thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội

YRC Thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà NộiYRC Thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà NộiYRC Thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà NộiYRC Thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG IV DANH MỤC BIỂU ĐỒ V DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VI LỜI MỞ

ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 7

1.1 Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp 7 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà ở thu nhập

chung của thị trường bất động

1.3 Bài học kinh nghiệm một số quốc gia và địa phương trong

việc hoàn thiện nhà ở cho người thu nhập

Minh 28

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO

NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 32 2.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Hà Nội 32 2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam qua các

giai

đoạn 32 2.1.2 Khái quát tình hình phát triển nhà ở Hà Nội qua các giai đoạn

35

2.2 Thực trạng về cung cầu của thị trường nhà ở cho người có

thu nhập thấp trên địa bàn Hà

Nội 36

ii

2.2.1 Thực trạng của nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn

Hà

Nội 36 2.2.2 Thực trạng của cung nhà cho người có thu nhập thấp trên địa

CHƯƠNG 3 : ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ KÍCH THÍCH VÀ

HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO

NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 57

3.1 Quan điểm, chủ trương định hướng của đảng nhà nước 57 3.1.1 Quan điểm của Đảng và Nhà

triển 61

3.2 Một số giải nhằm pháp kích thích và hoàn thiện thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 63 3.2.1 Về phía Chính

DANH MỤC CÁC BẢNGBảng 1: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2003

Bảng 2: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2009

iv

DANH MỤC BIỂU ĐỒBiểu đồ 1: Cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp

Biểu đồ 2: Các loại hình sở hữu nhà ở ở đô thị của Trung Quốc năm

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮTTên thông thường

TNTHGDNVLCSHTBĐSGPMBCTNONSNNHDBTTTCHTXHEHB

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ tại các đô thị của Việt Nam

là kết quả tất yếu của quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa Thủ đô

Hà Nội là một trong những thành phố có tốc độ đô thị hóa cao nhất trong cảnước, bởi vậy sự gia tăng dân số cơ giới bên cạnh gia tăng tự nhiên và nhu cầutách hộ do kết hôn ngày càng tạp áp lực lớn cho việc đáp ứng cầu nhà ở trong xã

hội

Theo ước tính của Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội năm 2007, quỹ nhàthành phố chỉ đáp ứng chưa được một nửa số nhà cần thiết Thêm vào đó, ít nhất

gần 70% số hộ ở địa bàn Hà Nội có thu nhập thấp dưới mức trung bình 830.000đồng/người/tháng (Cục Thống kê Hà Nội, 2008) Từ các con số trên, có thể thấynhu cầu về nhà giá rẻ tại Hà Nội đang rất lớn Dù bất động sản đóng băng và có

xu hướng giảm mạnh trong những năm gần đây, giá của căn hộ thu nhập thấpvào khoảng 600 – 850 triệu/căn, giá căn hộ 70m2 trung bình tại Hà Nội là trên 2

tỷ đồng (Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011), người thu nhập

thấp vẫn gặp khó khăn trong việc mua được nhà Thực tế cho thấy, nguồn cầu ở

phân khúc nhà ở giá rẻ đang rất dồi dào, nhưng các nhà đầu tư vẫn không hứng

thú với phân khúc nhà này bởi lợi nhuận không cao như phân khúc căn hộ caocấp

Mặt khác, nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng cóhai thuộc tính cơ bản là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính xã hội Do có thuộctính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu thông nhà ở tuân theo cơ chế thị

Nhà nước cần có chính sách khắc phục thất bại thị trường, giúp đỡ những người

không đủ khả năng tiếp cận thị trường nhà ở thu nhập

thấp

Theo Luật Nhà ở 2005, Quyết định số 67/2010/QĐ-TTg ban hành ngày29/10/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều củaQuyết định 167/2008/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, và mớiđây nhất là nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở

xã hội xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng

các ưu đãi cơ bản như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích

đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; được áp dụng

thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi vềthuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ

tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy

định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có) Tuy

nhiên,

nghị định số 71/2010 chỉ hướng dẫn biện pháp giúp đỡ bên cung, không đề cập

gì đến quy định về Nhà nước trợ giúp lãi suất tiền vay của bên cầu để mua nhànhư quy định trong Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ra trước đó một năm,

nhưng

không nói rõ tiền trợ giúp lấy từ nguồn nào

Ngày 6 tháng 12 năm 2011, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị số TTg về một số giải pháp tăng cường thị trường bất động sản vừa đã mở ra rấtnhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 tháng 11 năm

2196/CT-2011 về hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2196/CT-2011 do Ngân hàng Nhànước ban hành, đưa 4 nhóm bất động sản ra khỏi nhóm phi sản xuất, được coilà

nhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 háng 11 năm mộtđộng thái giúp thị trường có thêm vốn cho những trường hợp mua nhà thu nhập

thấp và các cá nhân có nhu cầu thực đã khích lệ và lấy lại niềm tin cho kháchhàng cũng như nhà đầu tư tại phân khúc thị trường này Nhưng thị trường còncần thời gian để đánh giá hiệu quả của các chỉ thị này

Nhận thấy vai trò của thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, xétthấy cần có những nghiên cứu sâu hơn về thực trạng thị trường nhà ở cho người

có thu nhập thấp, để từ đó có các giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường,

nhóm nghiên cứu quyết định lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp để hoànthiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập

thấp trên địa bàn Hà Nội ”

2 Tổng quan nghiên cứu

Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện được xác định là một trong

những nhiệm vụ kinh tế chính trị quan trọng của Đảng và Nhà nước trong chiến

lược nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Đối với người thu nhập thấpchiếm số lượng lớn trên địa bàn thành phố thì việc sở hữu một ngôi nhà đượcxem như một “giấc mơ” Tuy đã được nhà nước hỗ trợ và chỉ đạo triển khai các

dự án nhưng công tác thực hiện xây dựng nhà ở thu nhập thấp vẫn được mọingười biết đến với các “dự án treo”, “nhà thu nhập thấp, chất lượng thấp” Điều

đó cho thấy sự không tương xứng và đầy bất cập giữa nguồn cung và nhu cầucủa người dân, nhưng nhìn nhận vấn đề một cách tích cực thì chúng ta có thể cho

rằng thị trường nhà cho người thu nhập thấp là một thị trường đầy tiềm năng và

hứa hẹn phát triển trong những giai đoạn tới khi được sự quan tâm đúng mực của

thành phố

Khi nghiên cứu đề tài về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhóm

đề tài đã sưu tầm được một số tài liệu tham khảo như bài viết của Phí Thị ThuHương, Nguyễn Minh Phong về “Nhà ở cho người có thu nhập thấp – một thị

trường cần thiết và tiềm năng”, Tạp chí Kinh tế và Dự báo (20), 9/2008; cuốnsách của TS Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS Nguyễn Khắc Thanh đồng chủbiên – Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh

nghiệm Hà Nội, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, tháng 12/2009 và các bài viếtphân tích trên tạp chí Kiến Trúc

Trong quá trình tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trườngnhà ở cho người thu nhập thấp, nhóm đề tài đã thu thập được tài liệu về các mô

hình thành công trên thế giới của Singapore, Trung Quốc và tài liệu của nhómnghiên cứu: Viện nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây Dựng) – Các giải pháp đồng bộphát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, tài liệu của Trungtâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị (PADDY) – Khóa tập huấn về phát triển nhà ở

xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 09 – 13 /02/2009

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, nhóm đề tài chưa nhận thấy có đề tàinào nghiên cứu về thị trường bất động sản nhà ở cho người thu nhập thấp trênđịa bàn Hà Nội

3 Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản nhà ở chongười thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu về kinh nghiệm và bài học giảiquyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp của các nước phát triển và thị trường

nhà ở lân cận, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà cho người thu

nhập thấp tại địa bàn Hà Nội Từ đó phân tích nguyên nhân những khó khăn và

đề xuất phương án kích thích sự phát triển thị trường nhà cho người thu nhậpthấp trên địa bàn Hà Nội

4

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê: nhóm đề tài áp dụng thống kê số liệu theo lĩnh vực,

trình tự , thời gian kết hợp giữa tài liệu và thực tế

Phương pháp duy vật biện chứng : đặt đối tượng trong trạng thái động vàmối quan hệ với các yếu tố khác

Phương pháp phân tích so sánh : dựa tên những thông tin số liệu để tiếnhành đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu giữa các giai đoạn, sự khác biệt vềchính sách giữa các quốc gia

Phương pháp tổng hợp : đưa ra đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp

phương hướng thực hiện

5 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản nhà ở thu nhậpthấp trong phạm vi lý thuyết về cung cầu thị trường và đặc điểm cơ bản của thị

trường bất động sản Về thực tiễn đề tài cũng đánh giá lại tình hình phát triển nhà

ở của Hà Nội trong dòng chảy phát triển nhà ở của quốc gia từ giai đoạn trướcđổi mới đến nay, nhằm mục đích khái quát cho người đọc một cái nhìn tổng quan

về sự thay đổi các chính sách về nhà ở của nhà nước trong các giai đoạn tác động

đến thực trạng thị trường nhà ở như thế nào Tuy nhiên, đề tài tập trung chínhvào đánh giá phân tích thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội trong giai

đoạn từ những năm 2000 trở về đây, từ đó đánh giá và tìm những vướng mắc còn

tồn đọng cản trở sự phát triển của một thị trường lành mạnh và đề xuất ra cácgiải pháp khắc phục từ các phía cung cầu và nhà nước, nhất là khi năm 2012 làmột năm nhà nhà nước cần phải đưa ra những cải cách để khôi phục lại thịtrường bất động sản sau những thất bại của thị trường bất động sản

2011

6 Kết quả nghiên cứu dự kiến

Dựa trên việc nghiên cứu và tìm hiểu nhóm đề tài mong muốn đạt đượcmột số kết quả sau:

Đánh giá được tính cấp thiết của thị trường nhà ở cho người có thu nhậpthấp cần được ưu tiên quan tâm phát triển so với các thị trường nhà ở thươngmại

Nhìn nhận được những bất cập trong thị trường từ phía bên cung nhà ở vàchính sách nhà nước

So sánh mô hình nhà ở cho người thu nhập thấp đang tồn tại ở Hà Nội vớicác quốc gia, đô thị khác để học hỏi kinh nghiệm và rút ra bài

học

Đề xuất được những giải pháp từ những khó khăn tìm ra để góp phần hoànthiện và phát triển một thị trường nhà ở lành mạnh

7 Kết cấu của đề tài

Chương I: Tổng quan chung về thị trường bất động sản nhà ở cho người có thunhập thấp

Chương II: Thực trạng về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địabàn Hà Nội

Chương III: Đề xuất giải pháp để kích thích và hoàn thiện thị trường bất độngsản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội

6

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP1.1 Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà ở thu nhập thấp

1.1.1.1 Khái niệm về nhà ở

Theo Điều 1 Luật Nhà Ở Việt Nam 2005, nhà ở được hiểu là công trìnhxây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá

nhân Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, giađình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ vàtiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân

cầu về nhà ở ngày càng được nâng cao Đặc biệt tại các đô thị lớn, dân số tăngcao từng năm dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết Từ thực tế

đó, trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã đưa ra rất nhiều đề án vàgiải pháp hỗ trợ, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân ở các khu đô thị Đặcbiệt nhà ở dành cho nhóm người có TNT được chính quyền các cấp và người dân

hết sức quan tâm, bởi đây là một trong những vấn để then chốt để giải quyết vấn

đề nhà ở, cải thiện đời sống nhân dân, đảm bảo công bằng xã

hội

1.1.1.2 Khái niệm về người có thu nhập thấp

Ở Việt Nam và trên thế giới chưa có khái niệm rõ ràng về “người có thunhập thấp” Theo World Bank (Ngân hàng thế giới), “người có thu nhập thấp làngười mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ănuống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn lại 34% chi dùng cho

các nhu cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp”(Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh, 2009) Có quan điểm cho rằng người

có TNT là người có mức thu nhập nhỏ hơn thu nhập bình quân của xã

hội

Theo chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có TNT thì người có thu TNTđược hiểu là người có thu nhập ổn định, trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệmcận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở,

nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vốn vay dài hạn, trả góp với mức lãisuất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng

Còn theo ý kiến TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng ViệtNam, ông cho rằng: “người thu nhập thấp là người chưa có đủ khả năng thanhtoán một lần cho nhu cầu mua nhà ở của mình Vì nếu họ có đủ khả năng thanh

toán theo các bản hợp đồng mua nhà thương mại thì họ không còn là người thunhập thấp nữa mà là người lớp dưới, lớp trung hoặc là người thuộc tầng lớp thunhập cao Chính vì vậy, người thu nhập thấp là những đối tượng cần được hỗ trợ

về mặt tài chính để nâng cao khả năng thanh toán của mình trong các hợp đồng

mua nhà.” (Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011)

Các quan điểm trên đều cho thấy người có TNT là nhóm đối tượng cầnđược quan tâm hỗ trợ đặc biệt để có khả năng sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống

1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp

8

Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành chongười có TNTvà cho các đối tượng chính sách xã hội.

Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở được xây dựng dựa trên quỹ nhà ở

xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có

TNT dưới mức trung bình trong xã hội

Nhưng với những cách định nghĩa trên thì khái niệm nhà ở TNT được hiểukhá mơ hồ và chưa có căn cứ xác định rõ ràng phân biệt nhà TNT với các loạinhà trên thị trường Vì thế, để được xét gọi là nhà TNT, một căn hộ cần đáp ứng

các điều kiện sẽ được trình bày ở phần dưới đây:

1.1.2 Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.1.2.1 Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp

Những đối tượng được xét sử dụng nhà TNT đều là người có TNT, nhưngkhông phải tất cả các cá nhân, hộ gia đình có TNT đều đủ điều kiện được thuê,thuê mua nhà TNT Theo Luật Nhà Ở 2005 và các quyết định liên quan đến thuê,

thuê mua nhà TNT, chỉ có một nhóm đối tượng cụ thể được cấp xét nhà TNT

Đó là các cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc

lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước làm việc tại các

cơ quan, đối tượng đã trả lại công vụ thuộc thành phố Hà Nội Nhóm đối tượngnày còn bao gồm các công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp,khu chế xuất, khu công nghệ cao; nhóm người lao động thuộc các đơn vị sựnghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xãthành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã đượcnghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có

thu nhập để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định (Điều 53,

54 Luật Nhà ở 2005 – phụ lục 1; Điều 4 Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND

ngày 16/08/2010 quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng

nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị – phụ lục

2)

Theo qui định, nhóm đối tượng này còn phải chứng minh được mình đủcác điều kiện sau để có thể xét vào trường hợp được thuê, thuê mua nhà TNT:

Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể:chưa được Nhà nước giao đất theo quy định của Pháp luật về đất đai; chưa được

mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tíchbình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người, là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột

nát

Có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại Hà Nội Trường hợp đốitượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú tại Hà

Nội thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời

gian công tác, thực trạng về nhà ở

Có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuếthu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế

thu nhập cá nhân

Có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở được thuê mua.Việc pháp luật đã quy định rõ các tiêu chí trên đã giới hạn chỉ một nhóm đốitượng cụ thể trong xã hội mới đủ điều kiện được Chính phủ xét cho mua, thuê,thuê mua nhà TNT trong số lượng nhu cầu rất lớn của người dân Tuy nhiên,việc giới hạn đối tượng như vậy vẫn không thể kiểm soát được lượng cầu ngàycàng tăng trong khi cung về nhà TNT chỉ có số lượng hạn định hàng năm Vì thế,

để đảm bảo công bằng, việc lựa chọn trong những đối tượng đủ điều kiện người

10

được sử dụng nhà không thể là sự lựa chọn ngẫu nhiên, mà cần có những nguyên

tắc hợp lý và đảm bảo tính công bằng Trên thực tế, chính phủ đã quy định việc

lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà TNT thực hiện theo phươngpháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước

(với thang điểm tối đa là 100) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đạt được cáctiêu chí ưu tiên khác nhau, thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm caonhất Trường hợp có 2 hộ gia đình, cá nhân trở lên có số điểm bằng nhau thì SởXây dựng sẽ thay mặt Hội đồng xét duyệt cho mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

cấp Thành phố tổ chức bốc thăm công khai để xác định hộ gia đình, cá nhânđược mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Bảng phương pháp chấm điểm đượctrích từ Điều 6, Quyết định số 34/2010 của UBND thành phố Hà Nội ban hànhquy định việc bán, cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị - phụ lục

2)

1.1.2.2 Tiêu chuẩn thiết kế nhà thu nhập thấp

Nhà TNT được xây dựng cho một nhóm đối tượng riêng trong xã hội Các

dự án xây dựng nhà TNT được trực tiếp Chính phủ và Bộ Xây dựng quyết định,không phải là xuất hiện tự phát theo mong muốn cá nhân Do đó, nhà TNT cầnđạt những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về xây dựng, đảm bảo các tiêu

chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định Quy chuẩn xây dựng hiện

hành ở từng loại đô thị

Đi kèm theo đó là những tiêu chuẩn riêng về số tầng, diện tích Tại đô thịloại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng, nhưng tại đô thị loại 1, loại 2, loại 3,

loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng Diện tích mỗi căn hộ không quá

70m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2

sàn (Khoản 1 Điều 4 Quyết định 67/2009/QĐ do Thủ tướng Chính phủ ban hành

ngày 24/4/2009 về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thunhập thấp tại khu vực đô thị - phụ lục 3)

1.1.2.3 Giá mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp

Việc xây dựng giá mua, thuê mua nhà TNT, cần đảm bảo các nguyên tắc

về bảo toàn vốn và bù đắp chi phí quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa Chính phủ sẽđảm nhận vai trò quy định khung giá làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban

hành giá cho thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn Từ khung giá và nguyên tắc đó,

các nhà đầu tư dự án xây dựng giá nhà cụ thể với lợi nhuận định mức tối đa là10%, thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 20 năm với trường hợp nhà cho thuê Ngườithuê mua, trả góp nhà được nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà với thời hạn

trả góp tối thiểu là 10 năm

Để kiểm soát giá nhà, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm tổchức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, chothuê, thuê mua nhà ở TNT trên phạm vi địa bàn (Điều 4 Quyết định

67/2009/QĐ-TTg - phụ lục 3)

Cách tính giá nhà được cụ thể hóa tại điều 2, Thông tư số BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xácđịnh giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ởcho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thunhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia (phụ lục

15/2009/TT-4)

1.1.3 Cơ chế quản lý các dự án nhà thu nhập thấp

Nhà dành cho người có TNT là tài sản được đầu tư xây dựng từ các nguồnlực của Chính phủ tức là các nguồn lực chung của xã hội Vì thế việc quản lý,bảo vệ, tổ chức thực hiện các dự án nhà TNT không chỉ là trách nhiệm của chính

quyền địa phương liên quan và chủ đầu tư, mà gồm trách nhiệm của một hệ

12

thống các Sở, Ngành và tổ chức cá nhân liên quan trực tiếp Cơ chế quản lý các

dự án nhà TNT được phân chia trách nhiệm một cách thống nhất từ trên xuốngtheo các cấp

Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối, tiếp nhận, thu hút đầu tư các thành phần

kinh tế, tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, thụ

lý hồ sơ, trình UBND Thành phố chấp thuận đầu tư các dự án xây dựng nhà ởcho người thu nhập thấp theo quy định Bên cạnh đó, Sở Xây dựng có vai tròhướng dẫn các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện các văn bản, chủ

trương,

chính sách về quản lý và sử dụng nhà ở thu nhập thấp do Chính phủ, các Bộngành Trung ương và UBND Thành phố ban hành

Nội dung các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được Sởcông bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng vàphương tiện truyền thông Kiểm tra các thông tin liên quan đến các dự án xâydựng nhà ở thu nhập thấp về tổng số căn hộ, thời điểm bán, cho thuê, thuê mua

của chủ đầu tư

Với vai trò chủ trì, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các Sở, ngành và đơn vịliên quan tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy định Việckiểm tra là định kỳ hoặc đột xuất việc quản lý Nếu bất cứ cơ quan, đơn vị, cánhân liên quan có hành vi vi phạm, Sở sẽ làm báo cáo, đề xuất hình thức xử lýtrình UBND Thành phố quyết định

Sở Tài chính là đơn vị xây dựng quy định và thẩm tra giá bán, giá thuê,thuê mua bán cho đối tượng thu nhập thấp, trình UBND Thành phố phê

duyệt

Cục thống kê Hà Nội có trách nhiệm điều tra, xây dựng mức chuẩn thunhập cho đối tượng là người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố hàng năm,trình UBND Thành phố ban hành

Sở Lao động – Thương binh và Xã hội đóng vai trò chủ trì hướng dẫn xácđịnh đối tượng chính sách theo tiêu chí chấm điểm ưu tiên của UBND Thànhphố trong việc lựa chọn được thuê, mua nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực

đô thị

UBND phường, quận, huyện là đơn vị hành chính tiếp cận gần gũi và nắm

rõ nhất thông tin nhất về người dân Do tính chất đó đơn vị này sẽ chịu tráchnhiệm về việc xác nhận về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại cho các đối tượng

được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp đảm bảo theo đúng quy

có thu nhập thấp tại đô thị - phụ lục 2)

1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp

1.2.1 Thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp mang đặc điểm chung của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS mang những đặc điểm cơ bản sau:

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành

và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Mỗi TTBĐS không nhất thiết tuần tự trải qua từng nấc các giai đoạn nhưtrên Ở mỗi thị trường khác nhau, có thể chưa kết thúc giai đoạn này nhưng thịtrường đã phát triển sang giai đoạn của cấp độ tiếp

theo

Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị

trường có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động

14

của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệuchững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây

“sốt”)

TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải

rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

Do tính chất là hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt địa lý, nênBĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Mỗi vùng miền,địa phương lại có đặc điểm riêng về các yếu tố trên vì thế BĐS mang tính địaphương sâu sắc Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi

vùng miền đất nước Mỗi vùng miền có đặc điểm kinh tế xã hội, trình độ pháttriển khác nhau nên quy mô và hoạt động của TTBĐS ở từng vùng là khác nhau

TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất cứ một thị trường nào như thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thịtrường chứng khoản… đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các vănbản quy phạm pháp luật chung và pháp luật dành cho từng ngành riêng

trường sơ cấp phụ thuộc nhiều vào quyết định của Nhà Nước Bên cạnh đó,TTBĐS còn mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường khác do đấtđai có tính chất không tái tạo được.

TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động tháiphát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất Để đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một

lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài.Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớncho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân TTBĐS còn có quan hệmật thiết với các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động

1.2.2 Đặc điểm của cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp

Theo quan điểm kinh tế học, cung là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ màngười bán có khả năng bán và sẵn sàng bán tại các mức giá khác nhau trong một

khoảng thời gian nhất định với giả định các nhân tố khác không đổi (ceterisparibus) (Cao Thùy Xiêm, 2008)

Theo cách hiểu đó, cung về nhà ở cho người TNT là số lượng nhà ở giá rẻ

mà các doanh nghiệp và chủ đầu tư có khả năng cung cấp và sẵn sàng bán ở các

mức giá khác nhau dưới giá trần do Chính phủ qui định trong một khoảng thờigian xác định với giả định các nhân tố khác không đổi

Cần nhấn mạnh sự đồng thời của hai thuật ngữ “có khả năng bán” và

“sẵn

sang bán”, vì thiếu một trong hai thuật ngữ này, cung không tồn tại Trong thịtrường nhà cho người TNT, nhiều căn hộ được xây dựng song không thể bánđược bởi giá quá cao, người dân có TNT không mua nổi, mà nhà đầu tư khôngmuốn bán đi với giá rẻ Như vậy, tuy có khả năng bán, song nhà đầu tư khôngsẵn sàng bán nên cung không tồn tại Mặt khác, nếu như giá nhà cho người TNT

16

tăng cao do nhu cầu về nhà ở mà các chủ đầu tư chưa xây dựng xong hoặc còn

trục trặc về thủ tục thì cung cũng không tồn tại vì chỉ có nhân tố “sẵn sàng bán”

mà không có “khả năng bán”

1.2.2.1 Giá nhà cho người có thu nhập thấp

Luật cung về nhà ở cho người có TNT: cung về nhà dành cho người TNTchịu ảnh hưởng bởi giá nhà và các nhân tố khác như: giá các yếu tố về đất đai,nguyên vật liệu xây dựng, các chính sách của chính phủ tác động đến cung vềnhà TNT, kỳ vọng về xu hướng phát triển của thị trường nhà TNT, số lượng nhàđầu tư tham gia vào thị trường Xét trong mối quan hệ với giá, cung nhà giá rẻ sẽ

tăng khi giá nhà TNT tăng và ngược lại Giá nhà tăng sẽ khuyến khích nhà đầu

tư xây dựng thêm nhà mới và những cá nhân đang sở hữu nhà bán nhà đang có

Cũng như các hàng hóa khác, cung về nhà ở giá rẻ là một đường dốc lên

từ trái qua phải, tuy nhiên, đây là một đường khá dốc vì độ trễ và sự phức tạp của

các chính sách, các thủ tục tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai,

xin giấy phép xây dựng, và thời gian để tiến hành thi công, xây lắp với trườnghợp nhà mới xây Nói cách khác, khi giá có sự thay đổi lớn, lượng cung sẽ không

tăng nhiều, thậm chí không có sự thay đổi, bởi thời gian xây dựng và độ trễ của

các chính sách từ phía Chính phủ

Biều đồ 1: Cung về nhà ở cho người TNT

17

1.2.2.2 Giá các yếu tố sản xuất

Giá các yếu tố sản xuất bao gồm: giá các yếu tố xây dựng như giá đất xây

dựng, giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công… Ví dụ như giá nguyên vậtliệu tăng sẽ kéo theo sự tăng của chi phí xây dựng, khiến lợi nhuận của nhà đầu

tư giảm, động cơ để nhà đầu tư tham gia vào thị trường giảm, kết quả là đườngcung dịch chuyển sang trái Mà nhu cầu về nhà ở đô thị luôn có xu hướng tăng,cung lại thiếu hụt khiến cung không tương xứng với cầu, đẩy giá nhà tăng lênmột mặt bằng mới, cao hơn giá ban đầu

1.2.2.3 Kỳ vọng về xu hướng phát triển của thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

Nếu các nhà đầu tư tin tưởng thị trường nhà cho người TNT sẽ phát triểntrong tương lai, hoặc giá nhà cho người TNT tăng trong tương lai, hoặc kỳ vọngChính phủ sắp đưa ra nhiều chính sách trợ giá và khuyến khích lĩnh vực này thìcác nhà đầu tư sẽ tăng cường đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ, do đó, cung vềloại nhà này sẽ tăng

1.2.2.4 Số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường

Nếu càng nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường thì quy mô của thịtrường càng lớn, cung thị trường càng dồi dào, giá nhà TNT có giảm, ngược lại,càng ít nhà đầu tư tham gia, cung thị trường càng thu hẹp, giá nhà cho người có

tăng cung về nhà giá rẻ, đường cung sẽ dịch chuyển sang phải, nếu các nhân tố

khác không đổi, thì giá nhà sẽ giảm

1.2.2.6 Các chính sách của chính phủ tác động đến cung về nhà ở cho người

có thu nhập thấp

Các qui định của Chính Phủ tác động đến cung của nhà giá rẻ theo nhiềucách khác nhau Yêu cầu nghiêm ngặt về giấy phép xây dựng sẽ hạn chế các chủ

đầu tư tham gia vào thị trường Ngược lại, nếu chính phủ có các chính sách hỗtrợ cho các chủ đầu tư như ưu đãi về quỹ đất, về vốn vay, về tiền thuế, quỹ đấtcho thị trường nhà ở giá rẻ thì cung thị trường sẽ được mở rộng, đường cungdịch chuyển về bên phải, kéo giá của nhà ở giảm Trong các nhân tố ảnh

hưởng

tới cung về nhà cho người có TNT, vai trò các chính sách của chính phủ Chínhphủ là vô cùng quan trọng bởi sự thay đổi về chính sách của Chính phủ sẽ kéotheo sự biến động của các nhân tố khác như giá của các yếu tố sản xuất, số lượng

nhà đầu tư tham gia vào thị trường, và kỳ vọng của nhà đầu tư về xu hướng phát

triển của thị trường

1.2.3 Đặc điểm của cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.2.3.1 Số lượng người mua

Số lượng người có TNT phản ánh quy mô và cơ cấu dân cư trên thị trườngnhà ở TNT Thị trường có quy mô càng lớn thì cầu càng cao và ngược lại

Số lượng người mua bất động sản nhà ở của một địa phương sẽ phụ thuộc

vào tốc độ gia tăng dân số (gia tăng tự nhiên hoặc gia tăng cơ học) Trên địa bàn

Hà Nội những năm gần đây, lượng gia tăng dân số cơ học vẫn chiếm tỉ lệ lớnhơn vì người lao động các tỉnh nhập cư tìm kiếm cơ hội việc làm lớn, do đó cầu

về nơi ở cho những người có thu nhập thấp ngày càng trở nên bức

thiết

1.2.3.2 Giá nhà cho người có thu nhập thấp

Nhà TNT cũng là một loại hàng hóa với lượng cầu tuân theo luật cầu

“Với giả định các nhân tố khác không đổi, số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ đượccầu trong một khoảng thời gian nhất định sẽ tăng lên khi giá giảm và ngược lại,

giảm khi giá tăng”

Nếu với giả định thu nhập của người có TNT là không đổi, khi giá nhàTNT tăng lên, khả năng mua của họ sẽ bị bạn chế Ngược lại, khi giá nhà TNTgiảm, khoảng cách giữa mức vốn mà họ tích cóp được từ mức thu nhập giả định

không đổi so với mức giá nhà sẽ hẹp lại, khiến họ có nhiều cơ hội mua, thuê nhà

TNT hơn, nên mong muốn mua nhà và khả năng mua của họ sẽ cao hơn, dẫn đến

cầu về nhà TNT tăng

1.2.3.3 Thu nhập của người tiêu dùng

Khi thu nhập thực tế tăng, đối với người thu nhập thấp họ sẽ có khả năngtích lũy nhiều hơn và tương ứng, khoản tiết kiệm dành cho việc mua nhà cũnglớn hơn, rút ngắn thời gian tích lũy Đối tượng của nhà có thu nhập thấp mà đềtài đề cập tới đó là các cán bộ công nhân viên chức, những người có thu nhậpthấp, những người làm trong quân đội, hưởng lương cơ bản hàng tháng tùy theo

cấp bậc

1.2.3.4 Thị hiếu của người tiêu dùng

Thị hiếu là sở thích hoặc sự ưu tiên của người tiêu dùng đối với một hànghóa hoặc dịch vụ nhất định, thị hiếu không phụ thuộc và giá cả hay thu nhập của

người tiêu dùng Thị hiếu chịu sự chi phối từ các nhân tố: tuổi tác, giới tính, tậpquá tiêu dùng hay tôn giáo…ví dụ như theo tập quán, người á đông khi chọn nhà

sẽ quan tâm đến các yếu tố về phong thủy… Khi thị hiếu thay đổi thì cầu đối với

hàng hóa cũng thay đổi Điều này thực sự quan trọng đối với các nhà sản xuất

20

nói chung và chủ đầu tư dự án nhà ở TNT nói riêng Nếu các chủ đầu tư xâydựng cung cấp những căn hộ đúng thị hiếu của người có nhu cầu mua nhà thì họ

sẽ thành công và ngược lại

1.2.3.5 Kỳ vọng về xu hướng phát triển của thị trường

Kỳ vọng là những dự đoán của người tiêu dùng về những thay đổi trongtương lai của các yếu tố giá cả, thu nhập, thị hiếu… làm ảnh hưởng tới cầu hiện

tại Nếu những thay đổi đó là có lợi, cầu hiện tại sẽ giảm; nếu yếu tố đó là bấtlợi, cầu hiện tại sẽ tăng Tuy nhiên, đối với hàng hóa là nhà ở, thì nhu cầu cầnđược giải quyết một nơi của người có thu nhập thấp là rất bức thiết Họ sẽ kìvọng và có những dự đoán thiên về giá cả của ngôi nhà, kì vọng về sự ưu đãichính sách cũng như phân bổ dự án của Chính phủ Ví dụ như khi có thông tin về

một dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được xây dựng ở một khu vực địa lýthuận tiện cho giao thông, những người có nhu cầu sẽ chuẩn bị các điều kiện để

đáp ứng với các tiêu chí và làm tăng cầu về nhà ở của dự án

đó

1.2.3.6 Chính sách quản lý bất động sản

Do nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hỗn hợp nên bàn tay Chính phủ canthiệp vào mọi ngành trong nền kinh tế Thị trường BĐS nói chung và thị trườngnhà TNT ngoài chịu tác động của quy luật cung cầu còn chịu tác động của cácquy định, chính sách được Nhà nước ban hành

Khi Chính phủ ra một quyết định hay chính sách, điều luật có lợi chongười mua mà cụ thể ở đây là người có TNT thì tất nhiên tác động đến thị trường

nhà TNT khi đó là cầu về nhà sẽ tăng lên Các chính sách theo hướng hỗ trợ vốn,

mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà, đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, minh

bạch hóa thông tin…có lợi cho người có TNT, giúp họ có nhiều cơ hội hơn tiếpcận với việc mua nhà Do đó, cầu về nhà TNT sẽ tăng lên Ngược lại, chính sách

bất lợi cho người thuê, mua nhà sẽ tạo thêm rào cản khiến người có TNT càngkhông có khả năng thuê, mua nhà, vì thế cầu về nhà TNT sẽ

giảm

1.3 Bài học kinh nghiệm một số quốc gia và địa phương trong việc hoàn

thiện nhà ở cho người thu nhập thấp

1.3.1 Trung Quốc

1.3.1.1 Thực trạng về vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở Trung Quốc

Trước 1987, đặc điểm nổi bật của hệ thống nhà ở Trung Quốc là sự kếhoạch hóa tập trung cao độ trong đầu tư và xây dựng nhà, quản lý nghiêm ngặt

phân phối nhà ở và các chính sách điều tiết phúc lợi xã hội trong việc mua nhà.Nhà nước khấu trừ vào lương các CBNV một phần tiền mua nhà, đồng thời sửdụng ngân sách Chính phủ để các công ty nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở, sau

đó, nhà ở được phân phối cho các đối tượng Tuy nhiên, nhà nước vẫn giữ quyền

sở hữu với nhà ở, người dân chỉ có quyền sử dụng và chiếm hữu, không cóquyền định đoạt đối với nhà ở (Jianging YE, 1998)

Từ năm 1988, Trung Quốc đã tiến hành nhiều cải cách để chuyển đổi hệthống phân phối nhà ở từ kế hoạch tập trung sang phân phối theo cơ chế thịtrường bằng việc “đa dạng hóa quá trình thương mại nhà ở” Điều đó gây nênthực trạng cung về nhà ở không đáp ứng được cầu cho đối tượng có thu nhậptrung bình và thấp do giá nhà quá cao

Để khắc phục tình trạng này, Trung Quốc đã thực hiện một loạt cải cách

về hệ thống nhà ở xã hội Các cải cách này đã tạo đà cho sự phát triển của thịtrường nhà ở cũng như chất lượng nhà tại đô thị được cải thiện đáng kể Tuynhiên với sự gia tăng mạnh của giá nhà tại các thành phố lớn kể từ năm 2005khiến cho nhiều người TNT không thể mua được nhà

22

Nhà ở cho người TNT được định nghĩa như là chỗ ở đầy đủ tiện nghi cơbản có giá thuê nhà ít hơn 30% mức khả năng tiêu dùng mà hộ gia đình có thểchi trả được hoặc ít hơn 3 lần thu nhập hàng năm của hộ gia đình Chỉ số giá nhà

ở trên tổng thu nhập hàng tháng, Price to income ratio (PIR), được tính bằng giá

nhà ở trung bình chia cho thu nhập trung bình hàng tháng của hộ gia đình, làthước đo đánh giá khả năng chi trả về chỗ ở của các gia đình trong khu vực nộithành Theo số liệu thống kê của Global Urban Obsercatory Databases of

Unhabitat, PIR nằm trong khoảng 3-5 là bình thường và hợp lý Tỷ lệ này ở Mỹ

là 3.2 và Canada là 3.5 (National Bureau of Statistics of China, 2009) song ởTrung Quốc, theo cục thống kê quốc gia này công bố, chỉ số PIR là 5.56 (Man,Joyce Yanyun, 2011) nghĩa là người dân khó có khả năng mua nhà vì trong mẫu

khảo sát tại 600 thành phố với 500.000 hộ gia đình, trung bình một hộ gia đìnhdành toàn bộ thu nhập hàng năm để mua nhà, mất 5 năm hộ đó mới sở hữu nhà

giá trung bình tại thành phố

Bên cạch đó, thị trường nhà TNT ở Trung Quốc có nhiều bất cập khácnhư:

Nhà ở thiết kế cho người có TNT (economical and comfortable housing)cũng đang bị các đối tượng thu nhập trung bình và cao chiếm dụng

mất

Cầu về nhà ở giá rẻ ngày càng tăng, năm 2008, có khoảng 7.4 triệu hộ giađình TNT có nhu cầu về nhà ở, và dân số biến động vào khoảng 174 triệu, hầuhết là những người lao động nhập cư, trình độ lao động thấp, thường rơi vàonhóm có TNT trong thành phố Với tốc độ đô thị hóa hiện nay, hàng năm sẽ cóthêm khoảng 10 triệu lao động nhập cư vào thành phổ để kiếm

sống

Thiếu cung về nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp Nhìn vào môhình dưới, có thể thấy, khu vực nhà ở được chính phủ trợ giá gồm nhà ở kinh tế

chiếm 4%, nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho thuê là 7% tổng số nhà ở, trongkhi cầu về nhà ở loại này lại rất lớn như đã trình bày ở phần

trên

Biểu đồ 2: Các loại hình sở hữu nhà ở ở đô thị của Trung Quốc 2007

Nguồn: Cục thống kê quốc gia Trung Quốc (National Bureau of Statistics of

China) 2007 Chính quyền địa phương không khuyến khích phát triển nhà giá rẻ vì họbuộc phải cung cấp đất giá rẻ, lợi nhuận ít cho các nhà đầu

Quỹ tiết kiệm nhà: (Housing Provident Fund) do Chính phủ thành lập để

hỗ trợ cán bộ công nhân viên vay mua Người thuê lao động và người lao động

bị bắt buộc phải trích một phần lương để đóng góp vào quỹ, đồng thời người lao

động sẽ được hưởng các khoản vay ưu đãi khi mua nhà

Nhà ở cho thuê giá rẻ, Chính phủ đưa ra chính sách này để hỗ trợ chonhững gia đình có TNT không đủ tiền mua nhà (Lan Deng, Qingyun Shen,2009)

1.3.1.3 Bài học kinh nghiệm của Trung Quốc

Nghiên cứu thực trạng và phương pháp giải quyết nhà ở, bài học kinhnghiệm của Trung Quốc, nhóm nghiên cứu rút ra là tăng cường vai trò quản lý vĩ

mô của nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, công tác quy hoạch, quản

lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản trong cảnước, phát triển thị trường địa ốc… góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp củatoàn xã hội

đáp ứng đủ nhà ở cho người dân Quá trình phát triển nhà ở của Singapore có thể

chia thành 4 giai đoạn sau:

Giai đoạn 1 (1960 – 1970): năm 1964 Singapore bắt đầu thực hiện chínhsách “người người có nhà ở”, từ năm 1968 thực hiện chế độ "để dành tiền muanhà" Trong giai đoạn này, Singapore tập trung xây dựng các khu chung cư TNT

với diện tích 50 – 60 m2 cho mỗi căn với mục tiêu xây dựng càng nhiều căn hộcàng tốt để phục vụ cho việc tái định cư và chỉnh trang đô

thị

Giai đoạn 2 (1971 – 1980): Xây dựng nhiều căn hộ với diện tích lớn hơn(khoảng 70 m2) để đáp ứng nhu cầu nhà ở do tăng dân số và điều kiện sống theo

tiêu chuẩn tốt hơn

Giai đoạn 3 (1981 – 1990): Xây dựng thêm nhiều chung cư mới, cải tạo vàxây dựng lại các khu chung cư cũ không còn phù hợp quy hoạch Các căn hộ ởgiai đoạn này được quan tâm về chất lượng sống và môi trường sống phù hợpvới người sử dụng

Giai đoạn 4 (sau 1991): Xây dựng các chung cư hiện đại, cao tầng (chủyếu phục vụ cho thương mại theo nhu cầu xã hội và theo đơn đặt hàng) Hiệnnay, Singapore có xu hướng phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp trên 60 tầng

và tập trung đến cơ sở hạ tầng, không gian và môi trường sống (Báo Xây dựngđiện tử - Bộ Xây dựng, 2010)

1.3.2.2 Bài học kinh nghiệm

Hiện nay, kiến trúc, quy hoạch và cảnh quan môi trường của Singapoređược đánh giá là ưu việt nhất thế giới Vấn đề quản lý phát triển thị trường nhàđất của Singapore được quan tâm hàng đầu Singapore có chế độ sở hữu đất đai

đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu nhà

nước vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất (gần 90%), ngay cả sở hữu tư nhân về đất đaicũng phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất mà nhà nước đã duyệt (Đỗ Thị Loan,

2009)

Công tác tổ chức quản lý phát triển nhà ở được giao cho cơ quan đầu não

là Cục phát triển nhà ở (HDB) HDB chịu trách nhiệm giải quyết mọi vấn đề từ

kế hoạch, di dời dân chúng, đến xây dựng hạ tầng kĩ thuật, tái thiết những khu

26

vực cũ, giải quyết các vấn đề pháp lý, thủ tục vay vốn, thu hồi vốn khi bán Để

phát huy tính tự chủ của người dân, việc xây dựng nhà ở được chia thành nhiềugiai đoạn, trong đó người dân phải tự lo một phần, họ buộc phải nộp quỹ tiếtkiệm nhà ở Nhà nước chỉ đầu tư cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư sau khi mua hoặcthuê lại có quyền thiết kế, quy hoạch nhưng phải theo quy hoạch chung Việcmua đứt cũng được khuyến khích, nhà cho thuê chỉ chiếm 15% trên tổng số căn

hộ, và sau 5 năm ở, người mua nhà mới có thể bán lại để mua căn hộ

giải tỏa, giải phóng mặt bằng được xây dựng hợp lý cũng góp phần đẩy mạnhcông tác phát triển nhà

Phát triển nhà ở cho dân chúng của Singapore được đánh giá là thành công

nhất trên thế giới Bằng mọi biện pháp, chính phủ đã tập trung cho chương trình

phát triển nhà ở cộng đồng (loại nhà do Nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻkèm theo một số điều kiện), đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổchức hợp lý cho chương trình phát triển bất động sản – nhà ở Thành công này là

sự kết hợp của nhiều yếu tố :

HDB đã chuẩn bị cho công tác tái định cư: tiến hành điều tra kỹ lưỡng vềcác hộ gia đình trước khi triển khai dự án, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành

viên trong gia đình, con cái tạo luận cứ chắc chắn cho việc đưa ra phương án hỗ

trợ tái định cư chính xác, công bằng

Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụthể, trong đó ưu tiên công dân Singapore

Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý, đồng bộ từ đầu, nhằmtăng hấp dẫn cho người mua Nhiều loại nhà đáp ứng được nhu cầu đa dạng của

người dân, diện tích căn hộ tối thiểu là 60m2, với 2 đến 3 phòng

ngủ

Chính phủ hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ bằng cách cách quyđịnh khi mua nhà phải ở tối thiểu 5 năm mới được bán lại, và sau 10 năm kể từkhi bán căn hộ thứ nhất mới được mua căn hộ thứ hai

1.3.3 Thành phố Hồ Chí Minh

Hiện nay nhà ở, đặc biệt là nhà cho người có TNT tại các khu vực đô thị,nhất là hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM đang thiếu trầm trọng Nhiều nămqua, Nhà nước đã quan tâm đến việc phát triển nhà ở, nhiều chính sách nhằmgiải quyết nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân cũng đã được ban

hành

1.3.3.1 Quỹ phát triển nhà ở thành phố

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương đầu tiên trên cảnước thành lập và định hướng Quỹ Phát triển nhà ở phát triển đúng với tiêu chíphục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân có TNT Được thành lập theo Quyết định3823/QĐ-UB ngày 04/8/2004 của UBND TP.HCM, Quỹ Phát triển nhà ở hoạtđộng với mục tiêu xây dựng và phát triển thành một trong những đơn vị chủ lực

của thành phố trong việc thực hiện các chương trình phát triển nhà ở theo địnhhướng của Ủy ban nhân dân thành phố

Quỹ đã thực hiện hoạt động cho vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho người có

TNT Đối tượng được vay là cán bộ, công chức, viên chức nhà nước thuộc khu

28

vực hưởng lương từ ngân sách thành phố; các đối tượng khác theo chỉ đạo của

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Mức vốn vay ưu đãi tối đa 70% giá trịcăn hộ/nhà, nhưng không vượt quá 300 triệu đồng/một hồ sơ Thời hạn vay tối

đa 15 năm Lãi suất cho vay sẽ được điều chỉnh từng thời kỳ theo quyết định của

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định số 128/2005/QĐ-UBNDphê duyệt Điều lệ tổ chức và hoạt động của Quỹ Phát triển nhà ở thành phố HồChí Minh ngày 26 tháng 07 năm 2005 do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ ChíMinh ban hành)

Bên cạnh chương trình cho CBNV vay vốn tạo lập nhà ở, Quỹ Phát triểnnhà ở thành phố còn cung cấp nguồn vốn, tài trợ và mua lại các dự án nhà táiđịnh cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và phát triển quỹ nhà, giải quyết vấn

đề nhà ở xã hội và nhà cho người TNT

1.3.3.2.Hướng giải quyết cho thị trường nhà thu nhập thấp thành phố Hồ

cầu, phải giải quyết theo hướng điều chỉnh thu nhập cho nhóm người TNT, hoặc

giảm giá nhà bán Việc điều chỉnh thu nhập cho một nhóm đối tượng riêng trong

xã hội không thể làm ngay trong một thời gian ngắn, nên để điều tiết được cung

cầu trên thị trường nhà TNT, lãnh đạo TP Hồ Chí Minh chọn giải pháp điều

chỉnh giá bán nhà, bằng cách tập trung vào 3 hướng

chính:

Xem xét, mua lại quỹ nhà thương mại đang có mà có cơ cấu, căn hộ phùhợp để tạo ngay quỹ nhà phục vụ các chương trình nhà ở của thành

phố

Về quỹ đất, hiện thành phố đang có sẵn quỹ đất công để phục vụ xây dựngchung cư với những diện tích quá nhỏ, không nằm trong quy hoạch, có thể bánđấu giá để tạo nguồn vốn đầu tư xây nhà ở; mặt khác quỹ đất 20% của các dự án

nhà ở thương mại sẽ được xem xét hoán đổi vị trí xây dựng hoặc quy đổi ra tiền

Về giải pháp giảm chi phí sản xuất, tất cả chi phí, kể cả nguồn lực củathành phố cần điều chỉnh làm sao cho giá bán, chi phí thấp nhất để tạo quỹ nhà

cho các chương trình nhà ở của thành phố, nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận cho các

nhà đầu tư

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết hiện thành phố đã chấp thuận chủtrương đầu tư xây dựng nhà ở TNT cho 6 chủ đầu tư với quy mô diện tích đất22,4 ha với 8.761 căn phục vụ khoảng hơn 31.000 người

Tuy nhiên, nhóm giải pháp trên vẫn chưa khắc phục được các vấn đề cònbất cập trong cung cầu nhà ở TNT Vấn đề chủ yếu xoay quanh nguồn vốn vàgiải phóng mặt bằng Hiện nay, việc xây nhà cho người TNT chỉ dựa vào DN làchủ yếu chứ chưa có sự phối hợp cần thiết của các ngành liên quan và chínhquyền địa phương, vì thế các DN gặp rất nhiều khó khăn về tài chính Các chủđầu tư phải bỏ vốn bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng còn giá

thành căn hộ lại do nhà nước thẩm định Ngoài quỹ đất 20% nói trên, hiện naycác DN muốn tham gia chương trình xây dựng nhà TNT phải tự đứng ra thỏathuận, đền bù không có sự hỗ trợ của Nhà nước, do đó làm tăng giá căn hộ vàgây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tham gia chương

trình

Tình trạng chậm giải ngân vốn vay đối với các dự án nhà TNT dẫn đếnkhó khăn về vốn cho DN đầu tư xây dựng Bên cạnh đó, giá thành căn hộ TNT

30

không có khung giá cụ thể mà được xác định đối với từng dự án mà tùy thuộcvào chi phí thực hiện dự án nên mỗi dự án một giá.

Từ thực tế trên, để thị trường nhà TNT tại TP Hồ Chí Minh phát triển theođúng hướng cung cầu tương xứng thì cần có thêm các giải pháp hỗ trợ về vốncho chủ đầu tư Việc xây dựng một khung giá nhà thống nhất cho các dự án nhà

TNT là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch về thông tin trên thị trường, giúpchính quyền quản lý và kiểm soát được giá nhà trên thị

trường

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI

CÓ THU NHẬP THẤP2.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Hà Nội

2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam qua các giai

đoạn

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là giai đoạn từ năm 2000 đến 2012, nhưng

ở mục này, nhóm nghiên cứu xin trình bày thêm những điểm chung nổi bật nhất

về tình hình phát triển nhà ở các đô thị Việt Nam từ giai đoạn 1955 đến nay Lý

do chọn mốc thời gian 1955 là do sau khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc

1954, miền Bắc bắt tay vào xây dựng chế độ Chủ nghĩa xã hội, nhà ở cho người

dân bắt đầu được Nhà nước quan tâm Từ năm 1955 đến nay, nhóm nghiên cứu

lấy năm 1986 – năm nước ta bắt đầu chuyển từ cơ chế bao cấp sang nền kinh tế

thị trường - làm mốc phân chia giai đoạn, chính sách về nhà ở trước và sau năm

1986 có sự thay đổi rõ rệt mang đến những hiệu quả khác

nhau

2.1.1.1 Giai đoạn trước đổi mới ( 1955 – 1985)

Thời kì này nhà nước bao cấp về nhà ở

32

Về thủ tục : các cán bộ công nhân viên chức được phân phối nhà nhưngthủ tục rườm rà và tốn kém thời gian, theo ước tính quá trình này diễn ra trungbình là 27 tháng.

Hiệu quả : chính sách bao cấp nhà ở đã góp phần giải quyết vần đề nhà ở

cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước tuy nhiên lại không đáp ứng được như

cầu của đông đảo người dân Những người được phân nhà là cán bộ hoặc cóchức sắc, điều đó tạo nên sự không công bằng giữa các ngành nghề xí nghiệp lao

động trong khu vực nhà nước Việc bao cấp tuyệt đối nhà ở không đi kèm vớichế độ bảo trì và nâng cấp nên quỹ nhà ở nhanh chóng bị xuống cấp và gây lãng

phí tài sản

Giai đoạn từ năm 1975 đến trước đổi mới

Về phương thức : sau khi rút ra kinh nghiệm thực tiễn ở giai đoạn đầu khingân sách nhà nước không đủ cung ứng hoàn toàn nhà ở cho nhân dân, giai đoạn

này chủ trương xây dựng “nhà nước và nhân dân cùng làm” theo đó diễn ra việc

buôn bán, cơi nới, tự xây dựng …

Về kiến trúc : có cải tiến hơn so với thời kì đầu khi căn hộ được xây dựngkhép kín thông thoáng và trang bị tiện nghi, chất lượng tốt

hơn

Quỹ nhà ở: tỷ lệ quỹ nhà ở khu vực phía bắc được nâng lên: Hải Phòng43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh là 31,8% và

14,5%

2.1.1.2 Thời kì đổi mới (từ1986 đến nay)

Về phương thức: nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp, nhà ở cũng nằm trong

số đó, nhân dân và các nhà đầu tư được khuyến khích tự xây dựng nhà

ở

Về kiến trúc: nhà ở giai đoạn này chủ yếu được xây dựng là nhà ở cấp 4kiên cố

Về chính sách: từ năm 1991 pháp lệnh nhà ở được ban hành, thực hiệnchính sách hóa giá nhà cấp 4 và nhà kiên cố, cho phép chuyển nhượng, sang tên

hợp đồng, bán nhà cho thuê; tiền nhà ở đã được đưa vào tiền lương để người làm

công ăn lương tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở

Từ 2001 – nay: đây là giai đoạn các thành phố triển khai hàng loạt luật và

văn bản dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hoàn thiện cơ chế pháp

luật ở các thị trường có liên quan đến việc phát triển thị trường nhà ở như LuậtNhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quyhoạch đô thị… Điều này đã có tác động tích cực một mặt trợ giúp các đối

tượng

gặp khó khăn về nhà ở, mặt khác quản lý chặt chẽ và khuyến khích việc đầu tưxây dựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sảnhình thành và từng bước phát triển

Hiệu quả: trước năm 1986, khi đất nước còn nằm trong cơ chế bao cấp từnhà ở đến mọi hàng hóa, tư liệu sinh hoạt, lao động, Nhà nước cung ứng mọi sản

phẩm Về nhà ở, nguồn cung và nguồn vốn đầu tư xây dựng của Nhà nước cóhạn nên công tác phát triển nhà ở chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu, điều kiện

nhà ở của nhân dân Thủ đô còn nhiều bức xúc, khó khăn Sau năm 1986, Nhànước đổi mới chính sách, cho phép tư nhân và nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà

ở Do nguồn lực đầu tư đến từ nhiều thành phần kinh tế trong xã hội nên sốlượng và chất lượng các công trình nhà ở, nhà ở tư nhân tăng mạnh Trong giaiđoạn 2000-2006, bình quân mỗi năm Hà Nội xây mới khoảng 1 triệu m2 nhà đưa

vào sử dụng Nhờ đó, so với thời kì trước, nhu cầu nhà ở của nhân dân được giải

quyết và cải thiện đáng kể

Tại đô thị, 1/3 số nhà được tự xây dựng, tuy nhiên do tốc độ tăng dân số(tự nhiên và di cư) lớn nên thiếu nhà ở vẫn là vấn đề thời sự Ngoài ra, tại các đô

thị vẫn có hàng vạn người phải sống trong điều kiện nhà ở tồi tệ Tại Hà Nội, có

34