Hoàn thiện mô hình quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố hà nội (lấy ví dụ nhà chung cư 130 đốc ngữ)

Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư:  Chủ đầu tư dự án khu nhà ở tái định cư, dự án công trình nhà ở tái định cưđược lựa chọn phải có đủ điều kiện về tư cách pháp nhân, năng lự

LỜI CẢM ƠN

Sau ba tháng thực tập tại Ban Quản lý Dự án quận Tây Hồ, bằng thời giantrải nghiệm thực tế, tác giả đã có những hiểu biết căn bản về cơ cấu tổ chức và hìnhthức hoạt động của đơn vị Bên cạnh đó, tác giả cũng có cơ hội tiếp cận với nhữngtài liệu thực tế về công tác đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư do Ban Quản

lý Dự án quận Tây Hồ phụ trách thực hiện, cũng như những dự án trong địa bànquận Tây Hồ Điều đó giúp tác giả có được cái nhìn cụ thể về công tác đầu tư xâydựng hạng mục công trình này

Nhờ có quãng thời gian thực tập đầy bổ ích vừa qua, mặc dù thời gian còntương đối hạn hẹp nhưng tôi cũng đã trau dồi và tích lũy được nhiều kinh nghiệm vàkiến thức thực tế cho bản thân Tôi xin chân thành cảm ơn Trung tâm Đào tạo Tiêntiến, Chất lượng cao và POHE đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốtbốn năm học nói chung và toàn bộ giai đoạn thực tập nói riêng Ngoài ra, tôi cũngxin được gửi lời cảm ơn tới ông Đồng Nguyên Dũng – Giám đốc Ban Quản lý Dự

án quận Tây Hồ và anh Nguyễn Minh Thành – Cán bộ Phòng Dự án, đồng thời làngười hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian thực tập tại ban, đã hỗ trợ tôi hếtsức và cho tôi những trải nghiệm thực tế quý báu

Cuối cùng, tôi không thể hoàn thành chuyên đề này nếu không có sự chỉ bảotận tâm, nhiệt tình của Phó trưởng khoa Đầu tư - TS Nguyễn Thị Thu Hà – ngườitrực tiếp hướng dẫn và định hướng tôi thực hiện đề tài này Tôi đã học hỏi được từ

cô rất nhiều bài học về tư duy hệ thống, phân tích và những giá trị giáo dục cốt lõi.Tôi xin được gửi đến cô sự biết ơn sâu sắc và lời cảm ơn chân thành nhất Nhữngbài học và kinh nghiệm quý báu từ cô sẽ là hành trang vững chắc nhất để tôi tiếp tụcnhững bước đi kế tiếp trong tương lai sự nghiệp

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ TÁI ĐỊNH CƯ 4

1.1 Khái niệm và vai trò của nhà chung cư tái định cư 4

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 4

1.1.2 Nhà chung cư tái định cư 5

1.1.2.1 Khái niệm 5

1.1.2.2 Chủ thể xây dựng nhà chung cư tái định cư 5

1.1.2.3 Đối tượng được nhận nhà chung cư tái định cư 5

1.1.2.4 Những ưu đãi của Nhà nước đối với nhà tái định cư 5

1.1.2.5 Hồ sơ mua bán nhà tái định cư 6

1.2 Đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 6

1.2.1 Nguyên tắc đầu tư phát triển nhà chung cư tái định cư 6

1.2.2 Các đơn vị liên quan đến đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 6

1.2.3 Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 9

1.2.4 Nội dung đầu tư và quản lý hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư10 1.2.4.1 Lập quy hoạch xây dựng khu nhà chung cư tái định cư 10

1.2.4.2 Lập kế hoạch đầu tư phát triển nhà chung cư tái định cư 10

1.2.4.3 Triển khai đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 11

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 14

1.3.1 Các nhân tố khách quan 14

1.3.1.1 Quy hoạch 14

1.3.1.2 Giải phóng mặt bằng và đền bù 15

1.3.1.3 Hệ thống các chính sách về đầu tư xây dựng 15

1.3.1.4 Môi trường cạnh tranh trong đầu tư xây dựng 16

1.3.2 Các nhân tố chủ quan 16

1.3.2.1 Năng lực bộ máy và quản lý hành chính Nhà nước 16

1.3.2.2.Trách nhiệm và ý thức của cán bộ quản lý 16

1.4 Các tiêu chí đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư nhà chung cư tái định cư 17

1.4.1 Các tiêu chí đánh giá kết quả đầu tư 17

1.4.1.1 Khối lượng vốn đầu tư thực hiện 17

1.4.1.2 Tài sản cố định huy động và năng lực sử dụng tăng thêm 17

1.4.2.Các tiêu chí phản ánh hiệu quả đầu tư 18

1.4.2.1.Tạo quỹ đất phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng của địa phương và giúp người dân có đất bị thu hồi có nơi ở mới 18

1.4.2.2 Suất đầu tư 19

1.4.2.3 Thời gian sớm đưa công trình vào sử dụng 19

1.4.2.4 Mức góp phần thực hiện các chiến lược, kế hoạch phát triển của ngành, địa phương 19

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI QUẬN TÂY HỒ- HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010- 2015 20

2.1 Tình hình đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại Hà Nội 20

2.1.1 Đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại Hà Nội giai đoạn 2010-2015 20

2.1.1.1 Các dự án nhà chung cư tái định cư đã thực hiện 20

2.1.1.2 Các dự án nhà chung cư tái định cư đang trong giai đoạn thực hiện .21 2.1.1.3 Các dự án nhà chung cư tái định cư đã có quyết định phê duyệt đầu tư chưa triển khai 22

2.1.2.Quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư sau đầu tư 22

2.2 Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ 23

2.2.1 Giới thiệu về quận Tây Hồ 23

2.2.2 Giới thiệu về Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ 23

2.2.3 Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận 25

2.3 Thực trạng đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ giai đoạn 2010- 2015 25

2.3.1 Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ 25

2.3.2 Vốn và nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ 26

2.3.2.1 Vốn đầu tư 26

2.3.2.2 Nguồn vốn đầu tư 28

2.3.3 Nội dung đầu tư 29

2.3.3.1 Công tác lập quy hoạch nhà chung cư tái định cư 30

2.3.3.2 Công tác lập kế hoạch đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 30

2.3.3.3 Triển khai đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 31

2.3.4 Quản lý hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ41 2.3.4.1 Các văn bản pháp lý có liên quan trong quá trình quản lý hoạt động đầu tư tại quận Tây Hồ 41

2.3.4.2 Cơ quan quản lý Nhà nước giám sát việc đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 43

2.3.5 Ví dụ minh hoạ cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư thông qua dự án: "Khu tái định cư Xuân La phục vụ xây dựng khu đô thị mới Tây Hồ Tây (Các nhà: CT1, CT2, CT3, CT4)" 46

2.4 Đánh giá hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư quận Tây Hồ 54 2.4.1 Kết quả đầu tư 54

2.4.2 Hiệu quả đầu tư: Tác động của việc đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư đến an sinh xã hội và kinh tế 57

2.4.2.1 Tác động tích cực 57

2.4.2.2 Tác động tiêu cực 57

2.4.3 Hạn chế và nguyên nhân 58

2.4.3.1 Hạn chế, tồn tại 58

2.4.3.2 Nguyên nhân 59

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI QUẬN TÂY HỒ- HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2025 63

3.1 Định hướng đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ-Hà Nội đến năm 2025 63

3.1.1 Định hướng chung cho công tác đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư63 3.1.2 Định hướng tại quận Tây Hồ 63

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại

quận Tây Hồ- Hà Nội 64

3.2.1 Nâng cao chất lượng quy hoạch nhà tái định cư 64

3.2.2 Nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng và đền bù, tái định cư 65

3.2.3 Nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt dự án nhà chung cư tái định cư 65

3.2.4 Hoàn thiện quy trình và nâng cao chất lượng công tác đấu thầu 66

3.2.5 Hoàn thiện công tác quyết toán vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư 66

3.2.6 Tổ chức bảo trì, quản lý công trình nhà chung cư hậu đầu tư 67

3.2.7 Nâng cao ý thức trách nhiệm của người tham gia vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 67

3.2.7.1 Đối với chủ đầu tư 67

3.2.7.2 Đối với nhà thầu 68

3.2.8 Nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đầu tư các công trình nhà tái định cư 68

3.3 Một số kiến nghị đối với Nhà nước để nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 69

3.3.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhà chung cư 69

3.3.2 Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động đầu tư 71

3.3.3 Nâng cao chất lượng và hiệu quả sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước72 PHẦN KẾT LUẬN 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 75

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả cam đoan rằng trong chuyên đề thực tập này:

- Các số liệu, thông tin được trích dẫn theo đúng quy định

- Các số liệu sử dụng là trung thực, đúng căn cứ

- Lập luận, phân tích, đánh giá, kiến nghị được đưa ra dựa trên quan điểm cánhân và nghiên cứu của tác giả chuyên đề, không có sự sao chép của bất kỳ tài liệu nào

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Bảng

Bảng 1 Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại thành phố Hà Nội

đang trong giai đoạn thực hiện (tính đến tháng 6/2015) 21Bảng 2 Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư đã có quyết định phê

duyệt đầu tư chưa triển khai 22Bảng 3 Danh sách các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận

Tây Hồ 26Bảng 4 Vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ 26Bảng 5 Chi tiết tổng vốn đầu tư các khu nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ

đã hoàn thiện và đang được đưa vào sử dụng 27Bảng 6 Cơ cấu phân bổ nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư quận

Tây Hồ và toàn thành phố 27Bảng 7 Danh mục một số nhà thầu chủ chốt tham gia đầu tư xây dựng nhà chung

cư tái định cư tại quận Tây Hồ 37Bảng 8 Danh sách các gói thầu thuộc "Dự án xây dựng nhà ở tại Khu tái định cư

phường Xuân La (sau trụ sở UBND quận Tây Hồ)" 38Bảng 9 Tổng mức đầu tư dự án "Khu tái định cư Xuân La phục vụ xây dựng khu

