Nghiên cứu giải pháp khắc phục phát sinh chi phí xây dựng các dự án kinh doanh nhà ở, đất ở do công ty cổ phần địa ốc tân cảng làm chủ đầu tư

Hình 1.1 Ph ng pháp hình thành CPXD công trình Chi phí v t li u Chi phí nhân công Chi phí máy Chi phí chung... nguyên nhân ch y u làm phát sinh chi phí xây d ng Ph ng pháp hình thà

B GIÁO D C VÀ ÀO T O B NÔNG NGHI P VÀ PTNT

NGHIÊN C U GI I PHÁP KH C PH C PHÁT SINH CHI PHÍ

LU N V N TH C S

B GIÁO D C VÀ ÀO T O B NÔNG NGHI P VÀ PTNT

NGHIÊN C U GI I PHÁP KH C PH C PHÁT SINH CHI PHÍ XÂY D NG

i

L I CAM OAN

Tác gi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a b n thân tác gi Các k t qu nghiên c u và các k t lu n trong lu n v n là trung th c, không sao chép t b t k m t ngu n nào và d i b t k hình th c nào.Vi c tham kh o các ngu n tài li u (n u có) đã

đ c th c hi n trích d n và ghi ngu n tài li u tham kh o đúng quy đ nh

Tác gi lu n v n

Nguy n c D ng

ii

L I C M N

Lu n v n th c s “Nghiên c u gi i pháp kh c ph c phát sinh chi phí xây d ng c a các

d án kinh doanh nhà , đ t do Công ty C ph n a c Tân C ng làm ch đ u t ”

đã đ c tác gi hoàn thành đúng th i h n quy đ nh và đ m b o đ y đ các yêu c u trong đ c ng đ c phê duy t

Tác gi xin chân thành c m n s giúp đ t n tình c a các th y cô Tr ng i h c Thu l i, Ban Lãnh đ o Công ty CP a c Tân C ng, các đ n v t v n, đ i tác và

đ ng nghi p c bi t tác gi xin bày t lòng bi t n sâu s c t i Th y giáo PGS.TS Lê

V n Hùng, đã t n tình h ng d n giúp đ đ tác gi hoàn thành lu n v n

M c dù b n thân đã c g ng hoàn thi n lu n v n b ng t t c s nhi t tình và n ng l c

c a mình, tuy nhiên lu n v n này không th tránh kh i nh ng t n t i, sai sót Tác gi mong nh n đ c nh ng ý ki n đóng góp và ch b o c a các th y cô giáo, các anh ch

iii

M C L C

DANH M C CÁC HÌNH NH vi

DANH M C B NG BI U vii

DANH M C CÁC T VI T T T viii

PH N M U 1

CH NG 1 T NG QUAN V QU N LÝ CHI PHÍ XÂY D NG 4

1.1 D án kinh doanh nhà , đ t và đ c đi m c a lo i hình d án này 4

1.1.1 Khái ni m v d án kinh doanh nhà , đ t 4

1.1.2 c đi m c a lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t 4

1.1.3 Phân tích m t s lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t 6

1.2 T ng quan v chi phí xây d ng và phát sinh chi phí xây d ng 9

1.2.1 T ng quan v chi phí xây d ng (cpxd) 9

1.2.2 Tìm hi u chung v phát sinh chi phí xây d ng 12

1.2.3 Vai trò c a công tác qu n lý CPXD và vi c h n ch phát sinh CPXD 12

1.3 Phân tích các y u t nh h ng đ n chi phí xây d ng và xác đ nh các nguyên nhân ch y u làm phát sinh chi phí xây d ng 14

1.3.1 Công tác kh o sát 16

1.3.2 Công tác quy ho ch, thi t k 17

1.3.3 Bi n đ ng giá và thay đ i c ch chính sách 19

1.3.4 Công tác b i th ng, gi i phóng m t b ng và tái đ nh c 20

1.3.5 Quá trình làm vi c v i c quan chuyên môn Nhà n c trong th t c giao thuê đ t, l p quy ho ch, th a thu n thi t k … kéo dài 20

1.4 Các mô hình, h th ng qu n lý chi phí xây d ng công trình 22

1.4.1 C s đ xu t các mô hình qu n lý chi phí 22

1.4.2 Các mô hình qu n lý chi phí 23

1.5 Công tác qu n lý CPXD công trình trên th gi i và Vi t Nam [1] 26

1.6 K t lu n ch ng 1 31

iv

CH NG 2 C S LÝ THUY T VÀ PH NG PHÁP LU N NGHIÊN C U 32

2.1 C s ph ng pháp nghiên c u 32

2.1.1 Ph ng pháp đi u tra 32

2.1.2 Ph ng pháp phân tích s li u 32

2.1.3 Ph ng pháp s d ng cho nghiên c u 33

2.1.4 Quy trình nghiên c u các v n đ phát sinh chi phí xây d ng 34

2.2 Công c s d ng đ nghiên c u và các b c ti n hành công tác đi u tra 35

2.2.1 Công c s d ng đ ti n hành nghiên c u 35

2.2.2 Các b c ti n hành công tác đi u tra 36

2.3 K t lu n ch ng 2 39

CH NG 3 XU T GI I PHÁP H N CH PHÁT SINH CPXD C A CÁC D ÁN KINH DOANH NHÀ , T DO CÔNG TY CP A C TÂN C NG LÀM CH U T 40

3.1 Th c tr ng v qu n lý chi phí xây d ng trong các d án kinh doanh nhà , đ t trên đ a bàn TP H Chí Minh 40

3.1.1 S l c th tr ng b t đ ng s n trên TP H Chí Minh qua các th i k 40

3.1.2 Th c tr ng v qu n lý chi phí xây d ng trong các d án kinh doanh nhà , đ t trên đ a bàn TP H Chí Minh 42

3.2 Gi i thi u chung v Công ty CP a c Tân C ng 49

3.3 Tình hình đ u t xây d ng các d án kinh doanh nhà , đ t t i Công ty CP a c Tân C ng 50

3.3.1 D án khu dân c quy mô 15,6 ha t i ph ng Phú H u, Qu n 9, Thành ph H Chí Minh 50

3.3.2 D án khu dân c quy mô 13,8 ha t i xã Tân Hòa, huy n Tân Thành, t nh Bà R a V ng Tàu 51

3.3.3 D án xây d ng Trung tâm y h c an đi u d ng, Trung tâm th d c th thao và H i đ i tàu v i quy mô 32.86ha t i ph ng Long Ph c, Qu n 9 51

3.3.4 D án xây d ng nhà công v t i khu đ t 14.355m2 thu c Khu dân c ph ng Phú H u, qu n 9 53

3.4 xu t các gi i pháp h n ch phát sinh CPXD đ ti n hành KS T 55

3.5 T ng h p và phân tích k t qu kh o sát đi u tra gi i pháp h n ch 58

v

3.5.1 T ng h p, phân tích k t qu KS T các nguyên nhân phát sinh CPXD 58

3.5.2 Phân tích k t qu KS T gi i pháp h n ch 63

3.6 Các nh n xét k t qu đi u tra 80

3.6.1 Các nguyên nhân phát sinh chi phí xây d ng 80

3.6.2 Các gi i pháp h n ch 81

3.7 xu t gi i pháp h n ch phát sinh CPXD c a các d án do Công ty CP a c Tân C ng đang làm ch đ u t 82

