thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở việt nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức

YRC Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đứcYRC Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU 5

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 6 LỜI NÓI

1.3.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động

26

Chương 2 Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản và những quy định về đạo

đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt

nghiệp trong môi giới bất động sản ở Hoa

Kỳ 543.1.1 Khái quát thị trường bất động sản và môi giới bất động sản tại Hoa

gia chuyên viên địa ốc Hoa

Kỳ 593.1.2.1 Giới thiệu về Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) 59

3.1.2.2 Quy định về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản trong Bộ quy tắc đạo đức của

Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa

động sản của Hoa Kỳ tại Việt

Nam 823.2.2.1 Đề xuất với Nhà

Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người môi giới BĐS

Phụ lục 3: Bảng câu hỏi khảo sát đối tượng công ty môi giới BĐS

Phụ lục 4: Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt

Nam

Phụ lục 5: Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

Phụ lục 6: Quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa

DANH MỤC BẢNG BIỂU

TrangBiểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo

mục đích 34

Biểu đồ 2: Mức độ thường xuyên khách hàng gặp phải tình huống

người môi giới cung cấp thiếu thông tin hoặc thông tin sai lệch 45

Biểu đồ 3: Mức độ thường xuyên của người môi giới gặp phải trường hợp

khách hàng hiểu nhầm về hợp đồng 46

Biểu đồ 4: Tỷ lệ nguyên nhân dẫn đến hiểu nhầm về hợp đồng 46

Biểu đồ 5: Mức độ thường xuyên thay đổi nhà cung cấp dịch vụ môi giới

của khách hàng và nguyên nhân 47

Biểu đồ 6: Tỷ lệ người môi giới sở hữu chứng chỉ môi giới BĐS 49Biểu đồ 7: Mức độ hài lòng của khách hàng với thái độ và tinh thần

Bảng 1: Đề xuất sắp xếp các quy tắc đạo đức hành nghề của Hiệp

hội

BĐS Việt Nam 76

(Vietnam National Real Estate Association)4.

4

ĐĐNN

MLS

Đạo đức nghề nghiệpDịch vụ đăng kê bất động sản(Multiple Listing Service)5

6

TP HCM

TNHH

Thành phố Hồ Chí MinhTrách nhiệm hữu hạn

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với mỗinền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanhnghiệp Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam, từ những nhu cầu

về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất

yếu Vì đặc điểm của nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội,

các kỹ năng giao tiếp và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối vớikhách hàng nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là

cao hơn nhiều ngành nghề khác

Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vàonăm 2006 thì vai trò của người môi giới chưa được thừa nhận chính thức trong xãhội Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với

người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi

giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số

lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong

xã hội Trước tình hình đó, vấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS và hình ảnh của cácnhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh

gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường

Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiềunăm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới

BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về ĐĐNN với nhà môi giới mà ViệtNam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong nước; từ

đó, nhóm nghiên cứu đã quyết định lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Thực trạng đạođức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở VN và nghiên cứu áp dụng một số quyđịnh về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS của Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ”

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đâynhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này Trong số đó, tiêu

biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giảĐặng Đức Thành, xuất bản năm 2010 Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực

trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luậtkinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS

Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn vàđịnh hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy

Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới

BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,

Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam.Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới

BĐS

Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá vềĐĐNN của người môi giới BĐS Trong đó có thể kể tới một tài liệu nổi bật củaPGS Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới ý định hành

vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the BehaviorIntention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and AdultLearning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quảthống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của

quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêuchuẩn hành nghề” của Hiệp hội này

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu cuối cùng của đề tài là đưa ra những đề xuất để hoàn thiện quy định

về vấn đề ĐĐNN trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyềnlợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả,góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển

4 Phương pháp nghiên cứu

Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương phápnghiên cứu sau: Phương pháp điều tra bảng hỏi; Phương pháp phân tích - tổng hợp;

Phương pháp đối chiếu - so sánh; Phương pháp so sánh luật học; Phương pháp phân

tích định tính Trong đó, phương pháp điều tra bảng hỏi được nhóm nghiên cứuthực hiện vào tháng 3/2012 trên 3 nhóm đối tượng: người sử dụng dịch vụ môi giới

BĐS (phát ra 60 phiếu, thu về 40 phiếu có giá trị), người môi giới BĐS (phát ra 50phiếu, thu về 21 phiếu có giá trị) và công ty môi giới BĐS (phát ra 20 phiếu, thu về

10 phiếu có giá trị) (Nội dung phiếu điều tra tại Phụ lục 1, 2, 3)

5 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS

ở Việt Nam và khả năng áp dụng một số quy định về ĐĐNN trong môi giới BĐScủa Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ở Việt Nam

5.2 Phạm vi nghiên cứu

Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi

“Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày1/1/2007

Về mặt nội dung: Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môigiới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫnthi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng

với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề củahội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”

6 Kết quả nghiên cứu dự kiến

Đánh giá thực trạng ĐĐNN trong môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay, vàviệc áp dụng quy định về ĐĐNN trong lĩnh vực này

Phân tích những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ vềvấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấyđược những ưu điểm trong các quy định này có thể áp dụng tại Việt

Nam

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp

1.1.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp

Đạo đức nghề nghiệp là một bộ phận cụ thể trong đạo đức nói chung của xã

hội Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Đạo đức là một trong nhữnghình thái sớm nhất của ý thức xã hội bao gồm những nguyên tắc, chuẩn mực xã hội

điều chỉnh hành vi của con người trong quan hệ với người khác và với cộng đồng(gia đình, làng xóm, giai cấp, dân tộc hoặc toàn xã hội) Căn cứ vào những chuẩnmực ấy, người ta đánh giá hành vi của mỗi người theo các quan niệm về thiện và

ác, về cái không được làm (vô đạo đức) và về nghĩa vụ phải làm.”1

Cụm từ “đạo đức nghề nghiệp” (Professional ethics hay Déontologic) xuấthiện là tên gọi khoa học về cách sử dụng nghề nghiệp của con người (Déon: bổnphận cần phải làm, logos: học thuyết - Déontologic được nhà triết học Anh JeremyBentham - tác giả của Thuyết vị lợi, sử dụng có ý nghĩa là nghĩa vụ luận, đạo đứcnghề nghiệp) Tuy nhiên, do vẫn chưa có định nghĩa thống nhất nên bài nghiên cứu

xin đưa ra một khái niệm tổng hợp về ĐĐNN như sau:

Đạo đức nghề nghiệp là những yêu cầu đạo đức đặc biệt, có liên quan đếnviệc tiến hành một hoạt động nghề nghiệp nào đó, là tổng hợp của các quy tắc, các

nguyên tắc chuẩn mực của một lĩnh vực nghề nghiệp trong đời sống, nhờ đó mà mọi

thành viên của lĩnh vực nghề nghiệp đó tự giác điều chỉnh hành vi của mình chophù hợp với lợi ích và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cánhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội

1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp

1.1.2.1 Đối với doanh nghiệp, tổ chức

 Tăng sự tin tưởng, thỏa mãn của đối tác và khách hàng:

