Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần tiên phong

Khái niệm bất động sản đảm bảo Bất động sản đảm bảo là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp đểvay vốn ngân hang hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốncảu ch

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan chuyên đề: “Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong” này là công

trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong chuyên đề là trung thực và có nguồn gốc

rõ ràng

Hà Nội, ngày 25 tháng 5 năm 2016

Tác giả

Phạm Thị Thanh

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.2 Khái niệm bất động sản đảm bảo 4

1.1.3 Tiêu chuẩn của bất động sản đảm bảo 4

1.1.4 Vai trò của cho vay bằng bất động sản đảm bảo 5

1.2 Định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM 6

1.2.1 Khái quát chung về định giá bất động sản 6

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TIÊN PHONG 28

2.1 Một số nét khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong 28

2.1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Tiên Phong 28

2.1.2 Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Tiên Phong 28

2.1.3 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Tiên Phong 30

2.1.5 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của NHTM Tiên Phong hai năm trở lại đây 31

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong 32

2.2.1 Khung pháp lý trong công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại Hội sở Ngân hàng Tiên Phong 32

2.2.2 Quy định của Ngân hàng Tiên Phong về bất động sản đảm bảo 33

2.2.3 Thực tế định giá bất động sản đảm bảo tại Hội sở Ngân hàng Tiên Phong .34

2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản đảm bảo tại Hội sở Ngân hàng Tiên Phong 45

2.3.1 Những kết quả đạt được trong công tác định giá bất động sản đảm bảo

phục vụ cho vay của ngân hàng 45

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng 47

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG 51

3.1 Phương hướng hoạt động của Ngân hàng Tiên Phong trong thời gian tới 51

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng Tiên Phong 52

3.2.1 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá để áp dụng tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong 52

3.2.3 Quy định về xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất 54

3.2.4 Ngân hàng Tiên Phong cần nâng cao trình độ chuyên môn của chuyên viên định giá 54

3.2.5 Nâng cao trách nhiệm pháp lý của chuyên viên định giá với báo cáo thẩm định giá 55

3.2.6 Đánh giá chính xác tình hình biến động của thị trường 56

3.3 Kiến nghị 56

3.3.1 Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 56

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 57

KẾT LUẬN 59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Tiên phong 30

Bảng 2.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2013-2015 31

Bảng 2.2: Thông tin khảo sát ngày 24/01/2015 43

Bảng 2.3: Điều chỉnh giá bất động sản 44

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Trong giai đoạn nền kinh tế đang hội nhập và không ngừng phát triển hiệnnay, không thể không tính đến vai trò hoạt động tín dụng của các Ngân hang thươngmại Các ngân hang đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường vốn, là bộ phậnkhông thể thiếu của nền kinh tế quốc dân, góp phần không nhỏ đẩy sự phát triển củanền kinh tế Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thựchiện CNH- HĐH và đẩy mạnh tham gia hội nhập kinh tế Thế giới thì việc tạo ra một

hệ thống ngân hàng vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêucần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế

Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay,

hệ thống ngân hàng càng phát triển lớn mạnh không ngừng hòa nhịp với tốc độ pháttriển tăng trưởng của đất nước Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôntiềm ẩn những rủi ro Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầungười vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các bất động sản Thế chấpbằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tàisản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý Trước tình hình giá cả nhà đất cónhiều biến động như hiện nay, việc định giá bất động sản thế chấp đang trở thànhnhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn chovay Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, cácNgân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình Tuy nhiên,đây là một vấn đề vẫn còn mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giábất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt độngcho vay bằng bất động sản thế chấp chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của kháchhàng cũng như hoạt động của ngân hàng

Thực tập ở Ngân hàng TMCP Tiên Phong - 57 Lý Thường Kiệt là điều kiệnthuận lợi giúp em tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá bất động sản đảm bảophục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại.Qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công

tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong”

với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá nói chung và định giá bấtđộng sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghịnhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Tiên Phong

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cở sở lý luận khoa học, các phương pháp thườngđược sử dụng trong định giá bất động sản thế chấp và thực trạng cũng như đề xuấtmột số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại ngân hàng Tiên Phong

3 Phạm vi và phương pháp nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng

Thương mại Cổ phần Tiên Phong,

Phương pháp nghiên cứu: Chuyên đề có sử dụng các phương pháp thống kê,

phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu Chuyên đề đã nghiên cứu một cách có hệthống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá bất động sản thế chấp và đó là

cơ sở hoàn thiện các hoạt động này trong tương lai

4 Bố cục của đề tài

Đề tài có kết cấu như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá Bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM Chương 2: Thực trạng tình hình định giá bất động sản đảm bảo tại Ngân hàng

thương mại cổ phần Tiên Phong

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản

đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc giatrên thế giới Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) để chỉbất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ:immobilie (bất động sản) Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn với đấtđai) và ở nước ta được gọi là: bất động sản

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/ QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản baogồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác doPháp luật quy định

Mặc dù vậy, có phải tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều là bấtđộng sản Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản? Do đóviệc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản làmcho các nhà kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đíchthực của các bất động sản cần xem xét Để tránh những sai sót trên, người ta đãnghiên cứu để tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và bất động sản.Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vậtchất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài Tài sản được coi là bất độngsản khi có các điều kiện sau:

Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho

con người

Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dờ hạn chế để tính chất, công năng,

hình thái của nó không thay đổi

Thứ ba: phải tồn tại lâu dài

Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị nhất định

Thứ năm: được chiếm giữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

1.1.2 Khái niệm bất động sản đảm bảo

Bất động sản đảm bảo là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp đểvay vốn ngân hang hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốncảu chủ sở hữu bất động sản

Bất động sản là tài sản có thể đem làm tài sản bảo đảm vì: Cũng như trongkhái niệm về bất động sản được nhắc đến trong Bộ Luật dân sự năm 2005 của nướcCộng hòa XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người tacoi bất động sản là những tài sản không thể di dời được Vậy bất động sản đảm bảo

có thể là: nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng,nhà kho…và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp quyền

sử dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và cáckhoản tiền phát sinh từ bất động sản đảm bảo Tất cả các bất động sản thuộc sở hữuhợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn

1.1.3 Tiêu chuẩn của bất động sản đảm bảo

Bất động sản đảm bảo có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được Nhờ tiêu chí này mà các ngân hàng dễ dàng thực hiện quátrình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chiphí liên quan đến việc quản lý tài sản

Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản đảm bảo là BĐS khi khách hàngkhông trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự pháttriển của thị trường BĐS

BĐS là những tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị

sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tàisản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy mócthiết bị

Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn dođặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà

đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác cóthể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.

BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sửdụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng.Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụngtheo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm Hệ thốngpháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù cònnhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong cáclĩnh vực khác

1.1.4 Vai trò của cho vay bằng bất động sản đảm bảo

1.1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản

Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo đểvay vốn tại các tổ chức tín dụng Như vậy giúp cho người chủ sở hữu vẫn có thể sửdụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cầnthiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện Đây là hình thức huy độngvốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân tổ chức

Tuy nhiên, các tổ chức và cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặpphải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản đem đi thế chấp thườngchỉ được các ngân hàng định giá ở mức rất thấp, là giá trị khi thị trường lắng nhất.Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho

cá nhân và tổ chức khi vay vốn

1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thương mại

Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính, vì vậy luân chuyển tiền tệ làhoạt động chính Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nóichung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạtđộng của ngân hàng có thể diễn ra bình thường

Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản củangân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thếchấp phải trả cho ngân hàng)

Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thểnâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừarủi ro khi có phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy

ra các rủi ro không lường trước

1.1.4.3 Đối với nền kinh tế

Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp cácngân hàng hoạt động tốt Không những thế việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các

tổ chức, cá nhân đưuọc vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩysựu phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính,tiền tệ Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định

và phát triển của toàn bộ nền kinh tế

1.2 Định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

1.2.1 Khái quát chung về định giá bất động sản

1.2.1.1 Định giá bất động sản

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản

cụ thể bằng hình tức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điềukiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản làhoạt động tư vấn xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xácđịnh Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất,

vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá trị thị trường tại thời điểm địnhgiá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủpháp luật

Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:

- Định giá bất động sản là ước tính giá của một bất động sản cụ thể

- Tại một thời điểm nhất định

- Cho mục đích nhất định

- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạn bất động sản

- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định

Cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của bấtđộng sản Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản Tuynhiên, mức giá( do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả của thịtrường( giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản) Mức giá do các tổchức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn.Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá,

uy tín của các tổ chức( doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và cácđiều kiện kinh tế xã hội khác

1.2.1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản

Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách củaNhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổinhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân ảnhhưởng đến giá trị Bất động sản

Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sảntrong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất độngsản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanhvaf sựu đónggóp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giáDựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: Căn cứ vào giá trị đóng gópcủa từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản.Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bấtđộng sản được xác định dựa trên các lượi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai

mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bấtđộng sản mang lại khi định giá

Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyếtkinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Các nguyên tắc này cần thiết phảiđược kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản Trên thực tế hoạtđộng định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy nhiên, cácnguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:

Nguyên tắc 1: Sử dụng cao nhất và tốt nhất:

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thựchiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và manglại giá trị cao nhất cho tài sản

“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quantrọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đấtđai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuynhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe,môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặtvật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, ngay cả việc

sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần phải có sựđánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại

- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện vềthổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…

- Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoánkhả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.

- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiệntrên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi

là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất

và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiệntại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản Bởi vì việc sửdụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa haihay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự vớibất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sảnđược sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Nguyên tắc 2: Thay thế

Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: xác định giá đất theo chi phí giáthành, xác định giá đất theo giá bán so sánh, xác định giá đất theo thu nhập Nguyêntắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất động sản (hoặc đấtđai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độmong muốn và thỏa mãn tương tự

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấpnhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước Theo nguyên tắc này, người mua thườngkhông trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tươngđương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sựkhông thuận lợi và rủi ro

Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trêngiá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trongcùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thờiđiểm xác định giá trị bất động sản

Nguyên tắc 3: Cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu củatài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung

và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch vớicung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổithì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại

Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, cũng nhưmọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác củacung và cầu trên thị trường

Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểmxác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cungtrong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổitrên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định Cũng như cácthị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu khôngtăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khônggiảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầu biến động cùng chiều(cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độtăng, giảm của cung cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng

và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu cũng được áp dụng và phùhợp với thị trường đất đai

Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu

tố chính như sau : Giá của đất đai, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặthàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, những kỳ vọng củakhách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tươnglai, và sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng

Nguyên tắc 4 : Thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác độngcủa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó.Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và

đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của

“nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai

Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiệntượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi

do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡcủa đất v.v

Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũngluôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai Việcphát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập củangười dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai Tương tự, các yếu

tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai Chính

vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xácđịnh giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thờigian ngắn nhất định

Nguyên tắc 5: Dự báo

Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dựbáo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai Nhữngthay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lýcủa nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đếngiá trị của bất động sản Vì vậy trong định giá bất động sản, cần dự báo được biếnđộng của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tươnglai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằngtổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thểđem lại

Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương laicũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà định

giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượnggiá trị đât đai ở thời điểm hiện tại.

Nguyên tắc 6: Phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lờitối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phùhợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệuquả nhất

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sửdụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhấtđịnh Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đấtđai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn

bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

Nguyên tắc 7: Khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhấtđịnh và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do

nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác Khi những thửa đất có diện tíchnhư nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự

về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch

về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất

và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai

Nguyên tắc 8: Cạnh tranh

Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủlớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làmgiảm giá thị trường về loại hàng hóa đó Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai,bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnhtranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo Tuy vậy, mức độ và tínhchất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau.Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản Các thửa đất cóthể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều nàycũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại

cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranhtrong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộcung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu

Thứ nhất: xem xét các yêu cầu trên khía cạnh chủ yếu như: nội dung yêu cầu,

mục đích định giá BĐS, đối tượng định giá, phạm vị ĐGBĐS, thời gian thực hiện,hình thức báo cáo, cũng như các điều kiện đi kèm khác

Thứ hai: tìm hiểu thông tin sơ bộ liên quan đến: loại hình BĐS; môi trường

pháp lý liên quan đến BĐS, tranh chấp kiện tụng

Bước 2: Lập kế hoạch ĐGBĐS

Là việc dự kiến trước các công việc cần phải làm khi thực hiện ĐGBĐS mộtcách có hệ thống theo thứ tự nhất định Kế hoạch ĐGBĐS là quá trình cân đối tíchcực giữa nhu cầu và nguồn lực đã có đồng thời là cơ sở để người định giá kiểm tratiến độ định giá, là căn cứ để đánh giá chất lượng việc ĐGBĐS

Kế hoạch bao gồm các nội dung chủ yếu: dự kiến người phụ trách thực hiệnđịnh giá, các tài liệu cần thiết, phương tiện và vật chất, nhân lực thích hợp cho cuộcđịnh giá, nhưng phương pháp ĐGBĐS được áp dụng, phạm vi, qui mô, nguồn thôngtin cho việc ĐGBĐS, thời gian bắt đầu và kết thúc cuộc định giá

Bước 3: Thực hiện ĐGBĐS

Là quá trình người định giá thu thập, đánh giá, phân tích thông tin, sử dụngcác công thức, mô hình toán học phù hợp theo phương pháp ĐGBĐS đã được lựachọn để đưa ra kết quả ĐGBĐS

a, Thu thập tài liệu:

Một là, thu nhập thông tin về môi trường kinh doanh tổng quát: môi trườngkinh tế, môi trường chính trị-pháp luật, môi trường văn hoá-xã hội

Hai là, thu thập thông tin về yếu tố nội tại BĐS: hiện trạng, vị trí BĐS…

b, Khảo sát đối tượng định giá:

Để có cái nhìn khách quan về các tài liệu thu thập được cũng như có thêm dữliệu về đối tượng định giá Những dữ liệu chi tiết về BĐS đang thiếu sẽ được bổsung trong quá trình khảo sát BĐS

c, Phân tích tài liệu:

Phân tích môi trường bên ngoài có thể nhận dạng được các cơ hội và tháchthức của BĐS, nhờ đó có thêm thông tin để dự báo viễn cảnh phát triển của BĐS Phân tích bên trong nhằm nhận dạng chuỗi giá trị của BĐS, năng lực khácbiệt của nó, từ đó phát triển được điểm mạnh và điểm yếu của BĐS

ra khuyến nghị

1.2.1.4 Các phương pháp định giá bất động sản

1.2.1.4.1 Phương pháp so sánh

a, Khái niệm và cơ sở của phương pháp so sánh

Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếpbất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thịtrường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bấtđộng sản có mối liên hệ mật thiết với các bất động sản tương tự có thể so sánh được

đã mua bán hoặc cho thuê trên thị trường

- Các mảnh đất trống…

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trongđịnh giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất độngsản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việcđịnh giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có cácbằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được

c, Yêu cầu của phương pháp

Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự được bán trên thị trường vớibất động sản mục tiêu, chuyên viên định giá cần chú ý các yêu cầu sau:

+ So sánh bất động sản chỉ được thực hiện với những bất động sản tương tựtrong cùng một vùng

+ Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thờigian gần đây

+ Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

+ Thị trường ổn định Khi thị trường không ổn định, người định giá phải tínhđến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này

Ngoài ra, người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường

để tiến hành định giá một cách thích hợp

d, Nội dung của phương pháp

Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê bất động sảntương tự có thể so sánh đươc trên thị trường, song do tính chất đa dạng của bất độngsản giá trị của chúng có thể thay đổi theo thời gian Vì vậy khi định giá phải tuânthủ theo các bước:

Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu

- Xác định các yếu tố liên quân đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu

- Nghiên cứu các thông tin kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hìnhthể, kết cấu, tuổi thọ…

- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các ràngbuộc khác

Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời

gian gần nhất với các điều kiện tương đồng Việc thu thập thông tin có thể dựa vàonhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu nhập được để xác định

lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất Cần kiểm tra phân tích và làm rõ nguồngốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch

- Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS só sánh có phù hợp tương đồng đối vớiBĐS mục tiêu không

- Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh.Thường lựa chọn 3 đến 6 BĐS để so sánh Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng cácđiều kiện:

Thứ nhất: Các BĐS này ở cùng khu vực hoặc khi lân cận với BĐS cần định giá Thứ hai: Vị trí mặt bằng, kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô khu đất Thứ ba: Công trình xây dựng trên đất;

Thứ tư: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường;

Thứ năm: Yếu tố khác: tính pháp lý, quy hoạch, thời gian mua bán …

Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các

điều chỉnh

Đây là bước quan trọng nhất Trong quá trình so sánh sự khác biệt cần phảiđánh giá xem có yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS sósánh hay không, hoặc yếu tố bào ảnh hưởng đến GTBĐS cần định giá hay không.Trên cơ sở phân tích, xác định những khác biệt đó để đưa ra những điều chỉnh chophù hợp.

