Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ theo quy định của pháp luật.. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà

LÊ THỊ BẰNG GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015

LÊ THỊ BẰNG GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2015

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên – trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Tiến sĩ Vũ Thị Thanh Thủy, là

người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh Hà Đông, Chi cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân và cán bộ

địa chính của 17 phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ

các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tác giả Luận văn

Lê Thị Bằng Giang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể: 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Quyền sở hữu 4

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4

1.1.3 Quyền sử dụng đất 5

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 6

1.2.1 Các nước phát triển 7

1.2.2 Một số nước trong khu vực 10

1.3 Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 11

1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai: 11

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay: 12

1.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua 14

1.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước: 18

1.4.1 Bài học về định giá đất: 18

1.4.2 Bài học về cơ chế vận hành 19

CHƯƠNG II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20

2.2 Nội dung nghiên cứu 20

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 20

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 20

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014 20

2.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất 21

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 21

2.3 Phương pháp nghiên cứu 21

2.3.1 Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp 21

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 22

2.3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 22

CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 23

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 23

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 28

3.1.3 Lao động và việc làm: 40

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của quận Hà Đông 40

3.2 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông 42

3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông 46

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ 46

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 46

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ 50

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ 54

3.3.5 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 57

3.3.6 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 60

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền SDĐ 63

3.4.1 Ảnh hưởng giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất 63

3.4.2 Ảnh hưởng bởi quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất 64

3.4.3 Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất 66

3.4.4 Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất 67

3.4.5 Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất: 68

3.4.6 Ảnh hưởng của một số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt quả điều tra 68

3.5 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất 69

3.5.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai, đặc biệt là đất đô thị 69

3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai được đăng ký 70

3.5.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 Kết luận 73

2 Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

ĐHQG Đại học quốc gia

VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2010 - 2014 32

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông 44

Bảng 3.4 : Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại quận Hà Đông từ năm 2010- 2014 47

Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất ở tại quận Hà Đông từ 51

năm 2010 - 2014 51

Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại quận Hà 54

Đông từ năm 2010 - 2014 54

Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc 57

thực hiện các QSDĐ 57

Bảng 3.8 Danh mục một số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 65

Bảng 3.9 Danh mục quy hoạch khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính 65

Bảng 3.10 Dân số và mật độ dân số quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 67

Bảng 3.11 Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ 69

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1 Bản đồ hành chính quận Hà Đông 24 Hình 3.2 So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông 49 Hình 3.3 : Kết quả tặng, cho quyền sử dụng đất 52 Hình 3.4.Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất

tại quận Hà Đông 56

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại Nó bao gồm mọi ý

nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số,

sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp Chính vì vậy việc quản lý và

sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng

Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình

thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp 1980 quy

định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân Đến

Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất

đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng

mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện

đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị

trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Luật Đất đai 2003

có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và

có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết Những diễn biến phức tạp của thị trường bất

động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị

trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất

nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản

là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Quận Hà Đông nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Hà Đông Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận

Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội từ đó đề xuất một số giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu

2.2 Mục tiêu cụ thể:

+ Xác định được một số yếu tố chính của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ + Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông

+ Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014

+ Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất + Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”

b) Các hình thức sở hữu về đất đai /bất động sản:

- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân)

c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt

động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người

khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,

để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án

đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi:

thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, những suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất

đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công

Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước

thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách

đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai

(1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo

vệ môi trường để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về

đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15] Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể

hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không

được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có

một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất

đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng

đất khi hết thời hạn thuê

- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu

và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn)

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng

đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một

số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm

Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về

đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại

trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án

sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng

ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) [8]

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất

đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt

thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà

án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không

đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp

theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên

và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ

thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:

Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được

xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt

đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế

chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA)

1.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo

đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

1.2.2 Một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất

đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy

chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không

được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy

chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo

loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không

được để không sử dụng trên 5 năm

1.2.2.2 Malaixia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng

ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

1.3 Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai:

Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua, bán và cho thuê đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với nó, tại đó người mua (thuê) và người bán (cho thuê) đất đai tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả đất

đai Quá trình hình thành như sau:

- Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý

đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

chưa hình thành;

- Thời từ 1986 đến 2001: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN; chế độ quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp QSDĐ (Luật Đất đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thịtrường quyền sử dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất;

- Thời từ 2001 đến nay: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường quyền sử

dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai 2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005); chế

độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ

chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thịtrường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn); thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu

tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay:

Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

Đất đai năm 1998, 2001; Luật Đất đai năm 2003, luật đất đai 2013 và nhiều văn bản

hướng dẫn thi hành luật như Nghị định, thông tư, quyết định của UBND, bao gồm:

1.3.2.1 Các luật do Quốc Hội ban hành:

Từ năm 1993 đến nay Quốc Hội đã ban hành 11 luật có liên quan đến quyền

sử dụng đất

- Văn bản sớm nhất là: Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Văn bản gần đây là: Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa

đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009,

có hiệu lực từ ngày 01/09/2009

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

Từ năm 1993 đến nay Chính Phủ và các Bộ đã ban hành khoảng 25 nghị định

và thông tư có liên quan đến quyền sử dụng đất

- Văn bản sớm nhất là: Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ

về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

- Văn bản gần đây là: Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng

ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội

- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố

Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền

sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại

điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội

về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai

đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức

giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong

đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh

nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được

đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng

12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn

Đình Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chính, 2005)

Theo bài báo “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động

sản” của Đào Trung Chính (2005) cho biết: Các quy định về giao đất, cho thuê đất

ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng;

nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không

có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu

tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn

định kinh tế - xã hội

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Theo Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật đề tài cấp nhà nước của Nguyễn

Đình Bồng và cs (2005) cho thấy:

a, Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:

Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển

đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là

việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng

đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ

dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm

đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao

động và đầu tư của nông dân

b, Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng

được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn,

mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện

có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

c, Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất:

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước

d, Về tình hình thừa kế QSDĐ:

Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo,

đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người

dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống

“cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có

sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó

đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ

e,Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:

Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy

được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất,

kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần

so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa

có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai

f, Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ:

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể

g, Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy

định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực

hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định

giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động,

ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và

đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu

thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình

Người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường N hờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả cao Sự vận động này là sự vận

động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô

của nhà nước Các ách tắc trong giải tỏa sẽ dễ khai thông vì nguyên nhân quan trọng nhất khiến tiến độ giải tỏa mặt bằng chậm là do giá cả đền bù không sát giá thị trường N ghĩa là những thông tin tạo thành thành quả của người dân không được

mã hoá đầy đủ đúng đắn bằng cơ chế thị trường khách quan mà lại bằng những áp

đặt hạn hẹp chủ quan của người quản lý N hững mâu thuẫn xoay quanh việc áp đặt

giá cả này sẽ không chỉ là vấn đề kinh tế (quy hoạch treo) mà còn tiềm Nn những mâu thuẫn xã hội với những hệ quả phức tạp

- Mặt khác nếu giá đất cách xa giá thị trường thì sẽ có một lượng lớn những thông tin về đất đai thể hiện bởi khoảng cách giữa hai loại giá không được mã hoá

để nhà nước quản lý Đây là kẽ hở chứa đựng các thông tin thành một lượng quá lớn

về tiền, tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng trong quản lý đất đai

1.4.2 Bài học về cơ chế vận hành

Sự quản lý và điều tiết của N hà nước với thị trường đất đai phải qua cơ chế

đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị trường như quy luật về cung

cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh Cơ chế thị trường bao gồm một hệ thống như giá cả, đánh thuế tỷ lệ lợi nhuận và rủi ro được sử dụng bởi thị trường để tự

điều chỉnh và bởi chính quyền để điều hòa tổng thể Các nhà hoạch định chính sách

phải nắm thật chắc các quy luật này để ban hành các giải pháp quản lý đúng đắn phù hợp Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền cần phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường

Để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần phải cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ: như phát triển hệ thống đăng ký đất Các giải pháp đổi mới của chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống

đăng ký đất hiện đại

CHƯƠNG II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện quyền sử dụng đất của các

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá

nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến hết năm 2014

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà Đông, thành phố

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014

2.2.3.1 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp

- Tình hình chuyển đổi QSDĐ;

- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ;

- Tình hình cho thuê QSDĐ;

- Tình hình cho thuê lại QSDĐ;

- Tình hình thừa kế QSDĐ;

- Tình hình tặng, cho QSDĐ;

- Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ;

- Tình hình góp vốn bằng QSDĐ;

- Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.3.2 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất qua số liệu điều tra

2.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của giá đất đến thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất

- Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử

dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng

đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên & môi trường quận Hà Đông;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và môi trường

Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND quận và các phòng ban chuyên môn

Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại quận Hà Đông do Trung tâm phát triển quỹ đất và ban giải phóng mặt bằng quận Hà Đông cung cấp

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

*Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:

- Điều tra về việc thực hiện quyền sử dụng đất

- Lập phiếu điều tra, phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn thành phố

và cán bộ địa chính phường, kết hợp với thu thập các tài liệu liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Phỏng vấn trực tiếp người có quyền sử dụng đất để nắm bắt tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất

- Phiếu điều tra 170 phiếu Mỗi phường 10 phiếu chia đều ra các phường chọn ngẫu nhiên 3 tổ (Tổ trung tâm và Tổ ngoài) làm đại diện

Phỏng vấn 30 cán bộ địa chính trên 17 phường

- Điều tra yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất được đánh dấu theo thứ tự ưu tiên từ 1 đến hết , người dân và cán bộ địa chính sẽ cho điểm các yếu tố Kết quả tổng hợp từ phiếu sẽ cho biết yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân

2.3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng, cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên

và môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố

Hà Nội

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel

CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

a Điều kiện tự nhiên:

- Vị trí địa lý

Quận Hà Đông có toạ độ địa lý 20059 vĩ độ Bắc, 105o45 kinh Đông, năm dọc

2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13km về phía Tây, có diện tích tự nhiên 4.833,66 ha, 17 đơn vị hành chính phường, dân số 238.813 người Có ranh giới tiếp giáp như sau

+ Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội

+ Phía Nam giáp huyện Thanh Oai - thành phố Hà Nộin

+ Phía Đông giáp huyện Thanh Trì - Hà Nội

+ Phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyện Quốc Oai - thành phố Hà Nội

Hà Đông là cửa ngõ phía Tây Nam để vào trung tâm Thủ đô, trên địa bàn quận có rất nhiều trục giao thông chính chạy qua như Quốc lộ 6A, Quốc lộ 21B,

Đường 70, Đường 72 và một mạng lưới giao thông đô thị phát triển tương đối hoàn

thiện nối các chuỗi đô thị của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ như đô thị Miếu Môn

- Xuân Mai - Hòa Lạc- Sơn Tây sẽ là vành đai vệ tinh phát triển không gian của Hà Nội, là một điểm nhấn của Hà Nội trong định hướng phát triển không gian vùng đô thị Hà Nội mở rộng, tác động lan tỏa ra các vùng lân cận thành các trục phát triển theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa Vị trí địa lý có lợi thế rất lớn trong việc phát triển kinh tế của quận

Hình 3.1 Bản đồ hành chính quận Hà Đông

- Địa hình

Hà Đông nằm hoàn toàn trong vùng đồng bằng của tỉnh Hà Tây cũ nên có

địa hình đặc trưng của vùng đồng bằng là bằng phẳng, độ chênh lệch địa hình không

lớn, biên độ cao nằm trong khoảng 3,5m - 6,8m so với mực nước biển Địa hình quận được chia làm 3 khu vực chính:

+ Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ

+ Khu vực Bắc máng La Khê

+ Khu vực Nam máng La Khê

Với đặc điểm địa hình bằng phẳng Hà Đông có điều kiện thuận lợi trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đa dạng hoá cây trồng, luân canh tăng vụ, tăng năng suất

- Khí hậu

Quận Hà Đông nằm trong nền chung của khí hậu miền bắc Việt Nam và nằm trong vùng tiểu khí hậu đồng bằng Băc bộ với các đặc điểm như sau:

Chế độ khí hậu của vùng đồng bằng Sông Hồng, khí hậu nóng ẩm và có mùa lạnh do ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc, với nhiệt độ trung bình năm là 23,8oC, lượng mưa trung bình 1700 mm-1800 mm

Chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm dao động 23,1-23,3oC tại trạm Hà

Đông Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và có nhiệt độ trung bình thấp

nhất là 13,6oC Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình thường trên 23oC có tháng nóng nhất là tháng 7

Chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình từ 83 - 85% Tháng có ẩm độ trung bình cao nhất là tháng 3, tháng 4 (87-89%), các tháng có độ ẩm tương đối thấp là các tháng 11, tháng 12 (80-81%)

Chế độ bức xạ: hàng năm có khoảng 120-140 ngày nắng với tổng số giờ nắng trung bình tại trạm của thành phố là 1617 giờ.Tuy nhiên số giờ nắng không phân bổ đều trong năm, mùa Đông thường có những đợt không có nắng kéo dài 2-5 ngày, mùa hè số giờ nắng trên ngày cao dẫn đến ảnh hưởng tới sản xuất nông nghiệp- hạn chế sinh trưởng phát triển của cây trồng

Chế độ mưa: lượng mưa phân bổ không đều, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng

10 chiếm 85-90% tổng lượng mưa trong năm và mưa lớn thường tập trung vào các tháng 6, 7, 8 Mùa khô thường diễn ra từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 10-15% lượng mưa cả năm và thường chỉ có mưa phùn, tháng mưa ít nhất là tháng 12,

1 và tháng 2

Đặc điểm khí hậu nhiệt đới, gió mùa nóng ẩm vào mùa hạ và lạnh khô vào

mùa đông, là một trong những thuận lợi để cho thành phố phát triển một nền nông nghiệp đa dạng với các loại cây trồng có nguồn gốc nhiệt đới, á nhiệt đới và ôn đới

đặc biệt là các cây trồng cho giá trị sản phẩm, kinh tế cao như rau cao cấp - súp lơ,

cà rốt, cây màu, cây vụ đông và hoa cây cảnh các loại

- Thuỷ văn

Sông Nhuệ và sông La Khê là 2 con sông ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp

và tiêu thoát nước khu vực thành phố Theo tính toán của Viện Quy hoạch Thuỷ lợi – Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn và kết qủa tính toán mực nước sông Nhuệ gần đây của trường đại học Thuỷ lợi thì tương lai mực nước sông Nhuệ còn cao hơn nhiều so với mực nước hiện nay Kết quả tính toán và thực đo như sau:

Nước mặt: Hiện nay cốt mặt nước sông Nhuệ mùa lũ thường ở cốt ≥ 5,600 m luôn cao hơn cốt tự nhiên 5,0m ÷ 5,6m Vì vậy về mùa mưa nơi nào chưa san lấp tôn cao thường bị úng ngập nặng

Nước ngầm: Mực nước ngầm có áp về mùa mưa (từ tháng 3 đến tháng 9) thường gặp ở cốt (-9m) đến (-11,0m); Mùa khô (từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau) thường ở cốt từ (-10m) đến (-13m) Còn nước ngầm mạch nông không áp thường cách mặt đất từ 1 - 1,5m

b Tài nguyên thiên nhiên

- Tài nguyên đất: Đất đai ở Hà Đông chủ yếu là đất thịt, thịt nhẹ và đất bãi dọc theo sông Đáy Nằm trong vùng đồng bằng của tỉnh Hà Tây cũ và nay là thành phố Hà Nội, Hà Đông có các loại đất chính như:

+ Đất phù sa được bồi (Pb) diện tích là 261 ha chiếm khoảng 10% tổng diện tích đất nông nghiệp, phân bố các vùng ngoài đê của sông Đáy, tập trung chủ yếu tại các xã Biên Giang và Đồng Mai Đất có màu nâu tươi đến nâu thẫm, theo số liệu phân tích loại đất này có phản ứng gần trung tính, thành phần cơ giới thịt nhẹ (tỷ lệ cấp hạt sét <0,002mm, ở tầng mặt dưới 10%) Hàm lượng mùn nghèo (0,56% và 1,03%) và có xu hướng giảm theo chiều sâu phẫu diện Đạm lân tổng số đều ở mức nghèo, kali tổng số giàu (đạm 0,075%, lân 0,08%, kali 1,12%), lân dễ tiêu thấp (dưới 3mg/100g đất) kali dễ tiêu khá (trên 10g/100g đất) Trong thành phần cation trao đổi thì hàm lượng Ca++ cao (>12mg/100g đất), magiê thấp (<2,5mg/100g đất)

Đây là vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế hàng hoá (cây ăn quả, rau

xanh) Hiện nay mới bước đầu thực hiện tổ chức sản xuất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng ở một số khu vực

+ Đất phù sa không được bồi (P) diện tích là 1.049 ha chiếm 37,4 % diện tích

đất nông nghiệp phân bố rộng khắp theo các dải đê chính của sông Nhuệ và sông Đáy tập trung chủ yếu ở các xã Dương Nội, Đồng Mai và phân bố rải rác tại các

phường Phúc La, Vạn Phúc, Văn Mỗ và các xã Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lãm

Đất có màu nâu tươi, hình thái phẫu diện khá đồng nhất Theo số liệu phân tích, đất

có phản ứng ít chua ở tầng mặt, càng xuống dưới sâu pHKCl càng tăng Hàm lượng mùn trung bình (1,6%), lân khá (0,17%), kali cao (1,58%), kali dễ tiêu khá (16mg/100g đất), lân dễ tiêu thấp (1,18mg/100g đất) Phần lớn loại đất này có địa hình bằng, chủ yếu là trồng lúa và lúa màu, là loại đất có vị trí quan trọng nhất hiện

nay, dần được sử dụng hợp lý và đầu tư cho thâm canh tăng vụ, sản xuất các loại nông sản hàng hoá có giá trị kinh tế cao

+ Đất phù sa gley(Pg) diện tích chiếm 1472 ha chiếm 52,5% diện tích đất nông nghiệp của Thành phố phân bố ở vùng có địa hình thấp ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông Đất phù sa glây tập trung chủ yếu tại 3 xã Phú Lương, Yên Nghĩa, Kiến Hưng và một phần phân bố tại các xã Dương Nội, Phú Lãm, các phường Hà Cầu, Vạn Phúc Do phân bố ở địa hình thấp, bị ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông, nền đất thường bị gley từ trung bình đến mạnh Qua số liệu phân tích cho thấy tỷ lệ cấp hạt sét (<0,002mm) ở các tầng rất cao và tăng theo chiều sâu phẫu diện, đất có phản ứng chua (pHKCl = 4,3 - 4,7) Hàm lượng mùn cao (2,5%), đạm, kali tổng số cao (0,22% và 1,96%) trong khi lân tổng số thấp (0,073%), lân dễ tiêu nghèo (1,18mg/100g đất), kali dễ tiêu trung bình (10mg/100g đất) Trong thành phần các cation trao đổi hàm lượng can xi trung bình (6,1mg/100g đất), ma giê thấp (2,5mg/100g đất), dung tích hấp thu trung bình 10meq/100g đất, độ no bazơ khá (tương đương 70%) Là loại đất chuyên lúa (2 lúa)

ở những chân tương đối cao, dễ thoát nước có thể sản xuất 3 vụ (2 lúa 1 màu) Trên đất này có mật độ dân cư cao, loại đất phù sa gley phần lớn đã được thâm canh khá

cao, có vị trí quan trọng trong sản xuất lương thực và rau màu của thành phố

- Tài nguyên nước: Sông Nhuệ và sông La Khê là hai con sông ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp và tiêu thoát nước khu vực quận Theo tính toán của viện quy hoạch Thuỷ lợi - Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và kết quả tính toán mực nước sông Nhuệ gần đây của trường Đại học Thuỷ Lợi thì tương lai mực nước sông Nhuệ còn cao hơn nhiều so với mực nước hiện nay

+ Nước mặt:

Nằm trong tổng thể hệ thống Sông Nhuệ: nối với sông Hồng tại Cống Chèm (Hà Nội), đoạn chảy qua địa phận Hà Tây dài 49 km, trong đó đoạn chảy qua thành phố có chiều dài 7 km, Sông Nhuệ lấy nước phù sa sông Hồng qua Cống Chèm để tưới cho khoảng 60.000 ha và tiêu nước ra sông Đáy cho 107.530 ha, trong đó tỉnh