1 Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa, 2005

Trong một thị trường cạnh tranh, điểm cân bằng tối ưu chỉ có thể hình thành

trên cơ sở của sự liên kết và sự tin tưởng giữa các đối tác chứ không thể trên nềntảng của sự lừa dối lẫn nhau Tôn trọng luân lý xã hội và thực hiện ĐĐNN chính làcách tăng niềm tin của doanh nghiệp đối với khách hàng và đối tác làm ăn Đối với

những tổ chức luôn gắn lợi ích của mình với lợi ích của khách hàng, xã hội thì sựtin tưởng và thỏa mãn của khách hàng cũng sẽ ngày càng tăng lên Một khách hàng

vừa lòng, sẽ quay lại và đem tới những khách hàng khác Ngược lại, một kháchhàng không vừa lòng sẽ không bao giờ trở lại và cũng kéo đi những khách hàngkhác

 Tăng sự tin tưởng, trung thành của nhân viên:

Quan tâm tới các chuẩn mực ĐĐNN, thì tổ chức cũng đồng thời tôn trọng vàquan tâm tới nhân viên Tổ chức càng quan tâm tới nhân viên, nhân viên càng tậntâm với tổ chức Hơn nữa, bất cứ ai cũng muốn làm việc cho những công ty có hoạt

động kinh doanh minh bạch, trong sáng Họ tin tưởng hơn vào sự phát triển bềnvững của công ty Khi làm việc trong một tổ chức hướng tới cộng đồng, hướng tớilợi ích của xã hội, bản thân mỗi nhân viên cũng thấy công việc của mình có giá trịhơn Họ làm việc tận tâm hơn và sẽ trung thành hơn Một môi trường làm việc trung

thực, công bằng sẽ gây dựng được nguồn nhân lực quý giá

 Góp phần nâng cao hình ảnh doanh nghiệp, tổ chức:

Một doanh nghiệp, tổ chức quan tâm tới ĐĐNN sẽ có được sự trung thànhcủa nhân viên, sự tin tưởng, hài lòng của khách hàng và các nhà đầu tư Khi có trách

nhiệm cao với cộng đồng, xã hội, tổ chức cũng sẽ nhận được sự ủng hộ tích cực của

cộng đồng Hình ảnh của tổ chức được nâng cao hơn, tạo dựng được sự tín nhiệmlâu dài đối với mọi người Điều này không phải tổ chức nào cũng làm được và cũng

không phải có tiền là tạo dựng được

Góp phần nâng cao lợi nhuận:



Nghiên cứu của hai giáo sư John Kotter và James Heskett ở trường Đào tạoquản lý kinh doanh thuộc Đại học Harvard trong cuốn "Văn hóa công ty và chỉ sốhoạt động hữu ích" (Corporate Culture and Performance, 1992) đã cho thấy, trong

vòng 11 năm, những công ty quan tâm đến việc tạo dựng ĐĐNN đã nâng được thu

nhập của mình lên tới 682%, trong khi những công ty đối thủ không quan tâm vấn

đề này chỉ đạt 36% Khi có được sự tận tâm của nhân viên, hiệu quả công việc sẽcao hơn Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ

có nhiều cơ hội làm ăn hơn, lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều

1.1.2.2 Đối với cá nhân

 Góp phần nâng cao uy tín của người hành nghề:

Một người làm trong lĩnh vực nào cũng phải luôn luôn tự xem xét và điềuchỉnh những hoạt động của mình sao cho phù hợp với những chuẩn mực đạo đức đã

được thừa nhận Tuân theo được những chuẩn mực đó sẽ tạo nên hình ảnh

chuyên

nghiệp của người hành nghề, nâng cao vị thế bản thân và đạt được sự tin tưởng của

khách hàng, thuận lợi cho quá trình làm việc

 Góp phần điều chỉnh hành vi của người hành nghề:

ĐĐNN khi đã được xã hội chấp nhận sẽ vô hình trở thành khung điều chỉnhhành vi, yêu cầu người hành nghề không thể làm trái những quy tắc luân lý chungcủa xã hội Khi ở vị trí điều hành, sự điều chỉnh này càng có ý nghĩa quan trọng.Phong cách lãnh đạo, quản lý sẽ ảnh hưởng lớn tới thái độ của người nhân viên vàthành công hay thất bại của tổ chức Điều chỉnh cách lãnh đạo, quản lý phù hợp hơn

với các nguyên tắc đạo đức góp phần giúp tổ chức hoạt động hiệu quả

hơn

1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp

1.1.3.1 Các quy tắc, tiêu chuẩn

Những quy tắc, tiêu chuẩn hành nghề của một nghề nghiệp nào đó được ghi

chép lại và được xã hội công nhận tính đúng đắn, hợp lý là biểu hiện hữu hình củaĐĐNN Mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể về đạo đức đối với từng ngànhnghề; mỗi tổ chức, hiệp hội, doanh nghiệp đều hướng tới tự đưa ra bản quy tắc đạo

đức hành nghề (Code of Ethics – CoE) quy định đối với thành viên trong tổ chứcmình để có được sự tin tưởng hơn từ cộng đồng

Ví dụ đối với nghề kiểm toán: Tại Mỹ tồn tại đạo luật Sarbanes –Oxley củanghề kế toán – kiểm toán được Quốc hội Hoa Kỳ phê chuẩn ngày 30/07/2002; cùng

với đó là “Các chuẩn mực kiểm toán và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp” do tổchức nghề nghiệp kiểm toán Mỹ AICPA ban hành.

1.1.3.2 Thái độ, trách nhiệm

ĐĐNN biểu hiện bản chất của nó qua thái độ và trách nhiệm của người hành

nghề Việc áp dụng quy tắc ĐĐNN để điều chỉnh hành vi cho phù hợp với luân lý

xã hội phải tùy thuộc vào ý niệm chủ quan của từng người và quan niệm của người

đó về đúng và sai, về việc gì nên làm và không nên làm Thái độ và trách nhiệmđược thể hiện qua quan hệ của một cá nhân với cá nhân khác và với toàn xã hội

Quan hệ cá nhân với cá nhân



Cách trực tiếp nhất để nhận biết về đạo đức của một người làm một côngviệc nào đó là qua quá trình tương tác giữa người với người thông qua tiếp xúc, trao

đổi Ví dụ trong cơ quan chính quyền, các cán bộ quận, huyện, phường, xã phục vụ

nhân dân; trên máy bay nhân viên hàng không phục vụ hành khách; trên đường phố

cảnh sát giao thông phục vụ người lái xe và người đi bộ; người bán hàng, ngườicung cấp dịch vụ phục vụ khách hàng của mình Nếu hiểu đúng tầm quan trọngcủa nghề nghiệp của mình đối với người khác thì người đó sẽ làm đúng và tốt trách

nhiệm của mình, không còn ỷ vào vai trò, chức vụ, quyền hành của mình để gâykhó khăn, cản trở người khác, không đánh mất đạo đức trong nghề

vi, thái độ trong công việc Nó thể hiện rõ nét nhất trong những công việc liên quan

lợi ích của quảng đại quần chúng như báo chí, truyền hình, ảnh hưởng môi trườngcủa các nhà máy sản xuất; và thể hiện một cách gián tiếp như tác động tới nền kinh

tế qua những hoạt động của ngân hàng, công ty tài chính Mỗi lĩnh vực nghề nghiệp

đều nằm trong mối quan hệ với lợi ích của xã hội, xã hội có phát triển mới tạo cơhội cho nghề nghiệp phát triển Trong đó, ĐĐNN là yếu tố quyết định để cân bằnggiữa lợi ích cá nhân và lợi ích của cộng đồng

với khách hàng, với cộng đồng cũng tăng theo tỷ lệ thuận Đồng thời, khi trình độcủa người tiêu dùng tăng lên thì càng yêu cầu cao hơn về sự chuyên nghiệp củangười cung cấp sản phẩm, dịch vụ đó Điều này có thể không đúng đối với mọi cánhân, nhưng xét trên phạm vi cả một ngành nghề hay phạm vi toàn xã hội thì haiyếu tố: trình độ của người hành nghề và yêu cầu của người tiêu dùng luôn ảnhhưởng tác động qua lại lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển Tuy nhiên, mức độ

