng dụng đất đai, Chính phủ đền bù theo giá quy

định (thường thấp hơn giá thị trường), bù lại người dân bị giải toả cũng được bố trí căn

hộ chung cư giá rẻ theo quy định của Chính phủ Hiện nay, ở Singapore không có chế

độ bồi thường lại bằng đất (ngoại trừ đất tôn giáo), nhờ đó mà nguồn lực vốn và đất đai được tập trung để đầu tư cơ sở hạ tầng, bán đất tạo nguồn thu cho ngân sách

Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà nhà nước thu hồi thì hai bên thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu nại đến chính phủ Nếu phán quyết cuối cùng cũng không thành thì nhà nước cưỡng chế thu hồi đất

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi

đất để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi) Công tác thu hồi đất

dựa trên nguyên tắc:

+ Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị

+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

+ Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép của Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

+ Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2- 3 năm

+ Nếu người dân không chịu di dời để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo luật xâm chiếm đất công

Chính sách đền bù

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng đền bù theo giá trong tương lai