Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh hà tĩnh

Bảo đảm tín dụng hay Tài sản đảm bảo là vấn đề mà các ngân hàng rất quan tâm, chúng ta sẽ đi tìm hiểu về nghiệp vụ định giá TSĐB Định giá TSĐB phục vụ cho vay là một trong những nghiệp

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI: 3

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng: 3

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của ngân hàng thương mại: 5

1.1.3 Các nghiệp vụ của ngân hàng thương mại: 5

1.2 KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI: 7

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo: 7

1.2.2 Các hình thức cho vay có tài sản đảm bảo: 8

1.3 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI: 11

1.3.1 Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo: 11

1.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự định giá: 12

1.3.3 Quy trình định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự định giá: 15

1.3.4 Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo được ngân hàng áp dụng khi tự định giá: 20

1.3.5 Các nhân tố tác động tới chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại: 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TĨNH 24

2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

24

2.1.1.3 Các hoạt động chính 26 2.1.1.4 Hệ thống tổ chức Ngân hàng Công thương Việt Nam 28 2.1.1.5 Ban lãnh đạo 30

2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Công Thương

Việt Nam Chi nhánh Hà Tĩnh giai đoạn 2011-2014: 33

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI

NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TĨNH: 35

2.2.1 Tình hình dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tại chi nhánh: 35

2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TĨNH: 36 2.3.1 Yêu cầu định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh: 36

2.3.2 Nội dung định giá cụ thể đối với từng loại tài sản đảm bảo phục vụ cho

vay tại chi nhánh: 362.3.3 Quy trình định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại chi nhánh: 46

2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC

VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TĨNH: 51

2.4.1 Những mặt đạt được: 51

2.4.2 Những mặt còn hạn chế: 51 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH

GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TĨNH 53 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TĨNH: 53

3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh của chi nhánh: 53

3.1.3 Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại chi nhánh: 54

3.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TĨNH: 56

3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá: 56

3.2.2 Đối với nội bộ chi nhánh: 57

KẾT LUẬN 60

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

Em xin cam đoan bài Chuyên đề tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu củariêng em, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hành thực tế tạiNgân hàng Vietinbank Hà Tĩnh

Những thông tin, số liệu trong chuyên đề được trích dẫn rõ rang từ những tàiliệu do đơn vị thực tập cung cấp

Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế, hay gian trá em xin chịu hoàntoàn trách nhiệm

Hà Nội, ngày 27 tháng 05 năm 2016

Sinh viên

Đặng Thảo Trang

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo đã tận tình giảng dạy, cung cấp những kiến thức bổ ích cho chúng em trong suốt 4 năm học vừa qua

Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các cô chú cùng các anh chị cán bộ tại chi nhánh Vietinbank Hà Tĩnh, đặc biệt là các anh chị tại Phòng Quan hệ khách hàng đã tạo điều kiện giúp đỡ và chỉ bảo em tận tình trong quá trình em thực tập tại đây.

Em xin chân thành cảm ơn!

Vietinbank : Ngân hàng TMCP Công Thương Việt NamTMCP : Thương mại cổ phần

TSĐB : Tài sản đảm bảo

NHTM : Ngân hàng thương mại

NHTW : Ngân hàng Trung ương

LỜI NÓI ĐẦU1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:

Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế lớn và quan trọng trong nền kinh

tế ở các nước hiện nay Với vai trò là thành phần trung gian trong việc thi hành cácchính sách tiền tệ, là đầu tàu thúc đẩy các hoạt động sản xuất kinh doanh trong nướccũng như nước ngoài khiến vai trò của các Ngân hàng càng được nâng cao Songcác nghiệp vụ ngân hàng hiện tại vẫn đang được thực hiện một cách khá khó khăn,nhất là hoạt động huy động và cho vay, do tỉ lệ nợ quá hạn và nợ xấu vẫn chưa có

xu hướng giảm xuống ảnh hưởng đến vấn đề lợi nhuận Do đó, các ngân hàng vẫnluôn tìm cách để giảm bớt rủi ro, hướng đến mục tiêu “ Lợi nhuận, an toàn và lànhmạnh” Bảo đảm tín dụng hay Tài sản đảm bảo là vấn đề mà các ngân hàng rất quan

tâm, chúng ta sẽ đi tìm hiểu về nghiệp vụ định giá TSĐB

Định giá TSĐB phục vụ cho vay là một trong những nghiệp vụ quan trọngtrong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại, là mối quan tâm hàng đầu củacác NHTM nói chung và của Vietinbank Hà Tĩnh nói riêng

Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB nói chung vẫn thường diễn ratình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị củaTSĐB gặp không ít khó khăn và trở ngại.Chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tíchhoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại các NHTM là hết sức cần thiết

Trong thời gian thực tập tại Phòng quan hệ khách hàng của Chi nhánhVietinbank Hà Tĩnh, em đã có cơ hội tìm hiểu kĩ hơn về hoạt động định giá tại đây,được tiếp xúc thực tế với quá trình định giá TSĐB của các anh chị nhân viên, qua

đó nhận thấy được sự cần thiết và vai trò quan trọngcủa hoạt động định giá TSĐB

phục vụ cho vay tại chi nhánh, do đó em đã quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hang thương mại cổ phần công thương Việt Nam - chi nhánh Hà Tĩnh” làm nội dung

nghiên cứu của bài chuyên đề tốt nghiệp này

Nam - chi nhánh Hà Tĩnh

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại ngânhàng TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Hà Tĩnh

Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại chi nhánhVietinbank Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2015

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong đề tài nghiên cứu có sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Phươngpháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp khảo sát thực tế, phươngpháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp…

5 Kết cấu của đề tài:

Ngoài phần Lời nói đầu và Kết luận, nội dung chuyên đề được kết cấu thành 3chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại.