ảnh hưởng của trình độ nhận thức tới ĐĐNN cũng còn phụ thuộc vào trình độ pháttriển của kinh tế - xã hội và mức độ chặt chẽ của hệ thống pháp

luật

1.1.4.2 Môi trường văn hóa

Yếu tố văn hóa có ảnh hưởng trực tiếp đến cách nhìn nhận quan điểm: Thếnào là phù hợp với đạo đức Các cá nhân tại các quốc gia khác nhau hay theo những

tôn giáo khác nhau sẽ đưa ra quyết định hành động phù hợp với ĐĐNN theo vănhóa của họ Về cơ bản, đạo đức trong văn hóa phương Đông lấy đẳng cấp tôn ti trật

tự làm cơ sở ứng xử, phương Tây là bình đẳng, đồng đẳng, vì vậy khi đưa ra

đi mua xe và trả nợ ngân hàng kèm theo một mức lãi suất nào đó; còn tại

Pakistan,

khách hàng có thể đến một ngân hàng Hồi giáo và ký hợp đồng mua xe với chínhngân hàng này Ngân hàng không cho vay tiền để lấy lãi mà đi mua xe và bán lạicho người kia cộng với một phần lời

1.1.4.3 Chế tài xử phạt

Chế tài xử phạt là yếu tố cần thiết để bắt buộc một người hành nghề hoạtđộng theo đúng những tiêu chuẩn về đạo đức mà người đó đã cam kết thực hiện.Đương nhiên, khi không có một chế tài xử phạt vi phạm hợp lý cũng như khi không

có một cơ chế kiểm tra, giám sát những hành vi vi phạm đạo đức thì việc kiểm soát

hoạt động của người hành nghề có phù hợp đạo đức hay không là vô cùng khókhăn Đặc biệt, đối với vấn đề đạo đức thì không luật nào có thể quy định rõ ràngđược Khi luật đã không quy định rõ ràng thì bất kỳ cá nhân nào cũng có xu hướnghành động có lợi cho cá nhân mình Tại những quốc gia phát triển như Anh, Mỹ,các hiệp hội nghề nghiệp hay các công ty lớn đều tự đưa ra những quy định ĐĐNN

và chế tài xử phạt vi phạm rất chặt chẽ với thành viên của

mình

1.2 Những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một hình thức môi giới với đối tượng của hợp đồng là tàisản BĐS; vì vây, trước khi tìm hiểu về môi giới BĐS, ta cần làm rõ khái niệm vềbất động sản và khái niệm môi giới thương mại

con người khai thác từ môi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sảnxuất hay sinh hoạt của cá nhân họ

Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêngcho quốc gia mình Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về BĐS trong Bộ luật Dân sựViệt Nam như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quyđịnh” 2

1.2.2 Khái niệm môi giới thương mại

Luật Thương mại Việt Nam định nghĩa: “Môi giới thương mại là hoạt độngthương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các

bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm

phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theohợp đồng môi giới.”3 Khi tiến hành nghiệp vụ, người môi giới không được đứng têncủa chính mình mà đứng tên của người ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa vàkhông chịu trách nhiệm các nhân trước người ủy thác về việc khách hàng khôngthực hiện hợp đồng Người môi giới không tham gia vào việc thực hiện hợp đồngtrừ trường hợp được ủy quyền Quan hệ giữa người ủy thác với người môi giới dựatrên ủy thác từng lần, chứ không dựa vào hợp đồng dài hạn Hoạt động môi giớithường được trả công theo một tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm

phán và giao dịch, được gọi là hoa hồng

1.2.3 Khái niệm môi giới bất động sản

Trong một thương vụ BĐS thì chính các quyền liên quan đến BĐS mới đượcluân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ không phải là bản thân BĐS

như nhiều người lầm tưởng Vì trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam không cóđịnh nghĩa cụ thể về môi giới BĐS nên nhóm nghiên cứu xin đưa ra một khái niệm

về môi giới BĐS như sau:

Môi giới bất động sản là hoạt động của chủ thể (một cá nhân, một hãng haymột tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác (bên sử dụng dịch vụ

môi giới), hỗ trợ thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là cácquyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản, dẫn tới sự thay đổi ở khía cạnhpháp lý của bất động sản đó

2

3

Điều 174, Bộ luật dân sự Việt Nam 2005

Điều 150, Luật Thương mại Việt Nam 2005.

1.2.4 Đặc điểm của môi giới bất động sản

Những đặc điểm của môi giới BĐS cũng chính là đặc điểm chung của nghềmôi giới; tuy nhiên, với đối tượng là BĐS thì loại hình môi giới này thể hiện nhữngđặc điểm của nó như sau:

Điều kiện làm việc linh hoạt



Môi giới BĐS có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngành nghềkhác Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉ làm việc thực

sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng

Kết nối giữa người bán và người mua



Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua saocho hợp lý Vì trên thị trường BĐS tồn tại tình trạng thông tin bất đối xứng giữangười mua và người bán, giữa người môi giới và người sử dụng dịch vụ môi giới,nên người môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin đầy

đủ, chính xác và tư vấn những thủ tục cần thiết cho khách hàng Những người sửdụng dịch vụ thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua/bán hay thuê/cho thuêBĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất Sau khi đã tìm hiểu kỹ

yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết

1.2.5 Các hình thức môi giới bất động sản

1.2.5.1 Môi giới độc quyền

Trong hình thức này, người môi giới sẽ được độc quyền và đại diện cho lợiích của duy nhất một bên trong giao dịch BĐS, có thể là người bán, người mua,người đi thuê hay người cho thuê Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán

người bán (cho thuê).

