Danh gia tinh hinh hoat dong cua Trung tam ptrien quy dat Tp. HCM

đây là đề tài hướng tới tình hình hoạt động trung tâm phát triển quỹ đất thành phố hồ chí minh có thể tham khảo để tiến hành các đề tài nghiên cứu tương tự khác

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2008

-KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ XUÂN LÂM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA

TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Đào Thị Gọn

Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM

Ký tên:

Tháng 7 năm 2008

Cha mẹ đã sinh thành nuôi dưỡng tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất trong lúc con còn nhỏ và cho tới ngày hôm nay con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc.

Các thầy cô Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM và đặc biệt quý thầy

cô khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản đã truyền đạt cho em những kiến thức cũng như kinh nghiệm quý báo trong suốt quá trình

em học tập tại trường

Cô TS Đào Thị Gọn là người giúp đỡ và chỉ bảo em rất nhiều trong cuộc sống cũng như trong thời gian thực hiện đề tài công lao này suốt đời em nhớ mãi

Anh Võ Công Lực, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh và các Anh chị Phòng Khai thác quỹ đất và quản lý quỹ đất đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi em rất nhiều trong quá trình em thực tập tại cơ quan

Các bạn học chung lớp Quản Lý Đất Đai 30 đã động viên và ủng hộ trong quá trình thực hiện đề tài này

Do kiến thức chuyên môn và trình độ hiểu biết còn nhiều hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu xót, rất mong được sự ủng hộ và giúp đỡ của thầy cô và các bạn

SVTH: Lê Xuân Lâm

Thành phố là cầu nối giữa hai vùng kinh tế lớn: vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng Sông Cửu Long, trở thành cực tăng trưởng nhanh của tam giác kinh tế của phía Nam.

TP.HCM là một đô thị năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, vì vậy gây

áp lực rất lớn nhu cầu về đất đai Công tác quản lý về đất đai trên địa bàn TP.HCM đứng trước một trọng trách và gặp nhiều bất cập

Để giải quyết những tồn đọng trong công tác này Trung tâm phát triển quỹ đất được thành lập với nhiệm vụ tham mưu cho Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND TP.HCM trong công tác quản lý và sử dụng đất đai và đặc biệt là quản lý quỹ đất công chưa sử dụng hoặc sử dụng chưa đúng mục đích gây lãng phí và thất thoát ngân sách Thành phố

Bằng phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng

hợp đề tài “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh” được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của

Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là hoạt động thu hồi đất để phục vụ đầu tư dự

ĐẶT VẤN ĐỀ

- Tính cấp thiết của đề tài

Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quý giá của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sống của chúng ta,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia

Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phố đang cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, Thành Phố lân cận, trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốn đầu tư là sẵn sàng về đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậy việc quản lý nhà nước về đất đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tính quyết định đến việc tăng hay giảm khả năng đầu tư từ nước ngoài vào TP.HCM

Do tính chất phức tạp bởi thành phố là một đô thị lớn các hoạt động diễn ra sôi nổi, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, là một trung tâm kinh tế lớn của

cả nước việc quản lý nhà nước về đất đai còn bất cập, chính sách đầu tư còn chưa

ổn định, nạn đầu cơ đất đai còn xảy ra nhiều nơi, đất công được sử dụng không đúng mục đích gây nên việc lãng phí và làm thất thoát ngân sách Thành phố.Trước tình hình đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời theo quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố, với chức năng và nhiệm vụ là đơn vị tham mưu, đề xuất UBND Thành phố và Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức quản lý thống nhất và có hiệu quả quỹ đất của nhà nước, chủ động đề xuất việc thu hồi đất công để phục vụ các dự án đầu tư Sự ra đời Trung tâm như là một giải pháp phù hợp cho tình hình diễn ra tại Thành phố cũng như

cả nước

Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản chúng tôi

thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM”

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Tp.HCM góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên cơ sở nghiên cứu rút ra những khó khăn còn tồn tại của Trung tâm trong thời gian qua, và đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện quá trình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM

- Đối tượng nghiên cứu

Tình hình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM

- Phạm vi nghiên cứu

- Ý nghĩa của đề tài

Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn nhằm đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là công tác thu hồi đất công để phục

vụ đầu tư dụ án trong thời gian qua Từ đó khắc phục những hạn chế, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ở TP.HCM

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:

I.1.1 Cơ sở khoa học:

Các khái niệm

- Thu hồi đất:

Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định của luật đất đai

- Nhà nước giao đất:

Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê đất:

Là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi

- Tái định cư:

Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến nơi ở mới

- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:

Là việc nhà nước giúp đỡ người thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

- Quỹ đất “sạch” :

Thực chất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Nhằm tạo quỹ đất hoàn toàn sạch với mục đích tạo cho nhà đầu tư tiến hành nhận đất và tiến hành đầu tư

- Đấu giá quyền sử dụng đất:

Là những phiên đấu giá mà nhà nước thực hiện dự án đầu tư Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dung đất

- Kiểm kê đất đai:

Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa

về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê

- Thống kế đất đai:

Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê

- Đăng ký quyền sử dụng đất:

Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Hồ sơ địa chính:

Là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đai

- Giá quyền sử dụng đất ( giá đất ):

Là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc trên được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

- Tiền sử dụng đất:

Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

- Quy hoạch sử dụng đất:

Là một hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật, và pháp chế của nhà nước về

tổ chức sử dụng đất đai và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả thông qua việc phân bổ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai

- Quy hoạch “ treo”: là một khái niệm được định nghĩa rất đa dạng, dưới đây là

một số định nghĩa chung

Là quy hoạch hết thời hạn phải thực hiện mà chưa thực hiện được

( Phát biểu của nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ trên VTC News ngày 12/08/06)

Là không xác định rõ thời gian triển khai hoặc xác định thời gian triển khai nhưng đến thời hạn đó không thực hiện

( Nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày 03/02/07)

Là quy hoạch mà không thể thực hiện trong thời kỳ kế hoạch năm năm và hằng năm thì bản thân quy hoạch đã bị treo

( Nguyên Bộ Trưởng Mai Ái Trực phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày 30/10/06)

Là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công

do ngân sách nhà nước chi trả

- Đơn vị sự nghiệp:

Đơn vị sự nghiệp là những những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực sự nghiệp, giáo dục, khoa học công nghệ, môi trường y tế, văn hoá nghệ thuật, thể dục thể thao, sự nghiệp kinh tế, dịch vụ việc làm… do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập, các đơn vị sự nghiệp được nhà nước đầu tư cơ sở vật chất, đảm bảo chi phí hoạt động thường xuyên để thực hiện nhiệm vụ chính trị, chuyên môn được giao Ngoài ra đơn vị sự nghiệp được phép thu thông qua hoạt động sản xuất cung ứng dịch vụ rất đa dạng và hầu hết các lĩnh vực

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về bồi thường hổ trợ và tái định cư

khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất

đai

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi và bổ

sung một số điều của các nghị định, hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ sung về

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 ban hành khung giá các loại đất để tính thuế

quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất và đền bù thiện hại khi nhà nước thu hồi đất

- Công văn 7623/UBND-ĐT về việc điều chỉnh việc thực hiện việc điều tiết quỹ

nhà ở, đất ở tại chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 của UBND TP trong đó quy định

- Quyết định 15/2001/QD-UB ngày 23/02/2001 quy định trên về đền bù trên đất

- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2003 của UBND TP Hồ

Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh

- Căn cứ Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/7/2001 của UBND thành phố

quy định hạn mức đất ở tại thành phố

- Nghị định 198/2004/ NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992.

- Luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001.

- Luật đất đai 2003.

- Quyết định 71/2001/QĐ-UB ngày 29/08/2001 quy định về đền bù đất đai

- Quyết định 15/2001/QĐ-UB

- Ngày 23/02/2001 quy định về đền bù tài sản trên đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng

dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn nghị định

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hổ trợ và tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

- Luật đất đai 2003 quy định: (điều 41) nhà nước quyết định thu hồi đất và giao

đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng

và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có đầu tư

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và

khung giá các loại giá đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định

188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất ( ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QD-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng chính phủ )

- Luật đấu thầu của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số

61/2005/QH11 ngày 29/11/2005

I.1.3 Cơ sở thực tiễn:

Hiện nay ở TP.HCM có nhiều dự án đã có quyết định thu hồi đất và tạm giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, hầu hết các quyết định thu hồi đất này đều thực hiện trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực) Nhưng đến nay một số dự án chưa được triển khai đúng tiến độ, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi

Để đảm bảo quyền lợi người dân, UBND TP phải áp dụng khoản 12 điều 38 Luật đất đai năm 2003 để thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không sử dụng trong 12 tháng liền, hoặc các dự án mà chủ đầu tư chậm sử dụng đất trong 24 tháng so với tiến

độ ghi trong dự án, các đơn vị và các tổ chức được nhà nước giao đất việc triển khai

dự án còn quá chậm hoặc cho các đơn vị khác thuê thì sẽ được thu hồi quỹ đất giao cho các dự án đầu tư có khả thi hơn

Số liệu báo cáo của Trung tâm Phát triển quỹ đất cho biết từ năm 2003 đến nay, UBND TP đã có quyết định thu hồi đất dự án, huỷ bỏ quyết định thu hồi, giao đất đối với 29 dự án không hoặc chậm triển khai thực hiện; chủ đầu tư không có năng lực thực hiện dự án; dự án không khả thi Tổng diện tích của các dự án bị thu hồi lên tới 432,5ha; chỉ tính riêng từ đầu năm 2003 đến nay có 10 dự án bị xử lý thu hồi với diện tích 83ha

Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, tình trạng "dự án ma",

dự án thiếu hiệu quả được khắc phục đáng kể Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều dự

án sử dụng đất không hợp lý Không hợp lý từ quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp

lý từ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp lý từ thực hiện quy hoạch sử dụng đất Các sân gôn, khu du lịch sinh thái với những diện tích đất siêu rộng vẫn quá nhiều, nhiều hơn nhu cầu giải trí thực tế

Từ sau, Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời có quy định rất rõ về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất Tinh thần của pháp luật về đất đai lúc đó là khuyến khích cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, việc này do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện, quản lý đất sạch và đưa vào đấu giá

Trong thực tế, cơ chế này lại ít được các địa phương hưởng ứng, cơ chế thu hồi đất theo dự án được áp dụng phổ biến, khi đất chưa giải phóng mặt bằng lại không phải

đấu giá, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc thu hồi đất và UBND TP.HCM giao trực tiếp cho chủ đầu tư

Có khi dự án triển khai đầu này mà đầu kia vẫn còn đang thu hồi đất Nhà đầu

tư phải tham gia trực tiếp vào bồi thường khi thu hồi đất Khiếu kiện cũng từ đấy mà phát sinh, có khi kiện về thu hồi đất trái quy hoạch, có khi kiện về thu hồi đất sai thủ tục, có khi kiện về mức bồi thường không thỏa đáng, có khi kiện về thiếu công bằng trong bồi thường, v.v Như vậy, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa ra nhưng áp dụng chưa nhiều

Nghị định 84 ra đời quy định cho phép người dân có thể tự đầu tư trên đất đang

sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở

Với quy định này, nhà đầu tư và người có đất có thể liên doanh, liên kết với nhau để thực hiện dự án Thực tế tại TP.HCM có rất nhiều trường hợp người dân có diện tích đất nông nghiệp lớn, có nhu cầu đầu tư hoặc góp QSDĐ để đầu tư Quy định cho phép nhiều người dân đang sử dụng đất liền kề nhau có thể làm đơn đề nghị tự đầu

tư dự án sẽ tạo ra một bước đột phá mới cho các dự án nhà ở Mặt khác nếu có sự liên kết đầu tư giữa những người dân có đất với các DN thì dự án sẽ được triển khai nhanh chóng hơn Quy định mới trong NĐ 84 sẽ là lối ra cho nhiều dự án, bởi những người dân có diện tích đất lớn thường có khả năng về tài chính và do vậy rất khó thỏa thuận đền bù giải tỏa Khi đã liên kết với các DN, họ sẽ tập trung nguồn lực để cùng DN kinh doanh ngay trên đất của mình

Ngoài việc xử lý những dự án “treo”, Trung tâm Phát triển quỹ đất còn đẩy nhanh việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư khi giao đất hoặc cho thuê đất, còn thực hiện hạn chế việc giao đất cho các dự án nhỏ lẻ; yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt ,Thực hiện giao đất cho các dự án lớn để đảm bảo kết nối hạ tầng, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; giao đất qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu giá đất nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực về vốn, năng lực quản lý điều hành để tiến hành dự án

Hiện nay TP.HCM với mức độ đầu tư vào bất động sản rất lớn tình trạng chuyển mục đích đất nông nghiệp sang làm dự án rất phổ biến, trong đó không ít "dự

án ma" sử dụng không đúng mục đích và gây lãng phí Giá trị của đất phi nông nghiệp cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp, nhiều người muốn có dự án để có điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang phi nông nghiệp vì vậy điều khó tránh khỏi nhiều

dự án sử dụng đất không hợp lý

Như chúng ta đã biết đất đai là lĩnh vực dễ dẫn đến tiêu cực, các cơ chế chính sách cũng như cũng như các văn bản chưa phù hợp do yếu tố khách quan cũng như điều kiện kinh tế xã hội của mỗi vùng, miền khác nhau Điều này dẫn đến giá đền bù gốc và giá kinh doanh lại cách nhau đến nhiều lần, Để đảm bảo công bằng cho người nông dân thiếu đất và đảm bảo không làm thất thoát ngân sách nhà nước chúng ta cần:Công khai, minh bạch là giải pháp rất cần thiết Công khai ở đây là phải công bố rõ cho dư luận thông tin về dự án, mức đền bù và công khai đấu thầu và chủ đầu tư phải công bố luôn kế hoạch của mình Đồng thời, phải quy định nếu giá đất đấu thầu được cao thì có thể trích lại để hỗ trợ những người mất đất và từng bước công khai hóa thông tin về quy hoạch sử dụng đất, về dự án, về địa điểm đầu tư Lúc đó, nhà đầu tư không phải vất vả trong việc tìm thông tin về địa điểm làm như thế chủ đầu tư và dân

rất phấn khởi tạo lòng tin của người dân và tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thân thiện hơn chủ đầu tư trong và ngoài nước.

