bài tập học kì dân sự đề 8 đại học luật Hà Nội

Yêu cầu: - Phân tích điều kiện để xác lập quyền; - Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi cho bất động sản liền kề; - Phân tích các tình tiết trong tình huống để qua

Đề 8:

Xây dựng một tình huống quyền về lối đi qua bất động sản liền kề Yêu cầu:

- Phân tích điều kiện để xác lập quyền;

- Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi cho bất động sản liền kề;

- Phân tích các tình tiết trong tình huống để qua đó làm cơ sở xác định chiều dài, chiều rộng của lối đi

A. MỞ BÀI

Quyền Sở hữu là một chế định quan trọng của bộ Luật Dân Sự Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Ngoài ra còn

có một số quyền khác liên quan đến sở hữu Trong đó có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề Đây là quyền không hề xa lạ và vô cùng thiết thực với những người có quyền sử dụng bất động sản liền kề bị bao bọc hay có nhu cầu mở lối

đi qua bất động sản liền kề Để tìm hiểu kĩ hơn về quy định này, em xin trình bày một tình huống về lối đi qua bất động sản liền kề theo đề số 8, trong đề bài tập học kì Module 1 môn Luật Dân Sự 1 Bài làm còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô cho ý kiến bổ sung Em xin cảm ơn!

I. QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

1. Bất động sản liền kề.

Bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể chịu hạn chế về quyền khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không dời đi được và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì bất động sản liền kề chỉ được áp

dụng đối với đất đai và một số công trình xây dựng mà giữa chúng có mối liên

hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý được pháp luật ghi nhận

2. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là bất động sản nhiều khi chủ sử hữu phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới khai thác được công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình Điều 273,

Bộ Luật Dân Sự có quy định:

“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các như cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cấp thiết khác nhưng phải đề bù nếu không có thỏa thuận khác”

Mục đích của những quy định này trong luật dân sự nhằm tạo cơ sở pháp lí

về điều kiện thuận lợi để cho các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất tài sản Tuy nhiên đó chỉ là quyền sử dụng hạn chế, tức là không người được sử dụng chỉ có thể sử dụng với mục đích đã thỏa thuận, ngoài ra, nếu không có thỏa thuận khác thì mọi hành vi sử dụng trái phép sẽ bị xem là xâm phạm quyền sử dụng bất động sản liền kề

Trong các quyền đó có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

3. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa

vụ đáp ứng yêu cầu đó Về nguyên tắc chung, người được dành lối đi phải đền

bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản đưuọc sử dụng, trừ khi có thỏa thuận khác Việc mở lối đi được các bên thỏa thuận nhưng phải đảm bảo tính hợp lí và hạn chế thiệt hại cho bất động sản liền

kề Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, nếu có tranh chấp về lối đi có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định

II. TÌNH HUỐNG VỀ MỞ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

Ông Lê Văn Thái (42 tuổi) cư trú tại Xã Ea Tiêu, Huyện Cư Kuin , tỉnh Dak Lak và ông Trần Thanh Sơn, người cùng địa phương có hai mảnh đất nằm

gần nhau Mảnh đất của ông Thái nằm ven đường đi, có diện tích 500m2 , trồng cây ăn trái có giá trị kinh tế lớn Mảnh đất nhà ông Sơn có diện tích 800m2 trồng

cà phê, bị vây bọc và nằm sau mảnh đất của ông Thái nếu nhìn từ mặt đường Khoảng cách từ ranh giới hai nhà ra mặt đường là 100m Trước đây, để thuận tiện cho việc đi lại, ông Sơn đã yêu cầu ông Thái mở cho mình một lối đi , hai nhà vui vẻ qua lại với nhau nên ông Thái đã đồng ý mà không cần đền bù hay có thỏa thuận nào khác Lối đi được mở rộng 3m dài 100 m để thuận tiện cho việc ông Sơn sử dụng phương tiện cơ giới

