Đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa

Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: a Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, côngnhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quảnêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Thành

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên Đất vàMôi trường Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,tôi còn nhận được sự hướng dẫn trực tiếp của Tiến sĩ Lê Thanh Bồn trong suốt thờigian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trườngKhánh Hòa, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa, Văn phòngUBND thành phố Nha Trang, Ban quản lý Dự án các Công trình Trọng điểm, Banquản lý Dự án các Công trình Giao thông Thủy lợi Khánh Hòa, Trung tâm Phát triểnQuỹ đất Khánh Hòa, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa, Phòng Tài nguyên

& Môi Trường thành phố Nha Trang, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện DiênKhánh, UBND các xã, phường thành Phố Nha Trang và thị trấn Diên Khánh, các anhchị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thầncủa gia đình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Thành

TÓM TẮT

Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa trong thời gian qua có nhiều dự án đầu

tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ Để thấy rõ thực trạng

về chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng theo pháp Luật Đất đai hiện nay, thấyđược những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặtbằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang và đề xuất một số giải phápgóp phần nâng cao hiệu quả của việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt

bằng trên địa bàn thành phố Nha Trang Tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”.

Đề tài đã sử dụng phương pháp thu thập số liệu sơ cấp từ các phòng ban, cơquan quản lý nhà nước về đất đai và thu thập số liệu thứ cấp từ việc điều tra phỏng vấnngười dân tại một số dự án Từ các số liệu thu thập tiến hành phân tích, tổng hợp và xử

lý để đưa ra phương thức đánh giá Kết quả nghiên cứu đã đạt được như sau:

Thành phố Nha Trang đã thực hiện tốt chính sách pháp luật liên quan đến côngtác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; luôn đảm bảo nguyên tắc công khai,minh bạch và dân chủ trong công tác thu hồi đất

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thành lập theo từng dự án, mangtính chuyên môn hóa cao, nên công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhanh hơn,chính xác hơn, giảm thiểu các thắc mắc của người dân trong quá trình thực hiện dự án

Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn, TP Nha Trang đã triểnkhai nhiều nhóm giải pháp, vận dụng linh hoạt các chính sách BT, HT, TĐC phù hợpvới tình hình thực tế; xem đây là nhiệm vụ then chốt trong công tác thu hồi đất

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa đang xảy ra tình trạng quá tải đối vớiviệc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường đất và cấp đất tái định cư; cần sớm cóbiện pháp để không làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án

Thành phố Nha Trang luôn quan tâm đến chính sách đào tạo nghề cho người bịthu hồi đất để họ có thể chuyển đổi nghề, sớm ổn định cuộc sống

Với tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng, các khu trung tâm đô thị, thương mại, dịch

vụ nhanh như hiện nay, thì quỹ đất tái định cư đang là vấn đề đau đầu cho các nhàquản lý Một số khu tái định cư đang xảy ra tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, thunhập và đời sống của người dân tại các khu tái định cư đang bị sụt giảm Đây là áp lựckhông nhỏ để xây dựng và phát triển thành phố trong giai đoạn hiện nay

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 3

1.1.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã hội 3

1.1.2 Khái niệm về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 7

1.1.3 Những nội dung cơ bản của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 10

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 31

1.2.1 Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới 31

1.2.2 Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 37

1.2.3 Thực trạng về việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa 42

1.3 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 43

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 45

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 45

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 45

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 45

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 45

2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu 46

2.3.3 Phương pháp minh họa bản đồ 46

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 46

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 47

3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ NHA TRANG 47

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 47

3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 54

3.1.3 Những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở TP Nha Trang 56

3.2 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG 56

3.2.1 Đánh giá công tác quản lý Nhà nước liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Nha Trang 56

3.2.2 Tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ năm 2010 đến nay 58

3.3 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG 61

3.3.1 Dự án 1: Dự án Xây dựng khu tái định cư Hòn Rớ II, xã Phước Đồng, thành phố Nha Trang 61

3.3.2 Dự án 2: Dự án chỉnh trang đô thị, xây kè và đường dọc bờ sông cái Nha Trang (khu dân cư Cồn Tân Lập) phường Xương Huân, TP.Nha Trang 67

3.3.3 Dự án 3: Dự án đường Nha Trang đi Đà Lạt, đoạn Nha Trang - Diên Khánh (Cao Bá Quát - Cầu Lùng) 74

3.3.4 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Nha Trang 81

3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG 95

3.4.1 Quan điểm của người dân về việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 95

3.4.2 Nguyện vọng của người dân liên quan đến chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 101

3.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG 104

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 106

1 Kết luận 106

2 Kiến nghị 107

TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

PHỤ LỤC 111

4 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2010-2015 59Bảng 3.2 Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2010-2015 60Bảng 3.3 Thống kê hiện trạng sử dụng đất Khu tái định cư Hòn Rớ II 62

Bảng 3.4 Quan điểm của người dân về bồi thường đất và tài sản gắn

Bảng 3.5 Tình hình lao động, việc làm và thu nhập của người bị thu

Bảng 3.6 Tình hình sử dụng tiền đền bù của các hộ gia đình trên cả 3

dự án nghiên cứu (tổng số hộ điều tra là 90 hộ) 100Bảng 3.7 Tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của người dân tại 3 dự án

Hình 3.4 Quan điểm của người dân về chủ trương thu hồi đất 96

Hình 3.5 Tình hình lao động, việc làm của người bị thu hồi đất tại 3 dự

Hình 3.6 Tình hình sử dụng tiền đền bù của các hộ gia đình trên cả 3

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, thì công tác thu hồiđất, giải phóng mặt bằng là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiếntrình đi lên giàu mạnh của đất nước Công tác này giải quyết các vấn đề về quỹ đất đểphục vụ cho phát triển các ngành kinh tế, an ninh, quốc phòng, giao thông, công trìnhphúc lợi, khu dân cư, để đất nước không những giàu mạnh mà an ninh chính trị cònđược giữ vững, góp phần đưa Việt Nam hội nhập với thế giới

Vì vậy, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một trong những công việc trọngtâm của nhà nước ta trong lĩnh vực quản lý đất đai Đây là lĩnh vực mang tính nhạycảm, đa dạng và phức tạp tác động đến mọi mặt kinh tế - chính trị - xã hội Trong khi

hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai và nhà ở hiện nay chưa thực sự hoàn thiệncòn nhiều vấn đề bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung cộng với công tác quản lý còn yếukém gây ra tình trạng khiếu kiện kéo dài

Bên cạnh đó việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến quyền

và lợi ích thiết thực của cá nhân, tập thể và toàn xã hội, nhất là những quyền lợi về mặtkinh tế Trong điều kiện đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm nên vấn đề lợi ích

đó càng cấp thiết hơn, quyết định đến sự thành công hay tiến độ thực hiện của dự án

Do vậy, công tác này đòi hỏi phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa: người sử dụng đất nhà nước - chủ đầu tư, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi íchhợp pháp, chính sách của chủ đầu tư và của người sử dụng

-Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa là địa bàn trong thời gian qua có nhiều

dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ, Trong đó cónhiều dự án việc thu hồi đất kéo dài nhiều năm Những vướng mắc, bất cập nào về mặtchính sách cần phải tiếp tục tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn

để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần hoànthiện chính sách đất đai trong thời gian tới

Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã được chú trọng, đội ngũ cán bộ,công chức đảm nhiệm công việc ngày càng được tăng cường về số lượng và chấtlượng, tổ chức bộ máy đã chuyển dần theo hướng chuyên trách qua việc thành lậpTrung tâm Phát triển Quỹ đất để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằngtạo quỹ đất sạch cho Nhà nước để giao cho các nhà đầu tư thực hiện dự án Bên cạnhnhững thành quả đạt được thời gian qua trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặtbằng đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa nói chung và thành phố NhaTrang nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần giải quyết

Xuất phát từ những thực tiễn trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác thu hồi đất,giải phóng mặt bằng, trên địa bàn thành phố Nha Trang, tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số

dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”.

b Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu giúp thấy được thực trạng việc thực hiện chính sách thu hồiđất, giải phóng mặt bằng ở thành phố Nha Trang, để có giải pháp cụ thể khắc phục,nhằm làm cho việc thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở thành phốNha Trang tốt hơn trong thời gian tới

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã hội

1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

Theo Ngân hàng thế giới (WB): Dự án đầu tư (DAĐT) là tổng thể các chínhsách, các hoạt động và các chi phí có liên quan với nhau được hoạch định trước nhằmđạt được những mục tiêu nhất định trong một khoảng thời gian nhất định

Theo quan điểm của các nhà kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập hợp cáchoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp trên cơ sở các nguồnlực nhất định”

Ở Việt Nam, “DAĐT là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạovốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăngtrưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch

vụ trong khoảng thời gian nhất định”

* Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả vàthực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

* Về mặt nội dung: DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau

nhằm đạt được những mục đích đã đề ra thông qua nguồn lực đã xác định như vấn đềthị trường, sản phẩm, công nghệ, kinh tế , tài chính,

Vậy, DAĐT phải nhằm việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố đầu vào để thuđược đầu ra phù hợp với những mục tiêu cụ thể Đầu vào là lao động, nguyên vật liệu,đất đai, tiền vốn, Đầu ra là các sản phẩm dịch vụ hoặc là sự giảm bớt đầu vào Sửdụng đầu vào được hiểu là sử dụng các giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện pháp tổchức quản trị và các luật lệ,

Dù xem xét dưới bất kỳ góc độ nào thì DAĐT cũng gồm những thành phầnchính sau:

+ Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án: Khi thực hiện dự án, sẽ manglại những lợi ích gì cho đất nước nói chung và cho chủ đầu tư nói riêng

+ Các kết quả: Đó là những kết quả có định lượng được tạo ra từ các hoạt độngkhác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án

+ Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự

án để tạo ra các kết quả nhất định, cùng với một lịch bảng và trách nhiệm của các bộphận sẽ được tạo thành kế hoạch làm việc của dự án

+ Các nguồn lực: Hoạt động của dự án không thể thực hiện được nếu thiếu cácnguồn lực về vật chất, tài chính và con người Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lựcnày chính là vốn đầu tư cho các dự án

+ Thời gian: Độ dài thực hiện DAĐT cần được cố định

DAĐT được xây dựng phát triển bởi một quá trình gồm nhiều giai đoạn Cácgiai đoạn này vừa có mối quan hệ gắn bó vừa độc lập tương đối với nhau tạo thành chutrình của dự án Chu trình của dự án được chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị đầu

tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành kết quả Giai đoạn chuẩn bị đầu tưtạo tiền đề quyết định sự thành công hay thất bại ở giai đoạn sau, đặc biệt đối với giaiđoạn vận hành kết quả đầu tư

Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ, việc xem xét đánh giá các giai đoạn của chutrình dự án là rất quan trọng Nhưng đứng ở các góc độ khác nhau, mỗi người có mốiquan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng khác nhau Chủ đầu tư phải nắmvững ba giai đoạn, thực hiện đúng trình tự Đó là điều kiện để đảm bảo đầu tư đúng cơhội và có hiệu quả

1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư

Để thuận tiện cho việc theo dõi, quản lý và đề ra các biện pháp nhằm nâng caohiệu quả của hoạt động đầu tư, cần tiến hành phân loại các dự án đầu tư Có thể phânloại các dự án đầu tư theo các tiêu thức sau:

a Xét theo cơ cấu tái sản xuất

Dự án đầu tư được phân thành dự án đầu tư theo chiều rộng và dự án đầu tưtheo chiều sâu Trong đó dự án đầu tư chiều rộng thường đòi hỏi khối lượng vốn lớn,thời gian thực hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, tính chất

kỹ thuật phức tạp, độ mạo hiểm cao Còn dự án đầu tư theo chiều sâu thường đòi hỏikhối lượng vốn ít hơn, thời gian thực hiện đầu tư không lâu, độ mạo hiểm thấp hơn sovới đầu tư theo chiều rộng

b Xét theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội

Dự án đầu tư có thể phân chia thành dự án đầu tư phát triển sản xuất kinhdoanh, dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng(kỹ thuật và xã hội), hoạt động của các dự án đầu tư này có quan hệ tương hỗ vớinhau Chẳng hạn các dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật và cơ sở hạ tầng tạođiều kiện cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao; còn các

dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh đến lượt mình lại tạo tiềm lực cho các dự

án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, cơ sở hạ tầng và các dự án đầu tư khác

c Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sảnxuất xã hội

Có thể phân loại các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh thành dự ánđầu tư thương mại và dự án đầu tư sản xuất

Dự án đầu tư thương mại là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện đầu tư vàhoạt động của các kết quả đầu tư để thu hồi vốn đầu tư ngắn, tính chất bất định khôngcao lại dễ dự đoán va dự đoán dễ đạt độ chính xác cao

Dự án đầu tư sản xuất là loại dự án đầu tư có thời gian hoạt động dài hạn (5, 10,

20 năm hoặc lâu hơn) vốn đầu tư lớn, thu hồi chậm, thời gian thực hiện đầu tư lâu, độmạo hiểm cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố bất địnhtrong tương lai không thể dự đoán hết và dự đoán chính xác được (về nhu cầu, giá cảđầu vào và đầu ra, cơ chế chính sách, tốc độ phát triển khoa học kỹ thuật, thiên tai, sự

ổn định về chính trị, )

Loại dự án đầu tư này phải được chuẩn bị kỹ, phải cố gắng dự đoán những gì cóliên quan đến kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư trong tương lai xa; phải xemxét các biện pháp xử lý khi các yếu tố bất định xảy ra để bảo đảm thu hồi đủ vốn và cólãi khi hoạt động của dự án đầu tư kết thúc

Trong thực tế, người có tiền thích đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh thương mại.Tuy nhiên trên giác độ xã hội, hoạt động của dự án đầu tư này không tạo ra của cải vậtchất cụ thể một cách trực tiếp, những giá trị tăng thêm do hoạt động của dự án đầu tưthương mại đem lại chỉ là sự phân phối lại thu nhập giữa các ngành, các địa phương,các tầng lớp dân cư trong xã hội

Do đó, trên giác độ điều tiết vĩ mô, nhà nước thông qua các cơ chế chính sáchcủa mình để hướng dẫn được các nhà đầu tư không chỉ đầu tư vào lĩnh vực thương mại

mà còn đầu tư vào cả lĩnh vực sản xuất, theo các định hướng và mục tiêu đã dự kiếntrong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

d Xét theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đã bỏ ra

Ta có thể phân chia các dự án đầu tư thành dự án đầu tư ngắn hạn (như dự ánđầu tư thương mại) và dự án đầu tư dài hạn (các dự án đầu tư sản xuất, đầu tư pháttriển khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở hạ tầng, )

e Xét theo sự phân cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặc cấpgiấy phép đầu tư)

Tùy theo tầm quan trọng và quy mô của dự án, dự án đầu tư được chia làm 4nhóm: Dự án quan trọng quốc gia (do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư), dự ánnhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C Đối với các dự án đầu tư nước ngoài đượcchia thành 3 nhóm: dự án nhóm A, dự án nhóm B và các dự án phân cấp cho các địaphương

f Xét theo nguồn vốn

Dự án đầu tư có thể phân chia thành:

+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước

+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, vốn tíndụng do nhà nước bảo lãnh

+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn vốnkhác

+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp

Việc phân loại này cho thấy tình hình huy động vốn từ mỗi nguồn, vai trò củamỗi nguồn vốn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của từng ngành, từng địa phương

và toàn bộ nền kinh tế cũng như có các giải pháp thích hợp đối với việc quản lý các dự

án đối với từng nguồn vốn huy động [20]

1.1.1.3 Vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã hội

* Đối với chủ đầu tư: Dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn đầu

tư DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu đầy đủ vềcác mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâmhơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi

ro Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự

có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng Dự án là một phương tiện rấtquan trọng giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xéttài trợ cho vay vốn DAĐT cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theodõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư Quá trình này là những kế hoạchmua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế hoạch sản xuất kinh doanh.Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọngvướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác công trình

* Đối với Nhà nước: DAĐT là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê

duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư Vốn ngân sách Nhà nước sử dụng để đầu tưphát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ tầng kinh tế -

xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, cac DAĐT quan trọng của quốcgia trong từng thời kỳ Dự án sẽ được phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêucủa dự án phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của đất nước,khi hoạt động của dự án không gây ảnh hưỏng đến môi trường và mang lại hiệu quảkinh tế- xã hội Dự án được phê duyệt thì các bên liên q uan đến dự án phải tuân theonội dung, yêu cầu của dự án Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên liênquan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để giải quyết

* Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tư thì họ

sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài chính, để đi đếnquyết định có đầu tư hay không Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu có tính khả thi theoquan điểm của nhà tài trợ Ngược lại khi chấp nhận đầu tư thì dự án là cơ sở để các tổchức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức độ hoàn thành kế hoạch đầu tưđồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn

1.1.2 Khái niệm về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2.1 Bồi thường

“Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công laocho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác Bồi thường có 2loại đó là bồi thường về đất và bồi thường về tài sản gắn liền với đất

+ Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối vớidiện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [22]

+ Bồi thường thiệt hại về tài sản là việc trả bằng tiền có giá trị tương ứng với tàisản bị thiệt hại khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật bao gồm: nhà, công trình,vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mả, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền vớiđất đai bị thu hồi và chi phí đầu tư vào đất còn lại

Trong Luật Đất đai 2013, đã quy định cụ thể các nguyên tắt bồi thường về đất

và các nguyên tắc bồi thường về thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồiđất, cụ thể nguyên tắc bồi thường như sau:

* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74, Luật Đất đai 2013).

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồithường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụngvới loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theogiá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểmquyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân màngười dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồithường thiệt hại Khi Nhà nước lấy đất thì phải bồi thường bằng đất cùng loại, nếukhông có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương [22]

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 88, Luật Đất đai 2013).

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bịthiệt hại về tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất,kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại [22]

Như vậy, bồi thường đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảmbảo lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi đất, đó là có một chỗ ở ổn định phù hợpvới phong tục và tập quán ở địa phương, được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nhằm

ổn định đời sống

1.1.2.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thuhồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theoquy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai vàđúng quy định của pháp luật

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thuhồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồiđất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở

d) Hỗ trợ khác [22]

Ở cả nguyên tắc về bồi thường cũng như hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều

đề cập tới tính đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai minh bạch, dânchủ, đúng pháp luật Đây là một đòi hỏi khách quan trong quá trình thực thi các quyđịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, vừa là

cơ chế để kiểm soát hoạt động này Bởi tất cả các nội dung, phạm vi, giới hạn, trình

tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đều do phápluật quy định

1.1.2.3 Tái định cư

Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ

ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở Hìnhthức tái định cư bao gồm: Bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền

* Phân loại tái định cư:

1 Về hình thức:

+ Di dân vào vùng đô thị hóa

+ Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cảitạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân

+ Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư

2 Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:

+ Tái định cư tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theoquy hoạch Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nênnhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự ánnhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở

+ Tái định cư tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân

tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ởcác dự án phát triển nhà

+ Cưỡng bức tái định cư: Thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở chonhững người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ Nhiều trường hợp khôngkiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển

3 Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:

- Tái định cư bắt buộc: Để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung Nhìnchung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thuhồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia

- Tái định cư tự nguyện: Thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mônhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án

Các quy định hiện hành liên quan đến tái định cư đều chỉ dừng lại ở thời điểmhoàn thành khu tái định cư để các hộ dân có thể vào sinh sống Pháp luật nước ta thiếunhững quy định cần thiết để bảo đảm rằng, người dân có thể sống, sinh hoạt và ổn địnhlâu dài tại các khu tái định cư đó Xây dựng các quy định cụ thể về hậu tái định cư làmột yêu cầu bức thiết hiện nay, đặc biệt trong tình trạng nhiều hộ gia đình “tái nghèo

vì tái định cư”, “khốn quẫn trong vùng tái định cư” do mất đất sản xuất

Hiện nay, khi tiến hành quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư, nhiều địaphương chỉ thực hiện theo cách nhìn nhận một chiều của phía cơ quan nhà nước.Nhiều khu tái định cư hoàn toàn không phù hợp với tập quán xây dựng nhà ở, thóiquen sinh hoạt, lao động sản xuất của người dân địa phương Từ đó, dẫn đến nhiềukhu tái định cư đã xây dựng xong nhưng lại bỏ hoang vì những người bị thu hồi đấtkhông chịu vào ở, hay họ phải bán suất tái định cư (bán lúa non), nền tái định cư vàtìm nơi ở khác phù hợp Vì vậy, yêu cầu trong quy hoạch và xây dựng các khu táiđịnh cư phải bảo đảm xem xét đến tập quán, thói quen sinh sống và lao động sản xuấtcủa người dân.

Như vậy, nên có khái niệm về tái định cư và nên quy định các điều kiện tại khutái định cư tập trung như sau:

Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ nhằm cải thiệnchất lượng cuộc sống, sinh hoạt của người dân, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xâydựng và tập quán định cư tại địa phương UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

có trách nhiệm bảo đảm khu tái định cư phải được hoàn thành trước khi thực hiện dự

án, tạo việc làm cho người dân thuộc khu tái định cư, bảo đảm cuộc sống tại khu táiđịnh cư ổn định, bền vững [17]

1.1.3 Những nội dung cơ bản của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Căn cứ để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Luật đất đai năm 2013 đã quy định các căn cứ thu hồi đất chặt chẽ hơn, cụ thểhơn, tránh việc thu hồi tùy tiện, xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất

* Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an

ninh trong các trường hợp sau đây:

1 Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2 Xây dựng căn cứ quân sự;

3 Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt vềquốc phòng, an ninh;

4 Xây dựng ga, cảng quân sự;

5 Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thaophục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6 Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7 Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8 Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng củalực lượng vũ trang nhân dân;

9 Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10 Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công anquản lý [22]

* Trường hợp thứ hai: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi

ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1 Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trươngđầu tư mà phải thu hồi đất;

2 Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư

mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinhtế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; côngtrình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảngtrường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủylợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khíđốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3 Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thuhồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

-xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, côngviên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địaphương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông,thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; côngtrình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;

dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng côngtrình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng;chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đôthị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản,thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừtrường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thukhoáng sản.

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vìlợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

1 Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 củaLuật này;

2 Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt;

3 Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án [22]

* Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:

1 Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, côngnhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đấtkhông đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mànhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này màngười sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xửphạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liêntục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đấttrồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so vớitiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đấtvào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sửdụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụngđất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước

thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp dobất khả kháng.

2 Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai [22]

* Trường hợp thứ tư: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật,

tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người:

1 Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tựnguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhànước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụngđất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phásản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạngcon người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác

đe dọa tính mạng con người

2 Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứsau đây:

a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đốivới trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy địnhcủa pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quyđịnh tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tạiđiểm c khoản 1 Điều này;

d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tạiđiểm d khoản 1 Điều này;

đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường,sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con ngườiđối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này [22].

1.1.3.2 Đối tượng để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Đối tượng được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại: Theo đó căn

cứ quy định pháp Luật đất đai thì những đối tượng đáp ứng được các điều kiện sau sẽđược bồi thường khi thu hồi đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại

* Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đấthàng năm, có GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN

QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừtrường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ởnước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tạiViệt Nam mà có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

2 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà khôngphải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện để được cấpGCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấpGCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp

4 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trảkhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiệnđược cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của Luật này mà chưa được cấp

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luậtnày mà chưa được cấp

6 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự ánđầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê, có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưađược cấp [22]

* Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phíđầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nôngnghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 củaLuật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụngđất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có côngvới cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối [22]

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đấtthì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạnmức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do đượcnhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 củaLuật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vàođất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượthạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ đượcthực hiện theo quy định của Chính phủ

2 Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 màngười sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không

có GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diệntích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giaođất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này [22].

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:

1 Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện đượcbồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồithường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại

2 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụngđất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thuhồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vàođất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng

hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ giađình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cánhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tưvào đất còn lại

3 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhànước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luậtnày thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ [22]

* Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nướcngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điềukiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thìđược bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thịtrấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không

có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thuhồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thìđược xem xét để bồi thường bằng đất ở

2 Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải dichuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở

nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thutiền sử dụng đất.

3 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nướcthu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thìđược bồi thường về đất [22]

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ởkhi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợpkhông có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đấtcòn lại đối với đất sử dụng có thời hạn

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ởđược Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đấtthì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cònlại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối vớingười có công với cách mạng [22]

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài:

1 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phinông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất,nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồithường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thìđược bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại

2 Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩatrang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; doanh nghiệp liên doanh

sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụngđất quy định tại Điều 184 của Luật này, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường

về đất theo quy định của Chính phủ

3 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất

trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điềukiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đấttheo thời hạn sử dụng đất còn lại.

4 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đấttrả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tưvào đất còn lại

5 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi nôngnghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tạiĐiều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ [22]

* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất :

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1 Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2 Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3 Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và

d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4 Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tạikhoản 2 Điều 77 của Luật này [22]

* Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất :

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bịthiệt hại về tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất,kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại [22]

* Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất :

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡtoàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quyđịnh của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trịxây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuậttheo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trườnghợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộhoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định củapháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ

3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sửdụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồithường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương theo quy định của pháp luật chuyên ngành [22]

* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi:

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồithường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của

vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ caonhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bìnhtại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườncây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sửdụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểmkhác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển,phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tựnhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồithường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia chongười quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triểnrừng

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thìviệc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thuhoạch thì không phải bồi thường;

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thuhoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể

di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra;mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định [22]

* Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất:

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồithường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máymóc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vậnchuyển, lắp đặt

2 UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này [22]

1.1.3.3 Thẩm quyền phê duyệt thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

1 UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

2 UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ởtại Việt Nam

3 Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1

và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủyquyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất [22]

1.1.3.4 Trình tự thủ tục thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

a Thông báo thu hồi đất

Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông

nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồiđất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổbiến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông

tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chungcủa khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Sau khi thông báo thu hồi đất theo đúng thủ tục nói trên, nếu người sử dụng đấttrong khu vực thu hồi đất đồng ý thì UBND cấp có thẩm quyền có thể ra Quyết địnhthu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không cầnchờ hết thời hạn thông báo

b Thu hồi đất

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công íchcủa xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài

UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với đất của hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữunhà ở tại Việt Nam

Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụngđất thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủyban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất

c Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, UBND cấp xã cótrách nhiệm phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triểnkhai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Người sửdụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóngmặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với

tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đođạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổchức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục đểngười sử dụng đất thực hiện

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sửdụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặtbằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc Người cóđất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người

có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết địnhcưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chếtheo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai 2013.

Việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc được thực hiện khi có

đủ các điều kiện sau đây: người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếmbắt buộc sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổchức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục; Quyếtđịnh cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết công khaitại trụ sở UBND cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thuhồi; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệu lực thihành; người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi hành.Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắngmặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản

Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quyđịnh như sau: tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoạivới người bị cưỡng chế; trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡngchế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành vàthực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Trường hợp người bị cưỡng chế khôngchấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế thi hànhquyết định cưỡng chế

d Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lậpphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bịthu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từngtrường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất

Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổchức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trungphải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phùhợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Dự án tái định cư đượclập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảođảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết địnhthu hồi đất Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khutái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp vớicác mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

e Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giảiphóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chứclấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất Hình thức lấy ý kiến là:

tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yếtcông khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểmsinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diệnUBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thuhồi

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổnghợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiếnkhông đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn

có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnhphương án trình cơ quan có thẩm quyền

g Hoàn chỉnh phương án

Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chínhquyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồithường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩmquyền phê duyệt

h Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗtrợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều

66 của Luật Đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương ánbồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp vớiUBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồithường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung củakhu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từngngười có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất táiđịnh cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhàhoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làmnhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồithường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; trường hợp người có đất thu hồi khôngbàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp

xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện,nếu họ vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định tại Điều

71 của Luật Đất đai 2013

i Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngàyquyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơquan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người

có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khithanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗtrợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệtthì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậmnộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậmtrả Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồithường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thựchiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thìphải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường đểhoàn trả ngân sách nhà nước Về vấn đề này, Nghị định 47/2013/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng quy định rõ tại Điều 30, cụ thể là:khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp; số tiềnchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính này được xác định theo quy định của pháp luật vềthu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyếtđịnh thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếptục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cưthì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tạinơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì

hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó

* Lưu ý: Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài

chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đấtcòn lại (nếu có) Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồithường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiềnđược hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất màchưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranhchấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩmquyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất.

k Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phải bàngiao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàngiao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai

2013, khi có đủ các điều kiện: người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thuhồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chứclàm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục; Quyết địnhcưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sởUBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; Quyết địnhcưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành; người bị cưỡng chế

đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thihành Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặcvắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản

Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất: trước khi tiến hành cưỡngchế, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế; Banthực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếungười bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sựchấp hành Việc bàn giao đất thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Banthực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế có quyềnbuộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế,

tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiệncưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùngtài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sảnthì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theoquy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản

Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chếthu hồi đất: UBND cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giảiquyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại;thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện,phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồiđất; Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dựtoán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt;thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làmnhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảoquản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thihành quyết định cưỡng chế thu hồi đất; UBND cấp xã nơi có đất thu hồi có tráchnhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yếtcông khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợpvới tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tàisản của người bị cưỡng chế thu hồi đất; cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quanchịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thuhồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu.

1.1.3.5 Một số nội dung khác biệt giữa chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2003 và 2013:

1 Luật đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắcbồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đấtthành 02 điều riêng biệt

2 Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhànước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi íchquốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất

Trong đó, Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhànước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể:

+ Một là, bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụngđất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giaođất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau)

+ Hai là, bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân

cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCNhoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 mà Luật Đất đai

2003 chưa quy định rõ, những quy định này sẽ giải quyết được những vướng mắctrong việc việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vàomục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải là đất do được Nhà nước giao mà cónguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trướcngày 01 tháng 7 năm 2004

3 Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cònlại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở,

đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều

77 đến Điều 81)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi thường chongười có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đốitượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng

đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

5 Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự ánđặc biệt Điều 87, Luật Đất đai 2013 quy định theo hướng:

+ Bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường cónguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởihiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được bồithường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ

+ Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướngChính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làmảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng,các dự án thu hồi liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủtướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

+ Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhànước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thựchiện theo khung chính sách sách đó

6 Về chính sách hỗ trợ, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định so vớiLuật Đất đai năm 2003:

+ Quy định các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Người sử dụng đấtkhi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này cònđược Nhà nước xem xét hỗ trợ; việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịpthời, công khai và đúng quy định của pháp luật (Khoản 1, Điều 83)

+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ giađình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp màkhông có đất nông nghiệp để bồi thường Cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sảnxuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việcđược bồi thường thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếmviệc làm; trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm

trong độ tuổi lao động có nhu cầu đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạonghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sảnxuất kinh doanh (Khoản 1, Điều 84).

+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ giađình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chổ ở Cụ thể: Đối với hộ gia đình, các nhân sử dụng đất ở kết hợpkinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ nguồn kinh doanh dịch vụ, khi Nhànước thu hồi mà phải di chuyển chổ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triểnsản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thìđược hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm (Khoản 2, Điều 84)

7 Về chính sách tái định cư: Để khắc phục tình trạng nhiều dự án chưa có khutái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị thuhồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư, LuậtĐất đai năm 2013 đã có những quy định mới, như sau:

+ Bổ sung quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85) theo hướng:UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức và thực hiện dự án tái định

cư trước khi thu hồi đất; quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạtầng đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phongtục, tập quán của từng vùng, miền; quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện saukhi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư

+ Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở màphải di chuyển chổ ở (Điều 86), cụ thể: Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cưtại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện tái định cư(ưu tiên vị trí thuận lợi cho người sớm bàn giao mặt bằng, người có công với cáchmạng); giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở táiđịnh cư do UBND cấp tỉnh quyết định; quy định trường hợp người có đất bị thu hồiđược bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ mua 01 suất tái định cư tốithiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để mua một suất tái định cư tối thiểu

8 Về thẩm quyền thu hồi đất: Điểm mới so với Luật Đất đai 2003 là trường hợptrong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dâncấp huyện quyết định thu hồi đất Như vậy, nếu có quyết định thu hồi đất đối với cả tổchức và cá nhân thì quyết định thu hồi thuộc UBND cấp tỉnh

9 Về trình tự thông báo khi thu hồi đất: Điểm mới của Luật Đất đai 2013 làtrước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và

180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thôngbáo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm

kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Luật Đất đai 2003 chỉ quyđịnh thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi, thời gian di chuyển, phương án

tổng thể Luật mới đã cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của người dân vào kế hoạchkhảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh các trường hợp không đồng ý về phương án đền bùkhi thu hồi.

10 Về các trường hợp phải thu hồi đất: Luật Đất đai 2003 quy định 12 trườnghợp thu hồi đất Luật Đất đai 2013 phân ra 4 trường hợp thu hồi đất rất rõ ràng từ điều

61 đến điều 65 như: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; thu hồi đất để pháttriển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật vềđất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

Trong các quy định thu hồi đất có một số điểm mới như thu hồi do sử dụng đấtkhông đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích màtiếp tục vi phạm; đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này

mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đất không được chuyển quyền sử dụng đấttheo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấnchiếm; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước và đã bị xửphạt vi phạm hành chính mà không chấp hành

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết địnhcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

11 Về trình tự thu hồi đất: Trong Luật Đất đai 2013 quy trình thu hồi đất đượcquy định rõ ràng và chú ý đến sự thông báo phổ biến đến từng người dân và thông báotrên phương tiện thông tin đại chúng Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực cóđất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằngtrong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy banMTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóngmặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện Việc vậnđộng, thuyết phục người dân trong trình tự thu hồi đất được quy định trong luật là mộtđiểm mới, đề cao phương pháp thuyết phục người dân chưa phối hợp với tổ chức làmnhiệm vụ bồi thường Phương pháp thuyết phục được quy định trước khi áp dụngcưỡng chế sẽ giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất vàcũng là sự phổ biến pháp Luật Đất đai đến người dân khi nhà nước thu hồi đất

12 Về việc cưỡng chế khi thu hồi đất: Việc cưỡng chế thu hồi đất được quyđịnh rõ tại điều 71 là một điểm mới thể hiện sự công khai, dân chủ đảm bảo trật tự, antoàn đúng quy định và đặc biệt thời điểm cưỡng chế được thực hiện trong giờ hànhchính Điểm mới là cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đáp ứng điều kiện quy định tạikhoản 2 điều 71:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy bannhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổchức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yếtcông khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cưnơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thihành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết địnhthu hồi đất có hiệu lực thi hành

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặcvắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản

Đối với trình tự ,thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất có điểm mới là: Banthực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếungười bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sựchấp hành Việc bàn giao đất thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản

13 Về việc bồi thường khi thu hồi đất theo nguyên tắc: Việc bồi thường đượcthực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không

có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thuhồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

14 Về việc Bồi thường về đất nông nghiệp: Điểm mới là diện tích đất nôngnghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129,Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế; đối với diện tích đấtnông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồithường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại Như vậy, điểmmới của Luật Đất đai là chỉ bồi thường trong hạn mức giao đất theo điều 129

15 Về việc thu hồi về đất ở

Điểm mới về tách thửa cũng đang là thắc mắc cho nhiều hộ gia đình ở cùng mộtthửa đất đã được quy định theo khoản 2 điều 6 Nghị định 47/2014: Trường hợp trong

hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợchồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thànhtừng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình

có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn

cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất

ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình

Các quy định về bồi thường, thu hồi đất đã nâng cao quyền của người dân, hộgia đình và với cơ chế thu hồi rõ ràng, người dân được tiếp cận với những quy địnhmới đảm bảo quyền của người dân và những đảm bảo của nhà nước khi thu hồi đất.Luật đất đai 2013 được thực hiện sẽ giảm số lượng khiếu nại, khiếu kiện do đã có quyđịnh rõ ràng và nâng cao hơn nữa quyền của cá nhân, hộ gia đình đối với quyền sửdụng đất và được nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất [16]

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN

1.2.1 Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới

* Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc:

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền

đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiệnchặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồiphục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhànước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu

hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốcgia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quyđịnh của pháp luật

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làhạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bịảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất làkhông thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tínhtoán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thuhồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì ngườinào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanhtoán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồithường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cưcăn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với

hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cảhiện tại

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ởnông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn.Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với