I.2 khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của TP.HCM

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh thuộc khu vực Nam Bộ, trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam, nơi hội lưu của các con sông như sông Đồng Nai và sông Sài Gòn Thành phố Hồ Chí Minh trải dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, có tọa độ địa

lý từ 10022’13” đến 11022’17” vĩ độ Bắc và 106001’25” đến 107001’10” kinh độ Đông, giáp ranh với các tỉnh: Phía Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai; phía Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An, Tiền Giang; phía Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh; Phía Nam giáp biển Đông; Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương

Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 209.554,47 ha, gồm 19 quận: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,

9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú và 5 huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất cả nước, một trong những đầu mối kinh tế lớn hội đủ các điều kiện thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt, đường hàng không, nối liền với các địa phương trong nước và quốc tế

Hệ thống thương cảng quốc tế Sài Gòn nối liền với các cảng trong nước và thế giới (như khu cảng Sài Gòn, khu cảng Nhà Bè, khu cảng Cát Lái )

Hệ thống đường bộ có Quốc lộ 1A nối liền Thành phố với các tỉnh phía Bắc và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; Quốc lộ 22 đi Tây Ninh nối liền với Campuchia; Quốc lộ 13 qua Bình Dương, Bình Phước nối liền với Quốc lộ 14 kéo dài suốt Tây nguyên; Quốc lộ 51 nối liền với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu; Quốc lộ 50 đi Long

An, Tiền Giang và nhiều tỉnh lộ nối trực tiếp với các tỉnh xung quanh

Thành phố cũng là đầu mối cuối cùng của đường sắt thống nhất Bắc – Nam, Sân bay Tân Sơn Nhất là một sân bay quốc tế lớn của nước ta

Nhìn chung, vị trí của Thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển thành một đô thị hiện đại, một trung tâm kinh tế lớn và năng động ngang tầm các nước trong khu vực Song đó cũng là nhân tố gây sức ép mạnh mẽ đến môi trường và đất đai của Thành phố

b) Địa hình, địa mạo

Địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một phần diện tích dạng đất gò ở phía Bắc và Đông Bắc với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam Địa hình Thành phố có thể chia thành bốn dạng chính:

- Dạng đất gò cao:

Có độ cao biến thiên từ 4 đến 32 m Trong đó phần diện tích có độ cao từ 4 – 10

m chiếm khoảng 19% tổng diện tích tự nhiên; phần diện tích có độ cao trên 10 m chiếm khoảng 11% tổng diện tích tự nhiên Dạng địa hình này phân bố chủ yếu ở huyện Củ Chi và một phần ở Quận 9, Thủ Đức

- Dạng đất bằng thấp: Chiếm khoảng 15% tổng diện tích tự nhiên Độ cao 2 - 4 m, điều kiện tiêu thoát nước tương đối thuận lợi Phân bố chủ yếu ở các quận nội thành, một

phần ở Thủ Đức, Hóc Môn nằm dọc theo sông Sài Gòn và phía Nam huyện Bình Chánh.

- Dạng trũng thấp, lầy ở phía Tây Nam: Chiếm khoảng 34% diện tích tự nhiên, độ cao phổ biến từ 1 - 2 m Phân bố dọc theo kênh An Hạ, Lê Minh Xuân, Tân Nhựt, Tam Tân, Thái Mỹ kéo dài từ các huyện Bình Chánh đến Củ Chi, khu vực trung tâm huyện Nhà Bè, Bưng Sáu Xã của Thủ Đức (cũ) và phía Bắc huyện Cần Giờ

- Dạng trũng thấp mới hình thành ven biển: Chiếm khoảng 21% tổng diện tích tự nhiên Dạng địa hình này có độ cao phổ biến khoảng 0 - 1 m, nhiều nơi có độ cao thấp hơn mực nước biển, nhìn chung đa số chịu ảnh hưởng của thuỷ triều hàng ngày

c) Khí hậu: Thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất

cận xích đạo với hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng

12 đến tháng 4 năm sau

- Nhiệt độ: Nhiệt độ cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình cả năm khoảng 280C (dao động trong khoảng 26,6 - 30,10C) Chênh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất khoảng 40C, tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 4, thấp nhất là tháng

12

Lượng bức xạ dồi dào (trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm) nhưng có sự khác biệt

về cấu trúc mùa Mùa khô có bức xạ mặt trời cao, thời kỳ có bức xạ cao vào tháng 4 và

5 (đạt 400 - 500 cal/cm2/ngày) Mùa mưa có bức xạ mặt trời thấp hơn, cường độ bức

xạ cao nhất đạt 300 - 400 cal/cm2/ngày

- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình cả năm khoảng 75% Có sự chênh lệch rõ rệt theo mùa

- Lượng mưa: Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực và phân bố không đều, tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 11, lớn nhất vào tháng 7 hoặc tháng 10

- Chế độ gió: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng gió mùa chủ yếu: Từ ngoài biển Đông thổi về theo hướng Đông Nam - Tây Bắc (thịnh hành trong khoảng thời gian từ tháng 2 đến tháng 4); Từ Ấn Độ Dương thổi về theo hướng Tây Nam - Đông Bắc (thịnh hành trong khoảng thời gian từ tháng 6 đến tháng 10)

Ngoài ra còn có hướng gió từ phương Bắc thổi về, đây là hướng gió thịnh hành trong tháng 11, 12 và tháng 1 Hướng gió hoạt động trong năm có ý nghĩa quan trọng trong việc bố trí các khu công nghiệp, dân cư, nhất là các ngành công nghiệp có khả năng gây ô nhiễm không khí

d) Thuỷ văn: Thành phố nằm giữa hai sông lớn là sông Sài Gòn, sông Vàm Cỏ Đông

và chịu ảnh hưởng lớn của sông Đồng Nai

- Sông Đồng Nai: Là sông lớn nhất trong hệ thống Đồng Nai - Sài Gòn (Sông Đồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn bằng hệ thống kênh Rạch Chiếc) Tại địa phận Quận

9, sông rộng 400 - 600 m Lòng sông không sâu so với các sông khác, độ sâu trung bình 12 - 15 m, dòng chảy trung bình 500 m3/s

- Sông Sài Gòn: Là sông có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khu chứa do vậy thuỷ triều truyền vào rất sâu và mạnh Chế độ thuỷ văn, dòng chảy của các kênh rạch trong Thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu của sông Sài Gòn

- Sông Vàm Cỏ Đông: Sông Vàm Cỏ Đông có rất nhiều sông nhánh nối với hệ thống kênh rạch khu vực Tây Nam Thành phố

- Hệ thống kênh rạch của Thành phố có thể khái quát làm hai hệ thống chính: Hệ thống các kênh rạch đổ vào sông Sài Gòn với hai nhánh chính là rạch Bến Cát và kênh

Nhiêu Lộc - Thị Nghè và Hệ thống kênh rạch đổ vào sông Bến Lức và kênh Đôi, kênh

Tẻ như rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom, rạch Tân Hoá - Lò Gốm Đặc điểm của các kênh rạch này là chúng tương đối độc lập và bắt nguồn từ vùng đất cao

Nét nổi bật chi phối tất cả các chế độ dòng chảy trong khu vực Thành phố là sự xâm nhập của thuỷ triều Phân tích biên độ dao động của thuỷ triều tại các trạm Bến Lức,

Gò Dầu Hạ (trên sông Vàm Cỏ Đông), các trạm Nhà Bè, Phú An, Thủ Dầu Một (trên sông Sài Gòn) cho thấy biên độ dao động thuỷ triều dọc sông Sài Gòn thay đổi và giảm dần từ cửa sông đến Dầu Tiếng và biên độ dao động của thuỷ triều trên sông Vàm Cỏ Đông nhỏ hơn trên sông Sài Gòn rất nhiều Với chế độ dòng triều như vậy cho nên hầu như các ảnh hưởng và sự trao đổi dòng chảy giữa hai sông Sài Gòn và Vàm Cỏ Đông rất yếu và đó cũng là nguyên nhân tạo ra các giáp nước (nơi dòng chảy đổi chiều, tốc độ dòng chảy bằng 0 hoặc gần bằng 0) trên sông Bến Lức và kênh Thầy Cai

