Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật kinh tế về pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản thực tiễn áp dụng tại ngân hàng

CHƯƠNG 1 4 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1 Cơ sở lý luận về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 4 1.1.1 Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay 4 1.1.1.1. Khái niệm cho vay 4 1.1.1.2. Rủi ro trong hoạt động cho vay 4 1.1.1.3. Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay 4 1.1.2 Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 5 1.1.2.1 Khái niệm đảm bảo tiền vay: 5 1.1.2.2 Các biện pháp đảm bảo tiền vay: 5 1.1.2.3 Bất động sản và biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 7 1.2 Cơ sở pháp lý về biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 10 1.2.1 Tổng quan về pháp luật 10 1.2.2 Các quy định của pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 11 1.2.2.1 Điều kiện đối với bất động sản làm tài sản đảm bảo 11 1.2.2.2 Điều kiện đối với bên bảo đảm 12 1.2.2.3 Thủ tục thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 13 1.2.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 15 CHƯƠNG 2 18 THỰC TIỄN THỰC HIỆN BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 18 2.1 Tổng quan về ACB 18 2.1.1. Quá trình thành lập và phát triển của ACB 18 2.1.1.1. Thành lập 18 2.1.1.2. Quá trình phát triển của ACB qua các năm 18 2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức: 21 2.1.2. Tình hình hoạt động của ACB 22 2.2 Thực tiễn thực hiện đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB 23 2.2.1. Quy định chung của ACB 23 2.2.2. Thực trạng việc thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB 24 2.2.2.1 Điều kiện đối với bất động sản làm tài sản đảm bảo 24 2.2.2.2 Điều kiện đối với bên bảo đảm 25 2.2.2.3 Qui trình, thủ tục thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 26 2.2.2.4 Thực hiện thủ tục công chứng: 26 2.2.2.5 Đăng ký giao dịch đảm bảo 27 2.2.2.6 Xử lý tài sản đảm bảo 28 2.3 Một số vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB 31 2.3.1. Vấn đề bất động sản thuộc sở hữu của hộ gia đình 31 2.3.2. Vấn đề ký kết hợp đồng đảm bảo tiền vay bằng bất động sản hình thành từ vốn vay trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng 32 2.3.3. Vấn đề một người ký hợp đồng thế chấp với 2 tư cách bên bảo đảm và bên vay: 33 2.3.4. Về vấn đề xử lý tài sản đảm bảo 34 CHƯƠNG 3 36 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 36 3.1 Nhận xét, đánh giá chung về thực tiễn thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu 36 3.1.1. Thuận lợi 36 3.1.2. Khó khăn 37 3.2 Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu 37 3.2.1. Kiến nghị về chính sách pháp luật 37 3.2.2. Kiến nghị về phía Ngân hàng TMCP Á Châu 41 KẾT LUẬN 44

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN ĐỨC MINH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN ĐỨC MINH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật kinh doanh – Mã số 52380101

Người hướng dẫn khoa học: GVC - ThS Nguyễn

Triều Hoa

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015

LỜI CÁM ƠN



Để hoàn thành khoá luận này, tôi chân thành gửi lời cám ơn đến:

Giảng viên hướng dẫn – ThS Nguyễn Triều Hoa cùng ThS Nguyễn KhánhPhương đã tận tình hướng dẫn và đưa ra những góp ý tích cực giúp tôi hoànthành khoá luận

Ban giám đốc cùng toàn thể anh/chị/em trong Ngân hàng TMCP Á Châu –

CN Bình Thạnh đã tạo điều kiện để tôi được thực tập, tiếp xúc với các tài liệu hồ

sơ liên quan cần thiết và tham gia làm việc cùng trong suốt thời gian qua

Thầy cô bộ môn trong khoa Luật của trường đại học kinh tế Tp.HCM đã tậntâm hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập tại trường

Xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN



“Tôi xin cam đoan khóa luận này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

số liệu và kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trung thực và chưa từngđược ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khóa luận này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong khóa luận đã được chỉ rõnguồn gốc”

Tác giả khóa luận

(ký và ghi rõ họ tên người cam đoan)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

-PHIẾU ĐIỂM CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Sinh viên thực tập: NGUYỂN ĐỨC MINH MSSV: 33101022028 Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH THẠNH Thời gian thực tập: Từ 03/08/2015 đến 18/10/2015 Nhận xét chung: ………

………

………

………

Đánh giá cụ thể (1) Có tinh thần, thái độ, chấp hành tốt kỷ luật đơn vị; đảm bảo thời gian và nội dung thực tập của sinh viên trong thời gian thực tập (tối đa được 5 điểm)……….……… ….………

(2) Viết báo cáo giới thiệu về đơn vị thực tập (đầy đủ và chính xác) (tối đa được 2 điểm) ……… ……

(3) Ghi chép nhật ký thực tập (đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, và chính xác) (tối đa được 3 điểm)……… … …

Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……….