Môi giới độc quyền người mua (thuê)



Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán (cho thuê), nhà môi giớiđộc quyền người mua (thuê) sẽ đại diện cho quyền lợi của người mua (thuê) tậndụng những hiều biết của mình về BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng vànhững kỹ năng khác để tư vấn cho người mua (thuê) giá cả cũng như những điềukhoản tốt nhất trong hợp giao dịch Môi giới độc quyền người mua (thuê) là lựachọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua (thuê) BĐS và đa số các nhà môi

giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này

1.2.5.2 Môi giới tự do

Môi giới tự do (còn được gọi là “môi giới kép” ở Mỹ) là hình thức môi giới

mà người môi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng chochủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao

dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ

1.2.6 Vai trò của môi giới bất động sản

Vai trò của môi giới BĐS không chỉ là dẫn dắt các chủ thể đến việc ký kếtthương vụ như các hoạt động môi giới thông thường mà còn là vấn đề làm thế nào

để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên quan đến

BĐS

1.2.6.1 Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản

Với chủ thể là người mua (người đi thuê)



Do những đặc tính nhất định của BĐS và thị trường BĐS nên đây là một thịtrường không hoàn hảo Thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật sự chínhxác và đầy đủ do những tiêu chí đánh giá thường rất khó xác định, hơn nữa những

thông tin này cũng không được công bố rộng rãi và đầy đủ như những loại hàng hoá

khác Ngoài ra các quy định pháp lý về đất đai, quy hoạch sử dụng đất, mức cungcủa thị trường BĐS… không phải người mua (người đi thuê) nào cũng nắm rõ Nhờnhững tư vấn và thông tin mà hoạt động môi giới mang lại, thông tin BĐS từ phíangười bán (cho thuê) đến với người mua (người đi thuê) nhanh chóng và chính xác

hơn giúp người mua (người đi thuê) sẽ có cái nhìn tổng quan và đưa ra được sự lựa

chọn đúng đắn đồng thời làm giảm rủi ro trong hoạt động mua

người bán (cho thuê) có thể nắm bắt được tình hình mua bán trên thị trường, đưa gia

những mức giá bán hợp lý phù hợp với cung cầu, tìm được người mua nhanh chóng

lượng giao dịch ngầm và công khai hiện nay vẫn chiếm một tỷ lệ lớn, gây thất thuthuế nhà nước Rõ ràng là khi hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp và có

hành lang pháp lý quy định rõ ràng thì đây sẽ là một kênh hoạt động hiệu quả, bên

cạnh các sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay; đồng thời,

tăng thu nhập thuế cho nhà nước

Với xã hội



BĐS là nguồn tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và ngườidân Đây là tài sản lớn và gắn chặt với đời sống của mỗi người vì vậy các hoạt động

giao dịch BĐS thường có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội tuỳ theo quy môcủa từng giao dịch Tuy nhiên, thông tin trên thị trường BĐS lại không phải lúc nào

cũng rõ ràng, minh bạch và chính xác, những chủ thể tham gia vào giao dịch thường

không có đủ sự am hiểu và kiến thức về các vấn đề BĐS Một thị trường hoạt động

không hoàn hảo, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, gây

ra tâm lý bất ổn cho người dân, không tin vào chính sách pháp luật của nhà nước,gây mất ổn định cho xã hội Hơn nữa, các hoạt động ngầm như đã nói ở trên, ngoài

việc gây thất thu thuế cho nhà nước, còn có khả năng gây ra những tệ nạn, mất ổn

định xã hội Khi có sự tham gia của hoạt động môi giới chuyên nghiệp, thông tin thị

trường sẽ hoàn hảo hơn, những chủ thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về

BĐS làm giảm tiêu cực của thị trường, góp phần ổn định trật tự xã

hội

1.2.6.2 Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Qua những phân tích trên, có thể thấy vai trò quan trọng của môi giới BĐS là

cung cấp đầy đủ thông tin cho các bên chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịchhàng hoá BĐS Khi thông tin giao dịch đầy đủ và đồng bộ sẽ đưa thị trường BĐShoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được thông tin mình cần

sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro Khi mọi người mua nắm

được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và phù hợp, đồng nghĩavới tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán không còn ở vị thế quá chủđộng hơn so với người mua Đồng thời, với những tư vấn khác liên quan đến vấn đề

luật pháp, tài chính của người môi giới cũng như là người đóng vai trò trung gianthương lượng cho đôi bên giúp thúc đẩy nhanh quá trình giao dịch của thương vụ.Như vậy, có thể khẳng định hoạt động môi giới BĐS như một loại dầu nhớt giúp thị

trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả

nhất

Tuy nhiên, hệ thống môi giới nếu phát triển lớn mạnh, đông đảo mà lại hoạtđộng không theo tiêu chuẩn nhất định, không có nguyên tắc chung thì tình trạngnhiễu loạn thông tin sẽ chắc chắn xảy ra Nguồn thông tin nhiễu loạn thì còn có hại

hơn là khi không có môi giới Mà bản chất của nghề môi giới là kỹ năng của conngười nên quy định chung về đạo đức trong hành nghề môi giới BĐS là cần thiết để

xây dựng một hệ thống môi giới lớn mạnh và hoàn hảo

1.3 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

1.3.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một nghề nghiệp cụ thể, vì vậy, về cơ bản, ĐĐNN trong môigiới BĐS cũng được định nghĩa tương tự như ĐĐNN nói chung Hiện nay, ở ViệtNam, ĐĐNN trong môi giới BĐS chưa được định nghĩa cụ thể trong bất cứ tài liệunào Tuy nhiên, dựa trên khái niệm ĐĐNN, nhóm nghiên cứu có thể đưa ra mộtđịnh nghĩa như sau:

Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản là những yêu cầu của đạođức đặc biệt có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản của cá nhân hoặc tổ

chức, là tổng hợp các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của hoạt động môi giới và

lĩnh vực bất động sản, nhờ đó mà các cá nhân (tổ chức) hoạt động trong lĩnh vựcmôi giới bất động sản tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với lợi ích

và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tậpthể và cá nhân với xã hội

1.3.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Dựa trên những vai trò của ĐĐNN trong kinh doanh nói chung có thể đưa rađược những vai trò cơ bản của ĐĐNN trong môi giới BĐS như sau:

1.3.2.1 Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một hoạt động kinh doanh mang tính dịch vụ vì vậy việckhách hàng có thỏa mãn khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS hay không không chỉphụ thuộc vào kết quả mà họ đạt được mà còn phụ thuộc vào cách mà họ nhận được

dịch vụ ra sao Trong quá trình làm việc, những người môi giới không chỉ thể hiệntrình độ chuyên môn của họ thông qua những kỹ năng giải quyết vấn đề, cung cấp

thông tin và đáp ứng yêu cầu của khách hàng mà cách họ làm việc, tiếp xúc cũngnhư hoàn thành nhiệm vụ là rất quan trọng Việc hoàn thành công việc ủy thác làmột thành công lớn nhưng cách thức mà họ hoàn thành sẽ đẩy sự thành công haynói cách khác là sự thoả mãn và tin tưởng của khách hàng lên mức cao nhất Mộtngười môi giới được trang bị đầy đủ kỹ năng về chuyên môn nghiệp vụ cũng nhưđược đào tạo về ĐĐNN chắc chắn sẽ mang đến sự tin tưởng và thỏa mãn cao nhất

giới đến với khách hàng Khi những người môi giới BĐS phục vụ khách hàng theođúng những tiêu chuẩn ĐĐNN sẽ mang lại sự thỏa mãn và tin tưởng cho kháchhàng đồng nghĩa với việc xây dựng được hình ảnh và uy tín của bản thân họ cũngnhư của công ty môi giới trong lòng mỗi khách hàng Trong mọi lĩnh vực, kháchhàng sẽ chỉ quay lại mua hàng hóa hay sử dụng dịch vụ của những công ty, cửahàng hay cá nhân cung cấp mà họ tin tưởng Một khi đã gây dựng được hình ảnh tốt

đẹp, người môi giới BĐS (công ty môi giới BĐS) sẽ có nhiều cơ hội hơn trong

tương lai, không chỉ có những khách hàng cũ đến với họ mà còn có những kháchhàng mới thông qua hình thức giới thiệu, truyền miệng Vì vậy, cùng với chuyênmôn nghiệp vụ, ĐĐNN là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh, thươnghiệu – giá trị lâu bền, mang lại lợi ích kinh tế về lâu dài – cho cá nhân hay doanhnghiệp môi giới BĐS.

1.3.2.3 Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản

Những người môi giới đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực BĐS Họ lànhững người kết nối giữa người bán và người mua, người thuê và người đi thuê Nhờ có những người môi giới BĐS chuyên nghiệp mà các hợp đồng liên quan đếnBĐS diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn Với vai trò là người được ủy thác,người môi giới BĐS không chỉ giúp các bên liên quan đến hợp đồng đạt đượcnhững mục đích riêng một cách tốt nhất mà còn hài hòa những lợi ích cá nhân ấyvới lợi ích chung của xã hội Nhưng những lợi ích trên chỉ đạt được khi nhữngngười môi giới hoạt động đúng với những tiêu chí ĐĐNN trong môi giới BĐS nếukhông sẽ gây ra những hậu quả xấu cho các bên liên quan cũng như cả xã hội Khi

người môi giới tuân thủ theo những quy tắc ĐĐNN sẽ giúp cho thị trường BĐS vậnhành thuận lợi và phát triển đúng hướng

1.3.3 Yêu cầu đạo đức đối với người hoạt động môi giới bất động sản

1.3.3.1 Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản

so với các ngành nghề khác

Mỗi ngành nghề có những đặc trưng và nhiệm vụ khác nhau cũng như đòinhững kỹ năng, hiểu biết và sự tuân thủ khác nhau Vì vậy bên cạnh những tiêuchuẩn chung như tuân thủ pháp luật, trung thực, thật thà, yêu cầu về đạo đức của

các ngành nghề khác nhau cũng khác nhau Như đối với giáo viên, những ngườitrực tiếp giảng dạy và đào tạo thế hệ tương lai cho đất nước có những tiêu chuẩnnhất định về nghề nghiệp là“Yêu nghề, gắn bó với nghề dạy học; chấp hành LuậtGiáo dục, điều lệ, quy chế, quy định của ngành; có ý thức tổ chức kỉ luật và tinhthần trách nhiệm; giữ gìn phẩm chất, danh dự, uy tín của nhà giáo; sống trung

thực, lành mạnh, là tấm gương tốt cho học sinh”4 Đây được coi là tiêu chí ĐĐNNđối với giáo viên trung học phổ thông Trong khi đó, đối với người cán bộ Kiểm sát,

mặc dù đang trong quá trình xây dựng bộ tiêu chuẩn ĐĐNN nhưng Viện trưởngViện kiểm sát Nhân dân tối cao Trần Quốc Vượng phát biểu tại Hội thảo "Học tập

và làm theo lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh với cán bộ Kiểm sát: Công minh,chính trực, khách quan, thận trọng, khiêm tốn" (Hà Nội, tháng 9/2007) có nêu rõmột trong những tiêu chuẩn ĐĐNN của nhân viên trong ngành là “cán bộ Kiểm sát

trung thành với chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, trung thành với lýtưởng cách mạng của Đảng; kiên định lý tưởng, mục tiêu độc lập dân tộc và chủnghĩa xã hội, phấn đấu hết sức mình cho sự thắng lợi, sự phát triển của công cuộcđổi mới vì dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Đối vớicán bộ kế toán, kiểm toán, 7 nguyên tắc cơ bản đối với ĐĐNN là: “Độc lập, chínhtrực, khách quan, năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tính bảo mật, tư cáchnghề nghiệp, tuân thủ chuẩn mực chuyên môn”5 Ta thấy rõ sự khác biệt trong quy

định tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với giáo viên, cán bộ Kiểm soát và nhân viên kếtoán, kiểm toán do tính chất và nội dung công việc của 3 ngành nghề này là khácnhau Đối với một người môi giới BĐS có đạo đức không nhất thiết phải gắn bó lâudài với nghề như đối với giáo viên và cũng không nhất thiết phải trung thành vớiChủ nghĩa Mác – Lênin hay tuân thủ chuẩn mực chuyên môn của người kiểm toán.Người môi giới BĐS cũng có những tiêu chí ĐĐNN riêng như đối xử bình đẳng vớikhách hàng, bảo mật thông tin, cạnh tranh lành mạnh…Những tiêu chí này khônggiống so với những ngành nghề trên và những những ngành nghề khác trong xã hội

1.3.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người

môi giới bất động sản

Cũng như đối với ĐĐNN nói chung, các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu vềĐĐNN trong môi giới BĐS bao gồm: trình độ nhận thức, môi trường văn hóa vàchế tài xử phạt Các nhà làm luật, các công ty môi giới và chính những người môi

4

5

Tiêu chí 2, Điều 4, Chương II, Thông tư số 30/2009/TT-BGDDT ngày 22/10/2009, Bộ Giáo dục và Đào tạo

Chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp kế toán, kiểm toán do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành năm 2005

giới BĐS cần nắm rõ được các yếu tố này để có những biện pháp tác động thíchhợp, từ đó giúp hình thành nên ĐĐNN cho người môi giới BĐS một cách hiệu quảnhất và tự nhiên nhất

độ thấp hơn Một yếu tố khác ảnh hưởng đến nhận thức là kinh nghiệm của ngườimôi giới Một người môi giới với nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, tiếp xúc vớinhiều khách hàng, biết cách ứng xử và làm việc chuyên nghiệp có xu hướng hoànthiện hơn về mặt ĐĐNN

Bên cạnh đó, trình độ nhận thức của người sử dụng dịch vụ cũng quyết địnhđến ĐĐNN của người môi giới BĐS Một cá nhân sử dụng dịch vụ có yêu cầu cao

về sự chuyên nghiệp của người cung cấp dịch vụ môi giới buộc người môi giới phải

đáp ứng được những yêu cầu đó nếu muốn tiếp tục hợp đồng Chính khách hàng có

nhận thức cao là động lực thúc đẩy những người môi giới phải có ĐĐNN khi hànhnghề

Môi trường văn hóa:



Mỗi quốc gia khác nhau có quan điểm khác nhau về ĐĐNN do văn hóa, lốisống khác nhau Cùng một quy định về đạo đức có quốc gia đề cao nhưng có quốc

gia lại xem nhẹ hơn Bên cạnh đó, nghề môi giới BĐS có tính chất đặc biệt là đốitượng trong hợp đồng thường là tài sản có giá trị lớn và thù lao mà người môi giớinhận được phụ thuộc vào giá trị của hợp đồng trong giao dịch Chính vì đặc điểmnày mà nhiều người môi giới quên đi những quy định về ĐĐNN để làm lợi cho bảnthân Một người môi giới chuyên nghiệp cần có tinh thần trách nhiệm cao, không vì

lợi ích cá nhân mà làm sai những chuẩn mực đạo đức khi cung ứng dịch vụ tớikhách hàng.

có thể là chế tài xử phạt được quy định trong luật quốc gia (ở Mỹ chế tài xử phạtđược thực hiện theo án lệ) với các mức độ như phạt hành chính, thậm chí là phạt tù

Chế tài xử phạt có thể được quy định trong Bộ nguyên tắc hoạt động của các Hiệphội liên quan đến môi giới BĐS Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) có quy định

“Hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam vi phạm các quy định trên đây sẽ chịu các hìnhthức kỷ luật theo quy định tuỳ theo mức độ vi phạm, đồng thời có trách nhiệm đền

bù thiệt hại theo quy định của pháp luật (nếu có)6” Thậm chí các công ty môi giớiBĐS cũng có đưa ra các quy định xử phạt đối với nhân viên môi giới vi phạm cácquy định về ĐĐNN Thông thường quy định xử phạt của các công ty sẽ bao gồmcác mức: khiển trách và nhắc nhở, xử phạt hành chính (phạt tiền; cắt lương, thưởng)

và cuối cùng là đuổi việc Việc áp dụng hình thức xử phạt nào sẽ phụ thuộc vàomức độ nghiệm trọng và thường xuyên của hành vi vi phạm ĐĐNN của nhân viênmôi giới BĐS

1.3.3.3 Những yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới bất động sản

Yêu cầu đạo đức với người hoạt động môi giới BĐS là rất rộng, họ không chỉ

có trách nhiệm đạo đức đối với người ủy thác mà còn đối với khách hàng, vớinhững người môi giới khác và đối với toàn xã hội Để đưa ra một văn bản quy định

về tiêu chuẩn ĐĐNN cho riêng người môi giới BĐS như “Quy tắc đạo đức và ứng

xử nghề nghiệp Luật sư Việt Nam” đối với Luật sư hay “Chuẩn mực ĐĐNN kếtoán, kiểm toán” đối với người làm kế toán, kiểm toán là không dễ dàng Tuy nhiên,

6 Chương 3- Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm

Cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác:



Với vai trò là người được ủy thác, người môi giới BĐS phải có ý thức cungcấp thông tin đầy đủ, kịp thời và chính xác cho người ủy thác Họ không được chegiấu hay cung cấp sai thông tin hoặc thông tin thiếu xót gây hiểu lầm cho người ủy

thác dẫn tới những quyết định sai lầm và khiến thị trường hoạt động không đúng với

hay nghèo, không được phân biệt màu gia, sắc tộc, địa vị xã

Cạnh tranh lành mạnh:



Người môi giới BĐS không chỉ có trách nhiệm đạo đức đối với xã hội, vớingười ủy thác mà còn với chính những người môi giới khác Một người môi giớichuyên nghiệp chỉ cạnh tranh lành mạnh, không tranh giành khách, không đánh cắp

thông tin, không nói xấu đồng nghiệp; tích cực hợp tác, cung cấp thông tin cho đồng

nghiệp khi cần thiết để phục vụ khách hàng tốt nhất

Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giới BĐSnói riêng là vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm

chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới Việc tuân

thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới Khi tuân thủ theo

những

tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hạiđến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp Không có câu

trả lời cụ thể như thế nào là hợp đạo đức cũng như không có một hướng dẫn những

tập hợp hành vi được coi là hợp đạo đức Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức vàthiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà môi giới) là rất

khó nhận ra Tuy nhiên, tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới được hình thành trướctiên là để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới Ngoài ra, cũng khóxác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phòngmôi giới hay giữa các nhà môi giới cạnh tranh với nhau Nếu các nhà môi giới hoạtđộng mà bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn

trở thành việc kinh doanh thuần túy

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI

GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ

NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 Khái quát về thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sảntại Việt Nam

b Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1980 -1992

Giai đoạn từ 1980 đến 1987



Nhà nước có đưa ra quy định cụ thể và rõ ràng hơn về sở hữu tập thể đất đai

trong Hiến pháp sửa đổi 1980 Việc tạo lập nhà ở cũng bắt đầu có những đổi mới:

“Công dân có quyền có nhà ở Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản

lý phải công bằng, hợp lý”7 Có thể nói rằng, trong giai đoạn trước năm 1987, thịtrường BĐS Việt Nam vẫn chưa được hình thành, bởi lẽ lúc này BĐS của người dânchủ yếu được nhà nước khoán và phân bổ

Diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng được

30% nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức ở đô thị8 Trong khi một số nhà

ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhượng trao taygiữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra Nhà nước chưa có quy định công nhận

7

8

Điều 62, Hiến Pháp nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1980

PGS TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần Nguyên Nam, “Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn

ở Việt Nam”, NXB Tài Chính, 2003.

quyền sở hữu nhà ở và cũng chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS, do đóthị trường có hoạt động nhưng không có sự quản lý của Nhà

này, thị trường BĐS sơ cấp đã bắt đầu hoạt động

Tuy nhiên, năm 1991, thị trường BĐS Việt Nam mới thực sự khởi đầu khinhà nước đưa ra Pháp lệnh về Nhà ở mới Pháp lệnh chỉ rõ hai điểm quan trọng vềkinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển

nhượng

nhà ở Cụ thể như sau: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xâydựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác

theo quy định của pháp luật”9 và “Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợpđồng mua bán nhà ở Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng

đất theo quy định của Luật Đất đai”10

c Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ sau năm 1993

Thị trường BĐS đầu giai đoạn này đã có những bước đột phá rõ rệt trong hệthống pháp luật và quản lý các giao dịch mua, bán, thuê và cho thuê BĐS Trên cơ

sở Hiến pháp sửa đổi năm 1992, Luật Đất đai được sửa đổi năm 1993 và năm 2003

nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời quy định và điềuchỉnh các quan hệ kinh tế - xã hội theo hướng dài hạn, trong đó quy định: “Nhànước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”11;

“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”12 Ngoài ra, Bộ luật Dân sự

9

Điều 4, Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 về Nhà ở

Điều 31, Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 về Nhà ở

11 Điều 20, Luật đất đai 1993

12 Khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai 1993

10

năm 1995 cũng quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về

chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất

Cho tới khi Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, các hìnhthức thương nhân trên thị trường BĐS mới chính thức được chấp nhận và xác định

rõ ràng Theo đó, phạm vi điều chỉnh của luật này bao gồm cả những cá nhân, tổchức kinh doanh BĐS (đầu tư, xây dựng ) và kinh doanh dịch vụ BĐS (tư vấn, môi

giới, định giá, sàn giao dịch )

Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đã thực sự

tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển mới Nhờ vậy, thị trường BĐSchính thức đã có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động Tuy còn mới ở bước

đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tíchcực vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội

2.1.1.2 Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần đây

Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liêntục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Có thể nói, giá BĐS của Việt Nam

giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của cácnước công nghiệp phát triển

Từ cuối năm 2003 đến năm 2007, thị trường BĐS ở nước ta diễn ra trầmlắng Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công

giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất trên mặt bằng

cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều vàkhá phức tạp Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc, giá BĐS một vài nơi hạ30- 40% nhưng vẫn khó bán13 Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là

Tâm lý chờ đợi của người dân: Người dân luôn kì vọng giá BĐS giảm

xuống Ngoài ra, Nhà nước siết chặt quản lý hoạt động mua bán BĐS vànhững chính sách về đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và

hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn chưa mua

ngay;

Giá vàng tăng cao;

Tiêu cực trong xây dựng và đất đai;

Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường BĐS;

Từ năm 2008, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu tác động mạnh mẽ đến tính

thanh khoản của thị trường, mặt bằng giá BĐS xuống dốc trầm trọng, đặc biệt là sau

khi Chính phủ thắt chặt tiền tệ vào cuối năm 2007 Đến năm 2010, thị trường BĐSViệt Nam tuy phát triển nhưng không có nhiều khởi sắc Thị trường gặp phải nhiềuyếu tố bất lợi từ việc quy hoạch tại các trung tâm lớn và một số chính sách vĩ mô

Từ giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhànước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toànchấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản

giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên

thị trường BĐS

Năm 2012 được kì vọng thị trường BĐS sẽ có sự khởi sắc trở lại, tuy vậy, thịtrường vẫn gặp khó khăn nếu tín dụng bị siết chặt, lãi suất cho vay cao Thực tế cho

thấy, trái ngược với sự phục hồi và không khí sôi sục của thị trường chứng khoántrong 2 tháng đầu năm nay, thị trường BĐS vẫn rơi vào trạng thái ảm đạm, BĐS tại

Hà Nội tiếp tục rớt giá

2.1.2 Môi giới bất động sản ở Việt Nam

2.1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển

Tại Việt Nam, nghề môi giới BĐS dần hình thành và phát triển từng bướcdựa trên sự phát triển của thị trường BĐS Giai đoạn năm 1945 - 1980 là thời điểm

thị trường BĐS chưa được hình thành khi hầu hết các giao dịch mua bán nhà đấtkhông được chú trọng Vào những năm 80 của thế kỉ XX, khi thị trường BĐS mớibắt đầu được hình thành, để nắm bắt đầy đủ thông tin và giúp quá trình giao dịchdiễn ra thuận lợi hơn, các cá nhân và đại lý môi giới cũng dần dần xuất hiện Ở thời

gian này, hầu như chưa có bất kì khung đào tạo cho nhân viên môi giới và đại lýmôi giới Vì vậy, họ chủ yếu hoạt động dựa trên những thông tin bản thân có được,

nhỏ lẻ và tự phát Chính vì thế mà vai trò của môi giới chưa thực sự phát huy hếthiệu quả của nó

Nghề môi giới chỉ thực sự phát triển kể từ cuối thế kỉ XX và đầu thế kỉ XXI,trong thời điểm được cho là bùng nổ của thị trường BĐS Đánh dấu cho sự pháttriển của môi giới BĐS Việt Nam là sự ra đời của Hiệp hội BĐS vào ngày

13/08/2002 Hiệp hội này chịu sự quản lý của Bộ Xây Dựng trong hoạt động đầu

cơ, quản lý, khai thác kinh doanh BĐS

2.1.2.2 Quy mô hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn BĐS hiện nay chia làm nhiều cấp độ

Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức

hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm thông tin qua các dự án của các

nhà đầu tư, các công ty xây dựng Sau đó họ cập nhật, liên hệ và giao dịch vớikhách hàng Hầu hết những công ty môi giới BĐS hiện này đều đăng ký hành nghề,

có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao Nhân viên môi giới

tại các công ty này phần lớn đều có trình độ đại học

Ngoài ra, số lượng lớn các văn phòng nhà đất mở ra ngày càng nhiều Tuynhiên, thực tế là các văn phòng nhà đất vẫn làm ăn manh mún, không mang lạinhiều hiệu quả Bên cạnh đó, còn tồn tại nhiều môi giới nhà đất làm việc tự do, đaphần chỉ làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn và chưa từng qua trường lớp

đào tạo Những người này hành nghề chủ yếu dựa trên kinh nghiệm vốn có của bản

thân Vì vậy, thông tin họ đưa ra thường không chính xác và họ cũng không nằmtrong sự quản lý hay giám sát của bất kì cơ quan chức năng nào Tính đến cuối năm

2011, cả nước có gần 1.000 sàn giao dịch BĐS trong đó có khoảng 30.000 ngườiđược cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá14

14

“Hội môi giới bất động sản sẽ thành lập vào tháng 12 tới”, truy cập ngày 2/1/2012 từ

http://dantri.com.vn/c76/s76-526162/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-se-thanh-lap-vao-thang-12-toi.htm

Theo khảo sát của nhóm nghiên cứu thực hiện tháng 3/2012 về các cá nhân,

công ty môi giới trên địa bàn thành phố Hà Nội và khu vực lân cận: Doanh thu từhoạt động môi giới của các công ty đều đạt mức cao trong năm 2009 và 2010,nhưng đến năm 2011 lại cho thấy sự suy giảm rõ rệt, tình trạng này được lý giải do

đà suy thoái trên thị trường BĐS Tỉ lệ phần trăm hoa hồng mỗi hợp đồng môi giới

là 0-1%, trong đó, chủ yếu là ở mức 0,5 - 1% Các cá nhân thực hiện môi giới BĐSthường là nhân viên của các công ty môi giới nhà đất, tuy nhiên, cũng tồn tại rấtnhiều những cá nhân riêng lẻ hoạt động môi giới tự do Một phần trong số đó hoạtđộng môi giới như một nghề phụ và không được cấp chứng chỉ môi giới BĐS

Phần lớn khách hàng hiện nay tìm đến dịch vụ môi giới với mục đích

mua/bán nhà đất, một bộ phận còn lại là để tìm thuê nhà hoặc văn phòng cho công

ty; số lượng khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới để cho thuê nhà có số lượng íthơn các khách hàng khác rất nhiều Và chỉ có 37,5% số khách hàng là sử dụng dịch

vụ qua công ty môi giới BĐS chuyên nghiệp, 62,5% còn lại thông qua người môigiới tự do

Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo mục đích 15

Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất làsau khi Việt Nam gia nhập WTO Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”,diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha năm 2009 lên 460.000 ha vào năm 2020,

đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 Dân số đô thị từ 26triệu người (năm 2011) dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Kéo theo

15 Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng

3/2012

giới hợp lý để thu được những hiệu quả tốt nhất.

