Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

II- Nhiệm vụ và nội dung: Trên cơ sở lý luận về sự hài lòng của khách hàng, tổng quan về thị trường bấtđộng sản giai đoạn 2006 – 2012, thông qua quá trình khảo sát, thu thập thông tin, x

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

-HUỲNH VĂN TRUNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA

CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG

TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH

GIAI ĐOẠN 2006 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh

Mã ngành:60340102

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

-HUỲNH VĂN TRUNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG

TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH

Trang 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học : TS Lại Tiến Dĩnh

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP HCM

ngày … tháng … năm …

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

1 TS Nguyễn Ngọc Dương Chủ tịch

2 TS Bảo Trung Phản biện 1

3 TS Phan Thị Minh Châu Phản biện 2

4 TS Phan Thành Vĩnh Ủy viên

5 TS Phạm Thị Hà Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Huỳnh Văn Trung Giới tính:Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 01/02/1979 Nơi sinh: Bến Tre

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1241820107

I- Tên đề tài:

Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng

trên địa bàn TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – 2012

II- Nhiệm vụ và nội dung:

Trên cơ sở lý luận về sự hài lòng của khách hàng, tổng quan về thị trường bấtđộng sản giai đoạn 2006 – 2012, thông qua quá trình khảo sát, thu thập thông tin,

xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS để đưa ra thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến

hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng Trên cơ sở đó đề ra các giải

pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

III- Ngày giao nhiệm vụ: 7-8-2013

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26-03-2014 V- Cán bộ hướng dẫn: TS Lại Tiến Dĩnh

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết

quả nêu trong luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công

trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn

gốc

Học viên thực hiện Luận văn

Huỳnh Văn Trung

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, cá nhân tôi nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động

viên của gia đình, các anh chị học chung và bạn bè đồng nghiệp

Đặc biệt, tôi xin trân trọng cảm ơn TS Lại Tiến Dĩnh – Thầy đã rất nhiệt tình và

tận tâm hướng dẫn, định hướng cho tôi trong từng giai đoạn hoàn thành luận văn Bêncạnh đó, để được như ngày hôm nay, tôi vô cùng biết ơn đến gia đình tôi, cha mẹ, các

em đã luôn ủng hộ tôi trong nhiều mặt về tinh thần và vật chất

Xin chân trọng cảm ơn các đồng nghiệp cùng các khách hàng đã nhiệt tình giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện khảo sát để có được số liệu phục vụ cho luận văn này

Xin chân trọng cảm ơn và gửi lời tri ân sâu sắc nhất

Huỳnh Văn Trung

Trang 4

TÓM TẮT

Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về kinh doanh

bất động sản, và đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh những

bước phát triển vượt bậc còn rất nhiều hạn chế, phát triển không bền vững Cung và

cầu của thị trường này mất cân đối

Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ

chung cư của người tiêu dùng Việc thu thập thông tin được tiến hàn h bao gồm người

đã mua căn hộ chung cư và người có ý định mua căn hộ chung cư thông qua bảng câu

hỏi khảo sát để xác định hành vi tiêu dùng Tác giả sử dụng phần mềm SPSS để phân

tích thống kê nhằm kiểm soát quá trình khảo sát của mình Trên cơ sở đó đưa r a các

giải pháp và kiến nghị để luận văn có thể áp dụng vào thực tiễn

ABSTRACT

Dissertation research focuses on theory and the practice of real estatebusiness , and especially the apartment market over the next time step boom alsohas limitations , developing not sustainable Supply and demand in this marketimbalance

Research topics focusing factors affecting the buying behavior of apartmentsconsumers The information gathering was conducted including who boughtapartments and who intend to buy apartment through a questionnaire survey todetermine consumer behavior The author uses SPSS software to analyze statisticalprocess control to my survey

On that basis, offering solutions and recommendations for the thesis can beapplied in practice

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ix

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ x

CHƯƠNG 1 1

TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU 1

1.1 Sự cần thiết của đề tài: 1

1.2 Mục tiêu, đối t ượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu 3

1.4 Nội dung nghiên cứu 4

1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu 5

1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung c ư 5

1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung c ư 5

1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu 5

1.5.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới 5

1.5.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước 6

1.6 Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 6

1.6.1 Thực trạng 6

1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012 9

1.6.3 Những cơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM 12

1.7 Kết cấu của đề tài 14

CHƯƠNG 2 15

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 15

2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ 15

2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư 15

2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư: 15

vi 2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư: 17

2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư: 18

2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư: 18

2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG 20

2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng 20

2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người tiêu dùng 20

2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa 20

2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân 21

2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý 22

2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng 23

2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT 28

CHƯƠNG 3 30

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC TẠI TPHCM 30

3.1.1 Các yếu tố tự nhiên 30

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh h ưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người tiêu dùng CHCC .31

3.1.2 Các yếu tố kinh tế 31

3.1.3 Các yếu tố xã hội 33

3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC 33

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu 33

3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ 33

3.2.1.2 Nghiên cứu sâu 35

3.3 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 39

CHƯƠNG 4 41

KẾT QUẢ PHÂN TÍCH 41

4.1 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH 41

4.1.1 Kiểm định độ tin cậy của thang đo 41

4.1.2 Độ giá trị hội tụ 41

4.1.3 Phân tích hồi quy đa biến 42

Trang 6

4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43

4.2.1 Phân tích mô tả 43

4.2.1.1 Thông tin về mẫu nghiên cứu 43

4.2.1.2 Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần 48

4.2.1.3 Thống kê mô tả biến phụ thuộc 49

4.2.2 Quá trình phân tích định lượng 50

4.2.2.1 Bước 1: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha 50

4.2.2.2 Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA 51

4.2.3 Kiểm định mô hình nghiên cứu 55

4.2.3.1 Phân tích phương sai Anova – Analysis of Variance 55

42.3.2 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính bội 56

4.2.4 Kết quả nghiên cứu 59

4.2.4.1 Các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư 59

4.2.4.2 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính 59

4.2.4.3 Kết luận tình hình nghiên cứu 60

CHƯƠNG 5 62

KẾT LUẬN 62

5.1 MỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH H ƯỚNG NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ .62

5.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TÁC ĐỘNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG: 65

5.3 KIẾN NGHỊ 66

5.3.1 Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản căn hộ chung cư .66

5.3.2 Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản căn hộ chung cư 66

5.3.3 Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án BĐS - CHCC 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 75

MẪU PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN 88

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 BĐS Bất động sản

2 TTCK Thị trường chứng khoán

3 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

4 USD Dollar Mỹ

5 GDP Tổng thu nhập quốc nội

6 WTO Tổ chức thương mại thế giới

7 WB Ngân hàng Thế giới

8 IMF Quỹ Tiền tệ Quốc tế

Trang 7

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán 8

Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư

của người tiêu dùng

26

Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung c ư 36

Bảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư 37

Bảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan 37

Bảng 3.4: Thang đo tiện ích hệ thống 38

Bảng 3.5: Thang đo hành vi 38

Bảng 4.1: Phân bổ theo giới tính 43

Bảng 4.2: Phân bổ theo trình độ học v ấn 44

Bảng 4.3: Phân bổ theo nghề nhiệp 45

Bảng 4.4: Phân bổ theo thu nhập 46

Bảng 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân 47

Bảng 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình 47

Bảng 4.7: Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần 49

Bảng 4.8: Thống kê mô tả các biến phụ thuộc 50

Bảng 4.9: Tóm tắt kết quả hệ số Cronbach’ Alpha 50

Bảng 4.10:Kết quả bảng KMO and Barlett’s Test 52

Bảng 4.11: Kết quả bảng Total Variance Explained 52

Bảng 4.12: Kết quả bảng ma trận nhân tố xoay 53

Bảng 4.13: Tổng hợp các nhân tố về hành vi của khách hàng 54

Bảng 4.14: KMO and Bartlett’s Test của phân tích nhân tố về mức

độ hài lòng

54

Bảng 4.15: Phân tích phương sai Anova 55

Bảng 4.16: Đánh giá độ phù hợp của mô hình 57

Bảng 4.17: Phân tích Anova trong mô hình hồi quy t uyến tính 57

Bảng 4.18: Phân tích hệ số Beta trong mô hình hồi quy tuyến tính 58

Trang 8

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Sự cần thiết của đề tài:

Thị trường BĐS nói c hung và căn hộ chung cư nói riêng có vai trò quan trọng

trong nền kinh tế của mỗi quốc gia Đây là một thị trường đặc biệt không những có

ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời

sống xã hội Thêm vào đó thị trườ ng BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị

trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng

lớp dân cư

Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng

trưởng kinh tế- xã hội của đất nước Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn

đầu tư và góp phần vào sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng bước

cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân

Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đang chịu tác

động trực tiếp của suy thoái kinh tế mà cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trường tài

chính; lãi suất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng… Biến

động ngành BĐS đang ảnh hưởng đến độ thanh khoản thị trường tài chính, các ngân

hàng chịu ảnh hưởng nặng nề vì những khoản nợ xấu BĐS khổng lồ

Bên cạnh đó, bản thân ngành kinh doanh BĐS đòi hỏi những tư duy lớn, khung

pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh.Tuy nhiên những vấn đề như trình độ

quy hoạch, tiến độ thi công, chất lượng công trình, năng lực quả n lý dự án, khả

năng kiểm soát thị trường BĐS,… ở Việt Nam đang rất yếu Những điều này khiến

cho những khó khăn trên thị trường BĐS thêm trầm trọng Ngoài ra trong quá trình

phát triển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha tạp văn hóa,

cấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến quá trình đầu tư

và phát triển của ngành kinh doanh BĐS

Thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt bậc

đang tồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh v à không bền vững Cụ thể

cung - cầu về chung cư bị mất cân đối Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để

nâng giá căn hộ chung cư làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốtgiá nhà chung cư đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là cá c doanh

nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh,

các ngân hàng thương mại gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung

cư, trong khi nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư vẫn đang gặp khó khăn, nhất làđối tượng lao động có thu nhập thấp, trung bình gây ảnh hưởng đến phát triển

kinh tế- xã hội của đất nước Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và nắm bắt chắc nhu cầucủa người tiêu dùng sản phẩm căn hộ chung cư, người đi mua cũng cần được nghiêncứu sâu thêm

Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường căn hộ

chung cư lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô nhằm tạo môi trường

thuận lợi, lành mạnh cho thị trường căn hộ chung cư phát triển Đó chính là lý do

tôi chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung

cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP HCM” nhằm nghiên cứu thực trạng phát

triển của thị trường căn hộ chung cư, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi

mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP HCM từ đó kiến nghị

các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chung cư trên địa bàn TP.HCM nói riêng và có thể tham khảo cho cả nước

1.2 Mục tiêu, đối tượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của thị trường căn

hộ chung cư, để từ đó tác giả xây dựng phương hướng, chiến lược giúp công ty tiêuthụ các sản phẩm căn hộ tốt hơn bên cạnh đó một phần thúc đẩy sự phát triển thị

trường căn hộ chung cư trên địa bàn

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến

hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng Các thông tin và dữ liệu sơ cấp

từ những người tiêu dùng (bao gồm người đã mua căn hộ chung cư và người có ý

định mua căn hộ cung cư) được khảo sát bằng bảng câu hỏi xác định hành vi tiêu

dùng Thông qua phân tích thống kê, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng

sẽ được xem xét và xác định

Trang 9

Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích thực trạng trong giai đoạn từ 2006 đến

2012 Thời gian thực hiện khảo sát vào tháng 6-7 năm 2013

Phạm vi về không gian: Nghiên cứu hành vi mua căn hộ chung cư của người

tiêu dùng chỉ trên địa bàn TP HCM

Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng tình hình mua căn hộ

chung cư của người tiêu dùng, tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn

hộ chung cư của người tiêu dùng, chỉ ra các yếu tố chính

1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu

Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy từng

nội dung của đề tài, cụ thể là:

Phương pháp thống kê mô tả: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu, so

sánh, Luận án sử dụng phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng như SPSS nhằm

thống kê, phân tích và lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến quyết định

hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng làm cơsở xây dựng mô hình hồi

quy

Phương pháp phân tích nhân tố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng

yếu tố thông qua các bước:

Bước 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung

phân tích mô hình

Bước 2: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha

Bước 3: Phân tích EFA

Kiểm định ANOVA để so sánh niềm tin và thái độ người tiêu dùng của các

đối tượng khách hàng khác nhau

Phương pháp phân tích hồi quy để đánh giả ảnh hưởng của các yếu tố đã được

xác định trong phần phân tích EFA đến hành vi mua căn hộ chung cư của NTD

Các yếu tố được xác định thuộc 4 thành phần được đưa vào phân tích hồi qui để

xác định cụ thể trọng số của từng yếu tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư

của người tiêu dùng Giá trị các yếu tố được dùng để chạy hồi quy là giá trị trung

trong và ngoài nước Các dữ liệu trên phục vụ cho việc phân tích thống kê, đánh

giá, so sánh trong luận án

Dữ liệu sơ cấp thu thập được trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp Các

thông tin điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu đã được thiết kế nhằm điều tra mức

độ tác động của các yếu tố đến quyết định hành vi mua căn hộ chung cư củangười tiêu dùng (Xem Phụ lục bảng hỏi điều tra) Thông tin dữ liệu được thu thập

qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến hai nhóm người tiêu dùng: (1)những người đã mua căn hộ chung cư trong vòng 5 năm trở lại đây, và (2) những

người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm mua căn hộ chung cư

Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250

-300 phiếu

1.4 Nội dung nghiên cứu

Các câu hỏi nghiên cứu chính:

- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêudùng trên địa bàn TP HCM?

- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là như thế nào?

- Các yếu tố nào có ý nghĩa quyết định?

Nội dung nghiên cứu chính của luận án:

- Thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về thị trường căn hộ chung cư, cũng như các

yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng;

- Thứ hai, phân tích thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM giaiđoạn 2006-2012;

- Thứ ba, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư củangười tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM;

- Thứ tư, nêu giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư

Trang 10

1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu

1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung cư

Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật

của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những

tài sản gắn liền với đất đai

Tại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11,

Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công

trình xây dựng do pháp luật quy định

Căn hộ chung cư theo nghĩa trên bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng

nhằm mục đích ở của người dân

1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư

Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đ ổi về BĐS

được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Tuy nhiên, BĐS

khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối

tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng

Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh nói chung và BĐS chung cư không thể chỉ là

quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên

quan đến BĐS như: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Tóm lại, thị trường BĐS (căn

hộ chung cư) là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra

trong một không gian và thời gian nhất định

1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu

1.5.3.1Tình hình nghiên cứu trên thế giới

Các nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu

rất nhiều, rất đa dạng và phong phú Trong đó đưa ra nhiều kỹ thuật tính toán, công

cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp , nhất là các mô hình phân tích định lượng

đã đưa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao Tuy nhiên, các nghiên

cứu ở nước ngoài đều xu ất phát từ các vấn đề thực tiễn của các nước đó Mặt khác,

hệ thống dữ liệu ở các nước này khá đầy đủ, đa dạng, liên tục và có độ tin cậy cao,

là tiền đề quan trọng cho các phân tích nghiên cứu, trong khi ở Việt Nam hiện nay

cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường căn hộ chung cư nói chung rất mỏng, khôngđầy đủ và có độ tin cậy thấp Do đó, trong quá trình thực hiện luận văn chỉ đưa ra

một vài nghiên cứu ở các nước mang tính đặc trưng có thể nghiên cứu, học tập vàvận dụng được trong điều kiện V iệt Nam, đặc biệt là những nước có điều kiện kinh

tế tương đồng với Việt Nam Bên cạnh đó luận văn cũng đưa ra một vài nghiên cứu

điển hình ở các nước tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho thị trườngcăn hộ chung cư trong tương lai

1.5.3.2Tình hình nghiên cứu trong nước

Quá trình gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã córất nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên, theo hiểubiết của tác giả, cho tới nay, chưa có một nghiên cứu nào về hành vi mua căn hộ

chung cư của người tiêu dùng được thực hiện ở Việt Nam Vì thế rất cần có một

nghiên cứu chuyên sâu nhằm tìm hiểu hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêudùng Từ đó góp phần hình thành một hệ thống chính sách đối với căn hộ chung cưnhằm hỗ trợ phát triển thị trường căn hộ chung cư ổn định và bền vững

1.6 Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 1.6.1 Thực trạng

Từ năm 2001 - 2003, thị trường nhà đất ở TP.HCM tăng mạnh do tăng nhanh

về số lượng giao dịch BĐS, đặc biệt là ở các khu quy hoạch mới thuộc các quận 2,quận7, quận9, quận Tân Bình, huyện Bình Chánh Các giao dịch hứa hẹn tại thời

điểm này là mua bán những khu đất hoặc lô đất thuộc những khu dân cư có quy

hoạch đã được phê duyệt Tuy nhiên, các hoạt động mua bán chủ yếu chỉ là việcchuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất, trong khi những công trình xây dựng mớicung cấp thêm diện tích nhà ở vẫn còn hạn chế Giai đoạn 2001 -2003 là thời kỳ cónhiều giao dịch BĐS nhất, giá đất tăng mạnh do các hoạt động đầu cơ của nhữngnhà đầu tư chủ yếu chuyển nhượng để kiếm lãi, trong khi thị trường vẫn không cóthêm diện tích nhà ở mới

Đầu năm 2004, việc áp dụng Luật Đất đai 2003 đã nghiêm cấm quyền

Trang 11

chuyển nhượng các lô đất đã được quy hoạch, thị trường nhà đất TP.HCM bắt đầu

phát triển với nhiều dự án căn hộ cao tầng, hiện đangđược xây dựng ở hầu hết các

quận

Cuối năm 2004, khi Nghị định 181 được ban hành, thị trường BĐS Tp.HCM

rơi vào trạng thái “đóng băng”, đặc biệt là đối với các giao dịch nhà đất tại các

quận ngoại ô, nơi đang diễn ra quá trình đô thị hóa như quận 2, quận 9, quận 12,

Bình Chánh và Nhà Bè “tình trạng đóng băng” này đã ảnh hưởng đến các lô đất đã

được quy hoạch do các quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181

Tuy nhiên, thị trường nhà ở, căn hộ tại Tp.HCM tăng rất nhanh với việc khởi

công nhiều dự án bắt đầu vào cuối năm 2004, đầu năm 2005 Những dự án này bao

gồm cả các khu căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố với giá từ 2.000 USD đến

2.500 USD/m2và các khu căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình và Bình

Chánh với giá bán từ 400 USD đến 800 USD/m2

Vào giai đoạn cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là một đợt sốt nóng của thị

trường căn hộ cao cấp và nền đấ tở các quận ngoại thành, các dự án đang thực hiện

sau một đợt đóng băng dài từ năm 2004 Giá của các căn hộ cao cấp, nền đất tăng

từ 200-300%, và có tình trạng người dân muốn mua căn hộ phải xếp hàng từ sáng

sớm, đặt cọc một khoản tiền khá lớn để được suất bốc thăm mua căn hộ

Từ lợi nhuận kiếm được trên thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư tìm

kiếm căn hộ cao cấp không chỉ nhằm mục tiêu là đa dạng hóa danh mục đầu tư của

mình Nhiều công ty cũng sử dụng lợi nhuận đã kiếm được từ thị trường chứng

khoán để đầu tư vào những dự án địa ốc Đối với thị trường này, các doanh nghiệp

trong nước thích đầu tư vào các căn hộ để bán hơn là cho thuê vì khả năng tài

chính của các doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi

vốn

Năm 2008, các chính sách Nhà nước nhằm mục tiêu quan trọng là giảm lạm

phát, bình ổn nền kinh tế trong nước đã thắt chặt thị trường tài chính Kéo theo đó là

thắt chặt các khoản cho vay đầu tư BĐS, lãi suất tăng cao làm cho thị trường BĐS

lạnh trở lại, giá các căn hộ và nền đất đã giảm khoảng 30% đến 50% so với lúc thị

trường cao điểm Đã có rất nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ

Thị trường căn hộ chung cư là thị trường BĐS phát triển nhất tại p.HCM Nó

8

được sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng dưới hình thức cho vay trả góp trong vòng

10-15 năm Người mua nhà có thể được vay đến 70% tổng trị giá căn hộ Sự hỗ trợcủa các ngân hàng cũng như sự quan tâm của người mua nhà đối với thị trường căn

hộ chung cư sẽ làm cho thị trường này phát triển nhanh và cạnh tranh mạnh mẽ

Số liệu nghiên cứu mới đây của công ty CBRE về lượng căn hộ chào bán trên thị

trường sơ cấp qua các năm như sau :

Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán

Hạng sang và cao cấp 4,000 2,242 4,884 13,847Trung bình 2,886 3,898 3,074 17,228Bình dân 2,808 4,843 12,860 9,546

Bảng 3.1 cho thấy số lượng căn hộ chào bán gia tăng nhanh qua các năm, và

năm 2010 có hơn 55 dự án mới được tiếp tục chào bán Loại căn hộ bình dân gia

tăng nhanh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường Hiện nay nguồn cung về

căn hộ là quá lớn so với khả năng sở hữu của người dân, dù nhu cầu về căn hộ cũng

rất lớn

Hiện nay không phả dự án nào khi chào hàng ra thị trường cũng bán được vìngười mua nhà không còn vội vã Ngoài việc có quá nhiều sự lựa chọn, người muanhà còn chọn lọc về thương hiệu của chủ đầu tư, tiếp đó là vị trí dự án, phươngthức thanh toán, thiết kế của tòa nhà, các tiện ích được thụ hưởng, chi phí quản lý

và điều quan trọng nhất là giá cả Giá bán căn hộ cao cấp từ 1.800 -2.200 USD/m2;căn hộ trung bình từ 1.400 - 1700 USD/m2, căn hộ bình dân từ700 - 810 USD/m2.Trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trường lạirất trầm lắng Trong năm qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa rathị trường đạt khát hấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công, căn hộtầm trung được 17% và căn hộ bình dân nhờ giá thành vừa túi tiền nên tỉ lệ mua

Trang 12

bán khá hơn được 20% Thực tế là do giá căn hộ hiện nay vẫn ngoài tầm với của

người mua nhà và việc vay tiền mua nhà ở lại không dễ dàng vì lãi suất cao, thủ tục

vay khó Giới đầu cơ lướt sóng không còn nhiều cơ hội kiếm tiền, thị trường nhà

đất hiện nay là thị trường của người mua nhà để ở

1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012

Trong giai đoạn 2006 -2012, thành phố phát triển được 119,34 triệu m2sàn

nhà ở, đây là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển

nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân

chuyên nghiệp thuộc lực lượn g vũ trang nhân dân, nhà ở cho người thu nhập thấp,

nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, ký túc xá cho học sinh, sinh viên các

trường học, cao đẳng Nhìn chung, các chương trình nhà ở có sự chuyển biến tích

cực, góp phần quan trong vào việc thực hiện thành công các chỉ tiêu phát triển kinh

tế - xã hội của thành phố

Mặc dù đạt được một số kết quả khả quan, việc phát triển nhà ở trên địa bàn

thời gian qua vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập, có thể kể đến như sau:

- Nhà ở phát triển mất cân đối cung – cầu, dẫn đến tồn kho nhà gia tăng

- Nhà đất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào

mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội

- Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với

mặt bằng chung của thế giới

- Tiến bộ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển

khai xây dựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn

để tiếp tục đầu tư dự án, công trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa hiệu quả

quỹ đất vốn ngày càng hạn hẹp của thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng

bức xúc của người dân

Trước tình hình đó, trong năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo

lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án nhà ở trực tiếp làm v iệc với

UBND các quận huyện, các chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh

nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ

trợ cho những người có nhu cầu ở mua nhà trả góp, nhà thuê, mua Qua kết quả

khảo sát bước đầu của 4 đoàn này thì thấy có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển

khai, nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng

(đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm

tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90m2, chiếm tỷ lệ 23,5%, không phù hợpvới nhu cầu và khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở

Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM

Nguồn: CBRE

Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM

Nguồn: CBRE

Trang 13

TP HCM có 3441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72.8% so với năm

2011, các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 apartment, Ehome 3 TâySài Gòn… Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung Nguồn cung chào bán

mới năm 2012 khoảng 8651 căn giảm 65% so với năm trước Căn hộ phân khúc giábình dân vẫn chiếm chủ yếu khoảng 48%

1.6.3 Những cơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM

Từ diễn biến thực trạng của nền kinh tế và phân tích thực trạng tác động củacác nhân tố ở chương 2, tác giả đã rút ra được những yếu tố cơ hội và hạn chế trong

đầu tư căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay như sau:

cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại hiện

đại, sang trọng tăng nhanh

- Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa của thành phố tăng nhanh Đặc biệt là ngành

thương mại dịch vụ đang trong xu hướng chiếm ưu thế làm cho nhu cầu về BĐS nóichung và căn hộ chung cư và phục vụ cho ngành này rất lớn

- Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng hoàn thiện Việc ra đời nhiều chính sáchmới phù hợp với tình hình thực tế đã tạo điều kiện thuận lợi ma ng lại cơ hội cho các

nhà đầu tư, góp phần làm minh bạch hóa thị trường, tạo ra môi trường kinh doanh

thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh

- Sự phát triển của thường tài chính làm gia tăng các dòng vốn chảy vào thị trường

BĐS, làm tăng nguồn cung cho thị trường và tạo ra sự cạnh tranh là yếu tố giúp thịtrường phát triển ngày càng đa dạng và chuyên nghiệp hơn trong tương lai

- Tp.HCM là thành phố đông dân nhất, trung tâm kinh tế lớn nhất của đất nước, làthị trường lao động đầy hấp dẫn Đây là một thị trư ờng đầy tiềm năng về nhà ở, căn

hộ và các cơsở vật chất dịch vụ

Trang 14

- Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập WTO của Việt Nam mang lại những

cơ hội tiếp cận với những công nghệ và thiết kế tiên tiến trong xây dựng và quản lý,

cung cấp ngày càng nhiều các khu nhà ở, cao ốc, văn phòng, hiện đại

- Làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh trong thời gian gần đây kéo theo

nhu cầu về văn phòng, nhà ở, nhà hàng, khách sạn, các dịch vụ tiện ích khác, cũng

như đất đai để làm nhu cầu đất đai tăng ca o

- Lượng khách đến Tp.HCM tăng đều trong những năm vừa qua và được dự báo

tăng trong những năm tới đem đến sự gia tăng về nhu cầu khách sạn cao cấp để lưu

trú và các trung tâm mua sắm lớn tầm cỡ quốc tế

Hạn chế:

- Nền kinh tế vẫn còn trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế

giới, và hệ lụy của khủng hoảng thị trường BĐS đang là yếu tốtác động đến sự trầm

lắng đến thị trường BĐS

- Tình trạng lạm phát cao và sựmất giá của đồng tiền luôn rình rập theo sự tăng

trưởng của nền kinh tếluôn là yếu tố bất lợi gây rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS khi

giá cả của các yếu tố đầu vào, chi phí sử dụng vốn luôn bị biến động ngoài khả năng

dự tính

- Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng còn tản mạn,

chưa đầy đủ và nhất quán, rất nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế đã

có những tác động ức chế đến tình hình giao dịch trên thị trường và gây ra nhiều rủi

ro, làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi tham gia đầu tư

- Chính sách thắt chặt tiền tệ và hạn chế tín dụng BĐS đang là một khó khăn vế

vốn, làm tăng nguy cơ rủi ro trong chi phí sử dụng vốn cho các nhà đầu tư

- Giá cả BĐS đang ở mức quá cao và tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS đang

là một hạn chế rất lớn cho thị trường và các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là cá c nhà đầu

tư thứ cấp

- Sự biến động lớn của giá vàng trong thời gian hiện nay do ảnh hưởng của suy

thoái kinh tế đã rút nguồn vốn ra khỏi thị trường BĐS và góp phần làm cho thị

trường thêm trầm lắng

- Sự quản lý thiếu chặt chẽ sự hoạt động của các nguồn vốn, nhất là tác động tràncủa nguồn vốn FDI sẽ tạo ra sự bất ổn của thị trường BĐS, tạo ra các cơn sốt và rủi

ro cho các nhà đầu tư

- Quá trình hội nhập quốc tế cũng dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt từ các tập đoàn

kinh doanh BĐS lớn trên thế giới đang xâm nhập vào thị trường Việt Nam

1.7 Kết cấu của đề tài

Đề tài được chia thành năm chương với nội dung cụ thể như sau:

- Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu

- Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu

- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu

- Chương 5: Kết luận

Trang 15

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ

2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư

2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư:

Từ điển Encyclopedia Britanica 2006 diễn giải nhà chung cư như sau: Trong

tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử

dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment” Khái

niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại

sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung”

và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium là một

hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một

condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc

ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn

hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một

người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không

gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng

chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung”

(common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm

chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án

chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ

condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit”

dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và

kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải

tạo cũ kỹ (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006).

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy

hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ

và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ Tiêu

chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban

16

Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thànhhai dạng : dạng flat và dạng condominium

Chung cư dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non -landed

housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vàoriêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thànhquỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng

từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng

đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư

dân của khu nhà đó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự

án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng

Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open

Space) bên trong khu đất

Chung cư dạng Condominium: không như dạng flat, chung cư condominium

yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat, condominium tạo nên quỹnhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư condominiumphải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện íchcông cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ chonhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự áncondominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phầnsân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố tríkhông gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

(Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005).

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

(1) Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang v à hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư cóphần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cảcác hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

Trang 16

(2) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

(a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền

với căn hộ đó;

(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo

quy định của pháp luật;

(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích

thuộc sở hữu riêng

(3) Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

(a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu

riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung

trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường

phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,

đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga,

thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và

các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

(a) “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu

chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể ph ân chia”

(b) “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau

trong việc quản lý, sử dụng phần diện tớch và thiết bị chung”

(c) “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu của căn hộ trong

nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định

của pháp luật”

2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư:

Hàng hóa căn hộ chung cư là căn hộ chung cư được đem trao đổi, mua bán

trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hóa căn hộ chung cưgồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liến với đất

Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa CHCC cũng có hai thuộc tính:giá trị và giá trị sử dụng Do đặc điểm riêng có mà căn hộ chung cư được xem làloại hàng hóa đặc biệt Hàng hóa căn hộ chung cư có những đặc trưng sau :

- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đíchriêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước Do đó, giá cả CHCC luôn có xu

hướng ngày càng tăng lên, và cung căn hộ chung cư kém co giãn so với giá

- Thời gian giao dịch hàng hóa căn hộ chung cư dài hơn so với hàng hóa thông

thường, bởi vì giao dịch căn hộ chung cư không chỉ giao dịch bản thân căn hộchung cư mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của căn hộ chung cư đó nữa Do đó c hi

phí giao dịch thường khá cao

- Tính thanh khoản kém do hàng hóa căn hộ chung cư thường có giá trị khá cao,thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm

- Hàng hóa căn hộ chung cư chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ản h

hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng

2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư:

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giátrị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe ) kèm t heo

căn hộ được bán

Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phùhợp Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa cógiá cả phù hợp với chất lượng

Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản của Việt Na m đã được hình thành từnhiều năm qua nhưng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trường nhất sovới các loại hàng hóa khác Điều đó giải thích tại sao thị trường bất động sản pháttriển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội

Trang 17

Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2009 hướng dẫn về

phân loại nhà chung cư nhằm đưa ra các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng

thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà

đầu tư

Theo Quyết định Số: 14/2008/TT-BXD, nhà chung cư được đánh giá phân hạng

theo các nhóm tiêu chí sau:

(a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

(b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

(c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung

cư;

(d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn

thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn

hảo;

b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về

quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang

thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn

hảo;

c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về

quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang

thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,

trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều

kiện để đưa vào khai thác sử dụng

20

2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG

CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG

2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng

Hành vi người tiêu dùng là hành động của một người tiến hành mua và sử dụng

sản phẩm cũng như dịch vụ, bao gồm cả quá trình tâm lý và xã hội xảy ra trước vàsau khi xảy ra hành động này Thông qua nghiên cứu marketing, các doanh nghiệp

sẽ nắm rõ được những thông tin liên quan đến hành vi mua hàng của người tiêu

dùng như sau:

- Mua cái gì? (What)

- Người mua hàng là ai? (Who)

- Mua hàng như thế nào? (How)

- Mua hàng ở đâu? (Where)

- Mua hàng khi nào? (When)

- Tại sao mua hàng? (Why)

2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người tiêu dùng

Theo Arnmstrong, quá trình mua hàng của người tiêu dùng bị tác động bởimột số yếu tố mà những nhà quản trị tiếp thị không thể kiểm soát được như yếu tố

văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý

2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa

Yếu tố văn hóa là hệ thống những giá trị, niềm tin và chuẩn mực được hìnhthành, gắn liền, tồn tại và phát triển cùng với một xã hội, chế độ, tôn giáo hay dântộc được lưu truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác Văn hóa là nhân tố cơ b ản quyết

định ước muốn và hành vi tiêu dùng của con người Nhà quản trị marketing cần lưu

ý tới những đặc tính văn hóa và sự thay đổi văn hóa tác động tới tâm lý và hành vi

tiêu dùng để có kế hoạch phù hợp nhằm đáp ứng sự thay đổi của các nhu cầu đó

Yếu tố văn hóa bao gồm:

 Nền văn hóa: nền văn hóa là yếu tố cơ bản nhất quyết định những mong

muốn và hành vi của một người Nền văn hóa Việt Nam có những tác động nhất

định đến hành vi tiêu dùng của người Việt Nam

Trang 18

 Nhánh văn hóa: Nhánh văn hóa là một phần của nền văn hóa, với những đặc

điểm đặc thù hơn, bao gồm: các dân tộc, tôn giáo, các nhóm chủng tộc và các vùng

địa lý Nhánh văn hóa tạo nên phân khúc thị trường và những người làm tiếp thị

thường thiết kế sản phẩm và chương trình tiếp thị theo các nhu cầu củ a từng phân

khúc thị trường ấy (Philip Kotler, 2005)

 Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự

phân tầng xã hội Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền

vững trong xã hội, được xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung

những giá trị, mối quan tâm và hành vi (Philip Kotler, 2005)

2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân

Hành vi của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội như

nhóm tham khảo, gia đình cũng như địa vị xã hội (Phi lip Kotler, 2005)

 Nhóm tham khảo: Là những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến

thái độ hay hành vi của con người Đó là những nhóm mà cá nhân người đó tham

gia vào nhóm chịu tác động qua lại với các cá thể trong nhóm

+ Nhóm cơ sở: tác động mang tính thường xuyên như bạn bè, láng giềng,

đồng nghiệp Các tác động này có ảnh hưởng khá cao đến người tiêu dùng

+ Nhóm thứ cấp: tác động không thường xuyên và mang tính chất hình

thức như tổ chức xã hội, công đoàn, nghiệp đoàn

+ Nhóm gián tiếp:là những nhóm mà cá nhân không phải là thành viên.

 Gia đình: Các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có

ảnh hưởng lớn nhất Có hai gia đình trong đời sống của người mua gồm gia đình

định hướng và gia đình trực tiếp:

+ Gia đình đ ịnh hướng: bao gồm bố và mẹ người tiêu dùng Ngay từ khi

còn nhỏ, người tiêu dùng chịu sự ảnh hưởng lớn từ bố mẹ về quan niệm sống, tiêu

dùng

+ Gia đình trực tiếp: đây là gia đình của người tiêu dùng bao gồm

vợ/chồng, con cái Gia đình là một tổ chức mua hàng tiêu dùng quan trọng nhất của

xã hội Ý kiến và quan niệm tiêu dùng của các thành viên trong gia đình có ảnh

hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng

 Vai trò của địa vị xã hội: Trong đời người tiêu dùng tham gia vào rất nhiều

nhóm – gia đình, câu lạc bộ, các tổ chứ c Vị trí của người tiêu dùng trong nhóm

xác định căn cứ vào vai trò và địa vị của họ

Các yếu tố cá nhân

 Cấu trúc tuổi và chu kỳ sống của gia đình: Cùng với những phát triển về tuổitác và đường đời là sự thay đổi trong chủng loại và danh mục những mặ t hàng và

dịch vụ được mua sắm

 Cấu trúc nghề nghiệp: Nghề nghiệp khác nhau ảnh hưởng tới nhu cầu và

hành vi tiêu dùng khác nhau Sự khác nhau trong tiêu dùng của những người cónghề nghiệp khác nhau phần lớn xuất phát từ sự khác nhau về thu nhập và điềukiện làm việc

 Cấu trúc về hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu sự tác động rất

lớn từ hoàn cảnh kinh tế của người tiêu dùng

 Cấu trúc thu nhập (mức độ thành công, thành đạt): Thu nhập của cá nhânảnh hưởng rất lớn đến cách lựa chọn hàng hoá của h ọ Tình trạng kinh tế có thể xácđịnh qua thu nhập, tài sản tích tụ, khả năng vay mượn, chi tiêu so với thu nhập và

chi tiêu so với tích lũy

 Cấu trúc về cá tính và lối sống: Cá tính là những đặc tính tâm lý nổi bật của

mỗi người, tạo thế ứng xử với môi trường xung quanh, có tính ổn định và nhấtquán Còn lối sống thể hiện sự tác động qua lại của con người với môi trường sống

2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý

 Động cơ (Movitation): Con người luôn có những nhu cầu khác biệt tại

những thời điểm cụ thể Nhu cầu bức thiết buộc con người phải hành động để thỏamãn nhu cầu từ đó thúc đẩy con người đưa ra quyết định tiêu dùng Theo Maslow,

cùng lúc con người có nhiều nhu cầu khác nhau, song chúng lại được thỏa mãn

theo các thứ tự ưu tiên đã được sắp xếp theo tính cấp thiế t

 Nhận thức (Perception): Quyết định tiêu dùng được thúc đẩy bởi động cơ,tuy nhiên con người quyết định tiêu dùng thế nào lại bị ảnh hưởng bởi tình huống

của nhu cầu Con người nhận thức khác biệt về mỗi tình huống của nhu cầu dựa

Trang 19

vào kinh nghiệm tiêu dùng, trí nhớ và sử dụng kiến thức của riêng mình

 Sự tiếp thu (Learning): Hành vi tiêu dùng được hình thành qua quá trình học

hỏi và tiếp thu Quá trình tiếp nhận thông tin tiêu dùng, đánh giá sản phẩm giúp

mỗi người tiêu dùng có cảm nhận khác nhau với các tác nhân kích thích từ môi

trường hoặc tác nhân marketing của sản phẩm Điều này dẫn đến những phản ứng

tiêu dùng khác nhau (có thể tích cực hoặc tiêu cực)

 Niềm tin – thái độ (Beliefs – Atitudes): Thông qua hành động và sự tiếp thu

trong quá trình tiêu dùng sẽ hình thành nên niềm tin và thái độ tiêu dùng về sản

phẩm Niềm tin và thái độ tiêu dùng được tích lũy trong quá trình tiếp thu sẽ tác

động ngược trở lại vào quyết định mua sắm của người tiêu dùng

2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng

Mô hình mô tả quá trình quyết định mua hàng thường bao gồm năm giai đoạn

và thường theo trật tự như sau đây Tuy nhiên trong một số trường hợp, có một số

bước được bỏ qua hay đảo ngược trật tự Ví dụ: khi thông tin đã rõ ràng, không có

sự lựa chọn hay việc lựa chọn là không cần thiết, người ta bỏ qua bước 2 và bước 3

Khi sản phẩm được mua, sử dụng và nhu cầu được thỏa mãn có thể người tiêu dùng

cũng không có hành vi đánh giá sau khi mua

Hình 2.1 Tiến trình mua hàng của người tiêu dùng Bước 1: Nhận thức nhu cầu

Quá trình quyết định mua xảy ra khi người tiêu dùng nhận biết một nhu cầu

của chính họ bằng cảm xúc bên trong hoặc tác động cảm xúc khách quan đủ mạnh

Trường hợp này là nhu cầu có sẵn trong người tiêu dùng bị nhà sản xuất “bắt

Thái độ

sau khi mua

24

mạch” Khi cảm xúc chủ quan gặp cảm xúc khách quan thì nhu cầu được nhậndạng Và, nếu nhà sản xuất nhận dạng ra được cảm xúc bên trong của người tiêudùng và số người có cảm xúc đó đủ lớn thì việc kinh doanh chỉ còn là vấn đề bángiá bao nhiêu và ở đâu

Bước 2: Tìm kiếm thông t in

Tìm kiếm là giai đoạn thứ hai của quá trình ra quyết định mua Tuy nhiên giai

đoạn này có thể có hoặc không tuỳ theo sản phẩm người tiêu dùng cần là gì Trongtrường hợp hàng hoá đó dễ tìm kiếm hoặc đã mua quen thì giai đoạn này sẽ bị bỏ

qua Khi tìm kiếm thông tin, người tiêu dùng có thể sử dụng những nguồn thông tinsau:

 Nguồn thông tin thuộc các nhóm ảnh hưởng như gia đình, bạn bè, người

thân

 Nguồn thông tin đại chúng thông qua các phương tiện truyền thông, các

nguồn thông tin từ nhà sản xuất, ngườ i bán, các thông tin quảng cáo, tiếp thị

 Nguồn thông tin thực nghiệm: những thông tin có được từ việc tiếp xúc trực

tiếp với sản phẩm hay sự trải nghiệm từ những lần dùng trước của những hànghóa/nhãn hiệu tương tự

 Quá trình thu thập thông tin sẽ làm cho người tiêu dùng hiểu rõ hơn các

nhãn hiệu hiện có trên thị trường Những nhãn hiệu quen thuộc sẽ tạo thành thông

tin sơ cấp cho các hành vi tiêu dùng, những nhãn hiệu mới sẽ rất khó khăn đểngười tiêu dùng nhớ thêm vì mỗi người tiêu dùng thông thường c hỉ nhớ được từ 2

tới 5 nhãn cho cùng 1 loại hàng hóa

Bước 3: Đánh giá lựa chọn

Người tiêu dùng xử lý nguồn thông tin và đánh giá lựa chọn theo nhiều cáchkhác nhau Thông thường, người tiêu dùng nhận thức và đánh giá các điểm phù hợp

và không phù hợp của hàng hóa so với như cầu thực sự của mình Các đặc điểm đó

có thể là những thuộc tính của hàng hóa, niềm tin vào sản phẩm và hình ảnh củanhãn hiệu hàng hóa

Trong giai đoạn này, người tiếp thị, bán hàng phải lưu ý đến niềm tin và thái

độ của người mua tro ng việc đánh giá các nhãn hiệu Vì chúng ta biết rằng trong

Trang 20

cùng một sự vật hiện tượng nhưng người tiêu dùng nhận thức khác nhau, phán đoán

khác nhau tạo ra niềm tin và thái độ khác nhau

Bước 4: Quyết định mua hàng

Sau khi đánh giá, người tiêu dùng hình t hành ý định mua và đi đến quyết định

mua nhãn hiệu đã lựa chọn Tuy nhiên quá trình chuyển tiếp từ ý định mua đến

quyết định mua còn chịu sự chi phối của các yếu tố sau:

 Thái độ, niềm tin của những nhóm người ảnh hưởng khác như gia đình, bạn

Sự thỏa mãn với sản phẩm dịch vụ đã mua phụ thuộc vào mức độ chênh

lệch giữa sự mong đợi và những thuộc tính của sản phẩm mà người tiêu dùng có

được Nếu hàng hóa phù hợp với mong đợi thì người tiêu dùng hài lòng Nếu cao

hơn mong đợi thì rất hài lòng và ngược lại nếu không phù hợ p thì không hài lòng

Sự hài lòng hay không hài lòng về sản phẩm dịch vụ được phản ánh qua hành vi

chọn mua lại hay lại tìm kiếm thông tin về nhãn hiệu khác

Như vậy hành vi người tiêu dùng có thể được xem như một quá trình quyết

định mua hàng bao gồm năm giai đoạn chính gồm: giai đoạn nhận thức nhu cầu,

Đánh giá

các

phương án

Ý định

mua

Thái độ củanhữngngười khác

Yếu tốbất ngờ

Thái độ củanhữngngười khác

Yếu tốbất ngờ

Quyếtđịnh

mua

giai đoạn tìm kiếm thông tin, đánh giá lựa chọn, quyết định mua hàng và hành vi

sau khi mua

Từ cơ sở lý thuyết liên quan, đề tài nghiên cứu tiến hành xây dựng khungphân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu

dùng như sau:

Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người

tiêu dùng Yếu tố tác động Thông tin cần nghiên

cứu

Nghiên cứu

Yếu tố văn hóa Văn hóa Việt Nam, văn

hóa phương Tây

Căn hộ chung cư

Yếu tố xã hội và cá nhân

Giới tính; Tuổi; Thu nhập;

Vị trí công tác

Thông tin cá nhân của đối

tượng nghiên cứu

Yếu tố tâm lý

Động cơ Nhu cầu về căn hộ chung

cư (1)

(1) = giai đoạn nhận thức nhu

cầu – động cơ tiêu dùng

(6) = giai đoạn tìm kiếm

thông tin – thông tin sản

phẩm

(2)+(3)+(4) = giai đoạn đánh

giá và lựa chọn sản phẩm –

cảm nhận chủ quan của người tiêu dùng

(5) = giai đoạn quyếtđịnh mua hàng

Nhận thức Kinh nghiệm tiêu dùng (2)

Trang 21

Niềm tin –

thái độ

Niềm tin vào sản phẩm (7) (7) = giai đoạn đánh giá sau

khi mua – niềm tin và thái

độ

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Căn cứ vào bảng các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người

tiêu dùng trên có thể thấy thông qua các yếu tố tác động đến hành vi mua như yếu

tố văn hóa, yếu tố xã hội và cá nhân, yếu tố tâm lý theo lý thuyết hành vi tiêu dùng

thể hiện một số thông tin cần nghiên cứu riêng biệt riêng cho sản phẩm CHCC

Các yếu tố văn hóa: Nền văn hóa Việt Nam chi phối đến sự lựa chọn mua

CHCC Bên cạnh đó, văn hóa phương Tây đặc biệt chi phối giới trẻ trong hành vi

mua CHCC

Các yếu tố xã hội và cá nhân : Được thể hiện rõ nét ở giới tính, tuổi, thu

nhập và vị trí công tác của người tiêu dùng Đây cũng là những thông tin quan trọng

liên quan đến người tiêu dùng CHCC của nghiên cứu

Các yếu tố tâm lý:

 Giai đoạn đầu tiên – giai đoạn nhận thức nhu cầu trong quá trình mua hàng

Động cơ mua căn hộ chung cư được thể hiện thông qua nhu cầu về căn hộ chung

cư thể hiện thông qua 2 khía cạnh (1) lý do tại sao người tiêu dùng chọn căn hộ

chung cư mà không phải là các kiểu nhà, biệt thự nào khác, (2) loại căn hộ chung c ư

mà người tiêu dùng lựa chọn

 Trong giai đoạn tìm kiếm “thông tin về sản phẩm” được tập trung vào các

kênh thông tin người tiêu dùng sử dụng Sự tiếp thu thông tin sản phẩm của người

tiêu dùng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các kênh thông tin Kênh thông tin nào

được nhiều người tiêu dùng quan tâm thì hiệu quả cung cấp thông tin đến người

tiêu dùng càng cao Các kênh thông tin thông dụng được đề xuất khảo sát là (1)

kênh ti vi, (2) kênh báo chí, (3) người quen, gia đình, (4) nhân viên công ty kinh

doanh BĐS

 Trong giai đoạn đánh giá và lựa chọn sản phẩm được khảo sát thông qua các

tiêu chí lựa chọn sản phẩm của khách hàng như (1) chất lượng sản phẩm, (2) Uy tín

28

của nhà xây dựng, (3) chủng loại sản phẩm với các tiện ích, (4) giá cả, (5) địa điểm

căn hộ chung cư và (6) các chương trình khuyến mãi Khách hàng căn cứ vào quanđiểm cá nhân về sản phẩm và dựa trên kinh nghiệm của bản thân để lựa chọn sản

phẩm phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của chính bản thân mình

 Ngoài ra, trong giai đoạn đánh giá sau khi mua thì niềm tin và thái độ củangười tiêu dùng thể hiện khách hàng có tiếp tục tiêu dùng sản phẩm nữa hay không

(hay là sẽ bán đi) và khách hàng có hài lòng về sản phẩm đã sử dụng hay không?

2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT

Căn cứ vào phân tích trên có thể nhận thấy rằng hành vi mua căn hộ chung

cư của người tiêu dùng chịu sự tác động của ba yếu tố độc lập chính đó là động cơ

tiêu dùng, thông tin sản phẩm, và cảm nhận chủ quan Riêng yếu tố phụ thuộc đượcbiểu hiện thông qua niềm tin và thái độ của người tiêu dùng sau khi mua Như vậy,giả sử rằng hành vi tiêu dùng chịu sự tác động của bốn yếu độc lập trên thì môhình nghiên cứu ban đầu như sau:

Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu

Nguồn: Tác giả thiết kế

28

Trang 22

Giả thuyết 1 – H1: Có mối quan hệ giữa động cơ tiêu dùng với hành vi mua căn hộ

chung cư của người tiêu dùng

Giả thuyết 2 – H2: Có mối quan hệ giữa thông tin sản phẩm và hành vi mua căn hộ

chung cư của người tiêu dùng

Giả thuyết 3 – H3: Có mối quan hệ giữa cảm nhận chủ quan và hành vi mua căn

hộ chung cư của người tiêu dùng

Giả thuyết 4 – H4: Có mối quan hệ giữa tiện ích của hệ thống với hành vi mua căn

hộ chung cư của người tiêu dùng

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chương này giới thiệu khái quát hệ thống cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh

hưởng đến mức độ hài lòng của khách hàng đối với CHCC Giúp người đọc có cái

nhìn tổng quan về hoạt động kinh doanh của thị trường này Nội dung cũng đề cập

đến các mô hình lý thuyết để phục vụ cho việc đánh giá các yếu tố về mức độ hài

lòng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn hộ chung cư nói riêng

Mô hình nghiên cứu đề xuất áp dụng với 4 nhân tố tác động sự hài lòng của khách

hàng Bên cạnh đó, nội dung của chương cũng trình này khá rõ về thị trường căn hộ

chung cư của các nước trên thế giới, thông qua các giai đoạn phát triển của các

nước này, các thành tựu đạt được cũng như các vấn đề yếu kém mà các nước vấp

phải, tác giả làm cơ sở định hướng, kim chỉ nam cho những giải pháp, kiến nghị cho

đề tài nhằm phù hợp với điều kiện thực tế tại thị trường V iệt Nam, cũng như thích

ứng phù hợp với các nghị quyết, chỉ thị, thông tư của pháp luật Việt Nam Sau đây

tác giả xin phép được giới thiệu tiếp những nội dung nghiên cứu tiếp theo

CHƯƠNG 3

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC TẠI TPHCM

Theo cơ sở lý thuyết của chương I, hàng hóa BĐS sẽ chịu ảnh hưởng từ hai

nhóm yếu tố chủ yếu : nhóm tác động trực tiếp từ yếu tố tự nhiên của hàng hóa vànhóm yếu tố tác động từ bên ngoài của nền kinh tế, chính trị xã hội Các yế u tố tác

động trực tiếp được xuất phát từ các đặc điểm tự nhiên của BĐS như :

- Vị trí BĐS

- Diện tích hình thể BĐS

- Địa hình BĐS và hình thức bên ngoài của nó

- Khả năng mang lại thu nhập và những tiện nghi gắn liền với BĐS cũng như

tính hữu dụng của nó

- Tình trạng pháp lý và các quy định về kiến trúc gắn liền với BĐS

Các nhà đầu tư có thể nhận định và đánh giá các yếu tố này không quá khó

khăn trong việc định giá BĐS đầu tư của mình Việc đầu tư kinh doanh BĐS sẽ còn

chịu tác động rất lớn từ các yếu tố của nền kinh tế chính trị xã hội, và sự tác độngcủa chúng phải được xét trong một mối tương quan thích hợp trong từng giai đoạncủa nền kinh tế xã hội Chính vì thế luận văn này sẽ chỉ đi sâu vào phân tích sự tác

động từ các yếu tố của nền kinh tế, xã hội để giúp các nhà đầu tư có một cái nhìn

tổng thể hơn trong mối tương quan đa chiều của các nhân tố

3.1.1 Các yếu tố tự nhiên

Vị trí của căn hộ chung cư : Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí CHCC mang

lại càng cao thì giá trị của CHCC càng lớn Mỗi CHCC luôn đồng thời tồn tại 2 loại

vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị

trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của CHCC Những

CHCC nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những

Trang 23

CHCC cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những CHCC

nằm ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn

những CHCC nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đáng giá ưu thế về vị

trí CHCC là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá CHCC

Kích thước, hình thể, diện tích: Một kích thước và diện tích căn hộ tới ưu khi nó

thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Địa hình tọa lạc : địa hình của CHCC tọa lạc cao hay thấp so với các CHCC khác

trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của CHCC Ở những khu vực thấp,

thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị những hiện tượng cường triều thì giá

của CHCC sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơ n

Hình thức (kiến trúc): nếu 2 CHCC có giá xây dựng như nhau, CHCC nào có kiến

trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người tiêu dùng CHCC

3.1.2 Các yếu tố kinh tế

Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng

các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại Hơn

nữa khi phát triển kinh tế, thu nhập của người dân tăng cao và do đó làm gia tăng

nhu cầu về nhà ở đối với người dân Việt Nam là nước đang phát triển, luôn duy trì

được tốc độ tăng trưởng GDP cao hơn so với các nước khác Do có sự ảnh hưởng

của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2007, t ốc độ tăng trưởng GDP đã có sự sụt

giảm so với những năm gần đây

Hình 3.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm

31

của CHCC sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

31

của CHCC sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

32

Nguồn: Gso.vn

Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng

hóa trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển

về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất Bên cạnh đó tỷ lệ đô thị hóa dựkiến cũng sẽ tăng theo trong các năm tiếp theo, và làm cho nhu cầu nhà ở tại thànhthị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới

Hình 3.2: Tỷ lệ dân cư đô thị hóa (%)

Nguồn: PNS tổng hợp

Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự

hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy địnhphát luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp , góp vốn liên doanh… bằng bất

động sản Các chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2012 và đầu năm 2013:

- Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp

- Nghị quyết 13 – Giảm 50% tiền thuê đất

- Nghị định 58 – Quỹ đầu tư bất động sản

- Thông tư 123 –Thuế chuyển nhượng BĐS

- Nghị định 64 – Cấp giấy phép xây dựng

- Nghị quyết 02/NQ-CP – Tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường,giải quyết nợ xấu

Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của nhà nước : Chính sách kinh tế

của Chính phủ Trung ương và chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm

ảnh hưởng đến thị trường BĐS Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng

tiền chảy vào thị trường BĐS vì vậy chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng ảnh

32

Nguồn: Gso.vn

32

Nguồn: Gso.vn

Trang 24

hưởng sống còn đến ngành này Lãi suất tiền gửi VND đã giảm mạnh trong năm

2012 từ 12% xướng chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới

lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS

3.1.3 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị C HCC Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị CHCC nơi

đó sẽ tăng lên do nhu cân bằng cung – cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác

trong vùng như: chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán

người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của CHCC Tình trạng những

người sống trong CHCC, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm,

các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang sống chung

Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy

3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC

Dựa trên sự kết hợp nghiên cứu giữa lý luận và khảo sát thực tiễn về mức độ

đồng tình của các nhà đầu tư, các chuyên gia về sự tác động của các yếu tố ảnh

hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng tại Tp.HCM, đề tài đã

sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu để thu thập số liệu qua bảng câu hỏi khảo

sát và sử dụng phần mềm SPPSS16 để phân tích Phương pháp chủ yếu được sử

dụng trong nghiên cứu này là phương pháp đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy

Cronbach alpha, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi

quy bội

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu

3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ

Nghiên cứu sơ bộ được tiến hành vớ i hình thức thảo luận nhóm gồm 04 người

tiêu dùng chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện: 02 người đại diện cho lứa tuổi trung niên

và 02 người đại diện cho lứa tuổi thanh niên Dàn bài thảo luận được trình bày trong

phần Phụ lục 1 Kết quả nghiên cứu sơ bộ như sau:

Các yếu tố cá nhân: có tác động trực tiếp đến hành vi mua căn hộ chung cư.

Người tiêu dùng có đặc điểm cá nhân khác nhau sẽ có hành vi tiêu dùng khác

nhau Do đó, các biến xử lý được sử dụng trong nghiên cứu này là tuổi, giới tính,

thu nhập và vị trí công tác

Các yếu tố tác động đến quá trình mua hàng: động cơ tiêu dùng, thông tin

sản phẩm, cảm nhận chủ quan, tiện ích hệ thống được sử dụng làm biến đo lườngbao gồm:

+ Động cơ tiêu dùng căn hộ chung cư

+ Thông tin sản phẩm

+ Cảm nhận chủ quan

+ Tiện ích hệ thống

Động cơ tiêu dùng căn hộ chung cư : Động cơ tiêu dùng xuất phát từ nhu

cầu mua căn hộ chung cư Tìm hiểu nhu cầu mua căn hộ chung cư sẽ lý giải đượctại sao người tiêu dùng ưa thích căn hộ chung cư thay vì dùng nhà phố, nhà thuê Thông tin cần nghiên cứu là “lý do tại sao người tiêu dùng thích căn hộ chung cư?”Một trong những nguyên nhân khiến khách hàng ưa thích mua căn hộ chung cư cóthể là do mua căn hộ chung cư có mức chi phí hợp lý so với mức thu nhập và tàisản tích lũy Từ đó người tiêu dùng có sự lựa chọn căn hộ chung cư phù hợp trongnhiều dạng như: căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp, căn hộ chung cư

dành cho người thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu, và căn hộ chung cư cao

cấp

Thông tin sản phẩm: Người tiêu dùng thường tìm kiếm thông tin về sản

phẩm thông qua nhiều kênh thông tin khác nhau Những kênh thông tin người tiêu

dùng thường sử dụng là tivi, báo chí, người thân, nhân viên bán hàng

Cảm nhận chủ quan: Trong quá trình đánh giá và lựa chọn sản phẩm người

tiêu dùng thường quan tâm đến chất lượng, vị trí, tiện ích, giá cả

Tiện ích hệ thống: Khi xem xét các tiện ích của hệ thống, người mua chung cư

thường quan tâm đến vị trí của chung cư (gần đường giao thông, gần chợ, gầntrường học, gần bệnh viện), các tiện ích đi cùng khu chung cư (như siêu thị, hồ bơi,

khu thể thao, ngân hàng)

Trang 25

3.2.1.2 Nghiên cứu sâu

Thiết kế mẫu

Kích thước mẫu sẽ phụ thuộc vào việc ta muốn gì từ những dữ liệu thu thập

được và mối quan hệ ta muốn thiết lập là gì (Kumar, 2005) Vấn đề nghiên cứu

càng đa dạng phức tạp thì mẫu nghiên cứu càng lớn Một nguyên tắc chung khác

nữa là mẫu càng lớn thì độ chính xác của các kết quả nghiên cứu càng cao Tuy

nhiên trên thực tế thì việc lựa chọn kích thước mẫu còn phụ thuộc vào một yếu tố

hết sức quan trọng là nă ng lực tài chính và thời gian mà nhà nghiên cứu đó có thể

có được

Việc xác định kích thước mẫu bao nhiêu là phù hợp vẫn còn nhiều tranh cãi

với nhiều quan điểm khác nhau MacCallum và đồng tác giả (1999) đã tóm tắt các

quan điểm của các nhà nghiên cứu trư ớc đó về con số tuyệt đối mẫu tối thiểu cần

thiết cho phân tích nhân tố Đối với phân tích nhân tố, kích thước mẫu sẽ phụ

thuộc vào số lượng biến được đưa trong phân tích nhân tố Gorsuch (1983, được

trích bởi MacClallum và đồng tác giả 1999) cho rằng số lượng mẫu cần gấp 5 lần

so với số lượng biến Trong khi Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005)

cho rằng tỷ lệ đó là 4 hay 5

Trong đề tài này có khoảng 25 tham số cần tiến hành phân tích nhân tố, vì

vậy số mẫu tối thiểu cần thiết là 25 x 5 = 125 Ngoài ra, do có hai nhóm người tiêu

dùng được khảo sát (người đã mua căn hộ chung cư và người chưa mua căn hộ

chung cư) cho nên tổng số mẫu cuối cùng cần có là 250 quan sát

Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được đ iều tra 250 phiếu

Thiết kế bảng câu hỏi:

Bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên các tiêu chí đã được thảo luận nhóm ở

phần trên bao gồm a,b,c câu hỏi được trình bày chi tiết trong Phụ lục 2

Bảng câu hỏi sử dụng thang đo Likert 5 mức độ từ mức độ “hoàn toàn đồng

ý” đến mức độ “hoàn toàn không đồng ý” Thang đo 5 điểm là thang đo phổ biến

nhất để đo lường thái độ, hành vi và có độ tin cậy tương đương thang đo 7 hay 9

36

điểm Thang đo Liker 5 điểm được sử dụng bởi vì đây là thang đo được sử dụng

phổ biến và phù hợp với đặc trưng của vấn đề nghiên cứu

Xây dựng thang đo:

- Thang đo động cơ mua căn hộ chung cư

Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đolường nhận thức nhu cầu mua căn hộ chung cư trong phạm vi nghiên cứu này được

mã hóa ký hiệu thành biến MOT1 đến MOT

Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung cư

Ký hiệu biến Câu hỏi

MOT1 Tôi chọn căn hộ chung cư vì căn hộ chung cư sống thuận tiện hơn

Nguồn: Thiết kế của tác giả

- Thang đo về thông tin sản phẩm căn hộ chung cư

Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đolường tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư trong phạm vi nghiên cứu này được mã

hóa ký hiệu thành biến INFOR1 đến INFRO4

Trang 26

Bảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư

INFOR1 Nhân viên công ty thường cung cấp nhiều thông tin về CHCC cho tôi

INFOR2 Người quen thường cho tôi nhiều thông tin về các căn hộ chung cư

INFOR3 Tôi thường tìm hiểu thông tin về căn hộ chung cư bằng cách xem báo

INFOR4 Tôi thường tìm hiểu thông tin về căn hộ chung cư bằng cách xem ti vi

- Thang đo cảm nhận chủ quan

Thang đo này được thiết kế có 6 biến quan sát, thang đo này dùng để đo

lường cảm nhận chủ quan của người mua căn hộ chung cư Trong phạm vi nghiên

cứu này cảm nhận chủ quan được mã hóa ký hiệu thành biến PER1 đến PER6

Bảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan

PER1 Tôi quan tâm đến chất lượng khi mua căn hộ chung cư

PER2 Uy tín của nhà xây dựng

PER3 Các loại tiện ích

PER4 Tôi quan tâm đến giá cả khi mua căn hộ chung cư

PER5 Tôi quan tâm đến địa điểm căn hộ chung cư

PER6 Tôi quan tâm đến các chương trình khuyến mãi khi mua căn hộ

chung cư

- Thang đo tiện ích hệ thống

Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đolường hành vi sau khi mua căn hộ chung cư thể hiện niềm tin và thái độ của người

tiêu dùng trong phạm vi nghiên cứu này được mã hóa ký hiệu thành biến SYS1

đến SYS4

Bảng 3.4: Thang đo tiện ích hệ thống

Ký hiệu biến

Câu hỏi

SYS1 Tôi ưa thích căn hộ chung cư có đi kèm siêu thị

SYS2 Tôi ưa thích căn hộ chung cư có đi kèm hồ bơi hoặc khu thể thao

SYS3 Tôi ưa thích căn hộ chung cư có đi kèm khuôn viên rộng rãi, thoáng mát

SYS4 Tôi ưa thích căn hộ chung cư có đi kèm khu để xe rộng rãi

- Thang đo niềm tin và thái độ

Thang đo này được thiết kế có 4 biến quan sát, thang đo này dùng để đolường hành vi sau khi mua căn hộ chung cư thể hiện niềm tin và thái độ của người

tiêu dùng trong phạm vi nghiên cứu này được mã hóa ký hiệu thành biến BEL1

đến BEL4

Bảng 3.5: Thang đo hành vi

BEL1 Tôi không biết căn hộ chung cư nào sẽ lựa chọn

BEL2 Tôi đã xác định được căn hộ chung cư sẽ mua

BEL3 Tôi chưa thật hài lòng với căn hộ chung cư đang sử dụng

BEL4 Tôi sẵn lòng thay đổi căn hộ chung cư đang sử dụng

Định dạng
Số trang	53
Dung lượng	1,41 MB