Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật kinh tế về pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản và thực tiễn áp dụng tại các công ty

CHƯƠNG 1 5 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 5 1.1 Cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản 5 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm dự án bất động sản 5 1.1.1.1 Khái niệm về dự án bất động sản: 5 1.1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản: 6 1.1.2 Phân loại dự án bất động sản: 7 1.1.2.1 Dự án đầu tư bằng vốn nước ngoài: 7 1.1.2.2 Dự án đầu tư bằng vốn trong nước: 7 1.1.3 Các loại hình đầu tư bất động sản: 7 1.1.4 Khái niệm và bản chất của việc chuyển nhượng dự án bất động sản: 8 1.1.4.1 Khái niệm: 8 1.1.4.2 Bản chất 8 1.2 Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản 9 1.2.1 Các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản: 9 1.2.1.1 Chuyển nhượng toàn bộ: 9 1.2.1.2 Chuyển nhượng một phần dự án: 10 1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 10 1.2.2.1 Đối với dự án bất động sản: 10 1.2.2.2 Đối với bên chuyển nhượng: 10 1.2.2.3 Đối với bên nhận chuyển nhượng: 11 1.2.3 Thẩm quyền cho phép cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 11 1.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 13 1.2.4.1 Đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) 13 1.2.4.2 Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) 16 1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 16 1.2.5.1 Đối với bên chuyển nhượng 16 1.2.5.2 Đối với bên nhận chuyển nhượng 17 1.2.6 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 17 CHƯƠNG 2 19 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH 19 2.1 Khái quát sơ bộ hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản tại Đất Xanh: 19 2.2 Giới thiệu quy trình pháp lý đầu tư dự án bất động sản: 21 2.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 21 2.2.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 23 2.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng. 27 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng dự án bất động sản tại Đất Xanh: 28 2.3.1 Chuyển nhượng dự án là hoạt động mang tính chiến lược: 28 2.3.2 Cách bước thực hiện việc chuyển nhượng dự án tại Đất Xanh: 31 2.3.2.1 Khai thác tìm kiếm dự án phù hợp 31 2.3.2.2 Phân tích dự án: 32 2.3.2.3 Nghiên cứu thị trường: 34 2.3.2.4 Đàm phán ký kết thỏa thuận chuyển nhượng dự án: 36 2.3.2.5 Nội dung của thỏa thuận chuyển nhượng dự án: 37 2.3.2.6 Ký hợp đồng chuyển nhượng dự án có công chứng: 38 2.3.2.7 Cập nhật sang tên chủ sở hữu mới: 39 CHƯƠNG 3 40 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ PHÁP LÝ VÀ KINH TẾ 40 3.1 Ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản dưới góc độ pháp lý: 40 3.1.1. Thể hiện sự chặt chẽ của pháp luật: 40 3.1.2. Chủ đầu tư phải triển khai dự án, hạn chế chuyển nhượng dự án tràn lan: 40 3.2 Ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản dưới góc độ kinh tế: 41 3.2.1 Giải quyết khó khăn cho chủ đầu tư cũ, vực dậy được thị trường: 41 3.2.2 Đảm bảo dự án tiếp tục được triển khai: 41 3.2.3 Thanh lọc được các chủ đầu tư yếu kém, không có năng lực triển khai: 42 3.2.4 Rút ngắn thời gian triển khai: 42 3.2.5 Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn 42 3.3 Một vài kiến nghị về việc chuyển nhượng dự án bất động sản: 43 3.3.1 Cần xem việc chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp: 43 3.3.2 Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cần xin văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền khi chuyển nhượng: 44

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN VŨ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG

ĐỊA ỐC ĐẤT XANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật kinh doanh – Mã số

52380101

Người hướng dẫn khoa học: GVC - ThS Nguyễn

Triều Hoa

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015

LỜI CÁM ƠN



Để hoàn thành khoá luận này, tôi chân thành gửi lời cám ơn đến:

Các thầy giáo, cô giáo Khoa Luật trường Đại học Kinh tế Tp HCM, nhữngngười đã hết lòng chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt khóa học vừa qua

Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các Quý đồng nghiệp của tôi tại Công ty

CP DV và XD Địa Ốc Đất Xanh đã hỗ trợ hết mình trong việc cung cấp thôngtin, cũng như chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn hết sức quý báu

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo GVC - ThS Nguyễn Triều Hoa, người đã tận tình giúp đỡ em hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp này!

Trong quá trình hoàn thiện, khóa luận chắc chắn không tránh khỏi nhữngthiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo

Xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN



“Tôi xin cam đoan khóa luận này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

số liệu và kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trung thực và chưa từngđược ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khóa luận này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong khóa luận đã được chỉ rõnguồn gốc”

Tác giả khóa luận

Nguyễn Vũ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

-PHIẾU ĐIỂM CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738 Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh Thời gian thực tập: Từ 03/08/2015 đến 18/10/2015 Nhận xét chung: ………

………

………

………

Đánh giá cụ thể (1) Có tinh thần, thái độ, chấp hành tốt kỷ luật đơn vị; đảm bảo thời gian và nội dung thực tập của sinh viên trong thời gian thực tập (tối đa được 5 điểm)……….……… ….………

(2) Viết báo cáo giới thiệu về đơn vị thực tập (đầy đủ và chính xác) (tối đa được 2 điểm) ……… ……

(3) Ghi chép nhật ký thực tập (đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, và chính xác) (tối đa được 3 điểm)……… … …

Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……….

Điểm chữ:……… ………

Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015

Người nhận xét đánh giá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

PHIẾU ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738

Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh

Đề tài nghiên cứu:

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN,

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH

Nhận xét chung:

………

………

………

Đánh giá và chấm điểm quá trình thực tập

(1) Có tinh thần thái độ phù hợp, chấp hành kỷ luật tốt (tối đa 3 điểm) …….

(2) Thực hiện tốt yêu cầu của GVHD, nộp KL đúng hạn (tối đa 7 điểm)……

Tổng cộng điểm thực tập cộng (1) + (2)……….

Điểm chữ:……… Kết luận của người hướng dẫn thực tập & viết khóa luận

(Giảng viên hướng dẫn cần ghi rõ việc cho phép hay không cho phép

đưa khóa luận ra khoa chấm điểm)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ NHẤT Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738 Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh Đề tài nghiên cứu: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH Nhận xét chung: ………

………

………

Đánh giá cụ thể (1) Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……….

(2) Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)……….

(3) Nội dung khóa luận - Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)…… …

- Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)………

- Phần 1 (tối đa 1,5 điểm)……… ………

- Phần 2 (tối đa 3 điểm)……….…….

- Phần 3 (tối đa 1 điểm)……….………… …….

- Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……… ……

Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……….

Điểm chữ:……….

Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015

Người chấm thứ nhất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ HAI Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738 Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh Đề tài nghiên cứu: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH Nhận xét chung: ………

………

………

Đánh giá cụ thể (1) Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……….

(2) Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)……….

(3) Nội dung khóa luận - Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)…… …

- Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)………

- Phần 1(tối đa 1,5 điểm)……… ………

- Phần 2 (tối đa 3 điểm)……….…….

- Phần 3 (tối đa 1 điểm)……….………… …….

- Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……… ……

Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……… ….

Điểm chữ:……… ……….

Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015

Người chấm thứ hai

BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Bất động sản: BĐS

Bộ phận khai thác nghiên cứu thị trường: BP KT NCTT

Bộ phận phân tích thẩm định: BP PTTĐBồi thường – Giải phóng mặt bằng: BT-GPMBCông ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh: Đất Xanh

Dự án đầu tư xây dựng công trình: DA ĐT XD CTGiám đốc đầu tư: GĐĐTGiám đốc khai thác: GĐKTHội đồng đầu tư: HĐĐTHội đồng quản trị: HĐQTKinh doanh bất động sản: KD BĐSPhương án bồi thường-hỗ trợ-tái định cư: PA BT – HT – TĐCQuy hoạch chi tiết : QHCT

Sở Tài nguyên và Môi trường: Sở TNMT

Sở Xây dựng: Sở XDThiết kế cơ sở: TKCS

Ủy ban nhân dân: UBND

MỤC LỤC



LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu: 3

3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu 3

4 Kết cấu đề tài 3

CHƯƠNG 1 5

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm dự án bất động sản 5

1.1.1.1 Khái niệm về dự án bất động sản: 5

1.1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản: 6

1.1.2 Phân loại dự án bất động sản: 7

1.1.2.1 Dự án đầu tư bằng vốn nước ngoài: 7

1.1.2.2 Dự án đầu tư bằng vốn trong nước: 7

1.1.3 Các loại hình đầu tư bất động sản: 7

1.1.4 Khái niệm và bản chất của việc chuyển nhượng dự án bất động sản: 8

1.1.4.1 Khái niệm: 8

1.1.4.2 Bản chất 8

1.2 Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản 9

1.2.1 Các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản: 9

1.2.1.1 Chuyển nhượng toàn bộ: 9

1.2.1.2 Chuyển nhượng một phần dự án: 10

1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:.10 1.2.2.1 Đối với dự án bất động sản: 10

1.2.2.2 Đối với bên chuyển nhượng: 10

1.2.2.3 Đối với bên nhận chuyển nhượng: 11

1.2.3 Thẩm quyền cho phép cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án bất động sản: 11

1.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 13

1.2.4.1 Đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) 13

1.2.4.2 Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) 16

1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 16

1.2.5.1 Đối với bên chuyển nhượng 16

1.2.5.2 Đối với bên nhận chuyển nhượng 17

1.2.6 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: 17

CHƯƠNG 2 19

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH 19

2.1 Khái quát sơ bộ hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản tại Đất Xanh: 19

2.2 Giới thiệu quy trình pháp lý đầu tư dự án bất động sản: 21

2.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 21

2.2.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 23

2.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng 27

2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng dự án bất động sản tại Đất Xanh: 28

2.3.1 Chuyển nhượng dự án là hoạt động mang tính chiến lược: 28

2.3.2 Cách bước thực hiện việc chuyển nhượng dự án tại Đất Xanh: 31

2.3.2.1 Khai thác tìm kiếm dự án phù hợp 31

2.3.2.2 Phân tích dự án: 32

2.3.2.3 Nghiên cứu thị trường: 34

2.3.2.4 Đàm phán - ký kết thỏa thuận chuyển nhượng dự án: 36

2.3.2.5 Nội dung của thỏa thuận chuyển nhượng dự án: 37

2.3.2.6 Ký hợp đồng chuyển nhượng dự án có công chứng: 38

2.3.2.7 Cập nhật sang tên chủ sở hữu mới: 39

CHƯƠNG 3 40

Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ PHÁP LÝ VÀ KINH TẾ 40

3.1 Ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản dưới góc độ pháp lý: 40

3.1.1 Thể hiện sự chặt chẽ của pháp luật: 40

3.1.2 Chủ đầu tư phải triển khai dự án, hạn chế chuyển nhượng dự án tràn lan: 40 3.2 Ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản dưới góc độ kinh tế: 41

3.2.1 Giải quyết khó khăn cho chủ đầu tư cũ, vực dậy được thị trường: 41

3.2.2 Đảm bảo dự án tiếp tục được triển khai: 41

3.2.3 Thanh lọc được các chủ đầu tư yếu kém, không có năng lực triển khai: 42

3.2.4 Rút ngắn thời gian triển khai: 42

3.2.5 Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn 42

3.3 Một vài kiến nghị về việc chuyển nhượng dự án bất động sản: 43

3.3.1 Cần xem việc chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp: 43

3.3.2 Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cần xin văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền khi chuyển nhượng: 44

KẾT LUẬN 45

PHỤ LỤC SỐ 1 47

PHỤ LỤC SỐ 2 55

PHỤ LỤC SỐ 3 58

PHỤ LỤC SỐ 4 64

PHỤ LỤC SỐ 5 65

PHỤ LỤC SỐ 6 68

PHỤ LỤC SỐ 7 69

DANH MỤC TÀI LIỆU 71



LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản (KD BĐS) là lĩnh vực đặc thù, đòi hòidoanh nghiệp KD BĐS phải có vốn lớn, am hiểu sâu sắc pháp luật về nhà ở,đất đai, đầu tư, xây dựng, KD BĐS Việc đầu tư dự án BĐS tuân theo trình tựpháp lý được quy định chặt chẽ, đặc biệt thời gian triển khai từ khi lên ýtưởng, nghiên cứu, xin chủ trương đầu tư đến khi có quyết định cho phép đầu

tư, kinh doanh bán hàng là khá dài từ 1 - 2 năm (tùy quy mô dự án) Do đó,doanh nghiệp KD BĐS nếu thực hiện dự án từ giai đoạn đầu đến khi dự án đủđiều kiện bán hàng phải cần nhiều thời gian, tiền bạc và kinh nghiệm ở nhiềulĩnh vực về đầu tư, tài chính, kinh doanh tiếp thị…Chính vì thế, để tối ưu hóalợi thế của mỗi doanh nghiệp, cũng như rút ngắn thời gian đầu tư thì việcchuyển nhượng dự án được các doanh nghiệp KD BĐS hướng tới như là mộtyêu cầu thực tiễn, vừa đảm bảo được yêu cầu của nhà đầu tư mới như rútngắn thời gian triển khai (không phải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, khôngphải đền bù giải tỏa), nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, vừa đảm bảo duy trì thịtrường BĐS phát triển ổn định khi mà nhà đầu tư cũ đã bộc lộ rõ sự hạn chế

về tài chính, không đủ năng lực triển khai dự án

Mặc dù thủ tục pháp lý dự án đã được pháp luật quy định và có trình tự cụthể, rõ ràng, nhưng thực tế việc triển khai thực hiện pháp lý các dự án là rấtphức tạp, đòi hỏi người phụ trách phải có chuyên môn cao về pháp luậtchuyên ngành BĐS (am hiểu về Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luậtxây dựng, Luật kinh doanh BĐS và các văn bản dưới Luật khác), có kinhnghiệm thực tiễn dày dặn và đặc biệt là phải có quan hệ tốt với chính quyềnđịa phương, Cơ quan, Ban, Ngành Với quan điểm đó, trong nội dung củaluận văn này, tác giả sẽ không tập trung nghiên cứu sâu vào pháp luật chuyênngành BĐS, tác giả nhận thấy rằng pháp luật về chuyển nhượng dự án là vấn

đề pháp lý mà tác giả có thể khai thác, nghiên cứu chi tiết trong luận văn này,bởi các lý lẽ sau đây:

Thứ nhất: nó không tập trung phân tích chi tiết vào pháp luật chuyên ngành

đầu tư dự án BĐS (chủ đề rất rộng, liên quan đến nhiều Luật và văn bản dướiLuật) Tác giả chỉ tập trung nghiên cứu một chủ đề nhỏ liên quan đến lĩnh vựcpháp luật về BĐS là pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS, mà đa phần cácnội dung liên quan của nó được quy định gói gọn tại Mục 6 của Luật kinhdoanh Bất động sản 2014

Thứ hai: nó phù hợp với công việc thực tập hiện tại của tác giả, là thường

xuyên phân tích tính khả thi của các dự án BĐS mà đơn vị nơi tác giả thamgia thực tập xem xét nhận chuyển nhượng Qua quá trình làm việc tại đơn vịthực tập, ngoài việc khai thác, tìm kiếm dự án phù hợp đầu tư, việc đọc vànghiên cứu pháp lý dự án là công việc bắt buộc và rất quan trọng, từ đó tácgiả biết được dự án nghiên cứu đang ở giai đoạn pháp lý nào, các bước thủtục pháp lý tiếp theo của dự án là gì Từ đó cân nhắc có tiến hành phân tíchthẩm định hiệu quả dự án hay không

Việc phân tích tính hiệu quả dự án đôi khi là độc lập với phân tích pháp lý,tuy nhiên đối với dự án đầu tư theo hướng chuyển nhượng dự án thì việc pháp

lý của dự án phải đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng dự án là tiên quyết,nếu việc phân tích hiệu quả dự án là khả thi nhưng dự án chưa đủ điều kiệnchuyển nhượng, thì có thể triển khai theo hướng “thỏa thuận giữa các bên”theo đó chủ đầu tư cam kết thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo cho đến khi

dự án đủ điều kiện chuyển nhượng Đây là kinh nghiệm từ thực tiễn tại chínhđơn vị tác giả tham gia thực tập, nó hoàn toàn phù hợp với các quy định củapháp luật và trong quá trình nghiên cứu tác giả sẽ trình bày chi tiết vấn đềnày

Thứ ba: pháp luật về chuyển nhượng dự án là cơ sở để các doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản vận dụng triển khai, đảm bảo việc phát triển dự ánđược nhanh chóng thuận tiện, qua đó giúp dự án được triển khai, giúp thịtrường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy sựphát triển chung của nền kinh tế

Từ tất cả những ý trên người viết chọn đề tài của khóa luận là: “Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, thực tiễn áp dụng tại Công ty Cổ phần

Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh” với mong muốn hệ thống lại được

các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, giúp

doanh nghiệp linh hoạt vận dụng yếu tố pháp lý này đảm bảo dự án được

chuyển nhượng thành công và đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là tìm hiểu cụ thể hơn những quy định củapháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản của các doanhnghiệp KD BDS và khảo sát trên thực tế trong giai đoạn hiện nay thì khi cácchủ thể tham gia vào quá trình chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sảnđược áp dụng và thực hiện như thế nào Từ đó, sẽ vận dụng để trả lời được tạisao pháp luật lại quy định điều kiện, thời điểm chuyển nhượng dự án bất độngsản, việc áp dụng các quy định này đem lại hiệu quả như thế nào đối vớidoanh nghiệp, thị trường KD BĐS Qua đó đề xuất một số các giải pháp giúpquá trình chuyển nhượng dự án diễn ra được thuận lợi, hạn chế thủ tục hànhchính, thời gian và các vấn đề liên quan tế nhị khác

3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài người viết có sử dụng các phương pháp nhưphân tích và so sánh, phương pháp bình luận, đánh giá xem xét ý kiến hay cácthông tin có liên quan để phục vụ đề tài

Trong đề tài này, người viết nghiên cứu chủ yếu về nội dung mà pháp luậtquy định về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản (dự án pháttriển nhà ở) đối với các nhà đầu tư và các doanh nghiệp Từ đó đề xuất doanhnghiệp áp dụng đúng phương án phù hợp đảm bảo hiệu quả tối ưu và phù hợpcác quy định của pháp luật

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng dự án

bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh

Chương 3: Ý nghĩa thực tiễn của việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất

động sản dưới góc độ pháp lý và kinh tế

Phần kết luận:

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN

NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm dự án bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về dự án bất động sản:

Theo Luật Đầu tư năm 2014, tại khoản 2 điều 3 thì dự án đầu tư là:

“Tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,

tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tại điều 5 có quy định

các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: “Nhà, công trình xây

dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”.

Như vậy, từ những khái niệm đã được luật định thì có thể định nghĩa về dự ánđầu tư bất động sản như sau: “Nhà đầu tư với kinh nghiệm và năng lực của

mình sẽ bỏ vốn ra để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng, từ đó hình thành các loại bất động sản có thể đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật” Nhà đầu tư trong phạm vi của luận văn này là các tổ chức

kinh doanh bất động sản, có pháp nhân và có vốn pháp định không được thấp

hơn 20 tỷ đồng (theo khoản 1 điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản năm2014)

1.1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản:

Do hoạt động KD BĐS là lĩnh vực đặc thù, một hoạt động kinh doanh có điềukiện, một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, nên vì thế dự án bất động sảncũng có những đặc điểm riêng của nó Dưới đây là các đặc điểm chính, dễnhận biết nhất:

Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn,

việc tiến hành đầu tư xây dựng hàng loạt thì nhu cầu sử dụng vốn cànglớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý đểthu được lợi nhuận cao nhất

Thời gian thực hiện kéo dài: từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một

dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiềunăm Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tưphải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra Ví dụ: về thị trường,

sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết,khí hậu…

Tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài: do đó nhà đầu tư cần phải

chú ý chất lượng của các công trình, từ khâu thiết kế, đến khâu triểnkhai thi công xây dựng

Là công trình xây dựng gắn liền với đất và có vị trí cố định: do đó

gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vìvậy nhà đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế,môi trường sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụngsau này với hoạt động đầu tư

Nguồn lực để triển khai đầu tư dự án BĐS lớn: nhà đầu tư cần quan

tâm đúng mức đến việc chuẩn bị nguồn nhân lực, từ giai đoạn chuẩn bịđầu tư (thực hiện thủ tục pháp lý), đến giai đoạn thiết kế, triển khai xâydựng và khai thác vận hành

1.1.2 Phân loại dự án bất động sản:

1.1.2.1 Dự án đầu tư bằng vốn nước ngoài:

Dự án BĐS đầu tư bằng vốn nước ngoài là dự án được thực hiện bởi doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (có nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tếnước ngoài chiếm 51% vốn điều lệ trở lên – khoản 1 điều 23 Luật đầu tư năm2014) Một số điểm pháp lý cần lưu ý là: (i) dự án phải thực hiện thủ tục cấpGiấy chứng nhận đăng ký đầu tư, (ii) Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyểnnhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì saukhi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối vớichủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ

1.1.2.2 Dự án đầu tư bằng vốn trong nước:

Dự án BĐS đầu tư bằng vốn trong nước là dự án được thực hiện bởi doanhnghiệp có vốn đầu tư trong nước Một số điểm pháp lý cần lưu ý là: (i) dự ánkhông phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, (ii)Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanhnghiệp có vốn đầu tư trong nước thì sau khi có quyết định cho phép chuyểnnhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyểnnhượng không phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước

1.1.3 Các loại hình đầu tư bất động sản:

Trên thực tế hoạt động đầu tư BĐS được tiến hành với các loại hình rất phongphú và đa dạng Chúng ta có thể phân loại một số loại hình đầu tư BĐS chủyếu sau đây:

Đầu tư vào các khu dân cư: Khu dân cư ở đây có thể là nhà ở, khungchung cư, khu nghỉ dưỡng Đầu tư vào khu dân cư có nghĩa là nhà đầu

tư sẽ bỏ vốn tạo lập nhà ở, khu chung cư thương mại; nhà ở xã hội, khunghĩ dưỡng v.v Hoạt động này còn được gọi là hoạt động đầu tư vào thịtrường địa ốc

Đầu tư theo ngành: Là việc nhà đầu tư có thể sử dụng BĐS làm mặtbằng để đầu tư vào một ngành khác Loại hình này thường có hai yếu tố

là “phí” và “dịch vụ” “Phí” là tiền sử dụng mặt bằng, còn “dịch vụ” lànhững hình thức đi kèm mà nhà đầu tư có thể cung cấp để làm tăngthêm thu nhập

Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bao gồm đầu tư xây dựng các trung tâm muasắm, cửa hàng bán lẻ,… Nhà đầu tư có thể sở hữu chúng hoặc cho ngườikhác thuê để kinh doanh bán lẻ Do đó, ngoài việc nhận được tiền chothuê định kỳ, nhà đầu tư còn có thể được nhận phần trăm hoa hồng theodoanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho BĐS trở thành nơi kinhdoanh uy tín

Đầu tư bất động sản hỗn hợp: Nhà đầu tư có thể kết hợp bất kỳ hìnhthức nào ở trên vào một dự án duy nhất Sử dụng BĐS hỗn hợp là hìnhthức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vìđiều này sẽ giúp họ thực hiện đa dạng hóa các yếu tố thiết yếu để kiểmsoát rủi ro

1.1.4 Khái niệm và bản chất của việc chuyển nhượng dự án bất động

1.1.4.2 Bản chất

Nhìn chung thì bản chất của việc đầu tư là việc các nhà đầu tư bỏ vốn bằngcác loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để tiến hành các hoạt động đầu tư trên

một lĩnh vực nào đó với mong muốn tìm kiếm lợi nhuận và để những hoạtđộng đầu tư đó có một hướng đi đúng và mang lại những lợi ích nhất định nào

đó thì phải thông qua những đề xuất, kế hoạch cụ thể, và nó được thể hiện rõqua dự án đầu tư Như vậy, việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sảnxuất phát từ cái gốc của vấn đề là chuyển nhượng tài sản, vì khi tham gia vàohoạt động đầu tư tức là các nhà đầu tư đã sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữucủa mình để thực hiện và những thành quả được tạo ra từ tài sản đó đươngnhiên cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư Vì thế khi muốn chuyểnnhượng thì các nhà đầu tư hoàn toàn có quyền định đoạt những tài sản thuộc

sở hữu của mình sang cho một chủ thể khác, và xét cho đến cùng thì bản chấtcủa hoạt động “chuyển nhượng dự án đầu tư” là việc chuyển quyền sở hữu dự

án đầu tư từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác

Dự án đầu tư là tài sản của nhà đầu tư nhưng tài sản này có giá trị lớn và ảnhhưởng đến rộng lớn đến nền kinh tế - xã hội nên khi chuyển quyền sở hữu dự

án đầu tư cũng phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định

Cũng qua bản chất của việc chuyển nhượng dự án này, chúng ta cần phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp Chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp là chuyển nhượng quyền sở

hữu của các cổ đông, thành viên trong doanh nghiệp Việc chuyển nhượngnày có thể làm thay đổi chủ sở hữu doanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu) màkhông đương nhiên dẫn đến thay đổi bất kỳ nội dung nào trong dự án màdoanh nghiệp đó thực hiện Bởi vì doanh nghiệp là một thực thể pháp luật độclập với cổ đông, thành viên của nó

1.2 Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản

1.2.1 Các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản:

Hiện nay, theo mục 6 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì có 2 hình thứcchuyển nhượng dự án bất động sản:

1.2.1.1 Chuyển nhượng toàn bộ:

Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng

kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và

lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồngbằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

1.2.1.2 Chuyển nhượng một phần dự án:

Chuyển nhượng một phần dự án là chuyển nhượng phần dự án, các dự ánthành phần trong dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹthuật khu công nghiệp, qua đó việc chuyển nhượng này sẽ chuyển nhượngtoàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tưmới đối với phần dự án, các dự án thành phần được chuyển nhượng thông quahợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

 Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên đểbảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơquan nhà nước có thẩm quyền;

 Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thìchủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt

1.2.2.2 Đối với bên chuyển nhượng:

Theo khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, thì Chủ đầu

tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn

bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng

1.2.2.3 Đối với bên nhận chuyển nhượng:

Theo khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, thì Chủ đầu

tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải làdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kếttiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định củapháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án

Theo điều 10 của Luật kinh doanh Bất động sản 2014 thì tổ chức, cá nhânkinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và cóvốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng

1.2.3 Thẩm quyền cho phép cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

Theo điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản, thẩm quyền cho phépchuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được căn cứ vào

cơ quan quyết định đầu tư dự án:

 Đối với dự án do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, cấp tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương quyết định việc đầu tư: sẽ do UBND cấp tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép về việc chuyểnnhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS

 Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư: khi đó sẽ

do Thủ tướng Chính phủ cho phép về việc chuyển nhượng một phầnhoặc toàn bộ dự án bất động sản

Như vậy, điều quan trọng nhất là cần xác định được cơ quan chấp thuận đầu

tư dự án BĐS Hiện nay Luật nhà ở 2014 vẫn chưa có nghị định hướng dẫn vềviệc phân quyền những loại dự án nào do địa phương chấp thuận đầu tưnhững dự án nào do cơ quan trung ương (chính phủ) chấp thuận đầu tư Tuy

nhiên hiện nay vẫn có cơ sở để xác định cơ quan chấp thuận đầu tư dự ánBĐS căn cứ vào những văn bản pháp lý sau:

 Theo công văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/06/2015 của Bộ xây dựng vềviệc thực hiện Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Luật Kinh doanh bấtđộng sản số 66/2014/QH13, theo đó đối với các dự án đầu tư xây dựngnhà ở được quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở năm 2014 màkhông thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư thìviệc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định tại Nghịđịnh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005(sau đây gọi tắt là Nghị định số71/2010/NĐ-CP) và các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định71/2010/NĐ-CP của Bộ Xây dựng

 Như vậy, hiện nay Nghị định số 71/2010/NĐ-CP vẫn có giá trị pháp lýtrong việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 Theokhoản 2, khoản 3 điều 7 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì thẩm quyềnthẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triểnnhà ở được quy định cụ thể như sau (các dự án không sử dụng nguồn vốnngân sách):

 Dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 500 căn nhà (bao gồm nhàbiệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư trình Ủy bannhân dân cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư (không phânbiệt quy mô sử dụng đất)

 Dự án phát triển nhà ở có quy mô từ 500 căn nhà đến dưới 2.500 cănnhà (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủđầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để có văn bản chấp thuận đầu

tư (không phân biệt quy mô sử dụng đất)

 Dự án phát triển nhà ở có quy mô từ 2.500 căn nhà trở lên (bao gồmnhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư có tráchnhiệm lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trìnhThủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triểnnhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc

lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án (không phân biệtnguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất)

 Ngoài Luật nhà ở 2014, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, hiện nay Luật đầu

tư 2014 cũng quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư củaThủ tướng Chính phủ, tuy nhiên trong giới hạn của đề tài này về dự ánBĐS do các doanh nghiệp ngoài ngân sách đầu tư, thì những dự án BĐS

có quy mô từ 5.000 tỷ đồng trở lên sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyếtđịnh chủ trương đầu tư (theo khoản 2 điều 31 Luật đầu tư 2014)

1.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

1.2.4.1 Đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

Theo điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 (sauđây gọi tắt là Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) của Chính phủ về quy định chitiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2014, thì trình tự,thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấptỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tưkinh doanh thực hiện như sau:

 Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn

bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc

cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau:

 Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở là Sở Xây dựng(a);

 Đối với các loại dự án bất động sản khác là Sở quản lý chuyên ngành

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (b)

 Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:

 Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự áncủa chủ đầu tư chuyển nhượng theo mẫu số 08a và 08b quy định tạiPhụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP;

 Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

(i) Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);(ii) Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy

hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);

(iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự

án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)

 Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đếnthời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụlục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP

 Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

(i) Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần

dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hànhkèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP;

(ii) Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh

doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanhnghiệp có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (bảnsao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoàichưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật vềđầu tư;

(iii) Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực

hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai.Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữucủa mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thìphải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặcbáo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữucủa doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyểnnhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đốivới doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mớithành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thìphải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tàikhoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu sốvốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng

định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam vềkết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

 Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầumối quy định tại (a) và (b) ở trên có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kếhoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xâydựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định theo quyđịnh tại Điều 14 của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP này và báo cáo Ủyban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy bannhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấptỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyểnnhượng biết rõ lý do

 Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyểnnhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền(theo Mẫu số 11 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số76/2015/NĐ-CP này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồngchuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án Chủđầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặcphần dự án ngay sau khi nhận bàn giao Chủ đầu tư chuyển nhượng cótrách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ

dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ

sơ Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phảithông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trênphương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp củamột tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địaphương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối(nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi củakhách hàng và các bên có liên quan Trường hợp khách hàng hoặc cácbên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự ánhoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng cótrách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợpđồng chuyển nhượng

 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự ánđược phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất

đai Đây là điểm mới rất hay, hợp đồng chuyển nhượng dự án là hợp đồng có công chứng và thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất (theo điểm a, khoản 2, điều 83, Nghị định 43 hướng dẫn Luật đất đai 2013).

1.2.4.2 Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

Theo điều 13 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục chuyểnnhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết địnhviệc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện nhưsau:

 Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượngtoàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định giống như tại mục 1.2.4.1cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án

 Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhândân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kếhoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản

lý chuyên ngành và tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 Nghịđịnh số 76/2015/NĐ-CP để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

 Các nội dung khác trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự ánbất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thực hiệntheo trình tự, thủ tục quy định tại mục 1.2.4.1

1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc

một phần dự án bất động sản:

1.2.5.1 Đối với bên chuyển nhượng

Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có cácquyền và nghĩa vụ sau đây (theo khoản 1, điều 52 của Luật kinh doanh bấtđộng sản 2014):

 Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần

dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựngbất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong

mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tụctriển khai dự án, phần dự án đó;

 Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báokịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợppháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyểnnhượng;

 Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sửdụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật vềđất đai;

 Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyểnnhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xâydựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượngtheo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặtbằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước cóthẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựngcủa bên nhận chuyển nhượng;

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

 Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng giữa bên chuyển nhượng vàbên nhận chuyển nhượng

1.2.5.2 Đối với bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có cácquyền và nghĩa vụ sau đây đây (theo khoản 1, điều 52 của Luật kinh doanhbất động sản 2014):

 Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đãchuyển giao;

 Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ,nội dung của dự án đã được phê duyệt;

 Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhậnchuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyểnnhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự ántrong quá trình đầu tư xây dựng;

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

 Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng giữa bên chuyển nhượng vàbên nhận chuyển nhượng

1.2.6 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

bất động sản:

Theo điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì hợp đồng chuyểnnhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chínhsau đây:

 Tên, địa chỉ của các bên;

 Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

 Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

 Giá chuyển nhượng;

 Phương thức và thời hạn thanh toán;

 Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

 Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liênquan đến quyền sử dụng đất;

 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

 Phạt vi phạm hợp đồng;

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH 2.1 Khái quát sơ bộ hoạt động chuyển nhượng dự án bất động

Kể từ ngày thành lập đến nay Đất Xanh đã trực tiếp đầu tư và hợp tác pháttriển trên 311,56 hecta đất dự án, cung ứng cho thị trường 5.375 sản phẩmbiệt thự, nhà liên kế và căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương,Long An Đất Xanh đang tiếp tục triển khai quỹ đất mới hơn 180 hecta tậptrung tại Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Phú Quốc Dự kiến sẽ cungcấp cho thị trường hàng năm khoảng 3.000 - 5.000 sản phẩm biệt thự, nhà liên

kế và căn hộ trong vòng những năm tới

Trải qua chặng đường 10 năm phát triển Đất Xanh đã trở thành một trongnhững chủ đầu tư mang lại dấu ấn trên thị trường với sản phẩm đa dạng đápứng nhu cầu của thị trường: dòng sản phẩm căn hộ Sunview, căn hộ Phú GiaHưng, khu đô thị Gold Hill, khu đô thị The Viva City,… Tất cả những sảnphẩm này đều được đón nhận nhiệt tình, và nhận được sự khuyến khích pháttriển mở rộng từ khách hàng và xã hội

Những dự án với vị trí thuận tiện, hạ tầng hoàn chỉnh, phong cách thiết kếhiện đại, xây dựng chất lượng, đầy đủ tiện nghi, môi trường sống trong lànhmang đến giá trị sống đích thực cho dân cư đã, đang và sẽ luôn luôn là điều

mà Đất Xanh hướng tới

Hiện nay hoạt động đầu tư của Đất Xanh gồm các dự án sau:

ST

T Tình trạng Dự án

Quỹ đất (m 2 )

SL SP

Loại sản phẩm

Loại hình đầu tư

1 Đã triển khai Western Land 320,000 129 Biệt thự Hợp tác

2 Đã triển khai Rubyland 110,000 418 Biệt thự + nhà

phố Hợp tác

3 Đã triển khai Hưng Phước 77,000 325 Đất nền Hợp tác

4 Đã triển khai Bình An 4,400 12 Biệt thự Hợp tác

5 Đã triển khai Hoàng Gia 658,160 1,917 Biệt thự + nhà

phố Hợp tác

6 Đã triển khai Thung Lũng Xanh 450,000 458 Đất nền Hợp tác

7 Đã triển khai Five Star 150,680 649 Đất nền Hợp tác

8 Đã triển khai Giang Điền 1,180,000 582 Đất nền Hợp tác

9 Đã triển khai The Morning Star 1,634 203 Căn hộ Hợp tác

10 Đã triển khai Sunview 1-2 160,002 448 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

11 Đã triển khai Phú Gia Hưng 3,727 234 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

12 Đang triển khai 4S Riverside Linh Đông 19,995 1,116 Căn hộ Hợp tác

13 Đang triển khai Sunview Town 36,699 1,603 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

14 Đang triển khai Gold Hill 265,700 1,264 Đất nền Đầu tư trực tiếp

15 Đang triển khai Sunset Sanato 274,000 210 Đất nền Hợp tác

16 Đang triển khai Golden West 8,737 816 Căn hộ Hợp tác

17 Đang triển khai Viva City 1,170,908 3,013 Đất nền Hợp tác

18 Sắp triển khai Mỹ Sơn 5,039 350 Căn hộ Hợp tác

19 Sắp triển khai Arisen 6,487 450 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

20 Sắp triển khai Phú Quốc 708,000 Biệt thự Hợp tác

21 Sắp triển khai Green City 74,000 Căn hộ, nhà phố Đầu tư trực tiếp

22 Đang triển khai Polaris Riverview 8,250 373 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

23 Đang triển khai Venice City 67,143 2302 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

24 Đang triển khai The Palm City 74,410 170 Biệt thự Đầu tư trực tiếp

25 Đang triển khai Square Plaza 4,606 276 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

26 Đang triển khai Cara Riverview 3,415 196 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

27 Đang triển khai Auris City 8,823 540 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

28 Đang triển khai LuxCity 7,480 434 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

T Tình trạng Dự án

Quỹ đất (m 2 )

SL SP

Loại sản phẩm

Loại hình đầu tư

29 Đang triển khai Opal Riverside 20,097 626 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

30 Đang triển khai Oasis Riverview 12,678 550 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

31 Đang triển khai Greeny Riverview 8,526 769 Căn hộ Đầu tư trực tiếp

(Nguồn: Phòng đầu tư Công ty CP DV và XD Địa Ốc Đất Xanh)

Dự án đầu tư trực tiếp là dự án do Đất Xanh thực hiện M&A (viết tắt của cụm

từ tiếng Anh mergers and acquisitions có nghĩa là mua bán và sáp nhập) hoặcnhận chuyển nhượng từ các chủ đầu tư khác và tiến hành đầu tư, xây dựng,kinh doanh và vận hành

Từ bảng danh mục dự án trên ta thấy, định hướng đầu tư của Đất Xanh làchuyên tìm kiếm và khai thác các dự án tiềm năng và tiến hành các thủ tụcpháp lý cần thiết để nhận chuyển nhượng dự án Có thể nói hoạt động chuyểnnhượng dự án là hoạt động thường xuyên và có vai trò rất quan trọng tronghoạt động đầu tư BĐS của Đất Xanh

2.2 Giới thiệu quy trình pháp lý đầu tư dự án bất động sản:

Trong phần này, tác giả muốn giới thiệu Quy trình pháp lý đầu tư dự án BĐS.Bởi việc đầu tư dự án BĐS thì thủ tục pháp lý dự án là điều bắt buộc mà nhàđầu tư BĐS phải nắm được, mặt khác chủ đề nghiên cứu của đề tài là phápluật về chuyển nhượng dự án BĐS, do đó việc nghiên cứu và xem xét quytrình pháp lý đầu tư dự án BĐS là cần thiết Chi tiết quy trình pháp lý được

thể hiện chi tiết tại phụ lục 03 của luận văn Quy trình pháp lý thực hiện dự

án có thể tạm được chia làm 3 giai đoạn sau đây:

2.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Đây là giai đoạn khởi đầu và quyết định sự thành công hay thất bại ở của dự

án Ở giai đoạn này đòi hỏi vấn đề chất lượng, chính xác của kết quả nghiêncứu Tổng chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư chiếm từ 0.5-15% vốn đầu tưchảy vào dự án Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề cho việc sửdụng tốt phần vốn còn lại, tạo cơ sở cho quá trình hoạt động của dự án đượcthuận lợi, nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư là có lãi, nhanh chóng phát huy hết

nguồn lực phục vụ dự kiến Việc phân các thủ tục pháp lý trong giai đoạn nàyhoàn toàn là quan điểm của tác giả, tuy nhiên nhìn tổng thể thi việc phân chianày là hoàn toàn phù hợp Chi tiết thủ tục pháp lý gồm các bước chính sauđây:

1 Tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư: đối với dự ánBĐS việc tìm kiếm và phát hiện khu đất là hết sức quan trọng, côngviệc này đòi hỏi nhiều yếu về kinh nghiệm, quan hệ và sự am hiểu sâurộng về địa bàn, khu vực nơi chủ đầu tư quan tâm muốn triển khai đầu

tư dự án Tất nhiên việc tìm kiếm khu đất cũng phải dựa trên một số cơ

sở như: đất phải phù hợp quy hoạch, đảm bảo quá trình triển khai đượcthuận lợi nhanh chóng, dễ dàng

2 Xin thông tin quy hoạch: sau khi đã xác định được khu đất quan tâm,chủ đầu tư cần liên hệ với Cơ quan chức năng, mà cụ thể ở đây làPhòng QLĐT quận, huyện để xin thông tin quy hoạch về khu đất Cácthông tin chính bao gồm: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao,chức năng nhà ở thấp tầng hay cao tầng

3 Nghiên cứu phân tích, thẩm định dự án: đây là công việc nội nghiệpcủa chủ đầu tư, dưới góc độ kinh tế chủ đầu tư tính toán đảm bảo khuđất nghiên cứu lập dự án phải có hiệu quả với quy hoạch hiện hành màPhòng QLĐT cung cấp đã được chi tiết ở bước 2 Nếu quá trình phântích thẩm định dự án (đánh giá về tài chính, thị trường, môi trườngtrường, xã hội ) không khả thi, nhà đầu tư có thể ngừng triển khai cácbước tiếp theo của dự án và chuyển sang tìm kiếm, nghiên cứu khu đấtkhác phù hợp với quan điểm đầu tư của nhà đầu tư

4 Thỏa thuận ranh giới đất: sau khi đã phân tích thẩm định khu đất dựkiến làm dự án, nếu dự án khả thi nhà đầu tư sẽ chuyển sang làm bướcnày qua việc xin thỏa thuận ranh đất sơ bộ với Phòng TNMT Quận,huyện

5 Thỏa thuận của địa phương về nơi thực hiện Dự án: thực hiện xongbước thỏa thuận ranh giới đất với Phòng TNMT chủ đầu tư cần phảiđược sự thoả thuận của địa phương về nơi thực hiện dự án Trong giaiđoạn này là UBND Quận, huyện

6 Xin chủ trương đầu tư: sau khi được sự đồng ý và nhất trí của chínhquyền địa phương (UBND quận, huyện), chủ đầu tư gửi hồ sơ lên SởKHĐT, UBND tỉnh, TP trực thuộc TW để xin phê duyệt chủ trươngđầu tư (trừ dự án do thẩm quyền của Quốc Hội, Thủ tướng Chính phủ).

Hồ sơ xin chủ trương đầu tư bao gồm:

 Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư

 Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối vớinhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tàiliệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư

là tổ chức;

 Báo cáo tài chính (có kiểm toán, 2 bản), Vốn chủ sở hữu phù hợp

 Phương án kinh doanh

Hồ sơ Chi tiết theo mục 2 Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư củaLuật đầu tư 2014 Việc có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư xemnhư nhà đầu tư đã được chấp thuận cho nghiên cứu triển khai thực hiện

dự án, các giai đoạn sau chủ đầu tư phải tiến hành đền bù, lập quyhoạch chi tiết, xin phê duyệt dự án đầu tư, nộp tiền sử dụng đất, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư

Đây là giai đoạn nhà đầu tư phải tiến hành nghiên cứu và lập quy hoạch chitiết cho dự án, song song với nó là việc thực hiện thủ tục pháp lý về đất đai(bồi thường, quyết định giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ).Sau khi hoàn thành việc lập quy hoạch chi tiết và quyết định giao đất chủ đầu

tư được phép tiến hành lập và xin phê duyệt dự án đầu tư, xin giấy phép xâydựng, tiến hành triển khai xây dựng công trình Chi tiết các bước thực hiệnnhư sau:

Phần pháp lý dự án

1 Lập quy hoạch chi tiết, gồm các bước sau:

 Lập nhiệm vụ Quy hoạch: việc này sẽ do đơn vị tư vấn có chứcnăng mà chủ đầu tư thuê tiến hành thực hiện

 Xin phê duyệt Nhiệm vụ QH: chủ đầu tư nộp hồ sơ và sẽ do UBNDtỉnh, TP Trực thuộc trung ương phê duyệt.

 Lập hồ sơ QHCT: đối với dự án diện tích nghiên cứu lập quy hoạch

< 2 ha chỉ cần xin thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng, dự án diệntích nghiên cứu lập quy hoạch > 2 ha thì phải lập QHCT 1/500 Quátrình lập hồ sơ quy hoạch chi tiết như sau:

 Lập bản vẽ thuyết minh hồ sơ quy hoạch: sẽ do đơn vị tư vấn lậpQHCT

 Thỏa thuận quy hoạch với địa phương: đơn vị tư vấn, Chủ đầu

tư tiến hành thỏa thuận quy hoạch với Phòng QLĐT huyện,Quận trên cơ sở quy hoạch chung 1/2000 đã được duyệt

 Lấy ý kiến dân: UBND Phường , xã tổng hợp và lấy ý kiến rộngrãi từ quần chúng nhân dân địa phương

 Ý kiếc các cơ quan ban nghành: công việc này do Hội đồngthẩm định trực thuộc UBND cấp huyện, quận phụ trách thựchiện

 Thẩm định QHCT: sau khi UBND Quận, huyện có ý kiến cuối cùng

về quy hoạch dự án, hồ sơ được chuyển lên Sở QHKT xem xét,thẩm định

 Phê duyệt QHCT tỷ lệ 1/500: sau khi Sở QHKT có ý kiến cuốicùng, sẽ báo cáo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và cơquan này sẽ ra quyết định đồng ý chủ trương đề xuất của Sở QHKT,

đề nghị UBND cấp huyện, quận phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ1/500

 Phê duyệt QHCT tỷ lệ 1/2000: nếu khu vực nghiên cứu chưa cóQHCT 1/2000 thì chủ đầu phải tiến hành xin phê duyệt quy hoạch1/2000 sau đó mới tiến hành xin QHCT 1/500, quá trình thực hiệnxin quy hoạch 1/2000 tương tự như 1/500, tuy nhiên thẩm quyềnphê duyệt cuối cùng và cơ quan ban hành là UBND tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương

2 Lập, phê duyệt dự án đầu tư: gồm các bước pháp lý sau

 Lập HS Thiết kế cơ sở: sẽ do đơn vị Tư vấn lập TKCS

 Lập dự án đầu tư: do đơn vị Tư vấn lấp DAĐT

 Thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật: chủ đầu tư liên hệ PhòngQLDT quận, Sở GTCC

 Thỏa thuận PCCC: chủ đầu tư liên hệ Sở CS PCCC

 Thỏa thuận cấp điện: chủ đầu tư liên hệ Công ty Điện Lực tỉnh, TPtrực thuộc Trung ương

 Chiều cao tĩnh không: chủ đầu tư liên hệ Cục tác chiến

 Đánh giá tác động môi trường: sẽ do Tư vấn lập báo cáo trình SởTNMT phê duyệt

 Phê duyệt Dự án đầu tư và thẩm định TKCS: sẽ do Sở Xây dựngphê duyệt

3 Thiết kế bản vẽ thi công, xin giấy phép xây dựng: gồm các bước pháp

lý sau:

 Thiết kế bản vẽ thi công: sẽ do đơn vị Tư vấn lập HSTK căn cứ theoTKCS được thẩm định

 Lập dự toán công trình: tư vấn Lập dự toán

 Thẩm định Thiết kế và dự toán: Sở Xây Dựng

 Thẩm tra thiết kế: tư vấn thẩm tra

 Cấp giấy phép XD: Sở Xây dựng cấp giấy phép Việc cấp giấy phépxây dựng chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã hoàn thành các thủtục về đất đai và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyhoạch được duyệt

 Tiến hành thi công xây dựng: việc tiến hành thi công xây dựng côngtrình cũng đòi hỏi nhiều vấn đề liên quan về giao thầu, thẩm tra, tưvấn giám sát, nghiệm thu từng phần, giám sát chất lượng, tiến độ.Tuy nhiên trong khuôn khổ của đề tài này, thì việc đề cập đến cácvấn đề chuyên môn xây dựng là không cần thiết

Phần pháp lý về đất:

Việc thực hiện các thủ tục pháp lý về đất, được phân chia thành 2 trường hợp:

 Đối với đất chủ đầu tư tự bồi thường: đối với trường hợp này quá trình thực hiện phải qua các thủ tục pháp lý sau.

1 Chuẩn bị bồi thường

 Đo vẽ bản đồ hiện trạng vị trí, đo vẽ bản đồ tách thửa từng hộ dân:Công việc này chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn đo vẽ

 Điều tra đất đai, xác định nguồn gốc pháp lý đất: Chủ đầu tư thuêđơn vị tư vấn vấn điều tra đất

 Lập phương án đền bù hỗ trợ thiệt hại và tái định cư: công việc này

sẽ do Hội đồng đền bù Quận, huyện thực hiện và trình UBND tỉnh,

TP trực thuộc Trung ương thông qua

 Thẩm định phê duyệt giá bồi thường: do Hội đồng đền bù Quận,huyện thực hiện và trình UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ươngthông qua

2 Công Tác bồi thường

 Thương lượng bồi thường với các hộ dân: chủ đầu tư phối hợp cùngban BTGPMB

 Xác nhận thỏa thuận bồi thường ở phường: các hộ dân thỏa thuậnđược với chủ đầu, thì các thủ tục liên quan về vấn đề này được sựchứng nhận của chính quyền địa phương, cụ thể là UBND phường,

xã

 Xác nhận bồi thường tổng hợp tại quận: Ban BTGPMB Quận,huyện sẽ xác nhận cho chủ đầu tư

3 Thủ tục xin giao đất

 Việc thực hiện thủ tục xin giao đất chỉ thực hiện được khi chủ đầu

tư đã đền bù xong và được xác nhận của chính quyền địa phương(UBND phường, xã), ban BTGPMB Quận, huyện

 Đo vẽ bản đồ hiện trạng vị trí được phê duyệt: chủ đầu tư liên hệđơn vị Tư vấn đo vẽ bản đồ, thẩm quyền phê duyệt do Sở TNMT

 Hoàn thiện hồ sơ xin giao đất theo quy định: Sở TNMT

 Nhận được quyết định giao đất: Sở TNMT trình, UBND TP ra quyếtđịnh

4 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước

 Xác định tiền sử dụng đất phải nộp: viêc xác định tiền sử dụng đất

sẽ thông qua hình thức thẩm định giá, hoặc căn cứ trên bảng giá đấtcủa UBND tỉnh, thành phố ban hành hàng năm Các cơ quan liênquan thực hiện là Sở Tài chính, Sở TNMT, Cục Thuế, UBND Quận,huyện

 Khấu trừ tiền đã đền bù: sau khi xác định được giá trị tiền sử dụngđất phải nộp, chủ đầu tư sẽ được khấu trừ tiền đã đền bù vào giá trị

sử dụng đất đã được nộp

 Thủ tục xin cấp Giấy CNQSDĐ: Sở TNMT, UBND TP

 Đối với đất công: đối với trường hợp này quá trình thực hiện phải qua các thủ tục pháp lý sau.

1 Xin chủ trương

 Chủ đầu tư nộp đơn xin nhận chuyển nhượng đất công để thực hiện

dự án Các cơ quan liên quan thực hiện bao gồm UBND Quận,huyện & tỉnh, TP trực thuộc TW, Sở TNMT, Tổ công tác liênngành

 Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục cho đến khi nhận được VB chấpthuận chủ trương

 Thủ tục xin cấp Giấy CNQSDĐ: Sở TNMT, UBND tỉnh, TP

2.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng.

Kết thúc quá trình thi công xây dựng là giai đoạn vận hành và khai thác côngtrình, tuy nhiên trước khi vận hành thì chủ đầu tư phải hoàn thành các côngtác sau: