Ứng dụng công nghệ GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn hòa thuận huyện phục hòa – tỉnh cao bằng giai đoạn 2013 2014

Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Văn Hiểu

Thái Nguyên - năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc say này

Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo và các anh, chị, cô, chú nơi em thực tập tốt nghiệp

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các

đoàn thể, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng để phát huy trong cuộc sống cũng như trong sự nghiệp sau này

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu

giảng viên trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ

em thực hiện đề tài này

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các anh, chị và các cô chú công tác tại phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Phục Hòa, đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập

Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 03 năm 2015

Sinh viên

Nông Thị Vân

DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.1: Quy trình thành lập bản đồ tra cứu giá đất 24

Bảng 4.1: Tình hình dân số của TT Hòa Thuận 28

Bảng 4.2: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thị trấn Hòa Thuận trong những năm gần đây giai đoạn 2013 – 2014 33

Bảng 4.3: Số lượng một số vật nuôi chính trên địa bàn thị trấn 33

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hòa Thuận năm 2014 38

Bảng 4.5: Bảng giá đất ở tại thị trấn Hòa Thuận 38

Bảng 4.6: Các trường thuộc tính đươ ̣c viết trong chương trình 46

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Cửa sổ làm việc chuyển đổi của lớp đối tượng bản đồ 45

Hình 4.2: Cửa sổ chuyển đổi dữ liệu không gian 45

Hình 4.3: Lưu đồ tổng quát công viê ̣c thực hiê ̣n của chương trình 46

Hình 4.4: Cửa sổ tạo thêm trường cho bảng thuộc tính 47

Hình 4.5: Cửa sổ lựa chon các đối tượng 48

Hình 4.6: Cửa sổ nhập thông tin cho đối tượng 48

Hình 4.7: Kết quả thuộc tính của đối tượng 49

Hình 4.8 Kết quả cập nhập giá từng thửa 50

Hình 4.9 Giao diện nhập vị trí giá đất có cùng thuộc tính 51

Hình 4.10 Bộ cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính giá đất tại T.T Hòa Thuận – Tỉnh Cao Bằng 51

Hình 4.11 Xem thông tin thửa đất bằng thanh công cụ Identify 52

Hình 4.12 Xem thông tin thửa đất bằng thanh công cụ Hyperlink 52

Hình 4.13 Xem thông tin thửa đất bằng công cụ Select 53

Hình 4.14: Thao tác tìm kiếm trên bảng thuộc tính 53

Hình 4.15 Giao diện xuất bản đồ 54

Hình 4.16 Giao diện xuất báo cáo 54

Hình 4.17 Giao diện xuất bảng dữ liệu 55

Hình 4.18 Kết quả bản đồ giá đất T.T Hòa Thuận năm 2013 – 2014 55

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CP Chính Phủ

GIS Hệ thống thông tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân T.T Thị Trấn

VNĐ Việt Nam Đồng

MỤC LỤC

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Mục đích của đề tài 2

1.4 Yêu cầu của đề tài 3

1.5 Ý nghĩa của đề tài 3

1.5.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở pháp lý 4

2.1.1 Các văn bản ban hành 4

2.1.2 Quy định về ban hành giá đất 4

2.2 Cơ sở khoa học 5

2.2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất 5

2.2.2 Nguyên tắc định giá đất 9

2.2.3 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 10

2.2.4 Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai 11

2.2.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11

2.2.6 Hệ thống thông tin địa lý (GIS) 14

2.2.7 Phần mềm ArcGIS 17

2.3 Tình hình nghiên cứu sử dụng đất ở Việt Nam và trên thế giới 18

2.3.1.Ứng dụng GIS ở Việt Nam 18

2.3.2 Ứng dụng GIS trên thế giới 20

PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.2.1 Phạm vi không gian: 22

3.2.2 Phạm vi thời gian: 22

3.3 Nội dung nghiên cứu 22

3.4 Phương pháp nghiên cứu 22

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 22

3.4.2 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất bằng công nghệ GIS 22