đô thị mới Tây Hồ Tây (Các nhà: CT1, CT2, CT3, CT4)" 49Bảng 10 Chi tiết về hai dự án nhà chung cư tái định cư đã hoàn thành tại quận Tây Hồ54

Sơ đồ

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ 24

Sơ đồ 2: Quy trình đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ 31

Sơ đồ 3: Sơ đồ cơ quan quản lý Nhà nước giám sát việc đầu tư xây dựng nhà chung

cư tái định cư 43

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thành phố Hà Nội đang trong quá trình phát triển và đổi mới từng ngày Với nhucầu nâng cấp và mở rộng toàn diện từ giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng, các khutrung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ cho đến nhu cầu nhà ở ngày một tăng caocủa người dân do xu hướng dân cư đổ về làm ăn và sinh sống tại thủ đô ngày mộtđông, thành phố đang phải đối mặt với vấn đề rất lớn về sự hạn chế của quỹ đất Chính

vì lý do đó, nhà chung cư dần trở nên phổ biến và được xem như chìa khoá để giảiquyết cho vấn đề khan hiếm đất đai và nhà ở Đặc biệt đối với vấn đề đất đai và giảiphóng mặt bằng, thì nhà chung cư tái định cư đang được rất nhiều người quan tâm.Nhà nước tiến hành thu hồi đất ở của người dân và tạo điều kiện cho họ chuyển đếncác khu nhà chung cư tái định cư với mức giá ưu đãi và nhiều hỗ trợ, cùng những dịch

vụ đồng bộ về cơ sở hạ tầng và an sinh xã hội để giúp họ bắt đầu một cuộc sống mới

ổn định, an toàn và đầy đủ tiện nghi Thực tế cho thấy, hình thức nhà ở này vừa giúpgiải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, vừa giúp Nhà nước có thêm quỹ đất phục vụviệc phát triển các dự án Vì vậy, Nhà nước đã và đang đầu tư xây dựng rất nhiều khunhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Việc quản lý quá trình thực hiện xây dựng đảm bảo hiệu quả, chất lượng, thờigian phù hợp để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân và chi phí thấp nhất đang là vấn

đề cấp bách của các chủ đầu tư và các cấp có thẩm quyền

Hình thức nhà chung cư tái định cư mới chỉ xuất hiện ở nước ta khoảng 10 nămtrở lại đây Và với một quốc gia đang phát triển như nước ta cùng với thị trường bấtđộng sản còn non trẻ, thiếu kinh nghiệm, lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng nhà chung

cư vẫn còn mới mẻ và chưa được quan tâm đúng mực Đặc biệt, số lượng khu nhàchung cư tái định cư tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây, cùng với nhu cầu cấp thiết

từ phía người dân trong diện giải phóng mặt bằng, đền bù và tái định cư, dẫn đến một

số vấn đề bất cập về thực hiện và chất lượng công trình Các nhà quản lý phải đối mặtvới rất nhiều vấn đề trong quá trình tiến hành đầu tư xây dựng, về nguồn vốn và thờigian hoàn thành dự án để kịp giao nhà cho người sử dụng

Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên cũng như mong muốn vận dụng nhữngkiến thức, sự nghiên cứu và hiểu biết của bản thân vào việc nâng cao hiệu quả công tácđầu tư xây dựng nhà chung cư tại quận Tây Hồ nói riêng và thành phố Hà Nội nóichung, tác giả đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệuquả đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ- Hà Nội"

2 Tổng quan công trình nghiên cứu

Cho đến nay, chưa có nhiều công trình nghiên cứu về nhà chung cư ở Việt Nam.Một trong những công trình điển hình về lĩnh vực này là đề tài nghiên cứu:

Luận văn thạc sĩ Hoàn thiện mô hình Quản lý nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội (Lấy ví dụ Nhà chung cư 130 Đốc Ngữ) Luận văn đã hệ thống

hoá những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý Nhà chung cư; nghiên cứu thực trạng các

mô hình quản lý nhà chung cư độc lập trên địa bàn Thành phố Hà Nội, nghiên cứu môhình quản lý nhà chung cư 130 Đốc Ngữ của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng HàNội, từ đó đưa ra những nhận xét đánh giá về ưu điểm và hạn chế của mô hình quản lýnày; đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện mô hình quản lý tại nhà chung cư 130 ĐốcNgữ và những toà nhà có quy mô, chức năng và cấp hạng tương đồng; kiến nghị một

số nội dung nhằm tăng cường cơ chế quản lý cho nhà chung cư

Luận văn thạc sĩ Dịch vụ quản lý nhà chung cư của Công ty Xây dựng cổ phần số 3- thực trạng và giải pháp của tác giả Trần Thị Thanh Thuỷ Luận văn đã

trình bày cơ sở lý luận về marketing Dịch vụ quản lý nhà chung cư (DVQLNCC).Những điểm chính đã được đề cập như khái niệm, đặc điểm của DVQLNCC vàmarketing DVQLNCC, các căn cứ xây dựng hệ thống marketing mix DVQLNCC.Trên cơ sở mô tả thực trạng cung cấp DVQLNCC tại một chung cư cụ thể và trình bàycác yếu tố tác động tới marketing, tác giả đã phân tích các yếu tố của phối thứcmarketing DVQLNCC tại chung cư CT2 theo tiếp cận 7P truyền thống Đồng thời, tácgiả cũng đã có đánh giá bước đầu về mức độ thoả mãn nhu cầu của khách hàng vềDVQLNCC tại chung cư CT2 của Công ty Cuối cùng, tác giả đề xuất nhóm các giảipháp hoàn thiện hoạt động marketing DVQLNCC tại chung cư CT2 của Công ty CP

XD số 3

Tuy nhiên, đề tài nghiên cứu về đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư vẫncòn mới và chưa được nhiều người để tâm đến

3 Mục tiêu của đề tài

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư xây dựng nhà chung cư tái

định cư

- Nghiên cứu thực trạng thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại

quận Tây Hồ nói chung và nghiên cứu cụ thể hai dự án đang trong giai đoạn thực hiện,

từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá những hạn chế, tồn tại của công tác đầu tư xây dựngcông trình

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng dự án

nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung

- Kiến nghị một số nội dung nhằm tăng cường cơ chế quản lý quy trình đầu tư

xây dựng hạng mục nhà chung cư tái định cư

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê: Áp dụng để thu thập số liệu, liệt kê những dự án tương tựtrên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó dùng để phân tích số liệu thu thập nhằm rút ranhững nhận xét, đánh giá

Phương pháp quan sát: Áp dụng để khảo sát hiện trạng, tiến độ thực hiện côngtrình (trong phạm vi luật văn áp dụng cụ thể quan sát trực tiếp và quan sát gián tiếp).Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu: Nhằm tập hợp và phân tích nhữngchính sách hiện hành của quận Tây Hồ nói riêng và Nhà nước nói chung, của UBNDQuận, Ban Quản lý dự án và những tài liệu cơ sở lý luận, thông tin khác thông quasách báo, phương tiện truyền thông

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại

quận Tây Hồ, điển hình là hai dự án "Dự án xây dựng nhà ở tại Khu tái định cư

phường Xuân La (sau trụ sở UBND quận Tây Hồ)" và "Khu tái định cư Xuân La phục

vụ xây dựng khu đô thị mới Tây Hồ Tây (Các nhà: CT1, CT2, CT3, CT4)".

Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư phục vụ mục đíchtái định cư trên địa bàn quận Tây Hồ, Hà Nội giai đoạn 2010- 2015 và đề xuất giảipháp nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư đến năm 2025

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần danh phục, chữ viết tắt, phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục, tài liệutham khảo, nội dung luận văn được cấu thành ba chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

Chương II: Thực trạng đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ giai đoạn 2010- 2015

Chương III: Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ- Hà Nội đến năm 2025

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG

CƯ TÁI ĐỊNH CƯ

1.1 Khái niệm và vai trò của nhà chung cư tái định cư

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư

 Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật nhà ở 2005(điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thốngcông trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư cóphần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liềnvới căn hộ đó

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theoquy định của pháp luật

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liên với các hộ, phần diệntích thuộc phần sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữuriêng trên

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chungtrong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phânchia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểmxây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây

 Vai trò của nhà chung cư

Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát triển nhà ởtrên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây dựng tại các đô thịmiền Bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội ở miềnBắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất nước

Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở.Ngoài ra chung cư còn có một số vai trò khác sau:

- Nhà chung cư ngoài mục đích để ở và tạo không gian để con người phục hồisức khoẻ nó còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiệt với nhau, thânthiện và gần gũi nhau hơn.

- Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìncủa chung

1.1.2 Nhà chung cư tái định cư

có tính tập trung cao Ngày nay, do nhu cầu nhà ở tái định cư tăng cao, mà quỹ đất đểxây dựng khu tái định cư hạn chế, nên Nhà nước chủ yếu xây dựng các khu nhà ở táiđịnh cư dưới hình thức chung cư

1.1.2.2 Chủ thể xây dựng nhà chung cư tái định cư

Chủ thể xây dựng nhà chung cư tái định cư là đơn vị được giao nhiệm vụ Chủđầu tư, trực tiếp quản lý và ra quyết định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà chung cưtái định cư; các đơn vị quản lý trực thuộc Nhà nước như Sở, Ngành liên quan; các nhàthầu tham gia đấu thầu và trúng thầu, đủ tư cách hợp lệ để thực hiện xây dựng

1.1.2.3 Đối tượng được nhận nhà chung cư tái định cư

- Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải toả khi Nhà nước

thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di

chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định củapháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác

- Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải

tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở

1.1.2.4 Những ưu đãi của Nhà nước đối với nhà tái định cư

- Người mua được nợ phần tiền gốc khi mua nhà với lãi suất rất thấp

- Nhà đã được hoàn thiện xong, mới hoàn toàn và có thể vào ở ngay

- Các khu tái định cư thường được ưu tiên vị trí đẹp, thuận lợi cho tổ chức cuộc sống

1.1.2.5 Hồ sơ mua bán nhà tái định cư

- Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Đính kèmPhương án chi tiết bồi thường)

- Phiếu bắt thăm xác định căn hộ

- Quyết định phê duyệt kết quả bốc thăm xác định căn hộ tái định cư

- Hợp đồng Uỷ quyền Công chứng từ Bên Bán sang cho Bên Mua

- Hợp đồng Dân sự giữa Bên Mua và Bên Bán thể hiên giá trị chuyển nhượng,hình thức thanh toán, các quyền và nghĩa vụ của 2 bên

1.2 Đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

1.2.1 Nguyên tắc đầu tư phát triển nhà chung cư tái định cư

Công tác đầu tư xây dựng, phát triển nhà chung cư tái định cư cần tuân thủ quyhoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; phải đảm bảo đồng bộ về

hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội; tuân thủ nghiêm ngặt các quyđịnh của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, xây dựng và quyđịnh của Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư

Công tác đầu tư xây dựng, phát triển nhà chung cư tái định cư phải đảm bảonguyên tắc để các hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư có điều kiện ở, sinhhoạt, sản xuất tốt hơn hoặc ít nhất là tương đương nơi ở lúc trước

Nhà chung cư tái định cư phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảmchất lượng xây dựng và an toàn trong sử dụng và phù hợp với văn hoá, phong tục, tậpquán của địa phương

Tại khu vực đô thị, cần hạn chế việc đầu tư xây dựng, phát triển các dự án khu táiđịnh cư riêng lẻ Các đơn vị thực hiện cần tập trung vào đẩy mạnh phát triển các dự ánnhà ở xã hội hoặc mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu

đô thị mới để bố trí tái định cư

1.2.2 Các đơn vị liên quan đến đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

a Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư:

 Chủ đầu tư dự án khu nhà ở tái định cư, dự án công trình nhà ở tái định cưđược lựa chọn phải có đủ điều kiện về tư cách pháp nhân, năng lực tài chính theo quyđịnh của pháp luật về đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và được quyđịnh như sau:

- Đối với dự án khu nhà ở tái định cư và công trình nhà ở tái định cư được đầu tưxây dựng bằng vốn ngân sách thì Chủ đầu tư được lựa chọn bao gồm:

+Ban Quản lý dự án chuyên ngành của địa phương;

+Tổ chức phát triển quỹ đất;

+Doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp có chứcnăng kinh doanh bất động sản.

- Đối với dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư được đầu tưxây dựng theo hình thức hợp đồng BT thì Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án khunhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư trình Thủ tướng Chính phủ quyết địnhlựa chọn nhà thầu BT, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng

 Thẩm quyền quyết định lựa chọn Chủ đầu tư:

- Đối với dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư phục vụ dự án,công trình quan trọng quốc gia thì Chủ đầu tư dự án, công trình quan trọng quốc gia đềnghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án trình Thủ tướng Chính phủ quyết định lựachọn Chủ đầu tư dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư

- Đối với dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư được đầu tưxây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Trung ương và địa phương trên địa bàn, trừtrường hợp quy định tại điểm a khoản này thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyếtđịnh lựa chọn Chủ đầu tư dự án Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, Uỷ ban nhândân cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho Sở xây dựng lựa chọn Chủ đầu tư các dự án nhóm B

và nhóm C

b Các cấp có thẩm quyền

Công tác đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư liên quan đến rất nhiều Bộ,Ngành và cần sự phối hợp thống nhất giữa các bên để việc thực hiện diễn ra đượcthuận lợi, đồng bộ, đạt được kết quả tốt

Các cấp có liên quan trong việc đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư có thể

kể đến như: Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Xây dựng,

Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trách nhiệm của Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Chỉ đạo việc điều tra, khảo sát, tổng hợp nhu cầu về nhà ở tái định cư; chỉ đạoviệc lập và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư hàng năm và 5 năm trên địabàn, báo cáo Bộ Xây dựng

- Chủ trì, phối hợp với Bộ tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các Bộchuyên ngành rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để bốtrí quỹ đất cho nhà ở tái định cư sử dụng vốn ngân sách trung ương

- Quyết định hoặc phân cấp lựa chọn Chủ đầu tư, quyết định lựa chọn Nhà đầu

tư BT và việc ký kết hợp đồng BT; chỉ đạo việc lập, thẩm định, phê duyệt dự ánkhu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư sử dụng vốn ngân sách nhà nướctrên địa bàn

- Quy định cụ thể trình tự, thủ tục mua, bán, cho thuê nhà ở tái định cư; chỉ đạo

tổ chức quản lý, kiểm tra việc mua, bán, cho thuê nhà ở tái định cư

- Quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu

tư phát triển nhà ở tái định cư; quy định về quản lý sử dụng nhà ở tái định cư trênđịa bàn

- Chỉ đạo tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm liên quan đến việcphát triển nhà ở tái định cư, mua bán, cho thuê và quản lý sử dụng nhà ở tại định cưtrên địa bàn

- Tổ chức sơ kết đánh giá kết quả thực hiện theo định kỳ hàng năm, báo cáo BộXây dựng

Trách nhiệm của Bộ Xây dựng:

- Là cơ quan giúp Chính phủ thực hiện việc thống nhất quản lý nhà nước về nhà

ở tái định cư trong phạm vi cả nước

- Nghiên cứu trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyềnhướng dẫn quy định tại Nghị định này

- Hướng dẫn việc lập quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư,tiêu chuẩn diện tích nhà ở tái định cư; hướng dẫn triển khai thực hiện chính sách vềnhà ở tái định cư (quản lý đầu tư xây dựng, quản lý bán, cho thuê nhà ở; quản lý sửdụng nhà ở tái định cư)

- Tổng hợp kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư hàng năm và 5 năm của các Bộchuyên ngành, địa phương, báo cáo Thủ tướng Chính phủ

- Kiểm tra, thanh tra và đôn đốc việc thực hiện phát triển và quản lý nhà ở táiđịnh cư theo quy định của Nghị định này

- Định kỳ hàng năm và theo yêu cầu đột xuất báo cáo Chính phủ, Thủ tướngChính phủ về tình hình triển khai Nghị định này trên phạm vi cả nước

Trách nhiệm của các Bộ, ngành có liên quan:

- Bộ Kế hoạch và Đầu tư:

+Chủ trì, thẩm tra, cấp giấy chứng nhạn đầu tư các dự án đầu tư theo hình thức BTđối với các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư.+Chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn thực hiện các ưu đãi đầu

tư cho nhà ở tái định cư

- Bộ Tài chính:

+Hướng dẫn thực hiện quy định về chi phí chuẩn bị dự án và việc sử dụng kinhphí hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình quản lý dự án; cácchỉ tiêu tài chính, các điều kiện và phương thức thanh toán cho nhà đầu tư thực hiệnhợp đồng BT xây dựng khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư;

+Chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn thực hiện các ưu đãi cóliên quan đến chính sách tài chính, thuế và các ưu đãi khác cho nhà ở tái định cư.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường:

+ Kiểm tra, đôn đốc và hướng dẫn các địa phương về việc rà soát, điều chỉnh,

bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chuẩn bị quỹ đất để xây dựng nhà ở táiđịnh cư

- Các Bộ, ngành liên quan:

+Các Bộ, ngành liên quan đăng ký nhu cầu về nhà ở tái định cư hàng năm và 5năm với Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đồng thời báocáo Bộ Xây dựng;

+Phối hợp với Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc

rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch xây dựng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

để bố trí quỹ đất cho nhà ở tái định cư sử dụng vốn ngân sách trung ương trên địa bàn

c Nhà thầu

Chủ đầu tư phối hợp với Uỷ ban Nhân dân các cấp tổ chức đấu thầu và lựa chọnnhững nhà thầu đủ tư cách và năng lực để phối hợp thực hiện công tác đầu tư xâydựng, phát triển nhà chung cư tái định cư Tuỳ thuộc vào nhu cầu và năng lực của chủđầu tư, nhà thầu có thể thực hiện toàn bộ hoặc một phần công việc trong quá trình đầu

tư Số lượng nhà thầu cũng phụ thuộc vào yêu cầu cụ thể trong quá trình thực hiện.Việc đặt ra tiêu chí lựa chọn nhà thầu và tổ chức thi tuyển, quyết định nhà thầuđóng vai trò rất quan trọng trong công tác đầu tư xây dựng Chủ đầu tư và những cấp

có liên quan trực tiếp chịu trách nhiệm trực tiếp trong việc lựa chọn nhà thầu Vì vậy,công tác này cần được chú trọng và ưu tiên dành thời gian cần thiết để thực hiện đúngquy định và thủ tục của pháp luật, cũng như các yêu cầu riêng của từng dự án

1.2.3 Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư có thể đến từ nhiều nguồnkhác nhau, tuỳ thuộc vào tính chất, mục đích của dự án hoặc từng địa phương, khu vựckhác nhau, chủ đầu tư sẽ huy động nguồn vốn thích hợp để thực hiện đầu tư xây dựng.Trong đó, những nguồn vốn phố biển nhất thường được sử dụng bao gồm:

- Vốn đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước, vốn trái phiếu công trình, tráiphiếu Chính phủ

- Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và nguồn vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ

- Vốn có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (quy đổi từ quyền sử dụng đất)

- Quỹ phát triển đất, quỹ phát triển nhà có hỗ trợ lãi suất

- Vốn của doanh nghiệp và vốn huy động hợp tác khác, gồm:

+ Nguồn vốn xã hội hoá.

+ Vốn vay nhàn rỗi Kho bạc Nhà nước Thành phố

+ Vốn đầu tư của các doanh nghiệp, cá nhân trong và ngoài nước

+ Các nguồn vốn hợp pháp khác

+ Từ nguồn vốn kích cầu của Chính phủ

+ Vốn ứng trước của Chủ đầu tư

1.2.4 Nội dung đầu tư và quản lý hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

1.2.4.1 Lập quy hoạch xây dựng khu nhà chung cư tái định cư

Cán bộ trực tiếp thuộc phòng quy hoạch đất đai, khu đô thị các cấp (Thành phố,quận, địa phương, ) phối hợp với các cá nhân, tổ chức có liên quan trong công tác lậpquy hoạch để tạo ra sự đồng bộ, thống nhất trong việc thực hiện

Trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đôthị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi tắt là khu công nghiệp), điểmdân cư nông thôn, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và các cán bộ phụ trách côngtác lập quy hoạch phải bố trí quỹ đất đáp ứng nhu cầu tái định cư trên địa bàn, Trườnghợp trong các quy hoạch nêu trên chưa bố trĩ quỹ đất cho nhà chung cư tái định cư thì

Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ kế hoạch phát triển nhà chung cư tái định cư trênđịa bàn chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch- Kiến trúc kiểm tra, rà soát,báo cáo Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Uỷ bannhân dân cấp tỉnh) điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạchxây dựng để bố trí đủ quỹ đất cho nhà chung cư tái định cư, phù hợp với tình hình cụthể của địa phương

Đối với dự án phát triển khu đô thị mới, khu nhà chung cư mới có nhu cầu táiđịnh cư thì ưu tiên bố trí quỹ đất xây dựng nhà chung cư tái định cư ngay trong khu đôthị mới hoặc trong dự án khu nhà ở đó

Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp mà có nhu cầu nhà chung cư tái định cưthì bố trí quỹ đất xây dựng nhà chung cư tái định cư trong khu quy hoạch xây dựngnhà ở công nhân phục vụ khu công nghiệp hoặc bố trí quỹ đất khác trên địa bàn, phùhợp với tình hình cụ thể của địa phương và điều kiện sống của các hộ dân tái định cư

1.2.4.2 Lập kế hoạch đầu tư phát triển nhà chung cư tái định cư

Chủ đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng trực tiếp thực hiện công tác điềutra, khảo sát nhu cầu của người dân, gồm các hộ gia đình và cá nhân thuộc diệnphải di dời, về nhu cầu bồi thường nhà ở tái định cư của họ, như vị trí, hạ tầng khu

nhà ở tái định cư, loại hình nhà ở, diện tích, số lượng, thời gian bố trí tái định cư.Sau khi tổng hợp kết quả thu được, chủ đầu tư báo cáo lên Uỷ ban Nhân dân quậnhuyện và thành phố để tổng hợp đăng ký nhu cầu về nhà ở tái định cư của ngườidân, từ đó đưa ra kế hoạch đáp ứng phù hợp, tránh tình trạng thiếu xót, không đủđáp ứng hoặc dư thừa, gây lãng phí.

Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện báo cáo Sở Xây dựng về nhu cầu nhà ở táiđịnh cư được đầu tư bằng mọi nguồn vốn kể cả vốn ngân sách trung ương trên địa bàn(bao gồm tổng số nhà ở tái định cư, cơ cấu diện tích nhà ở, tổng số vốn, nguồn vốn chonhà ở tái định cư) Trên cơ sở số liệu thu thập được, Sở Xây dựng tổng hợp và lập kếhoạch phát triển nhà ở tái định cư hàng năm và 5 năm, trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhphê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư có thể gộp chung với Chương trìnhphát triển nhà ở của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc lập riêngtheo điều kiện cụ thể của địa phương

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của địaphương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình pháttriển nhà ở trên địa bàn đã được phê duyệt để xem xét, quyết định phê duyệt kếhoạch phát triển nhà ở tái định cư hàng năm và 5 năm, công bố công khai kế hoạchphát triển nhà ở tái định cư, báo cáo Bộ Xây dựng trước ngày 31 tháng 10 của nămtrước năm kế hoạch

Đối với khu vực đô thị, việc lập kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư phải cânđối chung với kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn

1.2.4.3 Triển khai đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

Công tác đầu tư xây dựng, phát triển nhà chung cư tái định cư hiện nay chủ yếuđược thực hiện theo dự án với các hình thức sau:

- Đầu tư xây dựng trực tiếp

- Đầu tư theo hình thức hợp đồng Xây dựng- chuyển giao (gọi tắt là Hợp đồng BT).Ngoài ra, để có được nhà chung cư tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặtbằng, các cơ quan quản lý Nhà nước còn cho phép chủ đầu tư thực hiện hình thức:

Mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư.

a Theo hình thức đầu tư xây dựng trực tiếp

Căn cứ kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư được phê duyệt, vốn đầu tư xây dựng nhà

ở tái định cư có thể được bố trí theo dự án riêng để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tái định

cư phục vụ cho một hoặc cho nhiều dự án có nhu cầu nhà ở tái định cư

Việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án và đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư,công trình nhà ở tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp

- Căn cứ kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư hàng năm và 5 năm đã được cấp cóthẩm quyền phê duyệt và kết quả lựa chọn Chủ đầu tư theo quy định tại Điều 10 củaNghị định này, Chủ đầu tư dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cưtriển khai việc lập dự án đầu tư.

- Đối với dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư phục vụ dự án,công trình quan trọng quốc gia thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chínhphủ phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng

- Đối với dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư phục vụ "Dự

án đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước có nhu cầu nhà ở tái định cư"

và "Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn có nguồn gốc tư ngân sách nhà nước có nhucầu nhà ở tái định cư" thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tổchức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

- Đối với dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư phục vụ "Dự

án đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước có nhu cầu nhà

ở tái định cư" thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan xem xét,trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận đầu tư để Chủ đầu tư phê duyệt dự án theoquy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật về nhà ở

Việc ứng vốn và thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư được thực hiệnnhư sau:

- Sở Xây dựng tổng hợp nhu cầu về nhà ở tái định cư, căn cứ phương án bồithường, hỗ trợ và tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, lập kế hoạch phân

bổ và tiến độ cung cấp nhà ở tới từng dự án nhà ở tái định cư, kể cả dự án nhà ở táiđịnh cư phục vụ dự án quan trọng quốc gia trên địa bàn, trình Uỷ ban nhân dân cấptỉnh phê duyệt

- Căn cứ kế hoạch phân bổ nhà ở tái định cư được phê duyệt Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh có thể ứng trước vốn từ nguồn ngân sách địa phương cho Chủ đầu tư dự ánkhu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư triển khai thực hiện dự án Trườnghợp Chủ đầu tư dự án kể cả các dự án quan trọng quốc gia trên địa bàn có nhu cầu nhà

ở tái định cư mà đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được cấp có thẩmquyền phê duyệt thì Chủ đầu tư báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất cho Chủđầu tư dự án ứng trước vốn để đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ởtái định cư theo quy định tại Nghị định này

- Chủ đầu tư dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư chịutrách nhiệm thu hồi vốn đầu tư thông qua việc bán, cho thuê nhà ở đối với các hộgia đình, cá nhân tái định cư hoặc khấu trừ từ tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư mà các hộ gia đình, cá nhân được hưởng khi di chuyển chỗ ở và hoàn trả cho

ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định củaNghị định này.

Đối với nhà ở tái định cư là nhà ở riêng lẻ thì việc quản lý đầu tư xây dựng đượcthực hiện theo quy định sau:

- Tại Khu vực nông thôn, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thực hiện việc xâydựng nhà ở để bố trí tái định cư hoặc quy định cụ thể những khu vực được thực hiệnchuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ởtheo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Tại khu vực đô thị, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vựcđược thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tựxây dựng nhà ở theo quy hoạch và quy định của pháp luật vè quản lý đầu tư pháttriển đô thị

b Theo hình thức hợp đồng BT

Việc quản lý đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cưtheo hình thức hợp đồng BT phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về nhà ở, phápluật về đầu tư xây dựng và các quy định sau đây:

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết và thực hiện hợp đồng BT:

+Đối với khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư được đầu tư xây dựngbằng nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương trên địa bàn thì Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết và thực hiện Hợp đồng BT

+Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại điểm a khoản này ký kết hợpđồng BT là một Bên tham gia hợp đồng BT và thực hiện các quyền, nghĩa vụ, tráchnhiệm theo thoả thuận với nhà đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ởtái định cư tại hợp đồng BT

- Lập danh mục dự án BT phát triển nhà ở tái định cư: Căn cứ kế hoạch pháttỉneer nhà ở tái định cư, quỹ đất dành để phát triển nhà ở tái định cư và quỹ đất dành

để hoán đổi cho nhà đầu tư tham gia thực hiện hợp đồng BT nhà ở tái định cư trên địabàn (sau đây gọi tắt là nhà đầu tư BT), Sở Xây dựng lập danh mục các dự án BT trình

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, công bố công khai để các nhà đầu tư đăng kýđăng ký tham gia, đồng thời báo cáo Bộ Xây dựng

- Nhà đầu tư BT: Nhà đầu tư BT bao gồm các tổ chức, cá nhân theo quy định củaLuật Đầu tư và phải có đủ các điều kiện sau đây:

+Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

+Có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về nhà

ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản

- Việc lựa chọn nhà đầu tư BT thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư

theo hình thức hợp đồng BT và theo quy định cụ thể sau đây:

+Đối với dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư phục vụ dự án,công trình quan trọng quốc gia thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án khu nhà ở táiđịnh cư, công trình nhà ở tái định cư trình Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọnnhà đầu tư BT, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng

+Đối với khu nhà ở tái định cư và công trình nhà ở tái định cư được đầu tư xâydựng bằng nguồn vốn ngân sách Trung ương và địa phương trên địa bàn, trừ trườnghợp dự án khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư phục vụ dự án, công trìnhquan trọng quốc gia thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn nhàđầu tư BT

- Trách nhiệm và quyền lợi của nhà đầu tư BT

+Sau khi ký hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm tự bỏ vốn để bồithường, giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án khu nhà ở tái định cư hoặc công trìnhnhà ở tái định cư theo nội dung dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt vàcác điều khoản quy định tại hợp đồng BT Nhà đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giaodiện tích đất đã đầu tư hạ tầng hoặc quỹ nhà ở tái định cư cho cơ quan quản lý nhànước có thẩm quyền đã ký kết hợp đồng BT

+Nhà đầu tư BT được hoàn trả bằng vốn ngân sách, bằng quyền sử dụng đất khithực hiện dự án và các nguồn vốn hoặc các tài sản hợp pháp khác tương ứng với sốvốn đầu tư phần diện tích đất xây dựng hạ tầng hoặc quỹ nhà ở tái định cư cho cơ quanquản lý nhà nước có thẩm quyền

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư 1.3.1 Các nhân tố khách quan

1.3.1.1 Quy hoạch

Quy hoạch có ảnh hưởng đặc biệt quan trọng đến hiệu quả của hoạt độngĐTXDCB nói chung và đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư nói riêng Nếu quyhoạch sai sẽ dẫn đến lãng phí công trình đầu tư Thực tế đầu tư xây dựng trong nhữngnăm qua cho thấy, nếu quy hoạch sai sẽ dẫn đến tình trạng các công trình không đưa vào

sử dụng được hoặc thua lỗ kéo dài phải phá sản Quy hoạch dàn trải sẽ làm cho việc đầu

tư xây dựng công trình manh mún, nhỏ lẻ, ít hiệu quả Nhưng nếu không có quy hoạchthì hậu quả lại càng nặng nề hơn Nhà nước không những chỉ quy hoạch cho ĐTXDCBcủa nhà nước mà còn phải quy hoạch ĐTXDCB chung Khi đã có quy hoạch cần phảicông khai quy hoạch để người dân và các cấp chính quyền đều biết Trên cơ sở quyhoạch, về ĐTXDCB của nhà nước, nhà nước cần phải đưa vào kế hoạch đầu tư, khuyếnkhích các khu vực vốn khác tham gia đầu tư để tránh tình trạng quy hoạch treo

1.3.1.2 Giải phóng mặt bằng và đền bù

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định: Nhà nước có thể thu hồi đất đang sửdụng để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người cóđất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng Nói chung, ý thức tự giác của nhân dân ta khácao trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước Nhiều trường hợp người bịthu hồi đất chịu thiệt thòi ít nhiều trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tuy nhiên, vấn

đề trở nên nhạy cảm và phức tạp hơn khi quy luật giá trị tác động vào tư tưởng củangười có đất bịthu hồi rồi hình thành nên sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất domình đang sử dụng được giao cho người khác Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện củadân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tưkhi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng

Những vấn đề phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng và đền bù, hỗ trợ, táiđịnh cư sẽ ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện đầu tư xây dựng, kéo theo sự ngưng trệ,trì hoãn của các giai đoạn tiếp theo của dự án Ngoài ra, kinh phí đền bù, hỗ trợ, táiđịnh cư có hạn, nên cũng phát sinh nhiều vấn đề về kinh phí, quỹ dự án nói chung

1.3.1.3 Hệ thống các chính sách về đầu tư xây dựng

Hệ thống các chính sách pháp luật về đầu tư xây dựng nói chung và đầu tư xâydựng nhà chung cư tái định cư nói riêng phải được thể chế hoá Các văn bản quy phạmpháp luật tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng Hệ thống cácchính sách pháp luật có ảnh hưởng sâu rộng và trực tiếp đến hoạt động đầu tư xâydựng và do vậy có ảnh hưởng to lớn đến hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng Hệthống chính sách pháp luật vừa thiếu vừa yếu sẽ dẫn đến tình trạng có nhiều kẽ hở tạođiều kiện cho tiêu cực, tham nhũng thất thoát, lãng phí trong đầu tư xây dựng nhàchung cư tái định cư Hệ thống chính pháp pháp luật đầy đủ nhưng không sát thực,chồng chéo, nhiều thủ tục phiền hà cũng làm nản lòng các nhà đầu tư và do vậy giántiếp ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư Các văn bản quy phạm pháp luật nói chung và các văn bản quy phạm pháp luật

về ĐTXDCB được xây dựng nhằm điều chỉnh các lĩnh vực hoạt động của đời sống xãhội Do vậy các chính sách pháp luật cũng được bổ sung sửa đổi khi mà bản thân nókhông còn đáp ứng được yêu cầu trong tình hình mới đã thay đổi Để có thể quản lýĐTXDCB được tốt, nhà nước phải luôn luôn cập nhật sự thay đổi của tình hìnhĐTXDCB để từ đó bổ sung sửa đổi hệ thống chính sách pháp luật về ĐTXDCB chophù hợp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động ĐTXDCB

Trong ĐTXDCB của Nhà nước thường tính cạnh tranh không cao Về nguyêntắc, nhà nước thường ĐTXDCB vào những vùng, miền, lĩnh vực mà đầu tư tư nhânkhông muốn làm, không thể làm, không được làm Nhà nước thường đầu tư vào nhữngnơi mà lợi ích kinh tế xã hội nói chung được coi trọng hơn lợi ích kinh tế thuần tuý Vìvậy, môi trường cạnh tranh trong đầu tư xây dựng nhà chung cư của Nhà nước về lýthuyết nhìn chung thường ít khốc liệt, thiếu minh bạch Tuy nhiên, nếu thiếu vắng sựcạnh tranh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhàchung cư tái định cư Nhà nước cần phải tạo ra một môi trường cạnh tranh thực chấttrong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư của Nhà nước để tạo điềukiện nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư.

1.3.2 Các nhân tố chủ quan

1.3.2.1 Năng lực bộ máy và quản lý hành chính Nhà nước

Năng lực tổ chức bộ máy có ảnh hưởng quan trọng quyết định đến hiệu quả hoạtđộng đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư Năng lực tổ chức bộ máy ở đây baogồm năng lực con người và năng lực của các tổ chức tham gia vào lĩnh vực đầu tưxây dựng nhà chung cư tái định cư Nếu năng lực con người và tổ chức bộ máy yếuthì không thể có hiệu quả cao trong công tác đầu tư xây dựng Tổ chức bộ máytham gia vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư rất rộng, từ khâulập quy hoạch kế hoạch, đến khâu chuẩn bị đầu tư, tổ chức đấu thầu, thi công,nghiệm thu quyết toán, đưa công trình vào sử dụng,

Công tác quản lý hành chính Nhà nước trong đầu tư xây dựng nhà chung cư táiđịnh cư cũng có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng Thực tếcho thấy nếu quản lý Nhà nước yếu kém, hành chính quan liêu, thủ tục hành chínhrườm rà sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và hậu quả là hiệu quả hoạt động đầu tư thấp.Muốn nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư tái cần phải đổimới quản lý hành chính Nhà nước

1.3.2.2 Trách nhiệm và ý thức của cán bộ quản lý

Trách nhiệm và ý thức của cán bộ phụ trách thực hiện dự án ảnh hưởng trực tiếpđến tiến độ thi công và chất lượng của dự án Nếu cán bộ quản lý, giám sát chặt chẽviệc đầu tư xây dựng dự án, làm đúng quy định của nhà nước và có trách nhiệm trongnhững quyết định thì hiệu quả đầu tư sẽ được đảm bảo, đồng thời hạn chế việc trìhoãn, chậm trễ trong thi công và ngược lại Một thực trạng khá phổ biến hiện naytrong việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng là hiện tượng tham nhũng, rút lõi côngtrình Điều này gây ra tình trạng thâm hụt nguồn vốn, thiếu vốn khiến cho dự án bị

chậm tiến độ, ngoài ra chất lượng của công trình không được đảm bảo Nhiều chủ đầu

tư chọn những nhà thầu, vật liệu kém chất lượng để ăn bớt chi phí xây dựng thực nhằmthu khoản chênh lệch để trục lợi

Để đảm bảo công trình xây dựng được thực hiện trong thời gian phù hợp với chấtlượng tốt nhất, thì việc giám sát chặt chẽ trách nhiệm và ý thức của cán bộ quản lý làđiều vô cùng quan trọng Tuy nhiên, đây cũng là một bài toán khó đặt ra cho các nhàquản lý cấp cao của bộ máy Nhà nước và các cấp có liên quan

1.4 Các tiêu chí đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư nhà chung cư tái định cư 1.4.1 Các tiêu chí đánh giá kết quả đầu tư

Kết quả đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư được thể hiện ở khối lượngvốn đầu tư thực hiện, ở các tài sản cố định được huy động và năng lực sản xuất phục

vụ tăng thêm

1.4.1.1 Khối lượng vốn đầu tư thực hiện

Khối lượng vốn đầu tư thực hiện nhà chung cư tái định cư là tổng số tiền đã chi

ra để tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng các hạng mục đầu tư bao gồm: chi phí chocông tác chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà cửa cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc

để thực hiện các công tac xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế

dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư có quy mô nhỏ, thời gianthực hiện ngắn thì số vốn đầu tư được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện khitoàn bộ công việc của quá trình thực hiện đầu tư kết thúc Đối với công cuộc đầu tưxây dựng những khu nhà tái định cư có quy mô lớn, thời gian thực hiện kéo dài quanhiều năm thì vốn đầu tư được tính cho từng giai đoạn, từng hoạt động của một côngcuộc đầu tư đã hoàn thành

1.4.1.2 Tài sản cố định huy động và năng lực sử dụng tăng thêm

Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình, đối tượng xây

dựng có khả năng phát huy tác dụng động lập đã kết thúc quá trình xây dựng, đã làmxong thủ tục nghiêm thu sử dụng có thể đưa vào hoạt động được ngay Đối với côngtrình nhà chung cư tái định cư, tài sản cố định huy động chủ yếu là những căn hộ đãhoàn thành việc xây lắp cơ bản, có đầy đủ trang thiết bị thiết yếu (điện, nước, phòng

ốc, cầu thang ), có thể giao cho người dân đưa vào sử dụng, sinh hoạt

Năng lực sử dụng tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của các tài sản

cố định đã được huy động để đưa vào sử dụng trực tiếp hoặc tiến hành các hoạt độngdịch vụ khác được ghi trong dự án đầu tư

Đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, có nhiều đối tượng hạng mục xây dựng

có khả năng phát huy tác dụng độc lập thì được áp dụng hình thức huy động bộ phậnsau khi từng đối tượng hạng mục đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, lắp đặt Ví

dụ, các khu nhà chung cư tái định cư hiện nay còn cung cấp thêm dịch vụ đi kèm, nhưbãi để xe, trường học, siêu thị Những dịch vụ này thường được hoàn thiện sau, đượcđưa vào sử dụng sau khi người dân chuyển vào sinh sống tại khu tái định cư, do chủđầu tư ưu tiên giao nhà cho các hộ gia đình và cá nhân để sớm ổn định cuộc sống.Đối với các dự án đầu tư có quy mô nhỏ, thời gian thực hiện ngắn, ví dụ các khuchung cư tái định cư chỉ bao gồm khu căn hộ ở, thì áp dụng hình thức huy động toàn

bộ khi tất cả đối tượng, hạng mục công trình đã kết thúc quá trình xây dựng và lắp đặt.Các tài sản cố định được huy động và năng lực sử dụng tăng thêm là sản phẩmcuối cùng của quá trình đầu tư xây dựng, được thể hiện qua hai hình thái giá trị vàhiện vật Chi tiết hiện vật như số lượng các tài sản cố định huy động, công suấthoặc năng lực phát huy tác dụng của các tài sản cố định được huy động Cụ thể đốivới chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật của công trình nhà chung cư tái định cư là sốtầng của toà nhà, số lượng căn hộ Còn công suất hoặc năng lực phát huy tác dụngcủa các tài sản cố định được huy động chính là số m2 nhà ở, số người có thể sinhhoạt trong một căn hộ

1.4.2 Các tiêu chí phản ánh hiệu quả đầu tư

Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư không tập trung vào mụctiêu tài chính, lợi nhuận như các dự án thông thường, mà chủ yếu hướng đến khía cạnhhiệu quả kinh tế- xã hội mà dự án đem lại cho địa phương và thành phố Để đánh giáhiệu quả của một dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư, chủ đầu tư và các

cơ quan có thẩm quyền thường đánh giá những khía cạnh sau:

1.4.2.1 Tạo quỹ đất phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng của địa phương và giúp người dân có đất bị thu hồi có nơi ở mới

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư, lợi ích kinh tế- xã hội

mà dự án đem lại đó là giúp ổn định trật tự xã hội, giúp người dân bị giải phóng mặtbằng đến nơi ở mới có tiện nghi và dịch vụ đầy đủ để ổn định cuộc sống, tạo ra nhữngkhu đô thị văn minh, nền nếp và phù hợp với quy hoạch của thành phố, góp phần xâydựng hình ảnh thành phố phát triển và tạo quỹ đất đáng kể phục vụ cho việc xây dựng

cơ sở hạ tầng của thành phố

Để đánh giá hiệu quả kinh tế- xã hội mà dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư táiđịnh cư đem lại, cần xem xét những yếu tố sau: tính cấp thiết của dự án đối với nhucầu của người dân, tác động của dự án đối với an sinh xã hội và cuộc sống của ngườidân trong khu dân cư, tính kịp thời của dự án

1.4.2.2 Suất đầu tư

Nội dung chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư tái định cư

bao gồm các chi phí cần thiết cho việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý

dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác Các chi phí này được tínhcho một đơn vị năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình nhà chung cư thuộc dự

án (diện tích nhà, số tầng ) Nội dung chi phí trong chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựngnhà chung cư tái định cư chưa bao gồm chi phí cho một số công tác như sau:

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư cho người dân

- Đánh giá tác động môi trường của công trình đối với khu vực xung quanh và

xử lý các tác động của khu đô thị đến môi trường

- Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình

- Kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình nhà chung cư

1.4.2.3 Thời gian sớm đưa công trình vào sử dụng

Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư phục vụ mục đích cung cấpkhu nhà ở cho người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng, đền bù và tái định cư Vìvậy, yếu tố thời gian đóng vai trò rất quan trọng Dự án được thực hiện nhanh chóng,đúng với kế hoạch dự kiến đề ra sẽ sớm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân trongdiện giải toả, đồng thời Nhà nước sớm thu hồi được đất phục vụ cho nhu cầu phát triển

cơ sở hạ tầng, nâng cấp chất lượng và hình ảnh của thành phố

Việc công trình kéo dài thời gian thực hiện hơn so với kế hoạch dự kiến là mộtđiều khá phổ biến hiện nay Điều nay sẽ dẫn đến một số tình trạng như người dânkhông có chỗ ở, thời gian giải phóng mặt bằng bị kéo dài và ngừng trệ từ năm nay quanăm khác, để giải quyết nhu cầu nhà ở cấp thiết nên dự án có thể phải làm nhanh đểkịp phục vụ nên chất lượng không được đảm bảo

Chính vì vậy, thời gian sớm đưa công trình vào sử dụng được coi là một chỉ tiêuquan trọng cần được các chủ đầu tư và nhà quản lý lưu tâm khi thực hiện đầu tư xâydựng nhà chung cư tái định cư

1.4.2.4 Mức góp phần thực hiện các chiến lược, kế hoạch phát triển của ngành, địa phương

Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư giúp người dân ổn định cuộcsống, làm tiền đề cho việc phát triển kinh tế- xã hội theo như lời người xưa vẫn nói "an

cư lập nghiệp" Ngoài ra, các khu nhà chung cư tái định cư còn góp phần chuyển đổingành nghề tạo công ăn việc làm cho người mất đất ở các khu dịch vụ theo hướngcông nghiệp hoá và hiện đại hoá mà thành phố đã đề ra Việc tạo ra những khu đô thịtập trung giúp cho việc thực hiện chiến lược quy hoạch theo ngành nghề, theo vùng trởnên hiệu quả hơn

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI QUẬN TÂY HỒ- HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010- 20152.1 Tình hình đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại Hà Nội

2.1.1 Đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại Hà Nội giai đoạn 2010- 2015

2.1.1.1 Các dự án nhà chung cư tái định cư đã thực hiện

Hà Nội hiện có 166 tòa chung cư tái định cư, với 13.971 căn hộ phân bố rải ráctại 36 khu, trong đó, tổng diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng một các khu chung cưtái định cư là hơn 59 nghìn m2 Đến nay đã giao cho dân sử dụng 12.043 căn hộ, còn1.303 căn chưa giao cho dân sử dụng và 625 căn hộ chưa nhận được quyết định bố trí.Thành phố giao trách nhiệm quản lý số liệu về các khu nhà chung cư tái định cư cho

Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (Công ty Quản lý Nhà).

Công ty đã hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho 8.147/9.683căn của các hộ dân đủ điều kiện cho các quận huyện, còn 4.288 căn chưa đủ điều kiện

để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. 

Theo thống kê của Công ty Quản lý nhà, 87 điểm thuộc diện tích kinh doanh dịch

vụ được công ty cho thuê, với diện tích gần 24 nghìn m2

Các chung cư tái định cư có vị trí thuận tiện, hầu hết các điểm thuê đã được phủkín Tại Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (quận Thanh Xuân), mặc dù là nơi cómặt bằng giá cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ cao nhất trong các tòa chung cưtái định cư tại thành phố, dao động từ 120 nghìn đến 250 nghìn đồng/m2/tháng,nhưng phần lớn diện tích cho thuê liên tục kín chỗ Toàn bộ diện tích tầng một cácchung cư N2A, N2B, N2C, N2D, N2E, N6A nằm cạnh đường Hoàng Minh Giám,Nguyễn Thị Thập và Hoàng Đạo Thúy đều biến thành văn phòng, cửa hàng kinhdoanh buôn bán sầm uất Mặt khác, do đơn giá cho thuê được tính ổn định trong thờigian 5 năm đối với trường hợp trả tiền thuê hằng năm, mười năm đối với trường hợptrả tiền thuê một lần, cho nên không ít khách hàng thuê nhà đã đầu tư nâng cấp cửahàng rất khang trang để làm ăn lâu dài Tương tự, tại các khu tái định cư Đồng Tàu,Đền Lừ (quận Hoàng Mai), Dịch Vọng (quận Cầu Giấy) rất ít diện tích kinh doanhtầng một còn trống

Những diện tích tầng một đang bỏ không hiện nay phần lớn nằm ở các vị tríkhuất nẻo, trong khi tại các chung cư tái định cư đang rất thiếu điểm sinh hoạt côngcộng cho nên đã gây bức xúc trong dư luận

Trong vòng 5 năm qua, Hà Nội đã huy động được một lượng vốn đầu tư lớn để phục vụnhu cầu xây dựng nhà ở tái định cư Trong giai đoạn từ năm 2011- 2015, tổng mức đầu tư cho

các dự án đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư trên địa bàn Hà Nội đạt 11.419 tỷ đồng.

2.1.1.2 Các dự án nhà chung cư tái định cư đang trong giai đoạn thực hiện

Trong tổng số 13 dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư thuộc 7 quậntrên địa bàn Hà Nội, quận Hoàng Mai đã chiếm 38.5% (5 dự án) 2 quận lớn với diệntích đất rộng Tây Hồ và Cầu Giấy có 2 dự án mỗi quận

Bảng 1 Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại thành phố Hà

Nội đang trong giai đoạn thực hiện (tính đến tháng 6/2015)

STT Chủ đầu tư Khu vực Số dự án Số căn hộ Tổng mức đầu

2.1.1.3 Các dự án nhà chung cư tái định cư đã có quyết định phê duyệt đầu

tư chưa triển khai

Trong thời gian tới, có 9 dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư đã cóquyết định phê duyệt đầu tư chưa triển khai Quận Cầu Giấy và quận Đống Đa có số

dự án lớn nhất với 3 dự án mỗi quận Các quận lớn còn lại đang có dự án thực hiện (đã

đề cập ở Bảng 1) chưa có dự án nào chuẩn bị đầu tư

B ng 2 Các d án đ u t xây d ng nhà chung c tái đ nh c đã có quy t đ nh phê duy tả ự ầ ư ự ư ị ư ế ị ệ

Nguồn: Tác giả tổng hợp qua Báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội

Chi tiết xem Phụ lục 3.

2.1.2.Quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư sau đầu tư

Tính đến ngày 30/6/2015, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đang quản lý gần 43 tỷ đồng trong quỹ bảo trì nhà chung cư 2% Số quỹ này theo

nguyên tắc dùng để bảo trì các tòa nhà, nhưng trên thực tế người dân không đồngthuận về việc sử dụng nguồn vốn 2% này và thời gian lấy ý kiến của các chủ sở hữukéo dài, dẫn đến không đáp ứng kịp thời yêu cầu dân sinh khiến các tòa nhà xuống cấpnghiêm trọng mà không được sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì kịp thời. 

Đợt giám sát về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư do BanKinh tế và Ngân sách, HĐND thành phố Hà Nội chủ trì cho thấy, dù đã có nhiều cốgắng, song việc quản lý quỹ nhà tái định cư còn nhiều bất cập, nhất là chất lượng cáctòa chung cư đang ngày một xuống cấp Bên cạnh đó, nhiều tòa nhà, dù có kinh phíbảo trì, nhưng cũng đành ngậm ngùi chịu cảnh xuống cấp, do chưa thành lập BanQuản trị

2.2 Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ

2.2.1 Giới thiệu về quận Tây Hồ

Quận Tây Hồ được xác định là trung tâm dịch vụ- du lịch, trung tâm văn hoá, làvùng bảo vệ cảnh quan thiên nhiên của Thủ đô Hà Nội Quận nằm ở phía Tây Bắc của

Hà Nội, có diện tích 24 km2 và gồm 8 phường Dân số của quận Tây Hồ là 152,8 nghìnngười (2013), mật độ dân số 6.364 người/km2- khá thấp so với các quận trung tâm tậptrung đông dân

Ngày 28/10/1995, Chính phủ ra Nghị định số 69/CP về việc thành lập quận Tây

Hồ Tổ chức bộ máy của Quận chính thức đi vào hoạt động từ tháng 1/1996 Với tinhthần quyết tâm xây dựng Quận phát triển toàn diện vững chắc, phát huy thành tích đãđạt được và sức mạnh của khối đại đoàn kết toàn dân, của hệ thống chính trị và cácnguồn lực, Đảng bộ và nhân dân quận Tây Hồ đã có những bước đi vững chắc

Sau hơn 20 năm được thành lập, quận Tây Hồ phát triển ngày một lớn mạnh.Theo định hướng phát triển của Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, quận Tây Hồ thuộc khuvực phát triển của Thành phố trung tâm Như vậy, trong tương lai, Tây Hồ sẽ là khuvực trung tâm của Thủ đô Hà Nội Với vị trí đó, Tây Hồ có điều kiện đặc biệt thuận lợithu hút các nguồn lực (bao gồm cả nguồn vốn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học-công nghệ) để thúc đẩy nhanh sự phát triển kinh tế- xã hội của Quận nói riêng và củaThủ đô Hà Nội nói chung

Lợi thế về diện tích đất rộng rãi và mật độ dân số không cao như các quận trungtâm khác, quận Tây Hồ là nơi tập trung nhiều dự án kinh tế, giáo dục, du lịch, đặc biệt

là các khu đô thị mới phát triển, hiện đại như Khu đô thị Ciputra, Tây Hồ Tây

2.2.2 Giới thiệu về Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ

Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ chính thức đi vào hoạt động từ tháng 1/1996,gồm 12 phòng ban Trong 20 năm từ ngày thành lập, Uỷ ban Nhân dân đã bám sátNghị quyết của cấp uỷ và HĐND, hàng năm xây dựng chương trình, kế hoạch để tổchức thực hiện trên các lĩnh vực: kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng; thườngxuyên phát động các phong trào thi đua rộng khắp nhằm vận động các ngành, đoàn thểnhân dân thực hiện tốt các mục tiêu, chỉ tiêu đề ra

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư, Uỷ ban Nhân dânthường đóng vai trò là chủ đầu tư, trực tiếp quản lý công tác thực hiện đầu tư xâydựng Ngoài ra, các phòng ban tham gia vào quá trình đầu tư xây dựng nhà chung cưtái định cư bao gồm: Phòng Kinh tế Quận, Phòng Tài chính- Kế hoạch, Phòng Tàinguyên và Môi trường và Phòng Quản lý đô thị.

2.2.3.Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận

Như đã nói ở trên, với lợi thế về diện tích đất rộng và mật độ dân cư tương đốithấp, quận Tây Hồ là nơi tập trung nhiều dự án kinh tế, giáo dục, du lịch Nhiều nhàđầu tư tập trung đầu tư vào đây để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, trường học,khu công nghiệp, khu đô thị cao cấp Nhờ vậy, quận Tây Hồ đang dần trở thành trungtâm của Thủ đô Hà Nội Nhu cầu sử dụng đất cao để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụcác dự án ngày càng tăng cao trong khi quỹ đất dù lớn cũng có giới hạn, quận Tây Hồcũng sẽ sớm phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt đất phục vụ các dự án Và thu hồi đấtcủa dân, tiến hành giải phóng mặt bằng, đền bù và tái định cư trở thành một phương ánkhả thi nhất

Nhà chung cư tái định cư là chìa khoá cho vấn đề này Loại hình nhà này sẽ giúptiết kiệm quỹ đất cho nhu cầu ở và sinh hoạt của người dân, giúp họ có một cuộc sống

ổn định tại một khu đô thị đồng bộ về cơ sở hạ tầng và an sinh xã hội Có thể nói, việcđầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư là rất cấp thiết để làm tiền đề cho sự pháttriển toàn diện và vững mạnh của quận Tây Hồ

2.3 Thực trạng đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ giai đoạn 2010- 2015

2.3.1 Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ

Tính đến tháng 6 năm 2015, quận Tây Hồ đã triển khai xây dựng được hai khu

đô thị phục vụ việc tái định cư cho người dân, đó là Khu tái định cư Phú Thượng vàXuân La Trong đó, tổng cộng gồm 8 toà nhà chung cư đã được hoàn thành với gần

1723 căn hộ với chất lượng tốt, phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân thuộc diện táiđịnh cư

Hiện nay, ngoài những khu chung cư đã liệt kê ở trên, quận Tây Hồ đang triểnkhai hai dự án: "Dự án xây dựng nhà ở tại Khu tái định cư phường Xuân La (sau trụ sởUBND quận Tây Hồ)" và "Khu tái định cư Xuân La phục vụ xây dựng khu đô thị mớiTây Hồ Tây (Các nhà: CT1, CT2, CT3, CT4)" Ngoài hai dự án trên đang trong giaiđoạn thực hiện và dự kiến hoàn thành trước năm 2020, quận Tây Hồ chưa có dự ánnào được phê duyệt đầu tư xây dựng

Bảng 3 Danh sách các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

tại quận Tây Hồ STT Tên dự án Tên dự án thành phần Thời gian thực hiện

1 Khu đô thị Phú Thượng

Khu nhà chung cư tái

Công trình nhà cao tầng CT13 tại khu đô thị mới Nam Thăng Long

2005- 2013

Công trình nhà cao tầng CT14 tại khu đô thị mới Nam Thăng Long

2010- 2013

3

Dự án xây dựng nhà ở tại Khu

tái định cư phường Xuân La (sau

trụ sở UBND quận Tây Hồ)

2 khối nhà chung cư nhà

4

Khu tái định cư Xuân La phục

vụ xây dựng khu đô thị mới Tây

Hồ Tây

Các nhà: CT1, CT2, CT3,

Nguồn: Tác giả tổng hợp qua Báo cáo của Ban Quản lý dự án quận Tây Hồ.

2.3.2 Vốn và nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ

2.3.2.1 Vốn đầu tư

Bảng 4 Vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ

Đơn vị: triệu đồng

tư Nguồn vốn đầu tư

1 Khu đô thị Phú Thượng 1.264.144 Ngân sách Nhà nước

2 Khu đô thị Xuân La 1.460.744 Ngân sách Nhà nước

3

Dự án xây dựng nhà ở tại Khu tái

định cư phường Xuân La (sau trụ

sở UBND quận Tây Hồ)

539.008 Ngân sách Nhà nước và Xã hội hoá

4

Khu tái định cư Xuân La phục vụ

xây dựng khu đô thị mới Tây Hồ

Tây

731.537 Ngân sách Nhà nướcTổng 3.995.433

Nguồn: Tác giả tổng hợp theo Báo cáo của Ban Quản lý dự án quận Tây Hồ.

Hai dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư thuộc hai khu đô thị PhúThượng và Xuân La sử dụng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước.

Bảng 5 Chi ti t t ng v n đ u t các khu nhà chung c tái đ nh c t i qu n Tây H đãế ổ ố ầ ư ư ị ư ạ ậ ồ

hoàn thi n và đang đ c đ a vào s d ng.ệ ượ ư ử ụ

STT Khu đô thị Tên toà nhà Số tầng Tổng số căn hộ

Tổng vốn đầu tư theo dự án (triệu đồng)

Chi tiết vốn đầu

Nguồn: Tác giả thu thập và tổng hợp.

Hai dự án: "Dự án xây dựng nhà ở tại Khu tái định cư phường Xuân La (sau trụ

sở UBND quận Tây Hồ)" và "Khu tái định cư Xuân La phục vụ xây dựng khu đô thịmới Tây Hồ Tây (Các nhà: CT1, CT2, CT3, CT4)" đều sử dụng nguồn vốn ngân sách,thông qua quỹ đầu tư phát triển thành phố và quỹ phát triển đất thành phố và nguồnvốn Xã hội hoá

Bảng 6 C c u phân b ngu n v n đ u t xây d ng nhà chung c tái đ nh c qu n Tâyơ ấ ổ ồ ố ầ ư ự ư ị ư ậ

H và toàn thành ph ồ ố

(triệu đồng) Tỷ lệ (%)

1 Dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư

1.1 Dự án XD nhà ở tại Khu TĐC phườngXuân La 539.008 9

1.2 Khu TĐC Xuân La phục vụ xây dựng

Nguồn: Tác giả thu thập và tổng hợp.

Biểu đồ 1: Tỉ trọng vốn đầu tư tại quận Tây Hồ so với toàn thành phố

Với hai dự án đang trong giai đoạn thực hiện, cung cấp tổng cộng 969 căn hộ chongười dân địa phương (chiếm 20,87% tổng số căn hộ từ các nhà chung cư tái định cưđang trong giai đoạn thực hiện), quận Tây Hồ sử dụng 1.270.545 triệu đồng (chiếm21% tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư của toàn thành phố) trongQuỹ đầu tư phát triển thành phố và Quỹ phát triển đất thành phố

2.3.2.2 Nguồn vốn đầu tư

Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư thuộc quận Tây Hồ đều chủyếu sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, gồm:

- Trích từ nguồn phát hành trái phiếu đô thị của Thành phố

- Trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất hàng năm của Thành phố

- Trích từ nguồn thu tiền bán nhà ở thuộc sở hũu Nhà nước theo Nghị định61/CP của Chính phủ

- Nguồn thu từ bán nhà tái định cư

- Nguồn ngân sách hàng năm bố trí vốn đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư

Ngoài ra, theo như chủ trương đầu tư của Thành phố và Quận Tây Hồ, còn có sửdụng nguồn vốn Xã hội hoá Tuy nhiên, thực tế hiện nay ở quận Tây Hồ, hầu như chưa

có dự án nào thực hiện được việc sử dụng nguồn vốn xã hội hoá do những bất đồng vềquyền lợi giữa Nhà nước và nhà đầu tư, chưa đi được đến sự thống nhất chung Đaphần các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư vẫn chủ yếu sử dụng nguồnvốn Ngân sách Nhà nước Tính đến nay, mới chỉ có "Dự án xây dựng nhà ở tại Khu táiđịnh cư phường Xuân La (sau trụ sở UBND quận Tây Hồ)" có sử dụng nguồn vốn Xãhội hoá, với tỉ trọng rất thấp, chỉ khoảng 1% trong tổng vốn đầu tư

Biểu đồ 2: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư của "Dự

án xây dựng nhà ở tại Khu tái định cư phường Xuân La (sau trụ sở UBND quận

Tây Hồ)"

2.3.3 Nội dung đầu tư

Tuỳ thuộc vào quy mô dự án, nhu cầu sử dụng của người dân, quy hoạch củaNhà nước và quận, mục đích của dự án , mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư táiđịnh cư lại có những điểm khác nhau trong hạng mục nội dung đầu tư xây dựng Tuynhiên, tựu chung lại, sau khi Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ lập quy hoạch và kếhoạch đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư đều triển khainhững hạng mục cơ bản sau:

-Công tác lập dự án, lập thiết kế kỹ thuật, lập dự toán các công trình thuộc dự án.-Công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư

-Công tác đấu thầu và lựa chọn nhà thầu

-Công tác thi công xây dựng, xây lắp thiết bị và các hệ thống cơ bản như điện,nước, thang máy

-Công tác xây dựng các dịch vụ đi kèm với khu nhà chung cư, như bãi đỗ xe, nhàtrẻ, trường học, siêu thị Các dịch vụ này phụ thuộc vào đặc điểm riêng và mục đíchxây dựng của từng khu nhà

-Công tác nghiệm thu và đưa dự án vào sử dụng

-Công tác giám sát hậu đầu tư và bảo trì công trình định kỳ

2.3.3.1 Công tác lập quy hoạch nhà chung cư tái định cư

Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ phối hợp với Uỷ ban Nhân dân thành phố, Sở Kếhoạch đầu tư lên kế hoạch quy hoạch nhà chung cư tái định cư Dựa vào khảo sát nhucầu của người dân trong diện giải phóng mặt bằng, nhu cầu quỹ đất để thực hiện các

dự án của quận và thành phố, các cơ quan có thẩm quyền xây dựng lộ trình và kếhoạch đầu tư xây dựng các khu tái định cư, thẩm định kế hoạch và đề ra phương ánthực hiện Trong quá trình đầu tư xây dựng, cán bộ quản lý giám sát chặt chẽ việc thựcthi, phát hiện ra những sai sót, vấn đề nảy sinh và kịp thời có động thái phản hồi, sửachữa và thay đổi hợp lý

Ngày 26/6/2014, UBND Quận Tây Hồ đã công bố quy hoạch sử dụng đất đếnnăm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm đầu kỳ (2011- 2015) của quận Quy hoạch

sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm đầu kỳ (2011- 2015) củaquận Tây Hồ được phê duyệt là căn cứ để thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận, đảm bảo đáp ứng đầy đủ nhucầu đất đai cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, đồng thời đảm bảo sử dụng đấtđúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả Dựa vào quy hoạch chung này, các đơn vịphụ trách hạng mục đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư sẽ có chủ trương, kếhoạch thực hiện các dự án tái định cư phục vụ mục đích nhà ở, mở rộng quỹ đất chotoàn quận

2.3.3.2 Công tác lập kế hoạch đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

 Lập kế hoạch đầu tư dự án xây dựng công trình

Trên cơ sở công văn, tờ trình của các đơn vị có nhu cầu, chủ trương đầu tư xâydựng của UBND Quận, Phòng Kinh tế chủ trì phối hợp với Phòng Quản lý đô thi,các phòng chuyên môn có liên quan và các đơn vị có nhu cầu tổ chức khảo sát thực

tế, đánh giá hiện trạng, dự kiến kế hoạch đầu tư công trình; hoàn thành vào quí IIIhàng năm. 

UBND quận phê duyệt và giao kế hoạch đầu tư đối với các dự án đủ điều kiệnđầu tư và giao nhiệm vụ cho BQLDA

Điều chỉnh kế hoạch đầu tư

Xuất phát từ tình hình thực tế, BQLDA, các đơn vị liên quan báo cáo trìnhUBND quận xem xét việc điều chỉnh kế hoạch đầu tư dự án Phòng Kinh tế có tráchnhiệm tổng hợp, lấy ý kiến phòng Tài chính- Kế hoạch và báo cáo trình UBND Quậnxem xét phê duyệt điều chỉnh kế hoạch. 

2.3.3.3 Triển khai đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư

2.3.3.3.1 Quy trình đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định

cư tại quận Tây Hồ

Chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tái định cư tại quận Tây Hồ

có thể là Uỷ ban Nhân dân quận Tây Hồ hoặc Ban quản lý dự án và xây dựng khu đôthị mới Hà Nội Đối với những dự án có chủ đầu tư là Uỷ ban Nhân dân quận, Uỷ banNhân dân quận giao cho Ban Quản lý dự án quận Tây Hồ trực tiếp phụ trách quản lý

Vì vậy, thuật ngữ BQLDA sử dụng trong quy trình có thể là Ban Quản lý dự án quậnTây Hồ hoặc Ban Quản lý dự án và xây dựng khu đô thị mới Hà Nội

Với các nội dung hạng mục đầu tư trên, các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cưđược thực hiện với quy trình quy định tại quận Tây Hồ như sau:

Sơ đồ 2: Quy trình đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư tái định

cư tại quận Tây Hồ

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ hoạt động đầu tư dự án tại Ban Quản lý dự án quận Tây Hồ

a Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

 Bước 1: Trình phê duyệt nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư

o Chuẩn bị đầu tư

Lập đề cương nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư, trình duyệt: Căn cứ kế hoạch được giao,BQLDA lựa chọn tư vấn lập dự án, tổ chức khảo sát đánh giá hiện trạng, thống nhấtphương án, qui mô, giải pháp xây dựng thông qua các cơ quan chức năng có liên quan

và cơ quan chủ quản đầu tư BQLDA lập đề cương nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư, trìnhthẩm định và phê duyệt

Thẩm định đề cương nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư: BQLDA lập đề cương nhiệm vụchuẩn bị đầu tư gửi phòng Kinh tế thẩm định. Phòng Kinh tế thẩm định nội dung: mụctiêu đầu tư, qui mô đầu tư dự kiến, nội dung chuẩn bị đầu tư, dự toán chuẩn bị đầu tư,thời gian hoàn thành chuẩn bị đầu tư

Phê duyệt nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư: Trên cơ sở báo cáo kết quả thẩm định, dựthảo quyết định phê duyệt nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư, đề xuất của Phòng Kinh tế,UBND Quận (đối với các dự án UBND Quận có thẩm quyền phê duyệt) xem xét, phêduyệt đề cương nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư Thời gian phê duyệt không quá 01 ngày làmviệc, kể từ ngày Phòng KHKT chuyển hồ sơ

o Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư/ báo cáo kinh tế kỹ thuật

Lập dự án đầu tư/ BCKTKT: BQLDA lập dự án đầu tư thực hiện theo qui địnhhiện hành của Nhà nước Thời gian lập xong dự án đầu tư/ báo cáo KTKT xây dựngcông trình không quá 06 tháng kể từ ngày có quyết định phê duyệt nhiệm vụ chuẩn bịđầu tư hoặc văn bản giao nhiệm vụ Sau khi tập hợp hồ sơ, tổ chức thẩm định, BQLDAchuyển hồ sơ đến Phòng Kinh tế

Thẩm định thiết kế cơ sở, TKBVTC,TDT-DT: Phòng Quản lý đô thị tiếp nhận hồ

sơ dự án để thẩm định TKCS, TKBVTC,TDT-DT Nội dung thẩm định:

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng; sự kết nối với các côngtrình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;

- Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng chốngcháy nổ;

- Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghềcủa cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định

Thẩm định dự án đầu tư/BCKTKT: Trên cơ sở báo cáo kết quả thẩm định TKCS