K T LU N VÀ KI N NGH 86

TÀI LI U THAM KH O 88

PH L C 89

vi

DANH M C CÁC HÌNH NH

Hình 1.1 Ph ng pháp hình thành CPXD công trình 11

Hình 1.2 Mô hình 1 v QLCP 23

Hình 1.3 Mô hình 2 v QLCP 24

Hình 1.4 Mô hình 3 v QLCP 25

Hình 2.2 Quy trình nghiên c u 34

Hình 3.1 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN1 59

Hình 3.2 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN2 59

Hình 3.3 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN3 59

Hình 3.4 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN4 60

Hình 3.5 Bi u đ th hi n phân ph i t n su t NN5 60

Hình 3.6 Bi u đ th hi n m c đ x y ra các nguyên nhân 63

Hình 3.7 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN4 65

Hình 3.8 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN4) 66

Hình 3.9 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN5 68

Hình 3.10 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN5) 70

Hình 3.11 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN1 72

Hình 3.12 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN1) 73

Hình 3.13 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN2 75

Hình 3.14 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN2) 76

Hình 3.15 Bi u đ phân ph i t n su t các gi i pháp c a NN3 78

Hình 3.16 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN3) 79

vii

DANH M C B NG BI U

B ng 2.3 Thang đi m đánh giá 36

B ng 3.1 B ng KS T nh m xác đ nh m c đ đ ng ý v i các gi i pháp h n ch 55

B ng 3.2 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ xu t hi n các nguyên nhân 58

B ng 3.3 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN4) 64

B ng 3.4 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN4 66

B ng 3.5 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN5) 68

B ng 3.6 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN5 70

B ng 3.7 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN1) 71

B ng 3.8 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN1 73

B ng 3.9 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN2) 74

B ng 3.10 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN2 76

B ng 3.11 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN3) 77

B ng 3.12 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN3 79

B ng 3.13 xu t các gi i pháp h n ch các nguyên nhân 84

1

Nhà , đ t là ngu n tài s n l n c a m i qu c gia, m i n n kinh t , c a m i gia đình

và cá nhân Nó có vai trò vô cùng quan tr ng trong đ i s ng xã h i, đ m b o cho quá trình t n t i và phát tri n Cùng v i s phát tri n c a s n xu t hàng hóa thì s n ph m nhà , đ t c ng đ c mua bán và tr thành m t th hàng hóa đ c bi t S hình thành

và phát tri n c a vi c kinh doanh nhà , đ t m t cách nhanh chóng luôn đ c xã h i quan tâm hàng đ u và là th thách l n cho xã h i khi mà v n đ đi u hành, ki m soát

c a các C quan Nhà n c đang còn lung túng, luôn nãy sinh nhi u v n đ b t c p

n c ta, th tr ng kinh doanh nhà , đ t m i đ c hình thành k t khi Lu t t đai n m 1993 ra đ i Do đó Nhà n c ta đang r t n l c trong vi c t o l p và hoàn thi n môi tr ng v mô cho s phát tri n c a th tr ng nhà , đ t Tuy nhiên, đây là

m t l nh v c non tr và r t ph c t p vì nó ch u s đi u ch nh, chi ph i c a h u h t các

l nh v c Pháp lu t nh : Lu t t đai; Lu t Xây d ng; Lu t u th u; Lu t u t ;

Lu t Nhà ; Lu t Kinh doanh B t ng s n; Lu t Dân s …và các Ngh đ nh, Thông

t h ng d n Lu t Vì l đó, vi c t o ra m t s m ph m nhà , đ t thu c d án m t

r t nhi u giai đo n, th i gian Ch t l ng, ti n đ s n ph m s ch u nhi u y u t chi

ph i mà nhà đ u t khó l ng tr c đ c trong đó đ c bi t là v n đ phát sinh chi phí trong quá trình xây d ng d án nh h ng tr c ti p đ n hi u qu d án

Trong xây d ng công trình nói chung và xây d ng phát tri n khu nhà , đ t nói riêng thì vi c phát sinh chí phí xây d ng là v n đ luôn đ c nhà đ u t quan tâm hàng đ u Khi chi phí phát sinh làm v t t ng m c đ u t , không phù h p v i tính toán hi u qu kinh t ban đ u thì xem nh d án đ u t không hi u qu th m chí phá s n s nh

h ng nghiêm tr ng đ n ti n đ , ch t l ng công trình và uy tín doanh nghi p M i khi nhà đ u t kinh doanh nhà làm n thua l thì đ i t ng b nh h ng n ng n

nh t chính là ng i lao đ ng, khách hàng, các đ i tác liên quan và r ng h n là nh

h ng đ n kinh t xã h i

2

i v i Công ty CP a c Tân C ng là m t doanh nghi p v i ngành ngh chính là Kinh doanh b t đ ng s n đ ng th i có nhi m v chính tr là Xây d ng, phát tri n qu nhà , đ t cho cán b , chi n s trong toàn Quân ch ng H i quân Trong th i gian qua Công ty đã tri n khai thi công các d án nhà trên đ a bàn các t nh phía Nam mà ch

y u là ph c v cho nhu c u c a cán b công nhân viên c a T ng Công ty Tân C ng Sài Gòn và Quân ch ng H i quân Tuy nhiên, quá trình đ u t xây d ng luôn g p nhi u khó kh n trong đó có v n đ phát sinh chi phí xây d ng ngoài t m ki m soát

đ c lãnh đ o Công ty quan tâm hàng đ u b i nó làm cho d án gi m hi u qu đ u t ,

ch m ti n đ thi công và giá thành s n ph m t ng cao so v i d ki n ban đ u nh

h ng tr c ti p đ n quy n l i c a khách hàng

Nh n th y t m quan tr ng c a vi c phát sinh chi phí xây d ng trong l nh v c kinh doanh b t đ ng s n s nh h ng đ n s phát tri n m nh m , b n v ng c a doanh nghi p V i nh ng ki n th c đã đ c h c trong ch ng trình đào t o, các ki n th c

n n t ng c a ngành Xây d ng và nh ng kinh nghi m làm vi c c a b n thân t i Công ty

CP a c Tân C ng, Tác gi l a ch n đ tài “Nghiên c u gi i pháp kh c ph c phát sinh chi phí xây d ng c a các d án Kinh doanh nhà , đ t do Công ty C ph n a

c Tân C ng làm ch đ u t ” làm lu n v n th c s chuyên ngành Xây d ng

Xác đ nh đ c các nguyên nhân và đ xu t gi i pháp h n ch phát sinh chi phí xây

d ng c a các d án kinh doanh nhà , đ t t đó v n d ng cho các d án c a Công ty làm ch đ u t

- i t ng nghiên c u: Công tác qu n lý chi phí trong quá trình đ u t xây d ng các công trình C s h t ng; công trình Xây d ng dân d ng thu c các d án kinh doanh nhà , đ t trong đó đi sâu vào các công tác Qu n lý chi phí; Qu n lý ti n đ c a d

án

- Ph m vi nghiên c u: i v i lu n v n này tác gi ch nghiên c u Công tác qu n lý chi phí xây d ng các d án kinh doanh nhà , đ t đã và đang th c hi n trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh t n m 2003 cho đ n nay

- Ti p c n các ngu n d li u, thông tin trên các ph ng ti n thông tin đ i chúng;

- Ti p c n các ngu n d li u, thông tin th c t các Công ty kinh doanh b t đ ng s n trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh;

- Ti p c n th c t và ngu n d li u t i Công ty CP a c Tân C ng

4

1.1.1 Khái ni m v d án kinh doanh nhà , đ t

- D án đ c hi u theo ngh a thông th ng là “đi u ng i ta có ý đ nh làm” [1] Theo

đ nh ngh a c a t ch c qu c t v tiêu chu n ISO, trong tiêu chu n ISO 9000:2000 và Tiêu chu n Vi t Nam (TCVN ISO 9000:2000) thì d án đ c đ nh ngh a nh sau: “D

án là m t quá trình đ n nh t, g m m t t p h p các ho t đ ng có ph i h p và ki m soát, có th i h n b t đ u và k t thúc, đ c ti n hành đ đ t đ c m c tiêu phù h p v i

các yêu c u quy đ nh, bao g m các ràng bu c v th i gian, chi phí và ngu n l c”

- Kinh doanh là ho t đ ng c a cá nhân ho c t ch c nh m m c đích l i nhu n qua m t

lo t các ho t đ ng nh : u t , Xây d ng, Qu n tr , Ti p th , Tài chính, K toán, S n

xu t, d ch v …Ho t đ ng kinh doanh đ c đánh giá b ng các ch tiêu: doanh thu, t ng

Nh v y, theo tác gi khái ni m D án kinh doanh nhà , đ t đ c hi u là t p h p

các ho t đ ng v : t đai, u t xây d ng công trình, Tài chính, Qu n tr , Ti p th ,

D ch v , có ph i h p và ki m soát, có th i h n b t đ u và k t thúc đ t o nên các s n

ph m nhà , đ t đ chuy n nh ng, mua bán, cho thuê nh m m c đích sinh l i nhu n cho nhà đ u t

1.1.2 c đi m c a lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t

- Nhà , đ t là s n ph m chính trong kinh doanh b t đ ng s n

Theo B Lu t Dân s s 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 c a Qu c h i thì “B t đ ng

s n là các tài s n không th di d i đ c bao g m: t đai; Nhà , công trình xây d ng

5

g n li n v i đ t đai, k c tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng đó; Các tài

s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh “ T khái ni m

đó cho ta th y rõ nhà , đ t là s n ph m chính trong kinh doanh b t đ ng s n

- Kinh doanh nhà , đ t là ho t đ ng nh y c m, ch u nh h ng m nh c a Pháp

lu t và Chính sách

Nhà và đ t đóng vai trò quan tr ng trong n n kinh t qu c gia, ngày càng chi m t

tr ng l n và có nh h ng đ i v i s phát tri n kinh t Khi nhà , đ t tr thành hàng hóa, th tr ng kinh doanh đ c hình thành, các ho t đ ng giao d ch nh chuy n

nh ng, mua bán, cho thuê, th ch p….nhà , đ t trong ph m vi không gian và th i gian nh t đ nh do Nhà n c qu n lý thông qua Lu t t đai, Lu t Xây d ng, Lu t Kinh doanh B t đ ng s n, Lu t u t , Lu t Nhà , Lu t u th u, Lu t Doanh nghi p…Nhà đ u t mu n kinh doanh nhà , đ t ph i am hi u Pháp lu t và các chính sách c a Nhà n c trong t ng th i k , t ng khu v c, đ a ph ng… t đó tìm ra cách th c, ph ng h ng kinh doanh, d báo xu h ng bi n đ ng c a th tr ng

- Ngoài ra lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t có các đ c đi m: v n đ u t l n;

th i gian th c hi n d án dài; giá tr s n ph m cao, đ c s d ng lâu dài và không

tính kh u hao [2]

Do đ c đi m c a b t đ ng s n là có giá tr l n, vì v y nhà đ u t c n ph i phân b h p

lý, b o toàn v n đ thu đ c l i nhu n cao D án t khi b t đ u cho đ n khi đ a vào khai thác th ng trên 4 n m, vì v y nhà đ u t ph i có nh ng d đoán các bi n đ ng

- Kinh doanh nhà , đ t là ho t đ ng mang tính c c b , khu v c

Nhà , đ t có đ c đi m là có v trí c đ nh và có gi i h n v di n tích và không gian Chính vì v y, giá tr và l i ích c a nhà , đ t g n li n v i t ng v trí c th V trí

6

đ c xác đ nh, so sánh t thành th đ n nông thôn, t mi n núi đ n đ ng b ng V trí

t ng đ i đ c đánh giá b i kho ng cách đ n trung tâm, cách đi m giao d ch công

c ng, các công trình công c ng nh : th ng m i, v n hóa, y t , giáo d c và ph thu c vào kh n ng ti p c n Yêu t v trí s quy t đ nh giá tr và l i ích mang l i c a nhà ,

đ t Do v y, khi đ u t kinh doanh nhà , đ t ph i d tính tr c các thay đ i này

đ ng th i, đ u t ph i đi đôi v i vi c phát tri n các y u t ti p c n, gi m kho ng cách

đ n các trung tâm b ng vi c phát tri n c s h t ng, giao thông, đi n n c

1.1.3 Phân tích m t s lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t

- c tính riêng bi t đ ch n ph ng án xây d ng chung c sau:

+ c đ u t xây d ng t i khu đ t có di n tích v a và nh th ng < 2ha

+ Có v trí trung tâm đô th ho c g n trung tâm nh ng h t s c thu n l i v giao thông,

+ Quy đ nh v di n tích t i thi u c n h

+ Quy đ nh v an toàn phòng cháy ch a cháy, ánh sáng, k thu t đi n, n c, v sinh môi tr ng, x lý n c th i đ c C quan chuyên môn Nhà n c ki m tra, th m

+ Bi n pháp thi công hi n đ i, th ng xuyên đ c áp d ng các công ngh , thi t b hi n

đ i trên th gi i

+ Có tính toán các ch tiêu cây xanh, công viên, kho ng lùi, di n tích bãi đ xe và trung tâm th ng m i trong khu đ t xây d ng

- c tính th tr ng, xã h i

+ Giá c th p h n nhi u so v i mua nhà đ t

+ M c đ an toàn, an ninh cao

- c tính riêng bi t đ ch n ph ng án xây d ng lo i hình này sau:

+ c đ u t xây d ng t i khu đ t có di n tích t 3ha tr lên

+ Có v trí xa trung tâm đô th

+ C b n thu n l i v giao thông, ti n ích cu c s ng đ c bi t là đón đ u s ti n l i này trong t ng lai theo quy ho ch khu v c

+ Nhu c u th tr ng ch mu n s h u nhà g n li n đ t (nhà th p t ng)

8

+B i th ng-GPMB v i đ n giá th p nh ng t ng đ i ph c t p do di n tích d án

l n, nhi u h dân b nh h ng nên d phát sinh các tranh ch p

+ Hi n tr ng khu đ t d án th ng là đ t nông nghi p, đ t ít, sông r ch, đ m l y, dân

c hi n tr ng th a th t

- c tính k thu t

+ M XD, h s s d ng đ t, t ng cao xây d ng ph i th a mãn tiêu chu n quy ho ch chi ti t đ c chính quy n đ a ph ng đã quy đ nh, phê duy t Các ch tiêu k thu t và cân b ng đ t đai đ c chính quy n đ a ph ng phê duy t trong đ án quy ho ch chi

ti t 1/500 phù h p v i quy ho ch 1/2000, quy ho ch khu v c đ c phê duy t

+ Di n tích lô đ t có quy đ nh t i thi u v kích th c chi u dài, chi u ngang, chi u cao xây d ng, kho ng lùi

+ Quy đ nh v an toàn phòng cháy ch a cháy, ánh sáng, k thu t đi n n c, v sinh môi tr ng, x lý n c th i đ c C quan chuyên môn Nhà n c ki m tra, th m đ nh, giám sát nh ng tính ch t đ n gi n h n

+ M c đ an toàn, an ninh giai đo n đ u ch a cao

+ Có tính c ng đ ng không cao và kh n ng l p đ y d án t ng đ i ch m

+ Giá tr đ t n n th ng có xu h ng t ng theo th i gian

9

+ Di n tích đ t n n có nhi u lo i t đ t n n liên k 75m2 đ n 100m2; đ t n n 500m2 cho nhà đ t bi t th đáp ng nhu c u c a nhi u đ i t ng

