Công tác tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần đại chúng việt nam – PVcom bank

Với một nền kinh tế đầy biến động như hiện nay thì định giá tài sản đảm bảo là bất động sản vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng.. Nhận thức được tầm quan trọng đó, đ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Chuyên đề tốt nghiệp “Công tác tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam – PVcom Bank” là công trình

nghiên cứu riêng của tôi

Các số liệu trong chuyên đề được sử dụng trung thực Các số liệu có nguồntrích dẫn, kết quả trong chuyên đề là trung thực và chưa từng được công bố trongcác công trình nghiên cứu khác

Hà Nội, ngày 25 tháng 05 năm 2016

Tác giả

Trần Khánh Linh

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản đảm bảo 4

1.2 Vai trò của bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay trong ngân hàng thương mại 5

1.3 Cơ sở lý luận cơ bản về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 6

1.3.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 6

1.3.2 Các căn cứ định giá bất động sản đảm bảo 7

1.3.3 Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo 8

1.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo 10

1.3.5 Quy trình định giá bất động sản 16

Chương 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TSĐB BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI HỘI SỞ NGÂN HÀNH TMCP PVCOMBANK 20

2.1 Quy định chung của Ngân hàng thương mại Việt Nam về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay 20

2.1.1 Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo được định giá 20

2.1.2 Các loại bất động sản đảm bảo được định giá 21

2.1.3 Quy định cho vay bằng TSĐB là bất động sản 21

2.2 Khái quát về Ngân hàng TMCP PVcom Bank 24

2.2.1 Vài nét về Ngân hàng TMCP PVcomBank 24

2.2.2 Cơ cấu tổ chức 27

2.3 Thực trạng định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân Hàng Pvcombank 28

2.3.1 Khái quát tình hình định giá 28

2.3.2 Cơ sở pháp lý PVcomBank áp dụng trong hoạt động định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay 32

2.3.3 Thực trạng hoạt động định nghĩa BĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại PVcomBank 32

2.3.4 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại PVcomBank 41

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNH TMCP PVCOMBANK 44

3.1 Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm TSĐB của Ngân hàng TMCP PVcom Bank 44

3.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS TSĐB phục vụ hoạt động tại Ngân hàng TMCP PVcom Bank 45

3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá trong Pvcom Bank 45

3.2.2 Các phương pháp định giá BĐS đảm bảo nên sử dụng 46

3.2.3 Đưa ra các tiêu chuẩn về chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên 47

3.2.4 Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá BĐS 49

3.2.5 Hoàn thiện cơ chế quản lí 50

3.2.6 Tăng cường việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, công ty định giá khác 50

3.3 Kiến nghị 50

3.3.1 Kiến nghị với chính phủ 50

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước 52

3.3.3 Kiến nghị với Ngân Hàng TMCP Đại chúng Việt Nam 52

KẾT LUẬN 54

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

PVcom Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam

DANH MỤC BẢNG, HÌNH

Bảng 2.1: Tổng quan tình hình tài chính 26Bảng 2.2: Tình hình cho vay bằng tài sản thế chấp 29Bảng 2.3 Tốc độ tăng của chỉ tiêu dư nợ thế chấp bất động sản 30Bảng 2.4: Thông tin căn hộ số 42, ngõ 19, đường Kim Đồng, phường Giáp Bát,

quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 39Bảng 2.5: Thông tin các bất động sản so sánh với căn hộ số 42, ngõ 19, đường

Kim Đồng,phường Giáp Bát, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 40Hình 2.1: Biểu đồ tỉ lệ dư nợ BĐS đảm bảo so với tỉ lệ dư nợ TSĐB khác 31

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Việt Nam đang đứng trong nền kinh tế thị trường với rất nhiều cơ hội nhưngcũng không ít những rủi ro và sự hội nhập, sự phát triển vượt bậc của đất nước cũngnhư của thủ đô sau 1000 năm lịch sử là sự nỗ lực không ngừng của mọi thành phầnkinh tế, trong đó có sự đóng góp không nhỏ của ngành Ngân hàng Người ta ví”Ngân hàng như mạch máu của nền kinh tế” Ngân hàng cung cấp nguồn vốn cho các

cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh, đồng thời là mắt xích quan trọng trong hoạtđộng lưu thông tiền tệ, thanh toán trong và ngoài nước… Bởi vậy, Ngân hàng làmột chủ thể vô cùng quan trọng trong nền kinh tế Nhưng bên cạnh đó hoạt độngcủa ngân hàng mang tính chất phức tạp và tiềm ẩn rủi ro cao vì vậy đây là tổ chức

dễ bị chấn động Một trong những nguyên nhân quan trọng của sự suy yếu củaNgân hàng chính là tình trạng nợ xấu tồn đọng quá cao, thời gian tồn tại lâu dài vàkhó xử lý Đặc biệt là nợ xấu liên quan tới bất động sản, thường là các khoản nợ lớn

có ảnh hưởng rất tiêu cực đến nguồn vốn của Ngân hàng

Với một nền kinh tế đầy biến động như hiện nay thì định giá tài sản đảm bảo

là bất động sản vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng Nó là cơ

sở quan trọng trong việc quyết định lượng vốn cho vay an toàn

Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam,thậm chí ở các Ngân hàng lớn hoạt động định giá tuy đã được đưa vào thực hiệnnhưng còn khá là mới mẻ và vẫn tồn tại nhiều hạn chế Định giá còn mang nhiềutính chất chủ quan, thiếu chính xác cần được hoàn thiện bổ sung

Nhận thức được tầm quan trọng đó, đề tài: “Công tác tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại

cổ phần Đại Chúng Việt Nam – PVcom Bank” được em lựa chọn nghiên cứu

với hy vọng cung cấp một cái nhìn tổng quan về hoạt động thẩm định giábấtđộng sản từ đó đưa ra đánh giá và các giải pháp hoàn thiện hơn nữa công tácđịnh giá

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Luận giải những vấn đề lý luận về hoạt động định giá bất động sản đi sâunghiên cứu những phương pháp sử dụng để định giá bất động sản trong ngân hàngthương mại

- Phân tích đánh giá, tổng hợp thực trạng hiệu quả hoạt động định giá bất độngsản, đưa ra các nhược điểm và nguyên nhân tồn tại những yếu điểm

- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất độngsản

3 Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu: Định giá TSĐB là BĐS tại Ngân hàng thương mại.Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp khảo sát, phân tích, tổng hợp dựa trên các tài liệu thu thập được

về hoạt động định giá TSĐB là bất động sản

Phương pháp thống kê

Phương pháp so sánh

5 Kết cấu chuyên đề.

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của chuyên đề gồm có 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận cơ bản về quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại.

Chương II: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá TSĐB bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại hội sở Ngân hàng TMCP PVcom Bank.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP PVcom Bank.

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay.

1.1.1.Khái niệm bất động sản

- Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản (BĐS), nhưngđều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gìđược tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các côngtrình được xây dựng, mùa màng, cây trồng, và tất cả những gì liên quan đến đấtđai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấuthành lãnh thổ

- Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tạiĐiều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trìnhxây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luậtquy định”

- Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có định nghĩa nhưsau: BĐS (Real estate) bao gồm: đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dàivới đất đai; BĐS (Real property) là quyền tài sản BĐS, bao gồm các quyền và lợiích liên quan đến sở hữu BĐS Theo đó, thuật ngữ BĐS (Real estate) là đất đai vàcác vật gắn liền với đất đai, hàm ý tính vật chất của BĐS Còn thuật ngữ BĐS (Realproperty) chỉ quyền tài sản bất động sản, hàm ý quyền sở hữu, sử dụng đất đai vàcác tài sản đi kèm, kể cả các tài sản tự nhiên như cây cối khoáng vật và các quyềnphát sinh

- Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS lànhững tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định, lâu dài Và một tài sản đượccoi là BĐS khi có các điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con người, có

thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tínhchất, công năng, hình thái của nó không thay đổi và tồn tại lâu dài.

1.1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản đảm bảo.

Bất động sản đảm bảo là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp

để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốncủa chủ sở hữu bất động sản

Các tiêu chuẩn về TSĐB là bất động sản trong hoạt động tín dụng của Ngânhàng thương mại

1.1.2.1 TSĐB là các bất động sản hợp pháp, có thể mua bán, chuyển nhượng một

- Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: khách sạn, sân bay, nhà hàng, bến bãi

và các máy móc, thiết bị, công cụ sản xuất gắn liền với máy bay, tàu biển, nhàmáy

- Các tài sản khác theo quy định của nhà nước

- Trong quá trình bất động sản đang được thế chấp thì hoa lợi, lợi tức, cácquyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có thuộc tài sản thế chấp hay không

là do thoả thuận của các bên tham gia hoặc pháp luật có quy định

1.1.2.2 Bất động sản không được dùng là TSĐB gồm:

- Các bất động sản mà Nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyểnnhượng

- Bất động sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp

- Bất động sản đang xảy ra tranh chấp

- Bất động sản đi thuê, đi mượn

- Bất động sản đang bị cơ quan chức năng phong tỏa, niêm phong hay tạm

giữ ,các bát động sản đang trong quá trình làm thủ tục giải thể doanh nghiệp.

- Bất động sản đã được cầm cố, thế chấp cho các hoạt động khác

- Bất động sản khó trong việc bảo quản, cất giữ, khó đánh giá, định giá đượcgiá trị của chúng

- Đất phải không tồn tại tranh chấp

- Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất tối đa chính là thời hạn được giao đấthoặc được thuê đất còn lại

b Các loại đất và tài sản gắn liền trên đất không được dùng là TSĐB:

- Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan Nhànước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia không mang mục đíchkinh doanh ví dụ như: trạm, trường, đường xá, công viên, công trình thủy lợi…Đất

sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và những trường hợp đặc biệt khác theoquy định của Chính phủ

- Đất chưa sử dụng theo quy định của Nhà nước về đất đai

- Đất trong quy hoạch xây dựng của Nhà nước

- Đất đang tồn tại tranh chấp

1.2 Vai trò của bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay trong ngân hàng

thương mại.

- Đối với chủ sở hữu BĐS, đem bất động sản làm TSĐB để vay vốn tại các tổchức tín dụng là một hình thức huy động vốn hiệu quả, nhanh chóng đối với họ Người

chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại cóthêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện

- Đối với các ngân hàng, bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn khi có rủi ro

do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi

ro không lường trước được

1.3. Cơ sở lý luận cơ bản về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay

1.3.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục vụ

cho vay.

1.3.1.1.Khái niệm định giá TSĐB là bất động sản:

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản

cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữngđiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Theo Luật Kinh doanh bất động sản: “ Định giá bất động sản là hoạt động tưvấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định có tínhđến đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường bấtđộng sản Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tínhchất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểmđịnh giá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuânthủ pháp luật.”

Định giá bất động sản là hoạt động “ ước tính” nên mức độ chính xác về mặtgiá trị ước tính phụ thuộc nhiều vào các nhân tố chủ quan và khách quan trong quátrình định giá

Định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Ví dụ như để mua,bán, cho thuê, bảo hiểm, vay vốn Ngân hàng…Vai trò của định giá BĐS không chỉquan trọng trong việc ước tính giá trị BĐS của các cá nhân, tổ chức mà còn giúpNgân hàng đảm bảo sự an toàn, hạn chế rủi ro tín dụng Thuật ngữ định giá TSĐB

là BĐS là việc ước tính giá trị TSĐB là BĐS tại một thời điểm xác định có tính đếnđặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường bất động

sản trong trường hợp BĐS dùng làm TSĐB cho khoản vay tại Ngân hàng thươngmại và các tổ chức tín dụng khác.

1.3.1.2 Sự cần thiết phải định giá TSĐB là bất động sản.

Đối với họat động tín dụng của Ngân hàng thì định giá TSĐB là BĐS khôngthể thiếu Tất cả các khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần có TSĐB Việc định giácần cẩn thận, chuyên nghiệp để xác định mức cho vay an toàn đối với từng yêu cầucủa các khách hàng khác nhau Việc làm này tránh được rủi ro cao cho Ngân hàng.Trong trường hợp người vay không thể trả được khoản nợ đã vay từ Ngân hàng thìNgân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp của khách hàng nhằm thu hồi lại vốn.Định giá càng chính xác bao nhiêu thì việc thu hồi nợ sẽ dễ dàng bấy nhiêu tránhthua lỗ cho Ngân hàng

1.3.2 Các căn cứ định giá bất động sản đảm bảo.

- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản.+/ Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động

+/ Quy mô và vị trí của bất động sản

- Căn cứ chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản

+/ Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc cáclựa chọn bị bỏ qua

+/ Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ.+/ Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau Xác định chiphí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bấtđộng sản

+/ Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnhvực cạnh tranh nhau trên thị trường

- Sự thay đổi trong nền kinh tế

+/ Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở

+/ Sự biến động của thị trường bất động sản

+/ Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân

+/ Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng

- Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực

+/ Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư

+/ Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bấtđộng sản với bất động sản xung quanh

+/ Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh

- Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản

+/ Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và quyền,quyền lợi pháp lý của bất động sản

- Khả năng cạnh tranh

+/ Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:

+/ Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu

- Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại

+/ Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trongtương lai của bất động sản Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tínhđến trong định giá

1.3.3 Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo.

1.3.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

a Cơ sở nguyên tắc:

 Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản

b Nội dung của nguyên tắc:

 Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật,tài chính cho phép

 Mỗi tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi íchkhác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác nhận hay thừa nhận trong điều kiện nóđược sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt mức hũu dụng tối đatrong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹthuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là:

- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: điều kiện có thực, có độ tin

cậy tại thời điểm định giá, không bị bi quan, lạc quan quá mức, …

- Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc dù không hẳn

là mặt pháp lý, song những quy định có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng phảiđược tôn trọng

- Tài sản được sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính Tức

là đặt trong chi phí cơ hội riêng của mình

1.3.3.2 Nguyên tắc cung cầu

a Cơ sở nguyên tắc:

- Giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch vớiyếu tố cung

b Nội dung nguyên tắc:

- Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản Do đó giá cả cóthể có khoảng cách rất xa so với giá trị Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọngphân tích cung cầu, tình trạng thị trường

- Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường được xác định bằng sự tương táccủa cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thìgiá thị trường sẽ giảm, Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăngthì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thìgiá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung cầu, giá tăng khi tốc độtăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

a Cơ sở nguyên tắc:

 Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lạicho người sử dụng

b Nội dung nguyên tắc:

 Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể manglại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một BĐS, cần phải đánh giáđầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó Việc đánh giácác yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trịcủa từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trìnhđánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Cácyếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: lao động, vốn, đất đai,quản lý

1.3.3.4 Nguyên tắc thay thế

a Cơ sở nguyên tắc:

Những người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sảnnào đó, họ sẽ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự nhưvậy để thay thế

b Nội dung nguyên tắc:

Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có mộttài sản tương đương

Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynhhướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiệndụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuậngiá cra và thanh toán Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương phápđịnh giá BĐS: định giá BĐS theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

1.3.3.5 Nguyên tắc đóng góp

a.Cơ sở nguyên tắc:

Khi kết hợp với một tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trịcủa tài sản đơn lẻ

b.Nội dung nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộcvào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc giảm đibao nhiêu

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùythuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợpthành Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS

có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực,

vì thu nhập có thực có thể được vốn hóa thành giá trị

1.3.4. Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo.

1.3.4.1 Phương pháp so sánh.

a Khái niệm phương pháp

Là phương pháp định giá bằng cách só sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các

BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luậncho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá bán của cácBĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường Các bước thực hiện phương pháp:

Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu

- Xác định các yếu tố liên quân đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu

- Nghiên cứu các thông tin kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hìnhthể, kết cấu, tuổi thọ…

- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các ràngbuộc khác

Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thờigian gần nhất với các điều kiện tương đồng Việc thu thập thông tin có thể dựa vàonhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu nhập được để xácđịnh lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất Cần kiểm tra phân tích và làm rõnguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch

- Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS só sánh có phù hợp tương đồng đối vớiBĐS mục tiêu không

- Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh.Thường lựa chọn 3 đến 6 BĐS để so sánh Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng cácđiều kiện: (1) các BĐS này ở cùng khu vực hoặc khi lân cận với BĐS cần định giá;(2) vị trí mặt bằng, kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô khu đất; (3) côngtrình xây dựng trên đất; (4) điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (5) yếu

tố khác: tính pháp lý, quy hoạch, thời gian mua bán …

Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các điều chỉnh

- Đây là bước quan trọng nhất Trong quá trình so sánh sự khác biệt cần phảiđánh giá xem có yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS sósánh hay không, hoặc yếu tố bào ảnh hưởng đến GTBĐS cần định giá hay không.Trên cơ sở phân tích, xác định những khác biệt đó để đưa ra những điều chỉnh chophù hợp

Bước 5: Ước tính GTBĐS cần định giá

- Quá trình so sánh và điều chỉnh sẽ cho ta kết quả cuối cùng về GTBĐS Kếtquả ước lượng này được đưa ra từ việc hoà hợp các chỉ số giá trị của các phươngpháp định giá khác nhau hoặc từ các BĐS so sánh khác nhau

b Ưu điểm của phương pháp so sánh:

Đây là phương pháo phổ biến được áp dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuấtphát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:

- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt

kỹ thuật vì: không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diệncủa các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Phương pháp so sánh thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằngchứng rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó có cơ

sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Phương pháp này còn là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương phápkhác như: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư Phương pháp này trở nên có

ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính Thông thường người ta sử dụng phươngpháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp thẩm định khác để định giáBĐS

c Nhược điểm của phương pháp so sánh:

- Nếu chất lượng thông tin không tốt về những vụ giao dịch tương tự sẽ ảnhhưởng tới kết quả thẩm định giá Do đó, phải có các thông tin đáng tin cậy về cácgiao dịch của BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh Nếu

có ít thông tin hoặc có ít các BĐS so sánh được thì kết quả sẽ có độ chính xáckhông cao

- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Đây là điều khôngthể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậutrong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Đôi khi chứa đựng yếu tố chủ quan Phương pháp này một mặt dựa trên hệthống cơ sở dữ liệu thu thập, một mặt còn phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm, kiếnthức thị trường, khả năng sử dụng thông tin của thẩm định viên

1.3.4.2.Phương pháp chi phí.

a Khái niệm phương pháp:

Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắcthay thế Trong số các BĐS, có những BĐS được thiết kế và sử dụng cho một mụcđích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể nào đó Ví dụ như: nhà thờ, bệnhviện, trường học, Thông thường thì những BĐS này được xây dựng bởi nhà nướchoặc các tổ chức chuyên trách của mục đích riêng biệt, và cũng thường không cónhững đối tượng khác cần đến các BĐS đó Và do đó, trên thị trường rất hiếm khi

có thương vụ mua bán, giao dịch về những BĐS đó, tức là không có tài liệu về giábán trên thị trường làm căn cứ cho phương pháp so sánh trong định giá Mặt khácnhững BĐS này lại rất khó lượng hóa các khoản thu nhập hay thu nhập rất ít Đểđịnh giá được những BĐS đó người ta sử dụng phương pháp chi phí, là phươngpháp được xây dựng trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế

Theo phương pháp này, cho rằng: giá trị BĐS cần định giá có thể được đobằng chi phí làm ra một tài sản tương tự Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thìngười ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để tạo ra một BĐStương tự bằng cách mua đất và xây dựng

b Ưu điểm của phương pháp

- Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.Nếu thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực kĩ thuật, có kinhnghiệm và khách quan có thể cho kết quả tương đối chính xác và có thể hạn chế ảnhhưởng của sự không cân bằng về cung cầu trên thị trường

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở để

dự báo các khoản lợi ích trong tương lai mà BĐS mang lại

- Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được

c Nhược điểm của phương pháp

- Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp do phương phápchi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường

- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị Phươngpháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa

chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn là khách quan

và đôi khi khó thực hiện do việc áp dụng các phương pháp trong việc tính mức giảmgiá hiện chưa được công nhận rộng rãi

- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm

1.3.4.3 Phương pháp thu nhập

a Khái niệm phương pháp:

Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị cáckhoản thu nhập, những lợi ích mà BĐS mang lại cho các nhà đầu tư trong tương laiquy về thời điểm hiện tại Hay nói các khác, phương pháp thu nhập trong định giáBĐS là phương pháp sử dụng các kỹ thuật ước tính giá trị dòng thu nhập mà BĐStạo ra cho nhà đầu tư trong tương lai và chuyển đổi các dòng thu nhập này trở thànhmột chỉ dẫn cho giá trị hiện tại của BĐS

Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá BĐS chính là giátrị thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhậptrong tương lai có thể nhận được từ BĐS Phương pháp thu nhập tuân thủ nội dungcủa một số nguyên tắc tuy nhiên chủ yếu là nguyên tắc dự kiến các khoản lợi íchtrong tương lai

b Ưu điểm phương pháp:

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương phápđơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

c Nhược điểm phương pháp

- Phương pháp thu nhập dựa trên các hàm tài chính nhằm ước tính giá trị củaBĐS, tuy nhiên việc đầu tư vào BĐS có những đặc thù riêng so với các sản phẩm như

cổ phiếu, trái phiếu Vì thế các thẩm định viên cần phải hiểu rõ những thay đổi trongcông thức khi vận dụng các hàm tài chính, nhằm phù hợp với công việc thẩm định

- Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chưa có nguồn dữ liệu chính thức vềgiao dịch BĐS, đây chính là thách thức lớn cho nghiệp vụ thẩm định giá trị BĐS nóichung và tiếp cận thu nhập nói riêng Vì kết quả thẩm định giá theo giá trị thịtrường tính bằng tiếp cận thu nhập phụ thuộc vào rất nhiều độ tin cậy của nguồn dữliệu thị trường.

1.3.4.4 Phương pháp thặng dư

a Khái niệm phương pháp

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấygiá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả cácchi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở rất nhiều nguyên tắc nhưng

có hai nguyên tắc chính, chủ yếu là: nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất

b Ưu điểm phương pháp

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển, các BĐS ởđiều kiện bình thường có giá trị kém, tuy nhiên nếu đầu tư cải tạo, phát triển thìnhững BĐS này sẽ có giá trị cao hơn BĐS ở trạng thái ban đầu Do vậy đấy cũng làphương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu do những nhàđầu tư đặt thầu là những nhà đầu tư nhìn ra được tiềm năng phát triển của BĐS, tuynhiên đặt mua bao nhiêu, khả năng phát triển của BĐS có giá trị là bao nhiêu thì cầnphải tùy thuộc vào kết quả phương pháp thặng dư

- Phương pháp này mô phỏng lại các cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộđầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

c Nhược điểm phương pháp

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bởi vì việcphát triển BĐS hoàn toàn là những giả định dự kiến trong tương lai, ngoài việc BĐS

có thể được cấp phép thì sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cần tính đến các điềukiện tự nhiên của BĐS, khả năng tài chính của chủ thể đầu tư và các yếu tố này luôn

có thể thay đổi theo thời gian dẫn đến khó xác định phương án tối ưu cho các bên cóliên quan.

1.3.5 Quy trình định giá bất động sản.

1.3.5.1 Chuẩn bị bất động sản.

- Bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá xác định quyền lợi nào được thẩmđịnh: quyền sở hữu, quyền sử dụng, đất được giao ổn định lâu dài hay cho thuê hoặcsang nhượng

- Thẩm định viên cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lí về kinh tế - kĩthuật của BĐS cần thẩm định Để đưa ra các nhận biết cơ bản về tài sản thẩm định,thẩm định viên cần yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ liên quan như giấy chứngnhận quyền sử dụng đất/ hoặc sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công,hợp đồng thuê nhà/ đất và các loại giấy tờ khác có liên quan đến tài sản thẩm định

- Thẩm định viên cũng đưa ra các nhận định sơ bộ về vị trí, đặc điểm, diện tíchđất, diện tích sàn xây dựng, mã kết cấu công trình Các hạn chế như tình trạng thuêmướn, thời gian hợp đồng, lối đi chung, sự đồng sở hữu hay các vi phạm về quyhoạch nếu có cũng cần được nhận dạng

- Xác định mục đích thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị: Thẩm định viên cần phải xác định rõ loại hình giá trịlàm cơ sở cho việc thẩm định như là giá thị trường hay giá phi thị trường, loại hìnhgiá trị đươc lựa chọn phải phù hợp với mục đích của thẩm định giá

- Xác định thời điểm thẩm định giá

- Xác định nguồn dữ liệu

1.3.5.2 Lập kế hoạch định giá bất động sản.

- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

- Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát thựcđịa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.

Thu thập tài liệu:

- Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phải thuthập các thông tin sau :

+/ Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.+/ Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháicủa người mua và người bán tiềm năng

+/ Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

b Phân tích tài liệu:

Dựa trên các tài liệu đã có cần phân tích:

- Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận định và đánhgiá các yếu tố thị trường ảnh hưởng giá trị của tài sản cần định giá

- Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặcđiểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó

- Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đưa ra các

tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thíchhợp với từng giao dịch chứng cớ.

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

c Ước tính BĐS:

- Mục đích của thẩm định giá có thể yêu cầu thẩm định giá trị của đất và côngtrình riêng rẽ (như trường hợp thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm hay khi nhànước thu hồi đất để thực hiện các dự án hạ tầng) Để ước tính giá trị của đất thẩmđịnh viên có thể sử dụng một trong các phương pháp đã được trình bày chi tiết: sosánh giá bán, chiết trừ, phân bổ, vốn hóa thu nhập từ đất và phương pháp thặng dư

- Khả năng áp dụng một hay nhiều phương pháp tuy thuộc loại giá trị thẩmđịnh và dữ liệu hiện có Khi thẩm định viên ước tính giá trị thị trường của đất (hayquyền sử dụng đất) thì việc lựa chọn phương pháp nào phải được chứng minh từ cácchứng cứ của thị trường

- Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) "Cácphương pháp thẩm định giá."

1.3.5.4 Kết thúc ĐGBĐS.

a Thống nhất kết quả

Thống nhất kết quả là quá trình qua đó thẩm định viên đưa ra kết luận cuốicùng về giá trị của BDDS thẩm định Để thống nhất kết quả thẩm định, thẩm địnhviên cần phải xem xét tất cả các lập luận, kiểm tra sự chính xác của các tính toáncũng như tính xác đáng của các giả định và đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị Quátrình thống nhất mức giá đòi hỏi thẩm định viên phải kiểm tra kĩ nguồn dữ liệu, tínhchính xác của thông tin, cơ sở của các giả định, mức độ hợp lí của các phân tích đểđưa ra những kết luận có căn cứ về giá trị tài sản thẩm định

b Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá:

- Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giálập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liênquan đến kết quả thẩm định giá tài sản

- Nội dung chứng thư bao gồm:

+/ Bất động sản được định giá

+/ Vị trí, quy mô của bất động sản.

Chương 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TSĐB BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI HỘI SỞ NGÂN HÀNH TMCP PVCOMBANK

2.1 Quy định chung của Ngân hàng thương mại Việt Nam về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay.

Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảmtiền vay của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một sốquy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMTngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin vềthế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Các tổ chức tíndụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay củaNgân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau:

2.1.1 Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo được định giá.

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thược quyền sử dụng, quản lý củakhách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:

+Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàngvay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đấtđai…

+Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theoquy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước

+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảolãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản.+Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảolãnh và các giao dịch khác

- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở

hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm kýkết hợp đồng bảo đảm.

Trước khi tiến hành cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiệntrên để đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng

2.1.2.Các loại bất động sản đảm bảo được định giá.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợitức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác màbên thế chấp có quyền nhận

+Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tàisản thế chấp

+Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉthuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận

+Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sảnthế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sảnthế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bênbảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

2.1.3 Quy định cho vay bằng TSĐB là bất động sản.

2.1.3.1 Hồ sơ cho vay thế chấp.

- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kíthế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng

kí bao gồm:

+Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí làngười được uỷ quyền

+Hợp đồng thế chấp quuyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất (02 bản), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất (03 bản).

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụngđất ở, nhà ở tại đô thị

+Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đođịa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) đối với trường hợp trên giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất

+Chứng từ nộp tiền thuế đất (trường hợp được nhà nước cho thuê đất)

- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ sơđăng kí bao gồm:

+Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh (03 bản); văn bản uỷ quyền đối vớitrường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền

+Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợppháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu

2.1.3.2 Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên.

a Quyền hạn và nghĩa vụ của bên thế chấp.

- Bên thế chấp trong thời gian thế chấp BĐS vẫn được sử dụng BĐS thế chấp:đây là một điều kiện quan trọng và có ý nghĩa với các cá nhân, tổ chức thế chấp vì

họ vừa có thể tiến hành các hoạt động trên BĐS một cách bình thường như trướckhi tiến hàng thế chấp vừa có vốn để tiến hành các hoạt động đã ghi trong hồ sơ thếchấp như vay để đầu tư, để kinh doanh, để sửa chữa nhà cửa hay mở rộng sảnxuất…

- Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thế chấp theo hợpđồng vay: khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã kí hợp đồng tức là hai bên phải

có nghĩa vụ thực thi hợp đồng đã kí, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bênthế chấp theo đúng số lượng và thời hạn đã ghi trên hợp đồng Nếu bên nhận thếchấp không thực hiện cấp vốn cho bên thế chấp không đúng thep như trong hợpđồng thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền kiến nghị lên các cơ quan có chức năng

- Bên thế chấp không được phép có bất kì một hành động nào huỷ hoại làmgiảm giá trị của BĐS Việc huỷ hoại đó không những làm giảm giá trị của chínhBĐS mà bên thế chấp đã thế chấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của kháchhàng đối với các tổ chức thế chấp Bên nhận thế chấp sẽ khó có thể chấp nhận chovay lần hau với các cá tổ chức có hành động phá hoại những BĐS thế chấp.

- Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mua bán, traođổi, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại… BĐS đã thế chấp nếukhông có sự đồng ý của bên thế chấp Quy định này nhằm đảm bảo rằng BĐS đóvẫn thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp để bên nhận thế chấp có thể thực thihợp đồng một cách tốt nhất và tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp vì có thể bên thếchấp sẽ chối bỏ trách nhiệm trả vốn vay và lãi cho bên nhận thế chấp

- Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng thời hạn vàđúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp Điều này đảmbảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bênnhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả

- Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu cótrong hợp đồng

b Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách cóliên quan đến quyền sở hữu và sử dụng BĐS Các giấy tờ đó như một sự đảm bảo đốivới bên nhận thế chấp là kahcsh hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đã ghi trong hợpđồng

- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra BĐS, kiểm tra việc thực hiện các nghĩa

vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại BĐS thế chấp cũng như kiểmtra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng

- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng vàthời hạn mà hai bên cam kết Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấpđối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nếu bên nhận thế chấp khôngchuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn

- Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ… về BĐS thế chấp

cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế chấp khôngđược phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến BĐS đó.

- Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đãthoả thuận trong hợp đồng

2.1.3.3 Mức cho vay tối đa.

Mức cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mình

để quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giátrị tài sản thế chấp được vì sẽ ảnh hưởng không tốt đến việc bảo toàn vốn của ngânhàng cũng như kiểm soát rủi ro Thông thường các ngân hàng hiện nay thường chokhách hàng vay từ 70-80% giá trị của BĐS thế chấp, một số ngân hàng có thể cóvay tỉ lệ cao hơn, tuỳ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng

2.1.3.4 Thời điểm xác định giá trị BĐS thế chấp.

Giá trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và nhậnthế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp ụng khi bên nhận thế chấp xử

lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do BĐS có giá trị biến động theo thời gian, do vậygiá tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng có thể khác so với gái BĐS khi hai bênthanh lý hợp đồng Điều này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranhchấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên

Việc định giá BĐS thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương tiếnhành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên bànbạc thống nhất với nhau

2.2 Khái quát về Ngân hàng TMCP PVcom Bank

2.2.1 Vài nét về Ngân hàng TMCP PVcomBank

- Tên giao dịch: Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam

- Tên bằng tiếng Anh: Vietnam Public Joint Stock Commercial Bank

- Tên viết tắt: PVcomBank

- Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0101057919 do sở Kế hoạch đầu tư

TP Hà Nội cấp ngày 01-10-2013

- Vốn điều lệ: 9.000 tỷ đồng

- Vốn chủ sở hữu: 9.696 tỷ đồng

số doanh nghiệp 0101057919 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp

Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank có tổngtài sản đạt gần 100.000 tỷ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng, trong đó cổ đông lớn làTập đoàn Dầu khí Việt Nam (chiếm 52%) và cổ đông chiến lược Morgan Stanley(6,7%) Với mạng lưới 113 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm trên toànquốc; nguồn nhân lực chất lượng cao và bề dày kinh nghiệm trong cung cấp các dịch

vụ cho các doanh nghiệp trong ngành Dầu khí, năng lượng, hạ tầng; PVcomBankcung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của khách hàng

tổ chức và cá nhân

Với khẩu hiệu hành động “Ngân hàng không khoảng cách”, PVcomBankhướng tới việc xây dựng hình ảnh một Ngân hàng gần gũi, thân thiện, tận tụy, vì sựthành công của khách hàng Chúng tôi cam kết sẽ phấn đấu trở thành Ngân hàngchuẩn mực trong cung cấp dịch vụ; với phong cách thân thiện, lấy lợi ích của kháchhàng – đối tác làm mục tiêu hành động, xây dựng thương hiệu PVcomBank luôngắn với phương châm hành động xuyên suốt: Ngân hàng không khoảng cách

PVcomBank đang từng bước khẳng định uy tín và thương hiệu trên thị trườngtài chính tiền tệ, cung cấp các dịch vụ chất lượng cao, tạo ra sự khác biệt trongphong cách phục vụ; đồng thời thực hiện tốt trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp,mang lại lợi ích cho cộng đồng và gia tăng giá trị cho cổ đông