Bước 5: Ước tính GTBĐS cần định giá

Quá trình so sánh và điều chỉnh sẽ cho ta kết quả cuối cùng về GTBĐS Kếtquả ước lượng này được đưa ra từ việc hoà hợp các chỉ số giá trị của các phươngpháp định giá khác nhau hoặc từ các BĐS so sánh khác nhau

e, Ưu nhược điểm của phương pháp

Ưu điểm.

Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phảixây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của cácgiao dịch thị trường

Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy

1.2.1.4.2 Phương pháp chi phí

a, Khái niệm và cơ sở của phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại

để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sảncần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau.Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài

sản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủthông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra đểlàm ra (tạo ra) một tài sản tương tự.

Định giá cho mục đích bảo hiểm;

Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất

c, Nội dung của phương pháp

Căn cứ thực hiện phương pháp chi phí bao gồm: chi phí tại để tạo ra BĐStương tự với BĐS cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối vớiBĐS cần định giá Khi tiến hành định giá theo phương pháp chi phí, cần thiết phảitham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản, hànghóa, dịch vụ

Các bước tiến hành định giá bao gồm:

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng

đất đó là miếng đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có

trên miếng đất Bao gồm các chi phí xây dựng, chi phí tái tạo, chi phí thay thế cáccông trình, phần lợi nhuận cho nhà đầu tư, thuế, phí phải nộp cho Nha nước theoquy định

Các loại chi phí

- Chi phí xây dựng công trình (chi phí xây dựng mới), gồm: chi phí trực tiếp,chi phí chung, lợi nhuận nhà đầu tư và các khoản thuế phí phải nộp theo quy địnhcủa Nhà nước

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thếgiống hệt với công trình đang được định giá bao gồm cả những điểm lỗi thời củacông trình mục tiêu cần định giá.

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình cógiá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuậthiện đại được sử dụng

Các phương pháp xác định chi phí:

Phương pháp 1: Thống kê chi tiết của người xây dựng

Phương pháp 2: Khảo sát số lượng

Phương pháp 3: Chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng

Phương pháp 4: So sánh thị trường

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

 Sự giảm giá tích luỹ:

Là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ lý do gì, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thaythế (hoặc xây dựng lại mới) của một công trình xây dựng (bằng tiền) so với giá trịthị trường của công trình xây dựng tương tự tại thời điểm định giá

 Phân loại giảm giá:

 Giảm giá tự nhiên: giảm giá tự nhiên là giảm giá do các nguyên nhân: dothời gian sử dụng và cường độ sử dụng; tác động của yếu tố tự nhiên; do không biếtcách sử dụng, quản lý kém, bị phá hoại

 Giảm giá do lỗi thời chức năng

 Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: là sự giảm giá công tình xây dựng do cácnguyên nhân môi trường

 Phương pháp đo giảm giá

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại

công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại củacông trình

Bước 5: Cộng giá trị đất đai (bước 1) với chi phí giảm giá (bước 4), sẽ được

giá trị ước tính của BĐS

d, Ưu nhược điểm của phương pháp.

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chínhmới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này

1.2.1.4.3 Phương pháp thu nhập

a, Khái niệm và cơ sở của phương pháp

Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàngnămtrong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập được xâydựngtrên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếuđược áp dụng đối với các bất động sản tạo thu nhập

Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợi ích tươnglai Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trị thị trường hiệnhành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thunhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản Như vậy, phương pháp vốn hóađòi hỏi phải phân tích và ước tính được thu nhập của tài sản, các chi phí hoạt độngkinh doanh hợp lý, để tính thu nhập ròng hàng năm của tài sản Thu nhập ròng nàysau đó được chuyển hoá thành vốn

Phương pháp vốn hóa dựa trên giả thiết giá trị của tài sản liên quan mật thiếtđến lợi nhuận có thể thu được do khai thác tài sản đó: nếu một tài sản mang lại lợinhuận cao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuậnhoặc lợi nhuận thấp.

b, Phạm vi áp dụng

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sảnmang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phimđất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng chođịnh giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

c, Nội dung

Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:

Bước 1: Ước tính thu nhậo hằng năm của BĐS.

