Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại TP HCM qua dự án nhà ở thị trấn tân túc huyện bình chánh

Ngoài nh ng t li u mang tính thông tin.

B GIÁO D C VÀ ÀO T O B NÔNG NGHI P VÀ PTNT

B GIÁO D C VÀ ÀO T O - B NÔNG NGHI P VÀ PTNT

TP.HCM QUA D ÁN NHÀ TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH

Ý KI N C A NG I H NG D N:

Ng i HDKH1: PGS TS LÊ V N HÙNG

………

………

………

………

NG I HDKH 2 : TS.KTS.LÊ QUANG NINH ………

………

………

………

Ý KI N C A B MÔN: CÔNG NGH VÀ QLXD ………

………

………

………

Ý KI N C A H I NG KHOA H C: ………

………

………

………

………

L I C M N

Trong công tác hi n t i c a m t ki n trúc s tham gia t v n thi t k các

d án đ u t xây d ng trên đ a bàn TP.HCM c a mình B n thân đã nh n ra

m t s v n đ c n đ c chú tr ng, quan tâm trong công tác qu n lý d án xây

d ng ngay t b c chu n b đ u t đ d án đ c tri n khai m t cách thu n

l i và hi u qu

N i dung nghiên c u c a lu n v n đã đ c t o l p trên nh ng ki n th c

h c thu t khi tham gia khóa cao h c c a tr ng, qua tr i nghi m th c t công tác và đ c bi t là đ c s đ ng viên, giúp đ , h ng d n t n tình c a Th y

h ng d n PGS.TS Lê V n Hùng và TS.KTS.Lê Quang Ninh nên lu n v n

đ c hoàn thành theo quy đ nh

Tác gi c ng không quên cám n s h tr nhi t tình c a lãnh đ o công

ty T v n ki n trúc và xây d ng thành ph (tên c -Vi n thi t k thành ph ) và

t p th các cán b thi t k xí nghi p Quy ho ch Ki n trúc xây d ng đã t o đi u

ki n ti p c n v t li u và kinh nghi m liên quan đ n đ tài

V i lòng kính tr ng và bi t n t t c các Th y Cô, Giáo S trong và ngoài tr ng đ i h c Th y L i, mong r ng nh ng k t qu đ t đ c trong quá trình nghiên c u, và k t qu khoa h c đ t đ c trong nghiên c u c a lu n v n

là t m lòng bi t n sâu s c nh t c a tác gi …

Xin trân tr ng c m n./

Tác gi

B N CAM K T

tài Lu n v n cao h c “Gi i pháp qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà

t i Tp.HCM, qua d án nhà th tr n Tân Túc huy n Bình Chánh” c a Tác

gi đã đ c Nhà tr ng giao nghiên c u theo Quy t đ nh s 1630/Q - HTL ngày

16 tháng 09 n m 2013 c a Hi u tr ng tr ng i h c Th y L i

Trong th i gian h c t p t i tr ng v i s đ nh h ng, h ng d n t n tình

c a các gi ng viên, giáo s , ti n s c ng v i kinh nghi m làm vi c t i c quan, s

giúp đ c a b n bè, đ ng nghi p và đ c bi t là s giúp đ , h ng d n c a PGS.TS

Lê V n Hùng, Ts Lê Quang Ninh

Ngoài nh ng t li u mang tính thông tin Các k t qu nghiên c u c a lu n

v n là thành qu lao đ ng, là s t h p c a các y u t mang tính ngh nghi p c a chính Tác gi và công s c h ng d n c a các Th y Tác gi cam đoan không sao chép b t k n i dung nào c a các nghiên c u khác./

Tp H Chí Minh, tháng 4 n m 2015

Tác gi

VÕ NG C H NG PH C

TP.HCM QUA D ÁN NHÀ TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH

M c l c

A PH N M U 01

1 TÍNH C P THI T C A TÀI 01

2 M C TIÊU NGHIÊN C U C A LU N V N 01

3 N I DUNG NGHIÊN C U CHÍNH C A LU N V N 02

4 CÁC GI I H N NGHIÊN C U 02

5 I T NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U 02

6 Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A TÀI 03

7 K T QU D KI N T C 03

8 C U TRÚC C A LU N V N 04

B PH N N I DUNG LU N V N 05

CH NG 1 T NG QUAN TÌNH HÌNH QU N LÝ D ÁN U T XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ 05

1.1 Tình hình TXD phát tri n nhà t i Vi t Nam và TP.HCM 05

1.1.1 Tình hình TXD phát tri n nhà t i Vi t Nam 05

1.1.2 Tình hình TXD phát tri n nhà t i TP.HCM 06

1.2.Tình hình qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà t i Vi t Nam và TP.HCM 09

1.2.1 Qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà 09

1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác l p d án và quy ho ch xây d ng 12

1.2.3 Tình hình qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà trong giai đo n chu n b đ u t 14

1.2.4 Tình hình tài chính đ u t d án xây d ng 16

1.3 D án TXD Khu dân c Th tr n Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM 18

1.3.1 Thông tin ch đ u t 18

1.3.4 Tình hình tri n khai d án 22

1.4.Th c tr ng và nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây d ng đ i v i các d án TXD 23

1.4.1 Nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây d ng, chính sách nhà … c a n c ta hi n nay 23

1.4.2 Các v n đ c n quan tâm trong công tác qu n lý d án b c chu n b đ u t đ đ t hi u qu đ u t 23

1.5 K t lu n ch ng 1 24

CH NG 2 PH NG PHÁP NGHIÊN C U, CÁC C S KHOA H C & PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC QU N LÝ D ÁN U T PHÁT TRI N NHÀ 25

2.1 Ph ng pháp nghiên c u 25

2.1.1 Các ph ng pháp nghiên c u 25

2.1.2 Trình t th c hi n nghiên c u 26

2.2.Các c s khoa h c và pháp lý 27

2.2.1 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác l p d án TXD - trong l nh v c phát tri n nhà 27

2.2.2 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác quy ho ch xây d ng 30

2.2.3 Các quy chu n k thu t liên quan đ n quy ho ch xây d ng d án 33

2.2.4 Các c s tính toán t ng m c đ u t xây d ng d án 34

2.2.5 Tình hình đ u t tài chính liên quan c a th tr ng tài chính ngân hàng 41

2.2.6 Các t li u liên quan đ n d án phát tri n Nhà t i th Tr n Tân Túc - Bình chánh Tp.HCM 47

2.3 K t lu n ch ng 2 54

3.1 Quy trình l p d án đ u t xây d ng 55

3.2 Quy trình công tác l p quy ho ch xây d ng 62

3.3 Các gi i pháp “tài chính” đ d án đ t hi u qu kinh t 66

3.4 V n d ng các k t qu nghiên c u cho vi c qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà t i th tr n Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM 76

3.5 K t lu n ch ng 3 90

C PH N K T LU N & KI N NGH 91

1 Nh ng k t qu đ t đ c 91

2 Nh ng t n t i trong quá trình th c hi n lu n v n 95

3 Nh ng ki n ngh v h ng nghiên c u ti p theo 95

D TÀI LI U THAM KH O

E PH N PH L C

2 Hình 1.2a- S đ v trí Khu đô th m i GS - Nhà Bè

3 Hình 1.2b- D án Khu đô th m i GS - Nhà Bè

4 Hình 1.3- S đ chu trình d án đ u t xây d ng công trình

5 Hình 1.4- D án Khu dân c Tân Túc - Bình Chánh

S đ hóa quy trình th c hi n t b c l p QHCT đ n chu n b đ u t d án:

11 Hình 3.1- S đ hóa Quy trình chu n b đ u t

12 Hình 3.2a- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 làm c s l p DA TXD

13 Hình 3.2b- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 đ i v i khu v c đã duy t QHCT TL 1/2000, v i quy mô d án > 5ha

14 Hình 3.2c- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 đ i v i khu v c ch a có QHCT TL 1/2000, v i quy mô d án > 5ha

15 Hình 3.2d- S đ hóa quy trình l p QHXD đ i v i quy mô d án < 5ha

DANH M C CÁC B NG BI U

B ng 2.1- Tính chi phí xây d ng

B ng 2.2- Th ng kê chi ti t các lo i nhà

B ng 2.3- Th ng kê nhà theo m c đích s d ng

B ng 3.1- Th ng kê chi ti t các lo i nhà - KDC Tân Túc

B ng 3.2- Th ng kê nhà theo m c đích s d ng - KDC Tân Túc

PHÁT TRI N NHÀ

1.1 TÌNH HÌNH U T XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ T I VI T NAM VÀ TP.H CHÍ MINH:

1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác l p d án và quy ho ch xây d ng

1.2.3 Tình hình qu n lý xây d ng các DA phát tri n nhà trong giai đo n

1.3.2 Thông tin chung v d án

1.3.3 Ph ng án quy ho ch chi ti t xây d ng

1.3.4 Tình hình tri n khai d án

1.4 TH C TR NG VÀ NH NG KHÓ KH N, THÁCH TH C I V I CÔNG TÁC QU N LÝ XÂY D NG I V I CÁC D ÁN U T XÂY D NG:

2.2.1 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác l p d án đ u

t xây d ng - trong l nh v c phát tri n nhà 2.2.2 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác QHXD

2.2.3 Các quy chu n k thu t liên quan đ n quy ho ch xây d ng d án 2.2.4 Các c s tính toán t ng m c đ u t xây d ng d án

2.2.5 Tình hình đ u t tài chính liên quan c a th tr ng tài chính ngân hàng 2.2.6 Các t li u liên quan đ n d án phát tri n Nhà t i th Tr n Tân Túc -

Bình chánh TP.HCM

2.3 K T LU N CH NG 2

PHÁT TRI N NHÀ

3.1 QUY TRÌNH L P D ÁN U T XÂY D NG

3.2 QUY TRÌNH CÔNG TÁC L P QUY HO CH XÂY D NG

3.3 CÁC GI I PHÁP “TÀI CHÍNH” D ÁN T HI U QU KINH T : 3.3.1 Cân đ i c c u đ t đai trong gi i pháp QH đ đ t hi u qu kinh doanh 3.3.2 Cách xác đ nh t ng m c đ u t cho d án

3.3.3 Xác đ nh các giai đo n t p trung tài chính phù h p

C ng Hòa Xã h i Ch Ngh a Vi t Nam khóa X, k h p th 10

2 Lu t xây d ng s 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 v Xây d ng, Qu c h i n c

C ng Hòa Xã h i Ch Ngh a Vi t Nam khóa XIII, k h p th 7

3 Lu t quy ho ch đô th s 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 Qu c h i n c C ng Hòa Xã h i Ch Ngh a Vi t Nam khóa XII, k h p th 5

4 Lu t đ t đai s 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

5 Lu t nhà s s 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

6 Lu t đ u t s 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014

7 Lu t kinh doanh b t đ ng s n s 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014

8 Quy chu n xây d ng Vi t Nam – QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy ho ch xây

d ng theo quy t đ nh s 04/2008-Q XD ngày 03/04/2008

9 Quy chu n Vi t Nam – QCVN 007: 2010/BXD – Quy chu n k thu t qu c gia các công trình h t ng k thu t đô th

10 Th T ng Chính Ph , Quy t đ nh phê duy t đi u ch nh đ nh h ng Quy ho ch

t ng th phát tri n h th ng đô th Vi t Nam đ n n m 2025 và t m nhìn đ n

13 Barbara J.Jackson, Ph.D, DBIA, Nguy n Ng c Thôn d ch Qu n lý xây d ng M

14 Bùi M nh Hùng - Qu n lý d án đ u t xây d ng công trình, nhà xu t b n khoa

ph trên c n c nói chung, nhu c u xây d ng phát tri n các khu đô th m i, khu

th ng m i, khu dân c … ngày càng tr nên c p thi t

Tuy nhiên, các gi i pháp qu n lý xây d ng v mô (chính sách v mô c p Nhà

n c) và các quy đ nh qu n lý trong l nh v c xây d ng các d án Nhà còn ch a

th t ch t ch và h p lý Thông th ng có s xung đ t v pháp lý gi a các chuyên ngành liên quan C th là ngành tài nguyên môi tr ng, ngành xây d ng, ngành tài chính… nên các d án th ng đ c tri n khai r t ch m so v i các d án khác trong

Trên c s nghiên c u, thu th p phân tích các tài li u v công tác qu n lý xây

d ng trong và ngoài n c, công tác qu n lý xây d ng c a TP.HCM (trong giai đo n chu n b đ u t ) trong b i c nh đô th hóa và trong giai đo n kh ng ho ng kinh t

hi n nay c ng nh hành lang pháp lý ch a th t ch t ch và qua d án nhà th tr n Tân Túc, huy n Bình Chánh c a Công ty C ph n i n L c Thành ph đ đ xu t

m t s gi i pháp trong công tác qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà phù h p và

đ t hi u qu cho d án ngay t b c chu n b đ u t

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

b đ u t sao cho các d án đ c th c hi n h p lý, khoa h c, bài b n, hi u qu

C th qu n lý cho d án KDC Tân Túc, huy n Bình Chánh, TP.HCM

3 N I DUNG NGHIÊN C U CHÍNH C A LU N V N:

• Xác đ nh quy trình l p QHXD cho d án đ u t phát tri n nhà ;

• Xác đ nh quy trình l p d án đ u t xây d ng – giai đo n chu n b đ u t ;

- Gi i h n nghiên c u trong ngành quy ho ch ki n trúc Lu n v n ch nghiên

c u giai đo n chu n b đ u t các công tác chính: l p d án đ u t xây d ng nhà , quy ho ch chi ti t xây d ng, cách xác đ nh t ng m c đ u t d án d án đ t

đ c nh ng hi u qu nh t đ nh v ti n đ và hi u qu kinh t , trong giai đo n chu n b đ u t th c hi n d án

- Các quy trình trên ch nghiên c u trên c s pháp lý chính quy;

- M t s thông tin d án, lu n v n t gi thi t (nh vi c l a ch n ch đ u t , cách xác đ nh các đ nh m c tính toán tài chính ) ho c xem nh đ c xác đ nh

tr ng thái “lý t ng” (không bao g m các v n đ mang tính “xã h i”)