Điểm chữ:……… ………

Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015

Người nhận xét đánh giá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

PHIẾU ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH THẠNH

Đề tài nghiên cứu:

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

Nhận xétchung:

………

………

………

Đánh giá và chấm điểm quá trình thực tập

(1) Có tinh thần thái độ phù hợp, chấp hành kỷ luật tốt (tối đa 3 điểm) …… (2) Thực hiện tốt yêu cầu của GVHD, nộp KL đúng hạn (tối đa 7 điểm)……

Tổng cộng điểm thực tập cộng (1) + (2)……….

Điểm chữ:……… Kết luận của người hướng dẫn thực tập & viết khóa luận

(Giảng viên hướng dẫn cần ghi rõ việc cho phép hay không cho phép

đưa khóa luận ra khoa chấm điểm)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ NHẤT Sinh viên thực tập: NGUYỄN ĐỨC MINH MSSV: 33101022028 Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH THẠNH Đề tài nghiên cứu: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU Nhận xétchung: ………

………

………

Đánh giá cụ thể (1) Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……….

(2) Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)……….

(3) Nội dung khóa luận - Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)…… …

- Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)………

- Phần 1(tối đa 1,5 điểm)……… ………

- Phần 2 (tối đa 3 điểm)……….…….

- Phần 3 (tối đa 1 điểm)……….………… …….

- Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……… ……

Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……….

Điểm chữ:……….

Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015

Người chấm thứ nhất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

 

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ HAI Sinh viên thực tập: NGUYỄN ĐỨC MINH MSSV: 33101022028 Lớp: Luật kinh doanh Khóa: 16 Hệ: VB2CQ Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH THẠNH Đề tài nghiên cứu: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU Nhận xétchung: ………

………

………

Đánh giá cụ thể (1) Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……….

(2) Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)……….

(3) Nội dung khóa luận - Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)…… …

- Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)………

- Phần 1(tối đa 1,5 điểm)……… ………

- Phần 2 (tối đa 3 điểm)……….…….

- Phần 3 (tối đa 1 điểm)……….………… …….

- Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……… ……

Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……… ….

Điểm chữ:……… ……….

Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015

Người chấm thứ hai

MỤC LỤC



LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài: 1

2 Mục tiêu nghiên cứu: 2

3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu: 2

4 Kết cấu đề tài: 3

CHƯƠNG 1 4

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Cơ sở lý luận về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 4

1.1.1 Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay 4

1.1.1.1 Khái niệm cho vay 4

1.1.1.2 Rủi ro trong hoạt động cho vay 4

1.1.1.3 Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay 4

1.1.2 Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 5

1.1.2.1 Khái niệm đảm bảo tiền vay: 5

1.1.2.2 Các biện pháp đảm bảo tiền vay: 5

1.1.2.3 Bất động sản và biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 7

1.2 Cơ sở pháp lý về biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 10

1.2.1 Tổng quan về pháp luật 10

1.2.2 Các quy định của pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 11

1.2.2.1 Điều kiện đối với bất động sản làm tài sản đảm bảo 11

1.2.2.2 Điều kiện đối với bên bảo đảm 12

1.2.2.3 Thủ tục thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 13

1.2.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 15

CHƯƠNG 2 18

THỰC TIỄN THỰC HIỆN BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 18

2.1 Tổng quan về ACB 18

2.1.1 Quá trình thành lập và phát triển của ACB 18

2.1.1.1 Thành lập 18

2.1.1.2 Quá trình phát triển của ACB qua các năm 18

2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức: 21

2.1.2 Tình hình hoạt động của ACB 22

2.2 Thực tiễn thực hiện đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB 23

2.2.1 Quy định chung của ACB 23

2.2.2 Thực trạng việc thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB 24

2.2.2.1 Điều kiện đối với bất động sản làm tài sản đảm bảo 24

2.2.2.2 Điều kiện đối với bên bảo đảm 25

2.2.2.3 Qui trình, thủ tục thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản 26

2.2.2.4 Thực hiện thủ tục công chứng: 26

2.2.2.5 Đăng ký giao dịch đảm bảo 27

2.2.2.6 Xử lý tài sản đảm bảo 28

2.3 Một số vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB 31

2.3.1 Vấn đề bất động sản thuộc sở hữu của hộ gia đình 31

2.3.2 Vấn đề ký kết hợp đồng đảm bảo tiền vay bằng bất động sản hình thành từ vốn vay trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng 32

