Đánh giá thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất cho các doanh nghiệp trên một số quận, huyện thuộc địa bàn thành phố hà nội

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả ti

NGUYỄN HỒNG NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP

TRÊN MỘT SỐ QUẬN, HUYỆN THUỘC ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015

NGUYỄN HỒNG NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP

TRÊN MỘT SỐ QUẬN, HUYỆN THUỘC ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐỖ THỊ LAN

Thái Nguyên - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và hoàn toàn chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ để thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Ngọc

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình, em đã nhận được sự chỉ dạy và giúp đỡ tận tình của các thầy

cô trong khoa Tài Nguyên Môi Trường, trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên,

Đại Học Thái Nguyên Thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức nền

tảng và những kiến thức chuyên môn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này và

bổ sung cho công việc hiện tại Qua đây, em cũng xin gửi đến các thầy cô những lời cảm ơn chân thành nhất

Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Đỗ Thị Lan, người đã trực

tiếp giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Trong thời gian làm khóa luận Cô luôn định hướng, góp ý, sửa chữa những chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Học viên

Nguyễn Hồng Ngọc

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất và giá thuê đất 4

1.1.2 Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất 7

1.1.3 Cơ sở pháp lý 12

1.2 Khái quát về giá đất 15

1.2.1 Định giá đất 15

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho thuê đất 17

1.3 Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam 20

1.3.1 Thực trạng công tác quản lý đất ở Việt Nam 20

1.3.2 Thực trạng công tác xác định giá cho thuê đất tại Việt Nam 21

1.3.3 Sơ lược công tác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 23

1.3.4 Quy định về định giá thuê đất một số nước trên thế giới 24

1.3.5 Công tác định giá thuê đất tại các thành phố một số nước trên thế giới 28

Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 32

2.3 Nội dung nghiên cứu 32

2.4 Phương pháp nghiên cứu 33

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 33

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 33

2.4.3 Phương pháp phân tích 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội 35

3.1.1 Vị trí địa lý 35

3.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 36

3.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 38

3.2.1 Quy định về việc định giá thuê đất 38

3.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất 50

3.2.3 Kết quả xác định giá thuê đất 52

3.2.4 Phân tích một số tồn tại của công tác xác định giá thuê đất 74

3.3 Đề xuất một số giải pháp 77

3.3.1 Về cơ chế, chính sách 77

3.3.2 Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá thuê đất 79

3.3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức [1] 20

Bảng 1.2 Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ [1] 21

Bảng 1.3 Tổng số và cơ cấu thu Ngân sách nhà nước năm 2014 23

Bảng 1.4 Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (không tính nguồn thu từ đầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại) [6] 23

Bảng 3.1 Thống kê các dạng địa hình cơ bản của Hà Nội năm 2012 37

Bảng 3.2 Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội 49

Bảng 3.3 Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện 51

Bảng 3.4 Cơ cấu sử dụng đất tài sản thẩm định 55

Bảng 3.5 Diện tích xây dựng và diện tích sàn sử dụng tài sản thẩm định 55

Bảng 3.6 Thông tin tài sản so sánh và thẩm định 56

Bảng 3.7 Điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh 58

Bảng 3.8 Thông tin tài sản so sánh và thẩm định 60

Bảng 3.9 Điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh 62

Bảng 3.10 Thống kê diện tích sàn xây dựng 66

Bảng 3.11 Bảng đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại các công trình xây dựng 68

Bảng 3.12 Bảng giá trị còn lại các công trình xây dựng 68

Bảng 3.13 Bảng tổng hợp khối lượng hồ sơ định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2013 71

Bảng 3.14 Tổng hợp tình hình thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 72 Bảng: 3.15 Bảng tổng hợp hình thức trả tiền thuê đất của các tổ chức 73

Bảng: 3.16 Bảng tổng hợp tình trạng pháp lý về đăng ký đất đai của các tổ chức 73 Bảng: 3.17 Bảng tổng hợp đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả

công tác định giá đất của 40 doanh nghiệp 77 Bảng 3.18 Tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng 81

DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Sơ đồ hành chính thành phố Hà Nội 35

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực phát triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu

tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia

và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước Tuy nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn

Những năm qua, Thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội thông qua chiến lược, chương trình kế hoạch đã đặc biệt quan tâm đến việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn Thành phố Số lượng nhà đầu tư, doanh nghiệp, các dự án có bước gia tăng đáng kể, cùng với sự gia tăng về nhu cầu SDĐ cho các dự án, nhu cầu

mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này Bên cạnh các hình thức SDĐ khác theo quy định của pháp luật, hình thức thuê đất của Nhà nước hay nói cách khác là việc Nhà nước cho thuê đất được các nhà đầu tư rất quan tâm Đối với các tổ chức, doanh nghiệp, giá thuê đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn cấu thành nên chi phí phục vụ hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng tới giá thành của hàng hoá, dịch vụ mà họ cung cấp, hiệu quả hoạt động, lợi nhuận và tính cạnh tranh của tổ chức đó Vì thế, đứng về phía các tổ chức, họ có xu hướng mong muốn được hưởng giá thuê đất thấp Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt Việc xác định đúng và hợp lý giá đất nói chung, giá đất thuê nói riêng sẽ giải quyết mâu thuẫn trong mối quan hệ về lợi ích của các tổ chức với yêu cầu phải quản lý tốt và hiệu quả đất đai của Nhà nước

Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng Kết quả năm 2013 tiền thu từ cho thuê đất là 2.175 tỷ đồng chiếm 13.2% tổng các khoản thu từ đất Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến hết quý II năm 2014, trên địa bàn toàn thành phố có 7.457 lô đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong đó: 4171 đơn vị đang sử dụng 4.540 lô đất với tổng diện tích là 22.387.052 m2 đất chưa có quyết định giao

đất, cho thuê đất; 2.385 đơn vị đang sử dụng 2.892 lô đất với tổng diện tích là

30.278.651m2 đất đã có quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất cần xác định lại [7]

Mặc dù vậy, để có thể áp dụng các quy định pháp luật có liên quan trong việc xác định giá thuê đất cho các doanh nghiệp nhằm đảm bảo đúng quy định và nhanh chóng là rất khó khăn và phức tạp Mặt khác, không phải doanh nghiệp SDĐ nào cũng hiểu rõ quy trình và quy định xác định giá đất cho thuê đối với các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ với cơ cấu tổ chức không có những phòng chuyên môn đảm trách công việc nghiên cứu pháp luật, quy trình thực hiện thủ tục hành chính xác định giá thuê đất Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn

thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất cho các doanh nghiệp trên một số quận, huyện thuộc địa bàn thành phố Hà Nội”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1.Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức sử dụng đất tại một số quận, huyện thuộc địa bàn thành phố Hà Nội Từ đó đề xuất một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nội Không bao gồm trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thuê

- Đưa ra giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả việc xác định

đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai

1.3 Ý nghĩa của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các

cơ quan có thẩm quyền trong công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức sử dụng

đất, doanh nghiệp trong thời gian tới

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm về giá đất và giá thuê đất

1.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối

với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào

đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng

có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Luật Đất Đai năm 2013 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” (Luật Đất đai 2013, Điều 3) [16]

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy

định tại khoản 3 và khoản 4 điều 114 của Luật này

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.2 Đơn giá thuê đất

Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định:

Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê

duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ quy định:

1 Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp

2 Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào

thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này

3 Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực

đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này

4 Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất

và cùng thời hạn sử dụng đất

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều chỉnh phù hợp với thời hạn thuê đất

5 Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc

đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá, cụ thể như sau:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê

đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá Số tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp này là đơn

giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x) với thời hạn thuê đất (bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp và tương ứng như trường hợp đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất)

b) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê

đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều

chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê

đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng mức điều chỉnh của thời kỳ ổn định 10 năm tiếp theo không vượt quá 30% đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước

6 Đối với công trình kiến trúc xây dựng trên mặt nước thuộc một trong các nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai thì áp dụng đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều này

7 Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) được xác định không quá 30% đơn giá thuê

đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế tại địa phương

Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định,

nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động không quá 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định

đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp theo

1.1.2 Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất

1.1.2.1 Các nguyên tắc xác định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của

ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những yếu tố này lại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp

đến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách

riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền

với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật

- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền Nhưng

nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản [17]

* Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay

đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường

(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc

vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc

định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá “Nguyên

tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [17]

* Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu

tố này Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến

động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì

mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ

trực tiếp và gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết

đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng

một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [23]

1.1.2.2 Các phương pháp xác định giá đất

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh

được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ

* BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất;

* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất

* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất;

* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm

điều tra;

* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây dựng;

* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh [8]

* Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá

đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Từ quan điểm cho rằng giá trị lợi nhuận thuần từ một dự án đầu tư hay từ một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự kiến thu được trong tương lai Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp

- Phương pháp vốn hoá sinh lợi

Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh

- Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm

đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu Phương pháp vốn

hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau:

Trong đó:

* K0 là vốn đầu tư ban đầu;

* Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối;

* r là lãi suất bình quân năm;

* n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định

được các khoản thu nhập mang lại từ đất [8]

* Phương pháp chiết trừ:

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương

tự với thửa đất cần xác định giá [32]

* Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Công thức: V = DT – CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp [32]

1.1.3 Cơ sở pháp lý

1.1.3.1 Các văn bản luật

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai; có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Doanh nghiệp ngày 29 tháng

11 năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm

2012, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2013;

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam Luật đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014

1.1.3.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính Phủ

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009, quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, về sửa đổi bổ sung một số

điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

1.1.3.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của các Bộ, Ngành

- Bộ Tài chính, Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Bộ Tài chính, Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007, hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Bộ Tài chính, Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011, về việc sửa

đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Bộ Tài chính, Chiến lược cải cách thuế 2001-2010; từ 1998 -2010, Số liệu

- Bộ Tài nguyên và môi trường, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Bộ Tài nguyên và môi trường (2009), Báo cáo kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng

Chính phủ

1.1.3.3 Các văn bản hướng dẫn thực hiện của UBND Thành phố

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về thu hồi, giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc: Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố

- Quyết định số 07/2013/QĐ-UBND ngày 05/2/2013 của UBND thành phố

Hà Nội về việc: Ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về việc: Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền cảu Ủy ban nhân dân Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho

về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 10/5/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc: ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng

đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về việc: Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền cảu Ủy ban nhân dân Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng

đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.2 Khái quát về giá đất

Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Giá trị đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất mà giá trị đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành Do đó, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá bằng các phương pháp khoa học Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, SDĐ đai Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau:

+ Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

+ Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

+ Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

+ Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

+ Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

+ Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

+ Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng gấp đôi sau 10 năm Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

1.2.1 Định giá đất

1.2.1.1 Định giá đất

*) Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt

Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có

thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự Đất đai

là một tài sản đặc biệt vì: Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho

đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích; Đất đai cố định

về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng; Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà

có xu hướng tăng lên

*) Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ

có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

1.2.1.2 Vai trò công tác định giá đất

Xuất phất từ đặc tính, vai trò của đất đã nêu trên đây, có thể thể thấy vai trò của công tác định giá đất

- Thông qua phương pháp khoa học, bằng cách lượng hoá các yếu tố chi phối

đến các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường

nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định

- Trên cơ sở đó có các chiến lược, chính sách phát huy tối đa đặc tính, vai trò của đất đai, biến yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội thành động lực phát triển kinh tế xã hội, tạo nguồn lực tài chính cho quốc gia, là cơ sở để giải quyết các vấn đề, chính sách xã hội, điều tiết các mối quan hệ xã hội nảy sinh trong quá trình SDĐ đai

- Làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ;

- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền SDĐ;

- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;

- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền SDĐ…

1.2.1.3 Vai trò quản lý nhà nước về giá đất cho thuê

Đối với BĐS giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối

với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị BĐS

được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên

nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng;

Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, QH kế hoạch, chính sách môi trường Quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng, thể hiện trên phương diện sau:

* Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô

Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới

cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch

* Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý

Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định QH, kế hoạch SDĐ và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

* Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng Việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng Qua

đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp

nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích SDĐ đưa lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền vững

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho thuê đất

Đơn giá thuê đất được tính trên cơ sở giá đất tính thu tiền thuê đất nhân với

tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm Vì vậy, những yếu tố ảnh hưởng giá

đất cũng chính là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất

1.2.2.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong

điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ

thể cho các loại đất Gồm:

- Các yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và QH đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả SDĐ tổng thể

- Yếu tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội

- Yếu tố xã hội: xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá

đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: tình trạng ổn định

chính trị, tình trạng trị an xã hội, đầu cơ nhà đất, tiến trình đô thị hóa

- Yếu tố quốc tế: với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế

- Yếu tố kinh tế: Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các khía cạnh:

+ Xu hướng phát triển kinh tế: tình trạng gia tăng chuyển từ đất NN sang đất phi NN ngoài nguyên nhân do xu hướng phát triển kinh tế còn do bản chất xét về mặt giá trị đất phi NN luôn có giá trị trao đổi cao hơn giá trị đất NN Đất phi NN bị giới hạn bởi QH, hạn chế chuyển đất NN, đất có rừng làm đất phi NN, tạo ra tính khan hiếm của phi NN Đất phi NN có khả năng sử dụng được cho nhiều mục đích: sản xuất công nghiệp, dùng cho ngành dịch vụ… Nguồn lợi thu được trong quá trình SDĐ phi NN cao hơn đất NN Muốn sử dụng được đất phi NN thì phải đầu tư vào kết cấu hạ tầng Xu thế và yêu cầu trên ảnh hưởng đến giá đất

+ Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

+ Mức độ đầu tư vào đất đai: trên thực tế thị trường đất đai, rất ít đất thô (đất nguyên trạng ban đầu, đất nguyên thủy) được trực tiếp đi vào thị trường, thông thường đất giao dịch trên thị trường đều đã qua khai khẩn, đầu tư, là loại đất đã có kết cấu hạ tầng nhất định Số liệu thống kê có liên quan chứng minh rằng đầu tư vào kết cấu hạ tầng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong giá đất, tỷ lệ này không giống nhau,

có thể từ 35% đến 80%

+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức

độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong

thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

+ Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn

đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là

tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan

hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.2.2.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có

đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh

hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó Gồm các yếu tố: vị trí; điều kiện cơ sở hạ tầng; chất lượng môi trường; nhân tố QH

1.2.2.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng

đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại Gồm các yếu tố: diện tích; chiều rộng;

chiều sâu; hình dáng; độ dốc; hạn chế của QH đô thị; vị trí đất; thời hạn SDĐ

1.3 Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam

1.3.1 Thực trạng công tác quản lý đất ở Việt Nam

14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ Tính đến ngày 01 tháng 4 năm

2008, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất; trong đó, số lượng tổ chức tập trung

chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng (chiếm 22,69%), Đông Bắc (15,15%), Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ (13,49%), Đồng bằng sông Cửu Long (13,13%) trung bình mỗi tỉnh có khoảng hơn 2000 tổ chức, tuy nhiên, một số thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả nước có sự tập trung số lượng tổ chức tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội số lượng tổ chức chiếm đến 8,36% tổng số

tổ chức của cả nước và bằng 31,49% số lượng tổ chức có trong vùng; Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 6,69% tổng số tổ chức của cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức của vùng; tỉnh Thanh Hóa chiếm 4,42% tổng số và 31,15% số lượng tổ chức của vùng [1]

Các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất phần lớn sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả, bên cạnh đó còn có những tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích, cho thuê lại, cho mượn, chuyện nhượng trái phép, bị lấn chiếm và bỏ hoang hóa đất đai

Trong đó diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 1.305.881,29 ha, chiếm 16,69% tổng diện tích đất của các tổ chức và chiếm 3,95% tổng diện tích tự nhiên của toàn quốc, trong đó thuê đất trả tiền một lần 19.448,39 ha và thuê đất trả tiền hàng năm 1.286.432,90 ha [1]

Bảng 1.2 Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ [1]

Vùng kinh tế - tự nhiên

Thuê đất trả tiền một lần

Thuê đất trả tiền hàng năm

Số tổ chức

Diện tích (ha)

Số tổ chức

Diện tích (ha)

Cả nước 2.221 19.448,39 31.814 1.286.432,90

Đông Bắc 947 11.508,37 4.033 91.716,24 Đồng bằng sông Hồng 567 1.902,88 9.875 28.571,03

Duyên hải Nam Trung Bộ 97 1.020,23 3.492 101.307,06

Đông Nam Bộ 266 1.863,20 5.257 125.239,04

Đồng bằng sông Cửu Long 118 530,34 1.763 25.922,48

(Nguồn: Báo cáo kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý

sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chỉ thị số 31/2007/ CT-TTg

ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ)

1.3.2 Thực trạng công tác xác định giá cho thuê đất tại Việt Nam

Trong nền kinh tế thị trường, nhà nước và người sử dụng đất đã ngày càng nhận thức sâu sắc vị trí, tầm quan trọng và giá trị to lớn của đất đai, do đó đổi mới chính sách tài chính về đất đai đi liền với quá trình quản lý, sử dụng đất Để góp

phần quản lý và sử dụng đất hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và công bằng trong quá trình sử dụng đất, Chính phủ đã dần hoàn thiện về chính sách tài chính về đất đai trong đó có chính sách về cho thuê đất:

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư quy định: Khi Nhà nước cho thuê đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn

cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá

đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước quy định Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% đến 3% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định Đơn giá thuê đất hàng năm =

Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện

Chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã tạo ra nguồn thu ngày càng tăng, số thu năm sau luôn cao hơn năm trước và chiếm phần lớn nhất trong cơ cấu thu ngân sách Nhà nước từ đất Kết quả thực hiện chính sách thu tiền SDĐ, TĐ theo Luật Đất đai 2003 giai đoạn từ năm 2010 đến tháng 7/2013 và giai đoạn từ tháng 7/2013 đến năm 2014, chính sách thu tiền SDĐ, TĐ được thực hiện theo Luật đất đai

2013 đã huy động nguồn thu tài chính từ đất đai cho NSNN ngày càng tăng; qua 5 năm thực hiện (2010 - 2014) đã thu được gần 200.000 tỷ đồng từ cho TĐ, giao đất, chuyển MĐSDĐ và số thu của năm sau thường cao hơn năm trước (nếu so năm 2010 thu được khoảng 27.000 tỷ đồng thì năm 2015 số thu trên 42.000 tỷ đồng)

Bảng 1.3 Tổng số và cơ cấu thu Ngân sách nhà nước năm 2014

(Nguồn: Cổng thông tin điện tử- Bộ Tài chính)

Tại 8 địa phương khảo sát, Kết quả thu tài chính, thuế đất đai năm sau luôn cao hơn năm trước và chiếm tỉ lệ lớn trong cơ cấu thu NSNN

Bảng 1.4 Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (không tính nguồn thu từ đầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại) [6]

(Nguồn: Một số báo cáo chuyên đề về đất đai của cục quản lý

công sản- Bộ Tài chính từ năm 1999 đến nay)

1.3.3 Sơ lược công tác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Hà Nội là địa phương trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của cả nước, nơi tập trung các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước Theo kết quả trên thì Hà Nội là

địa phương có tỷ lệ tăng thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa cao nhất:

giai đoạn 2001-2005 bằng 2,17 lần, giai đoạn 2006-2010 bằng 1,79 lần., giai đoạn 2010-2014 là 2.12 lần Tuy nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về

đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và

khó khăn

Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác

định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành

phố nói riêng Kết quả năm 2013 tiền thu từ cho thuê đất là 2.175 tỷ đồng chiếm 13.2% tổng các khoản thu từ đất Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành phố

Hà Nội tính đến hết quý II năm 2014, trên địa bàn toàn thành phố có 7.457 lô đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất [7]

Qua những nghiên cứu dựa trên cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý và thực tiễn công tác định giá đất cũng như nghiên cứu việc định giá đất, giá thuê đất trong và ngoài nước, tôi nhận thấy đề tài này là rất cần thiết cho địa bàn thành phố Hà Nội Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp phần hoàn thiện hơn công tác định giá đất trên địa bàn thành phố trong bối cảnh hiện nay Quá trình nghiên cứu được thực hiện trong giai đoạn từ năm 2010 – 2014 được thực hiện độc lập và tôi khảng định không trùng lập với bất cứ nghiên cứu nào trước đó

1.3.4 Quy định về định giá thuê đất một số nước trên thế giới

- Ở đa số các nước phát triển và các nước đang phát triển tồn tại cả 3 hình thức sở hữu đất đai: nhà nước, tập thể, tư nhân; nhưng dù ở hình thức sở hữu nào, Nhà nước đều xem trọng việc quản lý đất đai với mục đích củng cố vai trò thống trị

và tăng thu ngân sách cho Nhà nước từ các nguồn thu đất đai: thuế, phí, lệ phí, bán hoặc giao đất có thu tiền, cho thuê đất đai

Hầu hết các nước phát triển đều thực hiện quản lý đất đai rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính; chú trọng công tác lập và quản lý QHSDĐ; quản lý chặt chẽ quá trình SDĐ NN; phát triển quỹ đất đai và tổ chức đấu giá đất - Khi thu hồi đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, mục đích công cộng thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu đất đai theo giá do Nhà nước quy định; Thu hồi đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê thì chủ dự án phải

đấu thầu, đấu giá đất và thực hiện thỏa thuận đền bù

* Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước

có mục đích định giá đất khác nhau Dưới đây là bảng xác định mục đích định giá

Croatia Để làm cơ sở tính thuế đất

Malaysia Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản

Thụy Điển Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù

Singapore

- Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính;

- Để tính thuế và giá cho thuê đất;

- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý bất động sản

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật

đất đai”- Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 9 năm 2012)

Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sở để tính thuế

đất, thuế chuyển nhượng đất; Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu

hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; Giải quyết các tranh chấp về đất đai [13]

* Hình thức giá: Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường

làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ

về hình thức giá của một số nước

- Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí

đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm

Hungari Giá mua bán trên thị trường

Croatia Giá thị trường của bất động sản

Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý

và pháp luật đất đai”- Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 9 năm 2012)

Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích [3]

*Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất:

Nước Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất

Úc

Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá

Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất

Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước

Israel

Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm

định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người Trong đó Chủ tịch

Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm

Lào

Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy

định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên

quan để xác định giá trị thiệt hại

Singapore

Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai Văn phòng đất đai trực thuộc cơ quan Thuế (Bộ Tài chính), có chức năng nhiệm vụ tham mưu giúp Nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất

đai; thực hiện quản lý đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư

và cho tư nhân; cho thuê đất công; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp

Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo ngành dọc, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một

cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý Nhà nước về định giá được

tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý

và pháp luật đất đai”- Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 9 năm 2012)

*Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:

Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các

bộ phận cấu thành trên đất

Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được

xác định theo giá địa chính của đất;

Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi

trên thị trường

Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có

trách nhiệm thực hiện theo Luật

Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa,

phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá

Hungari Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương

Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người

mua và người bán

Croatia Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản

thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại

Malaysia Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất động sản

Thụy Điển

Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng

đóng thuế theo quy định của pháp luật Những bất động sản không

có khả ăng đóng thuế thi không cần định giá Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý

và pháp luật đất đai”- Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 9 năm 2012)

1.3.5 Công tác định giá thuê đất tại các thành phố một số nước trên thế giới

Tại các thành phố lớn thuộc các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Singapore định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung

định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói

chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là những

điểm mà nước ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang bị thả

nổi như hiện nay

Đa số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các nước đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong

những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung

được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết

* Về chế độ định giá bất động sản:

Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng Việc định giá đất

và bất động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất

động sản sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu

* Về phương pháp định giá đất và bất động sản:

Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: phương pháp so sánh, tức sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những bất

động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ

sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá

Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị

đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao Phương pháp thu

nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần

sẽ có khả năng thu được trong tương lai

* Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:

Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của nhà nước và

tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước

Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm

vi cả nước Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ

hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà

sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt

động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn Để hiểu rõ vấn đề này ta

có thể xem xét mô hình định giá của Singapore

Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định

giá) thành lập năm 1963 Viện là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản Tiền thân của Viện là một chi nhánh thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giá Hoàng gia Anh Các thành viên gồm có: sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên, hội viên và hội viên danh dự

Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề, các khóa

đào tạo thẩm định viên về giá Công ty định giá trực thuộc hiệp hội cung cấp các dịch

vụ định giá là công ty duy nhất có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ

Ở Singapore, định giá là một nghề Các định giá viên có thể làm việc trong

lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các

Bộ quản lý nhà nước hoặc Bộ quản lý lĩnh vực kinh doanh Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát triển ngoại ô, Tổng cục địa chính, Cục Thuế…

Các nhà định giá hoạt động theo Luật Bất động sản và Luật định giá ban hành năm 1906 Muốn hành nghề định giá hoặc làm đại lý bất động sản phải có giấy

phép của Cục thuế (Bộ Tài chính) Giấy phép hành nghề định giá chỉ xem xét cấp cho những người có bằng cấp chuyên môn trong lĩnh vực định giá và kinh nghiệm thực tiễn cần thiết [12]

Những định giá viên về giá làm việc cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tư nhân nhưng có liên quan chặt chẽ với Chính phủ thì không được cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá Họ được phép định giá nhưng không được phép thu phí dịch vụ định giá của mình Ngoài ra, tất cả các hội viên của Hiệp hội đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của Hiệp hội, nếu vi phạm, tùy trường hợp cụ thể có thể bị khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi hiệp hội [12]