5 I T NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U:

5.1- I T NG NGHIÊN C U: - i t ng nghiên c u “c s lý lu n” là các

d án nhà đô th - nhà th ng m i (không bao g m các d án xây d ng khu

nhà nông thôn, nhà xã h i, nhà công v ), thu c các d án th ng m i -

kinh doanh b t đ ng s n t i Vi t Nam nói chung và t i TP.HCM nói riêng , trong giai

đo n chu n b đ u t (giai đo n l p d án và quy ho ch xây d ng);

- i t ng c th v n d ng là d án phát tri n nhà th tr n Tân Túc - Bình Chánh (t i Tp H Chí Minh) C th :

• Nghiên c u Lý thuy t: Ch y u là nghiên c u các c s pháp lý hi n hành liên

quan đ n b c chu n b đ u t qua các công tác:

5.2-PH M VI NGHIÊN C U: Tr ng tâm nghiên c u chính là công tác qu n lý xây

d ng d án phát tri n nhà cu i giai đo n chu n b đ u t (các giai đo n xin “ch

tr ng“ đ u t hay ch p thu n đ a đi m đ u t , đ u th u l a ch n ch đ u t … Xem nh Thành ph s /đã giao cho ch đ u t )

6 Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A TÀI:

- S n ph m nghiên c u c a lu n v n có th v n d ng th c t cho công tác qu n lý xây d ng ch y u đ i v i ch đ u t , các nhà k ho ch ho ch đ nh kinh doanh xây

d ng, các nhà t v n xây d ng… cho b c Chu n b đ u t

- M t khác, đây c ng là gi i pháp đ ngh v n d ng cho công tác qu n lý d án c

th t i DA phát tri n nhà KDC Tân Túc, Bình Chánh - TP.HCM mà chính tác gi tham gia qu n lý v i vai trò nhà t v n đ u t và t v n XD giai đo n CB T

án ngay t i b c l p đ án QHXD, đ đem l i hi u qu T ngay t i b c CB T 3.- V n d ng các k t qu nghiên c u c s trên đ v n d ng qu n lý xây d ng đ i

v i d án TXD phát tri n Nhà KDC Th tr n Tân Túc - huy n Bình chánh, thành ph H Chí Minh - b c chu n b đ u t

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

8 C U TRÚC C A LU N V N:

Lu n v n đ c trình bày trong 96 trang vi t (không bao g m các trang ph

l c, b ng bi u, hình nh, tài li u tham kh o ), đ c trình bày theo d ng báo cáo khoa h c v i c u trúc nh sau:

A- PH N M U (4 trang)

B- PH N N I DUNG LU N V N (86 trang) bao g m các ch ng:

Ch ng 1 T ng quan tình hình qu n lý d án TXD phát tri n nhà (20 trang), trình bày các n i dung chính sau:

Ch ng 2 Ph ng pháp nghiên c u, các c s khoa h c & pháp lý trong công tác

qu n lý d án T phát tri n nhà (30 trang), trình bày các n i dung chính sau:

• Ph ng pháp nghiên c u

• Các c s khoa h c và pháp lý

• K t lu n ch ng 2

Ch ng 3 K t qu nghiên c u – gi i pháp qu n lý d án đ u t phát tri n nhà (36trang), trình bày các n i dung chính sau:

PHÁT TRI N NHÀ

1.1 TÌNH HÌNH U T XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ T I VI T NAM VÀ TP.H CHÍ MINH:

1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác l p d án và quy ho ch xây d ng

1.2.3 Tình hình qu n lý xây d ng các DA phát tri n nhà trong giai đo n

1.3.2 Thông tin chung v d án

1.3.3 Ph ng án quy ho ch chi ti t xây d ng

1.3.4 Tình hình tri n khai d án

1.4 TH C TR NG VÀ NH NG KHÓ KH N, THÁCH TH C I V I CÔNG TÁC QU N LÝ XÂY D NG I V I CÁC D ÁN U T XÂY D NG:

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

1.1- TÌNH HÌNH U T XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ T I VI T NAM VÀ T I TP.H CHÍ MINH

1.1.1 - Tình hình đ u t xây d ng phát tri n nhà t i Vi t Nam:

Trong b i c nh tình hình kinh t th gi i v n có nhi u di n bi n ph c t p,

ph c h i ch m h n d báo; n n kinh t trong n c v n đang trong giai đo n khó

kh n; th tr ng B S v n còn tr m l ng; s n xu t kinh doanh c a các doanh nghi p

v n trong tình tr ng khó kh n, x lý hàng t n kho và n x u Do đó, đ duy trì đ i

s ng, vi c làm cho ng i lao đ ng hi n nay đang là m t thách th c l n đ i v i các doanh nghi p…

Hi n nay, nhi u d án l i ti p t c đ c đ u t b ng nhi u hình th c khác nhau Tuy nhiên, trong g n 3 n m qua, tình hình th gi i có nhi u di n bi n r t ph c

t p nh : Xung đ t và thiên tai x y ra nhi u n i; Kinh t th gi i ph c h i ch m

h n d báo; Cu c kh ng ho ng tài chính và suy thoái kinh t toàn c u l n này đ c đánh giá là tr m tr ng nh t k t i suy thoái kinh t th gi i 1929 - 1933 Nhi u

n c công nghi p phát tri n đã đi u ch nh m nh chính sách đ b o h s n xu t trong

n c C nh tranh quy t li t gi a các n c l n t i khu v c và di n bi n ph c t p trên

Bi n ông, Bi n Hoa ông

Th c tr ng trên tác đ ng b t l i đ n phát tri n kinh t - xã h i c a các n c

i u này đã d n đ n nh h ng sâu s c t i tình hình đ u t xây d ng phát tri n nhà

c a các n c, trong đó có Vi t Nam

T l đô th hóa c n c ti p t c t ng, đ t kho ng 33,47%, trong đó 79% dân

s đô th đ c cung c p n c s ch thông qua h th ng c p n c t p trung, 84% rác

th i đô th đ c thu gom và x lý T l ph kín quy ho ch chung xây d ng đ t 100% và t l quy ho ch phân khu/quy ho ch chi ti t 1/2000 đ t 70% (t ng 10% so

v i n m 2012) c bi t, di n tích bình quân nhà toàn qu c đã t ng thêm 0,6m2sàn/ng i, đ t 19,6m2 sàn/ng i; c n c có kho ng 1 tri u m2

sàn nhà xã h i,

t ng đ ng v i kho ng 20 nghìn c n h ; t ng s n l ng xi m ng tiêu th kho ng

61 tri u t n, đ t 107,5% so v i k ho ch n m…

(Xem thêm hình 1.1)

KHU Ô TH M I PHÚ M H NG

Hình 1.1- Các d án Khu đô th m i t i Vi t Nam

T NG TH KHU Ô TH TÂY H TÂY

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

1.1.2 - Tình hình đ u t xây d ng phát tri n nhà t i TP.HCM:

