Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án phía tây thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

Để khắc phục những tồn tại đó Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư

BÙI DUY CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2015

BÙI DUY CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Viết Khanh

THÁI NGUYÊN - 2015

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Bùi Duy Cường

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn

PGS.TS Trần Viết Khanh đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình

chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên, UBND phường Tân Thịnh và UBND phường Thịnh Đán cùng các tổ trưởng tổ dân phố, bà con nhân dân phường đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện

về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm

Tác giả luận văn

Bùi Duy Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4

1.1.1 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 5

1.1.3 Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 6

1.1.4 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 6 1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Hàn Quốc 10

1.2.2 Thái Lan 11

1.2.3 Singapore 12

1.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất của một số tổ chức quốc tế 13

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 13

1.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988 13

1.3.2 Thời kỳ 1988 đến 1993 14

1.3.3 Thời kỳ từ 1993 - 2003 14

1.3.4 Thời kỳ từ năm 2003-2013 15

1.3.5 Thời kỳ có Luật đất đai năm 2013 đến nay 17

1.4 Một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 18

1.4.1.Chính sách bồi thường 18

1.4.2 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 19

1.4.3 Chính sách tái định cư 19

1.5 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên và thành phố Thái Nguyên 20

1.5.1 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên 20

1.5.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Thái Nguyên 21

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 24

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên 24

2.2.3 Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu 24

2.2.4 Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân khu vực giải phóng mặt bằng 24

2.2.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đề xuất phương án giải quyết 25

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 25

2.3.3 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 26

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 26

2.3.5 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 26

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐẠT ĐƯỢC 27

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên 42

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 47

3.3 Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu 49

3.3.1 Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu 49

3.3.2 Giới thiệu khái quát 02 dự án nghiên cứu phía Tây thành phố Thái Nguyên 50 3.3.3 Kết quả bồi thường và chính sách hỗ trợ của 02 dự án 53

3.4 Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân khu vực giải phóng mặt bằng 61

3.4.1 Đánh giá về chính sách hỗ trợ và công tác bố trí tái định cư 62

3.4.2 Đánh giá tình hình công việc của người dân sau tái định cư 67

3.4.3 Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng qua ý kiến người dân 69

3.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đề xuất phương án giải quyết 70

3.5.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 70

3.5.2 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 72

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Đề nghị 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 80

17 TDMNBB Trung du miền núi Bắc Bộ

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Tốc độ phát triển kinh tế của Thành phố Thái Nguyên 32

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014 48

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả thực hiện về hình thức bồi thường GPMB 53

Bảng 3.4: Kết quả bồi thường về đất 55

Bảng 3.5: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp 56

Bảng 3.6: Kết quả bồi thường đất ở 57

Bảng 3.7: Kết quả bồi thường nhà, vật kiến trúc 58

Bảng 3.8: Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu 59

Bảng 3.9: Kết quả kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 60

Bảng 3.10: Kết quả xây dựng các khu tái định cư tại chỗ và cấp tái định cư 61

Bảng 3.11: Khái quát chung về thông tin 100 hộ gia đình điều tra 62

Bảng 3.12: Kết quả nghiên cứu về các khoản hỗ trợ chi tiết 64

Bảng 3.13: Kết quả điều tra ổn định chỗ ở sau khi thu hồi đất 67

Bảng 3.14: Kết quả điều tra tình hình công việc của những hộ điều tra có đất thu hồi thuộc 02 dự án 68

Bảng 3.15: Kết quả điều tra ý kiến người dân về công tác giải phóng mặt bằng 69

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 27 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất năm 2014 tại thành phố Thái Nguyên 47 Hình 3.3: Sơ đồ bồi thường thiệt hại trong giải phóng mặt bằng khi có Quyết định

thu hồi đất 49 Hình 3.4: Sơ đồ vị trí khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên -

tỉnh Thái Nguyên 50 Hình 3.5: Sơ đồ vị trí khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên

- tỉnh Thái Nguyên 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng

Sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước

Trong quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, đất nước ta đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhiều dự án đầu tư phát triển như: Khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, các khu kinh tế mở, khu dân cư… đã và đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ Để thực hiện được các dự án trên thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

Để có quỹ đất làm mặt bằng xây dựng các dự án đầu tư, cần làm tốt công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng Công việc này càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất cao, nhịp độ phát triển lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và là một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia Công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện các dự án phát triển, nếu không được thực hiện tốt thì nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống vật chất cũng như tinh thần của tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng tới toàn xã hội

Trong những năm qua, công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Để khắc phục những tồn tại đó Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định

cư thực hiện một cách có hiệu quả

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I, nằm ở trung tâm vùng trung du miền núi Bắc Bộ, nằm bên cạnh sông Công và có sông Cầu chảy qua, cách Thủ đô Hà Nội 80 km về phía Đông Bắc và được bao quanh bởi năm huyện, thị của tỉnh Thái Nguyên: Với vị trí địa lý thuận lợi như trên đã tạo cho Thái Nguyên những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư trong và ngoài nước, thực hiện công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa của địa phương Tuy nhiên, trong những năm vừa qua đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án phía tây thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên”

2 Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài

2.1 Mục tiêu

2.1.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá công tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một

số dự án thuộc phía tây TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên góp phần đẩy nhanh hơn tiến độ thực hiện các dự án đầu tư

2.1.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng của chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất

- Đề xuất các giải pháp với các cơ quan có thẩm quyền nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án

3 Yêu cầu của đề tài

- Tìm hiểu kỹ về các chế độ chính sách, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu

- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người dân khi bị thu hồi đất như: mất việc làm, di chuyển chỗ ở, ảnh hưởng đời sống sinh hoạt

- Các kiến nghị, đề xuất có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

"Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20]

1.1.1.2 Hỗ trợ đất

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [20]

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [5]

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án vừa mang tính chất đa dạng và phức tạp vừa mang tính pháp luật vừa mang tính

- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp

là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Ở khu vực đô thị, việc

thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng gia đất ở để tính bồi thường không được

sự đồng thuận của những người dân

1.1.3 Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

1.1.4 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.4.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện [20]

Bên cạnh cạnh những kết quả đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã

cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát triển các dự án đầu tư thì

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai [12]

Tuy nhiên hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những tồn tại cơ bản như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

1.1.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [9]

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Để tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế -

xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng [6]

1.1.4.3 Yếu tố giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [4]

1.1.4.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò

quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trước tháng 12 năm 2004,

rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều

xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSD đất.[1]

1.1.4.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ

1.1.4.6 Giá đất và định giá đất

Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã được hình thành và được quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định

Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Là công cụ để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình Nhà nước, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như: chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này được gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trường” Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: [21]

+ Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

+ Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường được hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu Đồng thời khái niệm về thị trường bất động sản cũng hình thành và đang được hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chưa đề cập đến việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất có giá

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [17] Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để thuê chuyển quyền sử dụng đất Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi” Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc định giá đất để xác định giá trị bồi thường, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã được điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, để tính mức thuế thì ít người phản đối, nhưng tính tiền bồi thường thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn

1.1.4.7 Thị trường bất động sản

Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường) Đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Hàn Quốc

- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc quy định hai thể chế sau: + Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất công đã được giao theo “quy định” của pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công đất” thực hiện theo quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế cần rất nhiều đất vào mục đích

sử dụng công trong một thời gian ngắn nên luật “Sung công đất” đã được thiết lập vào năm 1962 Theo pháp luật này ngoài mục đích thương lượng để thu hồi đất công, phải đảm bảo quyền tài sản của người sử dụng đất nên luật này

đã được bổ sung vào năm 1975 Dựa vào luật sửa đổi Hàn Quốc đã triển khai các hoạt động bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của người đang sử dụng cho đến nay Tuy nhiên trong hai thể chế luật thì luật “Đặc lệ” được áp dụng trước, nếu như thương lượng không đạt được thoả thuận thì áp dụng luật