2.3.3 Vấn đề một người ký hợp đồng thế chấp với 2 tư cách bên bảo đảm và bên vay: 33

2.3.4 Về vấn đề xử lý tài sản đảm bảo 34

CHƯƠNG 3 36

MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 36

3.1 Nhận xét, đánh giá chung về thực tiễn thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu 36

3.1.1 Thuận lợi 36

3.1.2 Khó khăn 37

3.2 Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu 37

3.2.1 Kiến nghị về chính sách pháp luật 37

3.2.2 Kiến nghị về phía Ngân hàng TMCP Á Châu 41

KẾT LUẬN 44

PHỤ LỤC SỐ 1: GIỚI THIỆU ĐƠN VỊ THỰC TẬP

PHỤ LỤC SỐ 2: NHẬT KÝ THỰC TẬP & VIẾT KHÓA LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU



LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Hoạt động ngân hàng là loại hình kinh doanh dịch vụ đóng vai trò quantrọng và ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế Những năm gần đây, hệ thốngngân hàng thương mại nước ta đã có sự thay đổi đáng kể, hoạt động của cácngân hàng đã từng bước được hoàn thiện, đa dạng và phong phú hơn, thu hútđược đông đảo tầng lớp dân cư cũng như các loại hình doanh nghiệp tham giavào quá trình chu chuyển vốn của nền kinh tế Trong hoạt động ngân hàng,cho vay là hoạt động sinh lời lớn nhất song cũng hàm chứa rủi ro cao nhất Vềmặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình tài chính, tình hình hoạtđộng kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quantrọng nhất Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cho vay cótài sản đảm bảo, điều đó nhằm tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để ngân hàng cóthể thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay trong trường hợp kháchhàng không trả được nợ vay

Trong các loại tài sản dùng làm tài sản đảm bảo tiền vay thì bất độngsản là loại tài sản khá phổ biến và chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục các tàisản đảm bảo ở các ngân hàng do bất động sản có các đặc điểm như: tính cốđịnh giúp ngân hàng dễ dàng định giá, giám sát trong và sau khi cho vay; tínhthanh khoản và khả năng xử lý tài sản để thu hồi nợ vay khi khách hàng viphạm cam kết hoặc mất khả năng chi trả nợ vay; bất động sản là loại tài sản

có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng khá rõ ràng,… Để biệnpháp đảm bảo này phát huy tác dụng nếu không kể đến cơ sở kinh tế của bấtđộng sản đảm bảo thì việc thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục thế chấp theoluật định là hết sức quan trọng Song bên cạnh đó cũng có những rủi ro pháp

lý nhất định do hệ thống luật pháp vẫn còn nhiều qui định chồng chéo và bấtcập, cũng như những rủi ro pháp lý xuất phát từ chính khách hàng vay dẫnđến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu,…

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và các vấn đề pháp lý có thể phát sinh

nêu trên, sinh viên đã chọn đề tài nghiên cứu “Thực tiễn áp dụng pháp luật

về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu” Khoá luận tập trung nghiên cứu nhằm hệ thống hoá các quy

định pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động chovay của ngân hàng trên cơ sở phân tích thực trạng về hoạt động đảm bảo tiềnvay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB); từ đó đưa ra các kiếnnghị, giải pháp nhằm hạn chế rủi ro về mặt pháp lý trong việc thực hiện biệnpháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài hướng đến việc nghiên cứu một cách hệ thống từ cơ sở lý luậnchung về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản đến thực tiễn áp dụng tại ACB.Phân tích, đưa ra những giải thích để giúp cho các bên có thể nắm được nộidung đều chỉnh của pháp luật, từ đó có sự thỏa thuận phù hợp với các quyđịnh pháp luật và đạt được mục đích cao nhất khi tham gia giao dịch Ngoài ra

đề tài còn nêu những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật

về bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ACB Từ đó đưa ra những giải pháp đềxuất nhằm góp phần làm hạn chế những rủi ro pháp lý và nâng cao hiệu quảcủa biện pháp đảm bảo này tại ACB

3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu:

Phương pháp nghiên cứu: để thực hiện đề tài của mình, tác giả đã kết

hợp nhiều phương pháp khác nhau như: phương pháp phân tích, so sánh, tổnghợp, quy nạp, diễn dịch, nêu lên những cơ sở lý luận chung đến thực trạng

áp dụng pháp luật để thấy được những khó khăn, hạn chế, vướng mắc trongviệc vận dụng pháp luật vào thực tiễn Từ đó, đưa ra những giải pháp khắcphục

Phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn trong phạm vi nghiên cứu về các

biện pháp bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, không nghiên cứu các biệnpháp đảm bảo bằng tài sản khác cũng như không được đảm bảo bằng tài sản.Ngoài ra, đề tài chỉ nghiên cứu về thực trạng áp dụng các biện pháp đảm bảotiền vay bằng bất động sản tại ACB, không nghiên cứu việc áp dụng các biệnpháp này tại các Tổ chức tín dụng (TCTD) khác Các văn bản pháp luật dùng

để nghiên cứu là các văn bản có hiệu lực từ ngày 31 tháng 07 năm 2015 trở vềtrước.