1.2.1 T ng quan v chi phí xây d ng (cpxd)

- Khái ni m cpxd:

Chi phí xây d ng công trình thu c các d án đ u t là toàn b chi phí c n thi t đ xây

d ng m i, c i t o, m r ng hay trang b l i k thu t cho công trình Do đ c đi m c a s n

ph m xây d ng và s n xu t xây d ng m i công trình có giá tr xây d ng riêng đ c xác

đ nh b ng ph ng pháp l p d toán xây d ng do Nhà n c quy đ nh

Chi phí xây d ng công trình đ c bi u th b ng các tên g i khác nhau theo t ng giai

đo n c a quá trình đ u t Giai đo n chu n b đ u t đó là t ng m c đ u t ; giai đo n

th c hi n xây d ng công trình c a d án đ u t đó là t ng d toán công trình, d toán

d ng công trình phù h p v i n i dung d án và thi t k c s ; đ i v i tr ng h p ch

l p báo cáo KTKT, t ng m c đ u t đ ng th i là d toán xây d ng công trình đ c xác đ nh phù h p v i n i dung báo cáo KTKT và thi t k b n v thi công

T ng m c đ u t là m t trong nh ng c s đ đánh giá hi u qu kinh t và l a ch n

v thi công, nhi m v công vi c ph i th c hi n c a công trình, h ng m c công trình và

h th ng đ nh m c xây d ng, giá xây d ng công trình

D toán công trình là c s đ xác đ nh giá gói th u, giá xây d ng công trình, là c n

c đ đàm phán, ký k t h p đ ng, thanh toán v i nhà th u trong tr ng h p ch đ nh

th u

- Giai đo n k t thúc xây d ng đ a d án vào ho t đ ng thì chi phí xây d ng đó là quy t toán công trình

11

V n đ u t đ c quy t toán là toàn b chi phí h p pháp đã th c hi n trong quá trình đ u

t đ đ a công trình vào khai thác, s d ng Chi phí h p pháp là chi phí đ c th c hi n trong ph m vi d án, thi t k , d toán đ c duy t k c ph n đi u ch nh, b sung theo quy đ nh c a h p đ ng đã ký k t, phù h p v i quy đ nh c a pháp lu t i v i các công trình s d ng v n ngân sách nhà n c, v n đ u t đ c quy t toán ph i n m trong gi i

h n t ng m c đ u t đ c c p có th m quy n phê duy t

i v i giai đo n th c hi n xây d ng công trình: CPXD đ c xác đ nh thông qua vi c

l p d toán, CPXD ch đ c hình thành và chính xác hóa d n theo các giai đo n c a quá trình đ u t và xây d ng vì trong th c t xây d ng công trình phát sinh nh ng chi phí không l ng tr c và khó c tính tr c đ c Các lo i d toán cho các d án nhà , đ t thông th ng đ c l p theo ph ng pháp d a vào các thành ph n chi phí và

đ c t p h p t d i lên trên theo s đ hình cây nh Hình 1.1

Hình 1.1 Ph ng pháp hình thành CPXD công trình

Chi phí

v t li u

Chi phí nhân công

Chi phí máy

Chi phí chung

12

1.2.2 Tìm hi u chung v phát sinh chi phí xây d ng

Trong xây d ng, vi c phát sinh chi phí xây d ng có l đã tr nên là vi c bình th ng

và có khi ta hi u nh m t l t t nhiên Phát sinh chi phí xây d ng là chi phí chênh l ch

gi a giá tr quy t toán h p đ ng và giá tr d toán h p đ ng Có th giá tr này âm hay

hi n d án b c l nhi u b t c p Phát sinh trong xây d ng rõ ràng không ph i v n đ

nh nhi u khi còn d n đ n s phá s n hoàn toàn c a d án vì s ti n phát sinh quá l n

mà ch đ u t không v t qua đ c

Tùy thu c vào kinh nghi m, trách nhi m c a ng i l p d toán và ch đ u t đ gi m

đ c chi phí phát sinh ây là bài toán khó đ tìm k t qu t i u c a c đ n v thi t k ,

ng i l p d toán, qu n lý d án và ch đ u t

Công vi c xây d ng tr i qua m t quá trình v i th i gian dài cho nên nhi u s thay đ i

t t y u ph i x y ra nên phát sinh chi phí xây d ng là đi u không th tránh kh i, chúng

ta ch có th h n ch ch không th tri t tiêu nó

1.2.3 Vai trò c a công tác qu n lý CPXD và vi c h n ch phát sinh CPXD

• Vai trò c a công tác qu n lý chi phí xây d ng

N c ta trong th i gian qua đã có nh ng đ i m i, b c đ u phát huy tác d ng trong

vi c qu n lý các ho t đ ng xây d ng h ng t i n n kinh t th tr ng có s qu n lý

c a nhà n c Nhà n c đã ban hành các quy đ nh, h ng d n và ki m tra v qu n lý CPXD nh m b o đ m hi u qu s d ng v n, tránh lãng phí th t thoát v n đ u t xây

d ng công trình, đ ng th i đã ch đ ng phân c p qu n lý phù h p v i ngu n v n đ u

t xây d ng, gi m d n s can thi p tr c ti p c a nhà n c, t o s ch đ ng cho các

ch th tham gia h p đ ng xây d ng đ i v i vi c qu n lý CPXD công trình

13

M c dù đã có nh ng đ i m i r t thu n l i và c b n, tuy nhiên vi c th c hi n đ u t xây d ng công trình cho th y v n còn có nh ng h n ch trong công tác qu n lý, ki m soát chi phí đ u t xây d ng công trình Tình tr ng các d án kinh doanh nhà , đ t

th ng xuyên đi u ch nh TM T, d toán và phát sinh chi phí trong quá trình th c hi n còn khá ph bi n đ c bi t là các công trình s d ng v n nhà n c Có nhi u nguyên nhân liên quan đ n tình tr ng trên song có m t nguyên nhân là công tác qu n lý, ki m soát CPXD th c hi n không t t

M t khác, cùng v i quá trình toàn c u hoá n n kinh t th gi i, nh ng yêu c u v hi u

qu đ u t xây d ng công trình đã t o ra nh ng áp l c c n thi t ph i ki m soát chi phí,

d ng th c t ph i đúng theo chi tiêu d toán

Nh ng áp l c trên cùng v i nh ng yêu c u ph i có s ch c ch n khi đ a ra ngân sách

c a d án; d án đ c xây d ng trong ph m vi tài chính đã đ nh tr c; công trình hoàn thành đúng th i h n, ch t l ng t t nh t t ng ng v i m c giá và không có nh ng phát sinh T t c nh ng đi u này đòi h i ph i t ng c ng công tác qu n lý CPXD trong các d án nhà , đ t

• Vai trò c a vi c h n ch phát sinh chi phí xây d ng

Trong nh ng n m g n đây, Chính ph đã đ u t ngu n v n r t l n thông qua các d

án nh m đáp ng m c tiêu phát tri n n n kinh t c a đ t n c Tuy nhiên, do h n ch trong quá trình chu n b và th c hi n d án nên b c l nhi u b t c p, đ c bi t là vi c phát sinh CPXD th c t so v i d toán ban đ u đ c duy t i u này nh h ng nghiêm tr ng đ n k ho ch phân b ngu n v n cho các công trình, và gây ch m tr

ti n đ thi công do ph i th c hi n các th t c đi u ch nh v n d n đ n nh h ng hi u

qu đ u t công trình c v kinh t , xã h i và k thu t

14

Vi c xác đ nh nguyên nhân và đ xu t gi i pháp h n ch nguyên nhân phát sinh CPXD trong các d án kinh doanh nhà , đ t v i m c đích đi u khi n vi c hình thành CPXD sao cho không phá v h n m c đã đ c xác đ nh trong t ng giai đo n, vi c làm này ph i đ c th c hi n th ng xuyên, liên t c đ đi u ch nh nh ng phát sinh trong

su t quá trình QLDA nh m b o đ m cho d án đ t đ c hi u qu kinh t đ u t , l i ích xã h i đ c xác đ nh Nh v y, đây th c ch t là quá trình ki m soát chi tiêu trong

gi i h n ngân sách b ng vi c giám sát và đánh giá vi c th c hi n chi phí Bên c nh đó, quá trình này t o đi u ki n đ d án đ c th c hi n trong ph m vi ngân sách đã có và

l u ý đúng lúc vào các v n đ có kh n ng x y ra phát sinh chi phí nh m có các bi n pháp đ i phó k p th i đ gi m thi u phát sinh chi phí Trong nghiên c u này, tác gi s xây d ng ph ng pháp th c hi n nh m xác đ nh các nguyên nhân và đ a ra các gi i pháp h n ch phát sinh CPXD trong quá trình th c hi n đ u t thông qua t ng h p và phân tích các d án tiêu bi u đã th c hi n, đ ng th i ti n hành KS T trên các đ i

t ng liên quan trong quá trình th c hi n d án

nguyên nhân ch y u làm phát sinh chi phí xây d ng

Ph ng pháp hình thành CPXD công trình đ c th hi n rõ qua Hình 1.1 Tuy nhiên,

đ hi u đ n gi n thì chi phí xây d ng đ c xác đ nh t đ n giá và kh i l ng Do đó,

đ xác đ nh các yêu t nh h ng v CPXD tác gi phân tích sâu v các y u t nh

h ng đ n đ n giá và kh i l ng

• Các y u t nh h ng đ n đ n giá

- Lý do r t quan tr ng nh h ng đ n đ n giá mà ta hoàn toàn có th ki m soát t t đó

là th i gian Th i gian là y u t v a tác đ ng tr c ti p v a tác đ ng gián ti p đ n đ n giá c ng nh kh i l ng c thù đ i v i d án kinh doanh B S thì công tác B i

th ng - Gi i phóng m t b ng và công tác làm vi c v i c quan chuyên môn Nhà n c trong th t c giao thuê đ t, l p quy ho ch, th a thu n thi t k …m t r t nhi u th i gian Hai công tác này th ng chi m h n m t n a th i gian th c hi n d án

- Bi n đ ng giá và thay đ i c ch chính sách là y u t nh h ng tr c ti p, m nh m

đ n đ n giá ây là y u t ch y u do th tr ng quy t đ nh và nhi u ch ng lo i v t t

15

ch u s chi ph i c a th tr ng qu c t V chính sách là y u t b t bu c do vi c kéo dài th i gian th c hi n d án bu c lòng ph i đi u ch nh đ n giá theo đúng chính sách, pháp lu t c a nhà n c

- Áp d ng đ nh m c xây d ng sai sót, ch a hoàn ch nh trong khâu thi t k , l p d toán

c ng làm cho đ n giá sai l ch r t l n so v i đ n giá quy đ nh

- Giá nguyên v t li u, lao đ ng, máy móc thi t b thay đ i

- Do công tác kh o sát đ a hình, đ a ch t ch a đ c đ y đ , chính xác nên khi thi công

s phát sinh kh i l ng công vi c ây là nguyên nhân r t quan tr ng nh h ng đ n phát sinh chi phí xây d ng

- Thi t k không hoàn ch nh, sai sót, thi u chính xác Do áp l c rút ng n ti n đ nên

Ngoài ra còn m t s y u t nh : Th m đ nh, phê duy t d án, thi t k kéo dài; i u

ki n th i ti t khó kh n; i u ki n h p đ ng không đ y đ và phù h p; Công tác qu n

lý y u kém c ng nh h ng r t l n đ n phát sinh chi phí xây d ng

16

Trong lu n v n này ch đi sâu vào phân tích và xác đ nh 5 nguyên nhân ch y u đó là: Công tác kh o sát; Công tác quy ho ch, thi t k ; Bi n đ ng giá và thay đ i c ch chính sách; Công tác b i th ng, gi i phóng m t b ng và tái đ nh c ; Quá trình làm

vi c v i C quan chuyên môn Nhà n c trong th t c giao thuê đ t, l p quy ho ch,

th a thu n thi t k … kéo dài

nh t v kinh t khi thi t k , xây d ng công trình, đ ng th i d đoán đ c nh ng bi n

đ i c a môi tr ng thiên nhiên xung quanh d i tác đ ng c a vi c xây d ng và s

Bên c nh đó, đ c thù c a công tác kh o sát là công tác đ u tiên khi l p d án, đ a hình

đi l i khó kh n nên h u nh công tác kh o sát th ng đ c giao khoán cho đ n v

kh o sát th c hi n mà không có s giám sát ch t ch c a ch đ u t c ng nh t v n giám sát nh giai đo n xây d ng công trình Vi c nghi m thu công tác kh o sát c ng

ch y u d a trên h s b n v do đ n v t v n kh o sát th c hi n i u này đã d n

đ n tình tr ng ch t l ng kh o sát nhi u khi không đ t yêu c u nh ti n hành kh o sát

17

đ a ch t không đ y đ , t m , chính xác d n đ n sai sót trong thi t k và thi công n n móng

Nh v y, các nguyên nhân trên xu t phát t vi c kh o sát ch a th t đ y đ nên không

có c n c c nh báo c n thi t khi l p d án và thi t k thi công M c dù, trong Thông t 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 t i i u 10 (h ng d n Ngh đ nh 15/2013/N -CP) thì: Giám sát kh o sát xây d ng có quy đ nh c th nh sau:

“1 Nhà th u kh o sát xây d ng có trách nhi m t t ch c ki m soát ch t l ng kh o sát xây d ng, bi n pháp ki m soát ch t l ng ph i đ c th hi n trong ph ng án k thu t kh o sát xây d ng

2 N i dung giám sát kh o sát xây d ng c a ch đ u t :

a) Ki m tra n ng l c th c t c a nhà th u kh o sát xây d ng bao g m nhân l c, thi t b

kh o sát t i hi n tr ng, phòng thí nghi m đ c s d ng so v i ph ng án kh o sát xây d ng đ c duy t và quy đ nh c a h p đ ng kh o sát xây d ng;

b) Theo dõi, ki m tra vi c th c hi n kh o sát xây d ng bao g m: v trí kh o sát, kh i

l ng kh o sát, quy trình th c hi n kh o sát, l u gi s li u kh o sát và m u thí nghi m; ki m tra thí nghi m trong phòng và thí nghi m hi n tr ng; ki m tra công tác

đ m b o an toàn lao đ ng, an toàn môi tr ng trong quá trình th c hi n kh o sát.” Tuy nhiên, trong th c t công tác giám sát kh o sát v n ch a đ c chú tr ng đúng

m c, chính vì v y đã làm cho h s kh o sát ch a ph n ánh đúng nh t hi n tr ng c a

v trí đ t công trình

Tóm l i, công tác kh o sát đ a ch t công trình có tác đ ng tr c ti p và rõ nét t i vi c phát sinh chi phí xây d ng Sai sót th ng g p trong kh o sát là s li u kh o sát ít, s sài, thi u chính xác, t ch c giám sát kh o sát còn buông l ng

1.3.2 Công tác quy ho ch, thi t k

Ch t l ng c a công tác quy ho ch, thi t k trong xây d ng là vô cùng l n khâu quy ho ch, thi t k thì ch t l ng ph thu c vào các nguyên nhân ch y u đó là:

- N ng l c chuyên môn c a con ng i và t ch c làm công tác l p quy ho ch, thi t k

Hi n nay, các đ n v đ c phép hành ngh TVTK theo lu t doanh nghi p ho t đ ng có quá nhi u và l nh v c ho t đ ng đ c đ ng ký quá r ng M c dù nhà n c đã ban hành nh ng ch tài đ qu n lý nh đi u ki n v ch ng ch hành ngh nh ng đ thành

l p m t doanh nghi p ho t đ ng trong l nh v c TVTK thì có th h p th c hoá m t cách d dàng b ng cách m n ch ng ch hành ngh c a các cá nhân đ đ ng ký

Khi tri n khai thi t k công trình, m t b ph n không nh ng i làm th c s là nh ng

k s m i ra tr ng Còn ch nhi m đ án không ph i ai c ng có đi u ki n ki m tra c

th h s thi t k c a nhóm mình, th m chí h “giao khoán” cho nh ng ng i khác và

ch ký tên đ đ m b o th t c Tình tr ng k s chuyên ngành n thi t k công trình thu c ngành khác không ph i hi m

Bên c nh đó, m t b ph n không nh các đ n v làm TVTK, công tác kh o sát đ c

ti n hành đ c l p v i công tác thi t k nên ng i thi t k không đ c tham gia ý ki n

c a mình v các gi i pháp x lý đ có s li u kh o sát đ y đ và phù h p v i các đi u

ki n đ a hình, đ a ch t, th y v n t i v trí xây d ng công trình i u này d n t i h

qu là ng i làm thi t k không đi t i hi n tr ng và thi t k ch d a trên s li u kh o sát do m t b ph n khác ti n hành Do v y, trong quá trình tri n khai thi t k n u h

s kh o sát có sai sót ho c không đ y đ thì b ph n làm thi t k r t khó có th đ a ra

gi i pháp thi t k đúng đ n và phù h p

T t c các nguyên nhân trên d n t i vi c đ a ra nh ng gi i pháp đ u t xây d ng b t

c p, xa r i th c t ho c tính hi u qu không cao, ch t l ng h s thi t k s sài, sai sót nhi u v n i dung và các tiêu chu n c a d án đ c đ a ra th ng không c th

19

Thêm vào đó, khi th m đ nh d án, nh t là các d án thu c lo i v a và nh thì c quan

th m đ nh th ng ch d a vào các h s do TVTK l p, ít có đi u ki n tìm hi u th c t

d n đ n vi c tìm ra h n ch c a các gi i pháp k thu t khó kh n

Do v y, khi tri n khai thi công luôn ph i đi u ch nh b sung thi t k cho phù h p v i

th c t là đi u không tránh kh i, đi u này ph i t ch c kh c ph c r t m t th i gian và

t n kém v m i m t, đ c bi t là làm t ng CPXD công trình

Ngoài ra, ng i thi t k ch a n m b t đ y đ th c t , ch a đáp ng đ c nhu c u và

s phát tri n c a đ a ph ng d n t i khi tri n khai ph i thay đ i thi t k , b sung nhi u

N c ta là n c có n n kinh t đang phát tri n nên nh p kh u khá nhi u nguyên v t

li u c b n, máy móc thi t b , hàng tiêu dùng,…Do v y, n c ta khó ki m soát đ c giá c v t li u, thi t b , công ngh s n xu t Do các nguyên li u chính nh x ng, d u, phôi thép, máy móc thi t b , công ngh s n xu t v t li u ph i nh p kh u t n c ngoài d n đ n khó ki m soát v bi n đ ng giá M c dù, hi n nay chính sách qu n lý giá c a Vi t Nam có đ ng b h n và d báo t ng đ i k p th i, chính xác

i v i các d án kinh doanh nhà , đ t t giai đo n chu n b đ u t đ n khi th c

hi n đ u t , hoàn thành d án th ng kéo dài đã g p r t nhi u khó kh n trong công tác

l p d toán D toán làm xong, ch a th m đ nh phê duy t đã ph i làm l i, còn trong quá trình th c hi n, giá v t t , v t li u thay đ i liên t c

V c ch chính sách trong nh ng n m qua, n c ta th ng xuyên có s đi u ch nh v

m c l ng c b n, h s ca máy thi công, h s ph c p đ phù h p v i s phát tri n

20

kinh t , đ i s ng c a ng i lao đ ng do đó ch đ chính sách ng i lao đ ng luôn ph i

c p nh t th ng xuyên khi l p d toán xây d ng công trình

Tóm l i, tình hình giá c luôn bi n đ ng và c ch chính sách luôn ph i đi u ch nh là

m t trong nh ng nguyên nhân c b n gây nên tình tr ng phát sinh CPXD trong các d

án kinh doanh nhà , đ t

1.3.4 Công tác b i th ng, gi i phóng m t b ng và tái đ nh c

Gi i phóng m t b ng là m t trong nh ng công vi c tr ng tâm và h t s c quan tr ng đ tri n khai xây d ng công trình Công tác này ngày càng tr nên khó kh n h n do đ t đai ngày càng có giá tr và khan hi m Bên c nh đó, công tác BT-GPMB liên quan đ n

l i ích c a nhi u cá nhân, t p th và c a toàn xã h i do đó đây là l nh v c nh y c m c

v kinh t và xã h i, nên có r t nhi u v n đ x y ra trong l nh v c này nh c ch đ n

bù, gi i phóng m t b ng và tái đ nh c ch a rõ ràng, tho đáng, còn nhi u b t c p v giá và ch đ đ n bù đã d n đ n nh ng khó kh n khi ti n hành tri n khai th c hi n GPMB gây tác đ ng tiêu c c đ n hi u qu d án

Hi n nay, vi c tri n khai các d án kinh doanh nhà , đ t thu c các khu v c dân c

và th c hi n công tác GPMB t i các khu v c này r t khó kh n Vì v y, nên vi c bàn giao m t b ng xây d ng ph n l n không đúng th i h n quy đ nh làm ch m ti n đ thi công c a công trình, gây lãng phí, m t hi u qu đ u t

Vi c kéo dài th i gian bàn giao m t b ng s làm kéo dài th i gian thi công và làm cho công trình b nh h ng b i bi n đ ng giá c ng nh thay đ i c ch chính sách, lãng phí ngu n l c tham gia thi công T t c nh ng đi u này đã làm t ng CPXD

Nh v y, công tác BT-GPMB nh h ng r t l n đ n th i gian hoàn thành công trình nên đây c ng là m t trong nh ng nguyên nhân gây nên tình tr ng t ng CPXD trong các d án kinh doanh nhà , đ t c a c n c nói chung và t i Thành ph H Chí Minh nói riêng

1.3.5 Quá trình làm vi c v i c quan chuyên môn Nhà n c trong th t c giao thuê đ t, l p quy ho ch, th a thu n thi t k … kéo dài

y m nh c i cách th t c hành chính trong l nh v c qu n lý đ t đai đ c Nhà n c, Chính ph đ c bi t quan tâm trong th i gian g n đây Xu t phát t vi c doanh nghi p

21

và ng i dân còn nhi u phàn nàn t v n đ quy ho ch, s d ng đ t đ n các th t c thu

h i, đ n bù, tái đ nh c , giao đ t, cho thuê đ t và chuy n m c đích s d ng đ t v n còn làm m t th i gian c a doanh nghi p và ng i dân, nh ng l i v n có k h làm n y sinh tiêu c c, tham nh ng và th t thoát đ t đai ây c ng là l nh v c có tiêu c c và th t

thoát l n nh t hi n nay [3]

T tình hình th c t xã h i và kinh nghi m c a tác gi nhi u n m kinh nghi m trong công tác qu n lý các d án kinh doanh b t đ ng s n thì quá trình làm vi c v i C quan chuyên môn Nhà n c trong th t c xin ch p thu n đ a đi m đ u t , th t c thu h i giao thuê đ t, l p quy ho ch, th a thu n thi t k , c p phép xây d ng…là khâu h t s c quan tr ng ây là khâu nh h ng r t l n đ n s thành b i, hi u qu c a d án

công tác này có hi u qu cao đòi h i ng i qu n lý d án ph i hi u bi t sâu r ng,

am hi u pháp lu t, các v n b n h ng d n, quy trình th c hi n d án Trong quá trình làm vi c ph i ch u khó ti p c n các đ n v chuyên môn th lý h s , có m i quan h

t t và r ng v i nhi u c quan, cá nhân có liên quan đ n vi c x lý, ch p thu n h s

- Trong quá trình th c hi n th t c xin ch p thu n đ a đi m đ u t và thu h i đ t: Nhà

đ u t ph i có thông tin khu đ t d ki n đ u t , vi c nghiên c u c n có s giúp đ r t nhi u t c quan xã ph ng đ đánh giá t ng th v hi n tr ng khu đ t, m c đ nh

h ng c a các h dân đ n khu đ t đ u t C quan chuyên môn c a qu n, huy n, các

S ngành (S Tài nguyên và Môi tr ng, S K ho ch u t , S Giao thông V n t i,

S Xây d ng…) đ xác đ nh đ c quy mô, di n tích, ranh gi i phù h p v i quy ho ch phát tri n chung c a thành ph Trên c s ý ki n tham m u, đ xu t c a các C quan chuyên môn Nhà n c trình c p có th m quy n đ ch p thu n đ a đi m đ u t đ ti n hành các b c ti p theo

22

- Giai đo n L p d án đ u t -Thi t k c s : Tr c khi nhà đ u t phê duy t ph i

đ c s ch p thu n c a c quan chuyên môn v thi t k k thu t công trình, v đánh giá tác đ ng môi tr ng, phòng cháy ch a cháy…

- Tr c khi thi công nhà th u ph i có gi y phép xây d ng, đ đi u ki n kh i công theo

ch c n ng, nhi m v , quy n h n c a Ban QLDA, Ch đ u t , T ch c t v n t i M c

4 “Các hình th c qu n lý d án đ u t xây d ng công trình”;

- C n c Ngh đ nh 112/2009/N -CP ngày 14/12/2009 c a Chính ph v QLCP đ u t xây d ng công trình; Thông t s 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 c a B Xây d ng

v vi c h ng d n l p và QLCP đ u t xây d ng công trình;

- C n c Ngh đ nh s 37/2015/N -CP ngày 22/4/2015 c a Chính ph Quy đ nh chi

ti t v H p đ ng xây d ng (thay th Ngh đ nh s 48/2010/N -CP ngày 07/5/2010 c a Chính ph v h p đ ng trong ho t đ ng xây d ng)

- C n c S đ t ch c các b máy c a các Ch đ u t , Ban QLDA tr c thu c các B ,

S , y ban nhân dân t c p t nh đ n đ a ph ng

- C n c S đ t ch c Công ty CP a c Tân C ng/T ng Công ty Tân C ng Sài Gòn

n i mà tác gi hi n đang làm vi c Các Ban QLDA đ c thành l p v i ch c n ng nhi m v , quy n h n đ c giao tr c thu c Công ty và T ng Công ty Tân C ng Sài Gòn

23

Th c ch t cụng tỏc QLCP trong xõy d ng là m t ph n cụng vi c quan tr ng trong

qu n lý d ỏn xõy d ng Qua nghiờn c u cỏc tài li u liờn quan và th c ti n cụng tỏc, tỏc gi đ xu t cỏc mụ hỡnh qu n lý chi phớ cú tớnh ch t tham kh o sau:

Mụ hỡnh này ỏp d ng đ i v i d ỏn cú quy mụ nh h n 7 t , Ch đ u t tr c ti p qu n

lý d ỏn mà khụng c n ph i thành l p Ban QLDA Ch đ u t s d ng b mỏy chuyờn

Ban giám đốc

QLCP GĐ TMĐT

QLCP

Ký HĐ

QLCP TạM ứNG

THANH TOáN NGHIệM THU

QUYếT TOáN

THANH Lý

1.4.2.2 Ch đ u t thành l p Ban QLDA đ qu n lý đi u hành

BAN QLDA

Phßng tµi chÝnh

QLCP G§ TM§T

TæNG Dù TO¸N

GI¸ GãI THÇU GI¸ h®

t¹m øng , thanh to¸n, quyÕt to¸n

25

ây là mô hình qu n lý thông d ng nh t mà đ i đa s các ch đ u t th ng áp d ng

Ch đ u t thành l p Ban qu n lý d án đ giúp ch đ u t làm đ u m i qu n lý d án Ban qu n lý d án ph i có n ng l c t ch c th c hi n nhi m v qu n lý d án theo yêu

c u c a ch đ u t Ban qu n lý d án có th thuê t v n qu n lý, giám sát m t s

ph n vi c mà Ban qu n lý d án không có đ đi u ki n, n ng l c đ th c hi n nh ng

ph i đ c s đ ng ý c a ch đ u t Tuy nhiên mô hình này ch áp d ng đ c khi

Phßng tµi chÝnh

QLCP G§ TM§T

TæNG Dù TO¸N

GI¸ GãI THÇU GI¸ h®

t¹m øng , thanh to¸n, quyÕt to¸n

26

i v i tr ng h p ch đ u t không đ n ng l c ho c có nhu c u thuê t ch c t v n

qu n lý đi u hành d án thì t ch c t v n đó ph i có đ đi u ki n n ng l c t ch c

qu n lý phù h p v i quy mô, tính ch t c a d án Trách nhi m, quy n h n c a t v n

qu n lý d án đ c th c hi n theo h p đ ng tho thu n gi a hai bên T v n qu n lý

d án đ c thuê t ch c, cá nhân t v n tham gia qu n lý nh ng ph i đ c ch đ u t

ch p thu n và phù h p v i h p đ ng đã ký v i ch đ u t

Khi áp d ng hình th c thuê t v n qu n lý d án, ch đ u t v n ph i s d ng các đ n

v chuyên môn thu c b máy c a mình ho c ch đ nh đ u m i đ ki m tra, theo dõi

vi c th c hi n h p đ ng c a t v n qu n lý d án i v i tr ng h p này, vi c tìm

ki m đ n v t v n QLDA có n ng l c chuyên môn, uy tín là h t s c quan tr ng Do

đó n i dung h p đ ng, đi u kho n và trách nhi m, quy n h n c a t v n QLDA ph i

th hi n rõ ràng, phù h p v i quy đ nh Pháp lu t

Mô hình thuê t v n QLDA ngày càng đ c các ch đ u t l a ch n và nó đã th hi n

đ c tính u vi t c a nó so v i các mô hình khác Mô hình này hi n nay th ng áp

d ng các d án có v n n c ngoài, có quy mô l n và tính ch t ph c t p, liên quan nhi u đ n thi t b , công ngh Tuy nhiên, ch đ u t không ch n đ c đ n v t v n có

n ng l c, uy tín m i vi c s g p nhi u r c r i, phát sinh nh ng h l y, khó kh n, m t tính hi u qu đ u t và ch đ u t khó đ ng n ch n, s a ch a

C ng v i mô hình này, tuy nhiên đ gi m b t s ph thu c c a t v n QLDA và d

ki m soát đ c tình hình Tác gi s đi u ch nh mô hình này b ng cách thuê thêm đ n

v t v n giám sát thi công, đ n v này làm vi c đ c l p v i t v n QLDA và ch u trách nhi m chính là giám sát ch t l ng, kh i l ng, ti n đ và giám sát các n i dung khác theo quy đ nh hi n hành T v n giám sát thi công s ph i h p v i t v n QLDA trong quá trình tri n khai th c hi n Mô hình này thì ch đ u t s yên tâm h n trong quá trình t ch c th c hi n, ki m soát đ c tình hình và b t ph thu c vào t v n QLDA

Công tác qu n lý d án xây d ng nói chung và qu n lý chi phí xây d ng nói riêng trên

th gi i đã tr thành m t ngành khoa h c t nh ng n m 1950

27

T i Singapore, chi phí xây d ng, giá xây d ng đ c xác l p có c p b c, theo các b c

t TM T, khái toán s b , khái toán hoàn ch nh, d toán, giá gói th u đ n quy t toán

v n đ u t t ng ng v i các giai đo n d án, các giai đo n thi t k t ng ng

T i Anh qu c, quá trình xác l p và qu n lý giá xây d ng theo các b c sau:

- Kh i đ u: Chi phí giai đo n này mang tính đ nh h ng c a ch đ u t d a trên các tóm t t v ý t ng công trình

- c ng phác th o: Chi phí giai đo n này đ c đ c xác đ nh theo ph ng pháp giai đo n tr c, nh ng các kích th c đ a vào tính toán đ c chính xác h n

- Thi t k chi ti t: Chi phí đ c tính toán và xem xét cho các ph ng án khác nhau v cách th c xây d ng, v t li u xây d ng

- T o l p thông tin: T t c các b n v thi công, ti n đ th hi n và ch d n k thu t đã chu n b xong

T i M (đ c áp d ng Canada và m t s n c Châu Âu)

Có 04 lo i d toán chi phí xây d ng c b n đ c s d ng M

- D toán theo khái toán là s mô ph ng có khoa h c d a trên thông tin đ n gi n v

m c đích s d ng và quy mô công trình, đ chính xác h n kém nhau kho ng 20%

28

- D toán chi phí theo h th ng đ n giá t ng h p (theo các b ph n), đ c s d ng đ

l p ngân qu chi phí thi t k m t b ng đ hoàn thành, giao đ ng h n kém nhau kho ng 10%, có th ng kê các nhóm đ n giá t ng h p

- D toán theo đ n giá chi ti t khi thi t k b n v thi công và ch d n k thu t đã đ c hoàn thành ây là d toán có tính chính xác cao nh t, giao đ ng h n kém kho ng 5%,

có th ng kê các nhóm đ n giá chi ti t

T i Trung Qu c

Các giai đo n c a quá trình đ u t và qu n lý chi phí qua t ng giai đo n nh sau:

- Giai đo n quy t đ nh đ u t : Ki n ngh v n d án, l p và phê duy t t ng m c đ u t ( c toán đ u t ), l p và duy t t ng khái toán đi u ch nh (t ng ng v i b c thi t k

t ng th hay thi t k s b )

- Giai đo n thi t k : xét duy t t ng khái toán đi u ch nh (t ng ng v i b c thi t k

s b hay thi t k k thu t), l p và xét duy t d toán (t ng ng v i b c thi t k b n

v thi công)

- Giai đo n m i th u và m th u: L p và duy t giá m i th u, giá trúng th u và giá h p

đ ng xây l p

- Giai đo n thi công: th m tra, kh ng ch chi phí phát sinh, chi phí b i th ng theo

đi u kho n h p đ ng, giá quy t toán v i nhà th u xây d ng

- Giai đo n hoàn thành, bàn giao đ a vào s d ng: quy t toán tài chính, ch nh lý, l u

tr , cung c p thông tin t li u giá, chi phí xây d ng

So sánh quá trình hình thành và QLCP, giá xây d ng c a m t s n c trên th gi i và

Vi t Nam

S gi ng nhau

- V s hình thành chi phí, giá

29

+ Chi phí và giá xây d ng đ c chính xác hóa d n t ng b c trong quá trình đ u t xây d ng, t ý t ng d án (s b ), th c hi n d án và k t thúc xây d ng đ a d án vào khai thác s d ng CPXD b c sau có đ chính xác cao h n b c tr c

+ Chi phí xây d ng đ c xác đ nh phù h p v i n i dung, m c đ chi ti t c a h s thi t k Theo thi t k thì t thô đ n tinh và t ng ng v i chi phí là t s b , t ng

h p, đ n chi ti t

+ Chi phí xây d ng cu i cùng c a công trình không đ c v t quá t ng s v n đ u t

đã đ c c tính, xác đ nh giai đo n l p d án

- V c c u chi phí:

Nhìn chung gi ng nhau, bao g m các lo i chi phí sau:

+ Chi phí v t li u xây d ng bao g m v t li u chính, v t li u ph , c u ki n xây

d ng…theo m t b ng giá n i xây d ng công trình Giá v t li u tính theo giá th

tr ng

+ Chi phí nhân công: theo lo i, theo nhóm phù h p v i c p b c công vi c, m c đ chi

ti t r t cao

+ Chi phí máy thi công: bao g m các chi phí kh u hao c b n, kh u hao s a ch a l n,

s a ch a nh , n ng l ng, nhiên li u, l ng th đi u khi n… và tính theo ca máy ho c

gi máy

+ Chi phí chung cho b máy qu n lý tr c ti p công trình, qu n lý chung doanh nghi p

+ Các kho n thu , l phí, lãi c a nhà th u

- V ph ng th c tính chi phí và thanh toán

+ Chi phí xây d ng dù giai đo n nào đ u ph i xác đ nh t kh i l ng, đ c bóc tách

t thi t k và đ n giá

+ Trong qu n lý chi phí thì ph ng th c thanh toán đ c th c hi n tr n gói, giá c

đ nh và đi u ch nh giá; đi u ch nh b sung theo đi u kho n h p đ ng đ c ký k t

- V ph ng th c qu n lý chi phí: T i nhi u n c, d án đ c chia thành hai lo i là d

án do Nhà n c đ u t v n và d án t nhân đ u t , trong khi Vi t Nam còn t n t i nhi u thành ph n kinh t , các d án có th nhi u ngu n v n khác nhau i v i d án

do Nhà n c đ u t , Nhà n c qu n lý th ng nh t trên c s tiêu chu n s d ng và ch tiêu giá xây d ng do Nhà n c qu n lý i v i các d án c a t nhân, Nhà n c không can d tr c ti p, mà cho th tr ng đi u ti t

- V c s đ tính chi phí và giá xây d ng:

M i n c có nh ng quy đ nh khác nhau:

+ T i Anh, m c dù không có đ nh m c th ng nh t, nh ng nguyên t c đo bóc tiên

l ng l i đ c coi nh là chu n m c đ xác kh i l ng khi đ nh giá xây d ng

+ T i M : C quan Nhà n c không ban hành các tiêu chu n và c n c th ng nh t đ tính chi phí và giá công trình; t t c các lo i đ nh m c, ch tiêu, tiêu chu n đ tính chi phí và giá xây d ng th ng do các công ty t v n công trình có danh ti ng biên so n

và cung c p

- Th tr ng xây d ng thông qua h th ng thông tin

T i h u h t các n c, h th ng thông tin, d li u đang r t phát tri n, nh H ng Kong các thông tin v giá xây d ng (ch s giá đ u vào, ch s giá thành, ch s giá c ) hi n đang đ c công b đ nh k th ng xuyên; t i M , t ch c t v n và môi gi i thông tin biên so n và công b ch s giá xây d ng trên c s thu th p t các công trình xây

d ng