- Đất phèn:

Chủ yếu là đất phèn tiềm tàng, diện tích khoảng 57.613 ha, chiếm 27,5% diện tích tự nhiên Phân bố ở các vùng thấp, trũng, tiêu thoát nước kém như: phía Nam huyện Bình Chánh, Nhà Bè, ven sông Đồng Nai, Sài Gòn và phía Bắc huyện Cần Giờ

Đất phèn được hình thành trên trầm tích đầm lầy biển (đầm mặn) Trong điều kiện yếm khí phèn ở dạng tiềm tàng, trong phẫu diện chỉ có tầng Pyrite Khi có quá trình thoát thuỷ, tạo ra môi trường oxy hoá, tầng Pyrite chuyển thành tầng Jarosite làm cho đất chua đồng thời giải phóng nhôm gây độc hại cho cây trồng

Tầng sinh phèn và tầng phèn thường rất nông, nhiều nơi phát hiện ngay ở tầng đất mặt, hàm lượng lưu huỳnh và các độc tố Fe2+, Fe3+, Al3+ rất cao Nhìn chung đất có

độ pH thấp, hàm lượng Cl- và các muối tan rất cao vì đất thường xuyên chịu ảnh hưởng của nước biển làm cho đất phèn trở nên phức tạp và diễn biến nhanh chóng theo chiều hướng bất lợi cho sản xuất cũng như môi trường Mg2+ và Na2+ chiếm vai trò chính trong thành phần các cation trao đổi

Đất có thành phần cơ giới từ trung bình đến nặng, cùng với sự tích luỹ muối phá vỡ các keo đất làm cho đất dính dẻo khi ướt, nứt nẻ và cứng khi khô Do đất phèn được hình thành trên trầm tích Holocen, cùng với quá trình trầm tích là quá trình vùi lấp các thân xác thực vật biển trong điều kiện yếm khí nên đất phèn thường rất giầu các hợp chất hữu cơ (5 - 12%).

Các loại đất phèn có tầng sinh phèn sâu, không còn chịu ảnh hưởng của nước biển và thường có nguồn nước tưới Hiện nay, đất phèn đã được khai thác trồng lúa 2 -

3 vụ, rau màu và các loại cây ăn quả Còn lại một diện tích lớn các đất phèn có tầng sinh phèn nông, còn chịu ảnh hưởng của thuỷ triều được sử dụng cho việc trồng và bảo

vệ rừng ngập mặn

- Đất phù sa:

Có diện tích khoảng 26.397 ha, chiếm 12,6% diện tích tự nhiên, trong đó loại đất phù sa ngọt chỉ chiếm khoảng 2,5% Phân bố chủ yếu ở vùng Nam Bình Chánh và một số nơi ở Củ Chi, Hóc Môn, độ cao khoảng 1,5 m Các chất dinh dưỡng về mùn, đạm, lân và kali rất giàu Đây là loại đất tốt, cần thiết phải được cung cấp nước tưới,

ưu tiên sản xuất lúa nước 2 - 3 vụ và sử dụng một phần diện tích cho việc trồng cây ăn trái

- Đất xám:

Có diện tích khoảng 40.434 ha, chiếm khoảng 19,3% diện tích tự nhiên Phân

bố chủ yếu trên vùng đất cao, gò ở huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, quận Thủ Đức, quận 9 và phía Bắc huyện Bình Chánh

Đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu hình thành trên mẫu chất phù sa

cổ Tầng đất thường rất dầy, thành phần cơ giới nhẹ Đất có phản ứng chua; hàm lượng mùn, đạm tầng đất mặt khá nhưng rất nghèo kali do vậy trong sản xuất nông nghiệp phải đầu tư nhiều phân bón

Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi cho cơ giới hoá và thích hợp với loại cây hàng năm và cây công nghiệp ngắn ngày Trong sử dụng phải chú ý biện pháp chống xói mòn và rửa trôi, tăng cường bón phân bổ sung dinh dưỡng nhất là phân hữu cơ

f) Các nguồn tài nguyên khác

- Tài nguyên nước: Nước mặt và nước dưới đất

Nước mặt: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng hạ lưu của hệ sông Đồng Nai - Sài Gòn, giáp với biển Đông, nên nguồn nước ngọt của sông Đồng Nai là nguồn nước ngọt chính với diện tích lưu vực khoảng 45.000 km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước Trong thời gian qua, một số các công trình thuỷ lợi, thuỷ điện được xây dựng chỉ làm thay đổi lượng nước theo mùa nhưng không thay đổi về tổng lượng nói chung

Nước mặt trên địa bàn Thành phố hiện nay chủ yếu sử dụng cho nông nghiệp

và nuôi trồng thủy sản tại các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ với lưu lượng khoảng 100 triệu m3/năm

Nước dưới đất: Nguồn nước dưới đất phân bố khá rộng, nước dưới đất ngọt phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pliocen ở độ sâu 100 - 300 m, cá biệt có nơi 20

- 50 m Tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, phía Bắc huyện Bình Chánh, các quận Tân Bình, Gò Vấp trữ lượng khai thác ước tính 300 - 400 m3/ngày

Nước dưới đất đã được khai thác và sử dụng từ những năm đầu thế kỷ XX và bùng nổ việc khai thác từ sau năm 1991 Tổng lưu lượng nước hiện đang khai thác khoảng 600.000 m3/ngày, chiếm trên 30% nhu cầu nước sinh hoạt của Thành phố Hiện nay, Thành phố đang mở rộng mạng lưới cấp nước, tăng khai thác nước mặt để dần dần giảm khai thác lượng nước dưới đất

- Tài nguyên rừng

Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 33.857,86

ha đất lâm nghiệp; chiếm 16,16% diện tích đất tự nhiên

Rừng phân bố tập trung ở Cần Giờ, Bình Chánh và Củ Chi, trong đó chủ yếu là diện tích rừng ngập mặn Cần Giờ (chiếm khoảng 94% diện tích rừng) Số diện tích còn lại phân bố ở Bình Chánh và Củ Chi dưới dạng rừng thứ sinh tự nhiên và rừng trồng, với các loại thực vật chủ yếu là bạch đàn và keo lá tràm

Rừng Cần Giờ không những là rừng phòng hộ mà còn là khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận Động thực vật chủ yếu là các chủng loại chịu mặn (đước,

sú, vẹt, ; khỉ, chim, cá, )

- Tài nguyên biển

Thành phố Hồ Chí Minh duy nhất ở huyện Cần Giờ là có biển với chiều dài bờ biển khoảng 15 km kéo dài từ tỉnh Tiền Giang đến giáp ranh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (ngược) với hai vịnh lớn nhất là vịnh Đồng Tranh và vịnh Gành Rái

Nguồn lợi từ biển chủ yếu là nuôi trồng thủy hải sản, đánh bắt gần bờ và khai thác muối Việc khai thác, đánh bắt xa bờ còn hạn chế do đầu tư chưa đúng mức