Chương 2: Thực tiễn thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất

động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu

Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp

đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần ÁChâu

Phần kết luận:

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ ĐẢM BẢO TIỀN

VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Cơ sở lý luận về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

1.1.1 Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay

1.1.1.1 Khái niệm cho vay

Theo khoản 16 Điều 4 Luật các TCTD có qui định: ”cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi” Như

vậy, quan hệ cho vay của các TCTD là quan hệ kinh tế trong đó TCTD thỏathuận để khách hàng vay được sử dụng một số vốn của mình dưới hình thứctiền tệ trong một thời gian nhất định với điều kiện có hoàn trả gốc và lãi dựatrên cơ sở tín nhiệm

1.1.1.2 Rủi ro trong hoạt động cho vay

Trong hoạt động của các TCTD, cho vay là một nghiệp vụ cơ bản vàquan trọng, nó chiếm phần lớn trong các hoạt động kinh doanh của TCTD cả

về doanh thu và lợi nhuận song nó cũng hàm chứa nhiều rủi ro nhất Rủi rotrong hoạt động cho vay là rủi ro về sự tổn thất tài chính trực tiếp hoặc giántiếp xuất phát từ người vay khi họ không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạntheo cam kết hoặc mất khả năng thanh toán cho TCTD

1.1.1.3 Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay

Trong hoạt động cho vay của các TCTD, có rất nhiều nguyên nhân dẫnđến rủi ro, có thể khái quát từ những nguyên nhân chủ yếu như sau:

kiểm soát chặt chẽ hoặc do trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đứccủa đội ngũ cán bộ cho vay yếu kém dẫn đến không đánh giá chính

xác về khách hàng và phương án/dự án vay vốn, từ đó làm phát sinhnhững hợp đồng cho vay kém an toàn.

vay như: khả năng kinh doanh yếu kém, thu nhập không ổn định, sửdụng vốn vay sai mục đích, có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật,hoặc do ý thức của khách hàng vay “chây ỳ” không trả nợ thì việcthu hồi gốc và lãi tín dụng đầy đủ là không chắc chắn

khách quan như chịu ảnh hưởng của thị trường biến động, so sự thayđổi chính sách của chính phủ, do thiên tai … gây ra những thiệt hạilớn cho khách hàng cũng như TCTD

Xuất phát từ những nguyên nhân trên thì việc áp dụng biện pháp đảmbảo tiền vay là cần thiết: Giúp nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợcủa bên vay, phòng ngừa gian lận, phòng ngừa rủi ro, nó còn là nguồn thu thứhai giúp các TCTD có thể thu hồi được khoản nợ mà không phụ thuộc vàobên vay có ý định thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, từ đó góp phần bảo vệ

sự an toàn và ổn định cho hoạt động của TCTD

1.1.2 Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm đảm bảo tiền vay:

Đảm bảo tiền vay là việc các TCTD áp dụng các biện pháp nhằmphòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đãcho khách hàng vay Đảm bảo tiền vay có thể bao gồm đảm bảo bằng tài sảnhoặc không bằng tài sản (tín chấp)

1.1.2.2 Các biện pháp đảm bảo tiền vay:

Quan hệ cấp tín dụng dưới hình thức cho vay về bản chất cũng là quan

hệ quan hệ dân sự, cho nên các biện pháp đảm bảo tiền vay trong hoạt độngcho vay của các TCTD cũng dựa trên các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ trong Bộ luật Dân sự Theo khoản 1, điều 318 BLDS 2005 thì có 7 biện

pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: “cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp”.

