đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất khu vực quận 2 từ năm 2002 đến nay

Bằng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh các tài liệu, số liệu thu thập được tại phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2; điều tra tình hình kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương, đề tài đánh giá sát thực về việc áp dụng các văn bản pháp luật, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HỒ CHÍ

MINH TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY”

SVTH : ĐINH THỊ HÀ MSSV : 04124016 LỚP : DH04QL KHÓA : 2004 - 2008 NGÀNH : Quản Lý Đất Đai

TP Hồ Chí Minh, tháng 7/2008

-TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT

ĐINH THỊ HÀ

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HỒ CHÍ

MINH TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết

(Địa chỉ cơ quan: Truờng Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên:……… )

- Tháng 7 năm 2008 –

hỗ trợ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và bạn bè cách này cách khác

đã giúp đỡ tôi.

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Mục tiêu nghiên cứu 1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 6

1.1.2.1 Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993 6

1.1.2.2 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003 7

1.1.2.3 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay 9

1.1.3 Cơ sở pháp lý 9

1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 9

1.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 9

1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 13

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 23

1.3.1 Nội dung nghiên cứu 23

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

2.1 Tình hình quản lý đất đai 26

2.1.1 Công tác lập sổ bộ địa chính 26

2.1.2 Công tác đăng ký, kê khai đất đai 27

2.1.3 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 27

2.1.4 Công tác cấp GCN QSDĐ 28

2.1.5 Công tác lập QH-KHSDĐ 28

2.1.6 Công tác bồi thường tái định cư 28

2.1.7 Công tác giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai 30

2.2 Tình hình sử dụng đất 30

2.2.1 Tình hình sử dụng đất giai đoạn2005 – 2007 31

2.2.2 Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2007 31

2.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 đến tháng 6/2008 33

2.3.1 Giai đoạn 1: Từ năm 2000 đến ngày 1/7/2004 33

2.3.2 Giai đoạn 2: Từ ngày 1/7/2004 đến nay 36

* Các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

quận 2 39

2.4 Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất 43

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47

1 Kết luận 47

2 Kiến nghị 47

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

TÓM TẮT

Sinh viên Đinh Thị Hà, Lớp DH04QL, ngành Quản lý đất đai khoá học 2004

-2008 thuộc Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP.HồChí Minh

Đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

quận 2 TP.Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến nay".

Địa điểm thực tập: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 TP.Hồ Chí Minh.Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết - giảng viên Khoa Quản lý đất đai &Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Quận 2 nằm ở phía đông bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tựnhiên là 5.017,72 ha, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, cáchtrung tâm thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn, là một vùng đang trên

đà phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, thu hút nhiều nhà đầu tư trong nhiều lĩnhvực Nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng và cấp thiết, kéo theo đó là tình hìnhchuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở địa phương cũng ngày một sôi động, đadạng và phức tạp hơn, đặc biệt là trong những năm gần đây Các văn bản pháp luật vềquản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan nhà nước lần lượt được ban hành, được đổimới cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung của xã hội Đề tài được thực hiện nhằmtìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương, đồng thờitìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luậtcủa nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương

Bằng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh các tài liệu, số liệu thu thậpđược tại phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2; điều tra tình hình kinh tế - xã hội,tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương, đề tài đánh giá sát thực về việc ápdụng các văn bản pháp luật, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ,đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn.Ngoài ra báo cáo cũng đánh giá các vấn đề liên quan khác như đối tượng nhận chuyểnnhượng, giá chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng vàhiệu quả kinh tế từ việc chuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn

Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước

về đất đai trên địa bàn, trong đó có hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Nhưng còn một sốvướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật như chưa có quy định về diệntích tối thiểu tách thửa để thực hiện chuyển nhượng, quy định về lối đi chung chưathống nhất, nhiều loại Giấy chứng nhận QSDĐ gây rắc rối quản lý chồng chéo Côngtác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất tiến hành còn chậm so với mục tiêu đề ra,chủ yếu là ở khâu bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng chưa thoả đáng, chưađáp ứng được nguyện vọng của người dân, dẫn đến hàng loạt các dự án đều bị trì trệ,gây ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của người dân Báo cáo cũng đưa ra một

số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiệnchuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận, góp phần quản lý nhà nước về đất đai tốthơn

DANH SÁCH BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

Trang

1/BẢNG

Bảng 1 Các đơn vị hành chính của quận 2 13

Bảng 2 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế 16

Bảng 3 Số cơ sở và lao động các ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp 16

Bảng 4 Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế 17

Bảng 5 Mật độ dân số quận 2 19

Bảng 6 Kết quả đăng ký, kê khai nhà đất năm 1999 27

Bảng 7 Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2005 30

Bảng 8 Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2005 - 2007 31

Bảng 9 Cơ cấu sử dụng đất qua các năm từ 2005 - 2007 32

Bảng 10 Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2004 35

Bảng 11 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm từ năm 2005 đến nay 38

Bảng 12 So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa 2 giai đoạn 39

Bảng 13 Đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ qua 2 giai đoạn 40

Bảng 14 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41

Bảng 15 Số lần chuyển nhượng trên cùng một thửa đất 42

2/BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1 Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2005- 2007 18

Biểu đồ 2 Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn năm 2005 - 2007 32

Biểu đồ 3 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 1 35

Biểu đồ 4 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2005 - 6 tháng đầu/2008 38

3/SƠ ĐỒ Sơ đồ 1 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP 33

Sơ đồ 2 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP 36

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai có vai trò quan trọng đối với con người, là cơ sở sản xuất ra của cải vậtchất cho xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu củamôi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hoá - xãhội, an ninh - quốc phòng Hiện nay, trên đà phát triển của cơ chế thị trường thì sựtăng trưởng kinh tế - xã hội càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với đất đairất lớn, nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn Do đó, tình hình chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ngày một sôi động và phức tạp hơn trên cả nước nói chung

và quận 2 nói riêng

Quận 2 là một vùng kinh tế có nhiều tiềm năng phát triển về tài chính - thươngmại - dịch vụ - công nghiệp Đồng thời quận 2 có một vị trí chiến lược, trực thuộcthành phố Hồ Chí Minh - là khu vực nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, làcửa ngõ quan trọng kết nối trung tâm thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cậnthông qua các tuyến giao thông huyết mạch Bên cạnh đó, địa bàn còn có hệ thốnggiao thông đường sông, kho bãi và bến cảng cực kì quan trọng của thành phố tạo độnglực rất lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế của quận Trong những năm gần đây, cùngvới sự phát triển của xã hội thì quận 2 cũng không ngừng phát triển với tốc độ đô thịhoá diễn ra với nhịp độ cao Hàng loạt các dự án đã và đang được triển khai như: Khu

Đô thị mới Thủ Thiêm, Khu dân cư Nam Rạch Chiếc, Khu đô thị mới An Phú - AnKhánh, Khu du lịch văn hoá giải trí Thế kỷ 21, Khu liên hợp Thể dục thể thao RạchChiếc, Cụm 3 Khu Công nghiệp Cát Lái, Khu dân cư phường Thảo Điền, Thạnh MỹLợi,…từ đó đã thu hút được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều đối tượng với nhucầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng, kéo theo tình hình chuyển nhượngquyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động và phức tạp

Xuất phát từ những vấn đề trên, để tìm hiểu tình hình thực tế ở địa phương, tìm ranhững thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng chính sách pháp luật về đấtđai trong quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bànquận 2, đồng thời đề xuất hướng giải quyết những khó khăn vướng mắc đó nên chúng

tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

địa bàn quận 2 từ năm 2000 đến nay".

 Mục tiêu nghiên cứu:

Đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở quận 2 Tp Hồ ChíMinh Từ đó rút ra những mặt tích cực cần phát huy và những mặt hạn chế cần khắcphục Đề xuất hướng giải quyết những mặt tồn tại, hạn chế đó

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu:

+ Hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Chính phủ và UBND Tp.HCM

+ Các tài liệu, dữ liệu của phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2 và các tài liệu khác có liên quan

 Phạm vi nghiên cứu:

+ Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nôngnghiệp hợp pháp giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau, không tập trung nghiên cứuCNQSDĐ giữa tổ chức với hộ gia đình, giữa các tổ chức với nhau

+ Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 11 phường củaquận 2 từ năm 2000 đến hết tháng 6/2008

PHẦN I: TỔNG QUAN

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:

1.1.1 Cơ sở khoa học:

Các khái niệm cơ bản:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai 2003)

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên theo các điều

kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định,theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển giaođất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyểnnhượng),còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng

Theo quy định của Luật đất đai, những người sử dụng dưới đây có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạnthuê

- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp

- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê

- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất thuê trả trước tiền thuê đất cho cả thời hạn

thuê

- Hộ gia đình cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nướcViệt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài về đầu tưtại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất, thu tiền thuê đất cho cảthời hạn thuê

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người Việt Nam ở nước ngoài,tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất hoặc thuêlại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện:

Để thống nhất việc quản lý đất đai, theo quy định của Luật đất đai năm 2003trong một số trường hợp nhất định người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượngquyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện pháp luật quy định Cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệpkhông thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượngkhông còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đốivới đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất , đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì

không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày đượcgiao đất lần thứ hai.

- Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khuphục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phânkhu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình cá nhân sinh sống trongphân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trongkhu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặngcho quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyêntrồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừtrường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các nội dung chính của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất chobên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyểnnhượng"

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuậnnhưng phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhưọng: loại đất, hạng đất,

vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyểnnhượng, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán Trường hợp đấtchuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng phảighi rõ quyền của người thứ ba đối với chuyển nhượng

Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4 Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lạicủa bên nhận chuyển nhượng;

5 Giá chuyển nhượng;

6 Phương thức, thời hạn thanh toán;

7 Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);

8 Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ;

9 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng"

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; trường hợp hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì giải quyết như sau:

Theo Điều 305 của Bộ Luật Dân sự 2005, trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa

vụ dân sự được quy định như sau:

"Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên cónghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoànthành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ

và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cấn thiết đối với bên cóquyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồithường thiệt hại

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với sốtiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thờigian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

1 Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;

2 Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất đai;

3 Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

4 Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liênquan đến quyền sử dụng đất ;

2 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

3 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển

nhượng;

4 Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà

nước đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượngquyền sử dụng đất

Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích chuyển quyền, giá đất,thuế suất chuyển quyền sử dụng đất Diện tích chuyển quyền là diện tích thực tế ghitrong hợp đồng chuyển nhượng Giá đất là giá do UBND tỉnh, thành phố trực tuộcTrung ương quy định trên khung giá của Chính phủ (thực tế giá chuyển nhượng trênthị trường cao hơn rất nhiều so với giá Chính phủ quy định và thuế chuyển quyềnđược tính căn cứ theo giá chuyển nhượng thực tế) Thuế suất: 2% đối với đất sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng

Lệ phí trước bạ: là khoản thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển

quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá.Căn cứ tính Lệ phí trước bạ giống Thuế chuyển quyền với mức thuế suất lệ phí trước bạ là 1% giá trị quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở thực tiễn:

Sơ lược các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các giai đoạn:

1.1.2.1 Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993:

a Giai đoạn trước năm 1975:

và vì thế việc mua bán diễn ra trong thời gian này rất đơn giản khi chủ đất đã có bằngkhoán do nhà nước cấp.

Đối với các trường hợp khai khẩn ( tự khai phá) hoặc lấn chiếm công thổ quốcgia rồi sang nhượng cho người khác bằng giấy tay, khi làm thủ tục phải được Ủy banhành chánh sở tại xác nhận, sau đó chuyển đến Ty điền địa cấp Tỉnh làm thủ tục cấpbằng khoán

b Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1987:

Sau khi đất nước được thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống nhấttrên cả nước Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng Hòa Miền Nam Việt Nam đã banhành Nghị định số 01/75 ngày 03/03/1975 để điều chỉnh mối quan hệ đất đai nhằmxóa bỏ quyền chiếm hữu đất đai của ngụy quân, ngụy quyền, tay sai, địa chủ phongkiến, quốc hữu hóa, giao lại đất cho dân và thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất củanông dân vào con đường làm ăn tập thể thông qua các tập đoàn sản xuất, hợp tác xã

c Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi có Luật đất đai năm 1993:

Để cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980 và trên tinh thần của Đại hội Đảng toàn quốclần thứ VI - 12/1986 đã khẳng định sự đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường dưới

sự quản lý của nhà nước theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa Quốc hội khóa VIII đãthông qua và ban hành Luật đất đai đầu tiên của nước ta ngày 29/12/1987, gồm 6chương, 57 điều Đây là sự kiện rất quan trọng mở đầu cho việc thống nhất pháp luậtđất đai trên nền tảng Hiến pháp năm 1980 Luật đât đai xác định đối tượng nào đượcgiao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời Nếu không có nhu cầuthì trả lại, nghiêm cấm mọi hình thức sang nhượng, mua bán đất đai Đây là nhữngđiều không khả thi, không phù hợp với thực tế

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra Vì vậy tại Điều

16 Luật Đất đai 1987 có quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hạnhẹp trong 3 nội dung sau:

1/ Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp.2/ Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổiđất cho nhau để tổ chức lại sản xuất

3/ Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong

hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó

Đến những năm 1991 - 1992, do nền kinh tế thật sự chuyển sang nền kinh tế thịtrường Nhu cầu nhà đất tăng cao, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ramạnh mẽ, thêm vào đó là hoạt động đầu cơ đất làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thịtrường nhà đất lên cơn sốt, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước Các chủ sửdụng đất sang nhượng bằng giấy tay, tự tiện san lấp, bao chiếm đất, xây dựng khôngcần xin phép

Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 ra đời quy định: "Nhà nước thống nhất quản

lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích

và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài Tổchức cá nhân có trách nhiêm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,

được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được nhà nước giao đất theo quy định củapháp luật.

1.1.2.2 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003:

Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và cóhiệu lực từ ngày 15/10/1993 với nhũng quy định mới như sau:

- Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung ương đến địa phương (cấp xã,phường)

- Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Quy định hạn mức các loại đất

- Thừa nhận đất có giá trị

- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài

Như vậy, lần đầu tiên pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp với nền kinh

tế thị trường đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng đông đảo quần chúng nhân dân,tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển

Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các Bộngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ banhành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm chocác cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện Chính phủ và các Bộ ngànhkhông ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượngquyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này Trước tình hình trênnhiều Tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời

để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết thihành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó có quy định: khi đượcphép chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyềnvới thuế xuất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, trên tổnggiá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tínhthuế Do thuế xuất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng cho nhau mà khôngthông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền

Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sửdụng đất, ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất So với Luật đất đai năm 1993 đã được sử đổi

bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định

cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ - CP trong công tác chuyển nhượng đã xảy

ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn trongcông tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng, cụ thể như sau:

- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừngđược chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây :a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;

b) Chuyển sang làm nghề khác;

c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động

Với điều kiện còn chung chung, chưa cụ thể do đó khi giải quyết các thủ tục liênquan đến việc chuyển nhượng còn nhiều lúng túng vì người nhận chuyển nhượng đấtnông nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp Các cơ quan phường xãchưa hiểu rõ được người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là người như thế nào,khiến cho việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng lúc này của các cơ quan phường xã gặprất nhiều khó khăn Đồng thời đây cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng tiêu cực.Theo Thông tư 1417/TT - TCĐC thì "hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sảnxuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệptrồng lúa nước" Nhiều người dân có đất trồng lúa nhưng thiếu vốn đầu tư, trồng lúakhông hiệu quả, muốn chuyển sang ngành nghề khác cần chuyển nhượng đất lúanhưng không được do không tìm được người có nhu cầu chuyển nhượng thoả mãnđiều kiện như quy định

- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

phải có các điều kiện sau đây :

Như vậy, khó khăn lớn nhất trong quá trình thực hiện tại địa phương là phải xácnhận nhu cầu sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho người dân

- Giá chuyển nhượng:

Trong hợp đồng có ghi giá chuyển nhượng do hai bên tự thoả thuận Điều 694của Bộ Luật dân sự 1995 quy định: giá chuyển nhượng trên cơ sở bảng giá do UBNDThành phố ban hành Với 2 quy định như vậy thì người dân khó khăn trong việc ghigiá chuyển chượng vào hợp đồng chuyển nhượng Ghi theo giá thoả thuận thì phảiđóng thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ cao Còn nếu ghi theo khung giá nhà nước thìkhi bị thu hồi đất , người dân sẽ bị thiệt thòi Vì giá theo quy định của nhà nước thấphon rất nhiều so với giá thị trường

- Diện tích tối thiểu để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất: lúc này vẫn chưa

có văn bản pháp luật nào quy định về diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng đất nôngnghiệp, đây cũng là một trong những khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ chuyển

nhượng đất nông nghiệp, làm cho tình hình phân lô đất nông nghiệp hết sức phức tạp,kéo theo tình trạng tranh chấp đất đai.

Trước sự phát triển của đất nước, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đaicũng phải kịp thời đổi mới, năm 2001 Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa đổi,

bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998 và Nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001được ban hành để chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17 Nhưng Nghị định 79 không cóthay đổi gì nhiều, chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đốivới tổ chức Do đó, Nghị định 79 cũng gặp những khó khăn vướng mắc như Nghị định

17 Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng 2Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị định 79/NĐ-CP

1.1.2.3 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay:

Để đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính, từng bước đưa công tác quản lý và

sử dụng đất đai vào ổn định, giúp đất nước phát triển nhanh chóng Ngày 26/11/2003Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 gồm

7 chương, 146 điều Luật đất đai một lần nữa xác định lại quyền sở hữu đất đai: "Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", quyền của người sửdụng đất được mở rộng hơn, đã bỏ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa hộ gia đình, cá nhân mà chỉ quy định đối với những trường hợp đặc biệt (như đã

nêu ở phần 1.1.1 Cơ sở khoa học).

Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thihành Luật đất đai năm 2003 Nghị định 181 quy định thành phần hồ sơ chuyển nhượngđơn giản hơn, trình tự thủ tục áp dụng cơ chế "một cửa" nên dễ dàng và thuận tiện chongười dân hơn

- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thihành Luật đất đai năm 2003

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ về triểnkhai thi hành Luật đất đai 2003

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TNMT hướng dẫnthực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử

dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ TNMT hướng dẫn thựchiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP

- Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005

- Quyết định 54/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

về ban hành Quy định về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thànhphố Hồ Chí Minh ngày 30/03/2007

1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

1.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.

Quận 2 được thành lập vào ngày 01 tháng 4 năm 1997 theo Nghị định số 03/CPngày 06 tháng 01 năm 1997 của Chính phủ, hình thành từ 5 xã: Bình Trưng, Thạnh

Mỹ Lợi, An Khánh, An Phú, Thủ Thiêm Hiện nay gồm 11 phường Bình Trưng Tây,Bình Trưng Đông, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, An phú, An Khánh, Thủ Thiêm, An LợiĐông, Thảo Điền, Bình Khánh, Bình An

a Đặc điểm tự nhiên:

- Vị trí địa lý:

Quận 2 nằm ở phía đông bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tựnhiên là 5.017,72 ha, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, cáchtrung tâm thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn và giáp ranh với cácđơn vị hành chính sau:

* Phía Bắc giáp quận Thủ Đức

* Phía Đông Bắc giáp quận 9

* Phía Đông Nam giáp tinh Đồng Nai

* Phía Nam giáp quận 7

* Phía Tây Nam giáp quận 4

* Phía Tây giáp quận 1

* Phía Tây Bắc giáp quận Bình Thạnh

Hình1 Sơ đồ vị trí quận 2 TP Hồ Chí Minh

Trên địa bàn quận có 11 đơn vị hành chính cấp phường và 38 trục đường giao thông chính chạy qua như: Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Đông Tây, Trần Não, Tỉnh lộ 25, Nguyễn Thị Định,…

Bảng 1. Các đơn vị hành chính của quận 2

1 Phường An Phú 1.021,24 20,35

2 Phường Bình An 187,02 3,73

3 Phường Bình Trưng Đông 331,44 6,61

4 Phường Bình Trưng Tây 205,21 4,09

- Địa hình, địa mạo:

Quận 2 nằm trong vùng có địa hình thấp và phức tạp của thành phố Hồ ChíMinh, có mạng lưới kênh rạch đa dạng, độ nghiêng mặt đất thấp dần từ Bắc xuốngNam; có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 0,5m đến 1,1m, riêng gò BìnhTrưng, Cát Lái có độ cao từ 2m đến 5m Ở những vùng có độ cao dưới 1m thường bịngập úng và năng lực tiêu rút nước phụ thuộc vào chế độ thủy triều

- Khí hậu:

Quận 2 nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo (nóng, ẩm, nhiệt

độ cao và mưa nhiều) Trong năm có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11,mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Nhiệt độ cao và điều hòa quanh năm, cao nhất 30oC, thấp nhất 26,8oC Lượngmưa trung bình đạt 1895mm/năm tập trung chủ yếu vào mùa mưa Độ ẩm không khíkhông ổn định và có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 8 (82%), thấp nhấtvào tháng 2 (70%)

Gió: quận 2 nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của 3 hướng gió chính: gió ĐôngNam ( mùa khô), gió Tây Nam (mùa mưa) và gió Tây Bắc (giao thời giữa hai mùa)

- Thuỷ văn:

Trên địa bàn quận 2 có hai con sông lớn là sông Sài Gòn và sông Đồng Nai vớichế độ thủy văn bán nhật triều Sông Đồng Nai là sông lớn nhất trong hệ thống sôngĐồng Nai - Sài Gòn, lòng sông rộng 400-600m, có độ sâu trung bình 12-15m, tốc độ

chảy trung bình 500m3/s Sông Sài Gòn có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khuchứa do vậy thủy triều vào rất sâu và mạnh Ngoài ra trên địa bàn còn có hệ thôngkênh rạch khác như rạch Bà Cua, rạch Chiếc,…chế độ thủy văn, dòng chảy của cáckênh rạch này chủ yếu chịu ảnh hưởng bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai.

b Tài nguyên thiên nhiên:

- Tài nguyên đất:

Diện tích đất tự nhiên của quận là 5.017.72 ha, chiếm 2,39% diện tích đất tựnhiên của thành phố và toàn bộ diện tích này đã đưa vào sử dụng, điều này cho thấy tàinguyên đất của quận đang được khai thác sử dụng khá triệt để và có hiệu quả Về mặtthổ nhưỡng đất đai của quận được chia thành 4 nhóm đất chính: đất xám, đất phù sa,đất phèn phát triển, đất phèn tiềm tàng

Nhóm đất phù sa chiếm 7% diện tich đất toàn quận, phân bố chủ yếu ở cácphường Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây Trong nhóm đất này phổ biến có 3 loại:đất xám điển hình có tầng loang lổ đỏ vàng trên phù sa cổ, đất xám mùn gley trên phù

sa cổ, đất xám nhiễm phèn trên phù sa cổ

Nhóm đất phù sa chiếm 13%, phân bố củ yếu ở phường Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi

Có 2 loại đất chính: đất phù sa loang lổ đỏ vàng, gley, dưới có tầng sinh phèn; đất phù

sa có đốn rỉ gley dưới có tầng sinh phèn

Nhóm đất phèn phát triển: chiếm khoảng 16%, phân bố rải rác ở các phườngThảo Điền, An Khánh, Bình Khánh, An Phú

Nhóm đất phèn tiềm tàng: chiếm diện tích lớn nhất 64% so với diện tích đất toànquận, phân bố tập trung về phía Đông và Đông Nam của quận, thuộc các phường ThủThiêm, Bình Khánh, An Khánh, An Phú, An Lợi Đông, Bình An và một phần phườngCát Lái

- Tài nguyên nước:

Nguồn nước mặt: địa bàn quận 2 có hai con sông lớn là sông Sài Gòn và sôngĐồng Nai, đây là nguồn nước ngọt chính, hàng năm cung cấp khoảng 15 tỷ m3 nướcphục vụ lớn cho sản xuất Chất lượng nguồn nước ngọt hiện chưa bị ô nhiễm

Nguồn nước ngầm: phân bố khá rộng và dễ khai thác, cụ thể ở những vùng gòcao chỉ cách mặt đất khoảng 1 - 2 m đã xuất hiện nguồn nước và có chất lượng khá tốt

để phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp Đối cới khu vục thấp, mực nướcngầm từ 0,5 - 0,8m, có độ pH cao và thường xuyên bị nhiễm phèn mặn, phải xử lýbằng hệ thống lọc mới có thể sử dụng cho sinh hoạt

- Tài nguyên nhân văn:

Với truyền thống văn hiến, truyền thống cách mạng, người dân quận 2 cần cù,sáng tạo, có ý chí tự lực tự cường, biết khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huynhững kinh nghiệm, thành quả đạt được cùng với độ ngũ đông đảo trí thức, cán bộkhoa học, quận 2 có điều kiện phát triển mạnh nền kinh tế - xã hội trong tuương lai Nhìn chung, quận 2 có điều kiện thuận lợi để hình thành một đô thị mới với chứcnăng là "Trung tâm dịch vụ - thương mại - công nghiệp - văn hóa - thể dục thể thao",

là cửa ngõ quan trọng của thành phố để vươn ra biển, tập trung nhiều mối giao thông

quan trọng của thành phố hiện tại và tương lai (xa lộ Hà Nội, đại lộ Đông Tây, đườngvành đai phía Đông,…) Đặc điểm khí hậu có tính ổn định cao và dễ chịu; quỹ đất xâydựng còn khá lớn, thuận lợi cho việc xây dựng một trung tâm thành phố mới hiện đạigắn với môi trường xanh sinh thái Bên cạnh đó cũng có một vài khó khăn, hạn chếnhư địa hình của quận thuộc vùng trũng, bị nhiễm phèn, mặn và thường ngập nước lúctriều cường nên ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp cũng như sinh hoạt của nhândân, thêm vào đó là nền địa chất kém làm tăng thêm chi phí trong quá trình xây dựngcông trình Khí hậu phân hoá theo mùa, thường gây ngập lụt trong mùa mưa; ngược lạivào mùa khô lại gặp khó khăn trong việc cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt.

1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.

a Tăng trưởng kinh tế:

Trong giai đoạn 2000 - 2007, tốc độ tăng trưởng kinh tế hằng năm của 3 ngànhkinh tế chủ yếu (công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nôngnghiệp) đạt mức 33.59% Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địabàn tăng bình quân hàng năm 23,47%, riêng tiểu thủ công nghiệp thuộc quận quản lýtăng 20,68%; doanh thu thương mại dịch vụ tăng bình quân hàng năm 71,93%; sảnxuất nông nghiệp bị thu hẹp, giá trị sản xuất giảm bình quân hàng năm 6,10%; thungân sách vượt chỉ tiêu phấn đấu, tăng bình quân hàng năm14,95% Theo thành phầnkinh tế thì trong giai đoạn này kinh tế ngoài quốc doanh có tốc độ tăng trưởng bìnhquân giá trị sản xuất đạt 171,56%/năm, kinh tế quốc doanh 309,79%/năm và liêndoanh với nước ngoài 18,21%/năm Qua những chỉ tiêu phát triển kinh tế ở trên chothấy các ngành cũng đã có sự đầu tư lớn về công nghệ cũng như mở rộng quy mô diệntích sản xuất (như công nghiệp, thương mại dịch vụ) và có dấu hiệu phát triển đầu tưsản xuât của thành phần kinh tế quốc doanh do Thành phố và Trung ương quản lý

Bảng 2 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế.

- Quốc doanh 35,89 34,50 37,51 60,80 305,35 591,81 1.597,05 1.917,10

- Liên doanh nước

ngoài 1.080,50 1.287,88 1.419,01 1.489,41 1.808,55 2.064,53 2.739,08 3.115,83

(Nguồn: Niên giám thống kê năm 2004, 2005, 2007 Quận 2 - theo giá so sánh năm 1994)

Số cơ sở và số lao động các ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp có xuhướng gia tăng (về tổng số) theo thời gian, được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 3 Số cơ sở và lao động các ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

3 Ngoài quốc doanh do quận

cơ sở (năm 2007), chủ yếu tăng từ doanh nghiệp ngoài quốc doanh

b Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Cơ cấu của quận 2 trong những năm qua chuyển dịch đúng định hướng theo

"Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp" và đangchuyển dịc theo hướng phù hợp với quá trình đô thị hóa Công nghiệp - tiểu thủ côngnghiệp chiếm tỷ trọng cao nhưng đã và đang có xu hướng giảm dần tỷ trọng ( từ90,09% năm 2000 còn 63,18% năm 2005, và chỉ còn 50,7% vào năm 2007); thươngmại - dịch vụ đã và đang có xu hướng tăng dần tỷ trọng (từ 8,49% năm 2000 còn49,16% năm 2007); nông nghiệp giảm từ 1,42% năm 2000 còn 0,13% năm 2007 Cácngành dịch vụ khác trên địa bàn như tài chính, ngân hàng, vận tải, kho bãi, thông tinliên lạc, khách sạn, nhà cho thuê…đều tăng tỷ trọng trong cơ cấu kinh tế

Về cơ cấu kinh tế theo thành phần thì kinh tế ngoài quốc doanh có xu hướng tăng

từ 16,82% năm 2000 lên 50,26% năm 2007; kinh tế quốc doanh tăng không đáng kể ởmức 2,67% năm 2000 và đạt 18,95% năm 2007, tuy nhiên kinh tế liên doanh với nước

ngoài giảm đáng kể từ 80,51% năm 2000 xuống còn 30,80% năm 2007 Như vậy đếnnăm 2007, cơ cấu kinh tế là: công nghiệp 50,70%, thương mại - dịch vụ 49,16%, nôngnghiệp 0,13%; theo thành phần kinh tế: ngoài quốc doanh 50,26%, quốc doanh (trungương và thành phố quản lý) 18,95%, liên doanh với nước ngoài 30,80%

Bảng 4 Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế

đô thị hoá nhanh của một đô thị Trong những năm tới khi quá trình công nghiệp hoá

đã bước vào giai đoạn phát triển ổn định, cần tiếp tục phát huy lợi thế của các hoạtđộng dịch vụ thương mại, tăng nhanh tỷ trọng khu vực này trong cơ cấu kinh tế, đồngthời từng bước giảm tỷ trọng ngành công nghiệp, nông nghiệp Có như vậy, nền kinh

tế của quận mới phát triển cân đối, bền vững, tương xứng với vị trí, vai trò của quận

Biểu đồ 1 Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2005- 2007

c Dân số, lao động việc làm, thu nhập:

 Dân số:

Theo niên giám thống kê năm 2005 của quận 2 tính đến ngày 31/12/2005 dân sốcủa quận đạt 128.505 nhân khẩu (trong đó: 63.257 nam và 65.248 nữ; có 89.745 nhânkhẩu thường trú và 38.760 nhân khẩu tạm trú và 27.328 hộ), dân số tập trung chủ yếu

ở các phường : An Khánh (14.915 nhân khẩu), Bình An (15.501 nhân khẩu), ThảoĐiền (14.938 nhân khẩu) và Bình Trưng Tây (14.815 nhân khẩu) Mật độ dân số bìnhquân 2.514 người/km2 và có sự chênh lệch khá lớn giữa các phường, cao nhất làphường An Khánh (8.747 người/km2, thấp nhất là phường Thạnh Mỹ Lợi (756người/km2), chênh lệch khoảng 12 lần Đến năm 2006, dân số toàn quận đạt 130.189người với mật độ dân số là 2,59 người/km2 và đến năm 2007 đạt 131.860 người vớimật độ dân số là 2628 người/km2 Trong những năm qua do sự phân bố dân cư khôngđồng đều đã nảy sinh những bức xúc trong việc sử dụng đất cũng như mức độ pháttriển kinh tế - xã hội trên địa bàn quận

Mật độ (Ng/km2 )

Dân số

TB (Người )

Mật độ (Ng/km2 )

Dân số

TB (Người )

Mật độ (Ng/km2 )

(Nguồn: Niên giám thống kê năm 2007)

Trong những năm trở lại đây, tỷ lệ tăng dân số của quận có sự biến động thấtthường, năm 2000 tỷ lệ tăng dân số của quận là 4,97%, năm 2004 tỷ lệ này tăng lên vàđạt 12,91%, nhưng sang năm 2005 tỷ lệ này giảm đáng kể chỉ còn 3,84%; nguyênnhân tăng giảm phần lớn từ tỷ lệ tăng dân số cơ học Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trongnhững năm qua vẫn không thay đổi nhiều và giữ ở mức 1,00% - 1,30% Tuy nhiên doquá trình đô thị hóa diễn ra nhanh nên số lượng dân nhập cư đông, tỷ lệ dân số cơ họctăng cao từ 4,97% năm 2000 lên 11,66% năm 2004, nhưng giảm xuống còn 2,59% vàonăm 2005 Năm 2005 những phường có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao là phường ThảoĐiền (28,12%), Cát Lái (12,41%), Bình Trưng Đông (9,12%); phường có tỷ lệ tăngdân số cơ học giảm là Thủ Thiêm (giảm 13,04%), An Khánh (giảm 11,59%), An LợiĐông (giảm 5,55%), tỷ lệ giảm dân số cơ học này chủ yếu tập trung ở khu đô thị mớiThủ Thiêm Điều này đã tác động không nhỏ đến sự hình thành và thúc đẩy các điểmdân cư tập trung ở các tụ điểm kinh tế, các khu vực có ngành nghề truyền thống… từ

đó dẫn đến sự thay đổi phân bố dân cư, phát triển sản xuất và tác động nhất định đến

sử dụng đất trên địa bàn quận

 Lao động, việc làm và thu nhập:

Nguồn lao động tăng nhanh là một trong những điều kiệc thuận lợi để phát triểnkinh tế - xã hội của quận Tuy nhiên chất lượng lao động lại đang là vấn đề hạn chếđối với quá trình phát triển Đến thời điểm ngày 31/12/2005 trên địa bàn quận có

78.388 người trong độ tuổi lao động, chiếm 60,99% dân số toàn quận, thấp hơn tỷ lệcủa thành phố (68,75%) Dân số trong độ tuổi lao động phần lớn tập trung ở nhữngphường có dân số đông như: Bình An (9.456 lao động), Thảo Điền (9.112 lao động),

An Khánh (9.098 lao động) và Bình Trưng Tây (9.037 lao động) Dân số có khả nănglao động chiếm 95,00% dân số trong độ tuổi lao động, trong đó: số lao động đang làmviệc chiếm 68,00%; chưa có việc làm chiếm 8,21%; nội trợ chiếm13,89%; còn lại làhọc sinh, sinh viên và tình trạng khác chiếm 9,90%

Quận 2 có nguồn nhân lực lao động trẻ, có 79,33% lao động trong độ tuổi dưới

40 tuổi, trong đó số người có khả năng lao động tốt nhất từ 20 tuổi đến 34 tuổi chiếmgần 74,05% trong tổng số Tuy nhiên trong thực tế việc khai thác nguồn lực này còngặp nhiều khó khăn và hạn chế do trình độ văn hoá, chuyên môn kỹ thuật của ngườilao động đang ở mức thấp Người lao động hầu như chưa có điều kiện hoặc chưa quantâm đến việc tự nâng cao kiến thức, tay nghề, trình độ cho mình Do vậy, ngay từ bâygiờ, việc quy hoạch nâng cao trình độ văn hóa, đào tạo nghề, giới thiệu việc làm phảithành một chương trình đồng bộ có mục tiêu thì mới có thể giải quyết hiệu quả vấn đềlao động cho một vùng đất đang phát triển theo quy hoạch của thành phố

Vấn đề việc làm cho lao động trong những năm qua các cấp chính quyền, toànthể địa phương bằng nhiều hình thức đã tạo công ăn việc làm cho người lao động,hàng năm giải quyết việc làm được khoảng 5000 lao động, tăng 12,5% so với nhữngnăm 1997 - 2000 Năm 2005 tỷ lệ thất nghiệp lao động giảm xuống còn 8,21% (so với

số người có khả năng lao động), đây là dấu hiệu lạc quan trong quá trình phát triểnkinh tế - xã hội của quận, song tỷ lệ này vẫn còn khá cao đối với một đô thị và cao hơn

tỷ lệ thất nghiệp của thành phố (6,1% năm 2005)

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, đời sống của đại bộ phậnnhân dân trong quận không ngừng được cải thiện và nâng cao Chỉ tiêu thu nhập bìnhquân đầu người năm 2000 đạt 528.532 đồng/tháng và được tăng lên 810.000đồng/tháng vào năm 2005, đến năm 2007 tăng lên đến 1025.010 đồng/tháng Thu nhậpngày càng cao khiến cho cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tíchcực, chi cho ăn uống ngày càng giảm và tương tự là sự gia tăng phần chi tiêu cho cáchoạt động mua sắm, giải trí khác

d Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng xã hội và cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

 Giao thông

Quận 2 có mạng lưới giao thông đường bộ gồm 38 tuyến đường bộ chính, trong

đó có một số tuyến quan trọng như: Đại lộ Đông Tây, Xa lộ Hà Nội, Trần Não, tỉnh lộ25B, Nguyễn Thị Định,… với tổng chiều dài là 71,05 km, chiều rộng trung bìnhkhoảng 6,78m, trong đó: 59,85 km đường trải nhựa, 8 km đường bê tông xi măng và3,2 km đưòng cấp phối trải đá dăm Diện tích đất sử dụng vào mục đích giao thôngchiếm tỷ lệ thấp 7,7% so với tổng diện tích đất tự nhiên, trong khi theo chỉ tiêu ngànhxây dựng phải đạt 18 - 20% tổng diện tích đất tự nhiên; quy mô mặt cắt của một sốtuyến đường chính lại quá bé so với nhu cầu và cấp đường tương ứng nên thường kẹt

xe và quá tải nghiêm trọng Về hệ thống giao thông trong các khu dân cư phần lớn làcác hẻm đường đất chưa được bê tông hóa, lầy lội về mùa mưa, bụi về mùa khô, hạnchế đến việc vận chuyển hàng hóa, gây khó khăn trong việc đi lại của nhân dân Vì

vậy, trong những năm tới cần có sự quan tâm đầu tư nhiều hơn nữa của các cấp, cácngành nhằm từng bước hoàn chỉnh hệ thống giao thông, đáp ứng kịp thời cho sự pháttriển kinh tế - xã hội của quận.

Ngoài mạng lưới giao thông đường bộ, trên địa bàn quận còn có hệ thống giaothông đường thủy như: sông Sài Gòn, sông Đồng Nai, rạch Bà Cua, rạch Chiếc và hệthống kênh rạch khác Gắn liền với giao thông đường thủy là hệ thống các cảng sôngnhằm phục vụ việc bốc xếp dăm mảnh bạch đàn, xăng dầu, xi măng và clinker tại cảnghải quân Cát Lái và một số bến bãi bốc xếp than, cát, vật liệu xây dựng,… tạo điềukiện thuận lợi cho việc bốc xếp hàng hóa bằng đường thủy

 Thủy lợi

Hệ thống thủy lợi bên cạnh việc cung cấp nước tưới cho sản xuất, mà còn phục

vụ việc tiêu thoát nước sinh hoạt và nước thải công nghiệp, gồm các tuyến chính như:rạch Chiếc, rạch Bà Cua, rạch Giồng Ông Tố, rạch Cá Trê, rạch Cầu Đỏ,… Nguồnnước trên hệ thống kênh rạch chưa bị ô nhiễm môi trường bởi chất thải sinh hoạtvàcông nghiệp gây ra; mặt khác tình trạng các hộ dân lấn chiếm kênh rạch còn ít phổbiến, đã tạo nên những điều kiện thuận lợi trong việc tiêu thoát nước thải, triển khaicông tác vệ sinh môi trường và cung cấp nước tưới cho sản xuất Tuy nhiên, địa bànquận nằm trong vùng có địa hình thấp, chịu ảnh hưởng chế độ bán nhật triều cũng nhưkhả năng kè và bê tông hóa hệ thống kênh rạch còn hạn chế nên thường bị bồi lắnggây cản trở phần nào đến tốc độ dòng chảy, nhất là hạn chế khả năng tiêu thoát nướctrong mùa mưa, tạo nên tình trạng úng lụt ở một số khu vực Trong tương lai, ngoàiviệc thường xuyên nạo vét, tu bổ, nâng cấp và mở rộng hệ thống này, cần phải thựchiện chương trình "kiên cố hóa" nhằm đảm bảo việc tuới tiêu theo yêu cầu và tiết kiệmđất

 Giáo dục - đào tạo

Cùng với sự phát triển chung của thành phố, trong những năm qua hệ thống giáodục trên địa bàn quận không ngừng được tăng cường cả về số lượng và chất lượng.Tốc độ tăng số học sinh mầm non và phổ thông trên địa bàn quận trung bình đạt 90%;85% trẻ 3 - 5 tuổi vào học mẫu giáo; 100% trẻ 6 tuổi vào học lớp 1; 100% học sinh tốtnghiệp tiểu học vào lớp 6; 90% học sinh tốt nghiệp trung học cơ sở vào học trung họcthổ thông ở các hệ công lập, bán công, dân lập tư thục, số còn lại học ở các trườngchuyên nghiệp dạy nghề Tỷ lệ học sinh tốt nghiệp ở các cấp học bình quân đạt từ 99%trở lên ở bậc tiểu học, 98% ở bậc trung học cơ sở và 90% ở bậc trung học phổ thông.Hiện nay trên địa bàn 11 phường đã hoàn thành phổ cập tiểu học đúng độ tuổi và phổcập trung học cơ sở Công tác dạy nghề trong những năm qua đã đào tạo cho 6.221lượt người với các ngành nghề chủ yếu như: may công nghiệp, may dân dụng, tin học,ngoại ngữ, sửa chữa xe máy, điện dân dụng, chăm sóc cây kiểng

Hiện tại trên địa bàn quận có 15 trường lớp mầm non (trong đó có 11 trườngcông lập, 4 trường dân lập), 9 trường tiểu học, 6 trường trung học cơ sở, 2 trườngtrung học phổ thông Ngoài ra còn có 01 trung tâm giáo dục thường xuyên (trêntrường An Phú); 01 trung tâm bồi dưỡng giáo dục (trên phường Bình Trưng Tây); 01trung tâm kỹ thuật - tổng hợp - hướng nghiệp (trên phường Thảo Điền); 01 trường Cao

Đẳng Văn hoá; 01 trường đại học Hằng Hải,…Trong những năm qua quận đã tiếnhành xâydựng mới và sửa chữa 327 phòng học ở 20 trường

Mặc dù đã đạt được những thành tích đáng kể nhưng công tác đào tạo vẫn cònmột số tồn tại nhất định: hiện tại phường Thạnh Mỹ Lợi chưa có trường mầm non; có

3 phường (An Khánh, Bình khánh, Bình An) phải chung trường tiểu học; 6 phường(Thảo Điền, An Khánh, Bình Khánh, Bình An, An Lợi Đông, và Thạnh Mỹ Lợi) chưa

có trường trung học cơ sở Về cơ sở vật chất hầu hết đã xuống cấp, chưa bảo đảm quychuẩn xây dựng, sử dụng đã lâu năm (tiếp quản từ chế độ cũ hoặc công lập hoá từ các

cơ sở tư nhân và các tổ chức tôn giáo), thiếu trường lớp chưa phù hợp với sự nghiệpgiáo dục của quận

Trong những năm tới, để phát triển sự nghiệp giáo dục của quận, ngoài việc quantâm đến chất lượng dạy và học, cần chú trọng đầu tư xây dựng mới cũng như nâng cấp

mở rộng hệ thống các trường học nhằm đạt được tiêu chuẩn quốc gia Điều này sẽ tácđộng không nhỏ đến vấn đề sử dụng đất trên địa bàn

 Y tế

Hệ thống y tế trong những năm qua đã đảm bảo khám, chữa bệnh thông thườngcho nhân dân và góp phần phòng chống dịch bệnh, đã có 9/11 trạm y tế phường đượccông nhận đạt chuẩn quốc gia về hoạt động y tế Tính đến thời điểm cuối năm 2007trên địa bàn quận có 1 trung tâm y tế và 11 trạm y tế với tổng số giường bệnh là 123giường đã phần nào có đủ khả năng để triển khai các chương trình chăm sóc sức khỏecho nhân dân Ngoài ra trên địa bàn quận còn có mạng lưới cơ sở y dược tư nhân,đóng góp không nhỏ trong sự nghiệp phát triển chung của ngành Bình quân số giườngbệnh đạt 2,11 giường/1.000 dân, cao hơn mức bình quân của thành phố (2giường/1.000 dân)

Tuy nhiên, cơ sở vật chất còn nghèo, phương tiện kỹ thuật còn thiếu, chưa đápứng được so với yêu cầu, nhất là tuyến y tế cơ sở; mức chữa trị chỉ thực hiện theophân cấp, các trường hợp không được phân cấp đều phải chuyển lên tuyến cấp trêngây nhiều khó khăn về đi lại, chi phí cho nhân dân Vì vậy trong giai đoạn tới ngoàiviệc tăng cường trang bị trang thiết bị kỹ thuật cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở y

tế cũng như xây dựng thêm bệnh viện đa khoa nhằm đáp ứng yêu cầu khám chữabệnh

 Văn hóa thông tin

Trong những năm qua hoạt động văn hóa, nghệ thuật, thông tin cổ động của quận pháttriển khá tốt, góp phần xây sựng nếp sống văn minh lành mạnh trong nhân dân Côngtác thông tin cổ động phục vụ tốt các đợt tuyên truyền đường lối của Đảng, chính sáchpháp luật của Nhà nước, các nhiệm vụ chính trị, ngày lễ, tết,… Phong trào văn hóa vănnghệ từng bước được nâng cao về chất lượng và số lượng, đáp ứng nhu cầu hưởng thụvăn hóa của nhân dân Về cơ sở vật chất, trên địa bàn quận có 16 trạm phát thanh đặttại các phường, 14 đền đình, 24 chùa,25 miếu, 7 nhà thờ, 3 thánh thất, nhiều mộ cổ vànhiều cơ sở dịch vụ văn hóa được cấp phép hoạt động

 Thể dục - thể thao

Các hoạt động thể dục thể thao trong mấy năm qua tiếp tục phát triển về phongtrào vàt thành tích thi đấu, đạt và vượt các chỉ tiêu đề ra: có 16% dân số tập luyện thểdục thể thao thườgn xuyên, 98,90% học sinh đạt tiêu chuẩn rèn luyện thân thể, 100%trường phổ thông tham gia Hội khỏe Phù Đổng, 11/11 phường được thành phố xếploại A về phát triển thể dục thể thao quần chúng; 22 đơn vị, cơ quan được công nhận

là đơn vị tiên tiến về thể dục thể thao; ngành thể thao của quận được thành phố đánhgiá là đơn vị có thành tích thi đua xuất sắc nhiều năm liền

Bên cạnh những kết quả đạt được, phong trào thể dục thể thao quần chúng cũngcòn những hạn chế, hoạt động chưa thường xuyên và thiếu ổn định, số người tham giatập luyện tự giác chưa cao Cơ sở vật chất, dụng cụ tập luyện còn thiếu, chưa đáp ứngnhu cầu tập luyện của nhân dân Trên địa bàn quận chỉ có 2 sân bóng đá, 1 câu lạc bộbơi lội, 18 câu lạc bộ thể dục thể thao

 Năng lượng

Mạng lưới điện được phát triển rộng khắp trên toàn quận với nguồn cung cấpđiện từ lưới điện các trạm biến áp 110/15KV và 66/15KV; mạng lưới điện trung áptrên không 15KV và 15KV/0,4KV Về cơ bản nguồn điện đã cung cấp đủ điện năngcho sinh hoạt gia đình cũng như hệ thống chiếu sáng công cộng và sản xuất Tuynhiên, các trạm biến áp này phần lớn đặt ở ngoài trời hoặc treo trên trụ cao làm ảnhhưởng đến mỹ quan đô thị và kém an toàn

Ngoài nguồn năng lượng điện, trên địa bàn quận còn có các trạm xăng dầu với 12trạm, cung cấp nhiên liệu cho các phương tiện tham gia giao thông và sản xuất

 Bưu chính viễn thông

Mạng bưu chính viễn thông, bưu điện ngày càng được hiện đại hóa với kỹ thuậttiên tiến, góp phần quan trọng trong việc trao đổi thông tin trên địa bàn quận Hiện tạitrên địa bàn quận có 7 bưu cục, tỷ lệ số người sử dụng điện thoại có xu hướng tăngdần qua các năm từ 6.680 máy năm 2000 tăng lên 13.177 máy vào năm 2005, tăngkhoảng 19,45%/năm Đây là một tỷ lệ tăng đáng kể đối với một quận đang chuyểnmình trong quá trình đô thị hóa, góp phần đáp ứng yêu cầu phục vụ chỉ đạo của chínhquyền các cấp, các ngành xuống cơ sở cũng như nhu cầu giao lưu trao đổi thông tin,liên lạc của nhân dân trong toàn quận

 Quốc phòng - an ninh

Công tác tuyển quân từ năm 2001 đến nay hoàn thành 100% chỉ tiêu được giao,đúng luật, có chất lượng Về công tác an ninh, thường xuyên triển khai nhiều biệnpháp phòng ngừa và trấn áp các tội phạm, tệ nạn xã hội, đạt được kết quả khá tốt, bảo

vệ an toàn tuyệt đối các mục tiêu trọng yếu, các hoạt động ngày lễ, tết, bầu cử Hộiđồng nhân dân Trong năm 2005 toàn quận có nhiều lượt dân quân tham gia công táctuần tra boả vệ địa bàn; công tác xây dựng lực lượng dân quân tự vệ - dự bị động viên,huấn luyện, tổ chức hội thao quốc phòng được triển khai thực hiện nghiêm túc, đạt vàvượt mức chỉ tiêu Tuy nhiên do tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh, nhiều khu dân sưmới được hình thành, thu hút số lượng lớn lao động và dân nhập cư, gây nên khó khăntrong công tác quản lý nhân khẩu cũng như ảnh hưởng đến tình hình an ninh trên địabàn quận

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

1.3.1 Nội dung nghiên cứu:

1 Tình hình quản lý đất đai:

- Công tác lập sổ bộ địa chính

- Công tác đăng ký, kê khai đất đai

- Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất

- Công tác bồi thường tái định cư

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai

2 Tình hình sử dụng đất:

- Hiện trạng sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2007

- Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2007

3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 đến

tháng 6/2008

- Từ năm 2000 đến ngày 1/7/2004

+ Số lượng hồ sơ chuyển nhượng

+ Đối tượng nhận chuyển nhượng

+ Giá chuyển nhượng

+ Số lần chuyển nhượng trên cùng một thửa đất

- Từ ngày 1/7/2004 đến nay

+ Số lượng hồ sơ chuyển nhượng

+ Đối tượng nhận chuyển nhượng

+ Giá chuyển nhượng

+ Số lần chuyển nhượng trên cùng một thửa đất

- Đánh giá chung cho cả 2 giai đoạn

- Tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Dân sự

- Hiệu quả kinh tế thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Những khó khăn vướng mắc và giải pháp đề xuất:

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra: dùng mẫu phiếu điều tra tham khảo ý kiến của các hộ

gia đình cá nhân một cách ngẫu nhiên (100 phiếu) để thu thập các số liệu về đốitượng nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, diện tích thửa đất chuyểnnhượng, mục đích sử dụng đất sau khi chuyển nhượng, thời gian chuyểnnhượng cũng như những thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyểnnhượng

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của thầy cô, các cán bộ thụ lý hồ

sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phòng Tài nguyên Môi trường quận 2

và những người am hiểu chuyên môn trong quá trình thực hiện đề tài

- Phương pháp thống kê: dùng phần mềm Excel thống kê, xử lý các số liệu thu

thập được

- Phương pháp so sánh: So sánh các số liệu CNQSDĐ qua các năm, quy trình,

thành phần hồ sơ và mối liên hệ giữa Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự

- Phương pháp phân tích: phân tích, đánh giá các số liệu để tìm ra những vấn

đề ảnh hưởng đến CNQSDĐ trên địa bàn nghiên cứu