THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất của hộ GIA ĐÌNH, cá NHÂN TRÊN địa bàn QUẬN hà ĐÔNG, THÀNH PHỐ hà nội GIAI đoạn 2010 2014

Nhiệm vụ nghiên cứu- Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất của hộgia đình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - Đánh giá một số nét cơ bản về hiệ

Trang 1

- -PHẠM QUÝ CƯỜNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc

HÀ NỘI - 2016

Trang 2

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõnguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Phạm Quý Cường

Trang 3

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa Lý - Trường Đạihọc Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngô Đức Phúc là ngườitrực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luậnvăn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môitrường quận Hà Đông, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông,UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hà Đông đã tạo mọiđiều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trongquá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngườithân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Phạm Quý Cường

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận 5

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội 5

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai 5

1.1.3 Các quyền về đất đai 6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 9

1.2.1 Các nước phát triển 10

1.2.2 Một số nước trong khu vực 13

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất 25

1.4 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29

1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng 29

1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30

1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất 31

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 35

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 35

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 45

2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Hà Đông 45

2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2014 so với năm 2010 47

Trang 5

2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông 56

2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi sử dụng đất 56

2.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất 57

2.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 59

2.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 62

2.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 64

2.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 65

2.3.7 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất 67

CHƯƠNG 3: ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ ĐẢM BẢO CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN HIỆU QUẢ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 86

3.1 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 86

3.1.1 Những kết quả đạt được 86

3.1.2 Những mặt tồn tại 87

3.2 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 88

3.2.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai 88

3.2.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất .89

3.2.3 Giải pháp về nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất 91

3.2.4 Giải pháp về tuyên truyền pháp luật đất đai 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

PHỤ LỤC 1

Trang 6

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtGTSX Giá trị sản xuất

Trang 7

Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014 43

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông 46

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 48

Bảng 2.5: Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý 51

Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 57

Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 60

Bảng 2.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tại quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 62

Bảng 2.9 Tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 66

Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của 03 phường giai đoạn 2010-2014 69

Bảng 2.11: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất 72

Bảng 2.12: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72

Bảng 2.13: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng 73

Bảng 2.14: Tổng hợp thời gian thanh toán 75

Bảng 2.15: Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng 75

Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất. .76

Bảng 2.17: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho, tặng QSD đất 78

Bảng 2.18: Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất 80

Bảng 2.19: Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình 81

Bảng 2.20: Tổng hợp quan hệ với người thuê 82

Trang 8

Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh 84

Bảng 2.23: Tổng hợp lý do thế chấp 84

Trang 9

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 36

Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông 58

Hình 2.3: Bảng so sánh kết quả thừa kế quyền sử dụng đất 61

Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông 64

Trang 10

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội loài ngườikhông chỉ theo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển màtrên phương diện kinh tế, đất đai là nơi tạo ra của cải vật chất Vì vậy, đất đai có ýnghĩa cực kỳ quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W Petty đã nói: "lao động là cha,đất đai là mẹ của mọi của cải"

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tưliệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư,xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổsung theo Nghị quyết số 51/2001/QH-10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hộikhoá X kỳ họp thứ 10 tại chương I, điều 5 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước có quyền địnhđoạt về đất đai và điều tiết các nguồn lợi từ việc sử dụng đất”

Luật đất đai 2003 khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu” trên cơ sở quán triệt chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Quyền

sử dụng đất từng bước được mở rộng từ 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 1993) thành 9 quyền:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đảmbảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhânđược thực hiện 8 quyền

Trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai, việc thực hiện các quyền sửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều những vấn đề bất cập cần tiếp tụcgiải quyết Việc nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụngđất nhằm đánh giá, đẩy mạnh công tác quản lý và thực hiện các quyền của người sửdụng đất

Trang 11

Quận Hà đông có toạ độ địa lý 20o59' vĩ độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm dọc

