Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --- Nguyễn Đình Phương ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Đình Phương

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Đình Phương

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS PHẠM QUANG TUẤN

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG: GS TS NGUYỄN CAO HUẦN

Hà Nội – Năm 2014

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia , là tư liệu sản xuất đặc biệt , là thành phần quan trọng của môi trường sống , là nguồn của cải

vô tâ ̣n của con ngư ời và là phương tiện sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại được Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn , là vấn đề sống còn của mỗi dân tô ̣c , mỗi quốc gia Mă ̣t khác , đất đai là nguồn tài nguyên có ha ̣ n về số lươ ̣ng, cố đi ̣nh về vi ̣ trí , do vâ ̣y viê ̣c sử du ̣ng phải tuân theo quy hoa ̣ch cu ̣ thể và có

sự quản lý hợp lý

Xác định được tầm quan trọng của đất đai , chính vì vậy vấn đề quản lý , sử dụng đất đai đang là một vấ n đề đươ ̣c nhiều quốc gia quan tâm Đặc biệt là ở Việt Nam hiê ̣n nay, là một quốc gia “đất chật người đông” , còn thiếu thốn về vật chất thì vấn đề quản lý và sử du ̣ng đất có hiê ̣u quả là mô ̣t vấn đề cần thiết Nhà nước và Chính phủ đang thi hành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chă ̣t chẽ, nâng cao ý thức trách nhiê ̣m của mo ̣i cơ quan và mo ̣i người dân trong viê ̣c sử du ̣ng hợp lý và có hiê ̣u quả cao nguồn quỹ đất , tạo điều kiện thuận lợi cho viê ̣c tổ chức la ̣i sản xuất trong cả nước theo hướng XHCN

Xuất phát từ vai trò và tầm quan tro ̣ng của đất đai , nhà nước đã xây dựng

mô ̣t hê ̣ thống chính sách đất đai chă ̣t chẽ nhằm tăng cường c ông tác hoa ̣t đô ̣ng sử dụng đất trên phạm vi cả nước Thông qua Luâ ̣t đất đai , quyền sở hữu Nhà nước về đất đai đươ ̣c xác đi ̣nh duy nhất và thống nhất Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là mô ̣t trong các nô ̣i dun g quan tro ̣ng trong các nô ̣i dung quản lý Nhà nước về đất đai Nó xác lập quyền và nghĩa vụ đối với người sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiê ̣n công tác quản lý đất đai

Quận Đống Đa là một trong những quận trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là những vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất ở, nhà ở

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cũng như tính cấp bách của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

2

liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên đi ̣a bà n quận Đống Đa , thành phố

Hà Nội, để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu

Với những lý do trên tôi đã chọn đề tài "Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội" làm đề tài cho luận văn

của mình

* Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ công tác quản lí nhà nước về đất đai trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng tình hình đăng kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

* Nhiệm vụ nghiên cứu:

Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự và quy phạm của

công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phân tích tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

* Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến hết năm

2013

- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:

Đây là phương pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phương pháp so sánh

Sử dụng phương pháp so sánh nhằm phân tích và so sánh số liệu về hiện

trạng, biến động của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất qua các năm tại quận Đống Đa, qua đó thấy được những yếu tố ảnh hưởng tới công

tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận

- Phương pháp tổng hợp, phân tích

Trên cơ sở của việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp, phân tích

số liệu và làm rõ thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng

Được triển khai trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về tình hình triển khai đăng kí cấp GCN QSDĐ tại các hộ gia đình để chỉ

4

ra những thuận lợi và khó khăn của việc cấp GCN QSDĐ cho các hộ gia đình giúp cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiêu quả của công tác cấp GCN QSDĐ

* Cơ sở tài liệu phục vụ nghiên cứu

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân

- Luật đất đai năm 2003

- Luật Nhà ở 2005

- Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009

- Nghị định 60/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng nhà ở tại đô thị và Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 61/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và tải sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luâ ̣t đất đai

- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về viê ̣c cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiê ̣n quyền sử du ̣ng đất , trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái đi ̣nh cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu na ̣i , tố cáo về đất đai;

- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhanaj quyền sử dụng đất theo chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tuwongs Chính phủ

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiê ̣n mô ̣t số điều của Nghi ̣ đi ̣nh 84/NĐ-CP;

- Thông tư số 08/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiê ̣n thống kê , kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiê ̣n trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 09/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về viê ̣c hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định sửa đổi nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Quyết định số 69/1999/QDD-UB ngày 18/8/1999 của Ủy ban nhân dân Thành phố hà Nội về ban hành sửa đổi “Quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền ử dụng đất ở tại đô thị Hà Nội”

- Quyết định số 909/QĐ-UB ngày 29/01/2003 của UBND Thành phố Hà Nội

“Về việc ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho UBND các quận”

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND, ngày 09/05/2008 của UBND Thành phố Hà Nội V/v ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội : Về việc: ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

6

- Quyết định số 124/2004/QĐ-UB ngày 10/8/2004 của UBNd Thành phố Hà Nội về việc phân cấp thẩm định, quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, xác lập quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đât ở tại đô thị Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

* CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân

Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá, đặc biệt quan trọng Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát triển của đời sống con người Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh (có thể nói là hầu hết) thảm khốc gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con người có nguyên nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất Cho đến nay nhiều cuộc chiến vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai Nói như vậy để thấy rằng với tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Như vậy chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng

và có quyền sử dụng Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18,84), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, năm

2001 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

8

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sử hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn đọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước ta phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích lớn nhất