thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở việt nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức

thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở việt nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở việt nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở việt nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức

M CăL C

DANH M C B NG BI U 5

DANH M C CÁC T VI T T T 6

L I NÓI U 7

Ch ng 1 C s lỦ lu n v đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n 10

1.1 Nh ng v n đ c b n v đ o đ c ngh nghi p 10

1.1.1 Khái ni m đ o đ c ngh nghi p 10

1.1.2 Vai trò c a đ o đ c ngh nghi p 10

1.1.2.1 i v i doanh nghi p, t ch c 10

1.1.2.2 i v i cá nhân 12

1.1.3 Hình th c bi u hi n c a đ o đ c ngh nghi p 12

1.1.3.1 Các quy t c, tiêu chu n 12

1.1.3.2 Thái đ , trách nhi m 13

1.1.4 Các y u t nh h ng đ n đ o đ c ngh nghi p 14

1.1.4.1 Trình đ nh n th c 14

1.1.4.2 Môi tr ng v n hóa 14

1.1.4.3 Ch tài x ph t 15

1.2 Nh ng v n đ c b n v môi gi i b t đ ng s n 15

1.2.1 Khái ni m b t đ ng s n 15

1.2.2 Khái ni m môi gi i th ng m i 16

1.2.3 Khái ni m môi gi i b t đ ng s n 16

1.2.4 c đi m c a môi gi i b t đ ng s n 17

1.2.5 Các hình th c môi gi i b t đ ng s n 17

1.2.5.1 Môi gi i đ c quy n 17

1.2.5.2 Môi gi i t do 18

1.2.6 Vai trò c a môi gi i b t đ ng s n 18

1.2.6.1 Gia t ng l i ích cho các ch th liên quan t i giao d ch b t đ ng s n 18

1.2.6.2 Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n 20

1.3 o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n 21

1.3.1 Khái ni m đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n 21

1.3.2 Vai trò c a đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n 22

1.3.2.1 T ng c ng s tin t ng và th a mưn c a khách hàng đ i v i ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n 22

1.3.2.2 Nâng cao hình nh, v th c a ng i môi gi i b t đ ng s n c ng nh l i ích c a công ty môi gi i b t đ ng s n 22

1.3.2.3 Thúc đ y s phát tri n c a ngành b t đ ng s n 23

1.3.3 Yêu c u đ o đ c đ i v i ng i ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n 23

1.3.3.1 Tính khác bi t c a yêu c u v đ o đ c ngh nghi p môi gi i b t đ ng s n so v i các ngành ngh khác 23

1.3.3.2 Các y u t nh h ng đ n yêu c u v đ o đ c ngh nghi p c a ng i môi gi i b t đ ng s n 24

1.3.3.3 Nh ng yêu c u c b n c a đ o đ c ngh nghi p đ i v i ng i môi gi i b t đ ng s n 26

Ch ng 2 Th c tr ng đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n và nh ng quy đ nh v đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n Vi t Nam 29

2.1 Khái quát v th tr ng b t đ ng s n và ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n t i Vi t Nam 29

2.1.1 Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam 29

2.1.1.1 Quá trình hình thành và phát tri n 29

2.1.1.2 T ng quan tình hình th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam 10 n m g n đây 31

2.1.2.ăMôiăgi iăb tăđ ngăs nă ăVi tăNam 32

2.1 2.1 Quá trình hình thành và phát tri n 32

2.1.2.2 Quy mô ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n Vi t Nam 33

2.1.2.3 Quy đ nh v môi gi i b t đ ng s n Vi t Nam 35

2.2 Nh ng quy đ nh v đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n t i Vi t Nam 38

2.2.1 Quy t c đ o đ c hành ngh c a h i viên Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam 38

2.2.1.1 Gi i thi u v Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam 38

2.2.1.2 Quy t c đ o đ c hành ngh h i viên Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam 39

2.2.2 Th c tr ng đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n t i Vi t Nam hi n nay 44

2.2.2.1 V thông tin giao d ch 45

2.2.2.2 V h p đ ng 46

2.2.2.3 V s n ph m môi gi i 47

2.2.2.4 V tính chuyên nghi p và thái đ ng x v i khách hàng 49

2.2.2.5 V kh n ng h p tác v i các nhà môi gi i khác 51

2.2.3 ánh giá vi c áp d ng các quy đ nh đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay 52

2.2.3.1 N h c đi m 52

2.2.3.2 u đi m 53

Ch ng 3 Nghiên c u kh n ng áp d ng m t s quy đ nh v đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n c a Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c Hoa K 54

3.1 T ng quan v th tr ng b t đ ng s n Hoa K và nh ng quy đ nh liên quan đ n đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n Hoa K 54

3.1.1 Khái quát th tr ng b t đ ng s n và môi gi i b t đ ng s n t i Hoa K 54

3.1.1.1 Th tr ng b t đ ng s n Hoa K 54

3.1.1.2 Môi gi i b t đ ng s n 55

3.1.1.3 i m khác bi t và t ng đ ng gi a th tr ng b t đ ng s n Hoa K và Vi t Nam 56

3.1.2 M t s quy đ nh v đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n c a Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c Hoa K 59

3.1.2.1 Gi i thi u v Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c Hoa K (NAR) 59

3.1.2.2 Quy đ nh v đ o đ c ngh nghi p môi gi i b t đ ng s n trong B quy t c đ o đ c c a Hi p h i chuyên viên đ a c Hoa K 61

3.1.2.3 Quy đ nh v khi u n i vi ph m đ o đ c 68

3.1.2.4 ánh giá B quy t c đ o đ c 70

3.2 Nghiên c u kh n ng áp d ng các quy đ nh c a Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c Hoa K t i Vi t Nam 70

3.2.1 ánh giá kh n ng áp d ng 70

3.2.1.1 i m t ng đ ng gi a quy đ nh đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n gi a Vi t Nam và Hoa K 70

3.2.1.2 i m khác bi t trong quy đ nh đ o đ c ngh nghi p môi gi i b t đ ng s n gi a Vi t Nam và Hoa K 71

3.2.1.3 Nh ng đi m có kh n ng áp d ng 75

3.2.2 M t s đ xu t nh m áp d ng các quy đ nh v đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n c a Hoa K t i Vi t Nam 82

3.2.2.1 xu t v i Nhà n c 82

3.2.2.2 xu t v i Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam 83

3.2.2.3 xu t v i doanh nghi p môi gi i b t đ ng s n 84

3.2.2.3 xu t v i ng i môi gi i 86

3.2.2.4 xu t v i khách hàng 87

K T LU N 88 DANH M C TÀI LI U THAM KH O 89

P h l c 1: B ng câu h i kh o sát đ i t ng ng i s d ng d ch v B S

Ph l c 2: B ng câu h i kh o sát đ i t ng ng i môi gi i B S

Ph l c 3: B ng câu h i kh o sát đ i t ng công ty môi gi i B S

Ph l c 4: Quy t c đ o đ c hành ngh c a H i viên Hi p h i b t đ ng s n Vi t Nam

Ph l c 5: M u h p đ ng d ch v môi gi i b t đ ng s n

Ph l c 6: Quy t c đ o đ c và tiêu chu n hành ngh c a Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c Hoa

K

Ph l c 7: Quy trình khi u n i vi ph m đ o đ c và s đ minh h a

Ph l c 8: Con đ ng t i s chuyên nghi p

D ANHăM CăB NGăBI U

DANHăM CăCÁCăT ăVI TăT T

(National Association of Realtors)

L IăNịIă U 1.ăTínhăc păthi tăc aăđ ătƠi

Th tr ng B S là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng nh t đ i v i m i

n n kinh t , là kênh đ u t , th ch p và tín d ng đ i v i m i cá nhân và doanh nghi p Cùng v i s t ng tr ng c a th tr ng B S Vi t Nam, t nh ng nhu c u

v thông tin th tr ng, vi c xu t hi n và phát tri n d ch v môi gi i B S là đi u t t

y u Vì đ c đi m c a ngh môi gi i ph i s d ng nhi u đ n các m i quan h xư h i, các k n ng giao ti p và ph i gi đ c uy tín, có tinh th n trách nhi m đ i v i khách hàng nên yêu c u v t cách đ o đ c c a nh ng ng i làm ngh môi gi i là cao h n nhi u ngành ngh khác

T i Vi t Nam, tr c khi Lu t Kinh doanh b t đ ng s n đ c ban hành vào

n m 2006 thì vai trò c a ng i môi gi i ch a đ c th a nh n chính th c trong xư

h i Hi n nay tuy đư có quy đ nh c th nh ng h th ng tiêu chu n yêu c u đ i v i

ng i hành ngh môi gi i v n còn ch a hoàn thi n, th tr ng cung c p d ch v môi

gi i B S Vi t Nam v n còn phát tri n nh l , ch a tuân theo m t quy t c chung, s

l ng nhà môi gi i t do không th ki m soát đ c chi m m t s l ng l n trong

xư h i Tr c tình hình đó, v n đ NN trong môi gi i B S và hình nh c a các nhà môi gi i yêu c u c n ph i đ c phát tri n theo h ng chuyên nghi p đ tránh gây ra nh ng tác đ ng tiêu c c t i th tr ng

Nh n th y ngh môi gi i B S t i M đư phát tri n chuyên nghi p nhi u

n m, có nh ng quy đ nh c th , thi t th c đ i v i nh ng ng i hành ngh môi gi i

B S c ng nh đư đ a ra nh ng tiêu chu n v NN v i nhà môi gi i mà Vi t Nam có th h c t p đ đ nh h ng phát tri n cho ngh môi gi i B S trong n c; t

đó, nhóm nghiên c u đư quy t đ nh l a ch n nghiên c u đ tài: ắTh cătr ngăđ o

đ căngh ănghi pătrongămôiăgi iăB Să ăVNăvƠănghiênăc uăápăd ngăm tăs ăquyă

đ nhăv ăđ oăđ căngh ănghi pătrongămôiăgi iăB Săc aăHi păH iăđ aă căHoaăK ” 2.ăT ngăquanătìnhăhìnhănghiênăc u

Ngh môi gi i B S là ngh m i n i t i Vi t Nam trong vài n m tr l i đây

nh ng c ng đư có m t s tác gi nghiên c u sâu v v n đ này Trong s đó, tiêu

bi u là cu n sách: “Kinh doanh b t đ ng s n: Chuyên đ môi gi i” c a tác gi

ng c Thành, xu t b n n m 2010 Cu n sách nêu lên tình hình t ng quan, th c

tr ng c a môi gi i B S t i Vi t Nam, đ c bi t là t i TP.HCM, đ c p t i pháp lu t kinh doanh B S c ng nh bàn v v n đ đ o đ c trong môi gi i B S

Bài vi t “D ch v môi gi i b t đ ng s n: kinh nghi m qu c t , th c ti n và

đ nh h ng phát tri n Vi t Nam” c a ThS L u c Kh i và tác gi Hà Huy

Ng c đ ng trên t p chí Qu n lỦ kinh t (s 24/2009) đư nêu lên th c tr ng môi gi i

B S t i Vi t Nam, bài h c kinh nghi m t m t s qu c gia phát tri n t i Châu Ểu,

M và Singapore, t đó đ ra đ nh h ng phát tri n ngh môi gi i t i Vi t Nam Tuy nhiên bài vi t không đ c p nhi u đ n v n đ đ o đ c trong môi gi i B S

Xét trên ph m vi qu c t , đư có r t nhi u tài li u nghiên c u và đánh giá v

NN c a ng i môi gi i B S Trong đó có th k t i m t tài li u n i b t c a PGS Lee Chun-Chang, ài Loan: ắ nh h ng c a quy t c đ o đ c t i ý đ nh hành

vi c a ng i môi gi i b t đ ng s n” (Influence of Ethics Codes on the Behavior

Intention of Real Estate Brokers) đ ng trên t p chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) trong đó tác gi đ a ra mô hình phân tích d a trên k t qu

th ng kê ch ra s nh h ng c a đ o đ c ng i môi gi i t i hành vi c a h

Nhóm nghiên c u nh n th y đ tài nghiên c u c a nhóm là đ tài đ u tiên có phân tích và đ a ra gi i pháp đ i v i v n đ đ o đ c trong môi gi i B S t i Vi t Nam d a trên c s so sánh và h c t p kinh nghi m t nh ng quy đ nh c a Hi p h i

qu c gia chuyên viên đ a c Hoa K , đ c bi t là t i ắB quy t c đ o đ c và tiêu

chu n hành ngh ” c a Hi p h i này

3.ăM cătiêuănghiênăc u

M c tiêu cu i cùng c a đ tài là đ a ra nh ng đ xu t đ hoàn thi n quy đ nh

v v n đ NN trong ho t đ ng môi gi i B S Vi t Nam nh m đ m b o quy n

l i c a các bên tham gia giao d ch B S, giúp th tr ng B S ho t đ ng hi u qu , góp ph n n đ nh và thúc đ y n n kinh t phát tri n

4.ăPh ngăphápănghiênăc u

Do tính ch t nh t đ nh c a đ tài nên ch y u s d ng các ph ng pháp nghiên c u sau: Ph ng pháp đi u tra b ng h i; Ph ng pháp phân tích - t ng h p;

Ph ng pháp đ i chi u - so sánh; Ph ng pháp so sánh lu t h c; Ph ng pháp phân tích đ nh tính Trong đó, ph ng pháp đi u tra b ng h i đ c nhóm nghiên c u

th c hi n vào tháng 3/2012 trên 3 nhóm đ i t ng: ng i s d ng d ch v môi gi i

B S (phát ra 60 phi u, thu v 40 phi u có giá tr ), ng i môi gi i B S (phát ra 50

phi u, thu v 21 phi u có giá tr ) và công ty môi gi i B S (phát ra 20 phi u, thu v

10 phi u có giá tr ) (N i dung phi u đi u tra t i Ph l c 1, 2, 3)

5.ă iăt ng vƠăph m viănghiênăc u

5.1ă iăt ngănghiênăc u

i t ng nghiên c u c a đ tài là đ o đ c ngh nghi p trong môi gi i B S

Vi t Nam và kh n ng áp d ng m t s quy đ nh v NN trong môi gi i B S

c a Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c Hoa K Vi t Nam

5.2ăPh măviănghiênăc u

 V m t th i gian : Ph m vi nghiên c u gi i h n v m t th i gian t khi

“Lu t kinh doanh B t đ ng s n Vi t Nam” chính th c có hi u l c thi hành t ngày

1/1/2007

 V m t n i dung: tài t p trung vào phân tích v n đ đ o đ c trong môi

gi i B S theo ắB quy t c đ o đ c và tiêu chu n hành ngh ” và nh ng h ng d n

thi hành, quy đ nh v khi u n i c a Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c M ; cùng

v i ắLu t Kinh doanh b t đ ng s n Vi t Nam” và ắQuy t c đ o đ c hành ngh c a

h i viên ải p h i b t đ ng s n Vi t Nam”

6.ăK tăqu ănghiênăc uăd ăki n

ánh giá th c tr ng NN trong môi gi i B S t i Vi t Nam hi n nay, và

vi c áp d ng quy đ nh v NN trong l nh v c này

Phân tích nh ng quy đ nh c a Hi p h i qu c gia chuyên viên đ a c M v

v n đ NN trong môi gi i B S, t đó đ a ra các nh n xét, đánh giá đ th y

đ c nh ng u đi m trong các quy đ nh này có th áp d ng t i Vi t Nam

CH NGă1.ăC ăS ăLụăLU NăV ă Oă CăNGH ăNGHI PăTRONGă

1.1 ăNh ngăv năđ ăc ăb năv ăđ oăđ căngh ănghi p

1.1.1 ăKháiăni măđ oăđ căngh ănghi p

o đ c ngh nghi p là m t b ph n c th trong đ o đ c nói chung c a xư

h i Theo T đi n Bách khoa toàn th Vi t Nam: “ o đ c là m t trong nh ng

hình thái s m nh t c a ý th c xụ h i bao g m nh ng nguyên t c, chu n m c xụ h i

đi u ch nh hành vi c a con ng i trong quan h v i ng i khác và v i c ng đ ng (gia đình, làng xóm, giai c p, dân t c ho c toàn xụ h i) C n c vào nh ng chu n

m c y, ng i ta đánh giá hành vi c a m i ng i theo các quan ni m v thi n và

ác, v cái không đ c làm (vô đ o đ c) và v ngh a v ph i làm.”1

C m t “đ o đ c ngh nghi p” (Professional ethics hay Déontologic) xu t

hi n là tên g i khoa h c v cách s d ng ngh nghi p c a con ng i (Déon: b n

ph n c n ph i làm, logos: h c thuy t - Déontologic đ c nhà tri t h c Anh Jeremy Bentham - tác gi c a Thuy t v l i, s d ng có Ủ ngh a là ngh a v lu n, đ o đ c ngh nghi p) Tuy nhiên, do v n ch a có đ nh ngh a th ng nh t nên bài nghiên c u xin đ a ra m t khái ni m t ng h p v NN nh sau:

o đ c ngh nghi p là nh ng yêu c u đ o đ c đ c bi t, có liên quan đ n

vi c ti n hành m t ho t đ ng ngh nghi p nào đó, là t ng h p c a các quy t c, các nguyên t c chu n m c c a m t l nh v c ngh nghi p trong đ i s ng, nh đó mà m i thành viên c a l nh v c ngh nghi p đó t giác đi u ch nh hành vi c a mình cho phù h p v i l i ích và s ti n b c a nó trong m i quan h gi a cá nhân v i cá nhân, cá nhân v i t p th và cá nhân v i xụ h i

1 1.2ăVaiătròăc aăđ oăđ căngh ănghi p

Trong m t th tr ng c nh tranh, đi m cân b ng t i u ch có th hình thành trên c s c a s liên k t và s tin t ng gi a các đ i tác ch không th trên n n

t ng c a s l a d i l n nhau Tôn tr ng luân lỦ xư h i và th c hi n NN chính là cách t ng ni m tin c a doanh nghi p đ i v i khách hàng và đ i tác làm n i v i

nh ng t ch c luôn g n l i ích c a mình v i l i ích c a khách hàng, xư h i thì s tin t ng và th a mưn c a khách hàng c ng s ngày càng t ng lên M t khách hàng

v a lòng, s quay l i và đem t i nh ng khách hàng khác Ng c l i, m t khách hàng không v a lòng s không bao gi tr l i và c ng kéo đi nh ng khách hàng khác

 T ng s tin t ng, trung thành c a nhân viên:

Quan tâm t i các chu n m c NN, thì t ch c c ng đ ng th i tôn tr ng và quan tâm t i nhân viên T ch c càng quan tâm t i nhân viên, nhân viên càng t n tâm v i t ch c H n n a, b t c ai c ng mu n làm vi c cho nh ng công ty có ho t

đ ng kinh doanh minh b ch, trong sáng H tin t ng h n vào s phát tri n b n

v ng c a công ty Khi làm vi c trong m t t ch c h ng t i c ng đ ng, h ng t i

l i ích c a xư h i, b n thân m i nhân viên c ng th y công vi c c a mình có giá tr

h n H làm vi c t n tâm h n và s trung thành h n M t môi tr ng làm vi c trung

th c, công b ng s gây d ng đ c ngu n nhân l c quỦ giá

 Góp ph n nâng cao hình nh doanh nghi p, t ch c:

M t doanh nghi p, t ch c quan tâm t i NN s có đ c s trung thành

c a nhân viên, s tin t ng, hài lòng c a khách hàng và các nhà đ u t Khi có trách nhi m cao v i c ng đ ng, xư h i, t ch c c ng s nh n đ c s ng h tích c c c a

c ng đ ng Hình nh c a t ch c đ c nâng cao h n, t o d ng đ c s tín nhi m lâu dài đ i v i m i ng i i u này không ph i t ch c nào c ng làm đ c và c ng không ph i có ti n là t o d ng đ c

 Góp ph n nâng cao l i nhu n:

Nghiên c u c a hai giáo s John Kotter và James Heskett tr ng ào t o

qu n lỦ kinh doanh thu c i h c Harvard trong cu n "V n hóa công ty và ch s

ho t đ ng h u ích" (Corporate Culture and Performance, 1992) đư cho th y, trong

vòng 11 n m, nh ng công ty quan tâm đ n vi c t o d ng NN đư nâng đ c thu

nh p c a mình lên t i 682%, trong khi nh ng công ty đ i th không quan tâm v n

đ này ch đ t 36% Khi có đ c s t n tâm c a nhân viên, hi u qu công vi c s cao h n Khi có đ c s tín nhi m c a các đ i tác, các nhà đ u t , doanh nghi p s

có nhi u c h i làm n h n, l i ích kinh t s cao h n r t nhi u

1.1.2.2 i v i cá nhân

 Góp ph n nâng cao uy tín c a ng i hành ngh :

M t ng i làm trong l nh v c nào c ng ph i luôn luôn t xem xét và đi u

ch nh nh ng ho t đ ng c a mình sao cho phù h p v i nh ng chu n m c đ o đ c đư

đ c th a nh n Tuân theo đ c nh ng chu n m c đó s t o nên hình nh chuyên nghi p c a ng i hành ngh , nâng cao v th b n thân và đ t đ c s tin t ng c a khách hàng, thu n l i cho quá trình làm vi c

v i các nguyên t c đ o đ c góp ph n giúp t ch c ho t đ ng hi u qu h n

1 1.3ăHìnhăth căbi uăhi năc aăđ oăđ căngh ănghi p

1.1.3.1 Các quy t c, tiêu chu n

Nh ng quy t c, tiêu chu n hành ngh c a m t ngh nghi p nào đó đ c ghi chép l i và đ c xư h i công nh n tính đúng đ n, h p lỦ là bi u hi n h u hình c a

NN M i qu c gia đ u có nh ng quy đ nh c th v đ o đ c đ i v i t ng ngành ngh ; m i t ch c, hi p h i, doanh nghi p đ u h ng t i t đ a ra b n quy t c đ o

đ c hành ngh (Code of Ethics ậ CoE) quy đ nh đ i v i thành viên trong t ch c mình đ có đ c s tin t ng h n t c ng đ ng

Ví d đ i v i ngh ki m toán: T i M t n t i đ o lu t Sarbanes ậOxley c a ngh k toán ậ ki m toán đ c Qu c h i Hoa K phê chu n ngày 30/07/2002; cùng

v i đó là ắCác chu n m c ki m toán và chu n m c đ o đ c ngh nghi p” do t

ch c ngh nghi p ki m toán M AICPA ban hành

1.1.3.2 Thái đ , trách nhi m

NN bi u hi n b n ch t c a nó qua thái đ và trách nhi m c a ng i hành ngh Vi c áp d ng quy t c NN đ đi u ch nh hành vi cho phù h p v i luân lỦ

xư h i ph i tùy thu c vào Ủ ni m ch quan c a t ng ng i và quan ni m c a ng i

đó v đúng và sai, v vi c gì nên làm và không nên làm Thái đ và trách nhi m

đ c th hi n qua quan h c a m t cá nhân v i cá nhân khác và v i toàn xư h i

 Quan h cá nhân v i cá nhân

Cách tr c ti p nh t đ nh n bi t v đ o đ c c a m t ng i làm m t công

vi c nào đó là qua quá trình t ng tác gi a ng i v i ng i thông qua ti p xúc, trao

đ i Ví d trong c quan chính quy n, các cán b qu n, huy n, ph ng, xư ph c v nhân dân; trên máy bay nhân viên hàng không ph c v hành khách; trên đ ng ph

c nh sát giao thông ph c v ng i lái xe và ng i đi b ; ng i bán hàng, ng i cung c p d ch v ph c v khách hàng c a mình N u hi u đúng t m quan tr ng

c a ngh nghi p c a mình đ i v i ng i khác thì ng i đó s làm đúng và t t trách nhi m c a mình, không còn vào vai trò, ch c v , quy n hành c a mình đ gây khó kh n, c n tr ng i khác, không đánh m t đ o đ c trong ngh nghi p

 Quan h cá nhân v i xư h i

NN đ c bi u hi n qua thái đ c a m i cá nhân nhìn nh n v vi c mình đang làm có nh h ng nh th nào t i c ng đ ng, t đó đ a ra quy t đ nh v hành

vi, thái đ trong công vi c Nó th hi n rõ nét nh t trong nh ng công vi c liên quan

l i ích c a qu ng đ i qu n chúng nh báo chí, truy n hình, nh h ng môi tr ng

c a các nhà máy s n xu t; và th hi n m t cách gián ti p nh tác đ ng t i n n kinh

t qua nh ng ho t đ ng c a ngân hàng, công ty tài chính M i l nh v c ngh nghi p

đ u n m trong m i quan h v i l i ích c a xư h i, xư h i có phát tri n m i t o c

h i cho ngh nghi p phát tri n Trong đó, NN là y u t quy t đ nh đ cân b ng

gi a l i ích cá nhân và l i ích c a c ng đ ng

1 1.4.ăCácăy uăt ă nhăh ngăđ năđ oăđ căngh ănghi p

1.1.4.1 Trình đ nh n th c

Trình đ nh n th c đ c th hi n hai m t: trình đ c a ng i cung c p

d ch v , s n ph m và trình đ c a ng i s d ng d ch v , s n ph m Khi trình đ

c a ng i hành ngh t ng lên thì Ủ th c c a ng i đó v trách nhi m c a mình đ i

v i khách hàng, v i c ng đ ng c ng t ng theo t l thu n ng th i, khi trình đ

c a ng i tiêu dùng t ng lên thì càng yêu c u cao h n v s chuyên nghi p c a

ng i cung c p s n ph m, d ch v đó i u này có th không đúng đ i v i m i cá nhân, nh ng xét trên ph m vi c m t ngành ngh hay ph m vi toàn xư h i thì hai

y u t : trình đ c a ng i hành ngh và yêu c u c a ng i tiêu dùng luôn nh

h ng tác đ ng qua l i l n nhau, thúc đ y nhau cùng phát tri n Tuy nhiên, m c đ

nh h ng c a trình đ nh n th c t i NN c ng còn ph thu c vào trình đ phát tri n c a kinh t - xư h i và m c đ ch t ch c a h th ng pháp lu t

1.1.4.2 Môi tr ng v n hóa

Y u t v n hóa có nh h ng tr c ti p đ n cách nhìn nh n quan đi m: Th nào là phù h p v i đ o đ c Các cá nhân t i các qu c gia khác nhau hay theo nh ng tôn giáo khác nhau s đ a ra quy t đ nh hành đ ng phù h p v i NN theo v n hóa c a h V c b n, đ o đ c trong v n hóa ph ng ông l y đ ng c p tôn ti tr t

t làm c s ng x , ph ng Tây là bình đ ng, đ ng đ ng, vì v y khi đ a ra nh ng quy t đ nh c th liên quan đ n đ o đ c, ng i ph ng ông th ng b nh h ng nhi u b i luân lỦ xư h i, quan h gia đình còn ng i ph ng Tây l i b nh h ng nhi u h n b i vi c phù h p v i lu t l , quy đ nh hay không Có nh ng tr ng h p

đ c bi t nh t i nh ng n c áp d ng lu t H i giáo (lu t Sharia) nh Pakistan coi

vi c ngân hàng ki m l i t ho t đ ng cho vay l y lưi là trái đ o đ c N u t i M ,

m t khách hàng mu n có ti n mua xe h i th ng đ n ngân hàng đ vay ti n, sau đó

đi mua xe và tr n ngân hàng kèm theo m t m c lưi su t nào đó; còn t i Pakistan, khách hàng có th đ n m t ngân hàng H i giáo và kỦ h p đ ng mua xe v i chính ngân hàng này Ngân hàng không cho vay ti n đ l y lưi mà đi mua xe và bán l i cho ng i kia c ng v i m t ph n l i

1.1.4.3 Ch tài x ph t

Ch tài x ph t là y u t c n thi t đ b t bu c m t ng i hành ngh ho t

đ ng theo đúng nh ng tiêu chu n v đ o đ c mà ng i đó đư cam k t th c hi n

ng nhiên, khi không có m t ch tài x ph t vi ph m h p lỦ c ng nh khi không

có m t c ch ki m tra, giám sát nh ng hành vi vi ph m đ o đ c thì vi c ki m soát

ho t đ ng c a ng i hành ngh có phù h p đ o đ c hay không là vô cùng khó

kh n c bi t, đ i v i v n đ đ o đ c thì không lu t nào có th quy đ nh rõ ràng

đ c Khi lu t đư không quy đ nh rõ ràng thì b t k cá nhân nào c ng có xu h ng hành đ ng có l i cho cá nhân mình T i nh ng qu c gia phát tri n nh Anh, M , các hi p h i ngh nghi p hay các công ty l n đ u t đ a ra nh ng quy đ nh NN

và ch tài x ph t vi ph m r t ch t ch v i thành viên c a mình

1 2.ăNh ngăv năđ ăc b năv ămôiăgi iăb tăđ ngăs n

Môi gi i B S là m t hình th c môi gi i v i đ i t ng c a h p đ ng là tài

s n B S; vì vây, tr c khi tìm hi u v môi gi i B S, ta c n làm rõ khái ni m v

b t đ ng s n và khái ni m môi gi i th ng m i

1 2.1.ăKháiăni măb tăđ ng s n

Con ng i, qua quá trình sinh s ng, lao đ ng s n xu t trong thiên nhiên n m

gi hai lo i tài s n là ắđ ng s n”- g m nh ng tài s n có th di chuy n đ c theo Ủ

mu n, nó đ c s n sinh t ho t đ ng s n xu t c a con ng i, và ắb t đ ng s n” -

g m nh ng lo i tài s n không th di chuy n theo y u t ch quan c a con ng i, do con ng i khai thác t môi tr ng s ng c a mình đ c i t o ph c v m c đích s n

xu t hay sinh ho t c a cá nhân h

M i m t qu c gia đ u đ a ra nh ng khái ni m theo lu t h c v B S riêng cho qu c gia mình N c ta đ a ra khái ni m c th v B S trong B lu t Dân s

Vi t Nam nh sau: “B t đ ng s n là các tài s n bao g m đ t đai, nhà , công trình

xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà và công trình xây

d ng đó; các tài s n khác g n li n v i đ t đai; các tài s n khác do pháp lu t quy

h p đ ng môi gi i.”3Khi ti n hành nghi p v , ng i môi gi i không đ c đ ng tên

c a chính mình mà đ ng tên c a ng i y thác, không chi m h u hàng hóa và không ch u trách nhi m các nhân tr c ng i y thác v vi c khách hàng không

th c hi n h p đ ng Ng i môi gi i không tham gia vào vi c th c hi n h p đ ng

tr tr ng h p đ c y quy n Quan h gi a ng i y thác v i ng i môi gi i d a trên y thác t ng l n, ch không d a vào h p đ ng dài h n Ho t đ ng môi gi i

th ng đ c tr công theo m t t l nh t đ nh nào đó trên t ng giá tr h p đ ng đàm phán và giao d ch, đ c g i là hoa h ng

1 2.3.ăKháiăni mămôiăgi iăb tăđ ngăs n

Trong m t th ng v B S thì chính các quy n liên quan đ n B S m i đ c luân chuy n, chuy n giao trong quá trình giao d ch ch không ph i là b n thân B S

nh nhi u ng i l m t ng Vì trong Lu t Kinh doanh B S Vi t Nam không có

đ nh ngh a c th v môi gi i B S nên nhóm nghiên c u xin đ a ra m t khái ni m

v môi gi i B S nh sau:

Môi gi i b t đ ng s n là ho t đ ng c a ch th (m t cá nhân, m t hụng hay

m t t ch c) làm trung gian cho hai ho c nhi u ch th khác (bên s d ng d ch v môi gi i), h tr thi t l p các giao d ch th ng m i h ng t i các đ i t ng là các quy n h n khác nhau liên quan đ n b t đ ng s n, d n t i s thay đ i khía c nh

pháp lý c a b t đ ng s n đó

2 i u 174, B lu t dân s Vi t Nam 2005

3 i u 150, Lu t Th ng m i Vi t Nam 2005

1 2.4.ă căđi măc aămôiăgi iăb tăđ ngăs n

Nh ng đ c đi m c a môi gi i B S c ng chính là đ c đi m chung c a ngh môi gi i; tuy nhiên, v i đ i t ng là B S thì lo i hình môi gi i này th hi n nh ng

d ng d ch v thông qua nhà môi gi i ti n hành vi c mua/bán hay thuê/cho thuê

B S m t cách nhanh chóng, hi u qu và ít g p r c r i nh t Sau khi đư tìm hi u k yêu c u và nguy n v ng c a các bên nhà môi gi i s ti n hành các th t c c n thi t

đ h tr th c hi n m t h p đ ng giao d ch

 Hoa h ng là ngu n thu nh p chính c a ng i môi gi i B S

Ngoài m c thù lao c đ nh khi thuê môi gi i (có th có ho c không), ng i môi gi i đ c tr m t kho n hoa h ng theo giá tr giao d ch mà h giúp các bên hoàn thành Vì đ c đi m giá tr l n c a tài s n B S nên kho n hoa h ng mà ng i môi gi i nh n đ c s l n h n nhi u thù lao c đ nh và là thu nh p chính c a h

1 2.5.ăCácăhìnhăth cămôiăgi iăb tăđ ngăs n

ho c h p tác v i các nhà môi gi i khác nh m thúc đ y nhanh quá trình tìm ki m khách hàng thích h p và ch p nh n b chia s hoa h ng

 Môi gi i đ c quy n ng i bán (cho thuê)

Nhà môi gi i s đ c đ c quy n ti p th B S c ng nh thay m t ng i bán (cho thuê) đ a ra m c giá và các đi u kho n sao cho có l i nh t trong h p đ ng cho

ng i bán (cho thuê)

 Môi gi i đ c quy n ng i mua (thuê)

Trái ng c v i ng i môi gi i đ c quy n ng i bán (cho thuê), nhà môi gi i

đ c quy n ng i mua (thuê) s đ i di n cho quy n l i c a ng i mua (thuê) t n

d ng nh ng hi u bi t c a mình v B S, pháp lu t, kh n ng th ng l ng và

nh ng k n ng khác đ t v n cho ng i mua (thuê) giá c c ng nh nh ng đi u kho n t t nh t trong h p giao d ch Môi gi i đ c quy n ng i mua (thuê) là l a

ch n t t nh t cho khách hàng có nhu c u tìm mua (thuê) B S và đa s các nhà môi

gi i B S các n c phát tri n đ u ho t đ ng theo hình th c này

1.2.5.2 Môi gi i t do

Môi gi i t do (còn đ c g i là ắmôi gi i kép” M ) là hình th c môi gi i

mà ng i môi gi i làm trung gian th c hi n nhi m v gi i thi u khách hàng cho

ch s h u B S, đ ng th i c ng t v n cho c 2 bên các v n đ liên quan đ n giao

d ch và h ng hoa h ng d a trên giá tr c a th ng v

1 2.6.ăVaiătròăc aămôiăgi iăb tăđ ngăs n

Vai trò c a môi gi i B S không ch là d n d t các ch th đ n vi c kỦ k t

th ng v nh các ho t đ ng môi gi i thông th ng mà còn là v n đ làm th nào

đ đ m b o t t nh t quy n l i c a khách hàng liên quan đ n B S

1.2.6.1 Gia t ng l i ích cho các ch th liên quan t i giao d ch b t đ ng s n

 V i ch th là ng i mua (ng i đi thuê)

Do nh ng đ c tính nh t đ nh c a B S và th tr ng B S nên đây là m t th

tr ng không hoàn h o Thông tin v th tr ng, v hàng hoá không th t s chính xác và đ y đ do nh ng tiêu chí đánh giá th ng r t khó xác đ nh, h n n a nh ng

thông tin này c ng không đ c công b r ng rưi và đ y đ nh nh ng lo i hàng hoá khác Ngoài ra các quy đ nh pháp lỦ v đ t đai, quy ho ch s d ng đ t, m c cung

c a th tr ng B Sầ không ph i ng i mua (ng i đi thuê) nào c ng n m rõ Nh

nh ng t v n và thông tin mà ho t đ ng môi gi i mang l i, thông tin B S t phía

ng i bán (cho thuê) đ n v i ng i mua (ng i đi thuê) nhanh chóng và chính xác

h n giúp ng i mua (ng i đi thuê) s có cái nhìn t ng quan và đ a ra đ c s l a

ch n đúng đ n đ ng th i làm gi m r i ro trong ho t đ ng mua bán

Môi gi i B S không ch là cung c p các thông tin và t v n thu n tuỦ v v n

đ nhà đ t, v i vai trò trung gian c a mình, ng i môi gi i còn đóng vai trò thúc

đ y cho h p đ ng giao d ch B S di n ra nhanh chóng và hi u qu , tránh đ c

nh ng phi n ph c không c n thi t (vì b n thân ng i môi gi i gi a đư tr c ti p giàn x p các xung đ t, giúp tho thu n các đi u ki n v giá c đ hai bên đ u c m

th y tho mưn)

Bên c nh đó, ng i môi gi i còn thông thu c các ngóc ngách c a th tr ng, thông thu c các quy đ nh trong lu t pháp, c ng nh các h tr tài chính t các ngân hàng, t ch c tín d ng nên có th t v n các kho n tín d ng cho ng i mua khi c n thi t, s p x p các cu c th ng th o giúp ng i mua cho đ n khi h p đ ng đ c bán

và quy n s h u chính th c đ c chuy n sang cho ch s h u m i

 V i ch th là ng i bán (ng i cho thuê)

C ng nh v i ng i mua (thuê), ng i bán (cho thuê) c ng không ph i là

ng i chuyên ho t đ ng trong l nh v c B S nên dù là ng i ch s h u m t B S nào đó h c ng ch a ch c hi u rõ đ c các v n đ liên quan đ n B S, đ c bi t là

v n đ lu t pháp liên quan đ n h s , h p đ ng mua bán, cho thuê, chuy n giao quy n s d ng B S hay nh ng chính sách v đ t đai, nh ng d án quy ho ch Vì

v y ng i môi gi i, d i con m t c a m t chuyên gia, v n là ng i đóng vai trò t

v n, cung c p thông tin cho ng i bán (ng i cho thuê) Nh có ng i môi gi i mà

ng i bán (cho thuê) có th n m b t đ c tình hình mua bán trên th tr ng, đ a gia

nh ng m c giá bán h p lỦ phù h p v i cung c u, tìm đ c ng i mua nhanh chóng

và ti n hành quá trình mua bán, giao d ch thu n ti n, không g p ph i nhi u khó

kh n, r c r i

 V i c quan chính ph

Th tr ng B S ngày càng phát tri n d n t i s l ng giao d ch ngày càng

t ng Tuy nhiên, do m t s th t c hành chính và gi y t còn nhi u v ng m c nên

l ng giao d ch ng m và công khai hi n nay v n chi m m t t l l n, gây th t thu thu nhà n c Rõ ràng là khi ho t đ ng môi gi i B S tr nên chuyên nghi p và có hành lang pháp lỦ quy đ nh rõ ràng thì đây s là m t kênh ho t đ ng hi u qu , bên

c nh các sàn giao d ch B S, giúp h n ch các giao d ch ng m, trao tay; đ ng th i,

t ng thu nh p thu cho nhà n c

 V i xư h i

B S là ngu n tài s n quan tr ng đ i v i m i qu c gia, c ng đ ng và ng i dân ây là tài s n l n và g n ch t v i đ i s ng c a m i ng i vì v y các ho t đ ng giao d ch B S th ng có nh h ng đ n đ i s ng kinh t - xư h i tu theo quy mô

c a t ng giao d ch Tuy nhiên, thông tin trên th tr ng B S l i không ph i lúc nào

c ng rõ ràng, minh b ch và chính xác, nh ng ch th tham gia vào giao d ch th ng không có đ s am hi u và ki n th c v các v n đ B S M t th tr ng ho t đ ng không hoàn h o, giá c lên xu ng th t th ng s tác đ ng tr c ti p đ n xư h i, gây

ra tâm lỦ b t n cho ng i dân, không tin vào chính sách pháp lu t c a nhà n c, gây m t n đ nh cho xư h i H n n a, các ho t đ ng ng m nh đư nói trên, ngoài

vi c gây th t thu thu cho nhà n c, còn có kh n ng gây ra nh ng t n n, m t n

đ nh xư h i Khi có s tham gia c a ho t đ ng môi gi i chuyên nghi p, thông tin th

tr ng s hoàn h o h n, nh ng ch th tham gia đ c cung c p đ y đ thông tin v

B S làm gi m tiêu c c c a th tr ng, góp ph n n đ nh tr t t xư h i

1.2.6.2 Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n

Qua nh ng phân tích trên, có th th y vai trò quan tr ng c a môi gi i B S là cung c p đ y đ thông tin cho các bên ch th tham gia vào ho t đ ng giao d ch hàng hoá B S Khi thông tin giao d ch đ y đ và đ ng b s đ a th tr ng B S

ho t đ ng v n hành tr n chu, ng i mua và ng i bán có đ c thông tin mình c n

s ti n hành giao d ch nhanh chóng, gi m b t đ c r i ro Khi m i ng i mua n m

đ c thông tin đ y đ và chính xác s đ a ra m c giá t t và phù h p, đ ng ngh a

v i tình tr ng ép giá, đ u c đ c gi m b t, ng i bán không còn v th quá ch

đ ng h n so v i ng i mua ng th i, v i nh ng t v n khác liên quan đ n v n đ

lu t pháp, tài chính c a ng i môi gi i c ng nh là ng i đóng vai trò trung gian

th ng l ng cho đôi bên giúp thúc đ y nhanh quá trình giao d ch c a th ng v

Nh v y, có th kh ng đ nh ho t đ ng môi gi i B S nh m t lo i d u nh t giúp th

tr ng B S ậ m t gu ng quay kh ng l - ho t đ ng đ ng b và hi u qu nh t

Tuy nhiên, h th ng môi gi i n u phát tri n l n m nh, đông đ o mà l i ho t

đ ng không theo tiêu chu n nh t đ nh, không có nguyên t c chung thì tình tr ng nhi u lo n thông tin s ch c ch n x y ra Ngu n thông tin nhi u lo n thì còn có h i

h n là khi không có môi gi i Mà b n ch t c a ngh môi gi i là k n ng c a con

ng i nên quy đ nh chung v đ o đ c trong hành ngh môi gi i B S là c n thi t đ xây d ng m t h th ng môi gi i l n m nh và hoàn h o

1 3.ă oăđ căngh ănghi pătrongămôiăgi iăb tăđ ngăs n

1 3.1.ăKháiăni măđ oăđ căngh ănghi pătrongămôiăgi iăb tăđ ngăs n

Môi gi i B S là m t ngh nghi p c th , vì v y, v c b n, NN trong môi

gi i B S c ng đ c đ nh ngh a t ng t nh NN nói chung Hi n nay, Vi t Nam, NN trong môi gi i B S ch a đ c đ nh ngh a c th trong b t c tài li u

nào Tuy nhiên, d a trên khái ni m NN, nhóm nghiên c u có th đ a ra m t

đ nh ngh a nh sau:

o đ c ngh nghi p trong môi gi i b t đ ng s n là nh ng yêu c u c a đ o

đ c đ c bi t có liên quan đ n ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n c a cá nhân ho c t

ch c, là t ng h p các quy t c, các nguyên t c chu n m c c a ho t đ ng môi gi i và

l nh v c b t đ ng s n, nh đó mà các cá nhân (t ch c) ho t đ ng trong l nh v c môi gi i b t đ ng s n t giác đi u ch nh hành vi c a mình cho phù h p v i l i ích

và s ti n b c a nó trong m i quan h gi a cá nhân v i cá nhân, cá nhân v i t p

th và cá nhân v i xụ h i

1 3.2.ăVaiătròăc aăđ oăđ căngh ănghi pătrongămôiăgi iăb tăđ ngăs n

D a trên nh ng vai trò c a NN trong kinh doanh nói chung có th đ a ra

đ c nh ng vai trò c b n c a NN trong môi gi i B S nh sau:

1.3.2.1 T ng c ng s tin t ng và th a mãn c a khách hàng đ i v i ho t đ ng

môi gi i b t đ ng s n

Môi gi i B S là m t ho t đ ng kinh doanh mang tính d ch v vì v y vi c khách hàng có th a mưn khi s d ng d ch v môi gi i B S hay không không ch

ph thu c vào k t qu mà h đ t đ c mà còn ph thu c vào cách mà h nh n đ c

d ch v ra sao Trong quá trình làm vi c, nh ng ng i môi gi i không ch th hi n trình đ chuyên môn c a h thông qua nh ng k n ng gi i quy t v n đ , cung c p thông tin và đáp ng yêu c u c a khách hàng mà cách h làm vi c, ti p xúc c ng

nh hoàn thành nhi m v là r t quan tr ng Vi c hoàn thành công vi c y thác là

m t thành công l n nh ng cách th c mà h hoàn thành s đ y s thành công hay nói cách khác là s tho mưn và tin t ng c a khách hàng lên m c cao nh t M t

ng i môi gi i đ c trang b đ y đ k n ng v chuyên môn nghi p v c ng nh

đ c đào t o v NN ch c ch n s mang đ n s tin t ng và th a mưn cao nh t cho khách hàng s d ng d ch v

1.3.2.2 Nâng cao hình nh, v th c a ng i môi gi i b t đ ng s n c ng nh l i

ích c a công ty môi gi i b t đ ng s n

Hình nh t t và v th cao trong kinh doanh là y u t quan tr ng mà b t c cá nhân hay t ch c nào đ u mong mu n có đ c Y u t này không th mua đ c

b ng ti n mà ph thu c vào ch t l ng d ch v và cách th c cung c o d ch v môi

gi i đ n v i khách hàng Khi nh ng ng i môi gi i B S ph c v khách hàng theo đúng nh ng tiêu chu n NN s mang l i s th a mưn và tin t ng cho khách hàng đ ng ngh a v i vi c xây d ng đ c hình nh và uy tín c a b n thân h c ng

nh c a công ty môi gi i trong lòng m i khách hàng Trong m i l nh v c, khách hàng s ch quay l i mua hàng hóa hay s d ng d ch v c a nh ng công ty, c a hàng hay cá nhân cung c p mà h tin t ng M t khi đư gây d ng đ c hình nh t t

đ p, ng i môi gi i B S (công ty môi gi i B S) s có nhi u c h i h n trong

t ng lai, không ch có nh ng khách hàng c đ n v i h mà còn có nh ng khách hàng m i thông qua hình th c gi i thi u, truy n mi ng Vì v y, cùng v i chuyên môn nghi p v , NN là y u t quan tr ng trong vi c xây d ng hình nh, th ng

hi u ậ giá tr lâu b n, mang l i l i ích kinh t v lâu dài ậ cho cá nhân hay doanh nghi p môi gi i B S

1.3.2.3 Thúc đ y s phát tri n c a ngành b t đ ng s n

Nh ng ng i môi gi i đóng vai trò r t quan tr ng trong l nh v c B S H là

nh ng ng i k t n i gi a ng i bán và ng i mua, ng i thuê và ng i đi thuê

Nh có nh ng ng i môi gi i B S chuyên nghi p mà các h p đ ng liên quan đ n

B S di n ra nhanh chóng và thu n l i h n V i vai trò là ng i đ c y thác,

ng i môi gi i B S không ch giúp các bên liên quan đ n h p đ ng đ t đ c

nh ng m c đích riêng m t cách t t nh t mà còn hài hòa nh ng l i ích cá nhân y

v i l i ích chung c a xư h i Nh ng nh ng l i ích trên ch đ t đ c khi nh ng

ng i môi gi i ho t đ ng đúng v i nh ng tiêu chí NN trong môi gi i B S n u không s gây ra nh ng h u qu x u cho các bên liên quan c ng nh c xư h i Khi

ng i môi gi i tuân th theo nh ng quy t c NN s giúp cho th tr ng B S v n hành thu n l i và phát tri n đúng h ng

1.3.3 Yêuăc uăđ oăđ căđ iăv iăng iăho tăđ ngămôiăgi iăb tăđ ngăs n

1.3.3.1 Tính khác bi t c a yêu c u v đ o đ c ngh nghi p môi gi i b t đ ng s n

so v i các ngành ngh khác

M i ngành ngh có nh ng đ c tr ng và nhi m v khác nhau c ng nh đòi

nh ng k n ng, hi u bi t và s tuân th khác nhau Vì v y bên c nh nh ng tiêu chu n chung nh tuân th pháp lu t, trung th c, th t thà, yêu c u v đ o đ c c a các ngành ngh khác nhau c ng khác nhau Nh đ i v i giáo viên, nh ng ng i

tr c ti p gi ng d y và đào t o th h t ng lai cho đ t n c có nh ng tiêu chu n

nh t đ nh v ngh nghi p là“Yêu ngh , g n bó v i ngh d y h c; ch p hành Lu t

Ảiáo d c, đi u l , quy ch , quy đ nh c a ngành; có ý th c t ch c k lu t và tinh

th n trách nhi m; gi gìn ph m ch t, danh d , uy tín c a nhà giáo; s ng trung

th c, lành m nh, là t m g ng t t cho h c sinh”4 ây đ c coi là tiêu chí NN

đ i v i giáo viên trung h c ph thông Trong khi đó, đ i v i ng i cán b Ki m sát,

m c dù đang trong quá trình xây d ng b tiêu chu n NN nh ng Vi n tr ng

Vi n ki m sát Nhân dân t i cao Tr n Qu c V ng phát bi u t i H i th o "H c t p

và làm theo l i d y c a Ch t ch H Chí Minh v i cán b Ki m sát: Công minh, chính tr c, khách quan, th n tr ng, khiêm t n" (Hà N i, tháng 9/2007) có nêu rõ

m t trong nh ng tiêu chu n NN c a nhân viên trong ngành là “cán b Ki m sát

trung thành v i ch ngh a Mác - Lênin, t t ng ả Chí Minh, trung thành v i lý

t ng cách m ng c a ng; kiên đ nh lý t ng, m c tiêu đ c l p dân t c và ch ngh a xụ h i, ph n đ u h t s c mình cho s th ng l i, s phát tri n c a công cu c

đ i m i vì dân giàu, n c m nh, xụ h i công b ng, dân ch , v n minh” i v i

cán b k toán, ki m toán, 7 nguyên t c c b n đ i v i NN là: “ c l p, chính

tr c, khách quan, n ng l c chuyên môn và tính th n tr ng, tính b o m t, t cách ngh nghi p, tuân th chu n m c chuyên môn”5 Ta th y rõ s khác bi t trong quy

đ nh tiêu chu n ngh nghi p đ i v i giáo viên, cán b Ki m soát và nhân viên k toán, ki m toán do tính ch t và n i dung công vi c c a 3 ngành ngh này là khác nhau i v i m t ng i môi gi i B S có đ o đ c không nh t thi t ph i g n bó lâu dài v i ngh nh đ i v i giáo viên và c ng không nh t thi t ph i trung thành v i

Ch ngh a Mác ậ Lênin hay tuân th chu n m c chuyên môn c a ng i ki m toán

Ng i môi gi i B S c ng có nh ng tiêu chí NN riêng nh đ i x bình đ ng v i khách hàng, b o m t thông tin, c nh tranh lành m nhầNh ng tiêu chí này không

gi ng so v i nh ng ngành ngh trên và nh ng nh ng ngành ngh khác trong xư h i

1.3.3.2 Các y u t nh h ng đ n yêu c u v đ o đ c ngh nghi p c a ng i

môi gi i b t đ ng s n

C ng nh đ i v i NN nói chung, các y u t nh h ng đ n yêu c u v

NN trong môi gi i B S bao g m: trình đ nh n th c, môi tr ng v n hóa và

ch tài x ph t Các nhà làm lu t, các công ty môi gi i và chính nh ng ng i môi

4Tiêu chí 2, i u 4, Ch ng II, Thông t s 30/2009/TT-BGDDT ngày 22/10/2009, B Ảiáo d c và ào t o

5Chu n m c đ o đ c ngh nghi p k toán, ki m toán do B tr ng B tài chính ban hành n m 2005

Bên c nh đó, trình đ nh n th c c a ng i s d ng d ch v c ng quy t đ nh

đ n NN c a ng i môi gi i B S M t cá nhân s d ng d ch v có yêu c u cao

v s chuyên nghi p c a ng i cung c p d ch v môi gi i bu c ng i môi gi i ph i đáp ng đ c nh ng yêu c u đó n u mu n ti p t c h p đ ng Chính khách hàng có

nh n th c cao là đ ng l c thúc đ y nh ng ng i môi gi i ph i có NN khi hành ngh

 Môi tr ng v n hóa:

M i qu c gia khác nhau có quan đi m khác nhau v NN do v n hóa, l i

s ng khác nhau Cùng m t quy đ nh v đ o đ c có qu c gia đ cao nh ng có qu c gia l i xem nh h n Bên c nh đó, ngh môi gi i B S có tính ch t đ c bi t là đ i

t ng trong h p đ ng th ng là tài s n có giá tr l n và thù lao mà ng i môi gi i

nh n đ c ph thu c vào giá tr c a h p đ ng trong giao d ch Chính vì đ c đi m này mà nhi u ng i môi gi i quên đi nh ng quy đ nh v NN đ làm l i cho b n thân M t ng i môi gi i chuyên nghi p c n có tinh th n trách nhi m cao, không vì

l i ích cá nhân mà làm sai nh ng chu n m c đ o đ c khi cung ng d ch v t i khách hàng

 Ch tài x ph t:

Ch tài x ph t luôn là y u t c n thi t đ đ m b o m t đ o lu t hay m t quy

đ nh đ c th c hi n nghiêm túc và đ y đ Ch tài x ph t đ i v i ng i môi gi i

đ c quy đ nh b i nhi u c quan, t ch c khác nhau và nhi u m c khác nhau ó

có th là ch tài x ph t đ c quy đ nh trong lu t qu c gia ( M ch tài x ph t

đ c th c hi n theo án l ) v i các m c đ nh ph t hành chính, th m chí là ph t tù

Ch tài x ph t có th đ c quy đ nh trong B nguyên t c ho t đ ng c a các Hi p

h i liên quan đ n môi gi i B S Hi p h i B S Vi t Nam (VNREA) có quy đ nh

“ả i viên ải p h i B S Vi t Nam vi ph m các quy đ nh trên đây s ch u các hình

th c k lu t theo quy đ nh tu theo m c đ vi ph m, đ ng th i có trách nhi m đ n

bù thi t h i theo quy đ nh c a pháp lu t (n u có)6” Th m chí các công ty môi gi i

B S c ng có đ a ra các quy đ nh x ph t đ i v i nhân viên môi gi i vi ph m các quy đ nh v NN Thông th ng quy đ nh x ph t c a các công ty s bao g m các m c: khi n trách và nh c nh , x ph t hành chính (ph t ti n; c t l ng, th ng)

và cu i cùng là đu i vi c Vi c áp d ng hình th c x ph t nào s ph thu c vào

m c đ nghi m tr ng và th ng xuyên c a hành vi vi ph m NN c a nhân viên môi gi i B S

1.3.3.3 Nh ng yêu c u c b n c a đ o đ c ngh nghi p đ i v i ng i môi gi i

b t đ ng s n

Yêu c u đ o đ c v i ng i ho t đ ng môi gi i B S là r t r ng, h không ch

có trách nhi m đ o đ c đ i v i ng i y thác mà còn đ i v i khách hàng, v i

nh ng ng i môi gi i khác và đ i v i toàn xư h i đ a ra m t v n b n quy đ nh

v tiêu chu n NN cho riêng ng i môi gi i B S nh ắQuy t c đ o đ c và ng

x ngh nghi p Lu t s Vi t Nam” đ i v i Lu t s hay ắChu n m c NN k toán, ki m toán” đ i v i ng i làm k toán, ki m toán là không d dàng Tuy nhiên,

6Ch ng 3- Quy t c đ o đ c hành ngh c a ả i viên ải p h i b t đ ng s n Vi t Nam, n m 2002

nhóm nghiên c u có th đ a ra m t s tiêu chí chung và r t quan tr ng mà m i

ng i môi gi i B S ph i tuân theo nh sau:

 Tuân th pháp lu t:

ây là tiêu chí đ u tiên và quan tr ng nh t không ch v i ng i môi gi i

B S mà đ i v i t t c m i ng i M i ho t đ ng môi gi i B S dù l n hay nh đ u tuân theo khuôn kh pháp lu t hi n hành c a Vi t Nam i v i ng i môi gi i

B S c n chú Ủ tuân theo các b lu t có liên quan đ n qúa trình hành ngh là: lu t kinh doanh B S, lu t th ng m i, lu t đ t đai, lu t nhà , lu t dân s ; cùng v i

nh ng ch th , thông t có liên quan đ n các b lu t trên

 Cung c p thông tin đ y đ và chính xác:

V i vai trò là ng i đ c y thác, ng i môi gi i B S ph i có Ủ th c cung

c p thông tin đ y đ , k p th i và chính xác cho ng i y thác H không đ c che

gi u hay cung c p sai thông tin ho c thông tin thi u xót gây hi u l m cho ng i y thác d n t i nh ng quy t đ nh sai l m và khi n th tr ng ho t đ ng không đúng v i

v mà h đ c đào t o Nh có quy t c này mà nh ng ng i môi gi i B S m i có

th phát huy đ c h t kh n ng đ ng th i đ m b o cung c p d ch v môi gi i t t

nh t t i khách hàng

 C nh tranh lành m nh:

Ng i môi gi i B S không ch có trách nhi m đ o đ c đ i v i xư h i, v i

ng i y thác mà còn v i chính nh ng ng i môi gi i khác M t ng i môi gi i chuyên nghi p ch c nh tranh lành m nh, không tranh giành khách, không đánh c p

thông tin, không nói x u đ ng nghi p; tích c c h p tác, cung c p thông tin cho đ ng nghi p khi c n thi t đ ph c v khách hàng t t nh t

Yêu c u đ o đ c trong kinh doanh B S nói chung và trong môi gi i B S nói riêng là v n đ nh y c m, có t m quan tr ng đ n hi u qu kinh doanh hay th m chí là s t n t i c a m t doanh nghi p, đ c bi t là doanh nghi p môi gi i Vi c tuân

th theo qui t c đ o đ c là trách nhi m c a nhà môi gi i Khi tuân th theo nh ng tiêu chu n đ o đ c này nhà môi gi i có th nh n ra nh ng hành vi có th gây h i

đ n khách hàng, và vì v y có th tìm ra h ng hành đ ng thích h p Không có câu

tr l i c th nh th nào là h p đ o đ c c ng nh không có m t h ng d n nh ng

t p h p hành vi đ c coi là h p đ o đ c Ranh gi i c a hành vi thi u đ o đ c và thi u v n hóa cá nhân (do n ng l c y u kém, tính cách riêng c a nhà môi gi i) là r t khó nh n ra Tuy nhiên, tiêu chu n đ o đ c ngh môi gi i đ c hình thành tr c tiên là đ b o v l i ích khách hàng s d ng d ch v môi gi i Ngoài ra, c ng khó xác đ nh nh ng nguyên t c ng x đúng đ n gi a các thành viên trong v n phòng môi gi i hay gi a các nhà môi gi i c nh tranh v i nhau N u các nhà môi gi i ho t

đ ng mà b qua các nguyên t c đ o đ c thì vi c cung c p d ch v c a h hoàn toàn

tr thành vi c kinh doanh thu n túy

CH NG 2 TH CăTR NGă Oă CăNGH ăNGHI PăTRONGăMÔI

2 1.ăKháiăquátăv ăth ătr ng b tăđ ngăs năvƠăho tăđ ngămôiăgi iăb tăđ ngăs n

t iăVi tăNam

2.1.1 ăTh ătr ngăb tăđ ngăs năVi tăNam

2.1.1.1 Quá trình hình thành và phát tri n

a Th tr ng b t đ ng s n t sau Cách m ng tháng 8/1945 đ n n m 1980

Giai đo n này, Vi t Nam ch a có b t kì ngu n lu t c th và chi ti t nào đi u

ch nh các v n đ liên quan đ n B S và giao d ch B S và c ng ch a xu t hi n

nh ng doanh nghi p tham gia kinh doanh, ho t đ ng trong l nh v c B S Th

tr ng B S g n nh ch a đ c hình thành

b Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam giai đo n 1980 -1992

 Giai đo n t 1980 đ n 1987

Nhà n c có đ a ra quy đ nh c th và rõ ràng h n v s h u t p th đ t đai trong Hi n pháp s a đ i 1980 Vi c t o l p nhà c ng b t đ u có nh ng đ i m i:

ắCông dân có quy n có nhà Vi c phân ph i di n tích nhà do Nhà n c qu n

lý ph i công b ng, h p lý”7 Có th nói r ng, trong giai đo n tr c n m 1987, th

tr ng B S Vi t Nam v n ch a đ c hình thành, b i l lúc này B S c a ng i dân

ch y u đ c nhà n c khoán và phân b

Di n tích nhà do Nhà n c xây d ng trong giai đo n này ch đáp ng đ c 30% nhu c u nhà c a cán b công nhân viên ch c đô th8

Trong khi m t s nhà

đư có gi y ch ng nh n s h u do ch đ c c p nên s chuy n nh ng trao tay

gi a nh ng ng i có nhu c u v n di n ra Nhà n c ch a có quy đ nh công nh n

7 i u 62, ải n Pháp n c C ng hòa Xụ ả i Ch Ngh a Vi t Nam n m 1980

8 PGS TS Thái Bá C n, Th.S Tr n Nguyên Nam, “Th tr ng b t đ ng s n - Nh ng v n đ lý lu n th c ti n

Vi t Nam”, NXB Tài Chính, 2003

nhà C th nh sau: ắT ch c, cá nhân đ c kinh doanh nhà b ng vi c xây

d ng, c i t o nhà đ bán ho c cho thuê và các ho t đ ng kinh doanh nhà khác theo quy đ nh c a pháp lu t”9 và ắ t có nhà không ph i là đ i t ng c a h p

đ ng mua bán nhà Ng i nh n chuy n quy n s h u nhà đ c quy n s d ng

đ t theo quy đ nh c a Lu t t đai”10

c Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam giai đo n t sau n m 1993

Th tr ng B S đ u giai đo n này đư có nh ng b c đ t phá rõ r t trong h

th ng pháp lu t và qu n lỦ các giao d ch mua, bán, thuê và cho thuê B S Trên c

s Hi n pháp s a đ i n m 1992, Lu t t đai đ c s a đ i n m 1993 và n m 2003

nh m th ch hóa các chính sách đ t đai đư ban hành, đ ng th i quy đ nh và đi u

ch nh các quan h kinh t - xư h i theo h ng dài h n, trong đó quy đ nh: ắNhà

n c giao đ t cho các t ch c, h gia đình, cá nhân s d ng n đ nh lâu dài”11

;

“ả gia đình, cá nhân đ c Nhà n c giao đ t có quy n chuy n đ i, chuy n

nh ng, cho thuê, th a k , th ch p quy n s d ng đ t”12 Ngoài ra, B lu t Dân s

n m 1995 c ng quy đ nh v các đi u ki n, n i dung h p đ ng mua bán tài s n, v

chuy n đ i, cho thuê, th ch p quy n s d ng đ t

Cho t i khi Qu c h i ban hành Lu t Kinh doanh B S n m 2006, các hình

th c th ng nhân trên th tr ng B S m i chính th c đ c ch p nh n và xác đ nh

rõ ràng Theo đó, ph m vi đi u ch nh c a lu t này bao g m c nh ng cá nhân, t

ch c kinh doanh B S (đ u t , xây d ng ) và kinh doanh d ch v B S (t v n, môi

gi i, đ nh giá, sàn giao d ch )

Nh ng quy đ nh pháp lu t nêu trên có liên quan đ n đ t đai, nhà đư th c s

t o đi u ki n cho th tr ng B S có b c phát tri n m i Nh v y, th tr ng B S chính th c đư có c s pháp lỦ hình thành và đi vào ho t đ ng Tuy còn m i b c

đ u và còn nhi u khi m quy t nh ng th tr ng B S đư có nh ng đóng góp tích

c c vào s nghi p phát tri n kinh t - xư h i

2.1.1.2 T ng quan tình hình th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam 10 n m g n đây

T n m 2000, giá nhà đ t b t đ u bi n đ ng, ti p đó giá c t ng nhanh liên

t c và đ t đ nh cao vào kho ng quỦ II n m 2001 Có th nói, giá B S c a Vi t Nam giai đo n này m c đ t nh t th gi i, cao h n c m t s thành ph l n c a các

n c công nghi p phát tri n

 C u B S gi m trong khi cung t ng cao do giá B S Vi t Nam đ c đánh giá là quá cao so v i giá thành th c t ;

13“Chu kì b t đ ng s n: Th tr ng B t ng S n Vi t Nam - Th c tr ng và gi i pháp”, truy c p ngày 3/3/2012, t http://duylinh45.blogspot.com/2011/07/chu-ky-bat-ong-san.html

 Tâm lỦ ch đ i c a ng i dân: Ng i dân luôn kì v ng giá B S gi m

xu ng Ngoài ra, Nhà n c si t ch t qu n lỦ ho t đ ng mua bán B S và

nh ng chính sách v đ t đai c a Nhà n c đang trong quá trình ch nh s a và hoàn thi n nên tâm lỦ c a ng i dân còn ch a mua ngay;

 Giá vàng t ng cao;

 Tiêu c c trong xây d ng và đ t đai;

 Do Nhà n c áp d ng các bi n pháp nh m h nhi t th tr ng B S;

T n m 2008, cu c kh ng ho ng kinh t toàn c u tác đ ng m nh m đ n tính thanh kho n c a th tr ng, m t b ng giá B S xu ng d c tr m tr ng, đ c bi t là sau khi Chính ph th t ch t ti n t vào cu i n m 2007 n n m 2010, th tr ng B S

Vi t Nam tuy phát tri n nh ng không có nhi u kh i s c Th tr ng g p ph i nhi u

y u t b t l i t vi c quy ho ch t i các trung tâm l n và m t s chính sách v mô

T gi a n m 2011, tr c đ ng thái si t ch t tín d ng c a Ngân hàng nhà

n c đ i v i th tr ng B S vào ngày 30/6/2011, th tr ng B S đư hoàn toàn

ch m d t chu i ngày t ng giá và b c vào vòng xoáy lao d c khi tính thanh kho n

gi m sút, c u gi m, n x u t ng ây chính là m t s kh i đ u cho tr t t m i trên

th tr ng B S

N m 2012 đ c kì v ng th tr ng B S s có s kh i s c tr l i, tuy v y, th

tr ng v n g p khó kh n n u tín d ng b si t ch t, lưi su t cho vay cao Th c t cho

th y, trái ng c v i s ph c h i và không khí sôi s c c a th tr ng ch ng khoán trong 2 tháng đ u n m nay, th tr ng B S v n r i vào tr ng thái m đ m, B S t i

Hà N i ti p t c r t giá

2.1 2.ăMôiăgi iăb tăđ ngăs n ăVi tăNam

2.1.2.1 Quá trình hình thành và phát tri n

T i Vi t Nam, ngh môi gi i B S d n hình thành và phát tri n t ng b c

d a trên s phát tri n c a th tr ng B S Giai đo n n m 1945 - 1980 là th i đi m

th tr ng B S ch a đ c hình thành khi h u h t các giao d ch mua bán nhà đ t không đ c chú tr ng Vào nh ng n m 80 c a th k XX, khi th tr ng B S m i

b t đ u đ c hình thành, đ n m b t đ y đ thông tin và giúp quá trình giao d ch

di n ra thu n l i h n, các cá nhân và đ i lý môi gi i c ng d n d n xu t hi n th i

gian này, h u nh ch a có b t kì khung đào t o cho nhân viên môi gi i và đ i lỦ môi gi i Vì v y, h ch y u ho t đ ng d a trên nh ng thông tin b n thân có đ c,

nh l và t phát Chính vì th mà vai trò c a môi gi i ch a th c s phát huy h t

c , qu n lỦ, khai thác kinh doanh B S

2.1.2.2 Quy mô ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n Vi t Nam

Nhìn m t cách t ng th , đ i ng t v n B S hi n nay chia làm nhi u c p đ Quy mô nh t là các công ty c ph n, công ty trách nhi m h u h n v i ph ng th c

ho t đ ng khá bài b n Nh ng công ty này tìm ki m thông tin qua các d án c a các nhà đ u t , các công ty xây d ng Sau đó h c p nh t, liên h và giao d ch v i khách hàng H u h t nh ng công ty môi gi i B S hi n này đ u đ ng kỦ hành ngh ,

có tr s làm vi c, và các thông tin đ a ra có đ tin c y khá cao Nhân viên môi gi i

t i các công ty này ph n l n đ u có trình đ đ i h c

Ngoài ra, s l ng l n các v n phòng nhà đ t m ra ngày càng nhi u Tuy nhiên, th c t là các v n phòng nhà đ t v n làm n manh mún, không mang l i nhi u hi u qu Bên c nh đó, còn t n t i nhi u môi gi i nhà đ t làm vi c t do, đa

ph n ch làm n nh l , không có trình đ chuyên môn và ch a t ng qua tr ng l p đào t o Nh ng ng i này hành ngh ch y u d a trên kinh nghi m v n có c a b n thân Vì v y, thông tin h đ a ra th ng không chính xác và h c ng không n m trong s qu n lỦ hay giám sát c a b t kì c quan ch c n ng nào Tính đ n cu i n m

2011, c n c có g n 1.000 sàn giao d ch B S trong đó có kho ng 30.000 ng i

Theo kh o sát c a nhóm nghiên c u th c hi n tháng 3/2012 v các cá nhân, công ty môi gi i trên đ a bàn thành ph Hà N i và khu v c lân c n: Doanh thu t

ho t đ ng môi gi i c a các công ty đ u đ t m c cao trong n m 2009 và 2010,

nh ng đ n n m 2011 l i cho th y s suy gi m rõ r t, tình tr ng này đ c lỦ gi i do

đà suy thoái trên th tr ng B S T l ph n tr m hoa h ng m i h p đ ng môi gi i

là 0-1%, trong đó, ch y u là m c 0,5 - 1% Các cá nhân th c hi n môi gi i B S

th ng là nhân viên c a các công ty môi gi i nhà đ t, tuy nhiên, c ng t n t i r t nhi u nh ng cá nhân riêng l ho t đ ng môi gi i t do M t ph n trong s đó ho t

đ ng môi gi i nh m t ngh ph và không đ c c p ch ng ch môi gi i B S

Ph n l n khách hàng hi n nay tìm đ n d ch v môi gi i v i m c đích mua/bán nhà đ t, m t b ph n còn l i là đ tìm thuê nhà ho c v n phòng cho công ty; s l ng khách hàng s d ng d ch v môi gi i đ cho thuê nhà có s l ng ít

h n các khách hàng khác r t nhi u Và ch có 37,5% s khách hàng là s d ng d ch

v qua công ty môi gi i B S chuyên nghi p, 62,5% còn l i thông qua ng i môi

gi i t do

Bi uăđ ă1:ăT ăl ăkháchăhƠngăs ăd ngăd chăv ămôiăgi iăB Săphơnătheoăm căđích 15

Ti m n ng và quy mô c a th tr ng B S Vi t Nam còn r t l n, nh t là sau khi Vi t Nam gia nh p WTO Theo ắChi n l c phát tri n đô th Vi t Nam”,

di n tích đ t đô th s t ng t 105.000 ha n m 2009 lên 460.000 ha vào n m 2020,

đ a t l đô th hoá t 28% lên kho ng 45% vào n m 2025 Dân s đô th t 26 tri u ng i (n m 2011) d ki n s t ng lên 46 tri u ng i vào n m 2025 Kéo theo

15Theo s li u kh o sát c a nhóm nghiên c u, th c hi n tháng 3/2012

đó là s gia t ng v nhu c u nhà đô th Trung bình m i n m Vi t Nam c n phát tri n thêm 35 tri u m2 nhà đ ph n đ u đ t 20m2 nhà /ng i t i đô th vào n m

2020 Vì th , ngh môi gi i B S h a h n s còn phát tri n theo đà t ng c a dân s

đô th Có th nói, môi gi i B S Vi t Nam có ti m n ng phát tri n r t cao, tuy nhiên, Nhà n c c n ph i áp d ng nhi u chính sách đào t o và qu n lỦ đ i ng môi

nh t m t ng i có ch ng ch môi gi i b t đ ng s n”17 Nh v y, trong c hai

tr ng h p (cá nhân và t ch c) ho t đ ng kinh doanh d ch v môi gi i B S, đi u

ki n tiên quy t có th th c hi n kinh doanh là đ c c p ch ng ch môi gi i B S

đ c c p ch ng ch môi gi i kinh doanh B S, các cá nhân c ng nh t

ch c ph i đáp ng đ nh ng đi u ki n: “có n ng l c và hành vi dân s đ y đ ; đụ

đ c đào t o v môi gi i B S; có h s xin c p ch ng ch môi gi i B S”18

Khi Chính ph ban hành ngh đ nh 153/2007/N -CP ậ Quy đ nh chi ti t và H ng d n

thi hành Lu t kinh doanh B S vào n m 2007 thì có thêm m t đi u ki n: “cá nhân

đ c c p ch ng ch môi gi i B S ph i không là cán b , công ch c nhà n c”19

16Kho n 3, i u 8, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2006

17Kho n 2, i u 8, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2006

18Kho n 1, i u 50, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2006

19Kho n 1, i u 14, Ngh đ nh 153/2007/N -CP v Quy đ nh chi ti t và ả ng d n thi hành Lu t kinh doanh B S

Nguyên t c đ u tiên quy đ nh ph ng th c ho t đ ng c a ng i môi gi i, đó là: “làm trung gian trong vi c đàm phán, ký h p đ ng kinh doanh b t đ ng s n và

đ c h ng thù lao, hoa h ng theo h p đ ng môi gi i b t đ ng s n”20

Nguyên t c th hai: “Ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n ph i công khai, trung

th c và tuân th pháp lu t”21 nguyên t c này, Lu t Kinh doanh B S đ cao s

rõ ràng trong m i công đo n c a quá trình cung c p d ch v và quá trình đó ph i

n m trong gi i h n khuôn kh pháp lu t đư quy đ nh

Nguyên t c th ba: “T ch c, cá nhân môi gi i b t đ ng s n không đ c

đ ng th i v a là nhà môi gi i v a là m t bên th c hi n h p đ ng trong m t giao

d ch kinh doanh b t đ ng s n”22

Nguyên t c này nh m tách bi t hóa ho t đ ng môi

gi i B S v i vi c kinh doanh B S thông th ng, giúp nhà n c d dàng th c hi n

ch c n ng qu n lỦ, đ ng th i nh m b o v tính minh b ch c a ho t đ ng môi gi i

b N i dung, quy n h n và ngh a v c a môi gi i b t đ ng s n

 N i dung c a ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n

Ho t đ ng môi gi i B S là vi c tìm ki m đ i tác đáp ng các đi u ki n c a khách hàng đ tham gia đàm phán, kỦ k t h p đ ng Ngoài ra, môi gi i B S còn

đ i di n theo y quy n đ th c hi n các công vi c liên quan đ n ho t đ ng kinh doanh B S Thêm vào đó, h còn cung c p thông tin, h tr , t v n cho các bên

trong vi c đàm phán kỦ k t h p đ ng mua bán, chuy n nh ng, thuê hay cho thuê

B S đ quá trình này di n ra nhanh chóng, thu n ti n nh t v i ng i s d ng

 Quy n c a ng i môi gi i b t đ ng s n

T ch c, cá nhân môi gi i B S có quy n yêu c u khách hàng cung c p h s

đ y đ c ng nh các thông tin, tài li u liên quan đ n B S s đ c kỦ k t trong h p

đ ng mua bán th c, đ ng th i h ng hoa h ng theo th a thu n

Ng i môi gi i c ng có quy n “thuê t ch c, cá nhân môi gi i khác th c

hi n công vi c môi gi i b t đ ng s n trong ph m vi h p đ ng môi gi i b t đ ng s n

20Kho n 1, i u 44, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2006

21Kho n 2, i u 44, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2006

22Kho n 3, i u 44, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2006

Ng i môi gi i còn có m t s đ c quy n khác nh : ch n sàn giao d ch B S

đ tham gia, khi u n i, t cáo các hành vi vi ph m pháp lu t trong ho t đ ng môi

gi i B S và m t s quy n c th khác

 Ngh a v c a ng i môi gi i b t đ ng s n

Bên c nh nh ng đ c quy n v a nêu, ng i môi gi i B S c ng ph i ch u trách nhi m v các đi u kho n trên h p đ ng và trách nhi m v thông tin B S; v chuyên môn nghi p v môi gi i (h tr đàm phán, kỦ k t h p đ ng, b i th ng thi t h i) và tuân theo quy đ nh c a pháp lu t (ch đ báo cáo, ki m tra, thanh tra,

n p thu )

c Quy đ nh v hoa h ng, thù lao

Theo đi u 46 và 47 - Lu t kinh doanh B S, các kho n thù lao, hoa h ng ph i

đ c hai bên th a thu n tr c và ph i ghi trong trong h p đ ng môi gi i Trong đó:

 Thù lao s không ph thu c vào k t qu c a giao d ch

 Hoa h ng s đ c nh n khi giao d ch thành công và đ c tính b ng t l

ph n tr m c a tr giá giao d ch, ho c t l ph n tr m chênh l ch gi a giá bán

và giá ng i đ c môi gi i đ a ra, ho c m t s ti n c th

d Quy đ nh v đào t o, b i d ng môi gi i b t đ ng s n

V n đ đào t o, b i d ng môi gi i B S là m t v n đ quan tr ng ào t o,

b i d ng môi gi i B S là vi c rèn gi a chuyên môn nghi p v môi gi i cho cá nhân, t ch c ho t đ ng trong l nh v c này; làm giàu Ủ th c, tác phong làm vi c và

đ o đ c làm vi c Ngh đ nh 153/2007/N -CP c a Chính Ph đư quy đ nh cá nhân,

t ch c ho t đ ng kinh doanh môi gi i B S ph i đ c trang b đ y đ ki n th c

23Kho n 4, i u 48, Lu t kinh doanh b t đ ng s n n m 2006

24Kho n 6, i u 48, Lu t kinh doanh b t đ ng s n n m 2006

pháp lu t và chuyên môn v môi gi i đ có th đáp ng đ c yêu c u c a th tr ng kinh doanh B S

v n đ l a đ o, gi m o môi gi i đ ho t đ ng nh m nh ng m c đích sinh l i cá nhân

Th hai, m c dù đ i v i các t ch c cá nhân đư đ c c p ch ng ch môi gi i

B S nh ng v n ho t đ ng sai n i dung so v i ch ng ch thì b x ph t hành chính

b ng hình th c c nh cáo ho c ph t ti n; tái ph m l n đ u b đình ch ho t đ ng 1

n m, tái ph m l n hai b t ch thu ch ng ch và không đ c c p l i trong th i gian 5

n m k t ngày ra quy t đ nh x ph t Hình th c ph t này nh m đ m b o môi gi i

ho t đ ng kinh doanh theo đúng pháp lu t đư quy đ nh

2 2.ăNh ngăquyăđ nhăv ăđ oăđ c ngh ănghi pătrongămôiăgi iăb tăđ ngăs năt iă

chính th c đ i tên thành Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam (vi t t t là VNREA), cùng v i vi c phê duy t i u l s a đ i, b sung Sau g n 10 n m thành l p, v i

m c đích ph i h p ho t đ ng c a các h i viên nh m nâng cao hi u qu ho t đ ng

s n xu t - kinh doanh, qu ng bá, d ch v , h p tác qu c t và phát tri n kinh t trong

l nh v c B S và các l nh v c khác có liên quan đ n l nh v c B S trong ph m vi c

n c, Hi p h i B S đang đóng vai trò quan tr ng trong ti n trình phát tri n th

tr ng B S toàn di n Vi t Nam

t ng tính chuyên nghi p và góp ph n tích c c vào m c tiêu nâng cao hi u

qu ho t đ ng trong l nh v c B S, Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam đư ban hành

hai v n b n quan tr ng là “ i u l ải p h i B t đ ng s n Vi t Nam” g m 7

ch ng, 32 đi u và “Quy t c đ o đ c hành ngh c a h i viên ải p h i B t đ ng

s n Vi t Nam” Hai v n b n này đư góp ph n xây d ng đ c hình nh chuyên

nghi p cho Hi p h i, hoàn thi n khung pháp lỦ ho t đ ng cho doanh nghi p, t o c

s đánh giá và qu n lỦ các thành viên c a Hi p h i hi u qu

2.2.1.2 Quy t c đ o đ c hành ngh h i viên Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam

“Quy t c đ o đ c hành ngh c a h i viên ải p h i b t đ ng s n Vi t Nam”

(Ph l c 4) là nh ng quy t c c th mang tính pháp lỦ đ u tiên liên quan đ n nh ng quy t c đ o đ c trong l nh v c B S Vi t Nam Theo đó, t t c các chuyên gia

B S ho t đ ng trong các l nh v c kinh doanh B S, kinh doanh d ch v B S, đ c

bi t là nh ng nhà môi gi i tr c thu c Hi p h i B t đ ng s n Vi t Nam đ u ph i

tuân theo B n quy t c có 3 ch ng, 27 đi u; trong đó quan tr ng nh t là ắCh ng

2: N i dung c a các quy t c” - đ a ra 23 quy t c c th mà h i viên ph i tuân theo

khi tham gia vào hi p h i hi u rõ h n v B quy t c, có th phân chia 23 quy

t c c th theo n i dung thành 4 nhóm nguyên t c nh sau:

a Ngh a v đ i v i ng i u thác và khách hàng

ây là nhóm nguyên t c quan tr ng nh t vì m i quan h gi a ng i môi gi i

v i ng i y thác hay ng i khách hàng là m i quan h phát sinh chính trong ho t

đ ng c a ng i môi gi i Theo đó, ng i ho t đ ng trong l nh v c B S ph i ắth t

thà, trung th c, t n tâm” (Quy t c 17) ậ đây là nguyên t c đ o đ c c t lõi Trong

l nh v c B S có th coi đây là ắkim ch nam” trong v n đ NN Các chuyên gia

B S ph i t n tâm, sáng su t trong m i quá trình cung c p thông tin cho khách hàng

v B S đ khách hàng hi u bi t rõ ràng, thông su t v s n ph m và h p đ ng, cung

c p các thông tin B S đúng s th t, k p th i, tránh gây nh m l n cho các bên tham gia giao dch và nh ng ng i có liên quan Nh ng thông tin cá nhân c a khách hàng hay các thông tin khác do khách hàng cung c p c ng đ c yêu c u ph i gi bí m t tuy t đ i, không đ c ti t l đ gây b t l i cho khách hàng (Quy t c 3) ng th i,

v i m c đích t i u l i ích cho khách hàng, ng i môi gi i ắph i c ng tác v i

ng i môi gi i b t đ ng s n khác” khi c n thi t (Quy t c 5).

Các chuyên gia B S không đ c th c hi n các d ch v mà h đang ho c s

có quy n l i liên quan, k c l i ích v i ng i thân trong gia đình hay đ ng nghi p

t i doanh nghi p Khi x y ra tr ng h p đó ph i thông báo đ y đ cho các bên liên quan nh m ắng n ng a xung đ t l i ích” (Quy t c 6) N u x y ra xung đ t l i ích

gi a doanh nghi p nhà môi gi i B S tham gia v i khách hàng trong quá trình th c

hi n h p đ ng thì c n thông báo đ y đ thông tin liên quan đ n xung đ t cho ng i

qu n lỦ và khách hàng

c bi t, nh ng ng i ho t đ ng trong l nh v c B S c n ph i ắch p hành

t t các quy đ nh v tài chính” (Quy t c 9) Chuyên gia B S c n minh b ch trong

v n đ tài chính v i khách hàng (ch nên nh n hoa h ng t m t bên trong giao d ch,

n u nh n t bên th hai tr lên c n có tho thu n rõ ràng trong h p đ ng)

Sau khi đư ti n hành trao đ i và th a thu n đ y đ v các đi u kho n c n

thi t, ắm i th a thu n v i khách hàng ph i đ c l p thành v n b n” (Quy t c 13)

V i m t b n h p đ ng ch t ch , quy đ nh đ y đ quy n và l i ích c a các bên s

đ m b o cho quá trình ti n hành giao d ch di n ra thu n l i và đúng nguyên t c

đ ng th i là c s pháp lỦ bu c các bên tham gia h p đ ng ph i th c hi n đ y đ

nh ng đi u kho n nh đư cam k t và là c s đ gi i quy t nh ng tranh ch p (có

th ) phát sinh khi ti n hành và sau khi hoàn thành giao d ch Vì v y, tr c khi ti n hành kỦ k t, chuyên gia B S có trách nhi m ph i gi i thích đ y đ và công khai các