Hà Tây nói chung và quận Hà Đông khoảng 70.000 ha Vì vậy tác động của sông Nhuệ đến công tác thuỷ lợi của Hà Đông là rất lớn

Hệ thống sông Đáy: Là một phân lưu chính của sông Hồng, về mùa cạn đoạn

từ cửa Hát Môn đến Đập Đáy (Đan Phượng) chỉ còn là một lạch nhỏ vì cửa sông đã

bị ngăn cách với sông Hồng bởi đê Vân Cốc và Đập Đáy, chỉ khi phân lũ mới được

mở cửa Đập Đáy tiêu nước cho sông Hồng Sau khi chương trình làm sống lại dòng sông Đáy được thực hiện thì đây là nguồn cung cấp nước tưới và tiêu quan trọng cho sản xuất nông nghiệp của tỉnh nói chung và thành phố nói riêng

Hệ thống sông ngòi trên địa bàn thành phố có lưu lượng đảm bảo cho nhu cầu tưới tiêu cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp và sinh hoạt cho cộng đồng dân cư

+ Nước ngầm: Theo tài liệu thuyết minh địa chất thuỷ văn của PTS Ngô Ngọc Cát (chủ biên - trưởng phòng nghiên cứu nước dưới đất thuộc Trung tâm địa

lý Tài nguyên) thì quận Hà Đông nằm trong khu vực đồng bằng mực nước ngầm có

áp về mùa mưa thường gặp ở độ sâu từ 9 đến 11m, về mùa khô thược gặp ở độ sâu

từ 10 đến 13m, Mực nước ngầm mạch nông không áp thường cách mặt đất từ 1 đến 1,5m

c Cảnh quan, môi trường

Hà Đông là trung tâm kinh tế chính trị của tỉnh Hà Tây (trước đây) và là một trong mười quận nội thành của thủ đô Hà Nội sau khi sát nhập Trong những năm qua tốc độ đô thị hoá tại Hà Đông diễn ra rất nhanh, các khu, cụm công nghiệp, các khu đô thị mới và một số trục giao thông trọng yếu được hoàn thành đã tạo cho Hà

Đông một bộ mặt mới Cảnh quan môi trường được quy hoạch một cách tổng thể và đang dần hoàn thiện Điều này khiến Hà Đông đang là một trong những địa bàn thu

hút đầu tư lớn nhất Hà Nội

Tuy nhiên, do việc thi công các khu đô thị, cụm điểm công nghiệp đang diễn

ra đồng thời trên địa bàn toàn quận hiện nay đã khiến Hà Đông như một công trường lớn, tình hình ô nhiễm môi trường, khói bụi là vấn đề đang cần được quan tâm

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế

Tiếp tục triển khai thực hiện Chương trình 03-CTr/TU ngày 09/9/2011 của Thành ủy Hà Nội và Kế hoạch số 34-KH/QU ngày 01/02/2012 của Quận ủy Hà

Đông về “Tập trung nâng cao chất lượng, hiệu quả, sức cạnh tranh, phát triển kinh

tế Thủ đô tăng trưởng nhanh và bền vững giai đoạn 2011 - 2015” Đến năm 2014 quận đã chủ động khắc phục những khó khăn chung, duy trì và đảm bảo tốc độ tăng trưởng kinh tế Tổng giá trị gia tăng ước đạt 13.797 tỷ đồng (giá cố định 2010), tăng 12,9% so với năm 2013 và 20,7% so với năm 2010; thu nhập bình quân đầu người

ước đạt 60 triệu 122 ngàn đồng/người/năm tăng 20% so với năm 2010 Cơ cấu kinh

tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực và bền vững; tỷ trọng nông nghiệp giảm còn 0,1%, CN -TTCN - XD đạt 74,9%, Thương mại du lịch dịch vụ đạt 25%

Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh song sức cạnh tranh của các sản phẩm công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp chủ lực còn thấp, chưa khai thác hết tiềm năng thị trường Công tác triển khai đất dịch vụ tại một số cơ sở còn thiếu tập trung, quy hoạch đô thị còn hạn chế Hệ thống hạ tầng cơ sở phát triển chưa đồng bộ

Cơ cấu kinh tế của quận Hà Đông năm 2014 thể hiện những nét đặc trưng của một đô thị với nền kinh tế phát triển, theo đó tỷ lệ của khu vực công nghiệp -xây dựng và dịch vụ khá cao, tỷ trọng của khu vực nông nghiệp thấp (chỉ chiếm 0,1% GDP) Tăng trưởng kinh tế theo hướng một đô thị mạnh, tốc độ tăng trưởng của ngành công nghiệp- xây dựng và dịch vụ liên tục tăng qua các năm, ngành nông nghiệp đang có xu hướng giảm bởi giảm diện tích đất sản xuất nông nghiệp, chỉ khoanh những khu vực sản xuất nông nghiệp chất lượng cao theo chương trình phát triển nông nghiệp giai đoạn 2010-2014

3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

3.1.2.2.1 Lĩnh vực công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp:

Giá trị sản xuất ước đạt 10.332 tỷ đồng (giá cố định 2010) tăng 24,5% so với năm 2010 Giá trị hàng xuất khẩu ước đạt 39,78 triệu USD, tăng 25,85% so năm

2010 Mặt hàng xuất khẩu chủ yếu là hàng may mặc, mây tre đan và sản phẩm đồ chơi Nhìn chung, sản xuất công nghiệp - TTCN tăng trưởng khá, đảm bảo chất lượng phục vụ thị trường Giá trị sản xuất công nghiệp tăng chủ yếu ở các ngành: chế biến thực phẩm, chế biến lâm sản, dệt may, sản xuất trang phục, sản xuất giấy

và các sản phẩm từ giấy Duy trì ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh, đảm bảo việc làm và thu nhập cho người lao động

khuyến nông tại các phường Đồng Mai, Hà Cầu, Phú La, La Khê, Phú Lương, Biên Giang, Phúc La, Yên Nghĩa Tổ chức cho nông dân HTX Văn Nội tham quan mô hình sản xuất hoa hồng tại huyện Gia Lâm, Hà Nội

Chỉ đạo tốt công tác bảo vệ thực vật Chỉ đạo các HTXNN tổ chức chiến dịch

“Tuần lễ diệt chuột” đã diệt được 19.700 con; diệt ốc bươu vàng 672 kg và 120 kg trứng ốc bươu vàng; diện tích nhiễm bệnh Đạo ôn 24 ha, bệnh khô vằn 459,2 ha đã

tổ chức phòng trừ sâu bệnh kịp thời nên không làm ảnh hưởng đến năng suất lúa; áp dụng những tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất Công tác thanh tra thuốc bảo vệ thực vật được thực hiện thường xuyên nên không có hiện tượng thuốc giả, thuốc cấm kinh doanh trên điạ bàn quận

Chỉ đạo các phường rà soát, kiểm tra diện tích đất xen kẹt không sản xuất

được và xây dựng phương án khôi phục sản xuất, tổ chức làm điểm tại HTX Yên Lộ

(phường Yên Nghĩa), HTX Yên Phúc (phường Phúc La), đã tổ chức họp dân thống nhất chủ trương và cam kết thực hiện việc khôi phục sản xuất trên diện tích đất dự kiến làm điểm việc khôi phục sản xuất trên diện tích đất xen kẹt không sản xuất

được

* Chăn nuôi: Do thời tiết đầu năm 2014 diễn biến phức tạp, tại phường Đồng Mai đã xuất hiện ổ dịch cúm gia cầm, Quận đã tổ chức tốt việc kiểm tra, khoanh vùng và xử lý kịp thời ổ dịch cúm gia cầm tại phường Đồng Mai theo đúng quy trình Tăng cường thực hiện đồng bộ các biện pháp phòng, chống dịch bệnh cho đàn gia súc, gia cầm Chỉ đạo tổ chức tiêm phòng đại trà vụ xuân hè đàn gia súc, gia cầm, tổ chức tiêm phòng bổ sung cho đàn gia súc, gia cầm cho 26.755 lượt con Tổ chức 03 đợt vệ sinh tiêu độc môi trường toàn quận, phun thuốc sát trùng, diệt khuẩn, diệt ruồi, muỗi, côn trùng ở các khu vực chăn nuôi tập trung, những khu vực

có độ ô nhiễm cao Tổng đàn lợn 5.006 con giảm 0,6% so cùng kỳ, đàn gia cầm 54.357 con, đàn trâu 314 con tăng 20,8% so cùng kỳ, đàn bò 347 con tăng 33% so cùng kỳ; trọng lượng thịt lợn xuất chuồng đạt 785 tấn, giảm 10,4% so cùng kỳ

