Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Dựa trên quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả tìm ra nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm: tính minh bạch c

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM

ngày … tháng … năm …

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: 1

2

3

4

5

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn

đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

TP HCM, ngày 15 thán g 09 năm 2015

Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 20/11/1991 Nơi sinh: Khánh Hòa

I- Tên đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất

để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”

II- Nhi ệm vụ và nội dung

1 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường

bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở Tổng kết các mô hình lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh

2 Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện các yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện

của các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM

3 Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn

mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở

4 Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai

III- Ngày giao nhi ệm vụ : 17/3/2015

IV- Ngày hoàn thành nhi ệm vụ : 15/9/2015 V- Cán b ộ hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

PHAN ĐÌNH NGUYÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất

động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của

riêng tôi Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài

liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu Các số liệu, các

nguồn trích dẫn trong luận văn được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Hoàng Yến

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:

PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này

Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ

TP HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn

Ban giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên

Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu

Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành khóa học

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Hoàng Yến

TÓM TẮT

Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của nhà quản

lý đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Dựa trên

quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả tìm ra nguyên nhân

của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm:

tính minh bạch của thị trường bất động sản, quản lý của Nhà nước về bất động sản,

nguồn tài chính cho thị trường bất động sản và tâm lý của nhà đầu tư Tác giả vận

dụng kết hợp mô hình ước lượng OLS và VAR xử lý bằng Eviews để phân tích các

yếu tố ảnh hưởng biến động giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Kết quả nghiên cứu cho thấy chỉ số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, chỉ số đại

diện nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở) phụ thuộc vào những thay

đổi của chính biến đó trong quá khứ cũng như cú sốc đến từ các biến tốc độ tăng

trưởng kinh tế, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất, dư nợ cho vay bất động sản và vốn

đầu tư nước ngoài vào bất động sản

T ừ khóa: Biến động giá bất động sản, nhà đất để ở

ABSTRACT

The contents in this thesis are descrip according to managers’ viewpoint on the real estate market in the Ho Chi Minh City In accordance with such perspectives on the theory of behavioral finance and the theory of ABC, the author herein figured out the causes of fluctuations in properties prices including houses and lands in areas of Ho Chi Minh City, including: the transparency of the real estate market, State’s management in real estate market, financial resources for the real estate market and sentiment of investor The author takes the advantages of the combination of estimated models of OLS and VAR and uses Eviews system to analyze the factors which is affecting on the fluctuations of property prices in the areas of Ho Chi Minh City The study results shows that the index of PR (which means prices divided by the rent, the index represents flucuations of price of residential house) depends on the change of the political turbulence in the past as well as the shock which comes from the variable rate of economic growth, inflation, money supply M2, interest rates, loan portfolio of real estate and foreign direct investment in real estate market

Keywords: Fluctuations in property prices, residential housing

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1

1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu 3

1.5 Những đóng góp của luận văn 4

1.6 Kết cấu của luận văn 5

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 5

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở 6

2.1.1 Bất động sản nhà đất để ở 6

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để ở 6

2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà đất để ở 7

2.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở 7

2.1.2 Thị trường bất động sản nhà đất để ở 8

2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở 8

2.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở 9

2.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở 12

2.1.3 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở 14

2.1.3.1 Cầu bất động sản nhà đất để ở 14

2.1.3.2 Cung bất động sản nhà đất để ở 15

2.1.3.3 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở 17

2.2 Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở 18

2.2.1 Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở 18

2.2.2 Thuyết và mô hình tài chính hành vi 19

2.2.2.1 Thuyết tài chính hành vi 19

2.2.2.2 Mô hình tài chính hành vi 22

2.2.3 Thuyết ABC 23

2.2.4 Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở 25

2.2.4.1 Tính minh bạch của thị trường bất động sản 25

2.2.4.2 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản 26

2.2.4.3 Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản 26

2.2.4.4 Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản 27

2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 28

2.3.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài 28

2.3.1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài 28

2.3.1.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài 29

2.3.2 Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở 30

2.3.2.1 Tăng trưởng thu nhập quốc dân 30

2.3.2.2 Lạm phát 31

2.3.2.3 Cung tiền và tín dụng ngân hàng 31

2.3.2.4 Lãi suất cho vay 32

2.3.2.5 Dòng vốn đầu tư nước ngoài 32

2.3.2.6 Chỉ số chứng khoán 33

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 33

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

3.1 Phương pháp nghiên cứu 34

3.2.1 Quy trình nghiên cứu 34

3.2.2 Dữ liệu nghiên cứu 35

3.2.3 Giả thuyết nghiên cứu 36

3.2.4 Mô hình nghiên cứu và các kiểm định 37

3.2 Thực trạng về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 40

3.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 40

3.2.1.1 Cầu bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 40

3.2.1.2 Cung bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 42

3.2.1.3 Giá cả bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 43

3.2.2 Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 46

3.2.2.1 Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ

Chí Minh 46

3.2.2.2 Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 48

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 54

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 55

4.1 Mô hình nghiên cứu 55

4.1.1 Thống kê mô tả 55

4.1.2 Kiểm định nghiệm đơn vị 56

4.1.3 Kiểm định đa cộng tuyến 57

4.1.4 Kiểm định phương sai thay đổi 61

4.1.5 Kiểm định tự tương quan 62

4.1.6 Kiểm định độ trễ tối ưu 66

4.1.7 Kết quả hàm phản ứng đẩy 67

4.1.7.1 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP 67

4.1.7.2 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2 68

4.1.7.3 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI 69

4.1.7.4 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của REL 69

4.1.7.5 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của CPI 70

4.1.7.6 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của VNI 71

4.1.7.7 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của R 71

4.1.7.8 Phản ứng của D_PR trước cú sốc của chính nó 72

4.1.8 Kết quả phân rã phương sai 73

4.2 Kết quả nghiên cứu 74

4.2.1 Kết quả ước lượng mô hình nghiên cứu 74

4.2.2 Phân tích kết quả nghiên cứu 75

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 77

CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 78

5.1 Giải pháp ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM 78

5.1.1 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản 78

5.1.1.1 Giải pháp về tốc độ tăng trưởng thu nhập quốc dân 78

5.1.1.2 Giải pháp về lạm phát 79

5.1.1.3 Giải pháp cung tiền M2 79

5.1.2 Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản 81

5.1.2.1 Giải pháp về lãi suất cho vay thế chấp dài hạn 81

5.1.2.2 Giải pháp dư nợ cho vay bất động sản 81

5.1.2.3 Giải pháp về vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản 85

5.1.3 Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư 86

5.2 Kiến nghị 87

5.2.1 Hình thành các quỹ về bất động sản 87

5.2.1.1 Quỹ tín thác bất động sản 87

5.2.1.2 Quỹ tiết kiệm nhà ở 88

5.2.2 Nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản 88

5.2.2.1 Nâng cao tính minh bạch về thông tin hiện trạng bất động sản 88

5.2.2.2 Nâng cao tính minh bạch về thông tin giao dịch bất động sản 89

5.2.2.3 Nâng cao tính minh bạch về thông tin phát triển bất động sản 90

TÓM TẮT CHƯƠNG 5 90

KẾT LUẬN 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT

ABC Austrian business cycle theory

AIC Akaike information criterition

CPI Consumer Price Index

FDI Foreign Direct Investment

FPE Final pridiction error

GDP Gross Domestic Products

HQ Hanan-Quinn information criterition

VAR Vector Auto Regression

VNI Vietnam Stock Index

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 : Mô tả các biến Bảng 4.1 : Thống kê mô tả

Bảng 4.2 : Kiểm định tính dừng của các biến trong mô hình

Bảng 4.3 : Ma trận tương quan các biến trong mô hình

Bảng 4.4 : Kết quả hồi quy với kỹ thuật ước lượng OLS xử lý hiện tượng đa

cộng tuyến

Bảng 4.5 : Kiểm định White – Kiểm định phương sai thay đổi

Bảng 4.6 : Kiểm định tự tương quan

Bảng 4.7 : Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 1

Bảng 4.8 : Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 2

Bảng 4.9 : Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 3 Bảng 4.10 : Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 4 Bảng 4.11 : Tổng hợp các kết quả xử lý hiện tượng tự tương quan Bảng 4.12 : Các tiêu chuẩn kiểm định độ trễ tối ưu

Bảng 4.13 : Tính ổn định của mô hình với độ trễ 2

Biểu đồ 3.1 : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP.HCM

Biểu đồ 3.2 : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM

Biểu đồ 3.3 : Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất tại TP.HCM

Biểu đồ 3.4 : Chỉ số P/R tại TP.HCM

Biểu đồ 3.5 : Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị Biểu đồ 3.6 : Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP.HCM

Biểu đồ 3.7 : Các hình thức thông tin mua bán BĐS tại TP.HCM

Biểu đồ 3.8 : Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tin về quy hoạch

Biểu đồ 3.9 : Cung tiền M2 và dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM

Biểu đồ 3.10 : Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại TP.HCM

Biểu đồ 3.11 : Kỳ vọng về xu hướng giá BĐS trong vòng 6 tháng

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP Hình 4.2 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2 Hình 4.3 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI

Hình 4.4 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của REL

Hình 4.5 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của CPI

Hình 4.6 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của VNI

Hình 4.7 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của R

Hình 4.8 : Phản ứng của D_PR trước cú sốc của chính nó

Sơ đồ 3.1 : Các bước trong quy trình nghiên cứu

Sơ đồ 4.1 : Mối quan hệ giữa cung tiền, dư nợ tín dụng BĐS và giá nhà đất

Sơ đồ 4.2 : Quan hệ tương quan các biến giải thích trong mô hình

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của

nền kinh tế do thị trường này liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn, thông thường tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các nước khác nhau thường chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia đó[19] Bản thân thị trường có mối quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường vật

liệu xây dựng, thị trường lao động, … Do vậy, sự phát triển thị trường BĐS sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế để từ đó tạo ra những thay đổi quan trọng và tích cực trong cơ cấu ngành, vùng và quốc gia Nói cách khác, tồn tại biến động giá BĐS không chỉ tác động đến thị trường BĐS nói chung mà còn ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế

Vấn đề xem xét những yếu tố nào tác động đến biến động giá BĐS đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới quan tâm và tập trung nghiên cứu trong nhiều năm qua Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam S Pillay[36] chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hưởng đến biến động giá BĐS là: tốc

độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính Paul Krugman[37]

lý giải về sự ảnh hưởng 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản

lý đến biến động giá BĐS nghiên cứu của Case & Shiller[26] đã chỉ ra rằng ngoài các yếu tố định lượng được trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì

yếu tố tâm lý của nhà đầu tư là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết định Một

số nghiên cứu thực nghiệm khác được kể đến như Stefan Gerlach[31], Chen &ctg[27], Shen, Hui & Liu[39], Rahman, Khanam & Xu[38], ….cũng đã tìm ra những bằng

chứng về các yếu tố vĩ mô tác động đến giá hàng hóa trên thị trường bất động sản

Tại TP.HCM, thị trường BĐS đã và đang là đề tài trong nhiều chương trình,

hội thảo của các Viện nghiên cứu khoa học, Hiệp hội BĐS,… Một số doanh nghiệp BĐS cũng đã tiên phong và thành công trong việc theo dõi giá cả trên thị trường BĐS Các hoạt động trên đã chứng minh rằng các tổ chức của Nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã thực sự quan tâm đến sự tăng hay giảm giá BĐS Trong giai đoạn 2000 – 2012, thị trường BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM đã trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 – 2006 và

2007 – 2012[20] Liệu các chu trình biến động giá BĐS này là do các yếu tố nào tác

động? Những giải pháp cần thực hiện nhằm ổn định giá cả BĐS nhà đất để ở trong

tương lai? Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các

câu hỏi trên Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về các yếu tố tác động

đến biến động giá BĐS trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM, đồng

thời tiến hành phân tích, đánh giá các yếu tố tác động, qua đó đề xuất giải pháp và

kiến nghị ổn định giá BĐS nhà đất tại TP.HCM là hết sức cần thiết và cấp bách, xét

về mặt lý luận cũng như thực tiễn

Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh

hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh” làm

đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để ở nhằm

đề ra giải pháp ổn định giá và kiến nghị nhằm phát triển thị trường BĐS nhà đất để

ở tại TP.HCM trong tương lai

1.2.2 M ục tiêu cụ thể

1 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường

bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở Tổng kết các mô hình lý

thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất

động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh

2 Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện về biến động

giá BĐS nhà đất để ở bao gồm việc phân tích, đánh giá những biểu hiện của biến

động giá bất động sản nhà đất để ở và tìm hiểu nguyên nhân các yếu tố ảnh hưởng

đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM

3 Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn

mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở

4 Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản

nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai

Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi nghiên cứu được

trình bày như sau:

1 Những khái niệm liên quan đến thị trường BĐS nhà đất để ở và phương

pháp nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở? Nguyên nhân của biến động giá

bất động sản nhà đất để ở là gì?

2 Nhận diện những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM như thế nào? Phân tích nguyên nhân và các yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh?

3 Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để

ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là biến động giá BĐS nhà đất để ở

Do đó, trong luận văn này, thuật ngữ “biến động giá BĐS” được hiểu là

“biến động giá BĐS nhà đất để ở”

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2004 đến năm 2013

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ cơ chế vận động

của cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản

2 Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận biến động giá BĐS; kế thừa kinh nghiệm các mô hình xác định các yếu tố tác động đến

biến động giá BĐS trên thế giới, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở TP.HCM

3 Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường BĐS, nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường BĐS TP.HCM

4 Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được,

luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và biến động giá bất động sản thời gian qua

5 Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận

diện và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở

6 Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận văn mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh

tế lượng để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá BĐS tại

TP.HCM

7 Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên

nhân dẫn đến biến động giá BĐS, luận văn đưa ra các giải pháp nhằm ổn định giá

BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM trong tương lai

1.5 Nh ững đóng góp của luận văn

Luận ăn có những đóng góp mới như sau:

1 Thứ nhất, luận văn đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận

căn bản nhất về biến động giá bất động sản nhà đất để ở Cụ thể là, luận văn đã làm

rõ được khái niệm cung cầu – giá trên thị trường BĐS và các đặc điểm của giá BĐS

nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá BĐS nhà

đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về mô hình các yếu tố tác động đến biến

động giá bất động sản nhà đất để ở

2 Thứ hai, thông qua khảo sát chỉ số: giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R) luận

văn đã chứng minh được sự biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố

Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 – 2013

3 Thứ ba, thông qua việc tổng hợp từ lý thuyết biến động giá, luận văn đã

phân tích, luận giải bốn yếu tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy qua đó gây ra biến

động giá BĐS nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đó là: (1) thị

trường bất động sản kém minh bạch; (2) quản lý Nhà nước về thị trường BĐS kém

hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư; (4) sự điều tiết thiếu hiệu quả

nguồn vốn vào thị trường bất động sản

4 Thứ tư, thông qua mô hình kinh tế lượng, luận văn phát hiện thấy mối

quan hệ giữa biến chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở và các biến vĩ mô: tăng

trưởng GDP, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất cho vay thế chấp dài hạn, dư nợ tín

dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đều có ảnh

hưởng đến biến chỉ số giá BĐS nhà đất để ở

5 Thứ năm, luận văn đã đề xuất ba nhóm giải pháp về các yếu tố ảnh hưởng

đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: nhóm giải pháp nâng cao

hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, nhóm giải pháp điều tiết

dòng vốn vào thị trường bất động sản, nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá

mức của nhà đầu tư

6 Thứ sáu, luận văn đã đề xuất hai kiến nghị, bao gồm: Hình thành các quỹ

bất động sản và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản

1.6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 5 chương Chương 1 Giới thiệu

Chương 2 Cơ sở lý luận Chương 3 Phương pháp nghiên cứu Chương 4 Kết quả nghiên cứu Chương 5 Giải pháp và kiến nghị

Chương 1 này giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Thông qua việc theo dõi thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh”

Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở

dạng tổng quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa

bằng các câu hỏi nghiên cứu Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp

Trên những đóng góp của luận văn, tác giả khẳng định rằng việc đề xuất các

giải pháp và kiến nghị ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh tính hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn

Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương: (1) Giới thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5) Giải pháp và kiến nghị

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở

2.1.1 B ất động sản nhà đất để ở

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để ở

 Khái ni ệm bất động sản

Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời

được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các

tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất

đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[9]

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những

tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý

của đất”[2]

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và

công trình xây dựng”[47]

Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống

nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công

trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công

trình xây dựng Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là

đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai

 Khái ni ệm bất động sản nhà đất để ở

Bất động sản nhà đất để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để

ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở Bất động sản nhà

đất để ở bao gồm

+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở;

+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho

mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở

Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng

hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới

hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ Ngoài ra, các lô đất

trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao

dịch trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây

dựng nhất định Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa

giao dịch trên thị trường nhà đất có chức năng phục vụ để ở

giảm dần theo cấp phân loại

Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền: Tổng cục Thống kê[15] chia nhà ở thành 4 loại: Nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ

Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna

Scherbina[22] phân loại bất động sản nhà đất để ở như sau:

+ Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn

+ Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp, chung cư hạng trung, chung cư bình dân

phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển kinh tế

xã hội, tâm lý tập quán, thông qua đó định hình lợi ích và giá trị của bất động sản

(2) Tính lâu b ền

Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền Đặc điểm này là do đất đai là tài

sản của thiên nhiên ban tặng, được coi như có tuổi thọ vĩnh viễn Đồng thời các công trình xây dựng trên đất có thời gian sử dụng dài và có thể tồn tại lâu bền, kết

cấu tuổi thọ có thể vài chục năm đến hàng trăm năm

(3) Tính không đồng nhất (cá biệt) và khan hiếm

Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Nguyên nhân là do diện tích bề mặt trái đất là

có hạn và không thể phát triển được trong khi dân số ngày càng tăng và có nhu cầu

sử dụng đất không ngừng tăng lên Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về

diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện tích

đất đai của mỗi quốc gia Chính vì tính khan hiếm và tính không di dời được của đất

đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm

(4) Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Sự tồn tại, thay đổi hoặc mất đi của một bất động sản có thể ảnh hưởng đến

giá trị của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước quy hoạch và

đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, trường học, bệnh viện,

siêu thị, công viên,… sẽ có tác động rất lớn làm tăng giá trị các bất động sản trong

vùng Ngược lại, sự phức tạp, ồn ào, mất vệ sinh, kém văn hóa của một vài gia đình

trong khu vực có thể làm giảm giá trị những ngôi nhà liền kề

(5) Tính thanh kho ản thấp

Bất động sản luôn có giá trị lớn và chi phí giao dịch cao, quá trình giao dịch

kéo dài, trải qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm tra thực địa, đàm phán,

đăng ký pháp lý, thanh toán,… Do đó khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất

động sản kém hơn so với các hàng hóa khác

2.1.2 Thị trường bất động sản nhà đất để ở

2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở

 Khái ni ệm thị trường bất động sản

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Thị trường bất động sản là quá trình giao

dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như

trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản

lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt

động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[2]

Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa

các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một

thời gian nhất định”[7]

Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ

giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo

quy định của pháp luật”[8]

Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ: “Thị trường BĐS là nơi tương tác giữa

các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác như là tiền”[42]

Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn

đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về

bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ

và thời gian nhất định”

2.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở

 Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà đất để ở

(1) Thị trường bất động sản nhà đất để ở mang tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó

chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mỗi vùng trên cả nước Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều

giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn,

miền núi, … (2) Thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh không hoàn

Bất động sản nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một bất

động sản nhà đất để ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều

nguồn khác nhau Khi thị trường bất động sản nhà đất để ở phát triển đến cấp độ

tiền tệ hóa hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường bất động

sản nhà đất để ở vào thị trường tài chính là hết sức sâu sắc Mối quan hệ giữa thị

trường bất động sản nhà đất để ở và thị trường tài chính thực chất là mối quan hệ

tương tác hai chiều Một mặt, thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị

trường vốn, tạo môi trường cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất

động sản nhà đất để ở Mặt khác, sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất

để ở cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt

là thị trường vốn

(4) Độ co giãn của cung bất động sản nhà đất để ở tương đối thấp trước thay

đổi cầu và giá bất động sản nhà đất để ở

Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung

tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số trường hợp đặc

biệt) Tuy nhiên, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng

cung của các hàng hóa thông thường khác để đáp ứng nhu cầu; bởi lẽ để tạo lập một

bất động sản nhà đất để ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian, từ chuyển

nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó trong ngắn hạn,

tổng cung bất động sản nhà đất để ở là có giới hạn Điều này dẫn đến khi cầu gia

tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá bất động sản nhà đất

để ở Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhưng cầu bất động sản nhà đất để

ở lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thường bắt đầu do sự thay đổi của

cầu Khi sự tăng giá bất động sản nhà đất để ở kéo dài liên tục có thể kích thích

nhiều người đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không

theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá bất

động sản nhà đất để ở

(5) Thị trường BĐS nhà đất để ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch

về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do

đó, các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ

thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các

văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Sự quản lý của Nhà nước bằng

pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất để ở

Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và lành mạnh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trường khác

 Đặc điểm riêng của thị trường bất động sản nhà đất ở tại TP.HCM

dịch trên thị trường chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở Các giao

dịch mang tính đơn lẻ và phân tán Đây là cấp độ phát triển của phân khúc đất ở bình dân trong các khu dân cư tự phát

+ Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu rộng vào thị trường, chủ yếu bằng vốn tự có Hàng hóa giao dịch trong thị trường này không chỉ bao gồm đất nền mà một phần rất lớn là nhà ở, bao gồm nhà ở riêng

lẻ và nhà chung cư Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tương đối chuyên nghiệp

+ Cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào các dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định + Cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động vốn đa

dạng hóa các nguồn vốn Thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính như phát hành cổ phiếu, trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động nguồn vốn

to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để phát triển dự án bất động sản nhà đất để ở Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ

chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết

định

(2) Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia

Nhìn chung, thị trường bất động sản nhà đất để ở các nước đều chứa đựng

tính bất đối xứng thông tin Xét riêng thị trường bất động sản nhà đất để ở

TP.HCM, tính bất đối xứng thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trường là đặc

biệt cao Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị còn

thiếu bài bản Chính quyền vẫn chưa xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu về

nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở, làm cơ sở cho việc

định giá và giao dịch Các thông tin về dự án bất động sản nhà đất để ở thiếu công

khai và minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của người dân rất hạn chế

(3) Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian

Do hệ thống thông tin bất động sản nhà đất để ở trên thị trường thiếu công

khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất giữa người mua và người bán phần lớn

phải trải qua nhiều khâu trung gian Ngoài các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tư

vấn pháp luật, một lực lượng lớn tham gia vào thị trường trong giai đoạn xảy ra các

cơn sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ, những người mua nhà đất vào giai đoạn trước

và sau đó bán lại với mức giá cao hơn để hưởng chênh lệch giá Do khả năng tiếp

cận thông tin dự án bất động sản nhà đất để ở hạn chế, phần lớn người mua nhà đất

cho mục đích để ở phải mua lại nhà đất từ các tay đầu cơ sau khi bất động sản nhà

đất để ở này đã được sang nhượng qua tay nhiều nhà đầu cơ khác Điều này khiến

mức giá giao dịch cuối cùng bị đẩy lên rất cao so với giá gốc ban đầu của chủ đầu

tư dự án

2.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở

 Phát tri ển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần kích thích sản xuất,

thúc đẩy tăng trưởng kinh tế

Thị trường bất động sản nhà đất để ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, là

nơi lực lượng cung cầu tương tác với nhau để xác định số lượng, chất lượng và

chủng loại sản phẩm bất động sản nhà đất để ở được sản xuất ra để bán Sự phát

triển nhanh, bền vững và có hiệu quả của thị trường bất động sản nhà đất để ở trước

hết có tác dụng thúc đẩy tốc độ luân chuyển vốn nhanh hơn, tạo điều kiện tốt cho

người sản xuất kinh doanh bất động sản nhà đất để ở đẩy mạnh sản xuất, đồng thời,

người tiêu dùng bất động sản nhà đất để ở cũng nhờ đó mà đẩy mạnh hoạt động tiêu

dùng của mình Nói cách khác, sự phát triển nhanh và hiệu quả của thị trường bất

động sản nhà đất để ở làm gia tăng số lượng và giá trị giao dịch bất động sản nhà đất để ở, qua đó tạo điều kiện để thúc đẩy hoạt động tạo lập, phát triển bất động sản nhà đất để ở, làm tăng giá trị tài sản cố định của xã hội Mặt khác, do mối liên kết

chặt chẽ giữa thị trường bất động sản nhà đất để ở và các thị trường khác như xi măng, sắt thép, gạch, gỗ, điện tử, điện lạnh, gia dụng, nên sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất để ở còn có tác dụng kích thích những ngành liên quan cùng phát triển, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

 Phát tri ển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần khơi tăng nguồn

v ốn đầu tư của xã hội

Bất động sản nhà đất để ở là tài sản cố định có giá trị rất lớn, có tuổi thọ lâu

bền Bản thân bất động sản nhà đất để ở không chỉ có ý nghĩa là hàng hóa tiêu dùng

mà nó còn đóng vai trò là nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội Khi thị trường bất động sản nhà đất để ở phát triển, nhiều công trình xây dựng được tạo lập làm tăng giá trị tài sản cố định, tức là làm tăng nguồn vốn dưới hình thái biểu hiện là bất động sản của xã hội Thông qua hoạt động thế chấp bất động sản nhà đất để ở để vay vốn phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, nguồn vốn từ bất động sản nhà đất để ở như được nhân lên gấp đôi, vì qua đó, các chủ thể có thể huy động được nguồn vốn từ người cho vay trong khi bản thân bất động sản nhà đất để ở vẫn phát huy giá trị sử dụng

 Phát tri ển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần tạo ra nhiều việc làm cho người lao động

Thị trường bất động sản nhà đất để ở là một thị trường quan trọng của nền kinh tế Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng số các hoạt động của nền kinh tế[19] Do thị trường bất động sản nhà đất để ở liên quan mật thiết đến nhiều thị trường khác như thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây

dựng, thị trường vốn nên sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ có ý nghĩa giải quyết nhiều việc làm cho chính bản thân thị trường này, mà thông qua sự kích thích các thị trường khác cùng phát triển, còn có tác dụng tạo ra nhiều việc làm trong những ngành nghề có liên quan đến bất động sản

 Phát tri ển thị trường bất động sản nhà đất để ở góp phần ổn định xã hội

Thị trường bất động sản nhà đất để ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn, là nơi

hoạt động giao dịch diễn ra sôi động nhất trong thị trường bất động sản Do thông tin trên thị trường bất động sản nhà đất để ở thường kém minh bạch, cung trong ngắn hạn có giới hạn nên thị trường này thường diễn ra các hoạt động đầu cơ, giá cả

bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trường, từ đó gây hệ quả xấu đến nhiều mặt của nền

kinh tế xã hội, đặc biệt ảnh hưởng xấu đến đời sống của nhân dân Do vậy, phát

triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà đất để ở, đa dạng hóa sản

phẩm nhà đất để ở, bảo đảm giá cả nhà đất để ở phù hợp với thu nhập của người dân

trước hết sẽ góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà đất để ở của một bộ phận

lớn người dân, ổn định đời sống của nhân dân Mặt khác, việc phát triển bền vững

và có hiệu quả thị trường bất động sản nhà đất để ở còn có tác động tích cực đến sự

phát triển chung của nền kinh tế xã hội, góp phần ổn định nền kinh tế quốc dân

2.1.3 Cung c ầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở

2.1.3.1 C ầu bất động sản nhà đất để ở

Cầu là số lượng một mặt hàng mà người mua muốn mua ở mỗi mức giá chấp

nhận được[28] Không phải có bao nhiêu khối lượng nhà ở theo nhu cầu là có bấy

nhiêu cầu trên thị trường mà cầu bất động sản nhà đất để ở là số lượng bất động sản

nhà để ở mà người mua muốn mua, ở mỗi mức giá có thể chấp nhận được

Cầu bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau đây

(1) Tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế góp phần là tăng thu nhập dân

cư, do đó nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu

cầu này cũng tăng theo Cầu nhà đất để ở có xu hướng gia tăng khi thu nhập dân cư

gia tăng và ngược lại Khi đời sống của người dân ngày càng tăng cao, người dân

không chỉ có nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi

đẹp hơn, tiện nghi hơn và hiện đại hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dụng thực sự

(2) Tăng trưởng dân số: sự gia tăng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội

theo đó mà cầu về nhà ở cũng gia tăng Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số

Tại các đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao, gây ra những đột biến về cầu nhà ở

(3) Quy hoạch đô thị: quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch

sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở

hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản nhà đất để ở

(4) Chính sách đất đai, nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều

kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện

chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý,…đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn

cầu đầu tư nhà đất để ở Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở

hữu nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ nhà đất giảm xuống Ngược lại, chính

sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán nhà đất ở

trong nước có tác dụng làm tăng cầu nhà đất trên thị trường

(5) Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước

thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều

kiện cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ để tài trợ mua nhà đất, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu nhà đất, khiến cầu nhà đất trên thị trường tăng lên Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt

chặt tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu nhà đất nhanh chóng bị suy giảm

(6) Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản nhà đất để ở không chỉ là hàng hóa tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn Do đó, kỳ vọng giá về nhà đất trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ nhà đất Khi người dân kỳ vọng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy được và đi vay mượn để mua vào nhà đất khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị trường và tạo ra những cơn sốt giá nhà đất Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá nhà đất sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không

phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm

và thậm chí rơi vào đóng băng

2.1.3.2 Cung b ất động sản nhà đất để ở

Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có

thể[28] Không phải có bao nhiêu công trình xây dựng nhà ở, bao nhiêu quỹ đất, quỹ nhà, … khai thác được là cung bấy nhiêu vào thị trường mà cung bất động sản nhà đất để ở là số lượng bất động sản nhà đất để ở sẵn sàng tham gia vào thị trường mà người bán muốn bán ở mỗi mức giá chấp nhận được

Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là

có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá nhà đất tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá Trong dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm: (1) Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà còn tác động đến cung nhà đất Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy vốn của xã hội và cá nhân, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa nói chung, thị trường bất động sản nhà ở nói riêng

(2) Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Một phần nguồn

cung bất động sản nhà đất đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động

sản cung ứng Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là

tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản nhà đất của các doanh nghiệp

bất động sản trên thị trường ngày càng tăng Khả năng cung ứng hàng hóa bất động

sản nhà đất của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc

vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này Đó là năng lực hoạch định chiến

lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật – công nghệ, năng lực tài

chính,…

(3) Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi

các đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật,

xây dựng nhà ở của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung

nhà ở cho thị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu

tư của khu vực tư nhân vào thị trường

(4) Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở,

điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện

chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có

tác động đến sự thay đổi của cả cầu lẫn cung trên thị trường nhà ở Chẳng hạn,

chính sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp

phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.

(5) Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền

tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng

mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất để ở Trong những

năm Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất

động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính

và do đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra

thị trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong phú Ngược

lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sác h thắt chặt tiền tệ

của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài

chính đổ vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất

động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy

giảm

(6) Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát

triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc

ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng

giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường

(7).Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá nhà đất sẽ tăng cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong

ngắn hạn sẽ giảm Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn

sẽ tăng lên Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ

vọng giá nhà đất sẽ tăng trong tương lai, cung nhà đất trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng

thời việc đầu tư xây dựng nhà ở mới bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng đến cung nhà ở trong dài hạn

2.1.3.3 Quan h ệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở

 Giá c ả hàng hóa bất động sản nhà đất để ở

Giá cả hàng hóa là mức giá mà người bán đồng ý bán và người mua đồng ý mua, nói cách khác là mức giá cung – cầu gặp nhau Giá cả hàng hóa trên thị trường

là mức giá hình thành tại điểm cân bằng cung – cầu, gọi là giá cân bằng

Giá cả hàng hóa bất động sản nhà đất để ở là mức giá mà cung – cầu bất động sản gặp nhau Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị bất động sản được ước tính thông qua việc thẩm định giá, việc định giá bất động sản phải căn cứ trên các quy định của Nhà nước về chế độ quản lý sử dụng, gắn với quyền và nghĩa vụ

của người được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu Do bất động sản hàng hóa đặc

biệt không thể di dời được, nên trong quy trình định giá phải qua giai đoạn điều tra

khảo sát thực địa trên từng đối tượng cần định giá

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng bên trong hàng hóa BĐS Vậy nên, nói “giá đất” chính là nói đến khả năng sinh lợi

từ đất, hoặc hiểu quả mang lại khi đầu tư vốn vào mảnh đất đó

 Quy lu ật cung cầu

Khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng nhu cầu sẽ dẫn đến giá

cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống

 Quy lu ật giá cả

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu Mối quan

hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do

vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn Trong dài hạn, độ co giãn của

cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung – cầu, giá cả thị

trường của một loại hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng “cung”, đồng thời

làm cho “cầu” giảm xuống Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm sẽ là

tăng “cầu” và giảm “cung” Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết

quan hệ cung – cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung –

cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội

Thị trường bất động sản nhà đất để ở là một thị trường đặc thù Một mặt, với

tính cách BĐS là hàng hóa tiêu dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn

cầu nhà đất biến động tỷ lệ nghịch với giá Mặt khác, với tính cách BĐS là tài sản

đầu tư, khi giá nhà đất trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp

tục tăng, cầu có thể không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung

nhà đất không tăng lên mà có xu hướng giảm xuống

Xét chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và cầu nhà đất tăng hay giảm là

phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu tư trong bản thân hàng hóa

nhà đất Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu tư thì khi giá cả thay đổi,

cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng như các hàng hóa tiêu dùng khác, nghĩa là giá

tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến cung giảm và cầu tăng

Ngược lại, nếu tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng, sự biến động của cung

cầu trước sự thay đổi giá sẽ có xu hướng nghịch chiều so với các hàng hóa thông

thường Trong trường hợp này, khi giá nhà đất tăng dẫn đến cung giảm do người

dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực

tham gia vào thị trường Khi giá nhà đất giảm xuống có thể khiến cung tăng lên do

lượng hàng găm giữ được xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống do lực lượng đầu cơ rút

khỏi thị trường Tùy vào từng thị trường, từng thời điểm mà tính chất tiêu dùng

trong hàng hóa nhà đất trội hơn tính chất đầu tư hay ngược lại, tính chất đầu tư trội

hơn tính chất tiêu dùng

2.2 Nh ận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở

2.2.1 Bi ểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở

Biểu hiện của biến động giá nhà đất để ở được thể hiện thông qua sự thay đổi

giá nhà đất trên thị trường so với các nhân tố kinh tế cơ bản khác Nhân tố kinh tế

cơ bản ở đây, theo Warwick McKibbin[43], là lợi ích kinh tế do việc khai thác tài sản

mang lại, thường được biểu hiện dưới hình thức tiền thuê nhà Nhân tố kinh tế cơ

bản quy định giá trị thực của bất động sản nhà đất để ở

Phương pháp nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở: là khảo sát

chỉ số giá nhà/tiền thuê nhà H1 = P/R

bất động sản nhà đất để ở Phương pháp này gọi là phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản Tiêu chuẩn nhận định P/R cao hay thấp là so sánh với mức bình quân dài hạn P/R của chính quốc gia đó và so sánh với các quốc gia khác trên thế giới

Mối quan hệ giữa giá nhà ở và các nhân tố cơ bản có thể được nhận diện thông qua phương pháp kiểm định tính dừng của chuỗi chỉ số P/R; hoặc nhận định

tổng quan thông qua độ lệch chuẩn đo tính biến động của giá trị P/R mang tính

thống kê, nó cho thấy sự chênh lệch về giá trị của từng thời điểm đánh giá so với giá trị trung bình

2.2.2 Thuy ết và mô hình tài chính hành vi

lạc quan thái quá có thể khiến mọi người chấp nhận rủi ro cao hơn

Trong phần này, trước hết chúng ta mô tả một số đặc tính tâm lý của nhà đầu

tư có ảnh hưởng đến các quyết định trên thị trường tài sản được giải thích bởi thuyết tài chính hành vi

Sau đây là các đặc tính tâm lý của nhà đầu tư

 Tâm lý “neo tư duy”

“Neo tư duy” là một đặc tính tâm lý của con người Theo đó, người ta thường

nhận định một vấn đề nào đó dựa trên những dấu hiệu có thể gợi lên hình ảnh,

nhưng về bản chất không có mối liên hệ gì với vấn đề đang xem xét[25]

Thoạt tiên, ở giai đoạn ban đầu khi nền kinh tế đang phát triển ổn định, neo

tư duy thể hiện ở chỗ nhà đầu tư đã quen với một tỷ suất lợi tức ở mức hợp lý, có

nghĩa là nhà đầu tư không tin rằng giá tài sản sẽ tăng quá nhiều hoặc sụt giảm quá

mức Tuy nhiên, khi tình hình giá cả bất động sản nhà đất có xu hướng tăng thì ảnh

hưởng của đặc tính neo tư duy cũng có thể thay đổi Khi giá nhà ở tăng và tăng cao

trong một thời gian tương đối dài và cho dù mức giá này cao hơn nhiều so với giá

trung bình trong quá khứ, người ta vẫn sẵn sàng mua vào nhà ở, vì mức giá đó đã ở

mức đủ lâu nên có vẻ bình thường Neo tư duy tác động làm mọi người tin rằng lợi

nhuận sẽ tiếp tục theo xu hướng gần đây, điều này giúp giải thích một đặc điểm điển

hình của biến động giá nhà đất để ở: trong giai đoạn ban đầu giá tài sản thường tăng

trưởng chậm chạp, sau đó khi giá tài sản gia tăng với tốc độ cao hơn và tốc độ tăng

này vẫn tiếp tục được duy trì trong một thời gian khá lâu trước khi giá sụt giảm về

mức trung bình dài hạn

 Tâm lý s ợ thua lỗ

Tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở chỗ mọi người thường ghét thiệt hại nhiều hơn

là yêu thích lợi nhuận Điều này được phát hiện thông qua thí nghiệm nổi tiếng

được thực hiện bởi hai nhà kinh tế học Kahneman và Tversky[33]

Ở giai đoạn khởi phát, tâm lý sợ thua lỗ dường như chống lại xu hướng tăng

giá của bất đống sản nhà đất để ở, bởi vì có thể mọi người không sẵn lòng mua vào

một tài sản khi giá đang cao Tuy nhiên, sự kết hợp của tâm lý sợ thua lỗ và tâm lý

neo tư duy cho thấy, một khi giá tài sản đang gia tăng với tốc độ cao và tốc độ tăng

này được duy trì trong một thời gian đủ dài để khiến mọi người cảm thấy bình

thường thì sự tác động của tâm lý sợ thua lỗ có thể khiến mọi người suy nghĩ rằng,

xu hướng tăng giá sẽ vẫn tiếp tục duy trì và nếu ngày hôm nay họ không mua vào

tài sản thì trong tương lai, khi giá tiếp tục tăng, họ sẽ phải mua tài sản với mức giá

cao hơn Chính tâm lý sợ hối tiếc đã thúc đẩy mọi người đi đến quyết định mua

khiến giá bất động sản nhà đất để ở ngày càng tăng cao Mặt khác, trong trường hợp

thị trường bắt đầu sụt giảm, các nhà đầu tư có thể vẫn duy trì trạng thái, chờ đợi một

sự hồi phục Nói rộng hơn, tâm lý sợ thua lỗ khiến mọi người không sẵn lòng thừa

nhận rằng họ đã đầu tư với mức giá bất động sản nhà đất cực đại

 Tâm lý đầu tư bầy đàn

Tâm lý này là một hệ quả của tâm lý “neo tư duy” Thông thường mọi người hay nghĩ rằng chân lý thuộc về đám đông Neo tư duy dẫn mọi người tìm đến các

dấu hiệu về thị trường thông qua hình ảnh xu hướng đầu tư kiểu bầy đàn Khi nhà đầu tư không đủ tự tin vào sự phân tích độc lập của bản thân thì xu hướng đầu tư theo đám đông có thể chi phối các quyết định của họ Chính đám đông tạo sóng trên

thị trường Điều này không chỉ xảy ra đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ mà còn đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các nhà quản lý quỹ, ngay cả khi họ tin

rằng giá thị trường là quá cao thì cùng hành động giống đám đông sẽ an toàn hơn là

chống lại xu hướng đang diễn ra

 Tâm lý t ự thiên vị

Tâm lý tự thiên vị biểu hiện ở chỗ, khi nhà đầu tư đã đưa ra một quyết định nào đó thì sau đó họ có xu hướng tìm kiếm các bằng chứng để ủng hộ cho quyết định của mình Một nghiên cứu về marketing trong lĩnh vực xe hơi cho thấy, sau khi mua xong một chiếc xe hơi, người mua thường bị thu hút bởi các mẫu quảng cáo cho mẫu xe họ đã mua, đồng thời thường bỏ qua các quảng cáo cho các kiểu dáng

xe khác[25] Nghiên cứu này phù hợp với một đặc điểm tâm lý là phần lớn mọi người đều

muốn nhìn thấy các quan điểm và bằng chứng củng cố sự lựa chọn của họ Điều này

giải thích tại sao khi biến động giá bất động sản diễn ra, khi nhà đầu tư đã mua vào tài sản ở mức giá cao thì thường họ không thích, và thậm chí là lảng tránh, đối với các cảnh báo rằng thị trường đang đối mặt với rủi ro về một sự sụt giảm giá bất ngờ Thay vào đó, họ tập trung chú ý đến các phân tích và nhận định mang tính lạc quan

về thị trường

 Tâm lý l ạc quan quá mức

Tâm lý này thường được hình thành khi biến động giá bất động sản đang xảy

ra Bị phấn khích bởi lợi nhuận kiếm được ngày càng tăng và trước sự bùng nổ của

thị trường, đồng thời bị tác động bởi các thông tin tích cực tràn đầy từ giới truyền thông, các nhà đầu tư dễ dàng rơi vào trạng thái tâm lý lạc quan thái quá Tâm lý này kết hợp với tâm lý neo tư duy, tức là mọi người bắt đầu xem lợi nhuận hai chữ

số là bình thường, sẽ thúc đẩy thị trường tiếp tục bùng nổ và duy trì trạng thái trong

một thời gian tương đối dài trước khi có những yếu tố mới xuất hiện khiến giá điều

chỉnh về mức hợp lý.Ở phần trên, chúng ta đã mô tả một số đặc tính tâm lý giải thích hành vi của nhà đầu tư khi giá bất động sản nhà đất có xu hướng tăng và đang

tăng cao Những đặc tính tâm lý này cho thấy nhà đầu tư, trong nhiều trường hợp,

đưa ra quyết định dựa vào cảm xúc và tình cảm hơn là dựa trên cơ sở những phân

tích có lý trí Điều này giải thích tại sao việc tăng giá bất động sản có thể tồn tại và

phát triển ngay cả khi không có nhiều lý do thuyết phục biện hộ cho sự phát triển

đó

2.2.2.2 Mô hình tài chính hành vi

 Mô hình s ự khác biệt niềm tin và rào cản bán khống (Differences of opinion

and short sale constraints)

Mô hình này cho rằng, thị trường nhà ở tồn tại hai nhóm người với hai thái

cực niềm tin khác nhau Trong khi nhóm thứ nhất có niềm tin lạc quan thì nhóm thứ

hai có niềm tin bi quan về thị trường Những nhà đầu tư theo xu hướng tâm lý lạc

quan thường không xét đến một thực tế là trong thị trường còn tồn tại những nhà

đầu tư có quan điểm khác biệt với họ nhưng những người này không thể bán ra tài

sản do rào cản bán khống Khi nhóm đầu tư với niềm tin lạc quan lấn át nhóm đầu

tư bi quan thì kết quả là giá thị trường của tài sản duy trì ở mức cao tương đối so

với mức giá hợp lý, thông thường là ở giữa hai thái cực niềm tin Giá tài sản sẽ điều

chỉnh về giá trị cơ bản khi sự không chắc chắn về giá trị được giải tỏa và niềm tin

của các nhà đầu tư hội tụ về một điểm chung hoặc khi rào cản bán khống không

còn, cho phép nhà đầu tư bán ra những tài sản được định giá cao Do tính thanh

khoản thấp, rào cản bán khống là một đặc trưng của thị trường bất động sản nhà ở

Hơn nữa, từ các bằng chứng trong các cuộc khảo sát trước đây[25], người mua nhà

thường thể hiện tâm lý lạc quan quá mức về thị trường Do đó, mô hình này dường

như rất phù hợp để giải thích lý do về sự biến động giá trong thị trường nhà ở Tuy

nhiên, mô hình này chưa làm rõ nguyên nhân gì dẫn đến giá tài sản được định giá

cao, cũng như tại sao các lý do cho sự sụp đổ giá sau đó

 Mô hình giao d ịch phản hồi (Feedback trading)

Mô hình này giải thích hiện tượng biến động giá bất động sản nhà đất để ở

thông qua sự phân tích hành vi của một nhóm nhà đầu tư, những người hình thành

nhu cầu giao dịch hoàn toàn dựa trên cơ sở sự chuyển động giá trong quá khứ Cơ

chế giao dịch phản hồi cho phép giá trị bất động sản tăng cao trong một giai đoạn

trước khi giá sụp đổ Có thể mô tả một cách đơn giản cơ chế này như sau: Phản ứng

lại trước những thông tin tích cực từ thị trường, đầu tiên bất động sản nhà đất để ở

sẽ trải qua một đợt tăng giá để điều chỉnh theo sự thay đổi của những nhân tố cơ bản

hình thành nên giá trị bất động sản Sự tăng giá ban đầu sẽ được một nhóm nhà giao

dịch phản hồi chú ý, khi sự tăng giá diễn ra đủ lâu để hình thành một trạng thái neo

tư duy thì nhà đầu tư có thể kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ duy trì xu hướng tăng trong tương lai, qua đó thúc đẩy họ mua vào bất động sản nhà đất để ở, khiến giá

tiếp tục tăng Sự tăng giá cao hơn thu hút thêm những nhà giao dịch phản hồi khác

tiếp tục mua vào bất động sản và kích thích giá tăng cao hơn nữa, do đó lại tiếp tục thu hút những nhà giao dịch phản hồi mới, và quá trình cứ tiếp tục Giá tiếp tục tăng

miễn là dòng vốn vẫn đổ vào thị trường Khi dòng vốn giảm dần và tốc độ tăng giá

bất động sản nhà đất để ở suy giảm, đến một thời điểm nào đó, xu hướng tăng giá đảo chiều, dòng vốn bị rút ra khỏi thị trường khiến giá bất động sản nhà đất để ở có

xu hướng giảm và tiếp tục giảm Một trong những dấu hiệu của giá bất động sản có

xu hướng giảm là sự xuất hiện một lượng đáng kể những nhà đầu tư không chuyên tham gia vào thị trường với các khoản vay không đủ chuẩn Khi tốc độ tăng của giá bất động sản không như kỳ vọng, những người vay nợ để mua nhà đất để ở với chất lượng hồ sơ tín dụng thấp không có khả năng để trả nợ vay buộc phải bán tháo với mức chiết khấu ngày càng tăng, khiến thị trường rơi vào vòng xoáy giảm giá Shiller tranh luận rằng, sự chú ý của giới truyền thông đã góp phần khuếch đại xu hướng đầu tư giao dịch phản hồi[40] Khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến

bất động sản nhà đất để ở, các phương tiện truyền thông cũng mở rộng phạm vi ảnh hưởng, qua đó thu hút thêm sự chú ý của nhiều nhà đầu tư tiềm năng, những người sau đó mua vào tài sản, khiến giá tiếp tục tăng Giá bất động sản tăng liên tục với

tốc độ cao lại thu hút mạnh hơn sự quan tâm của giới truyền thông, và sau đó là

những nhà đầu tư tiềm năng khác, quá trình tương tác lẫn nhau giữa giới truyền thông và nhà đầu tư liên tục tiếp diễn

Mô hình giao dịch phản hồi dường như rất phù hợp với hành vi hộ gia đình trong thị trường bất động sản nhà ở, như được chỉ ra bởi các bằng chứng từ các cuộc

khảo sát, hộ gia đình thường có xu hướng lạc quan về triển vọng giá nhà ở trước

một đợt tăng giá trong thời gian gần Mặt khác, mô hình này dự đoán sự liên tục của chuyển động giá trong quá khứ, được khẳng định thông qua nghiên cứu của Case và Shiller[26]

2.2.3 Thuy ết ABC

Thuyết ABC (Austrian Business Cycle Theory) được Ludwig von Mises giới thiệu lần đầu tiên năm 1912, với sự đóng góp của Carl Menger, Eugen von Bohm, Knut Wicksell và sau đó được phát triển bởi Friedrich August von Hayek[30, 34]

Theo thuyết ABC, những thay đổi trong các nhân tố thực và tâm lý nhà đầu

tư trong biến động giá bất động sản là hệ quả của chu kỳ kinh doanh, bắt nguồn từ

những sai lầm về mặt chính sách của Ngân hàng Trung ương (NHTW) Nếu NHTW

không theo đuổi chính sách tiền tệ nới lỏng thì giá bất động sản nhà đất để ở không

thể tăng cao

Những người theo thuyết ABC cho rằng, khi NHTW thực hiện chính sách

nới lỏng tiền tệ, vốn sẽ được bơm vào các ngân hàng thương mại thông qua hình

thức cấp tín dụng hoặc mua trái phiếu chính phủ, qua đó góp phần làm cho lãi suất

giảm xuống thấp hơn mức tự nhiên, là mức không có sự can thiệp của NHTW Các

NHTM có nguồn vốn dư thừa để cho vay có thể cạnh tranh khách hàng thông qua

việc giảm lãi suất cho vay, giảm tiêu chuẩn xét duyệt đối với người đi vay Điều này

một mặt sẽ khuyến khích nhà đầu tư vay nhiều hơn để mở rộng đầu tư và thực hiện

các dự án có rủi ro cao hơn Các nhà kinh tế học theo thuyết này cho rằng, sự dịch

chuyển như vậy là không bền vững và chắc chắn sẽ xảy ra quá trình “tự đảo ngược

đúng trình tự” Nói cụ thể hơn, sự dịch chuyển không bền vững càng kéo dài thì sự

điều chỉnh mang tính đỗ vỡ càng mãnh liệt

Khi các nhà đầu tư cạnh tranh tài sản, nguồn lực và hàng hóa, lạm phát tất

yếu sẽ xảy ra và tác động tiêu cực đến nền kinh tế Các dự án có rủi ro cao và hiệu

quả thấp sẽ bộc lộ Ngoài ra trong giai đoạn đầu, lãi suất thấp làm cho kênh tiết

kiệm kém hấp dẫn hơn và do đó khuyến khích người dân bỏ tiền vào những kênh

đầu tư khác có lợi nhuận cao hơn hơn, chẳng hạn như đầu tư vào bất động sản, qua

đó kích thích giá bất động sản tăng Sự tăng giá của bất động sản kết hợp với khả

năng tiếp cận dễ dàng nguồn vốn rẻ từ ngân hàng sẽ kích thích nhà đầu tư vay nợ

nhiều hơn nữa để tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản Kết quả là một giai

đoạn tăng trưởng tín dụng quá mức xảy ra và làm cho giá bất động sản nhà đất để ở

tăng cao

Các nhà kinh tế học theo thuyết ABC nhấn mạnh rằng, khi nguồn lực được

phân bổ nhiều hơn vào thị trường nhà ở, thì phần nguồn lực còn lại sẽ ít đi cho

những khu vực khác của nền kinh tế, chẳng hạn như khu vực sản xuất, khiến chi phí

đầu vào trong khu vực này đắt đỏ hơn và do đó lượng sản phẩm sản xuất ra sẽ ít

hơn Sự phân bổ không hiệu quả nguồn lực làm tổn hại nền kinh tế là một vấn đề

cần giải quyết Khi giá bất động sản tăng cao, ngành xây dựng và tiền lương trong

ngành này, cũng như những ngành có liên quan như sắt thép, xi măng sẽ tăng lên

Tăng giá bất động sản trong một thời gian dài còn làm tăng giá vật liệu xây dựng và

đất đai Đồng thời, ngành xây dựng và những ngành có liên quan cũng sẽ là nơi mà

thất nghiệp sẽ xảy ra nhiều nhất khi giá nhà ở suy giảm

Các nhà kinh tế học theo thuyết ABC lập luận rằng, sự bùng nổ kinh tế xảy

ra dưới những trường hợp này thực sự là một giai đoạn đầu tư sai lệch lãng phí Tiết

kiệm “thực” đòi hỏi lãi suất phải đủ cao để khuyến khích người dân tiết kiệm nhằm đầu tư vào các dự án dài hạn dưới điều kiện cung tiền ổn định

Thuyết ABC không cho rằng, chính sách tài khóa khắc khổ có ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế Hơn nữa, thuyết này cho rằng, tất cả những nỗ lực của chính phủ trung ương nhằm mục đích kìm hãm sự tăng giá bất động sản, ngăn ngừa

sự phá sản, hoặc kích thích kinh tế bằng chính sách chi tiêu quá mức trong điều kiện ngân sách thâm hụt chỉ làm cho sự phân bổ nguồn lực và đầu tư kém hiệu quả trầm

trọng hơn, làm kéo dài quá trình suy thoái và sự điều chỉnh nền kinh tế về trạng thái tăng trưởng ổn định Các nhà kinh tế trường phái ABC lập luận rằng, sai lầm của nhà nước không phải nằm ở việc thực thị chính sách “khắc khổ tài khóa” hay “thắt chặt tiền tệ”, mà nằm ở sự yếu kém của chính phủ (và ngân hàng trung ương) hoặc

sự thờ ơ khi cho phép “sự bùng nổ tín dụng quá mức không bền vững” xảy ra ngay

từ đầu

Theo Ludwig von Mises: “Không có cách nào tránh được sự đỗ vỡ nền kinh

tế như là hệ quả của một giai đoạn bùng nổ do mở rộng cung tín dụng quá mức Cách duy nhất chỉ là xem liệu cuộc khủng hoảng có xảy ra sớm hơn nếu sự mở

rộng tín dụng kết thúc sớm hơn, hoặc là sau đó, cuối cùng và toàn bộ bi kịch của hệ

thống tiền tệ sẽ xảy ra”[34]

2.2.4 Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở

2.2.4.1 Tính minh bạch của thị trường bất động sản

Về bản chất, thị trường bất động sản mang đậm đặc trưng cạnh tranh không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn so với cầu, thông tin trên thị trường thiếu công khai, không minh bạch Giữa người mua và người bán thường có những thông tin không giống nhau Sự khác biệt về niềm tin giá trị giữa những nhóm người trên thị trường, như mô hình sự khác biệt niềm tin và rào cản bán khống đã chỉ ra, kết hợp

với độ lớn không giới hạn của những người mua, là điều kiện cơ bản dẫn đến sự

biến động giá bất động sản nhà đất

Gadi Barlevy viết:“Nếu tất cả các nhà đầu tư đều xuất phát cùng một quan điểm chung về giá trị cơ bản của bất động sản thì không có động cơ nào dẫn đến một giao dịch xảy ra, và do đó không tồn tại biến động giá bất động sản” Biến động

giá bất động sản nhà đất để ở chỉ xảy ra khi các giao dịch tiếp diễn liên tục với sự

tham gia không giới hạn của người mua nối tiếp nhau Người mua thứ nhất sau một

thời gian sẽ cho rằng mức giá đang diễn ra trên thị trường đã đạt đến đỉnh cao và

việc nắm giữ tài sản là quá rủi ro để đổi lấy lợi nhuận cao hơn, do đó hành động bán

ra là thích hợp Người mua tiếp theo, ngược lại, cho rằng giá bất động sản vẫn có

thể tiếp tục tăng cao hơn nữa và hành động mua vào lúc này là có thể chấp nhận

được khi so sánh với những rủi ro có thể có Sau một giai đoạn nhất định, người

mua này chuyển thành người bán với niềm tin mức giá thị trường đã đạt đến độ lớn

tới hạn và rủi ro nắm giữ tài sản là quá cao Tiếp đó, lại xuất hiện người mua mới

với quan điểm trái ngược với người bán Quá trình này liên tục diễn ra miễn là độ

lớn của những người mua mới không giới hạn và luôn tồn tại các quan điểm khác

biệt về giá trị của tài sản”[24]

2.2.4.2 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản, tự bản thân nó, luôn chứa đựng những khuyết tật cố

hữu của cơ chế thị trường tự do, đó là tính dễ hình thành độc quyền, sự xuất hiện

những ngoại ứng, sự bỏ trống phân khúc ít lợi nhuận Ngoài ra, như đã chỉ ra ở

phần trên, thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông tin không

công khai, thiếu đồng bộ Những đặc trưng này khiến cung cầu trên thị trường BĐS

dễ mất cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, thị trường thường

hình thành cầu ảo, cung khan hiếm giả tạo, giá cả bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực,

dẫn đến sự méo mó quan hệ cung cầu Giá cả không còn phản ánh giá trị, không có

ý nghĩa là tín hiệu để phân bổ nguồn lực hiệu quả trong xã hội Do đó, sự quản lý

nhà nước về bất động sản có vai trò quan trọng tác động đến thị trường bất động sản

nói chung và giá nhà đất để ở nói riêng

2.2.4.3 Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản

Các nhà kinh tế học ủng hộ thuyết ABC cho rằng chính sách quản lý sai lầm

của ngân hàng trung ương là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự hình

thành biến động giá bất động sản Cụ thể là khi ngân hàng trung ương duy trì lãi

suất quá thấp trong một thời gian quá dài sẽ dẫn đến sự mở rộng tín dụng quá mức,

tỷ lệ tiết kiệm suy giảm và dòng vốn hướng vào hoạt động đầu cơ có rủi ro cao Nếu

dòng tiền hướng vào thị trường bất động sản nhà ở thì hệ quả là giá nhà ở biến động

tăng

Khi các ngân hàng thương mại trong trạng thái dư thừa nguồn vốn, một mặt,

họ sẽ giảm lãi suất cho vay; mặt khác, các tiêu chuẩn cho vay cũng ngày càng trở

nên lỏng lẻo hơn Có thể lý giải điều này bởi: thứ nhất, những người cho vay tin tưởng rằng giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng và như vậy người đi vay vẫn có thể thanh lý căn nhà để trả nợ nếu khả năng trả nợ bị suy giảm Thứ hai, trong hoàn cảnh giá nhà đang tiếp tục tăng, vấn đề đạo đức có thể nảy sinh từ người cho vay bởi những món

“lót tay” từ người đi vay ngày càng lớn Hệ quả của lãi suất thấp, tiêu chuẩn cho vay

dễ dãi, và viễn cảnh giá nhà tiếp tục tăng là sự kích thích và thúc đẩy các nhà đầu tư hăng hái tham gia vào thị trường mà không bận tâm đến khả năng thanh toán các khoản vay Trong tác phẩm “Sự trở lại của kinh tế học suy thoái”, Krugman đã kết

luận rằng biến động giá bất động sản xu hướng tăng là một dạng bộc phát của cơn

sốt giá, bị tác động bởi hoạt động tín dụng ngân hàng:“Tất cả các cơn bộc phát này

có đặc điểm chung là được tài trợ chủ yếu bằng các khoản vay ngân hàng - cụ thể

là các định chế tài chính vốn rất thận trọng và nhiều uy tín nay bắt đầu cung cấp tín dụng cho các công ty yêu thích rủi ro, thậm chí có hoạt động kinh doanh không minh bạch để đổi lại lãi suất cao hơn thị trường”[37]

2.2.4.4 Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản

Thuyết tài chính hành vi có lẽ là sự giải thích hợp lý nhất cho những yếu tố thuộc về tâm lý nhà đầu tư dẫn dắt họ đi đến những hành động thúc đẩy một quá trình biến động gián bất động sản nhà đất để ở Thuyết này cho rằng, ít nhất trên thị trường tồn tại một nhóm nhà đầu tư không hợp lý, những người bị chi phối bởi

trạng thái tâm lý lạc quan thái quá, tự thiên vị và thường chịu ảnh hưởng của tâm lý đầu tư kiểu bầy đàn Một khi có những yếu tố cơ bản ban đầu giải thích cho sự tăng giá tài sản trong một thời gian đủ dài khiến nhà đầu tư bị “neo” vào mức giá cao, thì các nhà đầu tư có thể kỳ vọng sai lầm rằng, tốc độ tăng giá cao vẫn tiếp tục xu thế trong tương lai Chính điều này, cộng với sự xuất hiện của một sự kiện có tính chất xúc tác nào đó, là lý do thúc đẩy các giao dịch và qua đó kích thích giá tiếp tục tăng, đồng thời với sự tiếp tay của giới cho vay và truyền thông sẽ tạo ra một cơ chế giao

dịch phản hồi kéo dài liên tục.

Sự kết hợp giữa các sai sót mang tính logic của mỗi cá nhân khi xử lý thông tin và hình thành các kỳ vọng Theo thuyết tài chính hành vi, kỳ vọng tăng giá trong tương lai là yếu tố then chốt làm nảy sinh động cơ giao dịch trên thị trường vì mục đích hưởng lợi nhuận từ chênh lệch giá Tâm lý kỳ vọng giá trong tương lai là động

cơ chính thúc đẩy người mua hành động Nhà đất để ở có tính chất vừa là hàng hóa tiêu dùng vừa là tài sản đầu tư Omer Bayar[35] cho rằng tính chất “tài sản đầu tư” lấn áp tính chất “hàng hóa tiêu dùng”, do đó quyết định mua của người mua bị chi

phối rất lớn bởi kỳ vọng giá trong tương lai Khi có một yếu tố nào đó (chẳng hạn,

sự chuyển động giá trong quá khứ và những tín hiệu tích cực của nền kinh tế) hình

thành và củng cố niềm tin của người mua về triển vọng giá trong tương lai thì nó sẽ

thúc đẩy người mua càng đi nhanh đến quyết định mua, khiến giá nhà đất để ở tăng

lên Sự tăng giá trong hiện tại, đến lượt nó, sẽ kích thích và thu hút thêm những

người mua mới Giá nhà đất để ở tiếp tục tăng lên miễn là dòng tiền vẫn tiếp tục đổ

vào thị trường đủ lớn

Khi nhà đầu tư nhận ra giá bất động sản nhà đất để ở đã lên quá cao và có

tâm lý kỳ vọng rằng giá sẽ tiếp tục giảm Dĩ nhiên, toàn bộ quá trình này sẽ bị đảo

ngược một khi hoạt động mua vào có dấu hiệu bị kiệt sức, thường xảy ra khi xuất

hiện các thông tin xấu trái ngược với các thông tin tốt từng tạo ra sự tăng trưởng lúc

ban đầu Các nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính vẫn bán tài sản với mức giá thấp với

hy vọng tăng khả năng bán hàng Kết quả, giá cả càng giảm dần nhưng lượng giao

dịch lại ít đi

2.3 Các công trình nghiên c ứu liên quan đến đề tài

2.3.1 T ổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến

đề tài

2.3.1.1 T ổng quan các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài

(1) Hoàng Văn Cường & ctg[3] tổng kết kinh nghiệm của một số nước về

phát triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất

động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2006; đề ra một số giải pháp định

hướng phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình

biến động giá bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

Minh

(2) Nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng[21]đánh giá những khó khăn của

thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả

của nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời

luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động

sản, từ đó đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất động sản và

chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa biến giá bất động sản nhà đất để ở và các biến số khác

của nền kinh tế

(3) Nguyễn Đình Bồng[1]đề xuất các giải pháp đổi mới về chính sách pháp

luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất đai nhằn

khắc phục những tồn tại và phát triển thị trường bất động sản Đồng thời thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên sơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử Kết quả của đề tài chỉ rõ những bất cập trong việc tồn tại hai loại giá đất là giá Nhà nước quy định và giá thị trường; Thiếu quy trình quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổ chức

quản lý giá bất động sản; Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá bất động sản, chưa có cơ sở nghiên cứu và đào tạo về quản lý giá bất động sản; Thông tin về bất động sản thiếu, không rõ ràng; Tỷ lệ giao dịch không chính thức cao, chiếm khoảng 70% Từ đó đề tài đề xuất nhiều giải pháp trong việc hoàn thiện khung giá đất; hoàn chỉnh chính sách thu phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đối với đất đai; đổi mới chính sách đền bù đất đai; hoàn thiện cơ chế thế chấp đất đai; đổi mới cơ chế quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản; điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; và hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai,… Hạn chế của đề tài là chưa đề cập đến các giao dịch mang tính thương

mại của thị trường bất động sản, cũng như thị trường bất động sản không chính quy

ở Việt Nam; Việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt động

bất động sản chưa được thực hiện ở các cấp quy mô khác nhau;

(4) Phùng Văn Nghệ[5] đề xuất khung pháp lý định giá bất động sản từ

những thực trạng của định giá bất động sản ở Việt Nam, đồng thời đề xuất những đề

án định giá BĐS Đề tài đi đến mốt số giải pháp như: Xây dựng và hoàn thiện hệ

thống pháp luất đất đai, tổ chức hệ thống quản lý từ Trung ương đến địa phương, các phương pháp, trình tự và thủ tục định giá, xây dựng các viện nghiên cứu và đào

tạo cán bộ định giá BĐS, cải cách hành chính trong công tác quản lý nhà nước về giá liên quan đến mọi giao dịch BĐS

(5) Lê Thanh Ngọc[6] dựa trên quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả vận dụng mô hình VAR để phân tích ảnh hưởng của những nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng BĐS nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM

Kết quả phân tích cho thấy, chỉ số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, chỉ số đại

diện tính bong bóng) phụ thuộc vào những thay đổi của chính biến đó trong quá khứ cũng như những cú sốc đến từ các biến tốc độ tăng trưởng kinh tế, dư nợ tín dụng BĐS và đầu tư nước ngoài vào BĐS

2.3.1.2 T ổng quan các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài

(1) Stefan Gerlach[31] xây dựng mô hình nhằm đánh giá ảnh hưởng của dòng vốn tín dụng ngân hàng đến quá trình phát triển giá bất động sản ở Hồng Kông Kết

quả nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ

hai chiều Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh

hơn so với chiều ngược lại

(2) Chen và ctg[27]đã sử dụng số liệu tại Bắc Kinh từ năm 1998 – 2010 với

các biến vĩ mô như lãi suất, lạm phát, thu nhập và chi phí xây dựng để phân tích và

xác định liệu rằng có bong bóng giá nhà tại thị trường nhà đất Bắc Kinh hay không

Để đánh giá trong ngắn hạn, nhóm tác giả đã sử dụng bộ dữ liệu quý từ 2004 đến

2010 và để đánh giá trong dài hạn thì dữ liệu quý từ 1998 đến 2010 được sử dụng

Phương pháp ước lượng VECM được sử dụng trong cả 2 trường hợp để xác định

các nhân tố tác động đến giá nhà tại thị trường BĐS Bắc Kinh Kết quả của nghiên

cứu chỉ ra rằng, trong dài hạn GDP và chi phí xây dựng có ảnh hưởng cùng chiều

với giá của BĐS trong khi lãi suất tác động ngược chiều với giá BĐS Trong ngắn

hạn, GDP và lạm phát lại có tác động cùng chiều lên giá BĐS trong khi lãi suất và

chi phí xây dựng lại không có ảnh hưởng tới giá nhà

(3) Shen, Hui và Liu[39]đã kiểm tra thị trường nhà ở Bắc Kinh và Thượng

Hải sử dụng một bài kiểm tra quan hệ nhân quả Granger và phân tích đáp ứng xung

tổng quát Các nguyên tắc cơ bản kinh tế được sử dụng trong mô hình bao gồm thu

nhập hộ gia đình, GDP và chỉ số giá cổ phiếu cho cả hai thành phố Kết quả cho

thấy chỉ có thị trường nhà ở Thượng Hải đã trải qua một bong bóng nhà đất trong

năm 2003 giá nhà ở Thượng Hải lệch 22% so với giá trị cơ bản của thị trường và độ

lệch này có thể là do các bong bóng thị trường bất động sản

(4) Rahman, Khanam và Xu[38] nghiên cứu giá nhà đất tại Hangzhou, Trung

Quốc từ năm 1990-2009 Từ kết quả nghiên cứu, họ kết luận rằng thu nhập, tỷ lệ đô

thị hóa, tổng đầu tư vào bất động sản và đầu tư nước ngoài có tác động cùng chiều

với giá BĐS, trong đó tỷ lệ đô thị hóa có ảnh hưởng lớn nhất

2.3.2 B ằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất

động sản nhà đất để ở

Có rất nhiều nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất

động sản nhà đất để ở Phần lớn, các kết quả đều cho thấy sự ảnh hưởng của các

biến vĩ mô đến giá nhà ở, bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tiền và tín

dụng ngân hàng, lãi suất cho vay thế chấp bất động sản, dòng vốn đầu tư nước

ngoài, chỉ số chứng khoán

2.3.2.1 Tăng trưởng thu nhập quốc dân

Khi GDP thực tế tăng sẽ làm tăng thu nhập của dân chúng và một phần lớn thu nhập tích lũy sẽ được đầu tư vào các tài sản ưa thích, trong đó có BĐS Do quá trình tạo lập BĐS thường kéo dài dẫn đến trong ngắn hạn, độ nhạy của cung BĐS là

rất thấp Do đó, sự tăng cầu BĐS thường khiến giá bất động sản cũng như tiền thuê nhà tăng lên Kết quả nghiên cứu của Pillay[36] cho thấy, tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore Khảo sát mối quan hệ giữa GDP và giá nhà ở tại Trung Quốc, Yanbing[45] tìm thấy bằng chứng về sự ảnh hưởng khá

mạnh của tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 – 2010

2.3.2.2 L ạm phát

Chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lượng và lạm phát

Lạm phát tăng làm tiền thuê nhà tăng theo Tiền thuê nhà được xem như chi phí cơ

hội của việc sở hữu nhà ở Do đó, khi tiền thuê nhà tăng, cầu nhà ở có thể tăng theo Khảo sát giá nhà tại Singapore, Pillay[36] tìm thấy mối quan hệ hai chiều giữa giá nhàvà lạm phát Một mặt, lạm phát tăng thúc đẩy giá nhà tăng Mặt khác, giá nhà tăng cũng có tác động trở lại, làm lạm phát tăng cao hơn Chen & ctg[27] khảo sát tại Bắc Kinh chứng minh rằng trong ngắn hạn, lạm phát tác động cùng chiều với

biến động giá nhưng xét trong dài hạn, lạm phát lại tác động ngược chiều

nhận định là đóng vai trò quan trọng trong sự hình thành biến động giá BĐS Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale[29] cho

rằng, mối quan hệ liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS do tác động của tín dụng như sau: tăng trưởng nhanh nguồn tín dụng tạo ra tín hiệu kích thích thị trường, nhà đầu tư đưa tiền vào các vụ đầu tư rủi ro, ở hiện tại, tác động lên giá tài sản Những quá trình thay đổi quan trọng cũng liên quan đến chính sách vĩ mô Theo Allen và Gale, sự biến động đó cũng thường gây những tác động rất khó dự báo các trung gian tài chính, quá trình tái tạo tiền và độ ổn định chung toàn hệ thống tài chính

Sử dụng mô hình VAR (mô hình véc tơ tự hồi quy), Xu và Chen[44] khảo sát

sự tác động của các biến tiền tệ, gồm lãi suất cho vay dài hạn, tăng trưởng cung tiền,

và dư nợ tín dụng BĐS đến sự tăng giá nhà tại Trung Quốc Kết quả thực nghiệm

cho thấy, mức lãi suất cho vay thấp, kết hợp với tăng trưởng cung tiền nhanh hơn,

và điều kiện cho vay nới lỏng có tác dụng thúc đẩy tăng giá nhà ở, và ngược lại

2.3.2.4 Lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá

BĐS bởi vì phần lớn những người mua nhà đất đều dựa vào các khoản vay thế chấp

bất động sản Trong một môi trường có lãi suất thấp, chi phí vay mượn sẽ rẻ hơn

Điều này cho phép các hộ gia đình vay mượn nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại

không đổi Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng Sử dụng mô hìnhVAR (mô

hình véc tơ tự hồi quy), Tsatsaronis và Zhu[41] phát hiện thấy, lãi suất giải thích

khoảng 10,8 phần trăm sự thay đổi của giá nhà Đặc biệt, lãi suất cho vay ngắn hạn

giảm một phần trăm sẽ làm tăng giá nhà 1,2 phần trăm trong hai năm tiếp theo

Nghiên cứu của họ cũng phát hiện rằng, ở những nước duy trì chính sách lãi suất tự

do, sự ảnh hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà dường như có xu hướng mạnh

hơn Khảo sát của Gerlach[31] tại Hồng Kông cho thấy, giá nhà có ảnh hưởng hưởng

đáng kể lên lãi suất, trong khi lãi suất không có ảnh hưởng lên giá nhà

Theo Đinh Tuấn Minh (2009)[4]: “Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân tích

và khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo” đặt vấn đề về những đóng góp

quan trọng nhất từ Mises (1912) & Hayek (1933), Monetary theory and the trade

cycle, giải thích các chu kỳ kinh tế biến động liên quan từ những chính sách tiền tệ

của ngân hàng trung ương Cụ thể, biến động chu kỳ kinh tế xảy ra khi ngân hàng

trung ương muốn kích thích tăng trưởng thông qua kênh đầu tư bằng cách cố ý tạo

ra mức lãi suất thấp Bởi lãi suất thấp khiến người tiêu dùng chi tiêu nhiều, đặc biệt

là đầu tư vào kênh bất động sản nhà đất nhiều hơn, các nhà đầu tư có xu hướng vay

nhiều tiền hơn để mở rộng sản xuất, kinh doanh, xây dựng các công trình nhà cửa

Từ đó, dẫn đến một nền kinh tế tăng trưởng bất bình thường, không cân bằng trong

thị trường tiền tệ Đến khi các nguồn lực huy động quá mức, giá cả các yếu tố đầu

vào gia tăng dẫn đến sự biến động giá nghiêm trọng trên thị trường nhà đất

2.3.2.5 Dòng v ốn đầu tư nước ngoài

Có nhiều bằng chứng ở nhiều nước cho thấy, dòng vốn đầu tư nước ngoài có

thể đóng một vai trò nhất định trong việc gây ra lạm phát, làm tăng giá chứng khoán

và thúc đẩy biến động giá trên thị trường BĐS [45] Guo và Huang[32] khảo sát mức

độ ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài vào sự biến động của thị trường BĐS và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc Kết quả cho thấy, dòng vốn này có tác động làm tăng giá tài sản trên cả hai thị trường

có thể làm tăng sự giàu có của các nhà đầu tư, những người cuối cùng sẽ rút vốn ra

và tái đầu tư vào BĐS Do đó, ảnh hưởng thu nhập từ thị trường chứng khoán sẽ lan

tỏa sang thị trường BĐS

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Chương 2 này giới thiệu tổng quan lý thuyết liên quan đến đề tài Trong chương này, luận văn giải quyết được các nội dung sau

Một là, làm rõ khái niệm liên quan đến thị trường BĐS bao gồm các các khái

niệm cơ bản liên quan đến bất động sản, BĐS nhà đất để ở; thị trường BĐS, thị trường bất động sản nhà đất để ở; cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở

Hai là, tổng hợp, luận giải và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: thuyết tài chính hành vi, mô hình tài chính hành vi

và thuyết ABC Trên cơ sở các lý thuyết, luận văn đã rút ra 4 nhóm yếu tố chính

giải thích biến động giá BĐS nhà đất để ở: Tính minh bạch của thị trường BĐS; Quản lý Nhà nước về thị trường BĐS; Nguồn tài chính cho thị trường BĐS; Tâm lý

của các nhà đầu tư trên thị trường BĐS Luận giải phương pháp tiếp cận nhân tố cơ

bản để nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở

Ba là, tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài, từ đó rút ra bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để ở Luận văn rút ra rằng các kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài đều cho thấy sự ảnh hưởng của các biến vĩ mô chủ yếu ảnh hưởng đến giá

bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tiền và tín

dụng ngân hàng, lãi suất cho vay thế chấp bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài, chỉ

số chứng khoán

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Phương pháp nghiên cứu

3.1.1 Quy trình nghiên c ứu

Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu

Ngu ồn: Tổng hợp của tác giả

Quy trình nghiên cứu đề tài gồm các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Nhận dạng vấn đề nghiên cứu

Một vấn đề nghiên cứu được xác định rõ ràng và đúng đắn là điều kiện tiên

quyết cho sự thành công của đề tài nghiên cứu Đây cũng là khâu đầu tiên của quy

trình nghiên cứu được xác định từ nhiều nguồn khác nhau, ở đây tác giả chủ yếu

theo dõi từ hai nguồn chính: từ lý thuyết và từ thị trường

Nhận dạng được vấn đề nghiên cứu, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Phân

tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố

Hồ Chí Minh”

Bước 2: Xác định mục tiêu nghiên cứu

Sau khi nhận dạng được vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ cần nghiên

cứu cái gì và đó là mục tiêu nghiên cứu, bao gồm mục tiêu nghiên cứu tổng quát và

Xác định mục tiêu nghiên cứu

mục tiêu cụ thể Tác giả phát biểu mục tiêu cụ thể hóa ở dạng câu hỏi, và đó là câu

hỏi nghiên cứu

Bước 3: Thiết kế hay lập kế hoạch nghiên cứu

Tác giả tổng kết lý thuyết nền sử dụng và những nghiên cứu trước đây để xây

dựng mô hình nghiên cứu, từ đó đưa ra mô hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên

cứu cho câu hỏi nghiên cứu đã đặt ra Tác giả xác định các phương pháp nghiên cứu phù hợp, chuẩn bị biểu mẫu để thu thập số liệu cho nghiên cứu làm thế nào để có

thể thu thập được các dữ liệu định lượng và định tính cần thiết để đánh giá đúng

thực trạng và tìm kiếm mối quan hệ của các yếu tố vĩ mô đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở

Bước 4: Đo lường, thu thập dữ liệu

Tham khảo ý kiến chuyên gia về dữ liệu, tìm các dữ liệu tại các nguồn trọng tâm và thiết kế biểu mẫu số liệu thống kê về chỉ số giá bất động sản, các yếu tố vĩ

mô ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản tại TP.HCM

Bước 5: Phân tích số liệu

Sử dụng phương pháp định lượng và định tính để phân tích số liệu Trước tiên là phân tích mô tả mối quan hệ, sau đó áp dụng mô hình định lượng để đánh giá

mức độ tác động của các yếu tố đến biến động giá BĐS, kiểm định thống kê độ tin

cậy các kết quả phân tích, chạy mô hình, …

Bước 6: Giải thích, làm sáng tỏ số liệu

Giải thích kết quả nghiên cứu và tìm ra nguyên nhân tăng giảm giá BĐS

Bước 7: Viết báo cáo kết quả, giải pháp và kiến nghị

Báo cáo kết quả nghiên cứu, trình bày các quan điểm, định hướng chính sách

và đưa ra giải pháp kiến nghị phù hợp trên cơ sở kết quả nghiên cứu đã đạt được

3.1.2 D ữ liệu nghiên cứu

Số liệu được sử dụng là chuỗi số liệu hàng quý, bắt đầu từ quý 1 năm 2005 đến quý 4 năm 2013 Từ dữ liệu nghiên cứu ban đầu (Bảng 3.1), riêng các biến PR, M2, REL, FDI, VNI được tính toán ở dạng tốc độ tăng quý này so với quý trước; sử

dụng tốc độ tăng này (đơn vị %) để đưa vào mô hình nghiên cứu

B ảng 3.1: Mô tả các biến

STT Tên biến Tên dữ liệu nghiên cứu Đơn vị Nguồn số liệu

1 PR Chỉ số giá nhà/tiền thuê nhà

tại TP.HCM

Điểm Phòng Thị trường bất động

sản – Bộ Xây dựng

2 GDP Tốc độ tăng trưởng tổng thu

nhập quốc dân cả nước

% Tổng cục Thống kê Việt Nam

đồng IMF

4 CPI Lạm phát (Chỉ số giá tiêu

Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM

6 FDI Vốn đầu tư nước ngoài vào

BĐS tại TP.HCM

Tỷ USD

Sở kế hoạch và đầu tư TP.HCM

7 VNI Chỉ số chứng khoán Việt

Nam

Điểm Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM

8 R Lãi suất cho vay dài hạn

bình quân trên thị trường

% Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

3.1.3 Gi ả thuyết nghiên cứu

Trên cơ sở bằng chứng về sự tồn tại các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá

bất động sản nhà đất để ở và dựa vào mô hình giao dịch phản hồi cũng như quan

điểm về lý thuyết ABC, tác giả đưa ra giả thuyết nghiên cứu như sau:

+ Gi ả thuyết 1: Thay đổi của chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) phụ thuộc

vào chính sự thay đổi của biến này trong quá khứ (Anna Scherbina[22])

+ Gi ả thuyết 2: GDP thay đổi tác động làm PR thay đổi (Yanbing[45])

+ Gi ả thuyết 3: Cung tiền M2 tác động đến lãi suất và dư nợ cho vay BĐS,

qua đó tác động lên giá BĐS và chỉ số PR (Lê Thanh Ngọc[6])

+ Gi ả thuyết 4: CPI thay đổi tác động làm PR thay đổi (Pillay[36])

+ Gi ả thuyết 5: REL thay đổi tác động làm PR thay đổi

Xét về khía cạnh tín dụng tạo lập cung BĐS: Trong ngắn hạn, cung BĐS

chưa tăng kịp trong khi để nhận được nhiều hơn nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng,

các chủ đầu tư thường thực hiện chiêu kích giá để làm tăng giá trị thị trường của dự

án, qua đó có thể đặt ra giả thuyết rằng dư nợ cho vay BĐS tăng không có tác dụng

làm giảm giá BĐS trong ngắn hạn Tuy nhiên trong dài hạn, việc ngân hàng cho vay

nghiêng nhiều về các dự án cao cấp sẽ làm cung dư thừa và áp lực giảm giá mạnh là

khó tránh khỏi; khi dư nợ cho vay BĐS tăng sẽ giúp tăng cung và tác động làm

giảm giá BĐS (Franklin Allen & Douglas Gale[29])

+ Gi ả thuyết 6:Vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản: Về lý thuyết, vốn

đầu tư nước ngoài vào bất động sản tăng sẽ giúp tăng cung trong dài hạn, qua đó làm giảm giá BĐS và chỉ số PR xuống Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung BĐS chưa tăng kịp trong khi vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng sang và cao cấp (Guo và Huang[32]) Sự khan hiếm cung trong ngắn hạn kết hợp

thực tế sản phẩm cao cấp là đối tượng chính của giới đầu cơ dẫn đến giả thuyết, vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS có quan hệ tương quan dương với giá BĐS và chỉ số

PR

+ Gi ả thuyết 7: Chỉ số chứng khoán VN-Index: Kênh đầu tư chứng khoán và

kênh đầu tư bất động sản có tính chất thay thế lẫn nhau, do đó, sự thay đổi của Index có thể tác động đến chỉ số PR (Bardhan và ctg[23])

VN-+ Gi ả thuyết 8: Lãi suất cho vay bình quân dài hạn: Lãi suất cho vay giảm có

nghĩa là chi phí vay nợ giảm, qua đó kích thích cầu tín dụng tăng Ngược lại, lãi

suất cho vay tăng làm chi phí vay nợ tăng, dẫn đến cầu tín dụng giảm Thông qua sự tác động đến dư nợ tín dụng BĐS, lãi suất có ảnh hưởng nhất định đến giá bất động

sản lẫn chỉ số PR (Xu và Chen[44])

3.1.4 Mô hình nghiên c ứu và các kiểm định

Phương pháp hồi quy OLS được sử dụng phổ biến trong kinh tế lượng Ưu điểm là phương pháp này không quá phức tạp nhưng lại hiệu quả Ước lượng mô hình hồi quy, tác giả dùng phương pháp bình phương nhỏ nhất OLS do nhà toán học Đức là Carl Friedrich Gauss đưa ra Định lý Gauss – Markov phát biểu các tính chất của OLS: Với các giả thuyết của mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển, thì các ước lượng OLS là các ước lượng tuyến tính, không chệch, có phương sai bé nhất Đồng

thời, trong phân tích hồi quy bội luôn giả thuyết giữa các biến giải thích không có

đa cộng tuyến và các sai số không có tự tương quan

Một cách tổng quát, mô hình nghiên cứu được viết như sau:

PRt = β0 + β1PRt-1 + β2GDPt + β3M2t + β4FDIt + β5RELt + β6CPIt + β7VNIt +

β8Rt + Ut Trong đó

U : Sai số ngẫu nhiên

β : Các hệ số ước lượng

Mô hình toán sử dụng trong nghiên cứu, ngoài việc áp dụng phương pháp hồi

quy OLS, tác giả còn sử dụng mô hình vector tự hồi quy (VAR) để giải thích thêm

về kết quả nghiên cứu

Tác giả thực hiện các kiểm định như sau

 Kiểm định nghiệm đơn vị

+ Kiểm định nghiệm đơn vị nghĩa là kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu

Theo Gujarati (2003) một chuỗi thời gian là dừng khi giá trị trung bình, phương sai,

hiệp phương sai (tại các độ trễ khác nhau) giữ nguyên không đổi cho dù chuỗi được

xác định vào thời điểm nào đi nữa Chuỗi dừng có xu hướng trở về giá trị trung bình

và những dao động quanh giá trị trung bình sẽ là như nhau Nói cách khác, một

chuỗi thời gian không dừng sẽ có giá trị trung bình thay đổi theo thời gian, hoặc giá

trị phương sai thay đổi theo thời gian hoặc cả hai

+ Các nghiên cứu kinh tế lượng chỉ ra rằng hầu hết các biến chuỗi thời gian

kinh tế vĩ mô là không có tính dừng, nếu sử dụng các biến không có tính dừng sẽ

dẫn đến sự hồi quy giả Kiểm định nghiệm đơn vị trong nghiên cứu này được sử

dụng để kiểm tra xem liệu các biến chuỗi thời gian: PR, GDP, CPI, REL, R, M2

FDI, VNI có tính dừng hay không được thực hiện bằng cách sử dụng kiểm định

Augmented Dickey-Fuller (ADF)

 Ki ểm định đa cộng tuyến

+ Khi xây dựng mô hình hồi quy bội, trường hợp lý tưởng là các biến giải

thích trong mô hình không có tương quan với nhau; mỗi biến giải thích chứa một

thông tin riêng về biến phụ thuộc PR, thông tin không chứa bất kỳ biến giải thích

khác Nghiên cứu nhận diện hiện tượng đa cộng tuyến qua ma trận tương quan được

trích từ kết quả chạy Eviews

+ Biện pháp khắc phục: giải quyết được phần nào hậu quả của hiện tượng

này Một trong những cách khắc phục tác giả sử dụng là loại từng một biến giải

thích ra khỏi mô hình

 Kiểm định phương sai thay đổi

Có nhiều phương pháp kiểm định phương sai thay đổi, trong phạm vi nghiên

cứu, tác giả sử dụng kiểm định White

Kiểm định White đề nghị một thủ tục không đòi hỏi U có phân phối chuẩn

Xét mô hình như sau:

H0 : Phương sai sai số đồng đều (α2 = α3 = α4 = α5 = α6 = 0)

H1 : Phương sai sai số thay đổi

nR2có phần xấp xỉ χ2 (df), df bằng hệ số của mô hình (2) không kể hệ số chặn Bước 4: Nếu nR2không vượt quá giá trị χα2 (df) thì giả huyết H0 không có cơ sở bị bác bỏ và ngược lại

 Kiểm định tự tương quan:

(1) Phương pháp Durbin – Watson Phương pháp kiểm định có ý nghĩa nhất để phát hiện ra tự tương quan là kiểm định d của Durbin-Watson Lợi thế lớn của thống kê d là nó dựa trên các phần

dư đã ước lượng được

Tác giả ưu tiên lựa chọn kiểm định d để kiểm định hiện tượng tự tương quan của mô hình hồi quy Tuy nhiên, một trong những điều kiện là chỉ kiểm định tự tương quan bậc nhất có thể xem là hạn chế của kiểm định này

(2) Phương pháp Breusch – Godfrey Xét mô hình như sau: Yt = β0 + β1X1 + β2X2 + Ut Trong đó: Ut = ρ1Ut-1 + ρ2Ut-2 + … + ρpUt-p + ɛt , ɛt thỏa mãn các giả thuyết

Từ kết quả ước lượng mô hình này thu được R2

Bước 3: Với n đủ lớn, (n – p)R2có phân phối xấp xỉ χ2 (p)

Nếu (n – p)R2> χα2 (p) thì H0bị bác bỏ, nghĩa là ít nhất tồn tại tự tương quan

một bậc nào đó Trong trường hợp ngược lại không tồn tại tự tương quan

Eviews thực hiện kiểm định Breusch – Godfrey một cách tự động Sau khi

ước lượng mô hình ta chọn View và tiếp tục chọn Residual test/Serial Correlation

LM test Trong đó, Residual test: Kiểm định phần dư, Serial Correlation LM test:

Kiểm định tương quan chuỗi bằng nhân tử Lagrange Trong bảng tiếp theo nhập vào

bậc tự tương quan (Lags to include) Nhìn vào kết quả trong bảng cuối cùng ta sẽ có

kết luận về việc bác bỏ H0 hay không

 Kiểm định độ trễ tối ưu

Xác định độ trễ tối ưu cho các biến của mô hình, mục đích là nhằm lựa chọn

được số biến trễ đưa vào mô hình, tránh bỏ sót các biến giải thích quan trọng để tìm

ra mô hình tối ưu nhất Tiêu chí lựa chọn độ trễ tối ưu của mô hình là căn cứ theo

các tiêu chí mặc định của mô hình, độ trễ nào đạt được nhiều tiêu chí thì càng tốt

nhưng phải đảm bảo thêm điều kiện về số bậc tự do trong mô hình

Tiêu chí lựa chọn độ trễ tối ưu như sau:

LR : Kiểm định Likelihood Ratio

FPE : Lỗi dự báo cuối cùng

AIC : Tiêu chí thông tin Akaike

SC : Tiêu chuẩn thông tin Schwarz

HQ : Tiêu chí thông tin Hannan-Quinn

3.2 Th ực trạng về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố

H ồ Chí Minh

3.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí

Minh

3.2.1.1 C ầu bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trong khuôn khổ nghiên cứu đề tài “Tín dụng bất động và bong bóng bất

động sản: thực trạng và giải pháp”, Lê Thanh Ngọc & các tác giả đã thực hiện cuộc

điều tra ngẫu nhiên một mẫu gồm 2.800 hộ gia đình tại TP.HCM thực hiện vào

tháng 03/2013 và cho kết quả: tỷ lệ hộ có nhu cầu mua nhà/ đất chiếm 23,88% trong

tổng số hộ gia đình được khảo sát

Cụ thể:

+ Tỷ lệ hộ có dự định mua nhà trong vòng 1 năm: 0,76%

+ Tỷ lệ hộ có dự định mua nhà trong vòng từ trên 1 – 5 năm: 6,78%

+ Tỷ lệ hộ có dự định mua nhà trong vòng > 5 năm: 8,2%

+ Tỷ lệ hộ có nhu cầu mua nhà ở nhưng chưa xác định thời gian mua nhà: 8,23%

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP.HCM

Ngu ồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng [20]