Ở chương này, chuyên đề đề cập tới các vấn đề mang tính chất khái quát nhưkhái quát về Ngân hàng thương mại, hoạt động cho vay có TSĐB, hoạt động địnhgiá TSĐB phục vụ cho vay tại các NHTM, đây là những nền tảng cơ sở để đánh giáthực trạng hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại Vietinbank Hà Tĩnh sẽđược trình bày ở chương sau

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Hà Tĩnh

Chương này nói về tình hình, thực trạng hoạt động định giá TSĐB phục vụcho vay Vietinbank Hà Tĩnh trong vài năm gần đây (từ năm 2011 đến năm 2015) vàđưa ra những đánh giá, nhận xét về hoạt động này của chi nhánh

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Hà Tĩnh

Từ những đánh giá, nhận xét ở chương 2, chương này sẽ đưa ra những giải

pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả, hoàn thiện hơn nữa hoạt động định giáTSĐB phục vụ cho vay tại chi nhánh

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI:

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng:

Ngân hàng được hình thành và phát triển gắn liền với sự phát triển của cáchình thái kinh tế xã hội khác nhau Lịch sử Ngân hàng bắt đầu vào khoảng năm

2000 trước Công nguyên với những khoản cho vay bằng hạt giống đối với nôngdân Sau đó là thời ký Hy Lạp cổ đại và đế chế La Mã, dựa vào các nhà thờ, cáchoạt động nhận tiền gửi, cho vay và đổi tiền được tiến hành

Ngân hàng theo đúng nghĩa được hình thành đầu tiên và ra đời ở Ý, nổi tiếngnhất là ngân hàng Medici, được thành lập năm 1307 Sau đó sự phát triển của ngânhàng được lan rộng từ miền Bắc nước Ý qua Châu Âu, Mỹ với sự hoàn thiện cácnghiệp vụ kinh doanh ngân hàng (Hà Lan: 1660; Thụy Điển: 1656; Anh: 1694; Mỹ:1791; Pháp: 1800)

Đến thế kỷ XVII, các nghiệp vụ của một ngân hàng kinh doanh được hoànthiện, bao gồm: nhận tiền gửi, cho vay, phát hành tiền, chiết khấu thương phiếu,thanh toán bù trừ và bảo lãnh Hoạt động phát hành tiền của ngân hàng thời kỳ nàygây khó khăn cho Nhà nước trong việc kiểm soát khối luwowcngj tiền trong lưuthông và tính chất bảo đảm của lượng tiền đó Nhà nước đã can thiệp và kết quả của

sự can thiệp này là chỉ còn có một số ngân hàng lớn được quyền phát hành tiền kèmtheo nghiệp vụ kinh doanh, các ngân hàng khác chỉ được phép hoạt động kinhdoanh tiền tệ và tín dụng mà không được quyền phát hành tiền

Đến cuối thế kỷ XIX, hầu hết các nước Châu Âu cùng với một vài nước thuộcChâu Á và Châu Phi đã hình thành ngân hàng phát hành với quyền lực và sự ưu tiênđặc biệt từ Chính phủ Tất cả các ngân hàng này, với những mức độ khác nhau, từngbước đã thực hiện các chức năng của một NHTW

Như vậy, đến cuối thế kỷ XIX, hệ thống Ngân hàng bao gồm: Ngân hàng

Trung ương và Ngân hàng trung gian.

ở Việt nam ngày 6/5/1951 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 15/SLthành lập Ngân hàng Quốc gia Việt nam, với tổng giám đốc đầu tiên là cố phó ChủTịch Nguyễn Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại 1/2Lương Bằng, chính thức khai sinh một ngành kinh tế rất trọng yếu của Nhà nước -ngành Ngân hàng Ngân hàng quốc gia Việt nam ban đầu có những nhiệm vụ chủyếu là: quản lý việc phát hành giấy bạc và tổ chức lưu thông tiền tệ, quản lý kho bạcnhà nước, huy động vốn và cho vay phục vụ sản xuất và lưu thông hàng hóa, quản

lý các hoạt động tín dụng bằng biện pháp hành chính, quản lý ngoại hối và cáckhoản giao dịch bằng ngoại tệ và đấu tranh tiền tệ với địch

Ngày 21/1/1960 Ngân hàng quốc gia Việt nam được đổi tên thành Ngân hàngnhà nước Việt nam, đến năm 1975 các chính sách và cơ chế quản lý kinh tế cũngnhư hệ thống tiền tệ -Ngân hàng theo mô hình ở miền Bắc đã áp dụng thống nhấttrong cả nước Song do nhiều nguyên nhân mà trong nhiều năm liên tục, cán cânthanh toán quốc tế bội chi rất lớn, kinh tế vĩ mô mất cân đối nghiêm trọng, tình hìnhtài chính tiền tệ căng thẳng, lạm phát phi mã tới 3 con số (774%), sản xuất đìnhtrệ Đại hội Đảng lần thứ 6 đã đề ra đường lối đổi mới cho đất nước, 2 pháp lệnhngân hàng đươc công bố ngày 24/5/1990 là cơ sở pháp lý quan trọng khẳng định sựthay đổi mạnh mẽ của ngân hàng: Từ Ngân hàng một cấp thành Ngân hàng hai cấp Ngân hàng nhà nước Việt nam là cơ quan quản lý Nhà nước về tiền tệ tín dụng

và là ngân hàng Trung Ương, hệ thống Ngân hàng thương mại với chức năng kinhdoanh Hoạt động kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ, qua thực tiễn đã yêu cầu đưahoạt động Ngân hàng vào khuôn khổ pháp luật cao hơn, hai pháp lệnh Ngân hàng

đã được tổng kết, nâng lên thành hai luật được thông qua và có hiệu lực thi hành từ1/10/1998 Từ đây, ngành Ngân hàng đã đóng góp rất nhiều cho sự nghiệp cáchmạng chung của dân tộc và phát triển ngày càng lớn với 4 ngân hàng thương mạiquốc doanh 31chi nhánh của 26 Ngân hàng nước ngoài, 4 Ngân hàng liên doanh, 35ngân hàng thương mại cổ phần, 959 quỹ tín dụng nhân dân và một số công ty tàichính khác Các nghiệp vụ Ngân hàng đã trở nên sâu rộng, đa dạng, phong phú vàtăng lên nhanh chóng, huy động vốn tăng gấp trên 1000 lần so với năm 1986 và gấp

21lần so với năm 1990, cho vay nền kinh tế tăng gấp 28 lần so với năm 1990

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của ngân hàng thương mại:

Về mặt khái niệm: theo nghị định 49/NĐCP của chính phủ về các tổ chức tàichính thì Ngân hàng thương mại là một tổ chức tài chính có hoạt động chủ yếu vàthường xuyên là nhận tiền gửi, cho vay, cung ứng các phương tiện thanh toán và cácdịch vụ ngân hàng khác

Về mặt đặc điểm :

- Hoạt động của NHTM là hoạt động nhằm mục đích kiếm lời

- Hoạt động của NHTM là hoạt động kinh doanh có điều kiện

- Hoạt động của NHTM có độ rủi ro cao hơn so với các loại hình kinh doanh khác

Về mặt sở hữu: NHTM có thể tồn tại ở nhiều dạng sở hữu khác nhau như:NHTM quốc doanh, NHTM tư nhân, NHTM cổ phần, NHTM liên doanh hoặc chinhánh NHTM nước ngoài

Hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích lợi nhuận

Hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện, nghĩa là chỉ khinào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe do pháp luật quy định (vốn phápđịnh, phương án kinh doanh, ) thì mới được phép hoạt động trên thị trường

Hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so vớicác loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc, mang tính chất dâychuyền đối với nền kinh tế

1.1.3 Các nghiệp vụ của ngân hàng thương mại:

1.1.3.1 Nghiệp vụ tài sản Nợ và vốn tự có của ngân hàng:

Nghiệp vụ này phản ánh quá trình hình thành vốn cho hoạt động kinh doanhcủa NHTM bao gồm các nghiệp vụ sau:

- Nghiệp vụ tiền gửi: đây là nghiệp vụ phản ánh các khoản tiền gửi từ cácdoanh nghiệp vào ngân hàng để thanh toán hoặc với mục đích bảo quản tài sản mà

từ đó NHTM có thể huy động và được sử dụng vào kinh doanh Ngoài ra, ngânhàng còn huy động các khoản tiền nhàn rỗi của cá nhân hay hộ gia đình được gửivào ngân hàng với mục đích hưởng lãi

- Nghiệp vụ phát hành giấy tờ có giá: Các NHTM sử dụng nghiệp vụ này để

thu hút các khoản vốn có tính thời hạn dài, nhằm đảm bảo khả năng đầu tư cáckhoản vốn dài hạn của ngân hàng vào nền kinh tế Ngoài ra, nghiệp vụ này còn giúpcác NHTM tăng cường tính ổn định vốn trong hoạt động kinh doanh của mình.

- Nghiệp vụ đi vay: Các NHTM tiến hành tạo vốn cho mình bằng việc vay các

tổ chức tín dụng trên thị trường tiền tệ và vay NHTW dưới các hình thức tái chiếtkhấu hay vay có đảm bảo, nhằm tạo sự cân đối trong điều hành vốn của bản thanNHTM khi mà họ không tự cân đối được trên cơ sở khai thác tại chỗ

- Nghiệp vụ huy động vốn khác: Các NHTM còn có thể tiến hành tạo vốn chomình thông qua việc nhận làm đại lý hay ủy thác vốn cho các tổ chức, cá nhân trong

và ngoài nước Ngoài ra, thông qua việc sử dụng các phương tiện trong thanh toán,đòi hỏi khách hàng phải ký gửi một bộ phận tiền vào ngân hàng và trên cơ sở đó cácngân hàng có thể sử dụng những vốn nhàn rỗi trên tài khoản để đưa vào hoạt độngkinh doanh

- Vốn tự có của ngân hàng: Đây là vốn thuộc sở hữu riêng có của các ngânhàng Bộ phận vốn này đóng góp một phần đáng kể vào vốn trong hoạt độngkinh doanh của các NHTM, đồng thời góp phần nâng cao vị thế của NHTM trênthương trường

1.1.3.2 Nghiệp vụ tài sản Có:

Đây là nghiệp vụ phản ánh quá trình sử dụng vốn vào các mục đích nhằm đảmbảo an toàn cũng như tìm kiếm lợi nhuận của các NHTM Nội dung của nghiệp vụnày bao gồm:

- Nghiệp vụ ngân quỹ: nghiệp vụ này phản ánh các khoản vốn của ngân hàngđược dùng vào với mục đích nhằm đảm bảo an toàn về khả năng thanh toán và thựchiện quy định về dự trữ bắt buộc do NHTW đề ra

- Nghiệp vụ cho vay: đây là nghiệp vụ tạo khả năng sinh lời chính trong hoạtđộng kinh doanh của các NHTM Nghiệp vụ này gồm các khoản đầu tư sinh lời củangân hàng thông qua cho vay ngắn hạn và trung, dài hạn đối với nền kinh tế

- Nghiệp vụ đầu tư tài chính: Các NHTM thực hiện quá trình đầu tư bằng vốncủa mình thông qua các hoạt động hùn vốn, góp vốn, kinh doanh chứng khoán trênthị trường

- Nghiệp vụ khác: Bằng các hoạt động khác trên thị trường như: kinh doanhngoại tệ, vàng bạc và kim khí, đá quý; thực hiện các dịch vụ tư vấn, dịch vụ ngânquỹ; nghiệp vụ ủy thác và đại lý; kinh doanh và dịch vụ bảo hiểm; các dịch vụ khácliên quan đến hoạt động ngân hàng.

1.2 KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI:

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo:

Khái niệm tài sản đảm bảo là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặcthuộc sở hữu của người thứ 3 mà người này cam kết dung tài sản đó để đảm bảo cóthểl à tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch Điều kiện của TSĐB là:

+ Đối với tài sản khác thì phải thuộc quyền sở hữu của người vay hoặc bênbảo lãnh Trường hợp tài sản mà phải đăng kí quyền sở hữu thì người vay hoặc bênthế chấp phải có giấy tờ sở hữ tài sản đó

- Tài sản được phép giao dịch tại thời điểm hiện tại

- Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, tài sản không bị tranh chấp

- Tài sản cần phải mua bảo hiểm thì người vay có trách nhiệm mua bảo hiểm

và đảm bảo tính pháp luật về bảo hiểm của tài sản trong thời gian vay tiền

Cac loại TSBĐ là

- Tài sản bằng tiền

- Tài sản là bất động sản

- Tài sản động sản

- Tài sản hoa lợi, lợi tức

-Tài sản hình thành trong tương lai

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTMgiao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất địnhtheo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cho vay của NHTM rất phong phú và

đa dạng, và được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng

và mục tiêu quản lý của ngân hàng

Dựa vảo tiêu thức mức độ tín nhiệm của NHTM đối với khách hàng, cho vaycủa NHTM được chia làm 2 loại

Cho vay không có TSĐB: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cốhoặc bảo lãnh của người thứ ba mà chỉ dựa vào uy tín của bản than khách hàng.Loại này thường sử dụng cho khách hàng quen thuộc có khả năng tài chính mạnhCho vay có TSĐB là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa

vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố,thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tàisản của bên thứ ba

1.2.2 Các hình thức cho vay có tài sản đảm bảo:

1.2.2.1 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố:

Bảo đảm bằng tài sản cầm cố được hiểu là việc khách hàng (bên vay vốn)dùng tài sản thuộc sở hữu của mình giao cho tổ chức tín dụng (bên cho vay) để đảmbảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Đối tượng của cầm cố tài sản trong bảo đảm tiền vay là những tài sản mà bênvay dùngđể bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng tíndụng Tài sản này phải thuộc sở hữu của bên cầm cố tức là bên vay Tài sản dùng đểcầm cố có thể là động sản hay bất động sản Tài sản dùng để bảo đảm trong biệnpháp này có thể là tài sản hiện có cũng có thể là các tài sản sẽ hình thành trongtương lai

TSĐB theo hình thức cầm cố bao gồm:

- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng

tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;

- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư tài khoản tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanhtoán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;

- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,thương phiếu, các giấy tờ khác được trị giá bằng tiền Riêng đối với cổ phiếu của tổchức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tại chính tổ chức tíndụng đó;

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyềnđòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợpđồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp;

- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;

- Tàu biển theo quy định của bộ luật hành hải, tài bay theo quy định của luậthàng không trong trường hợp được cầm cố;

- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm kýkết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sảnhình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.2.2.2 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp:

Thế chấp tài sản trong bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận giữa các bên theo đóbên có nghĩa vụ tức bên vay phải dùng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiệnnghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên cho vay Tài sản là đối tượngcủa quyền thế chấp khi: tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thếchấp, tài sản là động sản hoặc quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bên thế chấp, tàisản là tài sản sẽ hình thành trong tương lai

TSĐB theo hình thức thế chấp bao gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xâydựng, và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Tàu biển theo quy định của bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy

định của luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợitức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác màbên thế chấp có quyền nhận;

- Các tài sản kháctheo quy định của pháp luật

Tài sản thế chấp không chỉ giới hạn ở những tài sản liệt kê như trên mà bất kỳtài sản nào thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba mà người nàycam kết dùng tài sản đó để bảo đảm và tài sản được phép giao dịch theo quy địnhcủa pháp luật Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm bằng tài sản được sửdụng phổ biến

1.2.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba:

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnhcam kết với tổ chức tín dụng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trịquyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyềnquản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạntrả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

Tài sản dùng để bảo lãnh có thể là các tài sản có thể thế chấp, cầm cố nó cóđặc trưng của tài sản bảo đảm là được phép giao dịch và không có tranh chấp.Ngoài

ra đối với một số tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì bên bảo lãnh bắtbuộc phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay, ví dụ như máybay, tàu biển…

1.2.4.3 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay:

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vaydùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chínhkhoản vay đó đối với tổ chức tín dụng

Đối với tài sản dùng để bảo đảm tiền vay trong trường hợp này cần thỏa mãnnhững điều kiện sau:

- Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định đượcquyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được

phép giao dịch Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư hàng hoá, thì ngoàiviệc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả năng quản lý, giám sát tàisản bảo đảm.

- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì khách hàngvay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã đượchình thành đưa vào sử dụng

1.3 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI:

1.3.1 Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo:

Một số cách hiểu về định giá tài sản:

- Định giá tài sản là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị vào một thời điểm cụ thể với một mụcđích đặc thù

- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản, có thể được trình bày bằngmiệng nhưng thông thường là bằng văn bản về giá trị của một tài sản vào một ngày

cụ thể và cho mục đích xác định

Như vậy, khái niệm về định giá TSĐB có thể hiểu như sau: Định giá TSĐB làviệc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TSĐB có thể mang lạicho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại NHTM gồm có 2 trườnghợp là:

- Trường hợp Ngân hàng thuê tư vấn định giá:

Ngân hàng quyết định thuê tổ chức tư vấn định giá đối với các TSBĐ trongtrường hợp ngân hang không tự định giá được, hoặc Bên bảo đảm và Ngân hàngkhông thống nhất với kết quả định giá mà Ngân hàng xét thấy cần trưng cầu thẩmđịnh độc lập

- Trường hợp Ngân hàng tự định giá

1.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng

tự định giá:

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi nghiên cứu quá trìnhhình thành giá trị, bộ phận định giá cần phải xem xét và vận dụng những quy luật vànguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tốtác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc

cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá Bộ phận định giácủa ngân hàng phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc sau đây để đưa ra kếtluận về giá trị của TSĐB:

1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữudụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép

về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khảnăng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

1.3.2.2 Nguyên tắc cung - cầu:

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản

đó trên thị trường.Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu vềtài sản.Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch đối với cung vềtài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có cácyếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộctính của các tài sản khác.Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phảnánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

1.3.2.3 Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nêngiá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phảnánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.Bản

thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong định giá tàisản, bộ phận định giá phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạngthái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốtnhất và có hiệu quả nhất.

1.3.2.4 Nguyên tắc thay thế:

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau củatài sản này đến tài sản khác

Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị củatài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấpnhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướngđược thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điềukiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.Một người thậntrọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thịtrường và một thời điểm

1.3.2.5 Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khảnăng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốtnhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cânbằng như vậy hay không

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị tríđất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

1.3.2.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhấtđịnh, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽgiảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

1.3.2.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việcphân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lạisau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việcđầu tư bổ sung vào tài sản khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốtnhất và có hiệu quả nhất

1.3.2.9 Nguyên tắc tuân thủ:

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lờitối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, bộ phận định giá phải phân tích xemliệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi bộ phận định giá xác địnhmức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.3.2.10 Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức

có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản,mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sảnnày với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sựcạnh tranh trên thị trường

1.3.2.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của nhữngngười tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này

Thông thường quy trình định giá TSĐB bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thịtrường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá

Nội dung cụ thể từng bước như sau:

1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá

- Mục đích định giá: Bộ phận định giá phải xác định và nhận thức mục đíchđịnh giá nhằm làm cơ sở xem xét trong cấp tín dụng đối với khách hàng viên

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá:

Bộ phận định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chếđối với: những yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay đối với tài sản;những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp

lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của bộphận định giá theo hợp đồng định giá