Hiện nay Thành phố đang có chủ trương tận dụng các bãi biển và chuyển đổi cơ cấu từ lúa năng suất thấp đất làm muối năng suất không ổn định sang nuôi trồng thuỷ hải sản, đồng thời đầu tư tàu công suất lớn phục vụ khai thác, đánh bắt xa bờ Tuy nhiên, vấn đề này cần phải được xem xét nghiêm túc tránh tình trạng xảy ra hiện tượng xâm mặn

• Nhận xét chung:

Những thuận lợi:

Việt Nam nằm trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, một khu vực có tốc độ phát triển kinh tế cao và năng động hàng đầu thế giới Với vị trí địa lý của mình và lợi thế phát triển so với cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh có điều kiện vô cùng thuận lợi

để phát triển thành một đô thị hiện đại ngang tầm với các nước trong khu vực

Là trung tâm khu vực Nam bộ, trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, khu vực kinh

tế phát triển nhất và hiệu quả nhất cả nước, với hệ thống giao thông huyết mạch, Thành phố Hồ Chí Minh có đủ điều kiện để phát triển các loại hình dịch vụ cao cấp như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, dịch vụ khoa học, viễn thông, cảng, vận tải, hậu cần cho toàn vùng và khu vực

Hệ thống sông rạch tự nhiên phong phú góp phần làm giàu cảnh quan và tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí hệ thống tiêu thoát nước đô thị Địa hình, địa mạo tương đối bằng phẳng, quỹ đất đai còn có khả năng đáp ứng cho nhu cầu phát triển đô thị trong tương lai Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu của thiên tai bão lụt của Thành phố Hồ Chí Minh thuận lợi cho môi trường sống dân cư

Những khó khăn:

Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưu lượng dòng chảy, xâm mặn gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước và ảnh hưởng tới nông nghiệp Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m và diện tích mặt nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên Thành phố lại nằm trong vùng có nền địa chất yếu đòi hỏi chi phí cao trong việc đầu tư xây dựng công trình

Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp của Thành phố Hồ Chí Minh thuộc loại trung bình và xấu so với Đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam Bộ Để tăng hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư, cải tạo đất, chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp phù hợp với quá trình đô thị hóa Tuy Thành phố rất quan tâm đến việc bảo vệ môi trường với nhiều chương trình, dự án nghiên cứu, đánh giá tác động và đề xuất giải pháp xử lý giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhưng nhìn chung mức độ ô nhiễm môi trường vẫn còn ở mức khá cao

I.2.2 Kinh tế xã hội

Thành phố đạt mục tiêu cho giai đoạn 2002 - 2007 tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa (GDP) cao hơn giai đoạn 5 năm trước, với mức tăng bình quân là 13%/năm

Kết quả tăng trưởng kinh tế 5 năm 2002- 2007 cho thấy Thành phố đã đạt được mục tiêu tăng trưởng đề ra, đạt mức bình quân 11%/năm, cao hơn tốc độ tăng 10,3%/năm của giai đoạn 1996 - 2000

Kinh tế trên địa bàn Thành phố chủ yếu dựa vào 2 khu vực công nghiệp – xây dựng và dịch vụ - thương mại:Khu vực công nghiệp - xây dựng luôn có tốc độ tăng giá trị gia tăng nhanh nhất, bình quân giai đoạn 2001-2005 là 12,6%/năm (kế hoạch đề ra

là 13%);

Khu vực dịch vụ - thương mại với tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng bình quân là 9,8%/năm (kế hoạch đề ra là 9,5%);

Nét nổi bật trong cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001-2005

là các ngành của khu vực dịch vụ đã bắt đầu phát triển khởi sắc và đến giai đoạn 2002 – 2007 mới phát triển mạnh.Tuy vậy các ngành dịch vụ cao cấp chiếm một tỷ trọng lớn.Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 9,8%/năm so với 8,4%/năm của giai đoạn 1996-

2000

Các loại hình dịch vụ cao cấp: tài chính - ngân hàng, tín dụng bảo hiểm, viễn thông, công nghệ thông tin và truyền thông có tốc độ phát triển cao Các loại dịch vụ khác như du lịch, giáo dục, y tế cũng tăng trưởng cao, với tốc độ tăng bình quân hơn 10%/năm trong 5 năm qua Đây là những loại hình mà Thành phố thật sự có thế mạnh

để phát triển phù hợp với định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang các loại hình dịch vụ hiện đại

Năm 2007 dân số trong độ tuổi lao động của Thành phố Hồ Chí Minh là 5.168.308 người, chiếm 70,75% tổng dân số toàn Thành phố Dân số trong độ tuổi lao động tập trung chủ yếu ở thành thị với số lượng 4.550.981 người, chiếm 85,19% dân

số trong độ tuổi lao động của Thành phố Cơ cấu lao động có sự chuyển dịch khá nhanh sang các ngành công nghiệp (34.9%) và dịch vụ (58,8%) Năng suất lao động chung các ngành kinh tế trên địa bàn Thành phố tăng bình quân 8,5%/năm Cơ cấu lao động nông nghiệp có sự dịch chuyển khá nhanh sang các ngành công nghiệp và dịch

vụ Lao động trong khu vực nông-lâm-ngư nghiệp hiện chỉ còn chiếm 6,3% tổng lao động đang làm việc trên địa bàn Thành phố và 25% số lao động đang sinh sống ở nông thôn Số lượng việc làm mới tạo ra hàng năm đều tăng, năm sau cao hơn năm trước Trong khu vực nông thôn ngoại thành, nhiều ngành nghề được khôi phục và phát triển

đã tạo việc làm ổn định cho lao động, đưa nhanh tỷ lệ sử dụng lao động trong nông nghiệp tăng đều qua các năm Những nỗ lực tích cực tạo việc làm mới trong thời gian qua đã góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp) Thu nhập ngày càng cao khiến cho cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực: chi cho ăn uống ngày càng giảm

và tương ứng là sự gia tăng tỷ phần chi tiêu cho các hoạt động mua sắm, giải trí khác

Công tác xóa đói giảm nghèo đã đạt được những kết quả hết sức tích cực khả quan.Trên cơ sở đó, các cấp các ngành đã có kế hoạch triển khai thực hiện, trước mắt

đề ra mục tiêu tập trung hỗ trợ cho hộ nghèo nâng mức thu nhập đầu người trên 5 triệu đồng/năm Với bình quân diện tích đất tự nhiên gần 3500 m2/người, do dân cư phân

bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở 13 quận nội thành với mật độ 25.911 người/km2, trong khi đó mật độ dân số của 6 quận ven chỉ khoảng 4.992 người/km2

và mật độ dân số của 5 huyện ngoại thành khoảng 610 người/km2; Căn cứ vào lịch sử hình thành và phân bố dân cư, có thể phân làm 03 khu vực phát triển đô thị và khu dân

cư nông thôn như sau:

Khu vực trung tâm: Có quá trình định hình và phát triển hàng trăm năm, do vậy hệ

thống cơ sở hạ tầng đô thị hình thành từ lâu với quy mô nhỏ, không còn đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai Toàn bộ diện tích đất đều đã được sử dụng với mật độ xây dựng rất cao

Khu vực 6 quận ven: Tuy mật độ dân số thấp hơn so với 13 quận nội thành, nhưng

còn bất cập về phát triển không gian đô thị, hạ tầng kỹ thuật không theo kịp với tốc độ

