Tiểu luận về thị trường Bất Động Sản

TIỂU LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . Đề tài không đi sâu phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đấ đai và pháp luật có liên quan . Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam , để đề ra hướng phát triển cho thị trường này . MỤC LỤC :CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM DƯỚI ẢNH HƯỞNG TÀI CHÍNH TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN KẾT LUẬN NỘI DUNG : CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH HIỆN NAY 1.1 KHÁI NIỆM VÀ NGUYÊN NHÂN KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH

L i m đ u ờ ở ầ

Cùng v i quá trình toàn c u hóa c a xu th th gi i, n n kinh t Vi t Nam ngàycàng phát ớ ầ ủ ế ế ớ ề ế ệ tri n v ng m nh H i nh p vào n n kinh t th gi i, Vi t Nam cũng xâyd ng đ y đ các th ể ữ ạ ộ ậ ề ế ế ớ ệ ự ầ ủ ị

tr ườ ng c a n n kinh t th tr ủ ề ế ị ườ ng, tr ướ c nhu c u phát tri n đóth tr ầ ể ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả ở

Vi t Nam ra đ i cùng v i s phát tri n ngày càng đ y đ h n các th tr ệ ờ ớ ự ể ầ ủ ơ ị ườ ng v n, đáp ng nhu ố ứ

c u h i nh p kinh t qu c t ầ ộ ậ ế ố ế

Th tr ị ườ ng b t đ ng s nVi t Nam ra đ i còn non tr , ho t đ ng còn nhi u y ut manh ấ ộ ả ệ ờ ẻ ạ ộ ề ế ố mún, không theo quy lu t t nhiên c a th tr ậ ự ủ ị ườ ng, ch a b t nh p theo k ps phát tri n c a các ư ắ ị ị ự ể ủ

n ướ c trên th gi i Tuy v y, ế ớ ậ trong nh ng năm g n đây chínhsách v đ t đai c a Nhà n ữ ầ ề ấ ủ ướ c ta

đã có nhi u c i cách góp ph n xây d ng th tr ề ả ầ ự ị ườ ng b t đ ng s n ngày càng phát tri n h n ấ ộ ả ể ơ

Tr ướ c tình hình kh ng ho ng tài chính th gi i đang di n ra ngày càng sâur ng, n n kinh ủ ả ế ớ ễ ộ ề

t Vi t Nam ít nhi u cũng có nh h ế ệ ề ả ưở ng và tình hình tài chính trongn ướ c đang đ ượ c đ t trong ặ tình tr ng ki m soát ch t ch Th tr ạ ể ặ ẽ ị ườ ng b t đ ng s nlà m t kênh xu t phát gây nên tình ấ ộ ả ộ ấ

tr ng kh ng ho ng tài chính th gi i Vì v y,d ạ ủ ả ế ớ ậ ướ i tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th ộ ủ ủ ả ế

gi i, th tr ớ ị ườ ng b t đ ng s n Vi tNam không tránh kh i lung lay ấ ộ ả ệ ỏ Nghiên c u, đánh giá, phân ứ tích tác đ ng c acu c kh ng ho ng tài chính th gi i đ n th tr ộ ủ ộ ủ ả ế ớ ế ị ườ ng tài chính cũng nh th ư ị

tr ườ ngb t đ ng s n Vi t Nam đ bi t đ ấ ộ ả ệ ể ế ượ c xu h ướ ng phát tri n c a th gi i, t đó đ a ể ủ ế ớ ừ ư rađ ượ c các đ nh h ị ướ ng phát tri n cho lo i th tr ể ạ ị ườ ng v n nh y c m này là m t v nđ c n ố ạ ả ộ ấ ề ầ thi t ế

Ph m vi nghiên c u c a đ tài: ạ ứ ủ ề

Đ tài không đi sâu vào phân tích tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th gi iđ n toàn b ề ộ ủ ủ ả ế ớ ế ộ

ho t đ ng c a th tr ạ ộ ủ ị ườ ng b t đ ng s n Vi t Nam mà đ tài này ch t p trung gi i quy t các ấ ộ ả ệ ở ề ỉ ậ ả ế

v n đ liên quan đ n tình hình và ho t đ ng c a th tr ấ ề ế ạ ộ ủ ị ườ ng b t đ ng s n Vi t Nam góc đ ấ ộ ả ệ ở ộ các quy đ nh c a pháp lu t đ t đai vàpháp lu t có liên quan T đó th y đ ị ủ ậ ấ ậ ừ ấ ượ c nh ng nh ữ ả

h ưở ng t bên ngoài đ n th tr ừ ế ị ườ ng b t đ ng s n Vi t Nam, đ đ ra các h ấ ộ ả ệ ể ề ướ ng phát tri n cho ể

th tr ị ườ ng này.

Ch ươ I ng KHÁI QUÁT CHUNG V TÌNH HÌNH KH NG HO NG TÀI CHÍNH HI N NAY Ề Ủ Ả Ệ 1.Lý lu n chung v kh ng ho ng tài chính và tình hình th gi i ậ ề ủ ả ế ớ hi n nay ệ

1.1 Khái ni m và nguyên nhân kh ng ho ng tài chính ệ ủ ả

Khái ni m kh ng ho ng tài chính: ệ ủ ả

Tài chính được hi u theo nghĩa r ng là t p h p các qu ti n t cùng v i các m i quan hể ộ ậ ợ ỹ ề ệ ớ ố ệ

gi a chúng Trong n n kinh t th trữ ề ế ị ường luôn có s luân chuy n các lu ng v n ti n t vàự ể ồ ố ề ệ trong quá trình đó hình thành các qu ti n c a t t c các ch th trong xã h i mà gi aỹ ề ủ ấ ả ủ ể ộ ữ chúng

có m i quan h ch t ch , nh hố ệ ặ ẽ ả ưởng l n nhau t o nên m t h th ng tài chính.ẫ ạ ộ ệ ố

Kh ng ho ng tài chính là tình tr ng tài chính (qu ) m t cân đ i nghiêm tr ng có th d nủ ả ạ ỹ ấ ố ọ ể ẫ

đ nế

s p đ qu Đ c tr ng c a m i qu – c u thành h th ng tài chính là các dòng ti n vào/ra;ụ ổ ỹ ặ ư ủ ỗ ỹ ấ ệ ố ề

nh n/thanh toán;… hình thành tài s n có, tài s n n ậ ả ả ợ

Kh ng ho ng tài chính ti n t x y ra khi có hi n tủ ả ề ệ ả ệ ượng m t cân đ i nghiêm tr ng gi aấ ố ọ ữ tài

s nả

có và nghĩa v thanh toán v s lụ ề ố ượng, th i h n, ch ng lo i ti nờ ạ ủ ạ ề Đó là hi n tệ ượng

M t nhóm l n các t ch cộ ớ ổ ứ tài chính có giá tr ngu n v n vị ồ ố ượt quá giá tr th trị ị ường c a cáctàiủ

s n, d n đ n hi n tả ẫ ế ệ ượng đ xô đ n ngân hàng và s d ch chuy n c c u đ u t ,ổ ế ự ị ể ơ ấ ầ ư s s p đự ụ ổ

c am t s doanh nghi p tài chính và c n thi t ph i có s can thi p c a nhà nủ ộ ố ệ ầ ế ả ự ệ ủ ước

Kh ng ho ng tài chính (ngân hàng) là tình hu ng trong đó m t b ph n l n các ngân hàngủ ả ố ộ ộ ậ ớ (NH) c a m t qu c gia đ t ng t m t kh năng thanh toán cũng nh kh năng tr nủ ộ ố ộ ộ ấ ả ư ả ả ợ