* Giá trị sản xuất nông nghiệp ước đạt 141,0 tỷ đồng (giá năm 2010), chiếm 0,1% 3.1.2.2.3 Thương mại - dịch vụ - du lịch:

Tổng giá trị đạt 3.323,1 tỷ đồng tăng 13,5 % so với cùng kỳ năm 2010

Tiếp tục chỉ đạo triển khai Đề án số 02-ĐA/QU, ngày 28/12/2010 của Quận

uỷ về "Phát triển thương mại dịch vụ quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2015 và

những năm tiếp theo” Chỉ đạo UBND các phường bố trí địa điểm bán hàng, tạo

điều kiện cho các đơn vị thực hiện việc bán hàng bình ổn giá các mặt hàng thiết yếu

theo hình thức bán hàng lưu động tại các phường Chỉ đạo HTX Mộ Lao tổ chức thực hiện việc đầu tư 02 dự án thương mại trên diện tích đất xen kẹt theo quy trình hướng dẫn tại Văn bản số 3009/KH&ĐT-CN của Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát chống buôn lậu và gian lận thương mại, hàng giả, hàng kém chất lượng; kết quả đã kiểm tra, phát hiện, xử lý 222 vụ với số tiền 1 tỷ 656 triệu đồng; tịch thu, tiêu hủy số hàng hoá với tổng trị giá trên 618 triệu đồng Thực hiện các bước để tổ chức đấu thầu 03 dự án theo các quyết định của UBND TP Hà Nội: Khu ẩm thực dân tộc tại phường Phú Lãm, Trung tâm bán buôn, bán lẻ Hải sản - Khu thương mại

và ẩm thực tại phường Yên Nghĩa; Khu cây xanh và dịch vụ ẩm thực Tiến Vua tại phường Kiến Hưng

Các mặt hàng nhập khẩu chủ yếu của các doanh nghiệp trên địa bàn là: Ô tô

và linh kiện, phân bón, thuốc trừ sâu, giống cây trồng Khu vực kinh tế tư nhân chủ yếu nhập khẩu sợi dệt phục vụ sản xuất hàng dệt kim xuất khẩu, khu vực kinh tế có vốn đầu lư nước ngoài chủ yếu nhập khẩu máy móc thiết bị phục vụ sản xuất và nguyên liệu sản xuất thức ăn gia súc, linh kiện điện tử bao bì các loại

Hiện nay, các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố đã có quan hệ buôn bán với gần 30 nước trên thế giới, chủ yếu là các nước ở khu vực châu á, các nước SNG, một số doanh nghiệp bước đầu đã thâm nhập thị trường Hoa Kỳ, EU

Nhìn chung: hoạt động xuất nhập khẩu của Quận Hà Đông những năm gần

đây có xu hướng phát triển tương đối mạnh mẽ Tuy nhiên sự chuyển dịch về cơ

cấu sản phẩm xuất khẩu còn chậm, đầu tư cho hoạt động xuất khấu còn chưa tương xứng với tiềm năng chưa tập trung đầu tư sản xuất và xuất khẩu các mặt hàng có giá trị gia tăng cao và là mặt hàng xuất khẩu mũi nhọn của Thành phố Mặt khác, sự hiểu biết về thị trường thế giới cũng như trình độ của dội ngũ cán bộ làm công tác xuất nhập khẩu còn hạn chế cả về kỹ năng đàm phán cũng như công các quản lý nên hiệu quả của hoạt động xuất nhập khẩu chưa cao

Thành phố cũng đã đầu tư mở rộng, nâng cấp một số cơ sở hạ tầng và dịch

vụ du lịch trên địa bàn, song việc cải tạo nâng cấp và xây dựng mới các điểm du lịch, vui chơi giải trí còn chậm Về quy mô các cơ sở hạ tầng phục vụ du lịch (khách