đô thị hóa và phát triển còn mang tính tự phát

Khu vực 5 huyện ngoại thành: Mật độ dân số khá thấp, các khu vực dân cư phân tán,

thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị mới.Thành phố đã và đang triển khai nhiều khu đô thị mới hiện đại trên địa bàn các quận ven và huyện ngoại thành như: Khu đô thị mới Thủ Thiêm tổng diện tích khoảng 772 ha; Khu Nam Thành phố Hồ Chí Minh với quy mô khoảng 3.000 ha; Khu đô thị mới Tây Bắc Thành phố với quy mô khoảng 6.000 ha

Với việc thực hiện các dự án ở các huyện ngoại thành cho thấy tình hình dân số sẽ tập trung đông hơn các khu kinh tế và khu công nghiệp nhiều sẽ thúc đẩy các các huyện ngoại thành phát triển mạnh hơn và góp phần quan trọng chung cho sự phát triển kinh

tế xă hội của Thành Phố Hồ Chí Minh

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

I.3.1 Nội dung

− Khái quát chung trên địa bàn nghiên cứu

− Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

− Hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất đặc biệt là công tác thu hồi đất phục vụ đầu tư các dự án

− Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm

− Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

− Phương pháp thống kê:

Là phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong công tác quy hoạch sử dụng đất

để đánh giá, phân tích hiệu quả sử dụng đất, đánh giá biến động đất đai, tính chu chuyển đất đai và dự báo những cơ sở về mặt định lượng trong công tác dự báo của quy hoạch

− Phương pháp kế thừa:

Đây là phương pháp không thể thiếu Tuy việc thực hiện không khó nhưng để có số liệu kế thừa một cách chính xác và làm cơ sở cho các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để cần lựa nguồn gốc tài liệu có tính pháp lý cao, đồng thời phải xử

lý các kết quả có trước một cách có chọn lọc

− Phương pháp bản đồ:

Là thể hiện kết quả nghiên cứu, nội dung nghiên cứu trong không gian đồ họa với cơ

sở tóan học thống nhất và với một tỉ lệ bản đồ được quy định nhằm phản ánh và minh họa kết quả nghiên cứu

Sử dụng phương pháp bản đồ giúp có cái nhìn tổng quát về khu vực nghiên cứu (thành phố Hồ Chí Minh)

− Phương pháp thu thập thông tin:

Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan Phân tích đánh giá các nguồn thông tin, số liệu

có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM

− Phương pháp phân tích tổng hợp:

Phân tích nội dung các văn bản hiện hành, kết hợp tham khảo, trao đổi ý kiến với các chuyên gia, cán bộ có liên quan đến lĩnh vực đất đai

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Trung tâm Phát triển Quỹ đất đang tọa lạc tại 02 Phạm Ngũ Lão, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, TP.HCM Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM thành lập theo Quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố và Quyết định số 121/QĐ-TNMT ngày 06.10.2003 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Trung tâm đã đi vào hoạt động với cơ cấu về tổ chức như sau: Trung tâm dựa trên cơ sở áp dụng chế độ Thủ trưởng, kết hợp nguyên tắc tập trung dân chủ, tôn trọng sự lãnh đạo của Đảng và phát huy dân chủ cơ

sở thông qua hoạt động của các tổ chức Đoàn thể và theo đúng các quy định của Pháp luật; Giám đốc Trung tâm là người đại diện trước Pháp luật và là chủ tài khoản của Trung tâm, do Chủ tịch UBND Thành phố bổ nhiệm, trực tiếp lãnh đạo và điều hành mọi hoạt động của Trung tâm, chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND Thành phố và Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố về kết quả thực hiện Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Quy chế tài chính, Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm và các chỉ tiêu nhiệm vụ cụ thể được giao; Dưới Giám đốc Trung tâm có các Phó giám đốc Trung tâm và các Phòng chức năng giúp việc cho Giám đốc Trung tâm trên cơ sở phân công nhiệm vụ trên cơ sở văn bản và nội dung cụ thể

Tổ chức của Trung tâm: Thành lập thêm các phòng như: Phòng Bồi thường, giải phóng mặt bằng; phòng Cung ứng dịch vụ Pháp lý và Đầu tư Tách phòng Kế hoạch Tài chính thành 02 phòng: Phòng Kế hoạch và phòng Tài chính Củng cố và kiện toàn

bộ máy tổ chức, nâng cao năng lực CBCC hiện có và tuyển dụng lao động có nghiệp

vụ chuyên môn và phẩm chất đạo đức tốt để đủ sức triển khai thực hiện nhiệm vụ năm

2005 và những năm tiếp theo.Thường xuyên tổ chức những cuộc thi nhằm nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của CBCC và hợp đồng lao động trong Trung tâm

Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời là một chính sách đúng đắn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai Với sự ra đời của Luật Đất đai 2003 và các văn bản ban hành dưới Luật có liên quan đến Trung tâm phát triển quỹ đất như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07.12.2004 của

Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03.12.2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất càng thể làm

rõ ngoài những chức năng và nhiệm vụ được ban hành Chính vì vậy, Trung tâm phải

có những thay đổi về mặt tổ chức cũng nhu hoạt động sao cho phù hợp với tinh thần Luật Đất đai 2003 mới ban hành và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003, được nêu rõ tại Điều 10 Nghị định 181 quy định nhiệm vụ mới của Tổ chức phát triển quỹ đất (hay Trung tâm phát triển quỹ đất

TP.HCM) như sau: “thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi nhà nước có quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng

đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý” Bên cạnh đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất đang được các địa phương

nghiên cứu thành lập Do đó định hướng về mặt tổ chức và hoạt động của Trung tâm

có tính chất rất là quan trọng, góp phần tạo nên một thị trường Bất động sản lành mạnh, ổn định, khai thác được tiềm năng tối đa từ đất, phát huy hiệu lực quản lý Nhà

UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố, Trung tâm còn thực hiện một số nhiệm vụ khác như:

Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi của UBND Thành phố đối với trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà chưa có công trình, dự án cụ thể

Quản lý quỹ đất Nhà nước đã thu hồi đối với các trường hợp sau: Quỹ đất được thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà chưa có công trình, dự án cụ thể do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi của UBND Thành phố; Quỹ đất do Nhà nước thu hồi trong trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7,

8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 đối với đất thuộc khu vực đô thị, khu vực

đã có quy hoạch phát triển đô thị

Sơ đồ 1: Bộ máy của Trung tâm phát triển quỹ đất

II.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

II.2.1 Ban hành các văn bản

Trước khi có luật Đất đai 1993, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố gặp nhiều khó khăn, do hệ thống các văn bản của Nhà nước về đất đai còn chưa được thống nhất và chưa được quy định cụ thể, nhận thức của nhân dân về luật đất đai, trình độ quản lý chưa tốt, chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ Ngành Địa chính còn hạn chế, trang thiết bị phục vụ cho công tác chưa đồng bộ

Ngày 14.7.1993 Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, lần đầu tiên thừa nhận đất đai

có giá trị, cùng với việc quy định chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất được bảo đảm….Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có sự chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh Sự chuyển dịch bất động sản diễn ra trên quy mô lớn, nhiều khu dân cư, khu công nghiệp, khu chế xuất mới xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả Đến thời điểm này thị trường Bất động sản trở nên sôi động

Tuy nhiên công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức thiếu chặt chẽ, hiệu quả thấp, để xảy ra nhiều tiêu cực như: Sử dụng đất tùy tiện, lấn chiếm, mua bán trái phép, thu tiền sử dụng đất chưa đúng nguyên tắc …Trở thành

sự nhức nhối của toàn xã hội, được toàn xã hội quan tâm và đòi hỏi phải giải quyết

Để từng bước khắc phục những tình trạng trên, đưa việc quản lý, sử dụng đất vào

nề nếp, đúng pháp luật, ngày 22.4.1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 245/TTg về việc tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (đối với đất chuyên dùng) Chỉ thị có một số nội dung như sau: Tiến hành kiểm tra, thống kê, đánh giá toàn bộ hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn Thành phố; Xác định lại nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, diện tích đất không sử dụng hết thì phải trả lại nhà nước (thông qua hình thức thu hồi đất) Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, UBND Thành phố phải tiến hành quy hoạch đồng bộ khu dân cư, cơ

sở hạ tầng đến các công trình công xây dựng các khu nhà ở để bán, cho thuê hoặc sau khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng dân tự làm theo quy hoạch Trong quy hoạch phát triển khu công nghiệp mới phải bố trí đất đai để di chuyển các xí nghiệp sản xuất công nghiệp có chất thải độc hại ra khỏi đô thị Tổ chức di chuyển gấp các xí nghiệp ở gần các khu dân cư để giảm ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân

Đến năm 1998, nền kinh tế cả nước bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực Thu nhập giảm, sức mua của người dân cũng có phần hạn chế, sản xuất hàng hóa bị ngưng trệ, do không tiêu thụ được sản phẩm Trước tình hình đó, nhà nước đã

đề ra nhiều biện pháp kích cầu để kích thích kinh tế phát triển, tạo điều kiện cho người dân nhất là những người có thu nhập thấp có nơi ở và việc làm ổn định Tuy nhiên chưa có giải pháp thích hợp dung hòa giữa quyền lợi của Nhà nước – nhà đầu tư - người sử dụng đất khiến tốc độ đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá bất động sản tăng lên dẫn đến cơn sốt giá bất động sản năm 2001 -2002

Trước tình hình đó, thị trường Bất động sản nước ta nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng còn ở bước đầu mới hình thành, đang trong giai đoạn phát triển tự phát, hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản còn nhiều bất cập do thiếu đồng bộ và chồng chéo, công tác quy hoạch chưa hoàn chỉnh, hệ thống dịch vụ công để hỗ trợ thị

trường bất động sản còn thiếu, hệ thống hồ sơ đang ký đất và tài sản trên đất chưa hoàn thiện…Có thể nói thị trường Bất động sản phát triển không ổn định, hiện tượng đầu cơ đất đai khá phổ biến: Cơn sốt nhà năm 2001 – 2002 đã kéo dài trong thời gian khá lâu, giá nhà đất đã tăng gấp nhiều lần Do đó biện pháp để hạn chế nạn đầu cơ đất đai là hết sức cần thiết và cấp bách cho thị trường bất động sản hiện nay Giai đoạn này thị trường Bất động sản vượt quá sự quản lý của Nhà nước:

Trong thực tế đầu cơ bất động sản diễn ra dưới các hình thức: Đầu cơ hợp pháp của cá

nhân và đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản Các giao dịch chuyển nhượng thông qua các thủ tục của Nhà nước và nộp đủ các khoản thuế theo quy định Đầu cơ bất hợp pháp của các cá nhân và đơn vị không có chức năng kinh doanh bất động sản nhằm mục đích trục lợi, mua bán chuyển nhượng giấy tay không nộp thuế, cần có biện pháp ngăn chặn hình thức đầu cơ này Các dạng đầu cơ phổ biến thường là đón đầu trước việc tăng giá đất tại các khu quy hoạch, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng không đầu tư mà chờ tăng giá để chuyển nhượng lại, mua bán nền nhà tại các khu quy hoạch của dự án nhà ở, chờ tăng giá để chuyển nhượng lại

Hệ quả của việc đầu cơ trên là đẩy giá đất tăng cao dẫn đến cơn sốt đất và đất

bỏ hoang hóa sử dụng không hiệu quả Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nếu đầu

cơ sẽ dẫn đến đồng vốn sẽ tập trung vào thị trường này, thiếu vốn cho sản xuất, ảnh hưởng đến sự phát triển của kinh tế Nhằm hạn chế tình hình đầu cơ đất đai trên, Thành phố đã ban hành nhiều biện pháp hành chính như: Ngày 24.5.2001 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg về việc xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc

sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Thông tư 83/2001/TT-BTC ngày 04.10.2001 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố (Đối với loại đất giao cho doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan hành chính, sự nghiệp) Ngày 25.7.2001, UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 20/2001/CT-UB về thanh tra, quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên tình trạng môi giới thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất hợp pháp vẫn tiếp tục diễn ra và ngày càng diễn biến phức tạp với quy mô ngày càng lớn Hậu qủa là phần đất đai sử dụng không hiệu quả, vốn đầu tư của xã hội bị lãng phí, ảnh hưởng không tốt đến chủ trương và phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố Việc san lấp mặt bằng, xây dựng trái phép làm phá vỡ quy hoạch đã được duyệt và triển khai đầu tư xây dựng gặp khó khăn, trở ngại Việc mua đi bán lại, đầu cơ trục lợi

về nhà đất đã làm tăng giá đất giả tạo, ảnh hưởng đến tiến trình đô thị hoá và dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện phức tạp về nhà đất khi thực hiện quy hoạch Đây là nguy

cơ gây mất ổn định về trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn Tình hình này có nguyên nhân chính do việc quản lý lỏng lẻo của bộ máy chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai, công tác thanh tra xử lý vi phạm chưa nghiêm, thiếu kiên quyết và do một bộ phận cán bộ, công chức có tiêu cực

Để chấn chỉnh tình trạng trên ngày 02.4.2002, UBND Thành phố ra Chỉ thị 08/CT-UB về việc chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố với những nội dung đáng chú ý sau: Mọi hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất hợp pháp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đều phải xử lý nghiêm minh kịp thời, đúng pháp luật; Thanh tra, kiểm tra việc đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng đất tại địa bàn Quận, Huyện và báo cáo, đề xuất xử lý các vi phạm

Bên cạnh đó, ngày 23.4.2003 UBND Thành phố ban hành Chỉ thị

07/2003/CT-UB với chủ trương, chỉ đạo cụ thể nhằm phát triển quỹ nhà ở phục vụ cho các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là cho đối tượng có thu nhập thấp Đến nay việc giải quyết nhà ở, chỗ ở cho đối tượng có thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là các đối tượng có nhu cầu tái định cư của các dự án phát triển hạ tầng, đầu tư phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án chỉnh trang, nâng cấp đô thị của Thành phố Nguyên nhân của tình hình trên là do Thành phố chưa tạo được cơ chế, chính sách cụ thể nhằm thu hút mạnh mẽ và đa dạng hoá các nguồn vốn trong xã hội, thủ tục đầu tư còn rườm rà, phức tạp mà hiệu lực và hiệu quả thấp, chưa đạt được yêu cầu quản lý

Nhà nước chưa quy định nghĩa vụ của các doanh nghiệp phải có trách nhiệm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân ngay từ khi lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở sản xuất, kinh doanh Các cơ quan quản lý chuyên ngành về phát triển đô thị chưa xây dựng được kế hoạch đồng bộ về đầu tư hạ tầng và các cơ sở phúc lợi công cộng để hỗ trợ có hiệu quả đối với các dự án nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp Để đẩy nhanh việc phát triển đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, chỉ thị 07 có những nội dung chính sau: Tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn Thành phố theo khuynh hướng phát triển các dự án nhà ở đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, hạn chế tối đa việc quy hoạch phân lô nhà phố Tiếp tục

rà soát những dự án đã kê khai đăng ký nhưng nội dung đầu tư không còn phù hợp để