Năm 2015, ông Thái bán mảnh đất cho ông Lê Văn Châu, thường trú tại

Xã EaTur, Huyện Cư Kuin, tỉnh Đak Lak Ông Châu xây nhà trên mảnh đất đó

và bịt mất lối đi ra của gia đình ông Sơn, đồng thời, trên mảnh đất còn lại ông Châu trồng cây ăn trái Thấy vậy, ông Sơn yêu cầu ông Châu mở lại lối đi cho mình, ông Châu không đồng ý vì lối đi đó giờ đã cắt ngang ngôi nhà của ông và ông cũng được biết trước đây ông Sơn và ông Thái chưa từng có đền bù Ông Châu nói: nếu ông Sơn muốn đi qua nhà ông thì phải đền bù và chỉ được đi một lối nhỏ rộng 1 m ven nhà ông Ông Sơn không đồng ý và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết

III. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG ĐÃ NÊU

1. Điều kiện để xác lập quyền

Điều 275 Bộ Luật Dân Sự quy định:

“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền

bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản

bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”

Căn cứ theo điều luật này, ta có thể xác định các điều kiện để xác lập quyền

về lối đi qua bất động sản liền kề như sau:

a. “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra”.

Bất động sản bị vây bọc là bất động sản không tiếp giáp đường công cộng, không có khả năng hoặc bị hạn chế khả năng khai thác do không tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ sở nếu không qua bất động sản khác Khi ấy, để thuận tiện khai thác có hiệu quả bất động sản của mình và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của chủ bất động sản bị vây bọc, chủ sở hữu bất động sản này có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà cụ thể là quyền về lối đi

Trong tình huống trên, thửa đất của ông Sơn “bị vây bọc và nằm sau mảnh đất của ông Thái nếu nhìn từ mặt đường”, có nghĩa là thửa đất của ông Sơn “bị chắn” bởi thửa đất của ông Thái và các hộ xung quanh, không thể tiếp cận với

cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống… Tình huống nêu rõ mảnh đất của ông Sơn nằm sau mảnh đất của ông Thái, có thể hiểu rằng, đường đi ngắn nhất để đi

ra đường là qua nhà ông Thái

Như vậy, bị vây bọc chính là điều kiện tiên quyết để có thể xác lập quyền

về lối đi qua bất động sản liền kề

b. “Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác”.

Việc một lối đi được hình thành trên phần bất động sản thuộc quyền sử dụng của người khác, đương nhiên đem lại những bất tiện cho người đó Vì thế, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự Việc đền bù này do các bên thỏa thuận Trường hợp thứ hai, nếu giữa các chủ sở hữu có thỏa thuận khác thì việc đền bù là không bắt buộc

Tình huống nêu ra cho biết, hai nhà vui vẻ qua lại với nhau nên ông Thái đã đồng ý mà không cần đền bù hay có thỏa thuận nào khác về việc đền bù Như vậy, thỏa thuận khác mà trong luật nói ở đây chính là cho ông Sơn đi qua mà không cần đền bù Bởi vậy, ông Sơn vẫn có điều kiện để xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề

Nhưng chính vì không có đền bù nên mới xảy ra tranh chấp với ông Châu Ông Châu yêu cầu đền bù không phải không có lí Bởi giờ ông Châu đã được chuyển quyền sử dụng đất, người trước đây có quyền cho ông Sơn đi qua đã

không còn là chủ, chính bởi không có đền bù, trước đây cũng chỉ nói miệng, nên ông Sơn muốn xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề phải đền bù cho ông Châu

Như vậy, đền bù hoặc có thỏa thuận khác là điều kiện thứ 2 để xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

c. “Lối đi mở trên bất động sản liền kề thuận tiện và hợp lí nhất”, “ít gây thiệt hại nhất cho bất động sản có mở lối đi”.

Điều kiện này để đảm bảo quyền và lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi và chủ

sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải mở lối đi theo tinh thần điều 275 Thế nhưng, không phải chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được yêu cầu mở lối

đi như thế nào tuy thích và người kia phải làm theo Việc mở lối đi luôn phải xem xét đến mức độ thiệt hại mà lối đi đó gây ra cho bất động sản bị vây bọc

Áp dụng vào tình huống, ông Sơn và Ông Thái lúc đầu quyết định mở lối đi rộng 3m dài 100m, đúng bằng quãng đường ngắn nhất từ ranh giới giữa hai nhà đến mặt đường Như vậy, lối đi hoàn toàn đáp ứng được điều kiện trên đồng thời lại phù hợp với nhu cầu của ông Sơn Nhưng khi ông Châu xây nhà lên lối đi đó, ông Sơn lại yêu cầu mở lại lối đi là hoàn toàn không hợp lí Bởi việc mở lối đi sẽ cắt ngang qua căn nhà, gây thiệt hại lớn cho ông Châu Lúc này, cần thỏa thuận một lối đi khác, hợp lí hơn để hạn chế mức thiệt hại cho chủ sở hữu bất đông sản liền kề

Như vậy, xem xét đến tính thuận tiện, hợp lí và tính đến mức thiệt hại cũng

là điều kiện để xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

d. Chủ sở hữu yêu cầu mở lối đi ra đường công cộng

Đây là điều kiện quan trọng để quyết định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề có được xác lập hay không Chỉ khi chủ sở hữu yêu cầu thì quyền này mới được xác lập Nếu không, không có bất cứ quy định nào của pháp luật mặc nhiên cho chủ sở hữu quyền này Trong trường hợp trên, ông Sơn chỉ có quyền khi yêu cầu được mở lối đi, nếu ông không yêu cầu coi như ông thỏa mãn với vị trí hiện tại, ông Thái và các chủ sở hữu khác không mặc nhiên phải tự động mở lối đi cho ông

e. Quyền được xác lập khi các chủ sở hữu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

Quyền được xác lập cho “chủ sở hữu” bất động sản bị vây bọc đó Chỉ có chủ sở hữu mới có quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề Bởi chủ sở hữu là người trực tiếp chịu ảnh hưởng từ việc có hay không có lối đi Tôn trọng nguyên tắc thỏa thuận của luật dân sự, điều 274 đã quy định “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận”, hai chủ sở hữu trước tiên phải thương lượng và cố gắng thống nhất ý chí với nhau Đối với trường hợp không thể thỏa thuận được thì giải quyết theo “quy định của pháp luật”, cụ thể là điều 275, Bộ luật dân sự 2005

Trong trường hợp nêu trên, các chủ sở hữu được xác định là ông Sơn Ông Thái ( sau năm 2015 là ông Châu) Giữa ông Thái và ông Sơn đã từng có thỏa thuận về quyền đi qua vườn nhà ông Thái của ông Sơn và không cần sự can thiệp của chính quyền Đến nay, nhà ông Châu và nhà ông Sơn lại tranh chấp về lối đi này, vì mảnh đất nhà ông Sơn bị vây bọc nên hoàn toàn có thể giải quyết theo điều 275, Bộ Luật Dân Sự dù không đạt được thỏa thuận

Như vậy, khi chủ sở hữu mảnh đất thỏa thuận với nhau hoặc nếu rơi vào trường hợp pháp luật quy định thì quyền này được xác lập

Kết luận: Ông Sơn thỏa mãn các điều kiện như mảnh đất bị vây bọc, đền

bù hoặc có thỏa thuận khác với ông Thái và sau này là ông Châu, xét đến tính thuận tiện hợp lí và thiệt hại để đưa ra lối đi phù hợp và đạt được thỏa thuận hay caen cứ vào pháp luật thì được xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

2. Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi cho bất động sản liền kề

a. Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi

a.1 Quyền của bên được mở lối đi

Thứ nhất, bên được mở lối đi, tức chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc “có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng”

Quyền yêu cầu chính là đưa ra những mong muốn của mình, ở đây là mong muốn được đi qua bất động sản thuộc sở hữu của người khác Quyền yêu cầu này không giới hạn với chủ sở hữu bất động sản liền kề nào, nhưng chỉ được

phép yêu cầu một người mở lối đi Khi lối đi đã được mở, bất động sản không còn bị vây bọc, quyền này đương nhiên không còn

Ta thấy, ông Sơn đã từng yêu cầu ông Thái mở cho mình một lối đi, sau khi lối đi được mở, ông Sơn sử dụng lối đi đó mà không hề đề cập đến việc xin chủ

sở hữu bất động sản liền kề khác mở cho mình thêm lối đi Sau này, ông Sơn lại yêu cầu ông Châu mở lối đi Lúc này, lối đi đã bị bịt mất nên bất động sản của ông Sơn trở lại trạng thái bị vây bọc Đồng nghĩa với việc ông Sơn có quyền yêu cầu được mở lối đi và ông Sơn đã và đang thực hiện quyền đó

Thứ hai, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền sử dụng lối đi đã được

mở mà không phải trả thêm một loại phí nào Điều này được quy định tại điều

273, Bộ Luật Dân Sự 2005: chủ sở hữu, người sử dụng đất có “quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các như cầu của mình về lối đi”

Quyền sử dụng này không giống như quyền sử dụng của chủ sở hữu mà là một bộ phận của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, nằm trong các quyền của người khác không phải là chủ sở hữu đối với tài sản được quy định tại điều 173 Bộ Luật Dân Sự

Ông Sơn sau khi được mở lối đi có quyền tự do sử dụng lối đi này để tham gia vào các hoạt động giao thông phục vụ cho việc khai thác bất động sản Nhưng ngoài quyền sử dụng, ông không có quyền chiếm hữu hay định đoạt phần đất này dù có đền bù hay không Vì bản chất, phần đất vẫn là của ông Thái, sau này là của ông Châu Mọi mong muốn thay đổi về kích thước hay những yêu cầu khác như đổ nhựa, lập rào chắn,… đều không được tự ý quyết định mà phải thỏa thuận với chủ sở hữu lúc bấy giờ Mọi sự tự ý thay đổi đều bị xem là xâm phạm quyền sở hữu và không được chấp nhận Như vậy, mặc dù được xác lập quyền sử dụng, đã đền bù nhưng người được mở lối đi chỉ có thể sử dụng một cách hạn chế để đảm bảo lợi ích cho các bên

a.2 Về nghĩa vụ của người được mở lối đi

Thứ nhất, người được mở lối đi phải có nghĩa vụ đền bù cho người mở lối

đi nếu không có thỏa thuận khác Như đã phân tích ở phần trên, dựa vào nguyên tắc đền bù tương đương, người được mở lối đi phải đền bù cho người mở lối đi,

việc đền bù theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật trường hợp có thỏa thuận khác phải tuân theo thỏa thuận

Trường hợp tranh chấp giữa ông Sơn và ông Châu, ông Sơn phải đền bù cho ông Châu một khoản tương đương với giá trị con đường ông mở nếu không đạt được thỏa thuận khác Khoản đền bù này không được tính là ông Sơn đã mua phần đất đó, đây chỉ là một dạng trao đổi một phần quyền và số tài sản đền

bù

Thứ hai, người được mở lối đi phải tôn trọng người mở lối đi bằng cách sử dụng lối đi đúng mục đích và không hành đông gây thiệt hại khác cho người mở lối đi Có nghĩa là về sau, dù có tranh chấp, khi đi ngang qua nhà ông Châu ông Sơn cũng không được có những hành động mang tính đe dọa đến quyền và lợi ích của nhà ông Châu như phá hoại tài sản, gây rối trật tự…

b. Quyền và nghĩa vụ của bên dành lối đi.

b.1 Quyền của bên dành lối đi

Tương ứng với nghĩa vụ của bên được mở lối đi là quyền của bên dành lối

đi

Thứ nhất, đó là quyền được hưởng đền bù và thỏa thuận về đền bù cũng như thỏa thuận về những điều khác

Trong thực tế, nếu là thỏa thuận, bên dành lối đi sẽ là bên nắm quyền quyết định mức đền bù hay các điều khoản về thỏa thuận khác Số tài sản được đền bù

do bên dành lối đi sở hữu Trong trường hợp này, ông Châu là người được hưởng đền bù từ ông Sơn Số tiền đền bù thường do hai bên quyết định mà thường là ông Châu sẽ được quyền đưa ra nhưng không được quá giá trị tương đương của phần bất động sản được dành làm lối đi

Thứ hai, bên dành lối đi có quyền yêu cầu được bên được mở lối đi tôn trong quyền lợi của mình Ông Châu nếu bị ông Sơn gây bất lợi hoàn toàn có quyền yêu cầu ông Sơn dừng hành động đó hoặc nhờ cơ quan có thẩm quyền can thiệp

b.2 Nghĩa vụ của bên dành lối đi

Quyền của người được mở lối đi là nghĩa vụ của bên dành lối đi

Bên dành lối đi có nghĩa vụ phải mở lối đi khi có yêu cầu Điều này được quy định rõ trong điều 275, bộ luật Dân Sự

Như vậy, ông Châu buộc phải mở lối đi cho ông Sơn theo quy định của pháp luật Nếu ông Châu cố chấp không chịu mở lối đi hoặc yêu cầu quá đáng

để ông Sơn không thể đáp ứng, từ đó có căn cứ để không mở lối đi thì sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật

Bên dành lối đi không có quyền quản thúc việc sử dụng lối đi của bên được

mở lối đi nếu không liên quan đến cơ cấu, tính chất của phần đất đó Ông Châu không có quyền ngăn cản ông Sơn sử dụng phương tiện giao thông, phương tiện vận tải khi lối đi được mở, nếu không gây hại cho tài sản của ông Ông Châu phải tôn trọng quyền của ông Sơn và thực hiện các nghĩa vụ của mình

c. Quyền và nghĩa vụ của hai bên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Một

trong hai bên hoặc cả hai bên đều có quyền nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nếu không thể thỏa thuận được Khi bị xâm phạm về quyền, ông Châu và ông Sơn đều có thể nhờ Ủy Ban Nhân Dân giải quyết và yêu cầu bên còn lại thực hiện đúng nghĩa vụ của mình

Một trong hai hoăc cả hai bên có quyền nhờ cơ quan có thẩm quyền xác định “vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi” nếu không xác lập được thỏa thuận

Ngoài ra, hai bên phải tôn trọng quyền và nghĩa vụ của các bên còn lại, mọi mâu thuẫn, tranh chấp phải được thỏa thuận trước khi trình lên chính quyền địa phương

3. Cơ sở xác định chiều dài, chiều rộng của lối đi

Trong tình huống có một số chi tiết căn cứ vào đó ta có thể có cơ sở để xác định chiều dài, chiều rộng của lối đi Dưới đây chỉ phân tích những chi tiết liên quan đến xác dịnh chiều dài, chiều rộng của lối đi được mở sau khi ông Châu bịt lốt đi cũ

- Diện tích mảnh đất liền kề là 500m2, diện tích không phải quá lớn nên không thể yêu cầu chủ sở hữu mở một con đường quá lớn Vì như vậy thì thiệt hại với chủ

sở hữu bất động sản này rất lớn Chưa kể, khi mở đường đã phải hạ một phần cây ăn trái, thiệt hại càng tăng hơn

- Chiều dài:

Chiều dài lối đi được xác định từ ranh giới của hai bất động sản đến ranh giới giữa bất động sản của ông Châu với đường công cộng

Để lối đi “thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa

điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”, thường sẽ mở lối đi ở nơi có khoảng cách ngắn nhất với