“Sung công đất” bằng cách cưỡng chế, nhưng phải lặp đi lặp lại quá trình này, thời gian thu hồi có thể bị kéo dài, hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời gần đây đã quy định thực hiện bồi thường theo 3 giai đoạn:

+ Thứ nhất: tiền bồi thường thiệt hại về đất đai sẽ được giám định viên

chuyên môn đánh giá trên cơ sở giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá đất quy định để bồi thường không dựa vào mức sinh lời do diện tích đang sử dụng tạo ra, để đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

+ Thứ hai: pháp luật quy định việc bồi thường không được gây thiệt hại

nhiều cho người đang sử dụng đất trong quá trình thương lượng giá Quy trình theo thứ tự là: công nhận mục đích đang sử dụng, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba: biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Công việc này

được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt cuộc sống bình thường của người bị thu hồi đất Đây là công việc quan trọng

có tác dụng tạo tâm lý thoả mãn và lôi cuốn người dân tự nguyện di dời, có ý nghĩa rất tích cực tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây nơi cư trú hoặc hỗ trợ bằng 30% giá trị của toà nhà đó đối với người bị thu hồi Còn nếu là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, chăn nuôi thì có chính sách mang tính chất ưu đãi và ngoài biện pháp di dời

còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [23]

1.2.2 Thái Lan

Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì tại nước này có hình thức đa sở hữu đất đai Tuy nhiên, Hiến Pháp năm 1982 quy định việc

trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản

đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật qui định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án [23]

1.2.3 Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: (i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; (ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; (iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định

Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

1.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất của một số tổ chức quốc tế

1.2.4.1 Ngân hàng thế giới (WB)

Chính sách tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi chính phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo rõi giám sát quá trình công việc tái định cư

1.2.4.2 Ngân hàng phát triển Châu Á

Theo ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành thực hiện

dự án, trong khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước khi tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới

ổn định trước khi giải toả

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

1.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Đến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật Cải cách ruộng đất được ban hành

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam

1.3.2 Thời kỳ 1988 đến 1993

Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên

Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường

1.3.3 Thời kỳ từ 1993 - 2003

Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1988 Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hoá các điều luật cụ thể:

- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi

thường, đối tượng được bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người

có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP gồm

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

- Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng

1.3.4 Thời kỳ từ năm 2003-2013

Luật Đất đai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật

về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của

Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 145/2007/BTC ngày 6 tháng 11 năm 2007 của Bộ Tài

chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Ngày 31 tháng 01 năm 2008, Bộ Tài chính và Bộ TNMT ban hành Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Ngày 13 tháng 8 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Ngày 01/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư

số 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất trợ và tái định cư

1.3.5 Thời kỳ có Luật đất đai năm 2013 đến nay

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 Điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai 2013

So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để

xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng

hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Sau khi Luật đất

đai 2013 ra đời, Chính phủ và các Bộ liên quan đã ban hành các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hoá các điều luật như:

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về giá đất;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.4 Một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.4.1.Chính sách bồi thường

1.4.1.1.Bồi thường đất

Nguyên tắc bồi thường đất được quy định tại điều 14 Nghị định 69/2009, cụ thể: (1) Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét để hỗ trợ; (2) Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền; (3) Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định

của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào

số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

1.4.1.2 Bồi thường tài sản

Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường; trường hợp thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Đối với công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo đơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

1.4.2 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển,

hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; Hỗ trợ khác

1.4.3 Chính sách tái định cư

Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng; Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

1.5 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên và thành phố Thái Nguyên

1.5.1 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên

Trước yêu cầu xây dựng Thái Nguyên trong thời kỳ CNH, HĐH, khối lượng các dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của tỉnh Thái Nguyên một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp Trong giai đoạn năm 2007 - 2012, Thái Nguyên có khoảng 1.500 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong đó nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn như: Nhà máy may công nghiệp Shiwon, Dự án trường Đại học Việt Bắc, Dự án xây dựng nhà máy sản xuất phụ tùng và lắp ráp ô tô Vinaxuki… Đến hết tháng 10 năm 2013, trên địa bàn tỉnh đang triển khai khoảng 1.300 dự án liên quan đến công tác GPMB với diện tích đất thu hồi là 6.150 ha liên quan đến 102.894 hộ gia đình, trong đó 408 dự án đủ điều kiện

tổ chức GPMB với 2.196 ha và khoảng 43.696 hộ

Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà tỉnh Thái Nguyên đang phải giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của dự án, các mục tiêu đề

ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả di dời Tuy nhiên để hoàn thành công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên không phải là một việc dễ dàng Bởi nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã được công

bố, cắm mốc nhưng việc triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Nhiều quy hoạch đường gắn liền với tuyến phố mới được triển khai nhưng gặp rất nhiều khó khăn như dự án xây dựng chợ Phổ Yên Nguyên nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa tại chỗ để hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư mở rộng đường

1.5.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Thái Nguyên

Công tác GPMB được xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong việc đầu tư xây dựng các dự án để phát triển kinh tế - xã hội, vì vậy đã nhận được sự quan tâm chỉ đạo sâu sắc của các cấp ủy Đảng, Chính quyền, các ban ngành, đoàn thể từ tỉnh đến thành phố và các phường, xã, có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ban ngành, đoàn thể của thành phố Đã phổ biến, tuyên truyền, vận động sâu rộng tới các tầng lớp nhân dân thực hiện chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, Pháp luật của nhà nước về công tác bồi thường GPMB trên địa bàn thành phố

Trong giai đoạn từ năm 2012 - 2014, thành phố Thái Nguyên đã thực hiện triển khai việc kiểm đếm, bồi thường GPMB đối với 98 dự án đồng thời tiếp tục giải quyết tồn tại, vướng mắc về bồi thường GPMB của 1 số dự án đã hoàn thành

Đến nay đã hoàn thành cơ bản 17 dự án, đã kiểm kê được 10.712,5m2đất của 290 hộ và 6 tổ chức, bao gồm: Đất phi nông nghiệp là 1.897,4m2

, đất sản xuất nông nghiệp là 8.815,1m2

Đã trình thẩm định thu hồi 10.712,5m2

đất số tiền bồi thường trên 4,74

tỷ đồng Tổng số tiền chi trả bồi thường là 15 tỷ đồng Trong đó, số tiền đã

chi trả theo quyết định phê duyệt của năm 2012 và 2013 là 14,5 tỷ đồng, số tiền đã chi trả năm 2014 là 0,5 tỷ/4,8 tỷ đồng

Tổng diện tích thu hồi đất của 98 dự án ước thực hiện trong năm 2014

là 78,97ha với tổng giá trị phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và chi trả bồi thường ước thực hiện là 563 tỷ đồng Cụ thể 16 dự án đã hoàn thành là:

1 Dự án đầu tư xây dựng kho bãi chứa hàng và phương tiện vận tải, phường Tân Thành của doanh nghiệp tư nhân Trường Thành

2 Dự án Trung tâm chăm sóc sức khỏe người có công, xã Thịnh Đức

3 Dự án khu vui chơi, giải trí, thể thao phường Trung Thành của doanh nghiệp tư nhân Hiệu Hải

4 Dự án Đường điện năng lượng nông thôn II

5 Dự án đầu tư xây dựng trụ sở trung tâm công tác xã hội trẻ em Chi cục phòng chống tệ nạn tỉnh Thái Nguyên phường Hoàng Văn Thụ

6 Dự án Xây dựng đường vào tru sở UBND phường Phan Đình Phùng,

TP TN

7 Dự án Xây dựng trường tiểu học và trung học cơ sở 915 Gia Sàng,TP Thái Nguyên)

8 Dự án Khu chung cư TB.CO phường Hoàng Văn Thụ

9 Dự án đầu tư trường trung cấp nghề Việt Mỹ, phường Thịnh Đán

10 Dự án Đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp

Hồ Núi Cốc

11 Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp hồ Núi Cốc xã Phúc Trìu

12 Dự án Nhà máy cơ khí đúc Hoàng Long, xã Cao Ngạn

13 Dự án Đầu tư xây dựng dự án trồng cây thuốc đông dược và dây chuyền sản xuất cao thực phẩm chức năng phường Tích Lương

14 Dự án xây dựng siêu thị và văn phòng cho thuê VNF1, phường Trưng Vương

15 Dự án xây dựng nhà máy linh kiện điện tử Bujeon, phường Tân Lập Phú Xá

16 Dự án Nhà xưởng đúc gang và gia công cơ khí công ty cổ phần Đúc Thái Nguyên

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu:

- Chế độ bồi thường và giải phóng mặt bằng tại 02 dự án trên địa bàn phường Thịnh Đán và Tân Thịnh là:

+ Dự án xây dựng khu dân cư số 6, phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên + Dự án xây dựng khu dân cư 4, phường Tân Thịnh, TP Thái Nguyên

* Phạm vi nghiên cứu: Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại

02 dự án phía tây thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế xã hội

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên

- Tình hình quản lý đất đai

- Tình hình sử dụng đất đai

2.2.3 Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu

- Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu

- Giới thiệu khái quát 02 dự án nghiên cứu phía Tây thành phố Thái Nguyên

- Kết quả bồi thường và chính sách hỗ trợ của 02 dự án

2.2.4 Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân khu vực giải phóng mặt bằng

- Đánh giá về chính sách hỗ trợ và công tác bố trí tái định cư

- Đánh giá tình hình công việc của người dân sau tái định cư

- Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng qua ý kiến người dân

2.2.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đề xuất phương án giải quyết

- Thuận lợi

- Khó khăn

- Đề xuất giải pháp

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các số liệu liên quan đến đề tài tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng và quản

lý dự án thành phố Thái Nguyên và các cơ quan liên quan

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

- Thu thập thông tin sơ cấp (theo mẫu phiếu điều tra):

Sử dụng mẫu phiếu điều tra có sẵn để điều tra về ảnh hưởng của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến đời sống và việc làm của người dân

bị thu hồi đất tại 02 dự án

Số phiếu điều tra là 100 phiếu trong đó:

+ Dự án xây dựng khu dân cư số 6, phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên điều tra 50 hộ trên tổng số 66 hộ

+ Dự án xây dựng khu dân cư 4, phường Tân Thịnh, TP Thái Nguyên điều tra 50 hộ trong tổng số 114 hộ

- Phương pháp chọn hộ điều tra: Mỗi dự án chọn ngẫu nhiên 50 hộ trong danh sách các hộ có đất bị thu hồi của dự án

- Nội dung điều tra: Hỏi các câu hỏi về giá bồi thường về đất; tài sản; chính sách hỗ trợ; tình hình trật tự an ninh xã hội…

2.3.3 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu

Đề tài sử dụng chức năng thống kê mô tả của phần mềm Microsoft Excel để thực hiện thống kê diện tích đất bị thu hồi, số tiền đền bù, phân nhóm hộ và lựa chọn hộ điều tra phỏng vấn…

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Phương pháp này được sử dụng để tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực chuyên môn để đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

2.3.5 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài

Sử dụng tài liệu tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài

- Kế thừa các tài liệu sẵn có tại địa phương như báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phương án bồi thường, hỗ trợ của hai dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ;

- Kế thừa các tư liệu nghiên cứu trước đây về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái, định cư trên địa bàn thành phố hoặc một số địa bàn lân cận;

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐẠT ĐƯỢC

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, nằm cách trung tâm Hà Nội 80 Km về phía Nam dọc theo Quốc lộ 3, có giới hạn:

- Phía Bắc giáp: Huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ;

- Phía Nam giáp: Thị xã Sông Công;

- Phía Tây giáp: Huyện Đại Từ;

- Phía Đông nam giáp: Huyện Phú Bình

Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên

Thành phố Thái Nguyên có vị trí chiến lược, quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên và các tỉnh miền núi phía Bắc Là

trung tâm giao lưu văn hóa của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao thông trực tiếp liên hệ giữa các tỉnh miền xuôi nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía Bắc Việt Nam: Cao Bằng, Bắc Kạn, Lạng Sơn, Hà Giang, Tuyên Quang, Bắc Ninh, Bắc Giang Với vị trí địa lý như trên, thành phố Thái Nguyên có nhiều lợi thế để phát triển kinh tế xã hội không chỉ trong hiện tại mà cả tương lai, nhất là trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ và trở thành một đô thị trung tâm của khu vực trung du miền núi phía Bắc

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của thành phố Thái Nguyên được coi như là miền đồng bằng riêng của tỉnh Thái Nguyên Tuy nhiên, vùng này vẫn mang tính chất, dáng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phù sa và bậc thang nhân tạo, thềm phù sa mới và bậc thềm pha tích (đất dốc tụ) Khu vực trung tâm thành phố tương đối bằng phẳng, địa hình còn lại chủ yếu là đồi bát úp, càng về phía Tây thành phố càng có nhiều đồi núi cao

Nhìn chung, địa hình thành phố khá đa dạng và phong phú, một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển đô thị, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp mặt khác tạo điều kiện cho phát triển nông nghiệp phù hợp với kinh tế trang trại, kết hợp giữa đồi rừng, cây ăn quả và các loại cây công nghiệp khác như chè, các loại cây lấy gỗ

3.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

Thành phố Thái Nguyên thuộc vùng Đông Bắc, địa hình cao nên thường lạnh hơn so với các vùng xung quanh Thành phố Thái Nguyên mang đặc tính khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm của trung du và miền núi Bắc bộ, được chia làm 4 mùa rõ rệt: xuân - hạ - thu - đông

Nhiệt độ trung bình năm đạt khoảng 23,60C Trong đó nhiệt độ trung bình thấp nhất đạt khoảng 17,00C và nhiệt độ trung bình cao nhất đạt khoảng 28,80C (thời gian tháng 6)

Độ ẩm khá cao, trung bình năm đạt tơi 82% Độ ẩm trung bình thấp nhất đạt 77% và lớn nhất đạt 88%

Với lượng mưa khá lớn trung bình năm đạt 1800 - 2500mm, tuy nhiên lượng mưa phân bố không đều Thành phố Thái Nguyên lấy nước từ ba nguồn chính là: Sông Công và Sông Cầu và trữ lượng nước ngầm khá lớn nhưng việc khai thác sử dụng còn hạn chế

xám feralit trên đá cát, đất xám feralit trên đá sét Đất này thích hợp trồng rừng, cây ăn quả, trồng chè, cây trồng hàng năm

b Tài nguyên khoáng sản

Tiềm năng khoáng sản của bản thân Thành phố là không đáng kể Tuy nhiên, do nằm trong vùng giàu khoáng sản, Thành phố có thể thu hút tài nguyên tương đối dễ dàng từ các địa phương khác trong tỉnh cũng như các tỉnh lân cận thuộc vùng TDMNBB để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của mình

c Tài nguyên nước

+ Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt phụ thuộc chủ yếu nước mưa tự nhiên (lượng mưa hàng năm khoảng 1.700 - 1.800 mm) và các ao, hồ rải rác trong khu dân cư Nguồn nước mặt chịu ảnh hưởng theo mùa, lượng nước dồi dào vào các tháng 6, 7, 8 hàng năm

+ Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm trên địa bàn phường khá dồi dào, mực nước ngầm theo khảo sát các hộ dùng giếng khơi là khoảng 4 - 5m

d Tài nguyên rừng

Rừng của thành phố Thái Nguyên chủ yếu là rừng non, rừng trồng theo chương trình PAM, 327, nhìn chung trữ lượng thấp, nguồn thu từ kinh tế vườn rừng gần như không đáng kể

e Tài nguyên khoáng sản

Thành phố Thái Nguyên có hai tuyến sông lớn chảy qua đó là sông Cầu

và sông Công Hàng năm, cung cấp cho thành phố một lượng cát, sỏi xây dựng khá lớn, đủ đáp ứng nhu cầu xây dựng cho toàn thành phố Ngoài ra, thành phố còn nằm trong vùng sinh khoáng Đông bắc Việt Nam, thuộc vành