2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km vềphía Tây, có diện tích tự nhiên 4.963,95 ha Gồm 17 đơn vị hành chính phường, córanh giới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, phía Nam giáp huyệnThanh Oai, phía Đông giáp huyện Thanh Trì, phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyệnQuốc Oai Quận có vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên có điều kiệnthuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế Là địa bàn mở rộng ảnhhưởng của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội Đồng thời chịu tác độngvăn hóa, khoa học - kỹ thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô.Quận Hà đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướng về Tây - TâyNam thủ đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam Trong nhữngnăm gần đây, quận Hà Đông có tốc độ đô thị hóa cao, nhiều dự án được triển khai

và đi vào sử dụng, do việc đô thị hóa dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao vàdiễn biến phức tạp Mặt khác, do phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thực hiện cácquyền của người sử dụng đất ngày càng tăng Hàng năm, trung bình trên địa bànquận Hà Đông có khoảng: 3.417 trường hợp chuyển nhượng, 267 trường hợp thừa

kế, 981 trường hợp tặng cho, 3840 trường hợp thế chấp thực hiện thủ tục đăng kýbiến động trên địa bàn Tuy nhiên, ngoài các trường hợp đã thực hiện thủ tục đăng

ký biến động theo quy định cũng còn một số không nhỏ chưa thực hiện thủ tục đăng

ký biến động theo quy định Để phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất trên địa bànquận hiện nay, có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế và đề ra giải pháp nhằmđảm bảo thực hiện các quyền về sử dụng đất trên địa bàn quận tôi chọn đề

tài:“Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp đảmbảo thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

Trang 12

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất của hộgia đình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

- Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất trên địa bànquận Hà Đông

- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến năm 2014 đồng thời rút ra được những tồntại cần giải quyết

- Đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và công tác quản lý đất đai trên địa bànquận Hà Đông hiệu quả

4 Phạm vụ nghiên cứu

Đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụngđất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: thu tập thông tin, số liệu, tài

liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đếnviệc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp:

Phương pháp điều tra theo phiếu: trên cơ sở các mẫu phiếu điều tra nhằm

thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra:

Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổdân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ

Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân

đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ

Trang 13

Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tương tự nhau được lựachọn theo phương pháp ngẫu nhiên.

- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu: Trên cơ sở các số

liệu, tài liệu thu tập được ta sử dụng các phần mềm máy tính thống kê, tổng hợptheo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lậpthành bảng bằng phần mềm Excel

- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, những

nhà quản lý có kinh nghiệm về vấn đề liên quan đến việc thực hiện các quyền

sử dụng đất

Trang 14

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN

CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội

Mở đầu của Luật đất đai 1993 đã xác định: “Đất đai là tài nguyên vô cùngquý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bốdân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sảnxuất đặc biệt không gì thay thế được trong sản xuất nông nghiệp” Tuy nhiên tàinguyên đất có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đấtđai của con người ngày càng tăng Do vậy ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi lànguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển và xây dựngđất nước

Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh Trong đó, sự tác độngcủa con người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả

sử dụng đất Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện phápmang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế xã hội Kết hợp hiệu quả giữakhai thái và sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo ra sự phát triển

ổn định, lâu dài

Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lêncác nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai Vì vậy, để khai thác sử dụngđất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủcác thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện

tự nhiên xã hội và nhân văn

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai

* Hệ thống pháp luật

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thốngdựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ

Trang 15

thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nướcthuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha vàcác nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (NhánhĐức), Liên Xô và Đông Âu cũ ( Nhánh xã hộ chủ nghĩa) Tuy nhiên, Luật bất độngsản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từngbang Vì vậy, Luật Mỹ được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luậtkhông nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3].

* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai

Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:Hiến Pháp;

Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);

Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013)

Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

* Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai

Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:

- Các quyền về đất đai;

- Phạm vi giao dịch đất đai;

- Quản lý nhà nước về đất đai;

- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;

- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3]

1.1.3 Các quyền về đất đai

1.1.3.1 Quyền sở hữu

a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao

gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữutheo quy định của pháp luật ”[18]

b) Các hình thức sở hữu về đất đai/ bất động sản gồm:

- Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân)

Trang 16

c) Quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản: Chủ sở hữu có quyền

thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâmphạm quyền lợi và lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, địnhđoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bấtđộng sản

d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản: Quyền sở hữu đất

đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để

sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phánquyết của tòa án

e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất

động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai,bất động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặctheo phán quyết của Tòa án[3]

1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suycho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đấtđai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũngcó thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc làchế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen cảhai chế độ sở hữu đó

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triểntheo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của nhữnghình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử Chế độ sở hữu công về đất đai ởViệt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệtđối từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiếppháp năm 1992[2]

Điều 17 Hiến pháp 1992 [14] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồnnước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

Trang 17

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nướcthống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).

Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thểhóa các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật đất đai 1993 quy định các nguyêntắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhấtquản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiếtkiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [19]

Luật đất đai 2003 [17] đã quy định cụ thể hơn về chế độ“Sở hữu đất đai”(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đạidiện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”(Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thựchiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đaiđược sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhànước cũng như của người sử dụng

1.1.3.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân vềđất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quyhoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với cácquyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai

mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhàlập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và khôngthể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình Đểngười dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu củasản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Kháiniệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,Nhà nước và mỗi người dân [19] Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm

Trang 18

các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấpGCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sửdụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vàotừng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thểhiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đượcNhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đấtbao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu

và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn)

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộngđồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tưnhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một

số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tínngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức,Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danhnghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữhoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thờihạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm

Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhấtmột hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữutoàn dân được hiểu là sở hữu chung Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sởhữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên

Trang 19

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Cáchoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá.Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiệnchuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyểnnhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3tháng sau khi mua.Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà ánsẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng

ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới.Các bản sao của hợp đồng chuyểnnhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xétcác hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được kýkết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của phápluật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đấtđai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệtthì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xácnhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử

Trang 20

dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký.Văn bảnxác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xácnhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà

án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấpchỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xemxét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữubất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phảicam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi khôngđáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấptheo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngânhàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) vàmột đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên

và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại đượcchuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đếnkhi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợthế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lạicho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khikhông được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tàisản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:

Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấpthuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoảntiền đã cho thế chấp.Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được

xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá [7]

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu củaNhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nướcchuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Trang 21

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệtđối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thếchấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăntrở nào.

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trìnhcông cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch vàphân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phítrước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia -DOLA) [9], [23]

1.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đốivới lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kếtvới chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lýbảo đảm cho quá trình chuyển đổi

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theođó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đấtđai và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu cónghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đấtđai và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng –với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sửdụng trên mảnh đất của chủ khác – Bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồngđược phép cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phảitrả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6-7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kếxây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữutừng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thìđược quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên tòa nhà Phần đất nàyđược quy định theo tỷ lệ phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộtrong tòa nhà [6]

Trang 22

1.2.2 Một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đaicủa một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đấtđai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấychứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sởhữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sởhữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữuloại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏthửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lựccủa giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhậnNS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khôngcó giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hailoại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đoranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đấtđó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy nàycó quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất khôngđược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấychứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việcchuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đấtđó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báoloại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất khôngđược để không sử dụng trên 5 năm

Trang 23

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời vềđất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi cóđơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùngđất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được đểkhông sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhậnnày có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứngnhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnhtrưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng đượcQSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệpHoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúclợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyểnnhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thôngqua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy nàykhông chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấpdựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoáihoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉđược thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứngnhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưngchưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [2]

Trang 24

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”

và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụngcho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nướckhông thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợpnày, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở TrungQuốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đấtđược phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước vớimột khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mụcđích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấuthầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giaodịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biệnpháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điềukiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đểcó QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở

Trang 25

một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống vớiđiều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Vềđiều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy địnhcủa pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyềncủa người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐkhông nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòngquản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyểnnhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượngnày, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuynhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịchnày phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơquan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngàysau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sửdụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để cóđược QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐtại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thựchiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạnthanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng kýquyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Trang 26

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từcác tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi lànguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền củaTrung Quốc[22].

1.2.2.3 Singapore

Trong cuốn “Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam” Hoàng Việt

và Hoàng Văn Cường (2008) cho biết:

Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu ngườicao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải

là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chínhđáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quanchuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân đượcsống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay,

Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợpnhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằmmang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tíchmỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cầnnhững căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dựđịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán nhữngcăn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tàisản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể muađược nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể tríchdưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương(một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấpsẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vìSingapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời,

Trang 27

mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu muacăn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nótiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chínhphủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mớixen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mớigần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003,Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Pháttriển nhà như xây dựng, thiết kế…và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng làSubana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trườngmột cách mạnh mẽ hơn [26]

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1.1 Thời kỳ trước đổi mới (1986)

- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định

về quyền sở hữu ruộng đất

- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đaicủa Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa

1.3.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay

a) Giai đoạn 1986-1993

Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên nhằm điềuchỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật đất đai đã thể chế hóa đường lối,chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật đấtđai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh

tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luậtđất đai năm 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loạiđất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất Họ không có

Trang 28

quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêmcấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đấtđược giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đấtnông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” [13].

Theo Nguyễn Thị Mai, (2002) [10]: Sau 4 năm thi hành Luật đất đai năm

1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đó là người sử dụng đất thực sựkhông có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyểnnhượng Họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vàohoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tậpđoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sảnxuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ởhoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nướccó thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy,Luật còn gò bó chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất.Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất trá hình theo cách xây dựng mộttúp lều trên đất để bán , nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đấtđai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần,chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [10]

Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệulực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật đất đai 1987 và bổ sung một nội dung mớimột số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng được thực

Trang 29

hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Nhưvậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sửdụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuântheo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộcsống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phứctạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh màLuật đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật đất đai được sửa đổi, bổsung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốnbằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đượcNhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuêđất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyểnnhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhânmới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ [15]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua nhưLuật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì LuậtĐất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chuơng trình xây dựngLuật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất đailại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/6/2001 Quốc hội khóa X,kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai [16];Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nôngnghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vậtnuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,đất nuôi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐtheo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở

Trang 30

hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tạiViệt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trịQSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàngnước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.

c) Giai đoạn từ 2003 đến nay

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và

sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộnhững thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật đất đai 1993 (Luật sửađổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ nhữngvướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật,đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đấtđai trong thời kỳ mới Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệulực từ ngày 01/7/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa quyđịnh của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộgia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiệnhạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nôngnghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đaitheo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyềnthế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thuhồi đất” (Điều 106) [17]

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại ViệtNam: Luật đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyềntương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thờigian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Trang 31

Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, Ngày29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm

2013 Luật đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, địnhhướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hànhTrung Ương Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phátsinh trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 được hoànthiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụngđất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân ) phù hợp với hình thứcgiao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người

sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà cóchung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [20] Nhóm người sử dụng đất gồm:

hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ giađình, cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền

và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần chotừng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyểnđổi với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định vàlàm thủ tục cấp GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theoquy định Trường hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho ngườiđại diện để thực hiện

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tạiĐiều 179] Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đượcNhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận

Trang 32

quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đượcchuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đấtthuộc diện thu hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặcxây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ,góp vốn bằng QSDĐ.

- Quy định của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền đấthàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điềukiện theo quy định của pháp luật và ”cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắnliền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định

về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 179) [20]

+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chứcnước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sửdụng đất Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:

- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người ViệtNam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tạiViệt Nam Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34/2009/QH12 vàluật hóa Điều 13 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP (Điều 186)

- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm(Điều 187) [20]

+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là một mụcmới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; gópvốn bằng QSDĐ Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khicó Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên

để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các

Trang 33

quyền thì phải đăng ký tại VPĐK và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngàyđăng ký vào sổ địa chính.

- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất đượcNhà nước cho thuê trả tiền đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải đượctạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theođúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự

án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm cácquy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, chothuê đất để thực hiện dự án trước đó

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đượcNhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặngcho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sửdụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác

để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định này, hộ gia đình, cánhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trongkhu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồisinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng đó

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng,tặng cho QSDĐ có điều kiện Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinhsống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộcrừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được

Trang 34

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trongphân khu đó.