Như vậy, phần lớn các biện pháp bảo đảm ở đây đều mang tính chất tàisản, trừ biện pháp tín chấp Các biện pháp bảo đảm này do các bên tự thoảthuận và tuỳ theo sự thoả thuận của các bên khi áp dụng biện pháp bảo đảmnào hoặc tài sản dùng để đảm bảo là loại tài sản gì mà pháp luật qui định cáccách thức khác nhau để các bên áp dụng để xử lý khi bên có nghĩa vụ vi phạmnghĩa vụ đã cam kết.1

Trong hoạt động cho vay của các TCTD thì cầm cố, thế chấp và bãolãnh là các biện pháp đảm bảo được sử dụng nhiều hơn cả, điều đó xuất phát

việc ký kết hợp đồng, sau khi hợp đồng được ký kết, khoản đặt cọcnày sẽ được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán của bênđặt cọc Ngược lại, nếu hợp đồng không được giao kết, bên có lỗi sẽphải chịu một khoản phạt cọc theo quy định của pháp luật và/ hoặctheo thỏa thuận của các bên

bên thuê sẽ giao cho bên cho thuê một tài sản là động sản để đảmbảo cho việc trả lại tài sản thuê Tín dụng bản chất là một hợp đồngvay, không phải hợp đồng thuê tài sản nên việc áp dụng ký cượctrong hợp đồng sẽ không phù hợp

2005 “Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kimkhí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tạimột ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”, nhưvậy, các tài sản để ký quỹ, về bản chất, đều là tiền hoặc các giấy tờ

1 Hoàng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005, Tập II, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội,

tr 70-73.

2 dong-tin-dung-cua-cac-ngan-hang-thuong-mai-mot-so-nhan-dinh-tu-goc-do-phap-ly-den-thuc-tien.aspx

https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/bien-phap-bao-dam-thuc-hien-nghia-vu-trong-hoat-(Ngày truy cập: 27/09/2015)

có giá trị như tiền, nếu gửi “tiền” vào một tài khoản phong tỏa củangân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng “vay tiền” khác thì có lẽkhông hợp với logic, vì nếu khách hàng đã có tiền thì không có lý gìmang tiền đó đi ký cược để đảm bảo cho một hợp đồng vay tiềnkhác và phải chịu thêm một khoản lãi Do vậy, trên thực tế, kháchhàng sẽ không lựa chọn biện pháp bảo đảm trên trong hợp đồng tíndụng.

của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dânsự

mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thếchấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên cónghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên đượcbảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ củamình

1.1.2.3 Bất động sản và biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

 Khái niệm và đặc tính của bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồngốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải tronglòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con ngườitrên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bấtđộng sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở

quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranhgiữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lýbởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giaodịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắnliền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đượccoi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sựNhật Bản Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS làđất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn vớiviệc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai

và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gìđược coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản

“gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khácbiệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật nàymột mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặtkhác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽlàm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê nhữngvật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũtrụ…” cũng là các BĐS

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau

“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” 3

Đối với các TCTD, Trong các loại tài sản thế chấp thì BĐS luôn là loạitài sản được ưu tiên nhận làm tài sản đảm bảo tiền vay do xuất phát từ những

- Tính cố định: TCTD sẽ dễ dàng thực hiện việc xác định, định giá,giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đếnviệc quản lý tài sản

- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp: Khi khách hàngkhông trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sựphát triển của thị trường BĐS

- BĐS là những tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sản khác, giá trị vàgiá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí,giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấpnhư xe cộ, máy móc thiết bị

- Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trongdài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động củakhủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặcnhững nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúcthị trường

- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền

sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụngtương đối dễ dàng Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượngquyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng

ký giao dịch bảo đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền

3 http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/ (Ngày truy cập: 27/09/2015)

4 phap-phong-ngua-trong-he-thong-ngan-hang-viet-nam.aspx (Ngày truy cập: 27/09/2015)

https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/nhung-rui-ro-tu-viec-nhan-the-chap-bat-dong-san-va-giai-sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá làkhá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.

Như vậy, biện pháp đàm bảo tiền vay bằng bất động sản là một hìnhthức thế chấp tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của người vay đốivới TCTD

1.2 Cơ sở pháp lý về biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất

động sản

1.2.1 Tổng quan về pháp luật

Đảm bảo tiền vay là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụdân sự được pháp luật quy định theo một khuôn mẫu nhất định, có mục đíchhướng dẫn cho các chủ thể trong quan hệ (TCTD và khách hàng vay vốn), đểđảm bảo cho nghĩa vụ được thực hiện (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng), đồngthời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên Hiện có những quy định củapháp luật áp dụng đối với đảm bảo tiền vay bằng bất động sản như sau:

Quốc hội

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

bảo đảm

 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫnviệc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

06/06/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngânhàng Nhà nước Việt Nam về việc hướng dẫn một số vấn đề về xử lýtài sản bảo đảm

công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính đượcsửa đổi, bổ sung hoặc thay thế trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảođảm thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp

1.2.2 Các quy định của pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

1.2.2.1 Điều kiện đối với bất động sản làm tài sản đảm bảo

Đối với bất động sản dùng làm tài sản đảm bảo tiền vay phải thoả cácđiều kiện sau 5:

 Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; hoặc đang trong thời hạn sở

5 Theo Điều 320 BLDS 2005 về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”; Điều 188 Luật đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” và Điều 118 Luật nhà ở 2014 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”.

hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; hoặc trongthời hạn sử dụng đất.

quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhànước có thẩm quyền

tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

1.2.2.2 Điều kiện đối với bên bảo đảm

Theo qui định của pháp luật thì bên bảo đảm có thể là cá nhân hoặc tổchức có nghĩa vụ hoặc là bên cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bênvay Tuy nhiên cũng giống như điều kiện về tài sản thì bên bảo đảm cũng phảithoả mãn một số điều kiện nhất định thì mới được pháp luật thừa nhận, cácđiều kiện đó là:

sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật ViệtNam6 cụ thể là:

- Từ đủ 18 tuổi trở lên, minh mẫn, sáng suốt;

- Không bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự;

- Không bị tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự;

- Đối với người mấy năng lực hành vi dân sự, người chưa thànhniên chưa đủ 15 tuổi: Việc cầm cố, thế chấp tài sản phải thôngqua người đại diện theo pháp luật của họ Mục đích của việc vayvốm phải vì lợi ích của người chưa thành niên, người mất nănglực hành vi dân sự;

- Trường hợp người chưa thành niên đã đủ 15 tuổi có tài sản riêng

đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập,thực hiện giao dịch dân sự mà không đòi hỏi phải có sự đồng ýcủa người đại diện theo pháp luật;

6 Điều 14 - 23, Bộ luật dân sự 2005

- Việc cầm cố, thế chấp tài sản có giá trị lớn của người được giám

hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ;

- Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự: việc cầm cố,thế chấp tài sản của họ phải có sự đồng ý của người đại diện theopháp luật

- Trường hợp là cá nhân nước ngoài: phải có năng lực pháp luậtdân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luậtnước mà pháp nhân, cá nhân nước ngòai có quốc tịch và phápluật nước ngoài đó phù hợp với Pháp luật Việt Nam hoặc đượcpháp luật Việt Nam quy định

thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập hoặc đăng kýhoặc công nhận theo qui định và phải có năng lực pháp luật dânsự

- Bên bảo đảm là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải cónăng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam

1.2.2.3 Thủ tục thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

Theo Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm qui

pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”

7 Khoản 1 Điều 5 Luật đất đai 2013: “Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự”

“ Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính; trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký” theo qui định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005.

Điều 350 Bộ luật Dân sự qui định bên nhận thế chấp tài sản có các

giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp; yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này”.

Như vậy, việc thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản (hợpđồng thế chấp) và được đăng ký giao dịch bảo đảm Thời điểm giao dịch bảođảm có hiệu lực là từ thời điểm đăng ký thế chấp theo điểm c khoản 1 Điều

10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giaodịch bảo đảm qui định giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu như

rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”

thực hiện như sau:8

trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắnliền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nướcngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam;cá nhân nước ngoài, tổ chứcnước ngoài

Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tàisản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận,

8 Điều 5 Thông tư liên tích số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường

về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đấttrong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ởnước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại ViệtNam.

khác gắn liền với đất hoặc các giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ

yêu cầu đăng ký

1.2.2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ pháp luật về đảm

bảo tiền vay bằng bất động sản

Quan hệ đảm bảo tiền vay bằng bất động sản là một hình thức giao dịchdân sự, trong đó bất động sản là trung tâm có thể dẫn đến các xung đột về lợiích của các bên nên được pháp luật qui định về quyền và nghĩa vụ của các bêntương ứng nhằm tránh sự lạm quyền của bất cứ bên nào, tạo cơ sở cho các bênbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thông qua việc yêu cầu bên cónghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ Theo BLDS năm 2005, quyền và nghĩa vụ cácbên tham gia được qui định thể hiện ở một số nội dung chính như sau 10:

- Bên thế chấp giữ tài sản và được quyền khai thác công dụng củatài sản thế chấp; bên thế chấp có quyền đầu tư vào tài sản thếchấp để làm tăng giá trị tài sản; bên thế chấp có quyền cho thuê,cho mượn tài sản đã thế chấp nhưng phải thông báo cho bênthuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang

9 Khoản 1 Điều 28 Nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm

10 Giáo trình Luật dân sự Việt Nam (2009), Tập II, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội

Hoàng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005, Tập II, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr

99 – 106.

được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấpbiết.

- Bàn giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thếchấp nếu có thoả thuận

- Bên thế chấp phải có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp

và phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơthiệt hại đối với tài sản Vì tài sản đã được đem thế chấp bảo đảmcho việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên nhận thế chấp¸

do đó, bên thế chấp (chủ sở hữu) không còn toàn quyền định đoạtđối với tài sản của mình nữa mà có nghĩa vụ phải bảo quản, giữgìn tài sản đó sao cho nguyên vẹn như khi đem thế chấp, khi xảy

ra các trường hợp khách quan do nguyên nhân thiên tai, hoảhoạn, bên thế chấp phải có nghĩa vụ áp dụng các biện pháp cầnthiết để bảo tồn giá trị tài sản thế chấp

- Bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận bảo đảm

về quyền của bên thứ ba đối với tài sản bảo đảm, qui định nàynhằm hạn chế rủi ro cho bên nhận bảo đảm khi phải xử lý tài sảnđảm bảo mới phát hiện quyền của người thứ ba, lúc này có thểxảy ra khả năng bên nhận bảo đảm không phải là người có thứ tự

ưu tiên thanh toán cao nhất

- Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp,trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giấy tờtài sản thế chấp nếu có thoả thuận; yêu cầu bên thế chấp phải bảoquản tốt tài sản và khắc phục thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khiđến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

- Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ trả lại giấy tờ đó khi bên thế chấpthực hiện xong nghĩa vụ nếu do thoả thuận mà bên nhận thế chấpgiữ giấy tờ về tài sản thế chấp.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc xoáđăng ký thế chấp khi chấm dứt thế chấp

Bên cạnh những quyền và nghĩa vụ pháp luật quy định, khi tham giagiao dịch bảo đảm các bên có thể thoả thuận thêm các quyền và nghĩa vụkhác, miễn sao không trái quy định của pháp luật

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 2.1 Tổng quan về ACB

2.1.1.1 Thành lập

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) được thành lập theogiấy phép số 0032/NH-GP do Ngân Hàng Nhà Nước (NHNN) cấp ngày24/4/1993 và Giấy phép số 533/GP-UB do Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM cấpngày 13/05/1993 Ngày 04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động

2.1.1.2 Quá trình phát triển của ACB qua các năm

Giai đoạn 1993 -1995: Đây là giai đoạn hình thành ACB Những ngườisáng lập ACB có năng lực tài chính, học thức và kinh nghiệm thương trường,cùng chia sẻ một nguyên tắc kinh doanh là “quản lý sự phát triển của doanhnghiệp an toàn và hiệu quả.” Giai đoạn này, xuất phát từ vị thế cạnh tranh,ACB hướng về khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhỏ và vừa trong khuvực tư nhân, với quan điểm thận trọng trong việc cấp tín dụng và cung ứngsản phẩm dịch vụ mới mà thị trường chưa có

Giai đoạn 1996-2000: ACB là ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiêncủa Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa với sự tàitrợ của IFC (một công ty con của World Bank) Năm 1997, ACB bắt đầu tiếpcận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại thông qua một chương trình đào tạo toàndiện kéo dài hai năm, do các giảng viên nước ngoài thực hiện; từ đó ACB đãnắm bắt một cách hệ thống các nguyên tắc vận hành của một ngân hàng hiệnđại, các chuẩn mực và thông lệ trong quản lý rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vựcngân hàng bán lẻ Năm 1999, ACB khởi động chương trình hiện đại hóa côngnghệ thông tin ngân hàng; và cuối năm 2001, ACB chính thức vận hành hệ

11 http://acb.com.vn/vn/about/gioi-thieu/qua-trinh-phat-trien (Ngày truy cập: 26/09/2015).

ngân hàng lõi là TCBS (The Complete Banking Solution: Giải pháp ngânhàng toàn diện), chuyển từ mạng cục bộ sang mạng diện rộng Năm 2000,ACB đã thực hiện tái cấu trúc hoạt động tại Hội sở theo định hướng kinhdoanh và hỗ trợ Tháng 6/2000, khi thị trường chứng khoán Việt Nam hìnhthành, ACB thành lập Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS), bắt đầuchiến lược đa dạng hóa hoạt động.

Giai đoạn 2001-2005: Năm 2003, ACB xây dựng hệ thống quản lý chấtlượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong các lĩnh vực (i) huy động vốn, (ii)cho vay ngắn hạn và trung dài hạn, (iii) thanh toán quốc tế và (iv) cung ứngnguồn lực tại Hội sở Năm 2004, Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sảnNgân hàng Á Châu (ACBA) được thành lập Năm 2005, ACB và Ngân hàngStandard Charterd (SCB) ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện; và SCBtrở thành cổ đông chiến lược của ACB ACB triển khai giai đoạn hai củachương trình hiện đại hoá công nghệ ngân hàng, bao gồm các cấu phần (i)nâng cấp máy chủ, (ii) thay thế phần mềm xử lý giao dịch thẻ ngân hàng bằngmột phần mềm mới có khả năng tích hợp với nền công nghệ lõi hiện có, và(iii) lắp đặt hệ thống máy ATM

Giai đoạn 2006 đến 2010: ACB niêm yết tại Trung tâm Giao dịchChứng khoán Hà Nội vào tháng 10/2006 Trong năm 2007, ACB tiếp tụcchiến lược đa dạng hóa hoạt động, thành lập Công ty Cho thuê tài chính ACB(ACBL); cũng như tăng cường hợp tác với các đối tác như Công ty OpenSolutions (OSI), Microsoft, Ngân hàng Standard Chartered; và trong năm

2008, với Tổ chức American Express và Tổ chức JCB Năm 2009, ACB hoànthành cơ bản chương trình tái cấu trúc nguồn nhân lực Năm 2010, ACB xâydựng Trung tâm dữ liệu dự phòng đạt chuẩn đặt ở tỉnh Đồng Nai Trong giaiđoạn này, ACB đẩy nhanh việc mở rộng mạng lưới hoạt động, đã thành lậpmới và đưa vào hoạt động 223 chi nhánh và phòng giao dịch; và ACB đượcNhà nước Việt Nam tặng hai huân chương lao động và được nhiều tạp chí tàichính có uy tín trong khu vực và trên thế giới bình chọn là ngân hàng tốt nhấtViệt Nam

Năm 2011: Định hướng Chiến lược phát triển của ACB giai đoạn

2011-2015 và tầm nhìn 2020” được ban hành vào đầu năm Trong đó nhấn mạnhđến chương trình chuyển đổi hệ thống quản trị điều hành phù hợp với các quyđịnh pháp luật Việt Nam và hướng đến áp dụng các thông lệ quốc tế tốt nhất.Cuối năm, ACB đã khánh thành Trung tâm Dữ liệu dạng mô-đun (enterprisemodule data center) tại Tp Hồ Chí Minh Trong năm, ACB đưa vào hoạtđộng thêm 45 chi nhánh và phòng giao dịch

Năm 2012: Sự cố tháng 8/2012 đã tác động đáng kể đến nhiều mặt hoạtđộng của ACB, đặc biệt là huy động và kinh doanh vàng Tuy nhiên ACB đãứng phó tốt sự cố; và nhanh chóng khôi phục toàn bộ số dư huy động tiếtkiệm VND chỉ trong thời gian 2 tháng sau đó ACB đã lành mạnh hóa cơ cấubảng tổng kết tài sản thông qua việc xử lý các tồn đọng liên quan đến hoạtđộng kinh doanh vàng theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước ACB cũngthực thi quyết liệt việc cắt giảm chi phí trong 6 tháng cuối năm; bước đầuhoàn chỉnh khuôn khổ quản lý rủi ro về mặt quy trình chính sách; và thành lậpmới 16 chi nhánh và phòng giao dịch

Năm 2013: Tuy kết quả hoạt động không như kỳ vọng nhưng ACB vẫn

có mức độ tăng trưởng khả quan về huy động và cho vay VND Nợ xấu đượckiểm soát ở mức 3% sau những biện pháp mạnh về thu hồi nợ, xử lý rủi ro tíndụng và bán nợ cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng ViệtNam (VAMC) ACB cũng kéo giảm hệ số chi phí/thu nhập xuống còn khoảng66%, giảm 7% so với năm 2012 Về nhân sự, quy mô được tinh giản, và việcthay thế và bổ sung cấp quản lý được thực hiện thường xuyên Mạng lướikênh phân phối cũng được sắp xếp lại theo quy định mới của Ngân hàng Nhànước Tình hình hoạt động ba năm từ 2011 đến 2013 cũng được đánh giá lại

và Chiến lược phát triển ACB cũng được điều chỉnh cho giai đoạn 2014 –2018

Năm 2014: Năm 2014 ACB nâng cấp hệ nghiệp vụ ngân hàng lõi (corebanking) từ TCBS lên DNA, thay thế hệ cũ đã sử dụng 14 năm Hoàn tất việcthay đổi logo, bảng hiệu mặt tiền trụ sở cho toàn bộ các chi nhánh và phònggiao dịch và ATM theo nhận diện thương hiệu mới (công bố ngày

05/01/2015) Hoàn tất việc xây dựng khung quản lý rủi ro nhằm đáp ứng đầy

đủ các quy định mới về tỷ lệ đảm bảo an toàn Quy mô và hiệu quả hoạt độngkinh doanh của kênh phân phối được nâng cao

2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức: