Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh và dự án Khu liên hợp trung tâm hội chợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng , kết hợp khu nhà ở cao cấp Picenza Plaza Thái Nguyên xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên

* Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất;trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS TRẦN NGỌC NGOẠN

Thái Nguyên - 2015

LỜI CÁM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp

đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi

để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Trần Ngọc Ngoạn đã trực tiếp hướng dẫn,

giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên,Phòng Quản lý Đào tạo Sau đại học trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo

điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi

trường tỉnh Thái Nguyên và các sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho

tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận

tình, quý báu đó!

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Đinh Công Bình

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu,

kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công

bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Đinh Công Bình

MỤC LỤC

LỜI CÁM ƠN i

LỜI CAM ĐOAN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

2.1 M ục tiêu tổng quát 2

2.2 M ục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở pháp lý của công tác giải phóng mặt bằng 4

1.1.1.Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác này 4

1.1.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng 5

1.2 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 7

1.2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 7

1.2.2 Đặc điểm của quá trình GPMB 8

1.3 Cơ sở khoa học của đề tài 9

1.3.1 Cơ sở lý luận của đề tài 9

1.3.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 10

1.4 Những vấn đề quản lý nhà nước về đất đai ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 17

1.4.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 22

1.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 23

1.4.3 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất

đai 23

1.4.4 Giá đất và định giá đất 25

1.4.5 Thị trường bất động sản 26

1.5 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 26

1.5.1 Phát triển cơ sở hạ tầng 26

1.5.2 Đời sống xã hội 27

1.6 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại tỉnh Thái Nguyên 27

1.6.1 Công tác GPMB tại tỉnh Thái Nguyên, khó khăn và những tồn tại 27

1.6.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên hiện nay 29

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Nội dung nghiên cứu 34

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 34

2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên, mối quan hệ với việc thực hiện công tác BTGPMB khi nhà nước thu hồi đất 34

2.2.3 Đánh giá thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án .35

2.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu 35

2.3.2 Phương pháp chuyên gia 36

2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra 36

2.3.4 Phương pháp kế thừa 36

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh

Thái Nguyên 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến thị trường đất đai và phát triển đô thị tác động đến công tác bồi thường GPMB 42

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên, mối quan hệ với việc thực hiện công tác BTGPMB khi nhà nước thu hồi đất 45

3.2.1 Công tác quản lí nhà nước về đất đai tác động đến công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Thái Nguyên 45

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai năm 2010 và quy hoạch định hướng đến năm 2020 thành phố Thái nguyên 46

3.2.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Thái Nguyên 17

3.3 Đánh giá thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án .48

3.3.1 Khái quát quy mô thực hiện GPMB của 2 dự án .48

3.3.2 Đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất 50

3.3.3 Giá đất tính bồi thường 53

3.3.4 Giá bồi thường thiệt hại hoa màu, vật kiến trúc 55

3.3.5 Chính sách tái định cư 58

3.3.6 Tác động tới kinh tế, việc làm 60

3.3.7 Tác động tới đời sống tinh thần, vật chất 62

3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 63 3.4.1 Yếu tố từ cán bộ cơ quan chức năng 63

3.4.2 Yếu tố từ nhà đầu tư 65

3.4.3 Yếu tố từ người dân bị thu hồi đất 65

3.5 Đánh giá chung những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và đề xuất một số giải pháp 65

3.5.1.Những thuận lợi trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 65

3.5.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất 67

3.5.2.1 Giải pháp về quản lý đất đai 67

3.5.2.2 Giải pháp hoàn thiện sửa đổi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 68

3.5.3 Về năng lực, tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

1 Kết luận 71

2 Đề nghị 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC

PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

HĐND : Hội đồng nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2010-2013 35

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và quy hoạch định hướng đến năm 2020 của thành phố Thái Nguyên 41

Bảng 3.3: Đơn giá bồi thường hỗ trợ GPMB dự án I: GPMB Xây dựng cơ sở hạ tầng Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên 49

Bảng 3.4: Đơn giá bồi thường hỗ trợ GPMB dự án II: Dự án Khu liên hợp Trung tâm hội chợ xúc tiến thương ngành xây dựng kết hợp khu ở cao cấp – Picenza Plaza Thái Nguyên, xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên 50

Bảng 3.5: Tổng hợp số hộ được bồi thường và không được bồi thường tại 2 dự án 53

Bảng 3.6: Tổng hợp ý kiến về việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 54 Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến về gía bồi thường đất của 2 dự án 56

Bảng 3.8: Quan điểm của người có tài sản bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thường tài sản trên đất tại 2 dự án 59

Bảng 3.9: Đánh giá khu dân cư của người dân 61

Bảng 3.10: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất tại 2 dự án 63

Bảng 3.11: Ý kiến đánh giá của người dân sau khi thu hồi 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia việc giải phóng mặt bằng để xâydựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là việc làm khôngthể tránh khỏi Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càngcao và trở thành thách thức lớn đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh

tế mà cả trong lĩnh vực chính trị, xã hội trên phạm vi quốc gia Vấn đề giải phóngmặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nó đòi hỏi phải có sự quan

tâm đúng mức và giải quyết triệt để

Với mục tiêu Việt Nam trở thành một nước Công nghiệp vào năm 2020 trongnhững năm gần đây nước ta đang bước vào thời kỳ phát triển nhanh chóng dẫn đếncác nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế

xã hội Trong thời kỳ hội nhập, công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, mặc dù Việt

Nam đã đạt được một số thành tựu to lớn làm biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội nhưng

kinh tế phát triển trên nền tảng cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng bộ

nên chưa phát huy được hết tiềm năng vốn có Để đáp ứng được yêu cầu đó thì việcNhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết, là một khâuquan trọng, then chốt của quá trình phát triển

Là một nước nông nghiệp đang trên đà phát triển công nghiệp hóa hiện đạihóa, nền kinh tế Việt Nam có tới hơn 55% sản lượng đến từ nền sản xuất nôngnghiệp Có thể nói, nông nghiệp vẫn đang là nền tảng đối với sự phát triển của đất

nước Tuy nhiên, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của đất nước, sự ra đời của các

khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị khang trang… thì đồng nghĩa với đó làdiện tích đất dùng cho sản xuất nông nghiệp cũng bị mất đi và một điều tất yếu làhàng vạn người nông dân lâm vào tình cảnh mất đất, mất nghề…Trong những nămqua, công tác thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường và giải phóng mặt bằng đã có

bước đổi mới tích cực, hoàn thiện hơn Làm thế nào để tạo được sự ổn định đời

sống cho người dân bị mất đất là một trong những vấn đề cấp thiết hiện nay Trong

thực tế, công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp, khó khăn

và mất rất nhiều thời gian Nguyên nhân chính là không giải quyết được hài hòa lợiích giữa các bên: bên thu hồi đất, bên bị thu hồi đất và doanh nghiệp Chính vì thế

đã có rất nhiều tiêu cực nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến

độ thực hiện của các dự án

Trong những năm qua, tỉnh Thái Nguyên đã triển khai thực hiện nhiều dự ánphát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng kết cấu hạ tầng, góp phần quan trọngvào thành tựu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh

mẽ theo hướng tăng nhanh tỷ trọng ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, giảmdần tỷ trọng ngành nông nghiệp Với quá trình đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, những

năm gần đây Thành phố Thái Nguyên đã triển khai rất nhiều công trình, dự án có ý

nghĩa quan trọng đối với đời sống dân sinh cũng như sự phát triển của thành phố.Tuy nhiên một vấn đề gây nhiều khó khăn cho việc triển khai thi công chính là côngtác giải phóng mặt bằng

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường,Ban chủ nhiệm khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới

sự hướng dẫn khoa học của thầy giáo GS.TS Trần Ngọc Ngoạn tôi tiến hànhnghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án Khu dân cư số

4 phường Tân Thịnh và dự án Khu liên hợp trung tâm hội chợ xúc tiến thương

m ại ngành xây dựng , kết hợp khu nhà ở cao cấp Picenza Plaza Thái Nguyên xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên”.

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 M ục tiêu tổng quát

Trên cơ sở hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý đất đai nói

chung và GPMB nói riêng, đánh giá việc thực hiện công tác GPMB tại 2 dự án

được thực hiện trên địa bàn thành phố Thái Nguyên để từ đó chỉ ra những vấn đề

còn tồn tại và những tác động tới người sử dụng đất Đề xuất những giải pháp hoànthiện công tác GPMB trong thời gian tới

2.2 M ục tiêu cụ thể

- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để thực hiện Dự

án Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

và Dự án Khu liên hợp trung tâm hội chợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng , kếthợp khu nhà ở cao cấp Picenza Plaza Thái Nguyên xã Đồng Bẩm, thành phố TháiNguyên

- Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến cuộc sống, việclàm của người dân nằm trong dự án

- Xác định những tồn tại và bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ giảiphóng mặt bằng để thực hiện dự án

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng và giải pháp giải quyết việc làm, ổn định đời sống chongười dân có đất bị thu hồi

3 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Việc nghiên cứu đề tài giúp tôi bổ sung những kiến thức chuyên ngành Quản

lý đất đai, đền bù GPMB, rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa

học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này

* Ý nghĩa trong thực tiễn

- Đề tài nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống nhữngchính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi nhà nước thu hồi đấtthông qua 2 dự án đã thực hiện trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên và đề xuất

phương án hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện

- Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức đền bù thiệt hại của UBNDThành phố khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố

- Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của người dân bịthiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các dự án trên địa bàn

- Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý ở địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở pháp lý của công tác giải phóng mặt bằng

1.1.1.Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác này

* Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

* Bộ luật dân sự năm 2005

* Luật đất đai năm 2003

* Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về

hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003

* Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ vềbồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

* Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất;trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai

* Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa

đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

* Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

* Thông tư 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi bổsung Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định số 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

* Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường hướng dẫn thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính

phủ quy định bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai

* Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định chi tiết về bồi thường, tái định cư và trình tự, thu hồi đất, giaođất, cho thuê đất.

* Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư

1.1.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng

* Quyết định 2044/2005/QĐ-UBND ngay 30/9/2005 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc ban hành quyết định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất

* Quyết định số 23/2008 QĐ-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến trúc gắnliền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Quyết định 1597/QĐ-UBND ngày 10/8/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên

về việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sở hữu đất ở đối với thửa đất có vườn,

ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách đất ở và đất vườn, aotrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Quyết định số 18/QĐ-UBND ngày 11/4/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên

về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối và hoa mầu gắn liền với đất khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Quyết định số 37/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2009 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010

* Quyết định số 47/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc phê duyệt khung giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnhThái Nguyên

* Quyết định số 01/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc ban hành thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Quyết định 77/QĐ-UBND ngày 11/01/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên

về việc phê duyệt giá đất trung bình để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong

khu dân cư, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Quyết định 19/2011/QĐ-UBND ngày 20/4/2011 của UBND tỉnh TháiNguyên về ban hành Đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất

trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Quyết định 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền với đất khi

Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.1.3 Các văn bản pháp lý có liên quan đến 2 dự án được nghiên cứu

- Quyết định số 203/QĐ-UBND ngày 25/1/2011 của UBND tỉnh Thái

Nguyên “V/v phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB (đợt 1) Dự án đầu tư xây dựng công trình: Hạ tầng Khu dân cư số 4 phương Tân Thịnh – thành phố Thái Nguyên”.