Qua các quy định của Luật đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dầndần đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất

ổ định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quantrọng trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được ngiều vấn đề cấpthiết trong đời sống

1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất.

1.3.2.1 Các văn bản Luật

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992 Hiến pháp;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994, Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1995, Bộ Luật Dân sự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2000, Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005, Bộ luật Dân sự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của LuậtNhà ở và Điều 121 của Luật đất đai;

-Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai;

1.3.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sảnxuất nghiệp

Trang 35

- Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chỉnh phủ ban hành quy định

về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/9/1994 của Chỉnh phủ quy định chi tiết thihành Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 04/NĐ-CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử lý vi phạmhành chính trọng lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốnbằng gia trị QSDĐ

- Nghị định số 85/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số điều của Bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việcgiao đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thihành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuếchuyển q uyền sử sụng đất

- Nghị định số 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số điều của Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, gópvốn bằng gia trị QSDĐ

- Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luậtđất đai

- Nghị định số 182/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất

Trang 36

- Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định

số 187/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết thihành Luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất

1.3.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luậtcủa Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/3/1997 của Tổng cục Địa chính hướngdẫn thực hiện Nghị định số 04/NĐ-CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trọng lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đât

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của liên Bộ Tàinguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/6/2014 của Bộ Tài nguyên và

Trang 37

Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội

- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố

Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền

sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố

Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UBngày 25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ởnông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nướcngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bànthành phố Hà Nội

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểmdân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

Hà Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư,

Trang 38

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố

Hà Nội

- Quyết định 22/2014/QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủyban nhân dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủgiao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước,diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địabàn thành phố Hà Nội

- Quyết định 24/2014/QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền của

Ủy ban nhân dân thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủgiao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề

và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địabàn thành phố Hà Nội

1.4 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng.

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giaiđoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thứcgiao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trongđó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanhnghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhânnước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đượcđáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tíchđất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (NguyễnĐình Bồng và cs, 2005) [5]

Trang 39

Theo bài báo “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất độngsản” của Đào Trung Chính (2005) [6] cho biết: Các quy định về giao đất, cho thuêđất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần

sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp,giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặttích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổngthể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêmtrọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả,không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mụcđích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐrất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việcthực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhàđầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế

“xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử,có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyểnnhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sảntrái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làmmất ổn định kinh tế - xã hội

1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Nguyễn Đình Bồng và Ctg (2012) [5]: Giấy chứng nhận đã cấp làchứng thư pháp lý quan trọng xác định mối quan hệ giữa Nhà nước với người sửdụng đất Cấp Giấy chứng nhận giúp Nhà nước nắm chắc đất đai đến từng thửa đất,từng chủ sử dụng và tạo điều kiện để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện cácquyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, sử dụng hợp lý, tiết kiệm,có hiệu quả, tạo điều kiện cho việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, gópphần giải quyết vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng nhằm thúcđẩy các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội

Trong thời gian qua các địa phương đã và đang tập trung thực hiện Nghịquyết số 07/2007QH12 đến năm 2009 thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của

Trang 40

Chính phủ Ngành Quản lý đất đai tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất, việc thống nhất một loại Giấychứng nhận đã tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng nhà đất góp phần thúc đẩy thịtrường nhà đất phát triển và hoạt động lành mạnh Đây là nhiệm vụ trọng tâm củangành nên đã tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện quyết liệt, kết quả đến nay: Trênđịa bàn cả nước đã cấp được 30.248.000 Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân

và tổ chức với diện tích cần cấp 16.976.000 ha Trong đó: đất sản xuất nông nghiệpđạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5% diện tích, đất chuyên dùng đạt 54,9% diệntích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6% diện tích Trong đó, việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hơn 01năm quan, cả nước đã cấp được 1.348.152 Giấy với diện tích 898.030 ha [5]

1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất.

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy địnhcủa pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tácdụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

a) Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:

Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyểnđổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu làviệc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún”ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theophương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tìnhtrạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửaruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau

để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sởquy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thựchiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ

Định dạng
Số trang	120
Dung lượng	1,72 MB