Trong nh ng n m 2011-2012, nh h ng c a chính sách ki m ch l m phát c a Chính ph , tín d ng cho các l nh v c phi s n xu t đang đ c gi m (bao g m l nh v c

b t đ ng s n), cùng v i vi c t ng giá đi n và nhiên li u d n đ n s gia t ng chi phí nguyên li u, đã nh h ng đ n vi c xây d ng phát tri n các d án m i do chi phí đ u vào ngày càng t ng Th tr ng nhà lâm vào tình tr ng trì tr kéo dài và nhi u phân khúc c a th tr ng này b “đóng b ng”, đã nh h ng đ n tình hình s n xu t kinh doanh, v n b t n đ ng không quay vòng đ c, tác đ ng đ n các ngành khác nh xi

m ng, s t thép, trang trí n i th t,

T i TP.HCM, S Xây d ng đã nghiên c u, c th hóa các ch tr ng chính sách

c a Trung ng t i Ngh quy t s 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 n m 2013 c a Chính

ph ; Thông t 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 n m 2013 c a B Xây d ng, Thông

t 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 n m 2013 c a Ngân hàng Nhà n c đ báo cáo, tham m u y ban nhân thành ph m t s gi i pháp nh m gi i quy t t n kho s n

ph m b t đ ng s n nhà , Tr c nh ng tháo d khó kh n trên trong n m qua 2014, tình hình b t đ ng s n đã có nhi u kh i s c h n, các doanh nghi p các nhà đ u t

đã có đ c ch d a tài chính (gói vay v n 3000 t …)

Nh ng nh h ng c a kh ng ho ng kinh t toàn c u, làm cho ngành xây d ng

và đ a c nh h ng không nh Nh m tháo g nh ng khó kh n đó, các n c khác đã

qu n lý xây d ng m t cách ch c ch h n, nh m nâng cao hi u qu c a d án Các d

án n c ngoài đ c ti n hành bài b n và có đ nh h ng Nghiên c u t th tr ng, nhu c u nhà r i phát tri n d án theo m t tr t t chung

Th c ti n phát tri n nhà trong nh ng n m v a qua, cho th y nh ng gia đình

có đi u ki n kinh t khá, nhà đã đ c c i thi n đáng k Tuy nhiên, m t b ph n

v a đông v s l ng v a b c xúc v nhà l i là nh ng ng i làm công n l ng,

nh ng ng i có thu nh p th p còn g p nhi u khó kh n trong vi c c i thi n nhà Do

nh n th c ch a th t đ y đ nên xu th th tr ng hóa đang l n át y u t xã h i c a

l nh v c nhà Tính đ c quy n trong đ u t và kinh doanh còn th hi n khá rõ d n

đ n nhà kém ch t l ng và thi u nhà còn ph bi n nhi u đ a ph ng, đ c bi t

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

là các đô th l n và các khu công nghi p t p trung M t khác, vì trình đ qu n lý

ch a theo k p v i n n kinh t th tr ng đang phát tri n m nh m làm cho th tr ng nhà có nhi u bi n đ ng, d n đ n nh ng xáo tr n trong đ i s ng nhân dân

Nhà là m t trong nh ng v n đ kinh t - xã h i quan tr ng, vì v y Chính ph

c a t t c các n c đ u đ c bi t quan tâm i v i Vi t Nam, c ch bao c p v nhà cho cán b công nhân viên trong th i k tr c nh ng n m 1990 tuy có gi i quy t

m t s khó kh n t c th i nh ng đã không còn phù h p v i c ch kinh t m i c ng

nh b n ch t v n có c a th tr ng b t đ ng s n nhà Vì v y, đ phù h p v i c ch

đ i m i n n kinh t , Chính ph các c p chính quy n ph i xây d ng đ c k ho ch

qu n lý xây d ng và phát tri n nhà cho h p lý và có hi u qu

N u nh tr c đây, các d án đ u t xây d ng ch y u l y s l ng là chính, còn v m t th m m thì kém h n so v i các n c khác trên Th Gi i Thì ngày nay,

gi i pháp đ u t xây d ng 1 d án đã có chi u h ng thay đ i thiên v cái “đ p” nhi u h n Tr c tình hình b t đ ng s n b đóng b ng n m 2012, d n đ n “lãng phí trong xây d ng” và trì tr ngu n thu t các công trình trong d án làm cho các ch

đ u t không dám đ u t m nh vào th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam thì hi v ng

v i th c tr ng tình hình đ u t xây d ng c a Vi t Nam nói chung và c a TP.HCM nói riêng nh hi n nay, các d án c n đ c đ u t và qu n lý sát sao h n Hãy h c

h i các n c đã phát tri n, chú tr ng đ n th m m c a d án h n là s l ng c n h

đ sinh l i nhu n tr c m t Vì m t d án mang tính th m m , ch t l ng t t v n

b n v ng h n m t d án vì l i nhu n tr c m t mà gây t n th t nhi u h n trong quá trình v n hành s d ng

i n hình m t d án c a t p đoàn GS E&C c a Hàn Qu c đ u t vào TP.HCM

T i n c b n đ a nhà đ u t thuê h n m t công ty t v n nghiên c u đ u t và qu n

lý d án D án d a theo th c tr ng và xu th phát tri n trong ho t đ ng xây d ng các khu đô th các khu đô th m i vùng TP.HCM - Thành ph đã phát tri n m t s khu đô th nh khu đô th Phú M H ng, khu đô th m i Nhà Bè Trong đó xu th phát tri n trong ho t đ ng xây d ng khu đô th m i t i Nhà Bè v i khu đô th đ c

ki n t o theo nh ng nguyên tác nh m mang l i nh ng giá tr v ch t l ng và th m

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

m nh : t o tr c đô th h ng sông n c, các tuy n b hành k t n i các ti u khu,

t o c a ngõ và bi u t ng phát tri n, xây d ng tòa nhà cao t ng và khu d o ch i

d c b sông, xây d ng các khu ph c h p k t h p vui ch i gi i trí Bên c nh đó, d

án còn hình thành lá ph i xanh cho khu đô th (công viên sinh thái, khu h i ch ), xây d ng trung tâm ho t đ ng và ph n k t n i các khu v c L p tuy n b hành thân thi n v i môi tr ng k t h p khu d o ch i công c ng xung quanh khu công viên trung tâm V i m t s thông tin c th nh :

đ c l p ho t đ ng và giúp cân b ng s phát tri n c a TP.HCM

(Xem thêm hình 1.2a&b)

d án đ u t xây d ng t t c đ u đ c quy đ nh t i Lu t xây d ng 50/2014/QH13

và Lu t nhà nh sau:

Khái ni m v d án đ u t xây d ng:

“D án đ u t xây d ng là t p h p các đ xu t có liên quan đ n vi c s d ng v n đ

ti n hành ho t đ ng xây d ng đ xây d ng m i, s a ch a, c i t o công trình xây

d ng nh m phát tri n, duy trì, nâng cao ch t l ng công trình ho c s n ph m, d ch

v trong th i h n và chi phí xác đ nh giai đo n chu n b d án đ u t xây d ng,

d án đ c th hi n thông qua Báo cáo nghiên c u ti n kh thi đ u t xây d ng, Báo cáo nghiên c u kh thi đ u t xây d ng ho c Báo cáo kinh t - k thu t đ u t xây d ng.” Trích Kho n 15, i u 3, Ch ng 1

án nhóm C theo các tiêu chí quy đ nh c a pháp lu t v đ u t công

3 D án đ u t xây d ng g m m t ho c nhi u công trình v i lo i, c p công trình xây d ng khác nhau.” Trích i u 49, M c 1, Ch ng III

Trong đó, d án phát tri n nhà đ c quy đ nh rõ t i Lu t nhà s 65/2014/QH13 nh sau: “D án đ u t xây d ng nhà ch đ c l p, phê duy t và tri n khai th c hi n t i khu v c đã có quy ho ch chi ti t đ c phê duy t, tuân th các

n i dung quy t đ nh ch tr ng đ u t c a c quan nhà n c có th m quy n và đáp

“ - D án phát tri n nhà v i m c đích đ u t xây d ng h th ng h t ng k thu t,

h t ng xã h i, đ u t xây d ng nhà và các công trình ki n trúc khác theo quy

ho ch đ c duy t (sau đây g i chung là d án phát tri n khu nhà - d án c p I), trong đó các công trình h t ng k thu t do ch đ u t c p I th c hi n đ u t xây

d ng; nhà và các công trình ki n trúc khác (d án c p II) do ch đ u t c p I

ho c ch đ u t c p II th c hi n đ u t xây d ng;

- D án phát tri n nhà v i m c đích ch đ u t xây d ng m t công trình nhà

đ c l p ho c m t c m công trình nhà , k c công trình có m c đích s d ng h n h p làm nhà , v n phòng, trung tâm th ng m i, d ch v (sau đây g i chung là công trình nhà có m c đích s d ng h n h p) trên đ t đã có h th ng h t ng k thu t (d án c p

II trong d án phát tri n khu nhà quy đ nh t i kho n 1 i u 4 Ngh đ nh này ho c trong khu đô th m i) ho c d án phát tri n nhà đ c l p trong khu đô th c i t o (sau đây g i chung là d án phát tri n nhà đ c l p) ”

Khái ni m v qu n lý d án t i Vi t Nam hi n nay:

Qu n lý d án là m t quá trình ho ch đ nh (Planning), t ch c (Organizing), lãnh đ o (Leading/Directing) và ki m soát (Controlling) các công vi c và ngu n l c

đ hoàn thành các m c tiêu đã đ nh (1)

Có nhi u khái ni m v qu n lý d án: Qu n lý d án là m t ngh , thu t ng

qu n lý d án đ c dùng đ miêu t m t ho ch đ nh v vi c t ch c trong vi c qu n

lý nh ng ho t đ ng dang di n ra Nh ng ho t đ ng này th ng đ c g i là qu n lý

d án Nói chung, qu n lý d án là vi c l p k ho ch, giám sát và ki m tra t t c các khía c nh c a d án và thúc đ y t t c các thành ph n liên quan đ n d án nh m đ t

đ c m c tiêu c a d án theo đúng th i h n đã đ nh v i chi phí, ch t l ng và

ph ng pháp đã đ c xác đ nh

c và ph ng ti n k thu t trong các ho t đ ng c a d án nh m đáp ng nh ng yêu c u

c a ch đ u t và m c tiêu c a d án trong các ràng bu c v th i gian, ngu n l c… Ngoài ra còn có m t s nhóm ng i đ c g i là bên liên quan đ n d án

Nh ng t ch c và cá nhân này có m i quan h v l i ích ho c nhi u, ho c ít, ho c gián ti p, ho c tr c ti p v i d án Tuy nhiên, đ qu n lý d án đ c ch t ch và

hi u qu , chu trình đ u t xây d ng ph i n m v ng các giai đo n th c hi n theo các quy đ nh pháp lý hi n hành đ đ m b o ti n đ c ng nh phân tích tài chính sao cho

hi u qu , đem l i l i nhu n cho ch đ u t và l i ích cho c ng đ ng Nh v y, các giai đo n này ph i đ c th c hi n sát sao d a theo hành lang pháp lý C n c theo Ngh đ nh 12/2009/N -CP v qu n lý d án đ u t xây d ng công trình Theo đó, trong chu trình đ u t xây d ng có th chia thành 3 giai đo n l n nh sau:

*Giai đo n chu n b đ u t : đ c xem là khá quan tr ng, đây là giai đo n hình

thành ý t ng đ n khi ti n hành thi công hoàn thành công trình Giai đo n này b t

đ u t khi hình thành phôi thai ý t ng Trong đ u t xây d ng d án phát tri n nhà thì giai đo n này b t đ u t khi có ý t ng xây d ng m t d án phát tri n nhà t i

vi c l a ch n đ a đi m, thi t k s phát, l p d án đ u t , thi t k s b r i thi t k

k thu t thi công vi c ph i t ch c sao cho d án đ t hi u qu , và tính toán đ c

hi u qu đ đi đ n quy t đ nh đ u t c a d án vô cùng quan tr ng Trong giai đo n này ph i l p Báo cáo nghiên c u ti n kh thi đ u t xây d ng, Báo cáo nghiên c u

kh thi đ u t xây d ng, Báo cáo kinh t - k thu t đ u t xây d ng theo quy đ nh

c a Lu t xây d ng tùy theo d án thu c nhóm A, B hay C

* Giai đo n th c hi n đ u t : là giai đo n th c hi n các công tác liên quan đ n vi c hình thành xây d ng hoàn thành s n ph m đ đ a vào khai thác s d ng

* Giai đo n v n hành d án – k t thúc d án đ u t xây d ng công trình nh :

nghi m thu bàn giao đ a vào ho t đ ng (Xem hình 1.3)

Hình 1.3 – S đ chu trình d án đ u t xây d ng công trình

dung nghiên c u s b v s c n thi t, tính kh thi và hi u qu c a vi c đ u t xây d ng, làm c s xem xét, quy t đ nh

3 Báo cáo kinh t - k thu t đ u t xây

d ng là tài li u trình bày các n i dung v

s c n thi t, m c đ kh thi và hi u qu

c a vi c đ u t xây d ng theo ph ng

án thi t k b n v thi công xây d ng công trình quy mô nh , làm c s xem xét, quy t đ nh đ u t xây d ng

Trích Lu t Xây d ng s 50/2014/QH13

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

1.2.2- Hành lang pháp lý cho công tác l p d án và quy ho ch xây d ng:

Hi n nay, hành lang pháp lý Vi t Nam đ i v i vi c đ u t xây d ng t ng

đ i đ y đ và ch t ch v i các Lu t nh Lu t Quy ho ch, Lu t Xây d ng, Lu t đ t đai, Lu t nhà , Lu t u t … Cùng v i các Ngh đ nh, thông t có liên quan, đã cho th y Vi t Nam so v i tr c n m 1994 đã có nh ng thay đ i đáng k v vi c

qu n lý quy ho ch xây d ng K t sau khi Ngh đ nh 91/CP c a Chính Ph ngày 17/8/1994 ban hành đi u l qu n lý đô th , đã b t đ u cho các Lu t, Ngh đ nh, thông t liên quan đ n quy ho ch xây d ng c ng nh d án đ u t xây d ng đ c ban hành d a trên c s , n n t ng c a đi u l qu n lý này

Lu t Xây d ng (s 50 áp d ng t 1/1/2015) phân đ nh rõ các d án đ u t xây

d ng s d ng các ngu n v n khác ph i có ph ng th c và ph m vi qu n lý khác nhau Công tác qu n lý xây d ng ph i th ng nh t các ho t đ ng xây d ng g m l p

và qu n lý DA TXD công trình, kh o sát xây d ng, l p quy ho ch xây d ng thi t

k xây d ng, thi công xây d ng và qu n lý ch t l ng và đ a vào khai thác s d ng

Lu t Quy ho ch đô th s 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 đã đ c p t i Kho n 4,

i u 29, “ án quy ho ch phân khu đã đ c phê duy t là c s đ xác đ nh các

d án đ u t xây d ng trong đô th và l p quy ho ch chi ti t.” Kho n 4, i u 30,

Lu t này quy đ nh:“ án quy ho ch chi ti t đã đ c phê duy t là c s đ c p

gi y phép xây d ng và l p d án đ u t xây d ng” Nh v y, đ tri n khai đ u t

xây d ng 1 d án ph i có quy t đ nh phê duy t đ án Quy ho ch chi ti t xây d ng t

l 1/2000 ho c quy ho ch phân khu, quy ho ch chung đ d án khi tri n khai đ m

b o phù h p v i đ nh h ng đã đ ra i v i khu v c l p d án có Quy ho ch chi

ti t t l 1/2000 thì vi c tri n khai t ng đ i nhanh và d dàng h n so v i khu v c

ch a l p quy ho ch

i v i khu v c đã có Quy ho ch chi ti t t l 1/2000, Ch đ u t có th làm

th t c xin c p ch ng ch quy ho ch đ làm c s l p Quy ho ch chi ti t t l 1/500 Sau khi quy ho ch chi ti t t l 1/500 đ c duy t, Ch đ u t có c s đ ti n hành

l p d án Nh v y th i gian th c hi n t i đa c a m t đ án Quy ho ch chi ti t

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

kho ng 07 tháng, trong đó th i gian th m đ nh, phê duy t nhi m v và quy ho ch kho ng 75 ngày, th i gian c p ch ng ch quy ho ch t i đa 10 ngày

Tuy nhiên, th i gian th c t đ th c hi n đ án QHCT có th kéo dài h n so

v i quy đ nh do tình hình th c t t i m i đ a ph ng, các đ án đôi khi ph i th c

hi n thông qua nhi u b c h n và m i khâu qu n lý s có nh ng th t c hành chính đòi h i c n có th i gian đ cung c p, c ng nh h ng d n ch đ u t th c hi n đ

án Ch a k đ n các b n đ đ a hình, đ a chính c n đ c cung c p cho ch đ u t

th c hi n i v i đ án QHCT TL 1/500 c n ph i có kh o sát đ a hình TL 1/500

mà h u nh hi n nay, các S Tài Nguyên – Môi tr ng ch có b n đ đ a hình TL 1/5000 ho c 1/2000 Nh v y, đ l p đ c 1 đ án QHCT TL 1/500 thì ph i có ch

tr ng l p kh o sát đ a hình Sau khi kh o sát đ a hình xong, Ch đ u t m i có đ

c s đ l p đ án QHCT Th i gian s kéo dài h n quy đ nh hi n hành

M c khác, trong quá trình lên ph ng án ki n trúc c ng nh gi i pháp h t ng

k thu t c n ph i báo cáo thông qua các c p lãnh đ o, th i gian báo cáo, ch nh s a

n i dung đ án đôi khi c ng làm trì tr ti n đ th c hi n theo quy đ nh hi n hành

Nh v y, đ b c chu n b đ u t xây d ng 1 d án đ c hoàn ch nh và nhanh chóng, b c quy ho ch xây d ng c n ph i đ c chu n b t t các công tác

có liên quan nh h ng đ n quá trình l p quy ho ch v m t pháp lý, quy chu n

hi n hành Ph ng án đ xu t quy ho ch và gi i pháp quy ho ch h t ng k thu t, đánh giá môi tr ng chi n l c c n đ c nghiên c u rõ ràng, c th và sát v i hi n tr ng khu v c l p quy ho ch, tình hình kinh t - xã h i th c t t i đ a

ph ng c ng nh các đ nh h ng quy ho ch chung, quy ho ch phân khu, quy

ho ch chi ti t t l 1/2000

“1 y ban nhân dân c p t nh có trách nhi m ch đ o xây d ng ch ng trình, k

ho ch th c hi n quy ho ch xây d ng phát tri n đô th , nông thôn, khu ch c n ng

đ c thù thu c đ a bàn mình qu n lý theo quy ho ch xây d ng đã đ c phê duy t

2 B Xây d ng có trách nhi m ch đ o, đi u ph i vi c qu n lý quy ho ch xây d ng vùng liên t nh g m:

a) Xác đ nh danh m c ch ng trình, k ho ch th c hi n quy ho ch, d án u tiên

đ u t xây d ng h th ng công trình h t ng k thu t, h t ng xã h i c p vùng; b) Thu hút, đi u ph i ngu n v n đ u t phát tri n h th ng công trình h t ng k thu t, h t ng xã h i c p vùng;

c) Rà soát, đi u ch nh và ki m tra, thanh tra vi c th c hi n quy ho ch xây d ng vùng liên t nh;

d) Ch trì ph i h p v i Ch t ch y ban nhân dân c p t nh có liên quan đ nh k báo cáo Th t ng Chính ph vi c th c hi n quy ho ch xây d ng vùng liên t nh theo giai đo n th c hi n quy ho ch

3 K ho ch th c hi n quy ho ch xây d ng ph i xác đ nh th i gian th c hi n quy

ho ch đ i v i t ng khu v c c th trên c s phù h p v i m c tiêu quy ho ch xây

d ng và ngu n l c th c hi n quy ho ch xây d ng.” Trích i u 48, M c 8, Ch ng II

Bên c nh vi c đ i m i, nâng cao ch t l ng công tác quy ho ch xây d ng,

ki m soát phát tri n đô th theo quy ho ch và k ho ch; t ng c ng qu n lý đ u t xây d ng và hi u qu s d ng v n đ u t … B Xây d ng đã ti n hành đ ng b các

gi i pháp tháo g khó kh n cho th tr ng B S g n v i th c hi n Chi n l c phát tri n nhà qu c gia Trong n m 2013, B đã t p trung nghiên c u xây d ng trình

Qu c h i, Chính ph , Th t ng Chính ph hàng lo t các v n b n quy ph m pháp

lu t, ch ng trình, đ án quan tr ng v l nh v c nhà

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

B Xây d ng s ti p t c t p trung hoàn thi n các c ch , chính sách trong các l nh v c c a Ngành, tr ng tâm là hoàn thi n đ trình Qu c h i, Chính ph thông qua Lu t Xây d ng (s a đ i) và các Ngh đ nh h ng d n th c hi n, Lu t Nhà (s a đ i) và Lu t Kinh doanh b t đ ng s n (s a đ i); nghiên c u các c ch , chính sách đ thu hút, huy đ ng các ngu n l c trong và ngoài n c cho đ u t phát tri n

h t ng đô th …

- ng th i, ti p t c đ i m i, nâng cao ch t l ng công tác quy ho ch, rà soát

đi u ch nh b sung các quy ho ch vùng, quy ho ch chung trên ph m vi c n c, đ y nhanh t c đ ph kín quy ho ch phân khu, quy ho ch chi ti t.Ti p t c tri n khai

th c hi n Ngh đ nh 15/2013/N -CP, t ng c ng công tác qu n lý, ki m tra, giám sát trong đ u t xây d ng và th c hi n Ngh đ nh s 11/2013/N -CP, t ng c ng

qu n lý và ki m soát ch t ch các d án phát tri n đô th theo quy ho ch, k ho ch

Tuy nhiên, công tác qu n lý xây d ng các d án phát tri n nhà c a n c ta

hi n nay ch a đ c hoàn thi n, còn nhi u b t c p gây khó kh n trong vi c l a ch n

ý t ng kinh doanh, đây c ng là giai đo n vô cùng quan tr ng hình thành nh ng ý

t ng ban đ u nh h ng xuyên su t quá trình đ u t

Ch đ u t th c s ch đ c tham gia khâu quy ho ch chi ti t 1/500 đi u này đã

d n t i s gò bó trong quá trình th c hi n d án, ch đ u t nhi u khi l i ph i xin

ch tr ng đ đ c phép đi u ch nh quy ho ch phân khu l i mà trong giai đo n hi n nay m t đ án phân khu th c hi n n u theo đúng Ngh đ nh quy đ nh kho ng 9 -12 tháng Tuy nhiên, th c t các lo i đ án này th ng ph i kéo dài h n th i gian quy

đ nh r t nhi u l n, có đ án lên t i 9 n m (nh đ án quy ho ch phân khu Bình Chánh đ c th c hi n t n m 2005 đ n n m 2014 m i đ c phê duy t đ y đ )

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

1.2.4- Tình hình tài chính đ u t d án xây d ng:

1.2.4.1- Các quy đ nh yêu c u tài chính cho các d án đ u t :

- Theo Lu t đ u t , Lu t nhà Ch đ u t ký qu đ th c hi n d án theo quy

đ nh c a pháp lu t v đ u t ; đóng ti n b o lãnh giao d ch nhà theo quy đ nh c a pháp lu t v kinh doanh b t đ ng s n; b o đ m n ng l c tài chính đ th c hi n d

án theo quy đ nh c a pháp lu t ph i ch ng minh có ngu n v n ch s h u (có th s

d ng làm ngu n v n d án) chi m kho ng 15% t ng m c đ u t d án khi d án có quy mô nh h n 20ha; và chi m kho ng 20% t ng m c đ u t l n h n 20ha (theo quy

• Ti n mua, ti n thuê mua, ti n thuê nhà tr tr c theo quy đ nh

• V n góp thông qua hình th c góp v n, h p tác đ u t , h p tác kinh doanh, liên doanh, liên k t c a các t ch c, cá nhân

• V n huy đ ng t n c ngoài và các ngu n v n h p pháp khác

Ngu n v n vay u đãi c a chính ph hi n nay không áp d ng cho phát tri n nhà

th ng m i i u này làm cho các d án khát v n bu c ph i chuy n qua xin làm nhà xã h i (đ t ng di n tích th ng m i, ti p c n v n u đãi, gi m ph n ch tiêu

h t ng, ch tiêu nhà , ch tiêu s d ng đ t …) làm phát sinh thêm m t hình th c né tránh lu t m i, gây khó kh n trong công tác qu n lý nhà …

- Kh n ng tài chính các ch đ u t kinh doanh b t đ ng s n Vi t nam nói chung và t i Tp.HCM đ u không cao Theo đó các d án luôn luôn c n mgu n tài chính qua kênh ngân hàng Tuy nhiên theo quy đ nh hi n nay, sau th i k n x u t 2008-2014, các d án đ u ph i hoàn ch nh v m t “ th t c pháp lý”

Theo đó công tác chu n b đ u t t giai đo n l p d án và quy ho ch chi ti t xây

d ng c n đ c th c hi n, qu n lý m t cách đ y đ và đúng pháp lý

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

1.2.4.2- Các quy đ nh xác đ nh quy mô tài chính các d án đ u t và kh n ng

c a các ch đ u t d án t i Vi t Nam:

- T ng m c đ u t là chi phí d tính đ th c hi n d án đ u t xây d ng công

trình, đ c tính toán và xác đ nh trong giai đo n l p d án đ u t xây d ng công trình phù h p v i n i dung d án và thi t k c s ; đ i v i tr ng h p ch l p báo cáo kinh t - k thu t, t ng m c đ u t đ ng th i là d toán xây d ng công trình

đ c xác đ nh phù h p v i n i dung báo cáo kinh t - k thu t và thi t k b n v thi công Là m t trong nh ng c s đ đánh giá hi u qu kinh t và l a ch n ph ng án

đ u t ; là c s đ ch đ u t l p k ho ch và qu n lý v n khi th c hi n đ u t xây

d ng công trình

- M t s quy đ nh chính c a Nhà n c hi n hành đ xác đ nh quy mô đ u t c a

d án C th nh :

1 Su t v n đ u t xây d ng công trình và giá xây d ng t ng h p b ph n k t

c u công trình n m 2013 ban hành kèm theo Quy t đ nh s 634/Q -BXD ngày 09/6/2014 c a B Xây D ng;

2 Ngh đ nh s 112/2009/N -CP ngày 14/12/2009 c a Chính Ph v qu n lý chi phí đ u t xây d ng công trình;

3 Thông t 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 h ng d n l p và qu n lý chi phí

đ u t xây d ng công trình;

4 Quy t đ nh 957/Q -BXD ngày 29/9/2009 c a B Xây D ng v công b đ nh

m c chi phí qu n lý d án và t v n đ u t xây d ng công trình

Tuy có nh ng quy đ nh c b n các đ nh t ng m c đ u t d án Nh ng h u h t các

d án đ u t xây d ng t i Vi t Nam đ u có nh ng phát sinh r t l n trong chi phí xây d ng đôi khi lên đ n 100% Theo đó k ho ch tài chính c a các d án đ u t xây d ng t i Vi t Nam luôn b th đ ng trong gi i pháp tài chính

- M t khác, vi c th t ch t tín d ng hi n nay c a các ngân hàng đã làm cho các

d án càng lúc ph i chu n b và chính xác trong t ng b c khái toán đ d án không b v k ho ch

0305173790 ngày 07/09/2007 v i t ng v n đi u l 450 t đ ng Công ty đ c sáng

l p b i 07 C đông là nh ng đ n v có uy tín trong nhi u l nh v c g m: Công ty

i n l c TP.HCM, Công ty i n l c 2, T ng công ty a c Sài Gòn, Công ty C

ph n d ch v T ng h p Sài Gòn, Công ty C Ph n Siêu Thanh, Công ty C Ph n

B o hi m Vi n ông, Công ty C Ph n Qu n lý và u t Tín Thác Á Châu

- Tradincorp s t n d ng th m nh c a t ng đ n v sáng l p đ h ng đ n m t

t p đoàn m nh, đa ngành, đa l nh v c Tr c m t, d a vào kinh nghi m và n ng l c

s n có, Tradincorp t p trung ho t đ ng kinh doanh vào các l nh v c sau:

Ho t đ ng ki n trúc và t v n k thu t có liên quan, t v n đ u t , hoàn thi n công trình xây d ng, t v n qu n lý, xây d ng nhà các lo i, xây d ng công trình dân d ng, công nghi p, c s h t ng khu công nghi p, khu dân c , xây d ng các công trình k thu t dân d ng, kinh doanh b t đ ng s n,…

- V n đi u l : 450.000.000.000 đ ng

1.3.2 – T hông tin chung v d án:

Tên d án : Khu dân c th tr n Tân Túc – huy n Bình Chánh

- a đi m : Th tr n Tân Túc, huy n Bình Chánh, Tp.HCM

- Quy mô: T ng di n tích khu đ t ch n quy ho ch kho ng 187.930,3 m²

- Tính ch t: Xây d ng m i khu dân c k t h p ch nh trang

a/.V trí, gi i h n khu đ t: Khu v c quy ho ch thu c đ a ph n th tr n Tân Túc, huy n Bình Chánh, Tp.H Chí Minh v i t c n c a khu đ t nh sau:

- Phía ông : giáp đ t hi n h u – c i t o k t h p th ng m i;

- Phía Tây : giáp đ ng Tân Túc và trung tâm hành chính huy n

b/ Pháp lý khu đ t : Khu đ t n m trong khu v c đã đ c đ nh h ng xây d ng

trong đ án quy ho ch chung huy n Bình Chánh và đ án quy ho ch xây d ng phân khu th tr n Tân Túc Ch đ u t d án s l p d án đ u t xây d ng, nh ng tr c

h t ph i tri n khai l p đ án quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/500 – Trên 50%

ch quy n đ t thu c ph m vi d án đã đ c thu c quy n s h u c a các c đông

h p pháp thành l p công ty Do đó, thành ph ch p thu n ch tr ng cho công ty Tradincorp làm ch đ u t d án

c/ C c u ngu n v n: Ngu n v n th c hi n d án d ki n: kho ng 1.566 t đ ng (là

TM T th c hi n d án ch a tính đ n lãi vay trong th i gian xây d ng, t m tính theo

đ n giá t i th i đi m tính toán → Xem thêm ph n t ng m c đ u t ) Trong đó c c u phân b v n c th nh sau:

+ V n c a ch s h u: ch đ u t t p trung kho ng 235 t đ ng (t ng đ ng 50% v n đi u l ), kho ng 15% ngu n v n (theo quy đ nh c a Ngh đ nh s 71/2010/N -CP) đ th c hi n d án Ngu n v n này ch y u đ th c hi n các công tác: đ n bù gi i phóng m t b ng, các công tác chu n b đ u t (l p quy ho ch, kh o sát, TM, l p d án,…) và xây d ng m t ph n h t ng k thu t toàn khu (giao thông n i b , san n n và thoát n c m a, c p đi n thông tin liên l c, c p thoát

n c, v sinh môi tr ng)

+ V n khác (bao g m v n huy đ ng t ho t đ ng kinh doanh, v n vay…):

kho ng 85% v n (kho ng 1.331 t đ ng)

_

Lu n v n th c s - Võ Ng c H ng Ph c

d/ Hình th c đ u t d án đang áp d ng:

- Công ty CP u t Kinh doanh i n L c Tp.HCM s đ u t theo hình th c

đ u t tr c ti p là đ u t phát tri n kinh doanh thông qua kinh doanh các lo i hình nhà Ch đ u t s áp d ng các hình th c đ u t c th đ i v i t ng lo i công trình trong

d án nh sau :

- i v i các công trình nhà : Ch đ u t đ c giao khu đ t d án quy mô kho ng 18,79 ha, trong đó có 90.997 m2 di n tích đ t đ xây d ng m i nhà (không tính đ n di n tích đ t hi n h u ch nh trang) v i c tính kho ng 1.224 c n, trong đó

có kho ng 318 c n nhà ch đ u t xây d ng đ kinh doanh (không tính đ n các lô

đ t n n tái đ nh c và các c n h chung c )

 Ph n xây d ng nhà đ kinh doanh : Ch đ u t s đ u t xây d ng các lo i

nhà (nhà liên k , bi t th ) kho ng 318 c n (100 c n bi t th , kích th c TB 10x20m; và 218 c n nhà liên k , kích th c TB 5x20, 5x15) đ kinh doanh nhà (có kèm theo chuy n quy n s d ng đ t) bán cho ng i dân có nhu c u, ngoài ra còn m t s c n nhà ph liên k trong qu đ t tái đ nh c còn l i (sau khi đã b trí tái đ nh c )

+ Ch đ u t s s d ng v n s h u c a doanh nghi p, v n vay đ đ u t giai đo n 1 :

đ n bù và GPMB, các công tác t v n chu n b đ u t và xây d ng h t ng k thu t khu d án (san n n, giao thông, đ ng dây đ ng ng c p đi n, c p

n c, thoát n c, cây xanh,TTLL…)

+ Giai đo n 2, 3 : Ch đ u t s đ u t d án (xây d ng khu bi t th , nhà liên k và

các công trình c ng c ng do ch đ u t tr c ti p xây d ng và kinh doanh) b ng

v n ch s h u, v n vay ngân hàng và v n huy đ ng t ho t đ ng kinh doanh

Ch đ u t có th huy đ ng v n b ng nhi u cách, c th :

+ Ch đ u t s cho các cá nhân đ ng ký mua nhà tr ti n thành 4 đ t, t ti n thu c a

các đ t đ u (đ t 1, 2) ch đ u t s s d ng đ đ u t xây d ng hoàn thi n HTKT và ph n thô các công trình nhà Sau đó ch đ u t s s d ng v n vay ngân hàng, và v n thu đ c t ho t đ ng kinh doanh (các đ t thu ti p theo

+ Tái đ nh c : Ch đ u t s b trí tái đ nh c cho các h dân có nhu c u và đ đi u

ki n tái đ nh c Qu đ t tái đ nh c d ki n : 17.427 m2 (kho ng 156 c n); d

ki n b trí trong khu đ t nhà liên k t i Lô B4, B5, B6 Và m t ph n đ t ngoài ranh d án (kho ng 6.456 m2 v i 53 n n)

+ Nhà xã h i : Ch đ u t dành m t ph n di n tích đ t đ dành cho nhà xã h i

(theo quy đ nh c a Ngh đ nh s 71/2010/N -CP) Qu đ t nhà xã h i d

ki n b trí t i Lô C6 v i di n tích 28.900 m2 (khu đ t nhà chung c cao t ng),

m t đ xây d ng 40%, chi m kho ng 27% di n tích đ t

- i v i các công trình công c ng :

- i v i các công trình công c ng có hai hình th c ch y u nh sau :

+ Ch đ u t s tr c ti p xây d ng và kinh doanh các công trình công c ng sau: Công

viên cây xanh và công tr ng n c

+ Nhà n c tr c ti p xây d ng và qu n lý: Tr ng ti u h c, Tr ng m u giáo, Công

trình y t , Công trình hành chánh,… và các CTCC hi n h u khác

1.3.3 P h ng án quy ho ch chi ti t xây d ng:

a/ C c u s d ng đ t và t ng m t b ng: Khu quy ho ch có quy mô 187.930,3 m2(18,79 ha), v i c c u s d ng đ t toàn khu nh sau:

- Khu quy ho ch n m gi a 2 tr c đ ng l n là đ ng d n vào đ ng cao t c TPHCM – Trung L ng và đ ng Nguy n H u Trí, phía ông giáp r ch Bàu Môn, phía Tây giáp khu trung tâm c p huy n

- Khu quy ho ch đ quy mô đ hình thành m t đ n v hoàn ch nh, đáp ng không

nh ng nhu c u c a ng i dân trong đ n v mà còn có s k t h p v i các khu lân c n trong quy ho ch chung

(Xem thêm hình 1.4)