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 25

4.1.1 Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên 25

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28

4.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa 35

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hòa Thuận 37

4.2 Tình hình giá đất tại khu vực nghiên cứu trong năm 2013- 2014 38

4.2.1 Tình hình biến động giá đất của thị trấn Hòa Thuận theo khung giá của tỉnh Cao Bằng năm 2013 – 2014 41

4.3 Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 42

4.3.1 Thu thập thông tin cơ sở dữ liệu 42

4.3.2 Chuẩn hóa và chuyển dổi dữ liệu 42

4.3.3 Nhập dữ liệu 43

4.3.4 Biên tập dữ liệu 43

4.3.5 Kiểm tra sản phẩm 43

4.4 Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ tra cứ giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận – Tỉnh Cao Bằng 43

4.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu 44

4.5 Ứng dụng phần mềm ArcGIS vào công tác quản lí giá đất 50

4.5.1 Cập nhập giá 50

4.5.2 Xem thông tin thửa đất 52

4.5.3 Tìm kiếm thửa đất 53

4.5.4 Xuất dữ liệu 54

4.6 Nhận xét chung 56

Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.2 Kiến nghị 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản

Trong nhiều năm gần đây công nghệ GIS ngày càng được phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai Việc phát triển mạnh mẽ công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết

Thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa, tỉnh Cao Bằng là một thị trấn ở miền núi Đông Bắc Do điều kiện kinh tế môi trường phát triển kéo theo đó giá đất cũng

có nhiều sự biến động qua các năm, các kĩ thuật máy móc còn hạn chế, cần có những nghiên cứu lại để đảm bảo được sự bình ổn giá đất Chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp Giá đất đã có những biến động đáng kể cùng với

đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản

lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội

và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay Khi chưa sử dụng công nghệ GIS sự chuyển dịch, biến động không ngừng của giá đất Các số liệu điều tra cơ bản, các loại bản đồ sổ sách chưa

được thống nhất, lưu trữ cồng kềnh, tra cứu thông tin khó khăn, làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều vướng mắc

Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý

Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS trong đánh giá thực trạng biến

động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng, giai đoạn 2013 - 2014” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác

định giá đất trên toàn địa bàn thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng

trong những năm tiếp theo

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thành lập bản đồ tra cứu giá đất phục

vụ cho công tác xác định và quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng Phục vụ hiệu quả cho công tác đánh giá giá đất giai đoạn 2013 – 2014

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014

- Nghiên cứu chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định

- Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất

- Theo dõi sự biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014

1.4 Yêu cầu của đề tài

- Cần phải nắm rõ những yêu cầu trong quá trình nghiên cứu: Chính xác, trung thực và đầy đủ

- Dữ liệu và số liệu: Cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính

- Trang thiết bị cần thiết: Bản đồ địa chính, giá đất tại huyện Phục Hòa, máy

vi tính, các thiết bị liên quan …

- Phương pháp: Phù hợp, đạt hiệu quả nhất trong quá trình nghiên cứu

1.5 Ý nghĩa của đề tài

1.5.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Giúp sinh viên hoàn thiện hơn các kiến thức đã học để đưa ra thực tiễn tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian học hỏi, tiếp xúc với thực tế hiểu hơn về ứng dụng GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, tại địa điểm thực tập trước khi ra trường

1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác ứng dụng GIS xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế

- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của

sự biến động giá đất

- Làm tài liệu tham khảo cho khóa sau

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở pháp lý

2.1.1 Các văn bản ban hành

Ngày 15 tháng 05 năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị định số

44/2014/NĐ-CP quy định quy định về giá đất

- Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 và thay thế các Nghị định sau:[13]

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại [11]

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP [12]

- Bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một

số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần

2.1.2 Quy định về ban hành giá đất

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng

11 năm 2003 [10]

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

Căn cứ Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Thực hiện Nghị quyết số 27/2012/NQ-HĐND ngày 13 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng nhân dân tỉnh Cao Bằng khoá XV kỳ họp thứ 5 về Bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 1595/TTr-STNMT ngày 17 tháng 12 năm 2012 Quyết định ban hành bảng giá đất năm 2013

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 2011/TTr-STNMT ngày 19 tháng 12 năm 2013 Quyết định ban hành bảng giá đất năm 2014

2.2 Cơ sở khoa học

2.2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất

2.2.1.1 Khái niệm giá đất

“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất” [10]

Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳlợi ích kinh tế

của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành

Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định

Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào

sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán

2.2.1.2.Khái niệm về định giá đất

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc tính kinh tế

và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố và phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào

đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [2]

2.2.1.3 Khái niệm về thị trường đất đai

Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994), là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ Nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác

định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [1]

Thị trường (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay [1]

2.2.1.4 Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam

Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:

“ Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:

(1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

(2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

(3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất

(4) Định giá đất”

Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa người quản lý

và người sử dụng đất

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

hồ sơ về các loại đất, số liệu thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều

phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh đối chiếu các mức giá ước tính

để quyết định mức giá Cụ thể ở Việt Nam hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay

phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do

có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản đã được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng giả định [2]

Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định

giá trong những trường hợp sau:

- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường

- Định giá cho mục đích bảo hiểm

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài

toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường có thể

xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác [2]

Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản

thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra

Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ

và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế (Hoàng Văn Hùng và cộng sự 2013)

2.2.2 Nguyên tắc định giá đất

- Nguyên tắc thay thế

+ Giá đất tuân thủ nguyên tắc thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu

là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

+ Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:

+ Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số

đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn

ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là

sử dụng hiệu quả

+ Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiểu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động:

+ Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố và những biến động của chúng

2.2.3 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản

tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Đó là thị trường của các

hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia [1]

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu ) Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể

bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua

và người cần bán

Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá

cân bằng Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu

2.2.4 Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai

Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực đó là: chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi

phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí [1]

2.2.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân

tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể theo mối quan

hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt [3]

1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a) Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của

Nhà nước đến giá cả đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch

đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi

về hành chính…[3]

b) Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết

với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

c) Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với

giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn

định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

d) Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là

không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng

đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

e) Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà

đi đến ổn định

2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cảđất đai trong địa phương đó [3]

a) Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối

với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

b) Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp

hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

c) Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo

đảm, mức độ đồng bộ và cự li

d) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề

nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

e) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá

đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng

và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị [3]

3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

a) Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng

đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài

chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

b) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu

quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh

doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

c) Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với

mặt đường đều mong thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng

nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

d) Hình dáng : Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn

các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận

lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

đ) Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá

cao nên ảnh hưởng đến giá đất

e) Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất

là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại,

internet

f) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây

dựng, loại hình sử dụng đất

g)Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc

phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

h) Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và

thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

2.2.6 Hệ thống thông tin địa lý (GIS)

2.2.6.1 Khái niệm hệ thống thông tin địa lý

Có rất nhiều định nghĩa về “hệ thống thông tin địa lý ” mà chúng ta có thể tham khảo như sau:

Theo Ducker định nghĩa: GIS là trường hợp đặc biệt của hệ thống thông tin ở

ơ sở dữ liệu bao gồm sự quan sát các đặc trưng phân bố không gian, các hoạt động

sự kiện có thể được xác định trong khoảng không như đường, điểm, vùng [17]

Theo Aronoff định nghĩa, GIS một hệ thống gồm các chức năng: Nhập dữ liệu, quản lý và lưu trữ dữ liệu, xuất dữ liệu

Hệ thống địa lý – GIS là một hệ thống quản lý thông tin không gian được phát triển dựa trên cơ sở công nghệ máy tính với mục đích lưu trữ, cập nhật, quản lý, hợp nhất, mô hình hóa, phân tích và miêu tả được nhiều loại dữ liệu

Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS) được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm hỗ trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính

Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như sau:

2.2.6.2 Thành phần cơ bản của hệ thống thông tin địa lý

Theo Võ Quang Minh (2005), Gis gồm các thành phần [6]

- Nhập và kiểm tra dữ liệu

- Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liễu

- Xuất dữ liệu

- Biến đổi dữ liệu

- Tương tác với người dùng

Người sử dụng GIS

Phần mềm + cơ sở dữ liệu

Thế giới thực

c) Số liệu và dữ liệu địa lý

Có 2 dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS là cơ sở dữ liệu thông tin không gian và thông tin thuộc tính

- Cơ sở dữ liệu không gian: là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hóa theo

khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ sở

dữ liệu để xuất ra các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ Có 2 loại số liệu Vector và số liệu Raster:

+ Số liệu Vector: Được trình bày dưới dạng điểm, đường và vùng, mỗi dạng

có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu

+ Số liệu Raster: Được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đề nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ chỉ định cho giá trị của thuộc tính Số liệu của ảnh vệ tinh và số liệu của bản đồ được quét là số liệu Raster

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính: là những thông tin về tính chất, đặc điểm và các

yếu tố nhận biết của đối tượng địa lý, bao gồm các biểu mẫu, các diễn giải về các đặc tính khối lượng hay bản chất các mối liên quan những thông tin bản đồ với vị trí đích thực của nó Các thông tin thuộc tính được lưu trữ, quản lý và trình bày trong

hệ thống thông tin địa lý dưới dạng số, các ký tự, ký hiệu hay biểu thức logic để mô

tả các thuộc tính thược các thông tin địa lý

d) Chuyên viên:

Đây là một trong những hợp phần quan trọng của công nghệ GIS, đòi hỏi những chuyên viên phải có kiến thức về các số liệu đang sử dụng và thông thạo về việc chọn các công cụ GIS để thực hiện các chức năng phân tích – xử lý các số liệu

e) Chính sách và cách thức quản lý:

Đây là một trong những phần quan trọng để đảm bảo khả năng hoạt động của

hệ thống, là yếu tố quyết định sự thành công của việc phát triển coong nghệ GIS Hệ thống GIS cần được điều hành bởi một bộ phận quả lý, bộ phận này phải được bổ nhiệm để tổ chức hoạt động hệ thống GIS một cách có hiệu quả để phục vụ người

sử dụng thông tin [6]

2.2.6.3 Các khả năng của GIS

- Khả năng chồng lấp bản đồ

- Khả năng phân loại các thuộc tính

- Khả năng phân tích

2.2.6.4 Một số phần mềm GIS được ứng dụng ở Việt Nam hiện nay

1 Phần mềm Microstation: MicroStation là một phần mềm giúp thiết kế

(CAD) được sản xuất và phân phối bởi Bentley Systems

2 Phần mềm Mapinfo: MapInfo Professional là phần mềm chạy trên môi

trường Windows, có chức năng kết nối với các ứng dụng Windows khác (chẳng hạn

như Microsoft Office)

3 Phần mềm ArcView: Cũng như một số phần mềm GIS, ARCView có khả

năng chồng ghép bản đồ, xử lý dữ liệu không gian

2.2.7 Phần mềm ArcGIS

2.1.7.1 Giới thiệu về ArcGIS

ArcGIS là một hệ thống phần mềm cung cấp một giải pháp tổng thể về hệ thống thông tin địa lý, bao gồm nhiều modul khác nhau, đáp ứng nhu cầu cho mọi

tổ chức, từ những người sử dụng đơn lẻ cho đến hệ thống có tính toàn cầu

Dù là làm việc trong môi trường nào thì người dùng cũng đều sử dụng bộ

3 ứng dụng của ArcGIS desktop là ArcCatalog, ArcMap, và ArcToolbox để làm việc [6]

2.2.7.2 Cấu trúc tổ chức dữ liệu trong ArcGIS

ArcGIS lưu trữ và quản lý dữ liệu địa lý ở nhiều khuôn dạng Ba mô hình dữ liệu cơ bản mà ArcGIS sử dụng là vector, raster, và TIN Ngoài ra, người dùng có thể nhập dữ liệu bảng vào GIS

Vector model: Một cách để biểu diễn các hiện tượng địa lý là dùng points,

lines, và polygons Mô hình vector được dùng chủ yếu để mô tả và lưu trữ những đối tượng rời rạc như nhà, đường ống dẫn, đường bao thửa

Raster models: Trong raster model, thế giới được biểu diễn như một bề mặt

được chia thành những ô lưới bằng nhau Raster model được dùng để lưu trữ và

phân tích dữ liệu liên tục trên một vùng nào đấy Mỗi ô ảnh chứa một giá trị có thể biểu diễn cho một giá trị đo được Dữ liệu raster gồm các loại ảnh (ảnh hàng không, ảnh vệ tinh, ảnh quét dùng để số hóa, làm nền) và grid (dùng để phân tích

và lập mô hình)

TIN models: Trong một mô hình mạng các tam giác bất thường, thế giới

được biểu diễn dưới dạng một mạng các tam giác kết nối với nhau qua các điểm với giá trị x, y, và z TINs là cách lưu trữ và phân tích bề mặt rất hiệu quả

Dữ liệu dạng bảng: Có thể xem GIS như là một CSDL hình học Cũng

giống như các CSDL khác, ArcGIS cho phép kết nối các bảng dữ liệu với nhau

2.2.7.3.Khả năng của phần mềm ArcGIS

- Tạo và chỉnh sửa dữ liệu tích hợp (dữ liệu không gian tích hợp với dữ liệu thuộc tính)

- cho phép sử dụng nhiều loại định dạng dữ liệu khác nhau thậm chí cả những dữ liệu lấy từ Internet

- Truy vấn dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ nhiều nguồn và bằng nhiều cách khác nhau

- Hiển thị, truy vấn và phân tích dữ liệu không gian kết hợp với dữ liệu thuộc tính

- Thành lập bản đồ chuyên đề và các bản in có chất lượng trình bày chuyên nghiệp

2.3 Tình hình nghiên cứu sử dụng đất ở Việt Nam và trên thế giới

2.3.1.Ứng dụng GIS ở Việt Nam

Có một số nghiên cứu liên quan đến đất đai như:

- Đề tài nghiên cứu về “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong quản

lý giá đất phường An Hòa quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ” của tác giả Lê

Thanh Khả, Bộ môn Tài nguyên đất đai, Khoa Nông nghiệp và Sinh học ứng dụng – Trường Đại Học Cần Thơ – năm 2010 Các đề tài trên đều ứng dụng GIS trong công tác xác định giá đất trên nền ArcGIS hay MapInfo đảm bảo việc liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn dữ liệu khác nhau, thành lập dễ

dàng bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giá đất, bản đồ khoanh vùng giá đất giúp cho người sử dụng có thể tra cứu, tìm kiếm, tham khảo các thông tin giá đất một cách dễ dàng [4]

- “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lí (GIS) thành lập bản đồ tra cứu giá đất trên địa bàn phường Mỹ Long, thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang” nhằm ứng

dụng công nghệ thông tin vào công tác xác định giá đất giúp cho việc quản lý giá đất được tiến hành nhanh chóng, kịp thời và hiểu quả trong việc quản lý giá đất Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xây dựng cơ sở dữ liệu không gian (CSDL) và thành lập bản đồ tra cứu giá đất phục vụ cho công tác xác định và quản lý giá đất

trên địa bàn phường Mỹ Long, thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang [14]

-“Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị

trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” của tác giả Th.s Nguyễn Văn Bình, Ks Lê Thị Hoài Phương – Bộ môn công

nghệ quản lý đất đai Khoa tài nguyên đất và môi trườngĐại học Nông Lâm Huế năm 2010 Kết quả đạt được là đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận

- Nghiên cứu của Lê Quang Trí- ĐH Cần Thơ: “Ứng dụng công nghệ thông

tin trong đánh giá đất đai tự nhiên và đánh giá thích nghi đa tiêu chí ở huyện Càn

Long, tỉnh Trà Vinh” Nghiên cứu áp dụng phần mềm ALES kết nối với GIS để

đánh giá thích nghi đất đai tự nhiên và đánh giá đa tiêu chí được thực hiện cho các kiểu sử dụng đất đai được đề xuất trên cơ sở các tiêu chí về an ninh, lương thực, gia tăng lợi nhuận, hiệu quả xã hội và môi trường bền vững Sự kết nối giúp gia tăng hiệu quả các phương án trên cơ sở định tính và định lượng Từ đó đề xuất các kiểu đất đai sử dụng hiệu quả nhất [8]

2.3.2 Ứng dụng GIS trên thế giới

- Trong Tạp chí Hóa học Ứng dụng và nghiên cứu nông nghiệp Vol 7

2000-2001 Pp 104-111“Áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để quản lý tài

nguyên đất bền vững tại Nigeria” của tác giả BO Nuga Một trong những mục tiêu của việc đánh giá đất ở Nigeria là để tăng cường việc sử dụng và quản lý bền vững tài nguyên đất Do đó, lợi dụng những tiến bộ gần đây trong công nghệ thông tin ví dụ như hệ thống thông tin địa lý (GIS) Bài viết này nhấn mạnh sự cần thiết của việc tích hợp các hệ thống thông tin địa lý với các quy trình đánh giá đất đai, để cải thiện chất lượng của các quyết định đất đai và sử dụng đất bền vững và quản lý [16]

- Đại học Aksaray, Khoa Kỹ Thuật, Cục Đo đạc và Photogrammetry, 68100,

Aksaray, Thổ Nhĩ Kỳ “Phân tích sử dụng đất / đất Bìa thay đổi sử dụng viễn thám

và GIS trong Rize, Đông Bắc Thổ Nhĩ Kỳ” của tác giả Selcuk Reis.Trong phần thứ

ba của nghiên cứu này, những thay đổi độ che phủ đất được phân tích theo cấu trúc địa hình (độ dốc và độ cao) bằng cách sử dụng các chức năng GIS Kết quả cho thấy

sự thay đổi độ che phủ đất nghiêm trọng đã xảy ra trong nông nghiệp (36,2%) (đặc biệt là ở các vườn chè), đô thị (117%), khu vực đồng cỏ (-72,8%) và lâm nghiệp (-12,8%) đã có kinh nghiệm ở khu vực giữa năm 1976 và năm 2000 nó đã được nhìn thấy rằng những thay đổi LULC được chủ yếu xảy ra ở các khu vực ven biển và tại các khu vực có giá trị độ dốc thấp [20]

- “Dự án trình đến sở địa lý, Đại học Ibadan IN cam kết thực hiện một phầngiải thưởng về tổng Khoa học (MSc) trong hệ thống thông tin địa lý” Dự án

này xem xét việc sử dụng GIS và viễn thám trong lập bản đồ sử dụng đất Land

Cover trong Ilorin giữa năm 1972 và 2001 để phát hiện những thay đổi đã diễn ra trong trạng thái này giữa các giai đoạn Kết quả của công việc cho thấy một sự tăng trưởng nhanh chóng trong đất xây dựng lên từ năm 1972 và 1986, trong khi thời gian giữa năm 1986 và 2001 đã chứng kiến sự giảm trong lớp này Nó cũng đã được quan sát sự thay đổi đó vào năm 2015 có khả năng có thể theo xu hướng trong 1986/2001 Do đó, đề xuất đã được thực hiện vào cuối các công việc về cách thức

sử dụng các thông tin chứa trong đó một cách tối ưu [19]

- “Một nghiên cứu của việc sử dụng dữ liệu viễn thám và GIS trong đấtQuản lý; Catalca khu vực”Tiến sĩ Nebiye MUSAOGLU, Tiến sĩ Şinasi Kaya, Tiến sĩ

Dursun Z Seker và Tiến sĩ CigdemGöksel, Thổ Nhĩ Kỳ Số liệu viễn thám có thể dễ dàng kết hợp với các nguồn thông tin địa lý được mã hóa trong GIS Điều này cho phép chồng chéo của nhiều lớp thông tin với viễn thámdữ liệu GIS, và áp dụng một

số hầu như không giới hạn các hình thức phân tích dữ liệu Dữ liệu trong GIS có thể được sử dụng để hỗ trợ trong việc phân loại hình ảnh[18]

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu giá trị đất đai trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa, tỉnh Cao Bằng

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hòa Thuận

- Tình hình biến động giá đất tại khu vực thị trấn Hòa Thuận năm

2013 - 2014

- Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ tra cứu giá đất

- Quản lý cơ sơ dữ liệu giá đất tại thị trấn Hòa Thuận

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

- Tài liệu khu vực nghiên cứu gồm thu thập số liệu, tài liệu thống kê về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế xã hội của khu vực nghiên cứu, bản đồ địa chính, giao thông, thủy hệ thị trấn Hòa Thuận được chỉnh lý mới nhất, giá đất của thị trấn Hòa Thuận Sau đó tiến hành nghiên cứu, phân tích, xử lý và chọn lọc những tài liệu cần thiết đồng thời tổng hợp những kiến thức cần vận dụng trong việc thực hiện nghiên cứu đề tài

- Thu thập cơ sở dữ liệu không gian:

+ Bản đồ địa chính

- Thu thập cơ sở dữ liệu thuộc tính

+ Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

+ Điều kiện kinh tế - xã hội

+ Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật

+ Tình hình quản lý giá đất tại khu vực nghiên cứu

- Số liệu khác có liên quan

+ Thu thập các quyết định, quy định, nghị định, tài liệu hướng dẫn thực hiện, các công trình nghiên cứu có liên quan

+ Điều tra, khảo sát, đối chiếu thực địa nhằm xác minh độ chính xác của các tài liệu, số liệu đã thu thập được, kiểm tra kết quả xây dựng và chính xác hóa các thông tin về nội dung đã thu thập và xây dựng được

3.4.2 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất bằng công nghệ GIS

Sơ đồ 3.1 Quy trình thành lập bản đồ tra cứu giá đất

1 Thu thập dữ liệu

Xem thông tin thửa đất

Cập nhập giá

Cập nhập giá nhiều thửa

Thiết kế cấu trúc cơ

sở dữ liệu

Xây dựng cơ

sở dữ liệu thuộc tính

3 Công tác quản lý giá đất

2 Xây dựng cơ sở dữ liệu

Cơ sở dữ liệu thuộc tính

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu

4.1.1 Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên

+ Phía Bắc giáp xã Đại Sơn

+ Phía Nam giáp xã Mỹ Hưng, TT Tà Lùng

+ Phía Đông giáp nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

+ Phía Tây giáp xã Lương Thiện

Hòa Thuận có tuyến đường quốc lộ 3 đi qua nối thành phố Cao Bằng với cửa khẩu Tà Lùng rất thuận tiện cho việc giao lưu kinh tế với bên ngoài Ngoài ra trên địa bàn thị trấn còn có tuyến đường tỉnh lộ 208 đi qua, mạng lưới giao thông liên thôn, đường nội vùng khá dày đặc nối liền giữa các xóm, các vùng nguyên liệu nông sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại và vận chuyển Đây là một lợi thế của thị trấn so với nhiều xã, thị trấn trong địa bàn huyện Vì vậy, Hòa Thuận có điều kiện vị trí địa lý thuận lợi cho việc trao đổi hàng hóa, tiếp cận với khoa học kỹ thuật… nhằm phát triển sản xuất các ngành kinh tế cũng như giao lưu văn hóa trong khu vực Phát huy tiềm năng đất đai cũng như các nguồn lực khác của địa phương, phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội trong hiện tại cũng như tương lai [15]

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của thị trấn Hòa Thuận thấp dần theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, với độ cao trung bình 215m so với mực nước biển, cao nhất là khu vực xóm Bản Chàm (320m); thấp nhất là khu vực xóm Phia Xiếp (175m), tại khu vực này, đất

tương đối bằng phẳng, địa hình đồi bát úp xen kẽ giữa các cánh đồng bằng phẳng [15]

4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

Do ảnh hưởng của vị trí địa lý và cấu trúc địa hình, đặc trưng khí hậu của thị trấn Hòa Thuận là khí hậu miền núi phân hóa theo độ cao Nhiệt độ trung bình năm

250C, nhiệt độ cao nhất vào mùa hạ là 360C, nhiệt độ thấp nhất của mùa đông 50C Lượng mưa trung bình năm từ 1500 - 1900 mm/năm, khoảng 70% lượng mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 9 trong năm Độ ẩm trung bình năm 85%

Hệ thống thủy văn của thị trấn Hòa Thuận khá đa dạng và phong phú, trên địa bàn thị trấn có sông Bằng Giang và hệ thống suối nhỏ phân bố tương đối đều ở khắp địa bàn [15]

4.1.1.4 Nguồn tài nguyên thiên nhiên

- Tài nguyên đất:

Tổng diện tích tự nhiên toàn thị trấn tính đến năm 2014, có diện tích 2202.68 ha; bao gồm những loại đất sau:

+ Đất sản xuât nông nghiệp có diện tích 1075,26 ; chiếm 48,81 tổng diện tích

tự nhiên toàn huyện

+ Đất lâm nghiệp có diện tích 800,69 ha; chiếm 36,35 tổng diện tích toàn huyện

+ Đất chuyên dùng có diện tích 149,18 ha; chiếm 6,80 tổng diện tích toàn huyện

+ Đất ở có diện tích 92,08 ha; chiếm 4,20 tổng diện tích toàn huyện

- Tài nguyên nước

Nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong thị trấn được lấy

từ hai nguồn chính là nước mặt và nước ngầm

+ Nguồn nước mặt của thị trấn Hòa Thuận khá phong phú, trên địa bàn huyện có hệ thống sông Bằng Giang chảy qua và hệ thống suối nhỏ phân bố tương đối đều ở các khu vực Đặc điểm chung của các sông, suối trên là đều bắt nguồn từ