- Quyết định số 1308/QĐ-UB ngày 27/5/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên

“V/v phê duyệt dự toán bồi thường, hỗ trợ gải phóng mặt bằng Dự án xây dựng cơ

sở hạ tầng Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên (đợt 2)”.

- Quyết định số 1714/QĐ-UB ngày 7/8/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên

“V/v phê duyệt dự toán bồi thường, hỗ trọ giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng cơ

sở hạ tầng Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên (Đợt 1 – Giai đoạn 2)”

- Quyết định 3170/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Thái

Nguyên “Về phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án Xây dựng cơ sở

hạ tầng Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh và phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên (Đợt 2 – Giai đoạn 2)”.

- Quyết định 3171/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Thái

Nguyên “V/v phê duyệt bổ sung phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB dự

án Xây dựng cơ sở hạ tầng Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh thành phố Thái Nguyên (Đợt 1 – Giai đoạn 2)”.

- Quyết định số 2043/QĐ-UBND ngày 11/10/2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên

“V/v phê duyệt dự toán bồi thường, giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên (đợt 2)”.

- Quyết định số 1214/QĐ-UBND ngày 13/6/2012 của UBND tỉnh Thái

Nguyên “V/v phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu liên hợp Trung tâm hội chợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng kết hợp khu ở cao cấp – Picenza Plaza Thái Nguyên”.

- Quyết định số 2761/QĐ-UBND ngày 16/11/2012 của UBND tỉnh Thái

Nguyên “V/v phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng công trình: Hạ tầng kỹ thuật Khu

liên hợp Trung tâm hội chợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng kết hợp khu ở cao cấp – Picenza Plaza Thái Nguyên”.

- Quyết định số 9319/QĐ-UBND ngày 1/11/2013 của UBND tỉnh Thái

Nguyên “V/v phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB Dự án: Khu

liên hợp Trung tâm hội chợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng kết hợp khu ở cao cấp – Picenza Plaza Thái Nguyên, xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên”.

- Quyết định 10257/QĐ-UBND ngày 3/12/2013 của UBND tỉnh Thái

Nguyên “V/v phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB Dự án: Khu

liên hợp Trung tâm hội chợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng kết hợp khu ở cao cấp – Picenza Plaza Thái Nguyên, xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên (Đợt 2)”.

- Quyết định 3920/QĐ-UBND ngày 2/4/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên

“V/v phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB Dự án: Khu liên hợp Trung tâm hội chợ xúc tiến thương ngành xây dựng kết hợp khu ở cao cấp – Picenza Plaza Thái Nguyên, xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên (Đợt 3)”.

- Quyết định 7690/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên

“V/v phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB Dự án: Khu liên hợp Trung tâm hội chợ xúc tiến thương ngành xây dựng kết hợp khu ở cao cấp –

Picenza Plaza Thái Nguyên, xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên (Đợt 4)”.

1.2 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.2.1.1 Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứngvới giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặccông lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSD đất

đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

1.2.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địađiểm mới

1.2.1.3 Tái định cư

Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để

sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà

nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các Dự án phát triển

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyểnđến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật

chất, tinh thần Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh

tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì

người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Vì vậy, việc TĐC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trongchính sách GPMB Các Dự án TĐC cũng được coi là các Dự án phát triển và phải

được thực hiện như các Dự án phát triển khác

1.2.2 Đặc điểm của quá trình GPMB

Giải phóng mặt bằng là một quá trình đa dạng và phức tạp, bao gồm cáccông tác từ việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, người dân nhận đất tái định

cư di chuyển đến nơi ở mới và chính sách hỗ trợ cho người dân, tạo điều kiện cho

họ ổn định đời sống sản xuất Tính đa dạng và phức tạp của công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp

đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của xã hội

Tính đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên những khu vực có điều

kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau Đối với các khu vực

khác nhau như khu thành thị, khu ven đô, khu ngoại thành hay khu nông thôn… thì

kết cấu dân cư, kết cấu lao động, mức thu nhập… cũng khác nhau Do đó, việc giảiphóng mặt bằng cũng được tiến hành với những điểm riêng biệt

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị kinh tế lớn, có vai trò vô cùngquan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội Đối với khu vực nông thôn là nơi mà dân

cư sinh sống chủ yếu bằng hoạt động sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tư liệu sản

xuất chính Hơn nữa ở khu vực này trình độ dân trí của người dân còn hạn chế, khả

năng chuyển đồi nghề nghiệp là rất khó khăn cho nên công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng có tác động rất lớn đến đời sống sản xuất của nông dân Đối vớicác khu vực thành thị là nơi có mật độ dân cư tập trung đông đúc, đất đai ở đây cógiá trị còn lớn hơn nhiều so với khu vực nông thôn Vì vậy công tác bồi thường, giảiphóng mặt bằng lại càng có vai trò quan trọng Quá trình thực hiện công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng phải đảm bảo hài hòa các lợi ích: Lợi ích của người

dân bị thu hồi đất, lợi ích của chủ đầu tư dự án, lợi ích của Nhà nước Thực hiệnmục tiêu giữ vững ổn định và phát triển của đất nước [22]

1.3 Cơ sở khoa học của đề tài

1.3.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu chính sách về thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 4 phường

Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyến và dự án xây dựng khu liên hợp trung tâm hộichợ xúc tiến thương mại ngành xây dựng kết hợp khu nhà ở cao cấp cho Công ty cổphần Picenza Việt Nam, xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyễn, đề xuất hướnghoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện

- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sửdụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấnquản lý theo quy định của Luật này

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là trả lại tương xứng với giá trị hoặccông lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thuhồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến

địa điểm mới

- Tái định cư: là quá trình bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với

đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồiđất, để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển TĐC còn bao gồm hàng loạt các

hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra,khôi phục và cải thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và vănhoá - xã hội của họ và cộng đồng Tuy nhiên, trên thực tế đã triển khai nhiều dự án xâydựng khu TĐC để di dân GPMB, bước đầu ổn định đời sống cho những người phải dichuyển chỗ ở do bị thu hồi đất song quá trình thực hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần

được xem xét [19]

* Vấn đề ổn định nơi ở

+ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệthống điện, nước, đường giao thông, trường, trạm xá Từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến

đời sống của những người TĐC

+ Việc bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, các nhómhọc tập quán sinh hoạt sản xuất [19]

* Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

Đa số người dân mất đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông

nghiệp, trình độ dân trí thấp, không có khả năng tìm nghề nghiệp nhất định do đóthu nhập không ổn định Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể có thu nhập

ổn định là mục tiêu phấn đấu của mọi thời kỳ phát triển Nó tạo điều kiện ổnđịnh cuộc sống gia đình, ổn định xã hội tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế xã hội

phát triển [22]

1.3.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước

* Trung Quốc

Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đaiViệt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người TrungQuốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng

đất biết trước việc họ sẽ thu hồi đất trong thời hạn một năm người dân có quyền lựa

chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tạithủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thườngthiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại theo tiêu chuẩn và giá thị trường Mức giá nàycũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được

điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, đây được coi là Nhà nước tác độngđiều chỉnh lại thị trường đó

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,

thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ, với nhu cầu sử dụng khác nhau

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của thành phố

Thượng Hải được dựa theo 3 loại:

+ Loại 1: là theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêmvới “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

+ Loại 2: đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá trị thị trường,

giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

+ Loại 3: bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyềnquận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị didời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăngdiện tích dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố [8]

* Inđônêxia

Đối với Inđônêxia di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

vỡ mục đích phát triển của xó hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một

số người phải chấp nhận vỡ lợi ớch của cộng đồng

TĐC được thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và

phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạthoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án

Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân

là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư vànhững nguyên tắc chính phải được đề cập đến gồm:

- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh

tế, xó hội của họ núi chung ớt nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không

có dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp

- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch

TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp,người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn định cuộc sống càng

nhanh càng tốt

- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết

về cỏc phương án bồi thường TĐC

- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnhvực nhạy cảm này, Chính phủ Inđônêxia đó thụng qua và thực hiện một số chớnhsỏch bồi thường TĐC bắt buộc Chớnh sỏch này nờu rừ cỏc mục tiờu và phương

pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng khi thamgia đầu tư vào các công trình TĐC [8]

*Australia

Luật Đất đai ở Australia quy định đất đai của quốc gia, thuộc hai loại sở hữu

là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi vànghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu đất đai có quyền cho thuê, chuyển

nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích

lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân phục vụvào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xó hội và việc trưng thu gắnvới việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Ở mỗi bang ngoài luật đất đai, có các văn bản quy định cụ thể việc thực hiện vàcác đạo luật khác có liên quan nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đất để phát triển

bền vững đất đai, khai thác tối đa hiệu quả trong sử dụng đất Về quản lý cụng trỡnhcụng cộng, Luật quy định được lấy đất để làm đường bộ, đường sắt và cỏc cụng trỡnhcụng cộng cần thiết Phạm vi ỏp dụng luật này rất rộng đối với tất cả các công trỡnhcụng cộng là quy tắc chung bao trựm cỏc luật cú liờn quan tới đất, ngay cả trong trườnghợp mảnh đất đó thuộc sở hữu tư nhân, giấy chứng nhận của cá nhân đó có ghi quyềnbảo lưu của Nhà nước lấy lại mảnh đất đó phục vụ cho công trình công cộng [8]

*Nh ận xét, đánh giá

Để phục vụ lợi ích quôc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tê,

mục đích an ninh, quốc phòng, Các nước đều phải sử dụng quyền lực Nhà nướcthông qua các chính sách pháp luật khác nhau để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của

người đang sở hữu hoặc sử dụng đất đai và được thể hiện ở các nội dung sau:

Trách nhiệm bồi thường: Có thể do Nhà nước hoặc người được sử dụng đấtthu hồi

Đối tượng được bồi thường: Tất cả những người có đất bị ảnh hưởng bởi dự

án đều có quyền được bồi thường

Phương thức bồi thường: Việc thực hiện bồi thường được thực hiện bằng tiền

hoặc hiện vật cho thiệt hại về đất đai

Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu: Được tính trên cơ sở giá trị thực của đấttrên nguyên tắc là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chính sách hỗ trợ: các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc trưng sáchbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng đảm bảo tính ổn

định, thống nhất và phù hợp Tập trung quan tâm vấn đề giá đất và định giá đất; vấn

đề tuyên truyền và phổ biến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tới mọi

tầng lớp nhân dân trong xã hội

- Rà soát, bổ sung chính sách hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định sản xuất, đờisống, cải thiện thu nhập Đặc biệt, đối với thu hồi đất sản xuất nông nghiệp, đối tượng

bị ảnh hưởng là hộ nghèo, chưa đến tuổi và quá tuổi lao động [9]

1.3.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nước ta

* Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988

Trong lịch sử, chế độ thực dân và phong kiến đ• kìm h•m x• hội ta phát triển,duy trì một x• hội lạc hậu nhằm mục đích vĩnh viễn chiếm đặc quyền, đặc lợi trên

mồ hôi, xương máu của nhân dân ta Trong thời kỳ phong kiến từ triều Hồ Quý Ly

(Đầu thế kỷ XV) đến thời kỳ nhà Nguyễn (Đầu thế kỷ XIX), chính sách bồi thườngcho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đ• được xác lập và chủ yếu tập

trung vào bồi thường ruộng đất canh tác và phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, điềukiện địa lý, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác Hình thứcbồi thường chủ yếu bằng tiền qua từng triều đại được hình thành và phát triển rõ rệt,mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bịthu hồi đất Tuy nhiên xét về bản chất, những chích sách nêu trên mục đích là đểphục vụ cho lợi ích giai cấp thống trị của các triều đại phong kiến đương thời [19]

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình đẳng đểchiếm hữu đất không bồi hoàn, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa,

núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai, mục đích chủ yếu là để cho tư

bản Pháp khai thác tài nguyên của đất nước ta

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, Ngày 14 tháng 12 năm 1953, LuậtCải cách ruộng đất ra đời nhằm mục đích thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất củathực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếmhữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân

Các điều khoản về tịch thu ruộng đất, trưng thu, trưng mua ruộng đất được quy định

trong luật

Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14 tháng 4 năm 1959

quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liênquan đến việc bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam Nghị định này quy định

những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việcxây dựng những công trình do Nhà nước quản lý đó là: “Đảm bảo kịp thời và đầy

đủ, tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền

lợi và đời sống của người có ruộng đất"

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy

định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây cối hoa màu

cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc

“Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”

Về mức bồi thường: Thông tư 1792/TTg quy định: đối với nhà cửa thì căn cứvào giá trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường Đối với đất đai vùng đồngbằng chia làm 4 loại, vùng trung du đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu

và giá tối đa

Sau khi thống nhất đất nước mùa xuân 1975, để đáp ứng yêu câu của giai

đoạn cách mạng mới, Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉthực hiện bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do thu hồi đấtgây ra.[19]

* Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993

Luật Đất đai 1988 ra đời không nêu cụ thể việc bồi thường thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai không hướng dẫn nộidung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào bồi

thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích sử dụng

khác Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi giao

đất trong đó phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186 - HĐBT vềbồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Tổchức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đíchkhác phải được bồi thường tài sản trên đất và trong lòng đất

Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng

theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất

Mức bồi thường theo quyết định này phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dàihay tạm thời, đồng thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng

đất để xây dựng hệ thống giao thông, thuỷ lợi Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào

ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách trung ương 30%, địa phương 70%

để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân

vùng bị thu hồi đất chứ không phải trả trực tiếp cho người bị thu hồi [19]

* Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Với các quy

định tại Luật này thì “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ cụ thể

Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/CP ngày17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng

vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế,

Quốc hội đã liên tục sửa đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001 Theo đó,Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành các văn bản quy định về chính sách bồi

thường GPMB

* Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệulực từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất được quy định rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản dưới luật được ban

hành để hướng dẫn thực hiện

Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Được quy định rất

cụ thể, chi tiết trong Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật mà thể hiệnvấn đề đổi mới quan trọng đó là: trước khi bị thu hồi đất ít nhất 90 ngày đối với đấtnông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp người sử dụng đất phải đượcthông báo chủ trương thu hồi đất từ đó có đủ thời gian để tìm hiểu chính sách phápluật để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình; trong quá trình thực hiện chính sáchbồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì người bị thu hồi đất đều được tham gia trực tiếphoặc thông qua người đại diện; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đượccông khai.[10]

Đến nay, Luật đất đai 2013 đã chính thức có hiệu lực, tuy mới đưa vào áp

dụng song những sửa đổi, bổ sung của Luật đất đai năm 2013 đã ngay lập tức phát

huy được ưu điểm, giải quyết dứt điểm được phần lớn những vướng mắc mà trước

đó chưa có quy định cụ thể để điều chỉnh [11]

* Nh ận xét, đánh giá

Chính sách bồi thường GPMB của nước ta được đề cập từ rất sớm và luôn

được điều chỉnh theo xu hướng phát triển của đất nước, đáp ứng đòi hỏi từ thực

tiễn, vẫn giữ vai trò điều chỉnh các mối quan hệ đất đai đảm bảo tính ổn định, bềnvững trong phát triển góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực

từ đất đai cho đầu tư phát triển

Luật đất đai 2013 ra đời kèm theo những thông tư hướng dẫn và những nghị

định quy định chi tiết, cụ thể như Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nghị định

số 44/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất sẽ là những công cụhữu hiệu trong công tác bồi thường, GPMB trên cả nước

1.4 Những vấn đề quản lý nhà nước về đất đai ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.4.1 Trình tự, đối tượng và điều kiện thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1 UBND Thành phố thông báo thu hồi đất, trường hợp thu hồi đất theo quy

định thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy

hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xétduyệt và công bố

2 Khi đã có thông báo thu hồi đất của UBND thành phố, tổ chức, hộ giađình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện phải GPMB (kể cả khu vực không bị

thu hồi đất nhưng thuộc phạm vi ảnh hưởng) phải dữ nguyên hiện trạng nhà, đất

3 Thành lập hồi đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư:

* Thành lập hồi đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư:

Chủ tịch UBND cấp thành phố ra quyết định thành lập hội đồng bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương

án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp

* Sau khi có quyết định phê duyệt thành lập Hồi đồng bồi thường hỗ trợ và

tái định cư, tổ chuyên viên giúp việc của Hồi dồng; Phòng Tài nguyên và Môitrường phối hợp với tổ chuyên viên giúp việc của Hội đồng, chủ đầu tư, UBND cấp

xã, phường nơi có dự án lập kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB để trình UBND cấphuyện, thành phố phê duyệt

Bước 2: Người bị thu hồi đất tự kê khai trong thời hạn trên, kèm theo các

giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản trên đất bị thu hồi và nộp cho Tổcông tác Quá thời hạn trên, tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã, phường Chủ

đầu tư lập biên bản và lưu hồ sơ GPMB

Bước 3: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tổ chức lập biên bản điều

tra, xác minh về đất, tài sản gắn liền với đất và cây cối hoa mầu trên đất thu hồi theobiểu mẫu kê khai và lập biên bản kiểm kê đất đai, tài sản, cây cối hoa mầu của từng

người bị thu hồi đất theo kế hoạch chi tiết về tiến độ GPMB của dự án

Bước 4: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tiến hành lập, niêm yết và

lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư được niêm yết tại địa điểm sinh hoạt khu dân cư và trụ sởUBND cấp phường xã nơi có đất bị thu hồi

Bước 5: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lập, hoàn chỉnh phương án

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và gửi phương án đến cơ quan tài nguyên và môi

trường để thẩm định

Bước 6: Quyết định thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.

Trường hợp thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất thuộc thẩm quyền của

một cấp thì việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện trong cùngmột quyết định

Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

thì Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành phố quyết định thu hồi đất đối với hộ gia

đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành phố Sở Tàinguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ

chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao

đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định

Bước 7: Quyết định phê duyệt phương án dự toán bồi thường và thực hiện

phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định thu hồi

đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân

dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư theo quy định sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan

từ hai huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện, thànhphố phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợpkhông thuộc quy định ở trên;

Bước 8: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phổ biến và niêm yết

công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã,

phường và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất thu hồi gửi quyết định bồithường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi

Bước 9: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện chi trả bồi

thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư

Bước 10: Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho

người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi

phải bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Bước 11: Giải quyết những tồn tại, vướng mắc liên quan đến công tác bồi

thường GPMB của dự án và những thiếu sót nếu có

Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Được công bố công khai,

có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì

UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế Người bị

cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành theo quyết định cưỡng chế [19]

Các bước được triển khai theo sơ đồ sau:

Hình 3.2: Trình tự thực hiện bồi thường GPMB tại các dự án

+ Đối tượng và điều kiện được bồi thường

- Thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị

định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 và các Điều 44, 45 và 46 Nghịđịnh số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ, Điều 3, Thông tư

số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong những điều kiện sau đây thìđược bồi thường:

Quyết định phê duyệt dự án

Thành lập hội

đồng GPMB

Kiểm kê; kê khai đất, tài sản

trên đất, cây cối, hoa màu của

UBNDPhường, xã

1 Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật về đất đai, nghĩa là cơ quan có thẩm quyền giao đất phải phù hợp

với quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm quy định

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai (GCN) theo quy định của phápluật về đất đai

Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy địnhcủa pháp luật đất đai

Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấnxác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

- GCN quyền sử dụng đất tạm thời

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan tổ chức giaonhà và có xác nhận của UBND xã, phường

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với

đất được UBND xã, phường xác nhận đất sử dụng theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy địnhcủa pháp luật

3 Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định như trên

nhưng đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không phân biệt người sử

dụng đất đó là người sử dụng trước ngày 15/10/1993 hay là người sử dụng sau ngày15/10/1993, nay được UBND cấp xã, phường xác nhận là đất không có tranh chấp

khi Nhà nước thu hồi được bồi thường

4 Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy

định tại khoản 3 Nghị đinh 197 điều này mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm

theo giấy tờ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên

quan nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường xácnhận là đất không có tranh chấp

Nhìn chung toàn bộ các hộ có đất bị thu hồi để thực hiện Dự án đều đủ điềukiện được bồi thường, hỗ trợ GPMB theo đúng quy định hiện hành, tuy nhiên cómột số trường hợp mặc dù đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không cógiấy tờ về quyền sử dụng đất, hộ có nguồn sống chính từ sản xuất nông nghiệp, đủ

điều kiện được cấp GCN quyền sử dụng đất theo quy định, có đơn tường trình về

quá trình sử dụng đất, nay được UBND xã, phường thị trấn xác nhận, do vậy đượcHội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư xem xét bồi thường theo đúng quy địnhcủa pháp luật

1.4.2 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký

quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sửdụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các

quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sửdụng đất Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtthì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất có ảnh hưởng rất lớn đến công tác

đền bù giải phóng mặt bằng Các dự án thu hồi đất đã được cấp giấy chứng nhận sẽ

rất thuận lợi trong xác định các thông tin thửa đất như diện tích, mục đích sử dụng,chủ sử dụng là những thông tin cơ bản nhất Ngược lại nếu dự án xây dựng trên

khu đất mà các thửa đất chưa hoạc rất ít đã được cấp giấy chứng nhận thì việc tìm

hiểu các thông tin sẽ mất nhiều thời gian, công sức, tiền của và người sử dụng đấtcũng như các chủ dự án không thể làm sai lệch nhằm tăng lợi ích về phía mình.Ngoài ra các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường có

giá đền bù cao hơn so với các thửa đất chưa được cấp giấy [35]

1.4.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Công tác quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB và

ngược lại Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng trên cơ sở nhu cầu sử

dụng đất của từng ngành, từng thời điểm phù hợp với mục tiêu, chiến lược pháttriển của địa phương Quy hoạch sử dụng đất bao gồm cả quy hoạch các dự án, các

khu dân cư, khu tái định cư

- Có thể nói quy hoạch cũng là bản thiết kế cơ sở cho công tác GPMB Ngoài

ra tiến độ của công tác GPMB phụ thuộc không nhỏ vào công tác quy hoạch Quyhoạch có tính khả thi cao là điều kiện thuận lợi cho các dự án thực hiện Các lô đấttrong khu quy hoạch dự án có căn cứ pháp lý đầy đủ hơn, giúp cho việc thu hồi vàgiải phóng mặt bằng dễ dàng hơn

- Quản lý quy hoạch chặt chẽ sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong việc

đền bù giải phóng mặt bằng

- Quy hoạch ảnh hưởng đến giá đền bù khi bồi thường giải phóng mặt bằng.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất trong khu vực Vìvậy quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất cũng gián tiếp ảnh hưởng tới giá đền bù khithu hồi GPMB [5]

1.4.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

* Tích c ực:

Các văn bản, qui phạm pháp luật là tạo nên bộ khung pháp lý, qui định chặt

chẽ về việc thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư Không chỉ đưa

ra những qui định cụ thể về đối tượng, chủ thể, các trường hợp cũng như qui trình

để thực hiện công tác trên

Bảo đảm quyền và nghĩa vụ của cơ quan thực hiện công tác thu hồi, bồi

thường, đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như quyền lợi của đối tượng sử dụng đất

có đất bị thu hồi được đền bù hỗ trợ

* T ồn tại

Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý vềquản lý đất đai của nơi có dự án Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn

chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khaihạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của

đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn

Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai

thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất,

chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giảithửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh Mặt khác, mặc dù đã nhận đượcthông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trongchỉ giới giải phóng mặt bằng, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới cáccông trình khiến việc thống kê, đền bù GPMB gặp không ít khó khăn

Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong

GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trongvùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩmquyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triểnkhai công tác GPMB Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được

sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuậnthì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải

thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng

Bốn là khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức

năng Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn

mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ

để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư Trong bối cảnh

đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu trách

nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc)

dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡphải làm lại từ đầu

Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả phục vụcho công tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng có điều kiện bằng

hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi

Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tưtrong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách là một thành viêntrong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà đầu tư phải đủ khả năng tài

chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đãđược thông báo

Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường,giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) chưa thườngxuyên, sâu rộng

Đất đai luôn biến động theo thời gian và sự phát triển của xã hội nên luônđược coi là đối tượng quản lý phức tạp Vì vậy, để công tác quản lý Nhà nước vềđất đai đạt hiệu quả đòi hỏi hệ thống pháp luật liên quan đến công tác này phải đồng

bộ, ổn định và phù hợp với cuộc sống Đặc biệt, việc triển khai thực hiện phải chấphành nghiêm chỉnh và thống nhất [3]

1.4.5 Giá đất và định giá đất

a Giá đất

Tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Giá đất là giá trị quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) tính trên một đơn vị diện tích đất

b Định giá đất

Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằnghình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trườngnhất định Theo quy định tại Luật đất đai năm 2003, Việc định giá đất phải đảm bảonguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bốhàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị

thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng [10,11]

1.4.6 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung - cầu bất động sảntrong một thời gian và không gia nhất định Việc hình thành và phát triển thị trườngbất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư

Người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bặt

buộc phải thông qua chính sách tái định cư của Nhà nước

Giá đất tính bồi thường sẽ bị tác động bởi giá cả của bất động sản được hình

thành trên thị trường [23]

1.5 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ

sở hạ tầng và đời sống xã hội

1.5.1 Phát triển cơ sở hạ tầng

Ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của

hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầngkinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nềnkinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở

hạ tầng có được triển khai hay không

- Về mặt tiến độ hoàn thành dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: tài

chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện

bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB

+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự

án có hiệu quả Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng củacác công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, cókhi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng [7]

- Về mặt kinh tế của dự án:

GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho các

công trình khác GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thànhtiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhànước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như:

- Đối với GPMB: sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương tiến hànhGPMB ngay Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như: Sở Tài nguyên và Môi

trường, Sở Tài chính - Vật giá tiến hành công tác GPMB, thành lập Hội đồng GPMB

quận (huyện) cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngànhliên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quántriệt chủ chương của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia

- Về bồi thường thiệt hại: điều tra, khảo sát và lập phương án bồi thường hợp

lý nhằm giải tỏa nhanh chóng [8]

1.5.2 Đời sống xã hội

Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm

cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh như cung

cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, thuỷ lợi, đề điều, trạm xá,

trường học

Những năm trở lại đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở các thành phố lớn đã

nhanh chóng được cải tạo, khôi phục, phát triển, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự

chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy sự chuyển đổikinh tế và thay đổi bộ mặt một số khu vực nông thôn Đạt được kết quả này công tác

GPMB đóng vai trò không nhỏ để đưa các dự án đi vào hoạt động [20]

1.6 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại tỉnh Thái Nguyên

1.6.1 Công tác GPMB tại tỉnh Thái Nguyên, khó khăn và những tồn tại

* Thực trạng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai Quan điểm này là nguyên tắc cơ

bản trong việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Việc bồi

thường thiệt hại phải đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của người có đất bị thu hồi, chủđầu tư và Nhà nước

Người sử dụng đất bị thu hồi đất phải di dời đến nơi ở mới có cơ sở hạ tầng tốthơn, giá đất tái định cư thấp hơn so với giá bồi thường Đồng thời được hưởng những

chính sách hỗ trợ do Nhà nước quy định

Đối với chủ đầu tư sẽ được hưởng một quỹ đất do Nhà nước giao tương ứng

bằng số tiền nhà đầu tư đã bỏ ra để chi trả cho việc bồi thường và làm cơ sở hạ tầngcủa dự án

Nhà nước sẽ được hưởng sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực dự án khi

hoàn thành

UBND tỉnh Thái Nguyên đã ra những văn bản, những quyết định cụ thể chitiết hướng dẫn trong công tác quản lý sử dụng đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

khi nhà nước thu hồi đất, thể hiện đúng tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước,

phù hợp với Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan của Chínhphủ [8]

* Tồn tại, khó khăn:

- Người dân khiếu kiện về bồi thường, GPMB còn nhiều, nhất là khiếu kiện

đông người, vượt cấp

- Hệ thống hồ sơ địa chính qua các thời kỳ được thực hiện chưa tốt, chưa đồngbộ; công tác đo đạc, kiểm đếm, phân loại nguồn gốc, áp giá, áp mức bồi thường đượcthực hiện còn có sai sót

- Trên địa bàn có nhiều dự án phải GPMB, quy mô lớn nhưng lực lượng làm công

tác GPMB được bố trí chủ yếu là kiêm nhiệm, thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn

- Một số cán bộ có trách nhiệm tiếp thu ý kiến của nhân dân, giải thích, trả lờidân do nghiên cứu chính sách chưa kỹ, còn tâm lý ngại va chạm, né chánh, đùn đẩy,giải thích trả lời mang tính chung chung hình thức, quanh co, không rõ ràng đã làm

tăng tính bức súc trong nhân dân

- Việc bố trí các khu tái định cư mới chỉ được thực hiện tại thành phố Thái Nguyên,còn đối với khu vực nông thôn chưa được chú trọng và thường chỉ được thực hiện theohình thức giao cho dân một lô đất tái định cư để tự làm nhà ở

- Chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm đã được thực hiện nhưng chủ yếu

hỗ trợ bằng tiền; vấn đề hỗ trợ đối với hộ thuộc diện hộ nghèo, vấn đề lao động, đờisống, việc làm và thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất chưa được quan tâm

đúng mức [19]

1.6.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên hiện nay

1.6.2.1 Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Thái Nguyên.

- Đặc điểm chung: Thành phố Thái Nguyên được thành lập năm 1962 làtrung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, giáo dục, y tế, du lịch, dịch vụ, khoa học kỹthuật của tỉnh Thái Nguyên, thuộc vùng trung du miền núi Bắc bộ, là đầu mối giaothông quan trọng nối các tỉnh miền núi phía Bắc với các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, có

vị trí chiến lược về an ninh quốc phòng

Thành phố Thái Nguyên có 28 đơn vị hành chính phường (xã) Trong đó có

19 phường và 9 xã, với tổng diện tích đất tự nhiên là: 18.630, 56 ha Dân số trên 30

vạn người

Năm 2010 thành phố Thái Nguyên được công nhận đô thị loại I, đây là một

trong những động lực để chính quyền và nhân dân phấn đấu xây dựng thành phốphát triển về mọi mặt để xứng tầm với đô thị mới Vì vậy công tác bồi thườngGPMB thu hồi đất, hỗ trợ và tái định cư đã được tỉnh và thành phố coi đây là mộttrong những nhiệm vụ trọng tâm, là điều kiện ban đầu để thu hút đầu tư xây dựngcác dự án, nếu thực hiện tốt công tác này sẽ đảm bảo có mặt bằng đúng tiến độ,

đúng kế hoạch cho dự án sớm được đưa vào sử dụng sẽ góp phần thúc đẩy tăngtrưởng và phát triển kinh tế, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư

- Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Khi tiến hành thựchiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn tồn tại 3 mối quan hệ: Nhà

nước, người bị thu hồi đất, nhà đầu tư Tuy cùng lúc, cùng địa điểm nhưng quyền

lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm, lợi ích lại khác nhau, vì vậy chính sách bồi thường, hỗtrợ và tái định cư phải xây dựng sao cho phù hợp với mối quan hệ phức tạp này, đó

là chính sách liên quan đến lợi ích các bên

Công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư đến nay đã đáp ứng đượcyêu cầu tiến độ thực hiện dự án Như dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 3 cũ; dự ánquốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên; công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự

án xây dựng đường Bắc Sơn trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, TP Thái