Thu nhập tiềm năng là tổng thu nhập chính dự tính trong một năm với 100%công suất tạo ra từ BĐS thẩm định

Thất thu bỏ trống là khoản thất thu bằng tiền dự tính trong năm do không khaithác hết 100% công suất của BĐS

Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm Lấy thu nhập trừ chi phí thu được thu

Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu

Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

1.2.1.4.4 Phương pháp thặng dư

a, Khái niệm và cơ sở của phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại củaBĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các chi phíphát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:

Giá trị hiện tại của BĐS = Gía trị phát triển BĐS – chi phí để phát triển BĐS

b, Phạm vi áp dụng

Phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu trong việc định giá các bất độngsản có thể phát triển được hoặc có tiềm năng để phát triển Đặc biệt, phương phápthặng dư được áp dụng hữu hiệu trong thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sảnnhư xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê

Ngoài ra, phương pháp thặng dư cũng được sử dụng trong việc mua bán cáccăn hộ cũ, ngôi nhà có thiết kế lạc hậu để người mua đánh giá nếu chi thêm tiền

để cải thiện và hiện đại hoá ngôi nhà đó, thì ngôi nhà cũ đáng giá bao nhiêu

c, Nội dung

Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau:

Bước 1: Xác định phương án tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS cần định giá Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của sự phát triển.

Trong đó:

: tổng doanh thu phát triển

: doanh thu năm t

Giá trị sau khi tính toán thu được là giá trị của sự phát triển

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển.

Bước 4: Xác định giá trị thặng dư (hay giá trị còn lại) bằng cách lấy giá trị của

sự phát triển trừ chi phí phát triển

Giá trị thặng dư (giá trị còn lại) = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển

Giá trị BĐS mục tiêu = Giá trị thặng dư (giá trị còn lại) – Chi phí pháp lý,thuế, chi phí tài chính, lợi nhuận nhà đầu tư…

c, Ưu nhược điểm của phương pháp

Khó khăn trong việc xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiệncủa thị trường

1.2.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản đảm bảo

a, Nhóm nhân tố khách quan

Một là: Môi trường kinh tế

Điểu kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thịtrường BĐS tăng cao Do đó BĐS ở những khu vực có nền kinh tế thuạn lợi, việc sửdụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở những khu vực đó sẽ cao hơn nhữngkhu vực khác Khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo,

do đó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại các NHTM, điều này làm cho số lượngcuộc định giá ngày càng gia tăng

Bên cạnh đó, một nền kinh tế phát triển cũn sẽ giúp cho thị trường BĐS pháttriển hình thành một hệ thống thông tin hoàn hảo hơn, đnags tin cậy hơn, là cơ

sở cho người định giá dễ dàng hơn trong việc thu thập thông tin chính xác về

BĐS và khách hàng có BĐS đảm bảo để phân tích, so sánh nhằm đưa ra kết quảchính xác nhất.

Hai là: Môi trường pháp lý

Môi trường pháp lý trong sạch, các văn bản ban hành ra được nghiên cứu kĩlưỡng, phù hợp là nhân tố quan trọng giúp cho ĐGBĐS được hoàn thiện hơn Cácvăn bản pháp lý không chỉ hạn chế những hành vi gian dối trong hoạt động ĐGBĐS

mà còn bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của NHTM và lượi ích của chủ sở hữu BĐS.Một hệ thống pháp lý phù hợp sẽ góp phần đảm bảo cơ chế ĐGBĐS đạt được mụctiêu có được giá trị BĐS phản ánh một cách khách quan và trung thực

BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và Pháp luật Các chínhsách của Nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng côngtrình sẽ tác động đến việc ĐGBĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại NHTM

Như vậy môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và cá cơ chếchính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, cơ chế sở hữu và sửdụng BĐS; đến hoạt động cho vay của NHTM sẽ làm cho việc ĐGBĐS được diễn

ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng

Ba là: Sự phát triển cảu hiệp hội nghề nghiệp

Cơ chế ĐGBĐS hình thành và hoàn thiện chỉ khi ĐGBĐS được coi là mộtnghề trong xã hội và được thừa nhận rộng rãi Hoạt động ĐGBĐS được quy địnhbởi pháp luật, chịu sự kiểm soát xủa Nhà nước theo những quy định cụ thể, tuynhiên nhiệm vụ quản lý hành nghề và kiểm soát chất lượng hành nghề thường đượcgiao cho Hiệp hội nghề nghiệp Sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp là điều tấtyếu khách quan luôn song hành với sự phát triển của hoạt động ĐGBĐS trong hoạtđộng cho vay tại NHTM

Bốn là: Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp định giá

Cạnh tảnh mang tính tất yếu, là động lực của sựu phát triển, là quy luật chọnlọc tự nhiên của nền kinh tế thị trường Cạnh tranh trong hoạt động ĐGBĐS sẽchuyển sang cạnh tranh về chất lượng dịch vụ thay vì cạnh tranh về giá như hiệnnay Vấn đề về giá dịch vụ tuy vẫn quan trọng nhưng không phải là lý do chủ yếu

để NHTM hay chủ sở hữu BĐS lựa chọn doanh nghiệp định giá Điều khách hàng

cần là những lợi ích mà doanh nghiệp định giá mang lại cho khách hàng Từ đó mà

cơ chế ĐGBĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM sẽ càng có thêm động lực pháttriển và được thực hiện một cách toàn diện nhất

b, Nhóm nhân tố chủ quan

Một là: Nguồn nhân lực thực hiện ĐGBĐS

Hoạt động ĐGBĐS là một phần của hoạt động tư vấn tài chính, do vậy hoạtđộng này đòi hỏi hàm lượng chất xám cao Người định giá phải có kiến thức, trình

độ vững vàng Khi tiến hành ĐGBĐS, người định giá cần nắm vững những quyđịnh về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, quy định về xây dựng, kiến trúc BĐS,quy định trong lĩnh vực ngân hàng, có khả năng dự báo vĩ mô ngành cũng như khảnăng nhận thấy sự phát triển của BĐS trong tương lai

Bên cạnh đó, người định giá phải có đạo đức nghề nghiệp, đây là yếu tố quantrọng để người định giá tạo lập và duy trì niềm tin của ngân hàng, của chủ sở hữuBĐS Do đó nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt sẽ làm ảnh hưởngđến chất lượng và kết quả định giá

Hai là: Hệ thống cơ sở dữ liệu

Một hệ thống cơ sở dữ liệu có khả năng hỗ trợ thông tin cho người định giá làmột ưu thế Chất lượng ĐGBĐS phụ thuộc rất lớn vào tính minh bạch, công khaitrong việc cung cấp thông tin của các doanh nghiệp cũng như các cơ quan quản lýnhà nước

Ngoài để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tốt, đòi hỏi người định giá cần có hệthống mạng nội bộ cũng như hệ thống mạng kết nối các cơ sở dữ liệu với các trungtâm cơ sở dữ liệu của các cơ quan Nhà nước Đây là yếu tố hết sức quan trọng trongđiều kiện hiện nay

Ba là: Quan điểm của NHTM về vấn đề ĐGBĐS

Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này cácngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiệnhoạt động của mình trong mỗi giai đoạn cụ thể Bới vậy quan điểm của từng ngânhàng về ĐGBĐS cũng không giống nhau

Hơn nữa tùy thuộc vào điều kiện hoạt động, môi trường cạnh tranh và tỷ trọngtài sản đảm bảo/tổng dư nợ cho vay mà các ngân hàng có sự đầu tư hợp lý haykhông vào việc ĐGBĐS Quan điểm về định giá của ngân hàng còn được thể hiệnthông qua quan điểm về phát triển hoạt động cho vay thế chấp BĐS Do đó việcĐGBĐS cần có sự thống nhất cả về quy trình và phương pháp trong toàn bộ hệthống ngân hàng, các tổ chức tín dụng và cần coi đó là một hoạt động độc lập