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giá phảidựa trên cơ sở phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác

có liên quan

- Xác định thời điểm định giá:

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá

phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trịcủa tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản:

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, bộphận định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thịtrường hay giá trị phi thị trường

1.3.3.2 Lập kế hoạch định giá:

- Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việcphải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian chocuộc định giá

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

1.3.3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:

a) Khảo sát hiện trường:

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Bộ phận định giá phảikhảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng),

vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần định giá và các tàisản so sánh

- Đối với bất động sản, bộ phận định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công

trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễnthông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạngduy tu, sửa chữa

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, bộ phận định giá phải kết hợp giữakhảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, bộ phận địnhgiá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

b) Thu thập thông tin:

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, bộ phận định giáphải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của tài sản so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tàisản định giá toạ lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của tài sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính,

cơ sở hạ tầng )

- Để thực hiện định giá, bộ phận định giá phải dựa trên những thông tin thuthập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giátrả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch ) thông qua phỏngvấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các

tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trungương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên cácvăn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế,

kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quanđến tài sản Bộ phận định giá phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá vàphải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

1.3.3.4 Phân tích thông tin:

a) Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.

b) Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá.

- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

+ Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗilĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu

về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay

sở hữu nhà nước, liên doanh ); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này vớinhững người mua tiềm năng

+ Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độthu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại nàyvới những người mua tiềm năng

- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

+ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của nhữngtài sản tương tự hiện có trên thị trường

+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá

c) Phân tích về khách hàng:

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xungquanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

d) Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.

- Bộ phận định giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trongbối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị caonhất cho tài sản

- Bộ phận định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quangiữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định

và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợpđồng, theo quy định của pháp luật.

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sảntrong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sửdụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giátrị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phíbảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất

và tốt nhất

1.3.3.5 Xác định giá trị tài sản cần định giá:

Bộ phận định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mứcgiá trị của tài sản cần định giá

Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và vớimục đích định giá

Bộ phận định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểmtra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

1.3.3.6 Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá:

Thông thường, báo cáo định giá được trình bày trong một bản báo cáo địnhgiá Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo:

- Mục tiêu của việc định giá

- Mô tả chính xác tài sản được định giá

- Thời điểm ước tính giá trị

- Số liệu và phân tích

- Ước tính giá trị

- Những điều kiện hạn chế

1.3.4 Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo được ngân hàng áp dụng khi tự định giá:

1.3.4.1 Phương pháp so sánh thị trường:

Phương pháp so sánh thị trường (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán,phương pháp so sánh trực tiếp) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành cônghoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểmđịnh giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giaodịch, mua, bán phổ biến trên thị trường, các tài sản có tính đồng nhất cao

1.3.4.2 Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra mộttài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cầnđịnh giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá những tài sản cómục đích sử dụng đặc biệt;những tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bánphổ biến trên thị trường; những tài sản đã qua sử dụng; những tài sản không đủ điềukiện để áp dụng phương pháp so sánh thị trường

1.3.4.3 Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương phápđịnh giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thểnhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản(quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tínhgiá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bấtđộng sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thunhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

1.3.4.4 Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tàisản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy

giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phátsinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản cótiềm năng phát triển

1.3.4.5 Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợicủa việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản màviệc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủyếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạpchiếu bóng,…

1.3.5 Các nhân tố tác động tới chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại:

1.3.5.1.Nhân tố chủ quan:

a) Chính sách tín dụng từng thời kỳ của ngân hàng:

Trong từng thời kỳ, ngân hàng sẽ có những định hướng, chính sách phát triển,những điều chỉnh khác nhau để phù hợp với từng thời kỳ.Có những thời kỳ, nềnkinh tế khó khăn, ngân hàng phải áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, hạn chế chovay Khách hàng có nhu cầu cấp tín dụng sẽ phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về

cả phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư cũng như về TSĐB Do đó, việcđịnh giá TSĐB sẽ khắt khe hơn nhiều với những yêu cầu cao hơn nhiều Ngược lại,đối với những thời kỳ khuyến khích tín dụng, yêu cầu về TSĐB có thể sẽ dễ dànghơn, và việc định giá TSĐB cũng theo đó mà dễ dàng hơn

b) Cán bộ định giá:

Đạo đức nghề nghiệp đối với một cán bộ định giá là rất quan trọng Trong quátrình định giá TSĐB, cán bộ định giá phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức sau: độclập; chính trực; khách quan; bí mật và công khai, minh bạch Nếu các cán bộ địnhgiá không tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức trên sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến kết quảđịnh giá, gây ra những tổn thất vô cùng lớn cho ngân hàng

Trình độ của cán bộ định giá: Định giá là một công việc khó khăn và rất cầnmột sự nhạy bén, nó đòi hỏi các cán bộ định giá phải có sự hiểu biết và thành thạo

về tất cả các ngành nghề, về các mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật xâydựng, về kỹ thuật công nghệ, về các đặc tính của tài sản… Tuy nhiên, không một cánhân nào có thể nắm vững được tất cả các ngành nghề, vấn đề đặt ra là những kỹnăng nào sẽ giúp cho một cán bộđịnh giá ra được quyết định về giá chính xác nhấtđem lại lợi nhuận lớn nhất cho ngân hàng

1.3.5.2.Nhân tố khách quan:

a) Điều kiện tự nhiên:

Điều kiện tự nhiên như vị trí, kích thước, tình trạng môi trường, các tiện ích vànguy cơ rủi ro của tự nhiên sẽ ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá tài sản.Khitiến hành định giá, cán bộ định giá phải xem xét kỹ những vấn đề này

Mặt khác, những rủi ro mà thiên nhiên mang lại rất khó dự báo mà lại mangđến những tổn thất vô cùng lớn Thiên tai xảy ra có thể làm thay đổi toàn bộ cụcdiện nền kinh tế, chính trị Khi đó, việc định giá sẽ gặp rất nhiều khó khăn khinhững cơ sở, căn cứ cho việc định giá bị thay đổi

b) Điều kiện kinh tế:

Nền kinh tế nước ta đang trong quá trình hội nhập, còn chưa ổn định Nhữngthay đổi kinh tế diễn ra khiến giá cả hàng hóa nói chung và giá của các TSĐB nóiriêng có nhiều biến động Điều này sẽ gây ra nhiều khó khăn, thách thức cho quátrình định giá TSĐB của ngân hàng

c) Các văn bản pháp luật quy định về bảo đảm tiền vay và định giá tài sản:

Đây là những văn bản được ban hành bởi Chính phủ, NHNN, các cơ quan cóthẩm quyền liên quan tại thời điểm định giá và vẫn có hiệu lực.Một hệ thống vănbản pháp luật đồng bộ, chặt chẽ và sát thực tế sẽ tạo điều kiện cho hoạt động địnhgiá TSĐB tại ngân hàng hiệu quả hơn

d) Khách hàng:

Việc khách hàng có những hành vi lừa đảo ngân hàng không là chuyện hiếmgặp Khách hàng có thể làm giả, làm sai giấy tờ, hồ sơ vay vốn, họ cũng có thểkhông cung cấp đủ, trì hoãn nộp các tài liệu liên quan đến hồ sơ TSĐB, gây ra nhiều

trở ngại, khó khăn cho các cán bộ ngân hàng trong quá trình định giá Vì vậy, trướckhi tiến hành định giá thì việc phân tích năng lực pháp lý, uy tín của khách hàng làrất quan trọng.

Thêm vào đó, quyền sở hữu TSĐB của khách hàng cũng ảnh hưởng khôngnhỏ tới công tác định giá TSĐB của ngân hàng Khi một tài sản đem cho thuê haylàm bất cứ việc gì khác thì người chủ sở hữu nó cũng sẽ được hưởng một phần nào

đó lợi nhuận do người sử dụng tài sản đó đem lại Vì vậy cần xác định TSĐB thuộcquyền sở hữu vĩnh viễn, cho thuê hay hình thức nào đó để có những quyết định địnhgiá đúng đắn

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI

NHÁNH HÀ TĨNH 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

2.1.1.1 Tổng Quan Về Ngân Hàng Công Thương Việt Nam

- Ngân Hàng Công Thương Việt Nam (VietinBank) được thành lập từ năm

1988 sau khi tách ra từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

- Là Ngân hàng thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngànhNgân hàng Việt Nam

- Có hệ thống mạng lưới trải rộng toàn quốc với 3 Sở Giao dịch, 141 chinhánh và trên 700 điểm/phòng giao dịch

- Có 4 Công ty hạch toán độc lập là Công ty Cho thuê Tài chính, Công tyTNHH Chứng khoán, Công ty Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản, Công ty TNHHBảo hiểm và 3 đơn vị sự nghiệp là Trung tâm Công nghệ Thông tin và Trung tâmThẻ, Trường Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực

- Là sáng lập viên và đối tác liên doanh của Ngân hàng INDOVINA

- Có quan hệ đại lý với trên 850 ngân hàng lớn trên toàn thế giới

- Ngân Hàng Công Thương Việt Nam là một Ngân hàng đầu tiên của ViệtNam được cấp chứng chỉ ISO 9001:2000

- Là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Hiệp hội các ngân hàngChâu Á, Hiệp hội Tài chính viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu(SWIFT), Tổ chứcPhát hành và Thanh toán thẻ VISA, MASTER quốc tế

- Là ngân hàng tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ hiện đại và thươngmại điện tử tại Việt Nam

- Không ngừng nghiên cứu, cải tiến các sản phẩm, dịch vụ hiện có và pháttriển các sản phẩm mới nhằm đáp ứng cao nhất nhu cầu của khách hàng

2.1.1.2 Các mốc lịch sử quan trọng

Ngày thành lập NHCT VN

Ngày 26/03/1988 :Thành lập các Ngân hàng Chuyên doanh (theo Nghị định số53/HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng)

Ngày 14/11/1990 :Chuyển Ngân hàng chuyên doanh Công thương Việt Namthành Ngân hàng Công thương Việt Nam (Theo Quyết định số 402/CT của Hộiđồng Bộ trưởng)

Ngày 27/03/1993 :Thành lập Doanh nghiệp Nhà nước có tên Ngân hàng Côngthương Việt Nam (Theo Quyết định số 67/QĐ-NH5 của Thống đốc NHNN Việt Nam) Ngày 21/09/1996: Thành lập lại Ngân hàng Công thương Việt Nam (TheoQuyết định số 285/QĐ-NH5 của Thống đốc NHNN Việt Nam)

Ngày thành lập các đơn vị thành viên

Ngày 08/02/1991: Thành lập mới 69 chi nhánh NHCT (Theo Quyết định số12/NHCT của Tổng Giám đốc NHCT Việt Nam)

Ngày 20/04/1991: Thành lập Sở giao dịch II NHCT VN (theo Quyết định số48/NH-QĐ của Thống đốc NHNN Việt Nam)

Ngày 29/10/19911: Thành lập Ngân hàng liên doanh INDOVINA (theo giấyphép số 08/NH-GP VN)

Ngày 27/03/1993: Thành lập và thành lập lại 77 chi nhánh NHCT trên cả nước(theo Quyết định số 67/QĐ-NH5 của Thống đốc NHNN Việt Nam)

Ngày 30/03/1995 :Thành lập Sở giao dịch NHCT Việt Nam (theo Quyết định

số 83/NHCT-QĐ của Chủ tịch Hội đồng Quản trị)

Ngày 28/10/1996: Thành lập Công ty Cho thuê Tài chính Quốc tế Việt nam(theo giấy phép số 01/GP-CTCTTC của Thống đốc NHNN Việt Nam)

Ngày 01/07/1997: Thành lập Trung tâm BDNV (theo Quyết định số NHCT1 của Tổng Giám đốc)

37/QĐ-Ngày 29/06/1998: Đổi tên thành Trung tâm Đào tạo (theo Quyết định số52/QĐ-HĐQT-NHCT1)

Ngày 30/10/2001: Đổi tên thành Trung tâm Đào tạo và Phát triển Công nghệthông tin (theo Quyết định số 089/QĐ-HĐQT-NHCT1)

Ngày 27/06/2005: Thành lập Văn phòng đại diện NHCT khu vực miền Trung

tại Tp Đà Nẵng, (theo quyết định số 249/QĐ-HĐQT-NHCT1 của Chủ tịch HĐQT

NHCT Việt Nam).

Ngày 28/09/2007: Thành lập Trung tâm Thẻ NHCT Việt Nam (theo quyết

định số 358/QĐ-HĐQT-NHCT1 của Chủ tịch HĐQT NHCT Việt Nam).

Ngày 17/03/2008: Thành lập Sở giao dịch III NHCT Việt Nam (theo quyết

định số 160/QĐ-HĐQT-NHCT1 của Chủ tịch HĐQT NHCT Việt Nam).

Ngày 19/09/2008: Thành lập trường Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực

NHCT Việt Nam (theo quyết định số 410/QĐ-HĐQT-NHCT1 của Chủ tịch HĐQT

- Phát hành kỳ phiếu, trái phiếu

Cho vay, đầu tư

- Cho vay ngắn hạn bằng VNĐ và ngoại tệ

- Cho vay trung, dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ

- Tài trợ xuất, nhập khẩu; chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất

- Đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoànvốn dài

- Cho vay tài trợ, uỷ thác theo chương trình: Đài Loan (SMEDF); Việt Đức(DEG, KFW) và các hiệp định tín dụng khung

- Thấu chi, cho vay tiêu dùng

- Hùn vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng và các định chế tàichính trong nước và quốc tế

- Đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế

Bảo lãnh

Bảo lãnh, tái bảo lãnh (trong nước và quốc tế): Bảo lãnh dự thầu; Bảo lãnhthực hiện hợp đồng; Bảo lãnh thanh toán

Thanh toán và Tài trợ thương mại

- Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; thông báo, xác nhận, thanhtoán thư tín dụng nhập khẩu

- Nhờ thu xuất, nhập khẩu (Collection); Nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) vànhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A)

- Chuyển tiền trong nước và quốc tế

- Chuyển tiền nhanh Western Union

- Thanh toán uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, séc

- Chi trả lương cho doanh nghiệp qua tài khoản, qua ATM

- Chi trả Kiều hối…

Ngân quỹ

- Mua, bán ngoại tệ (Spot, Forward, Swap…)

- Mua, bán các chứng từ có giá (trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc,thương phiếu…)

- Thu, chi hộ tiền mặt VNĐ và ngoại tệ

- Cho thuê két sắt; cất giữ bảo quản vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá, bằngphát minh sáng chế

Thẻ và ngân hàng điện tử

- Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa, thẻ tín dụng quốc tế (VISA,MASTER CARD…)

- Dịch vụ thẻ ATM, thẻ tiền mặt (Cash card)

- Internet Banking, Phone Banking, SMS Banking

Hoạt động khác

- Khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ

- Tư vấn đầu tư và tài chính

- Cho thuê tài chính

- Môi giới, tự doanh, bảo lãnh phát hành, quản lý danh mục đầu tư, tư vấn, lưu