C u v ti n d tr quá l n khi n cho NH không th cùng m t lúc đáp ng t t c m iầ ề ề ự ữ ớ ế ể ộ ứ ấ ả ọ

người.Có hi n tệ ượng khan hi m tín d ng Giá tr tài s n c a ngân hàng gi m m nh và gây raế ụ ị ả ủ ả ạ

hi n tệ ượng m t kh năng tr n , m t s NH s p đ và xu t hi n tình tr ng đ xô đ n cácấ ả ả ợ ộ ố ụ ổ ấ ệ ạ ổ ế

NH Các “bong bóng” giá tài s n n tung: s s t giá ban đ u trong giá tr các tài s n bu c cácả ổ ự ụ ầ ị ả ộ

NH ph i bán ti ptài s n và làm giá tài s n ti p t c gi m m nh h n n a Các kho n tín d ngả ế ả ả ế ụ ả ạ ơ ữ ả ụ hình thành trong th i đi m bùng n đờ ể ổ ược mang ra bán tháo

Nguyên nhân kh ng ho ng tài chính hi n nay: ủ ả ệ

Trong b i c nh toàn c u hóa hi n nay, s phát tri n cũng nh các bi n đ ng t n n kinhố ả ầ ệ ự ể ư ế ộ ừ ề

t c a các qu c gia phát tri n cũng đã, đang, và s tác đ ng đ n n n kinh t c a nhi u nế ủ ố ể ẽ ộ ế ề ế ủ ề ướ c trên th gi i G n đây kh ng ho ng tài chính và s trì tr c a n n kinh t M cũng đã nhế ớ ầ ủ ả ự ệ ủ ề ế ỹ ả

hưởng đ n nhi u nế ề ước trên th gi i, trong đó có Vi t Nam (VN).ế ớ ệ

Nguyên nhân tr c ti p và rõ ràng nh t c a cu c kh ng ho ng tài chính l n này là s suyự ế ấ ủ ộ ủ ả ầ ự

s pc a th trụ ủ ị ường b t đ ng s n M , g n nh h u h t ngấ ộ ả Ở ỹ ầ ư ầ ế ười dân khi mua nhà là ph i vayả

ti n ngânhàng và tr l i lãi l n v n trong m t th i gian dài sau đó Do đó, có m t s liên hề ả ạ ẫ ố ộ ờ ộ ự ệ

r t ch t ch gi aấ ặ ẽ ữ tình hình lãi su t và tình tr ng c a th trấ ạ ủ ị ường b t đ ng s n Khi lãi su t th pấ ộ ả ấ ấ

và d vay mễ ượnthì người ta đ xô đi mua nhà, đ y giá nhà c aổ ẩ ử lên cao; khi lãi su t cao thì thấ ị

trường gi m chân,ngậ ười bán nhi u h n ngề ơ ười mua, đ y giá nhà xu ng th p.ẩ ố ấ

Nh ng món n t vi c vay ti n t ngân hàng đ mua nhà, tham gia vào th trữ ợ ừ ệ ề ừ ể ị ường b t đ ngấ ộ

s n là nguyên nhân d n đ n tình hình tài chính suy thoái hi n nay c a M ả ẫ ế ệ ủ ỹ

Có ba y u t chính đã t o nên hi n tế ố ạ ệ ượng tăng gi m trong th trả ị ường b t đ ng s n M ấ ộ ả ở ỹ

Th nh t, ứ ấ b t đ u t năm 2001, đ giúp n n kinh t thoát kh i trì tr , C c D tr liên bangắ ầ ừ ể ề ế ỏ ệ ụ ự ữ Mỹ

(Fed) đã liên t c h th p lãi su t, d n đ n vi c các ngân hàng cũng h lãi su t cho vay ti nụ ạ ấ ấ ẫ ế ệ ạ ấ ề mua b t đ ng s n (m c dù nh ng lo i lãi su t cho vay ti n mua nhà do các ngân hàng thấ ộ ả ặ ữ ạ ấ ề ươ ng

m i n đ nh bao gi cũng cao h n nhi u so v i lãi su t c b n c a Fed, nh ng m cạ ấ ị ờ ơ ề ớ ấ ơ ả ủ ư ứ đ caoộ hay th p c aấ ủ

chúng bao gi cũng ph thu c vào lãi su t c b n) Vào gi a năm 2000 thì lãi su t c b n c aờ ụ ộ ấ ơ ả ữ ấ ơ ả ủ Fed là trên 6% nh ng sau đó lãi su t này liên t c đư ấ ụ ược c t gi m, cho đ n gi aắ ả ế ữ năm 2003 thì

ch còn 1%.ỉ

Th hai, ứ v phề ương di n s h uệ ở ữ nhà c a, chính sách chung c a chính ph lúc b y gi làử ủ ủ ấ ờ khuy n khích và t o đi u ki n cho dân nghèo và các nhóm dân da màu đế ạ ề ệ ược vay ti n dề ễ dàngh n đ mua nhà Vi c này ph n l n đơ ể ệ ầ ớ ược th cự hi n thông qua hai công ty đệ ược b o trả ợ

b i chínhph là Fannie Mae và Freddie Mac Hai công ty này giúp đ v n vào th trở ủ ổ ố ị ường b tấ

đ ng s nb ng cách mua l i các kho n cho vay c a các ngân hàng thộ ả ằ ạ ả ủ ương m i, bi n chúngạ ế thành các lo ich ng t đạ ứ ừ ược b o đ m b ng các kho n vay th ch p (mortgage-backedả ả ằ ả ế ấ securities – MBS –ch ng khoán b t đ ng s n), r i bán l i cho các nhà đ u t Ph Wall, đ cứ ấ ộ ả ồ ạ ầ ư ở ố ặ

bi t là các ngân hàngđ u t kh ng l nh Bear Stearns và Merrill Lynch.ệ ầ ư ổ ồ ư

Th ba, ứ nh đã trình bày trên, b i vì có s bi n đ i các kho n cho vay thành các công cư ở ở ự ế ổ ả ụ

đ u t cho nên th trầ ư ị ường tín d ng đ ph c v choth trụ ể ụ ụ ị ường b t đ ng s n không còn là sânấ ộ ả

ch i duy nh t c a các ngân hàng thơ ấ ủ ương m i ho c cáccông ty chuyên cho vay th ch p b tạ ặ ế ấ ấ

đ ng s n n a Nó đã tr nên m t sân ch i m i cho các nhàđ u t ,ộ ả ữ ở ộ ơ ớ ầ ư có kh năng huy đ ng dòngả ộ

v n t kh p n i đ vào, k c dòng v n ngo i qu c.ố ừ ắ ơ ổ ể ả ố ạ ố

Đi m đ c bi t đây là b i vì vi c hình thành, mua bán, và b o hi m MBSể ặ ệ ở ở ệ ả ể là vô cùng

ph ct p cho nên nó di n ra g n nh là ngoài t m ki m soát thông thứ ạ ễ ầ ư ầ ể ường c a chính ph B iủ ủ ở

vì thi us ki m soát c n thi t cho nên lòng tham và tính m o hi m đã tr nên ph bi n cácế ự ể ầ ế ạ ể ở ổ ế ở nhà đ u t Bên c nh đó, b i vì có th bán l i ph n l n các kho n vay đ các công ty khácầ ư ạ ở ể ạ ầ ớ ả ể

bi n chúng thànhMBS, các ngân hàng thế ương m i đã tr nên m o hi m h n trong vi c choạ ở ạ ể ơ ệ vay, b t ch p kh năngtr n c a ngấ ấ ả ả ợ ủ ười vay

Qua phân tích các lý do trên, cho th y th trấ ị ường b t đ ng s n tr nên r t nh n nh p,ấ ộ ả ở ấ ộ ị nhi ungề ười có thu nh p th p ho c không có tín d ng t t v n đ xô đi muanhà, và kho n ti nậ ấ ặ ụ ố ẫ ổ ả ề cho vayc a các ngân hàng dành cho kho n này ngày càng tăng Các công ty tài chính m nh tayủ ả ạ

h ntrong vi c mua l i các kho n cho vay đ y m o hi m do ph i đ i đ u v i c nh tranhơ ệ ạ ả ầ ạ ể ả ố ầ ớ ạ nhi u h n t các công ty khác Trong khi đó, nhu c u mua l i MBSề ơ ừ ầ ạ c a các nhà đ u t v n caoủ ầ ư ẫ

b i vì cho t itrở ớ ước năm 2006 thì th trị ường b t đ ng s n v n ch aấ ộ ả ẫ ữ có d u hi u n bong bóng.ấ ệ ổ

H n n aơ ữ h đọ ược tr n an t các h p đ ng b o hi m t các công ty b o hi m và đ u t khác.ấ ừ ợ ồ ả ể ừ ả ể ầ ư

Vi c này khi ncho các công ty bán b o hi m ngày càng m nh tay h n trong vi c bán b oệ ế ả ể ạ ơ ệ ả

hi m ra th trể ị ường, b tch p kh năng đ m b o c a mình.ấ ấ ả ả ả ủ

Vì d vay cho nên nhu c u mua nhà lên r t cao, kéo theo vi c lên giá b t đ ng s n liênễ ầ ấ ệ ấ ộ ả

t c.Giá nhà bình quân đã tăng đ n 54% ch trong vòng b n năm t 2001 (năm b t đ u c tụ ế ỉ ố ừ ắ ầ ắ

m nh lãisu t) đ n 2005 Vi c này cũng d n đ n v n đ đ u c và l i là giá nhà s ti p t cạ ấ ế ệ ẫ ế ấ ề ầ ơ ỷ ạ ẽ ế ụ lên H qu làngệ ả ười ta s n sàng mua nhà v i giá cao, b t k giá tr th cẵ ớ ấ ể ị ự và kh năng tr nả ả ợ sau này vì h nghĩ n u c n s bán l i đ tr n ngân hàng mà v n có l i Do đó, m t bongọ ế ầ ẽ ạ ể ả ợ ẫ ờ ộ bóng đã thành hình trongth trị ường b t đ ng s n.ấ ộ ả

C n đ a ch n tài chính M xu t phát t kh ng ho ng trong lĩnh v cơ ị ấ ở ỹ ấ ừ ủ ả ự b t đ ng s n.ấ ộ ả

Th cự t cho th y, nguyên nhân sâu xa c a kh ng ho ng tài chính M là do vi c các ngânế ấ ủ ủ ả ở ỹ ệ

hàng cho vayquá l n đ đ u t vào b t đ ng s n, đ n lúc ngớ ể ầ ư ấ ộ ả ế ười đi vay không tr đả ược n ,ợ các ngân hàng đ ut tuyên b v n , m t s lầ ư ố ỡ ợ ộ ố ượng l n nhà c aớ ử b si t n , tình tr ng y kéoị ế ợ ạ ấ theo ph n ng dâychuy n c a h th ng ngân hàng, và ti p t c nh hả ứ ề ủ ệ ố ế ụ ả ưởng đ n các th trế ị ườ ng

v n khác nh th trố ư ị ường ch ng khoán, th trứ ị ường tài chính khác… d n đ n tình tr ng kh ngẫ ế ạ ủ

ho ng tài chính hi nnay Nguyên nhân tr cả ệ ự ti p c a kh ng ho ng là b t ngu n t s phátế ủ ủ ả ắ ồ ừ ự tri n tín d ng quá nóng, v is h tr c a nghi p v ch ng khoán hóa, d n đ n nhu c u giể ụ ớ ự ỗ ợ ủ ệ ụ ứ ẫ ế ầ ả

t o, giá nhà đ t leo thang và cáckho n tín d ng r i ro cao Khi r i ro phát sinh, giá nhà đ t vàạ ấ ả ụ ủ ủ ấ

ch ng khoán s t gi m d n đ nkh ng ho ng tín d ng.ứ ụ ả ẫ ế ủ ả ụ

1.2 Tình hình kh ng ho ng tài chính hi n nay (th gi i ủ ả ệ ế ớ và VN).

Tình hình th gi i: ế ớ

M đỹ ươc coi là trung tâm c a cu c kh ng ho ng tài chính l n này và ch u nhi u t n th tủ ộ ủ ả ầ ị ề ổ ấ

nh t.B t đ u t kh ng ho ng các h p đ ng cho vay b t đ ng s n th ch p, t ng s kho ngấ ắ ầ ừ ủ ả ợ ồ ấ ộ ả ế ấ ổ ố ả

12 ngàn t USD, trong đó 3 đ n 4 ngàn t USD là dỷ ế ỷ ưới chu n, khó đòi Nh ng ngẩ ữ ười không có

kh năng tr n cũng đả ả ợ ược cho vay Nh ng h p đ ng đó đữ ợ ồ ược chuyên gia tài chính Ph Wallố gom l i và phát hành ch ng khoán phái sinh, đạ ứ ược b o đ m b i nh ng h p đ ng cho vay thả ả ở ữ ợ ồ ế

ch p này đ bán ratrên kh p các th trấ ể ắ ị ường qu c t Khi các ch ng khoán này m t giá th mố ế ứ ấ ả

h i, th trạ ị ường không cóngười mua, nên các ngân hàng, công ty b o hi m, các t ch cả ể ổ ứ tài chính n m hàng ngàn t USDch ng khoán đó không bán đắ ỷ ứ ược, m t kh năng thanh kho n, vàấ ả ả

m t kh năng thanh toán, đi đ ng c ngã ho c phá s n Chính ph M đã đ aấ ả ế ụ ặ ả ủ ỹ ư ra các gói gi iả pháp đ mua nh ng tài s n nhi mđ c đó, nay đ i hể ữ ả ễ ộ ổ ướng m t ph n 250 t USD (trong gói 700ộ ầ ỷ

t USD) mua c ph n c a các ngânỷ ổ ầ ủ hàng

T i Úc, đ c đi m c a n n kinh t Úc là ph thu c vào ngành tài nguyên khoáng s n (thanạ ặ ể ủ ề ế ụ ộ ả đá,qu ng, vàng, d u, vv) và ngành d ch v tài chính (ngân hàng, b o hi m, đ u t ) Nh ngặ ầ ị ụ ả ể ầ ư ữ năm qua khi n n kinh t toàn c u bùng n và giá hàng hóa c b n tăng cao, Úc đã đề ế ầ ổ ơ ả ược hưở ng

l i l n t xu t kh u Chính đi u đó làm cho n n kinh t Úc tăng trợ ớ ừ ấ ẩ ề ề ế ưởng t t và đ ng AUDố ồ tăng m nh lên đ n đ nh g n b ng USD vào tháng 8 qua Khi cu c kh ng ho ng di n ra v iạ ế ỉ ầ ằ ộ ủ ả ễ ớ nhu c u tiêu th toàn c u s t gi m làm cho giá d u và hàng hóa c b n gi m nhanh chóng.ầ ụ ầ ụ ả ầ ơ ả ả

Đ ng AUD đã m t giá30% trong 2 tháng g n đây so v i USD M t nguyên nhân n aồ ấ ầ ớ ộ ữ làm AUD

gi m m nh có s đóng góp c a các giao d ch đ u c chênh l ch lãi su t (carry trade) Úc thuả ạ ự ủ ị ầ ơ ệ ấ hút lượng ti n thông minh l n t Nh t và m t s qu c gia khác đ đ u t vào AUD v i lãiề ớ ừ ậ ộ ố ố ể ầ ư ớ

su t cao Khi n n kinh t suy thoái d n đ n AUD gi m giá thì các dòng ti n này quay ngấ ề ế ẫ ế ả ề ượ c

ra r t nhanh chóng, khi n AUD gi m sâu h n Giá ch ng khoán trên th trấ ế ả ơ ứ ị ường ASX cũng

gi m m nh kho ng 35% trong 4 tháng g n đây Do t l dân Úc đ u t ch ng khoán cao nênả ạ ả ầ ỷ ệ ầ ư ứ nhi u ngề ười dân b thua l n ng Giá b t đ ng s n hi n cũng đang trong chu kỳ gi m M cị ỗ ặ ấ ộ ả ệ ả ặ

dù h th ng tài chính Úc không b đe d a tr c ti p song Chính ph Úc cũng đã có nh ng hànhệ ố ị ọ ự ế ủ ữ

đ ng m nh và k p th i nh c t gi m lãi su t c b n 100 bps (1%) xu ng 6% và cam k t b mộ ạ ị ờ ư ắ ả ấ ơ ả ố ế ơ hàng t đô vào h th ng tài chính cũng nh camk t b o đ m thanh toán cho các ngân hàng Vàỷ ệ ố ư ế ả ả

nh v y tình hình tài chính nư ậ ước Úc cũng đang lâm vào suy thoái

T i Anh Qu c, hàng lo t ngân hàng cho vay th ch p nh Northern Rock, Bradfordạ ố ạ ế ấ ư

&Bingley đ u r i vào tình tr ng khó khăn và ph i đề ơ ạ ả ược can thi p Đ i v i các qu c gia châuệ ố ớ ố

Âu khác, kh ng ho ng mang tính ch t gián ti p h n, ch y u do s liên thông ch t chủ ả ấ ế ơ ủ ế ự ặ ẽ

gi aữ các th trị ường tài chính l n Do s phát tán r i ro tín d ng thông qua các gói ch ng khoánớ ự ủ ụ ứ

có g c b tđ ng s n c a M và Anh Qu c nên các ngân hàng và qu đ u t c a châu Âu cũngố ấ ộ ả ủ ỹ ố ỹ ầ ư ủ

b nh hị ả ưởngn ng n Ph n ng domino x y ra khi th trặ ề ả ứ ả ị ường tín d ng liên ngân hàng bụ ị

kh ng ho ng và lànsóng bán tháo ch ng khoán toàn c u Ngân hàng Fortis c a Bủ ả ứ ầ ủ ỉ b qu cị ố

h uữ hóa không ph i docho vay dả ưới chu n mà do b thẩ ị ương n ng sau khi b ra s ti n quáặ ỏ ố ề

l n cùng mua ABNớ AMROBank Khi không th huy đ ng v n trên th trể ộ ố ị ường và cũng không

th bán tài s n thì ngân hàngnày b tê li t.ể ả ị ệ

Tình hình VN:

Tác đ ng c a cu c kh ng ho ng tài chính M là tác đ ng mang tính hai chi u, song chộ ủ ộ ủ ả ỹ ộ ề ủ

y ulà tác đ ng tiêu c cế ộ ự t i n n kinh t toàn c u cũng nh c a Vi t Nam Do s h i nh pớ ề ế ầ ư ủ ệ ự ộ ậ ngày càngsâu và r ng c a n n kinh t Vi t Nam vào th gi i nên Vi t Nam ch u nh ng tácộ ủ ề ế ệ ế ớ ệ ị ữ

đ ng nh t đ nh,tuy không tr cộ ấ ị ự ti p.ế

nh h ng l n nh t đ i v i Vi t Nam tr c h t là v xu t kh u sang các th tr ng nh

M và châu Âu (chi m kho ng 40% t ng kim ng ch xu t kh u) Kh ng ho ng kinh t hi nỹ ế ả ổ ạ ấ ẩ ủ ả ế ệ đang lansang châu Á Qu Ti n t Qu c t (IMF) d báo tăng trỹ ề ệ ố ế ự ưởng GDP toàn c u s t t 5%ầ ụ ừ năm 2007 xu ng 3,9% năm 2008 và 3% năm 2009 Suy thoái kinh t s kéo theo nhu c u tiêuố ế ẽ ầ

th s t gi m trên ph m vi toàn c u V phía Vi t Nam, nh hụ ụ ả ạ ầ ề ệ ả ưởng tr cự ti p thì cũng có gi iế ớ

h n vì Vi t Nam ch aạ ệ ư tham gia nhi u vào th trề ị ường tài chính th gi i và không tham gia muaế ớ bán ch ng khoán phái sinh này.ứ

Nh ng kh ng ho ng tài chính toàn c u đã nh hư ủ ả ầ ả ưởng đ n lãi su t tín d ng cho vayế ấ ụ

gi aữ các ngân hàng (Libor và Sibor, t c London Inter Bank offer rate, Singapore Inter Bankứ Offer rate,thường được dùng làm lãi su t c s đ cho các xí nghi p và ngân hàng Vi t Namấ ơ ở ể ệ ệ vay) Ngoài ra đ u t tr cầ ư ự ti p (FDI) c a Vi t Nam cũng b nh hế ủ ệ ị ả ưởng vì FDI vào Vi t Namệ

ph n l n là v n vay ch không ph i v n t có, nên n u các nhà đ u t không dàn x p đầ ớ ố ứ ả ố ự ế ầ ư ế ượ c kho n vay s khó gi i ngân đả ẽ ả ược Đ i v i th trố ớ ị ường ch ng khoán, có kh năng nhà đ u tứ ả ầ ư

nước ngoài ph i thu h i ngu n v n và bán ch ng khoán Đi u này tác đ ng đ n d tr ngo iả ồ ồ ố ứ ề ộ ế ự ữ ạ

h i và giá c trên th trố ả ị ường ch ng khoán Nhà đ u t nứ ầ ư ước ngoài bán ra nhi u h n mua vàoề ơ

s làm gi m giá ch ng khoán c a Vi t Nam.ẽ ả ứ ủ ệ

Gián ti p, thì ho t đ ng nh p kh u c a các nế ạ ộ ậ ẩ ủ ướ ẽc s co l i, vì v y nh hạ ậ ả ưởng đ n xu t kh uế ấ ẩ

c a Vi t Nam Chúng ta xu t kh u đ n 60% GDP vì v y ch c ch n s nh hủ ệ ấ ẩ ế ậ ắ ắ ẽ ả ưởng

V th trề ị ường b t đ ng s n, ho t đ ng mua bán b t đ ng s n nhi u tháng qua có d u hi uấ ộ ả ạ ộ ấ ộ ả ề ấ ệ đình tr khá lâu, và d u hi u này cũng đã xu t hi n t i M trệ ấ ệ ấ ệ ạ ỹ ước khi s s p đ liên t c c aự ụ ổ ụ ủ nhi u ngân hàng đ u t hàng đ u th gi i x y ra Nhà đ t t i TP H Chí Minh và Hà N iề ầ ư ầ ế ớ ả ấ ạ ồ ộ năm trước sôi đ ng thì gi đây đìu hiu, ngộ ờ ười bán là đa s , trong khi ngố ười mua thì còn đang

ch đ i tình hình s p t i th nào Th trờ ợ ắ ớ ế ị ường hi n không có nh ng y u t thu n l i Ngu nệ ữ ế ố ậ ợ ồ cung ti n đ vào th trề ổ ị ường đã gi m sút nghiêm tr ng Đa s các ngân hàng do thi u ti n đ ngả ọ ố ế ề ồ

đã gi m h n vi c cho vay đ u t ch ng khoán, trong khi t l cho vay ch ng khoán cũng đãả ẳ ệ ầ ư ứ ỷ ệ ứ quá cao Các chính sáchc a nhà nủ ước ch aư ra nh ng bài h c c a chính sách lên th trư ọ ủ ị ườ ng

ch ng khoán và th trứ ị ường tín d ng v aụ ừ r i đã nhãn ti n, s không th không nh hồ ề ẽ ể ả ưởng t iớ

th trị ường nhà đ t Khi th trấ ị ường không còn tăng t c, thì s cố ứ h p d n đ i v i gi i đ u cấ ẫ ố ớ ớ ầ ơ không còn n a Gi i đ u c m i là l c lữ ớ ầ ơ ớ ự ượng chính làm giá đ t tăng đ n m cấ ế ứ không tưở ng

nh năm trư ước Khi h không còn h ng thú trong vi c đ ti n vào th trọ ứ ệ ổ ề ị ường có nghĩa là thị

trường đã đ n lúc thoái trào, ít nh t là trong ng n h n.Nhà đ u t trế ấ ắ ạ ầ ư ước h t đã đ u t lế ầ ư ượ ng

v n l n, gi không bán đố ớ ờ ược, coi nh là ư trong ng n h n.ắ ạ

Nhà đ u t trầ ư ước h t đã đ u t lế ầ ư ượng v n l n, gi không bán đố ớ ờ ược, coi nh là chôn v n t iư ố ạ

đó, ch đ n khi nào th trờ ế ị ường h i ph c l i đ bán Các công ty nhà đ t vay ti n ngân hàngồ ụ ạ ể ấ ề kinh doanh d án, gi không bán đự ờ ược đ t, n đáo h n l i c n k , ch c ch n s ph i bán tàiấ ợ ạ ạ ậ ề ắ ắ ẽ ả

s n v i giá r , có khi ph i phá s n Khi th trả ớ ẻ ả ả ị ường bùng n , ti n đ u t lúc nào cũng thi u, vìổ ề ầ ư ế

v y ti n đ vào b t đ ng s n m t ph n không nh là ti n vay Rõậ ề ổ ấ ộ ả ộ ầ ỏ ề ràng, bài h c kinh nghi mọ ệ

v suy thoái nhà đ t t i các qu c gia nh Singapore hay Thái lan, ho c đ t suy thoái tín d ngề ấ ạ ố ư ặ ợ ụ nhà đ t d n đ n kh ng ho ng tài chính t i M đã cho th y h u qu th nào c a kh ngấ ẫ ế ủ ả ạ ỹ ấ ậ ả ế ủ ủ

ho ng nhà đ t.ả ấ

Nh v y, th trư ậ ị ường tài chính và trong lĩnh v cự b t đ ng s n VN cũng có nh ng d u hi uấ ộ ả ữ ấ ệ

c as s t gi m Khó khăn trong th trủ ự ụ ả ị ường nhà đ t s kéo theo khó khăn trong h th ng ngânấ ẽ ệ ố hàng.T l n x u s tăng lên, t t nhiên s nh hỷ ệ ợ ấ ẽ ấ ẽ ả ưởng t i r i ro tín d ng c a toàn h th ng.ớ ủ ụ ủ ệ ố

Cổ phi u các doanh nghi p b t đ ng s n s cũng gi m sút Nh ng th trế ệ ấ ộ ả ẽ ả ư ị ường b t đ ng s nấ ộ ả

gi m sút là k tqu t t y u c a quy lu t th trả ế ả ấ ế ủ ậ ị ường, có tăng có gi m Gi m sút có khi là tínả ả

hi u tích c cệ ự đ th trể ị ường quy v giá tr th cề ị ự c a nó Nh ng ngủ ữ ười có thu nh p th p mu nậ ấ ố mua nhà gi có th muaờ ể được

2.Tình hình tài chính và th tr ị ườ ng b t đ ng s n VN hi n nay d ấ ộ ả ệ ướ tác đ ng i ộ

c a kh ng ho ng tài chính th gi i ủ ủ ả ế ớ

Dưới tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th gi i hi n nay, n n kinh t c a VN ít nhi uộ ủ ủ ả ế ớ ệ ề ế ủ ề cũng có nh hả ưởng Tuy nhiên, v m t tài chính, theo báo cáo c a t t c các ngân hàng đ uề ặ ủ ấ ả ề cho th y tình hình tài chính c a VN hi n nay không b nh hấ ủ ệ ị ả ưởng Th ng đ c ngân hàng nhàố ố

nước (NHNN) Nguy n Văn Giàu kh ng đ nh : “Tính thanh kho n và d tr ngo i t đ u anễ ẳ ị ả ự ữ ạ ệ ề toàn” Th ng đ c nêu rõ, trố ố ước nh ng di n bi n c a cu c kh ng ho ng tài chính t i M ,ữ ễ ế ủ ộ ủ ả ạ ỹ NHNN đã theo dõi, giám sát ch t ch ho t đ ng kinh doanh c a các ngân hàng thặ ẽ ạ ộ ủ ương m iạ (NHTM) và ti p t c can thi p trên th trế ụ ệ ị ường ngo i h i đ b o đ m an toàn thanh kho n choạ ố ể ả ả ả toàn h th ng ngân hàng cũng nh n n kinh t Th ng đ c cho bi t d tr ngo i h i c a Vi tệ ố ư ề ế ố ố ế ự ữ ạ ố ủ ệ Nam v n ti p t c tăng và hi n nay đã tăng 1,6 t USD so v i đ u năm 2007 Kho n d tr nàyẫ ế ụ ệ ỉ ớ ầ ả ự ữ cũng đang r t an toàn b i các ngân hàng thu c các qu c gia mà chúng ta đang g iấ ở ộ ố ử ngo i h iạ ố

đ u m cề ở ứ an toàn Hi n nay,82% s ti n d tr ngo i h i c a VN đang g iệ ố ề ự ữ ạ ố ủ ử t p trung vào cácậ ngân hàng trung ương c a các qu c gia nh M , Anh, Pháp, Đ củ ố ư ỹ ứ và các t ch cổ ứ tài chính qu cố

t ; 18% còn l i g iế ạ ử đ u t các ngân hàng thầ ư ương m i nạ ước ngoài cũng là các t ch cổ ứ có

m cứ đ tín nhi m cao, x p h ng 3A và 2A Th ng đ c nh n m nh: Chúng ta không có quanộ ệ ế ạ ố ố ấ ạ

h v i nh ng ngân hàng đ u t ,ệ ớ ữ ầ ư t p đoàn đ v v aậ ổ ỡ ừ qua t i M , T i th i đi m này cu cạ ỹ ớ ờ ể ộ

kh ng ho ng tài chính M không tác đ ng đ n h th ng ngân hàng Vi t Nam.ủ ả ỹ ộ ế ệ ố ệ

Nhìn chung tình hình tài chính c a các ngân hàng VN hi n nay v n đang n m trong t mủ ệ ẫ ằ ầ

ki mể

soát và không có d u hi u nh hấ ệ ả ưởng c a kh ng ho ng tài chính th gi i.ủ ủ ả ế ớ

Tuy nhiên, tình tr ng b i chi ngân sách ngày càng tăng T l tăng b i chi ngân sách tạ ộ ỷ ệ ộ ừ

2001 t i 2007 đớ ược nói là 4,95%, thu c lo i đáng báo đ ng M t trong các y u t khi n tìnhộ ạ ộ ộ ế ố ế

tr ng thâm h t ngân sách có th ti p t c tăng trong năm 2008-2009 là do giá d u thô, m tạ ụ ể ế ụ ầ ặ hàng xu t kh u chính c a VN, đang có xu hấ ẩ ủ ướng gi m trên th trả ị ường qu c t N n kinh tố ế ề ế

đang ph i đ i m t v i các v n đ v l m phát, giá c tăng cao, tăng trả ố ặ ớ ấ ề ề ạ ả ưởng kinh t b gi mế ị ả sút

V th trề ị ường b t đ ng s n, VN tình tr ng lên xu ng c a giá b t đ ng s n đã x y raấ ộ ả ở ạ ố ủ ấ ộ ả ả nhi u r i, và vi c tín d ng cho vay b t đ ng s n cũng có gây khó khăn cho h th ng tài chính.ề ồ ệ ụ ấ ộ ả ệ ố Không ph i ch tác đ ng t M mà vì giá b t đ ng s n VN đã b t đ u gi m m nh t nămả ỉ ộ ừ ỹ ấ ộ ả ở ắ ầ ả ạ ừ ngoái r i vàm cồ ứ đ gi m cũng m nh h n M , nh ng tác đ ng c a nó đ i v i h th ng tàiộ ả ạ ơ ở ỹ ư ộ ủ ố ớ ệ ố chính thì nh h n M ch là M thông thẹ ơ ở ỹ ở ỗ ở ỹ ường giá tr trị ường bao nhiêu thì người ta cho vay ho c là choth ch p b y nhiêu Còn Vi t Nam thì các ngân hàng có quy đ nh t cặ ế ấ ấ ở ệ ị ứ là giá

th trị ường là 100 thì ngân hàng đ nh giá còn 50% c a giá đó mà thôi Và v i 50% c a giá đó thìị ủ ớ ủ ngân hàng ch chovay có 70%, có nghĩa là giá th trỉ ị ường c a b t đ ng s n đó là 100 đ ngủ ấ ộ ả ồ

ch ng h n thì ngân hang ch cho vay có 35 đ ng thôi Và nh v y thì khi giá th trẳ ạ ỉ ồ ư ậ ị ường b tấ

đ ng s n gi m xu ng 40%ch ng h n thì v n ch aộ ả ả ố ẳ ạ ẫ ư t i m cớ ứ 35 đ ng mà các ngân hàng choồ vay Thành th r i ro c a nó không l n nh là M Hai n aử ủ ủ ớ ư ở ỹ ữ t cứ là Vi t Nam ngở ệ ười ta không có cái chu n m cẩ ự báo cáo tài chính qu c t đ có th đánh giá l i giá tài s n hàng quý,ố ế ể ể ạ ả

b i vì v y cho nên là có th nó có nh ng r i ro ti m n nh ng mà không tác đ ng m nh t iở ậ ể ữ ủ ề ẩ ư ộ ạ ớ tâm lý

Bên c nh đó, vi c cho vay th ch p b t đ ng s n VN có m cạ ệ ế ấ ấ ộ ả ở ứ đ phòng ng aọ ừ r i roủ

m nh h n nhi u so v i các nạ ơ ề ớ ước, t cứ là ngân hàng ch cho vay v i m cỉ ớ ứ 35% giá th trị ườ ng

c a b t đ ng s n mà thôi Kèm theo đó là kinh nghi m đánh giá b t đ ng s n, phòng ng aủ ấ ộ ả ệ ấ ộ ả ừ r iủ

ro cũng được chú tr ng h n.ọ ơ

Nh v y, tình hình s t gi m c a th trư ậ ụ ả ủ ị ường b t đ ng s n VN không ph i là do nhấ ộ ả ở ả ả

hưởng c a kh ng ho ng tài chính th gi i, mà đây là quy lu t t t y u c a th trủ ủ ả ế ớ ậ ấ ế ủ ị ường, có tăng

có gi m.S tác đ ng t bên ngoài là y u t nh hả ự ộ ừ ế ố ả ưởng đ n tâm lý c a nhà đ u t mà ch aế ủ ầ ư ư có tác đ ngtr cộ ự ti p nào.ế

Ch ươ ng II

TH TR Ị ƯỜ NG B T Đ NG S N VN D Ấ Ộ Ả ƯỚ Ả I NH H ƯỞ NG KH NG HO NG TÀI Ủ Ả

CHÍNH – TÁC Đ NG VÀ H Ộ ƯỚ NG PHÁT TRI N Ể

1.M i quan h gi a kh ng ho ng tài chính và s s t gi m c a th tr ố ệ ữ ủ ả ự ụ ả ủ ị ườ ng b t ấ

đ ng s n ộ ả

Nh đã phân tích trên, kh ng ho ng tài chính M xu t phát t qua trình s t gi m c aư ở ủ ả ở ỹ ấ ừ ụ ả ủ

th trị ường b t đ ng s n, gây nh hấ ộ ả ả ưởng x u và kéo theo s s p đ c a các th trấ ự ụ ổ ủ ị ường v nố khác VN, k t sau s s t gi m c a th trỞ ể ừ ự ụ ả ủ ị ường ch ng khoán h i tháng 4 năm 2007, cácứ ồ ngu n đ u t b t đ u có s thay đ i, v n đ vào th trồ ầ ư ắ ầ ự ổ ố ổ ị ường b t đ ng s n tăng lên Giá nhàấ ộ ả

đ t tăng m t cách chóng m t, tác đ ng th hi n rõ trong hành vi v i vã tham gia th trấ ộ ặ ộ ể ệ ộ ị ườ ng

b t đ ng s n Nh ng ngấ ộ ả ữ ười có nhu c u s d ng c g ng tìm và s h uầ ử ụ ố ắ ở ữ m t b t đ ng s nộ ấ ộ ả phù h p v i nguy n v ng và kh năng tài chính trợ ớ ệ ọ ả ước khi gái leo thang M t s ngộ ố ười có khả năng tài chính nhanh chân th chi n giao d ch đ đ u c , ch giá lên đ ki m l i Và nh thự ệ ị ể ầ ơ ờ ể ế ờ ư ế cho th y, s tác đ ng qua l i gi a các th trấ ự ộ ạ ữ ị ường v i nhau t o nên vòng xoáy s t gi m c a thớ ạ ụ ả ủ ị

trường này và gia tăng c a th trủ ị ường kia Quan h tệ ương quan gi aữ b t đ ng s n và ch ngấ ộ ả ứ khoán r t rõ ràng Các tác đ ng có khi cùng chi u, có khi ngấ ộ ề ược chi u do ch u nhi u tác đ ngề ị ề ộ

c a y u t tâm lý Khi thi trủ ế ố ường ch ng khoán r i vào tr ng thái gi m sâu nh th i gian qua,ứ ơ ạ ả ư ờ

c lả ượng giao d ch và m cị ứ giá trên th trị ường b t đ ng s n đ u suy gi m m nh Hi n tấ ộ ả ề ả ạ ệ ượ ng này ph n nào ph n ánh tính b y đàn c a công chúng đ u t VN.ầ ả ầ ủ ầ ư

Các giao d ch b t đ ng s n có quy mô và chi m t tr ng tị ấ ộ ả ế ỷ ọ ương đ i l n so v i ngu n thuố ớ ớ ồ

nh p và năng l cậ ự đ u t ầ ư Vì th mà các ngân hàng thế ương m i rõ ràng không th b qua thạ ể ỏ ị

trường quá ti m năng nàyề Ngay trong năm 2007, nhi u chề ương trình tín d ng b t đ ng s nụ ấ ộ ả

h p d n đấ ẫ ược gi i thi u t i Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… B t đ ng s nớ ệ ạ ấ ộ ả hình thành t ngu n tín d ng đi vay đừ ồ ụ ượ ử ục s d ng làm tài s n th ch p Quy trình th cả ế ấ ự hi nệ tín d ng b t đ ng s n t i h th ng ngân hàng thụ ấ ộ ả ạ ệ ố ương m i hi n t i đ m b o an toàn Khạ ệ ạ ả ả ả năng v n h u nh không th x y ra Trên th cỡ ợ ầ ư ể ả ự t , h n m cế ạ ứ tín d ng đụ ược các ngân hàng cung c p thấ ường không quá 50% c a70% giá tr th trủ ị ị ường b t đ ng s n th ch p Nghĩa là tấ ộ ả ế ấ ỷ

l tài tr c a ngân hàng v i m t kho n đ u t b t đ ng s n c a cá nhân thông thệ ợ ủ ớ ộ ả ầ ư ấ ộ ả ủ ường d ngừ

m c

ở ứ 35% giá tr tài s n Đi u này là đ ng l cị ả ề ộ ự thúc đ y ngẩ ườ ử ụi s d ng tín d ng thanh toánụ

đ y đ ph n lãi thầ ủ ầ ường xuyên do thi t h i c a h có th lên t i 65% giá tr tài s n Trệ ạ ủ ọ ể ớ ị ả ườ ng

h p hi h uợ ữ ph i phát mãi tài s n thì tính thanh kho n cũng đả ả ả ược b o đam ch c ch n nhả ̉ ắ ắ ờ

m cứ đ nh giá tài s n th ch p th p.ị ả ế ấ ấ

Trong l ch s M , b t đ ng s n t ng là nguyên nhân gây ra s phá s n c a h th ngị ử ở ỹ ấ ộ ả ừ ự ả ủ ệ ố ngân hàng giai đo n 1931-1933 Các ngân hàng lâm vào phá s n v i hàng đ ng tài s n đóngạ ả ớ ố ả băng do đ u t quá m cầ ư ứ vào th trị ường b t đ ng s n Chính vì th , m i tấ ộ ả ế ố ương quan tác đ ngộ

c a th trủ ị ường b t đ ng s n đ n kh ng ho ng tài chính ch là trong gang t c M cấ ộ ả ế ủ ả ỉ ấ ứ đ tácộ

đ ng đó nh th nào là ph thu c vào chính sách và các công c đi u hành c a nhà nộ ư ế ụ ộ ụ ề ủ ước đó

mà thôi

VN, nh chính sách th t ch t th tr ng, quy đ nh h n m c

thương m i nên dù vi c cho vay b t đ ng s n thu đạ ệ ấ ộ ả ược nh ng món h i l n nh ng các ngânữ ờ ớ ư hang thương m i đ u ph i tuân th ch t ch quy đ nh c a ngân hàng nhà nạ ề ả ủ ặ ẽ ị ủ ước M i quan hố ệ qua l i gi aạ ữ các th trị ường VN ch m i tr ng thái m t chi u, t cở ỉ ớ ở ạ ộ ề ứ là t o ngu n cho vi cạ ồ ệ hình thành b t đ ng s n Nói cách khác, quá trình ch ng khoán hóa đ tái t o l i tính thanhấ ộ ả ứ ể ạ ạ

kho n cho h th n gtài chính ch aả ệ ố ư có Quá trình phân b r i ro r t h p, trong ph m vi gi aổ ủ ấ ẹ ạ ữ số

ít đ i tố ượng tham gia giao d ch Vithê, thanh kho n VN ch b o đam đị ̀ ́ ả ở ỉ ả ̉ ược, khi giá b t đ ngấ ộ

s n tăng Ngả ượ ạc l i khi gi m thì hoàn toàn không co tinh thanh kho n cao, do đó cũng khôngả ́ ́ ả

có m cứ cân b ng giá m i.Nên hi n tằ ớ ệ ượng d th y là giá thì v n đ ng m cễ ấ ẫ ứ ở ứ cao, nh ngư không có giao d ch Sau các chu kỳ tr m l ng, m cị ầ ắ ứ cao “k t giao d ch” đó ti p t c là m tẹ ị ế ụ ặ

b ng đ đ y ti p giá th trằ ể ẩ ế ị ường sang đi m m t cân b ng trong m t c n s t m i Đó là lý doể ấ ằ ộ ơ ố ớ

mà b t đ ng s n VN có khi còn cao h n nh ng đô th r t đ t đ c a th gi i Đây là “bongấ ộ ả ơ ữ ị ấ ắ ỏ ủ ế ớ bóng” t t n t i do không “xì” đự ồ ạ ược

H th ng chính sách và đ nh ch t t s c n x lý hai vi c k thu t quan tr ng: Cung c pệ ố ị ế ố ẽ ầ ử ệ ỹ ậ ọ ấ công c tài chính cóụ lãi su tấ c đ nh cho ngố ị ườ ử ụi s d ng mua bât đông san đ phòng r i ro lãí ̣ ̉ ể ủ

su t tăng; Cung c p c h i, kh năng cho ngấ ấ ơ ộ ả ười vay tái c p tài chính đ mua tài s n khi lãiấ ể ả

su t gi m.Trong quan h gi aấ ả ệ ữ th trị ường b t đ ng s n v i các th trấ ộ ả ớ ị ường v n, ti n t thì vaiố ề ệ trò c a ngân hàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nủ ước th cự hi n nhi m v đi u ti tệ ệ ụ ề ế các dòng v n c a n n kinh t , có chính sách phù h p đ theo dõi ch t ch di n bi n trên thố ủ ề ế ợ ể ặ ẽ ễ ế ị

trường tài chính ti n t th gi i, giám sát ch t ch ho t đ ng kinh doanh c a các ngân hàngề ệ ế ớ ặ ẽ ạ ộ ủ

thương m i, ti p t c can thi p trên th trạ ế ụ ệ ị ường ngo i h i đ đ m b o an toàn thanh kho n choạ ố ể ả ả ả

h th ng ngân hàng và cho n n kinh t ệ ố ề ế

2.Các quy đ nh c a pháp lu t đ t đai VN v th tr ị ủ ậ ấ ề ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả

2.1 C s pháp lý ơ ở

Pháp lu t v b t đ ng s n bao g m toàn b các quy ph m pháp lu t đi u ch nh các quan hậ ề ấ ộ ả ồ ộ ạ ậ ề ỉ ệ

xã h i phát sinh tr cộ ự ti p trong vi c qu n lý, t o l p, s h uế ệ ả ạ ậ ở ữ và giao d ch b t đ ng s n.ị ấ ộ ả

Pháp lu t liên quan đ n th trậ ế ị ường b t đ ng s n hi n đấ ộ ả ệ ược quy đ nh nhi u văn b n khácị ở ề ả nhau bao g m: Bồ ộ Lu t Dân S 2005, Lu t đ t đai năm 2003, Lu t Doanh nghi p 2005, Lu tậ ự ậ ấ ậ ệ ậ

đ u t ,ầ ư Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, Lu t xây d ng, Lu t nhà … và các vănậ ấ ộ ả ậ ự ậ ở

b n hả ướng d n thi hành khác.ẫ

Ngoài ra khi xem xét tác đ ng c a tình hình kh ng ho ng tài chính đ n th trộ ủ ủ ả ế ị ường b t đ ngấ ộ

s n VN còn c n ph i tham kh o, áp d ng các quy đ nh c a pháp lu t v thu , ngân hàng, ti nả ầ ả ả ụ ị ủ ậ ề ế ề

t ,ngo i h i, ch ng khoán… Nh v y m i th y h t đệ ạ ố ứ ư ậ ớ ấ ế ược m i liên quan và tác đ ng qua l iố ộ ạ

gi aữ cácth trị ường v i nhau.ớ

2.2 Tác đ ng c a pháp lu t đ t đai đ n th tr ộ ủ ậ ấ ế ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả

Cũng nh các th trư ị ường khác, th trị ường b t đ ng s n cũng không n m ngoài quy lu t,ấ ộ ả ằ ậ cũngch u nh hị ả ưởng và tác đ ng c a pháp lu t v chính sách thu b t đ ng s n Nh ng chínhộ ủ ậ ề ế ấ ộ ả ữ sách pháp lu t m i s thúc đ y th trậ ớ ẽ ẩ ị ường b t đ ng s n phát tri n lành m nh n u nh phùấ ộ ả ể ạ ế ư

h p v i th c t khách quan c a th trợ ớ ự ế ủ ị ường, ngượ ạc l i th trị ường b t đ ng s n s phát tri nấ ộ ả ẽ ể không bình thường.M t khi th trộ ị ường b t đ ng s n phát tri n không bình thấ ộ ả ể ường, ng ng trư ệ kéo dài s d n đ n h uqu dây chuy n không nh ng chi ph i v i th trẽ ẫ ế ậ ả ề ữ ố ớ ị ường b t đ ng s n màấ ộ ả còn kéo theo c th trả ị ườngv n, ch ng khoán ố ứ cu i cùng là nh hố ả ưởng chung đ n s phátế ự tri n c a n n kinh t đ t nể ủ ề ế ấ ước

Lu t Đ t đai 2003 và ngh đ nh 181 đã m r ng h n ngu n "cung" cho th trậ ấ ị ị ở ộ ơ ồ ị ường b t đ ngấ ộ

s n thông qua:ả

Quy n c a ngề ủ ườ ử ụi s d ng đ t đấ ược quy đ nh rõ ràng, minh b ch h n và có s mị ạ ơ ự ở

r ng.Nh ng d án s n xu t kinh doanh các nhà đ u t độ ữ ự ả ấ ầ ư ược quy n l aề ự ch n hình th cọ ứ giao

đ t ho cthuê đ t Riêng ngấ ặ ấ ười Vi t Nam đ nh c nệ ị ư ở ước ngoài có quy đ nh r ng h n thôngị ộ ơ qua vi c chophép ngệ ười Vi t Nam đ nh c nệ ị ư ở ước ngoài được giao đ t có thu ti n s d ngấ ề ử ụ

đ t, thuê đ t tr ti n thuê hàng năm ho c tr ti n m t l n cho c th i gian thuê và đấ ấ ả ề ặ ả ề ộ ầ ả ờ ượ c

th cự hi n các quy n c an gệ ề ủ ườ ử ụi s d ng đ t nh :ấ ư chuy n nhể ượng, cho thuê l i, th ch p, b oạ ế ấ ả lãnh, góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh m t s trố ằ ị ề ử ụ ấ ậ ấ ị ộ ố ường h pợ thay đ i m c đích s d ng đ t không c n xin phép, công nh n quy n s d ng đ t c a ngổ ụ ử ụ ấ ầ ậ ề ử ụ ấ ủ ườ i

s d ng đ t n đ nh M t khác, đ t o s ch đ ng cho nhà đ u t cũng nh tôn tr ng cácử ụ ấ ổ ị ặ ể ạ ự ủ ộ ầ ư ư ọ quy n c a ngề ủ ườ ử ụi s d ng đ t, Lu t Đ tđai 2003 quy đ nh Nhà nấ ậ ấ ị ước ch thu h i đ t đ sỉ ồ ấ ể ử

d ng vào m c đích an ninh, qu c phòng, l i ích qu c gia, l i ích công c ng và phát tri n kinhụ ụ ố ợ ố ợ ộ ể

t trong trế ường h p s d ng đ t đ đ u t xây d ng khu công nghi p, khu công ngh cao,ợ ử ụ ấ ể ầ ư ự ệ ệ khu kinh t , s d ng đ t đ đ u t s n xu t kinh doanh, d ch v , du l ch thu c nhóm A, sế ử ụ ấ ể ầ ư ả ấ ị ụ ị ộ ử

d ng đ t th cụ ấ ự hi n d án đ u t có ngu n v n ODA,d án 100% v n đ u t nệ ự ầ ư ồ ố ự ố ầ ư ước ngoài Còn l i đ i v i các d án s n xu t kinh doanh phù h p v i quy ho ch thì nhà đ u t nh nạ ố ớ ự ả ấ ợ ớ ạ ầ ư ậ chuy n nhể ượng, thuê quy n s d ng đ t, nh n góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t màề ử ụ ấ ậ ố ằ ị ề ử ụ ấ không th cự hi n th t c thu h i Đ i v i d án đ u t xây d ng kinhệ ủ ụ ồ ố ớ ự ầ ư ự

H th ng chính sách và đ nh ch t t s c n x lý hai vi c k thu t quan tr ng: Cung c pệ ố ị ế ố ẽ ầ ử ệ ỹ ậ ọ ấ côngc tài chính cóụ lãi su tấ c đ nh cho ngố ị ườ ử ụi s d ng mua bât đông san đ phòng r i ro lãí ̣ ̉ ể ủ

su t tăng;Cung c p c h i, kh năng cho ngấ ấ ơ ộ ả ười vay tái c p tài chính đ mua tài s n khi lãiấ ể ả

su t gi m.Trong quan h gi aấ ả ệ ữ th trị ường b t đ ng s n v i các th trấ ộ ả ớ ị ường v n, ti n t thì vaiố ề ệ trò c a ngânhàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nủ ước th cự hi n nhi m v đi u ti t cácệ ệ ụ ề ế dòng v n c an n kinh t , có chính sách phù h p đ theo dõi ch t ch di n bi n trên thố ủ ề ế ợ ể ặ ẽ ễ ế ị

trường tài chính ti n t th gi i, giám sát ch t ch ho t đ ng kinh doanh c a các ngân hàngề ệ ế ớ ặ ẽ ạ ộ ủ

thương m i, ti p t c canthi p trên th trạ ế ụ ệ ị ường ngo i h i đ đ m b o an toàn thanh kho n choạ ố ể ả ả ả

h th ng ngân hàng và chon n kinh t ệ ố ề ế

2.Các quy đ nh c a pháp lu t đ t đai VN v th tr ị ủ ậ ấ ề ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả

2.1 C s pháp lý ơ ở

Pháp lu t v b t đ ng s n bao g m toàn b các quy ph m pháp lu t đi u ch nh các quan hậ ề ấ ộ ả ồ ộ ạ ậ ề ỉ ệ

xã h i phát sinh tr cộ ự ti p trong vi c qu n lý, t o l p, s h uế ệ ả ạ ậ ở ữ và giao d ch b t đ ng s n.ị ấ ộ ả

Pháp lu t liên quan đ n th trậ ế ị ường b t đ ng s n hi n đấ ộ ả ệ ược quy đ nh nhi u văn b nị ở ề ả khácnhau bao g m: Bồ ộ Lu t Dân S 2005, Lu t đ t đai năm 2003, Lu t Doanh nghi p 2005,ậ ự ậ ấ ậ ệ

Lu t đ ut ,ậ ầ ư Lu t kinh doanh b t đ ng s n năm 2006, Lu t xây d ng, Lu t nhà … và cácậ ấ ộ ả ậ ự ậ ở văn b n hả ướngd n thi hành khác.ẫ

Ngoài ra khi xem xét tác đ ng c a tình hình kh ng ho ng tài chính đ n th trộ ủ ủ ả ế ị ường b tấ

đ ngs n VN còn c n ph i tham kh o, áp d ng các quy đ nh c a pháp lu t v thu , ngânộ ả ầ ả ả ụ ị ủ ậ ề ế hàng, ti n t ,ngo i h i, ch ng khoán… Nh v y m i th y h t đề ệ ạ ố ứ ư ậ ớ ấ ế ược m i liên quan và tácố

đ ng qua l i gi aộ ạ ữ cácth trị ường v i nhau.ớ

2.2 Tác đ ng c a pháp lu t đ t đai đ n th tr ộ ủ ậ ấ ế ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả

Cũng nh các th trư ị ường khác, th trị ường b t đ ng s n cũng không n m ngoài quy lu t,ấ ộ ả ằ ậ cũngch u nh hị ả ưởng và tác đ ng c a pháp lu t v chính sách thu b t đ ng s n Nh ng chínhộ ủ ậ ề ế ấ ộ ả ữ sáchpháp lu t m i s thúc đ y th trậ ớ ẽ ẩ ị ường b t đ ng s n phát tri n lành m nh n u nh phùấ ộ ả ể ạ ế ư

h p v i th ct khách quan c a th trợ ớ ự ế ủ ị ường, ngượ ạc l i th trị ường b t đ ng s n s phát tri nấ ộ ả ẽ ể