đề xuất chỉnh quy hoạch và dự án theo hướng tăng tỷ trọng xây dựng chung cư cao tầng, tiết kiệm quỹ đất, tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nâng cao hiệu quả

sử dụng đất

Từ khi có Luật đất đai 2003, công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở TP.HCM

đã có bước tiến rất quan trọng, việc quản lý đất đai đã dần dần đi vào nền nếp.Luật đất đai 2003 đã tạo điều kiện cho các địa phương xây dựng nhiều cơ sở hạ tầng

Việc triển khai Luật đất đau 2003 cũng đã tăng được quyền của người dân đối với việc sử dụng đất đai trong việc chuyển nhượng, vấn đề về cho tặng, thế chấp Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, Luật đất đai 2003 đã bộc lộ những bất cập và chưa được hoàn thiên về trình tự, nội dung lập quy hoạch của các cấp, nội dung lồng ghép giữa quy hoạch sử dụng đất với bảo vệ môi trường và quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất nhằm khắc phục tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu cơ đất đai; hạn mức sử dụng đất ở

để xác định thuế nhà đất, bổ sung đối tượng giao đất, thuê đất là tổ chức kinh tế liên doanh giữa tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức cá nhân nước ngoài, chính sách về đất ở, nhà ở đối với người nước ngoài

II.2.2 Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TP.HCM đến năm 2010

Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 – 2010 của thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng theo trình tự từ trên xuống và kết hợp từ dưới lên; vừa dựa trên nhu cầu chung của Thành phố về sử dụng đất (bao gồm cả nhu cầu về sử dụng đất của các Bộ, ngành Trung ương), vừa dựa trên

đề xuất về sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực và các quận, huyện trên địa bàn Thành phố đến năm 2010, đặt Thành phố trong bối cảnh chung của cả nước, của vùng Đông Nam bộ và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam để dự báo biến động về quỹ đất gắn liền với tốc độ tăng trưởng kinh tế, dân số và nhu cầu bảo vệ môi trường cho thời

kỳ đến năm 2010 Phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được kiểm tra bằng số

liệu quy hoạch sử dụng đất của các quận, huyện của Thành phố, Phân tích nhu cầu sử dụng đất theo các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2006 – 2010 theo quy hoạch phát triển các ngành, các khu vực đã được Chính phủ và Uỷ ban nhân dân Thành phố xét duyệt trong thời gian qua Từ đó đưa ra chỉ tiêu phát triển của từng ngành tại thời điểm 2010 cần phải bố trí và điều chỉnh quỹ đất.

Điều chỉnh bố trí quỹ đất đối với từng loại đất để thực hiện các chỉ tiêu phát triển của từng ngành phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, khả năng thực hiện chuyển đổi quỹ đất, định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất Kiểm tra phương án điều chỉnh bố trí quỹ đất bằng việc so sánh với phương án quy hoạch sử dụng đất của các quận, huyện, thị xã của Thành phố

Mục đích, yêu cầu Điều chỉnh quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất Thành phố:Đánh giá thực trạng và tiềm năng đất đai để có kế hoạch và phương án đầu tư, sử dụng hợp lý các loại đất phù hợp với mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến năm 2020, đồng thời đảm bảo sự phù hợp với tiến độ đầu tư giai đoạn 2006 – 2010;Định hướng và xây dựng bộ số liệu gốc, làm cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất cho các quận, huyện; làm cơ sở cho cấp

xã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, đồng thời là tiền đề để các ngành xây dựng dự án, lập quy hoạch chi tiết các công trình, dự án đầu tư

Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, môi trường sinh thái và nâng cao đời sống xã hội, phát triển kinh tế phù hợp với việc sử dụng các nguồn tài nguyên một cách bền vững

Bảng 1: Chỉ tiêu sử dụng đất đến từng năm( 2006 -2010)

Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010

TỔNG DIỆN TÍCH ĐTN 209.554,47 209.554,47 209.554,47 209.554,47 209.554,47

1 ĐẤT NÔNG NGHIỆP NNP 120.483,77 116.930,03 113.741,44 110.018,86 104.284,79 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 74.650,58 69.944,45 66.408,50 62.485,50 57.047,01 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 48.507,96 42.508,73 38.185,12 33.052,85 27.979,19 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 31.227,52 23.565,99 18.320,61 13.126,21 9.059,45 1.1.1.1

.1 Đất chuyên trồng lúa nước LUC 20.736,26 16.589,01 12.929,67 9.758,24 7.431,641.1.1.1

.2 Đất trồng lúa nước còn lại LUK 10.491,26 8.393,01 6.541,61 4.937,06 1.627,811.1.1.1

-1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNC 17.280,44 18.942,74 19.864,52 19.926,63 18.919,74

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 26.142,62 27.435,72 28.223,37 29.432,65 29.067,82 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 34.162,21 35.397,26 35.773,61 36.078,74 36.275,99 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 2.472,56 3.062,54 3.438,89 3.744,02 3.941,27

2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 2.083,76 2.091,13 2.096,04 2.098,49 2.228,28

2.2.3 Đất kinh doanh phi nông nghiệp CSK 10.557,37 11.800,81 12.434,83 13.714,20 15.746,30

2.2.3.1 Đất khu công nghiệp SKK 4.452,49 5.622,14 6.206,97 6.986,74 7.724,57

2.2.3.2 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh SKC 5.920,56 5.992,04 6.039,70 6.516,24 7.772,08

2.2.3.3 Đất cho hoạt động khoáng

2.2.3.4 Đất sản xuất vật liệu xây

2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 17.559,08 19.531,25 21.857,21 23.897,21 27.481,82 2.2.4.1 Đất giao thông DGT 11.259,72 11.997,71 12.794,74 13.621,28 14.281,63

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 957,82 979,99 1.013,24 1.059,79 1.135,99 2.5 Đất sông suối SMN 33.295,02 33.304,02 33.310,02 33.313,02 32.985,97

3 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG CSD 1.829,45 1.474,19 980,77 586,04 263,78

-( Nguồn:Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM)

II.2.3 Hiện trạng sử dụng đất 2005

Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất ở các Quận, Huyện

Quận, huyện Ðất đang sử dụng Ðất chưa sử dụng

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

so với TP

Diện tích (ha)

% so với

DT TN của quận, huyện

Diện tích (ha)

% so với

DT TN của quận, huyện Toàn Thành phố

(Nguồn:Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM)

Qua bảng trên nhận thấy trong tổng số 19 quận có 16 quận tỷ lệ đất đã đưa vào khai thác sử dụng cho các mục đích kinh tế - xã hội đạt 100% diện tích tự nhiên của quận Kết quả trên phản ánh mức độ sử dụng đất hợp lý và hiệu quả trong điều kiện đất đai ngày càng có giá trị, quỹ đất có hạn mà nhu cầu của con người ngày càng lớn đặc biệt là đất ở và đất sản xuất kinh doanh

Riêng Quận 9 đất chưa sử dụng còn 62,25 ha, thực chất là đất bỏ hoang Các huyện đều còn đất chưa đưa vào sử dụng, tuy nhiên diện tích này nhỏ, chỉ chiếm 1,08% và tập trung ở các huyện Cần Giờ (chiếm 1,64% diện tích tự nhiên); huyện Củ Chi (1,48%); huyện Bình Chánh (1,17%)