Trong tổng số hộ có cầu nhà đất hiện hữu và trung hạn, cầu mua nhà để ở chiếm tỷ trọng cao nhất là 54,7%, tiếp theo là cầu nhà đất để phục vụ mục đích kinh doanh hoặc cho thuê, chiếm tỷ trọng 34,5%, cuối cùng là cầu đầu cơ chiếm tỷ trọng 10,8% Kết quả trên phản ánh, đến năm 2013, phần lớn cầu nhà đất là cầu thực, tức

là cầu phục vụ mục đích để ở hoặc để khai thác tính năng kinh tế từ chính bản thân

sự sử dụng nhà đất đó

Biểu đồ 3.2 cho thấy, trong trường hợp mua nhà đất để ở thì loại nhà liền

kề/nhà phố là sự lựa chọn nhiều nhất chiếm 43,25%, tiếp theo là đất nền chiếm 41,55% Sự lựa chọn thứ ba là nhà chung cư chiếm 13,41% và cuối cùng là nhà vườn/nhà biệt thự chiếm 1,80% Đối với các trường hợp mua nhà/đất để đầu tư dài

hạn, tức là phục vụ mục đích kinh doanh hoặc cho thuê thì sự lựa chọn nhiều nhất

vẫn là loại hình nhà liền kề/nhà phố chiếm 57,85%, tiếp theo là đất nền chiếm 31,33% Loại hình nhà chung cư và nhà vườn/nhà biệt thự chỉ chiếm một tỷ trọng

nhỏ, tương ứng là 5,30% và 5,50% Đối với các trường hợp mua nhà/đất để đầu cơ,

tức là mua vào để bán ra trong khoảng 5 năm trở lại, thì đất nền là sự lựa chọn nhiều

nhất chiếm 56,48%, thứ hai là nhà liền kề/nhà phố chiếm 37,49% Loại hình nhà chung cư chiếm 6,13% còn loại hình nhà vườn/nhà biệt thự chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 0,72%

Biểu đồ 3.2: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM

Ngu ồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng [20]

Dựa trên số liệu đã phân tích cho thấy cầu bất động sản nhóm nhà đất để ở

chiếm tỷ trọng cao trong tổng nhu cầu về bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

3.2.1.2 Cung b ất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

Theo cách phân loại cung nhà đất theo khu vực: khu vực dân cư do các cá

nhân và hộ gia đình, khu vực doanh nghiệp do doanh nghiệp BĐS cung ứng

Kết quả khảo sát cho thấy, tại khu vực dân cư, loại đất nền được rao bán

nhiều nhất chiếm 48,6%, tiếp theo là loại nhà ở riêng lẻ chiếm 43,72% Loại căn hộ

chung cư chỉ chiếm một tỷ trọng không đáng kể là 7,68% Tại khu vực doanh

nghiệp, phân khúc đất nền vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất là 59,66%, phân khúc thứ

hai là căn hộ chung cư chiếm 34,7%, cuối cùng là phân khúc nhà ở riêng lẻ chỉ

chiếm một tỷ trọng khiêm tốn là 5,64%

Bi ểu đồ 3.3: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất

tại TP.HCM

Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng [20]

Nhìn chung, tâm lý phần lớn người dân vẫn muốn sở hữu đất nền hoặc nhà ở riêng lẻ hơn so với căn hộ chung cư Do đó, với cơ cấu cung tập trung khá lớn ở phân khúc căn hộ chung cư, nếu sản phẩm và giá bán không phù hợp với cầu của người tiêu dùng thì khả năng tiêu thụ sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản

là rất khó khăn Thực tế cho thấy, do chiến lược tập trung định vị sản phẩm hạng sang và cao cấp từ trước, nên từ năm 2011 đến nay, áp lực thanh khoản thấp dẫn đến hàng tồn kho về phân khúc căn hộ chung cư đang ngày càng tăng

3.2.1.3 Giá c ả bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

(1) Điểm qua tình hình biến động giá bất động sản trước năm 2000 + Trước năm 1990: Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ

chức, cá nhân trong nước chưa cao Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường BĐS Các giao dịch BĐS trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm + Năm 1993 – 1994: Thị trường BĐS đã có “Cơn sốt giá thứ nhất” ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất Nguyên nhân do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi

Luật Đất đai (năm 1993) ra đời

+ Năm 1995 – 1999 “Lần đóng băng đầu tiên”: Trước cơn sốt thị trường, Nhà nước đã can thiệp bằng hai nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất,

nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất) Với sự tác động của hai nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho ngân hàng Làn sóng xả hàng của nhà đầu cơ đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu, dẫn đến thị trường lao dốc, giá bất động sản nhà đất để ở giảm

mạnh Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nói chung và TP.HCM thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái, giá bất động sản nhà đất

chạm đáy

Nhìn chung, phần lớn các nhà nghiên cứu đều thừa nhận rằng, từ năm 2000 đến nay, giá nhà đất trên toàn quốc nói chung, giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM nói riêng đã trải qua các chu kỳ biến động giá tương đối rõ nét như sau:

(2) Năm 2000 – 2003 “Cơn sốt giá thứ hai”: Sau một thời gian dài bình lắng,

giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục[16] Cơn sốt giá nhà

đất lần thứ hai diễn ra do các nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt

kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nên nhiều nhà

đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven Chẳng hạn, một lô đất nền diện tích 100m2 tại

trục đường Trần Não, Quận 2 năm 2000 bán với giá 280 triệu đồng thì đến cuối

năm 2003 tăng lên 900 triệu đồng, một căn hộ diện tích 80m2 tại Phường Thanh Đa,

Quận Bình Thạnh, TP.HCM năm 2001 bán với giá 190 triệu đồng thì đến năm 2003

rao bán với giá 390 triệu đồng[46]

(3) Năm 2004 – 2006 “Lần đóng băng thứ hai”: Tình hình thị trường bất

động sản nhà đất để ở diễn biến trầm lắng, thậm chí “đóng băng” Thị trường bất

động sản ngày càng kém khả quan qua từng năm Theo số liệu thống kê, giao dịch

BĐS thành công giảm 28% trong năm 2003, giảm 56% trong năm 2004, và giảm

78% trong năm 2005[16] Đây là giai đoạn có nhiều văn bản về luật và dưới luật liên

quan đến quản lý nhà đất được ban hành Chẳng hạn, Luật Xây dựng năm 2004,

Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và Nghị định số

153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh

BĐS Các Luật và Nghị định này đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về

vốn, về năng lực chủ đầu tư, khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó

khăn Đặc biệt, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 chấm dứt

cơ chế phân lô bán nền và đòi hỏi chủ đầu tư có lộ trình cụ thể, có quy mô lớn và

phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh (20% đối với hạ tầng khu đô thị), hạn chế mua

trả trước mà thực chất là chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các

nhà đầu tư phát triển, với những quy định này, thị trường bất động sản đang phát

triển nóng đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột Quy định giá đất do Nhà nước ban

hành bằng với giá đất trên thị trường của Luật Đất đai năm 2003 và được cụ thể hóa

trong Nghị định 188/2004/CP – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 đã làm cho giới

đầu cơ nhà đất ngừng hành động, nghe ngóng và quyết định chuyển vốn sang thị

trường chứng khoán đang phát triển, đến những năm 2005 – 2007, lượng vốn đổ

vào thị trường chứng khoán tăng rất nhanh khiến thị trường này phát triển bùng nổ

trong khi giao dịch trên thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng Để tháo gỡ những

khó khăn trên thị trường, Chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp Một trong những giải

pháp được nhiều nhà kinh doanh mong đợi đã được Chính phủ thực hiện là sự ra

đời của Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng cho các chủ đầu tư khác; đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép phân lô bán nền sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng Đến đây, thị trường bất động

sản nhà đất để ở cả nước nói chung và trên địa bàn TP.HCM nói riêng dần dần tan băng và bước sang một chu kỳ mới

(4) Năm 2006 – 2008 “Cơn sốt giá thứ ba”: Không giống như hai lần sốt đất trước đó, cơn sốt bất động sản nhà đất để ở này tập trung mạnh vào phân khúc căn

hộ cao cấp và biệt thự[6] Một số nguyên nhân chủ yếu: Nguồn vốn FDI dồi dào tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2007; Thị trường chứng khoán bước vào thời kỳ huy hoàng khi số lượng nhà đầu tư tham gia tăng vọt và việc kiếm tiền dễ dàng Cho đến cuối năm 2007, thị trường này bắt đầu có sự điều chỉnh mạng và dưới ảnh hưởng của những bất ổn vĩ

mô do lạm phát cao, giá chứng khoán nhanh chóng sụt giảm và rơi vào trạng thái tự

do Từ đỉnh cao 1170 điểm được xác lập vào tháng 3 – 2007, VN-Index đã tụt

xuống gần 900 điểm vào tháng 4 – 2007, sau một giai đoạn chạng vạng, đến tháng 6 – 2008 VN-Index đã lao xuống đáy mới rất sâu khi chỉ còn 366 điểm Khi thị trường chứng khoán đi từ suy giảm đến sụp đổ, giới đầu tư thất vọng từ bỏ thị trường này và chuyển hướng sang thị trường BĐS Nguồn vốn thặng dư của những người thắng lớn từ chứng khoán chuyển dịch sang thị trường BĐS tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp hưởng lợi lớn Tại TP.HCM, giá bất động sản nhà đất để ở tại

thời điểm đầu năm 2008 tăng so với đầu năm 2007 trung bình từ 100% đến 150%[18]

(5) Cuối năm 2008 – nay “Lần đóng băng thứ ba”:

+ Đứng trước thực trạng giá nhà đất tăng cao và liên tục cùng với tỷ lệ lạm phát cao, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các CSTT cùng với việc

kiểm soát tín dụng chặt chẽ nhằm kiểm soát lạm phát Ngay sau đó, thị trường BĐS

miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và suy giảm cả về số lượng giao dịch lẫn giá trị, trong khi thị trường BĐS miền Bắc bị ảnh hưởng không đáng kể do có đủ nguồn vốn Giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm

2008[31] + Trong những tháng cuối năm 2008, áp lực trả nợ ngân hàng, nhiều nhà đầu

cơ bất động sản nhà đất để ở phải bán tháo sản phẩm và dần rời bỏ thị trường bất động sản khiến giá nhà đất giảm mạnh hơn Nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai có sửa đổi năm 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm thị trường

ảm đảm hơn

+ Trong năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao, nền kinh tế vĩ mô có

biểu hiện suy thoái đã buộc chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về biện pháp kiềm

chế lạm phát, chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng, giá bất động sản

nhà ở giảm khá sâu ở hầu hết các phân khúc nhưng thanh khoản vẫn không được cải

thiện

+ Năm 2012 các doanh nghiệp BĐS đã cạnh tranh khốc liệt Hàng loạt các

công ty dịch vụ môi giới BĐS đóng cửa trong khi các chủ đầu tư tuyên bố phá sản

hoặc rao bán dự án

+ Năm 2013, thị trường bất động sản cả nước nói chung và trên địa bàn

TP.HCM nói riêng tiếp tục gặp khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đảm, hàng tồn

kho cao, nợ xấu chưa được giải quyết Về giá cả, một số nghiên cứu cho thấy đã

giảm từ 15% đến 30%, thậm chí 50% Đến cuối năm 2013, tồn đọng của thị trường

đã bước đầu được giải quyết và điểm sáng được hé lộ Tình hình kỳ vọng sẽ được

cải thiện trong 2014

3.2.2 Nh ận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ

Biểu đồ 3.4 biểu thị chỉ số P/R của phân khúc căn hộ chung cư hạng trung,

loại 70m2 nằm ở các dự án thuộc các quận ven TP.HCM Dưới ảnh hưởng của cơn sốt giá bất động sản nhà đất để ở, chỉ số này tăng mạnh vào năm 2007, sau đó giảm

nhẹ vào năm 2008, tăng ổn định trở lại trong các năm 2009, 2010 và giảm dần từ năm 2011, đến cuối năm 2012, chỉ số P/R tại TP HCM là 16 Sự biến thiên của chỉ

số P/R phản ánh thực tế rằng, mặc dù tiền thuê nhà tăng lên theo thời gian (trong giai đoạn nghiên cứu), song tốc độ tăng giá bất động sản nhà đất để ở đã vượt xa tốc

độ tăng tiền thuê, đặc biệt trong giai đoạn 2007 – 2010 khiến P/R trong những năm này tăng mạnh.

So sánh chỉ số P/R của một số thành phố của Việt Nam và khu vực cho thấy

chỉ số P/R của Việt Nam cao hơn hẳn các nước Cụ thể, xu hướng vận động của chỉ

số P/R tại TP.HCM và TP.Hà Nội diễn biến khá tương đồng với nhau: chỉ số P/R tại TP.Hà Nội cũng tăng mạnh vào năm 2007; tăng ổn định trở lại trong các năm 2009, năm 2010, giảm dần vào năm 2011, đến cuối năm 2012 là 21,1 So với thế giới, chỉ

số P/R của TP HCM cao gấp khoảng 1,6 lần Bangkok; gấp 1,25 lần Singapore; gấp 2,46 lần Đài Loan và gấp 1,8 lần Kuala lumpur

Mặc dù, biến động giá nhà ở là hiện tượng phổ biến trên thế giới, đặc biệt tại

các đô thị có mật độ dân số cao, song số liệu trên phản ánh mức độ tăng giá BĐS nhà đất để ở tại TP HCM lớn hơn rất nhiều so với các thành phố trong khu vực

Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị

Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng [20]

Khảo sát của nhóm nghiên cứu đề tài “Tín dụng BĐS và bong bóng bất động

sản: thực trạng và giải pháp” được thực hiện vào tháng 3 – 2013 cho thấy, tỷ lệ bỏ