2.1.2.3 Quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam

a Quy định về hoạt động môi giới bất động sản

Điều kiện hoạt động của môi giới bất động sản



Theo Luật Kinh Doanh BĐS Việt Nam ban hành năm 2006, có hiệu lực từngày 1/1/2007 thì đối với cá nhân: “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất độngsản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉmôi giới bất động sản”16; còn tổ chức hoạt động môi giới BĐS bắt buộc phải có “ítnhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”17 Như vậy, trong cả haitrường hợp (cá nhân và tổ chức) hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điềukiện tiên quyết có thể thực hiện kinh doanh là được cấp chứng chỉ môi giới

BĐS

Để được cấp chứng chỉ môi giới kinh doanh BĐS, các cá nhân cũng như tổchức phải đáp ứng đủ những điều kiện: “có năng lực và hành vi dân sự đầy đủ; đãđược đào tạo về môi giới BĐS; có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS”18 KhiChính phủ ban hành nghị định 153/2007/NĐ-CP – Quy định chi tiết và Hướng dẫnthi hành Luật kinh doanh BĐS vào năm 2007 thì có thêm một điều kiện: “cá nhânđược cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải không là cán bộ, công chức nhà nước”19 Nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản

Khoản 3, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

Khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

18 Khoản 1, Điều 50, Luật Kinh doanh bất động sản 2006

19 Khoản 1, Điều 14, Nghị định 153/2007/NĐ-CP về Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS

Nguyên tắc đầu tiên quy định phương thức hoạt động của người môi giới, đó

là: “làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và

được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản”20

Nguyên tắc thứ hai: “Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trungthực và tuân thủ pháp luật”21 Ở nguyên tắc này, Luật Kinh doanh BĐS đề cao sự

rõ ràng trong mọi công đoạn của quá trình cung cấp dịch vụ và quá trình đó phảinằm trong giới hạn khuôn khổ pháp luật đã quy định

Nguyên tắc thứ ba: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đượcđồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giaodịch kinh doanh bất động sản”22 Nguyên tắc này nhằm tách biệt hóa hoạt động môi

giới BĐS với việc kinh doanh BĐS thông thường, giúp nhà nước dễ dàng thực hiệnchức năng quản lý, đồng thời nhằm bảo vệ tính minh bạch của hoạt động môi giới

b Nội dung, quyền hạn và nghĩa vụ của môi giới bất động sản

Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản



Hoạt động môi giới BĐS là việc tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện củakhách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng Ngoài ra, môi giới BĐS cònđại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinhdoanh BĐS Thêm vào đó, họ còn cung cấp thông tin, hỗ trợ, tư vấn cho các bêntrong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê hay cho thuê

BĐS để quá trình này diễn ra nhanh chóng, thuận tiện nhất với người sử

20

21

Khoản 1, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

Khoản 2, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

22 Khoản 3, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môigiới”23 và có thể “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất độngsản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợpđồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp

luật”24

Người môi giới còn có một số đặc quyền khác như: chọn sàn giao dịch BĐS

để tham gia, khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môigiới BĐS và một số quyền cụ thể khác

Nghĩa vụ của người môi giới bất động sản



Bên cạnh những đặc quyền vừa nêu, người môi giới BĐS cũng phải chịutrách nhiệm về các điều khoản trên hợp đồng và trách nhiệm về thông tin BĐS; về

chuyên môn nghiệp vụ môi giới (hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng, bồi thườngthiệt hại) và tuân theo quy định của pháp luật (chế độ báo cáo, kiểm tra, thanh tra,

nộp thuế )

c Quy định về hoa hồng, thù lao

Theo điều 46 và 47 - Luật kinh doanh BĐS, các khoản thù lao, hoa hồng phải

được hai bên thỏa thuận trước và phải ghi trong trong hợp đồng môi giới Trong đó:

Thù lao sẽ không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch

Hoa hồng sẽ được nhận khi giao dịch thành công và được tính bằng tỷ lệ

phần trăm của trị giá giao dịch, hoặc tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá bán

và giá người được môi giới đưa ra, hoặc một số tiền cụ thể

d Quy định về đào tạo, bồi dưỡng môi giới bất động sản

Vấn đề đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS là một vấn đề quan trọng Đào tạo,bồi dưỡng môi giới BĐS là việc rèn giũa chuyên môn nghiệp vụ môi giới cho cánhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực này; làm giàu ý thức, tác phong làm việc và

đạo đức làm việc Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ đã quy định cá nhân,

tổ chức hoạt động kinh doanh môi giới BĐS phải được trang bị đầy đủ kiến thức

23

24

Khoản 4, Điều 48, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.

Khoản 6, Điều 48, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.

38

pháp luật và chuyên môn về môi giới để có thể đáp ứng được yêu cầu của thị trường

kinh doanh BĐS

Đối với các cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS phải có đăng

ký kinh doanh, có chương trình, giáo trình và tài liệu phù hợp; đồng thời giảng viên

ở các cơ sở này đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp

ứng yêu cầu của các môn học (giảng viên có thể là các nhà giáo chuyên nghiệp, các

chuyên gia hay các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạtđộng kinh doanh BĐS)

e Quy định về xử lý vi phạm

Trong Luật kinh doanh BĐS có quy định cả về những trường hợp vi phạm vàviệc xử lý những tình huống đó tại Điều 17 Đầu tiên, đối với những tổ chức hay cá

nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà thực hiện việc môi giới BĐS tự do côngkhai đều bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉtrong thời gian 3 năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt Việc này nhằm tránh những

vấn đề lừa đảo, giả mạo môi giới để hoạt động nhằm những mục đích sinh lợi cánhân

Thứ hai, mặc dù đối với các tổ chức cá nhân đã được cấp chứng chỉ môi giớiBĐS nhưng vẫn hoạt động sai nội dung so với chứng chỉ thì bị xử phạt hành chínhbằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; tái phạm lần đầu bị đình chỉ hoạt động 1năm, tái phạm lần hai bị tịch thu chứng chỉ và không được cấp lại trong thời gian 5

năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt Hình thức phạt này nhằm đảm bảo môi giới

hoạt động kinh doanh theo đúng pháp luật đã quy định

2.2 Những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tạiViệt Nam

2.2.1 Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam2.2.1.1 Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam ra đời Theo quyết định của Bộtrưởng, Trưởng ban tổ chức – Cán bộ Chính phủ ngày 13 tháng 8 năm 2002 Đến18/6/2010, theo quyết định của Bộ Nội vụ, Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

chính thức đổi tên thành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (viết tắt là VNREA),cùng với việc phê duyệt Điều lệ sửa đổi, bổ sung Sau gần 10 năm thành lập, vớimục đích phối hợp hoạt động của các hội viên nhằm nâng cao hiệu quả hoạt độngsản xuất - kinh doanh, quảng bá, dịch vụ, hợp tác quốc tế và phát triển kinh tế trong

lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan đến lĩnh vực BĐS trong phạm vi cảnước, Hiệp hội BĐS đang đóng vai trò quan trọng trong tiến trình phát triển thịtrường BĐS toàn diện ở Việt Nam

Để tăng tính chuyên nghiệp và góp phần tích cực vào mục tiêu nâng cao hiệu

quả hoạt động trong lĩnh vực BĐS, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ban hànhhai văn bản quan trọng là “Điều lệ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam” gồm 7

chương, 32 điều và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất độngsản Việt Nam” Hai văn bản này đã góp phần xây dựng được hình ảnh chuyênnghiệp cho Hiệp hội, hoàn thiện khung pháp lý hoạt động cho doanh nghiệp, tạo cơ

sở đánh giá và quản lý các thành viên của Hiệp hội hiệu

quả

2.2.1.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

“Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”(Phụ lục 4) là những quy tắc cụ thể mang tính pháp lý đầu tiên liên quan đến những

quy tắc đạo đức trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam Theo đó, tất cả các chuyên giaBĐS hoạt động trong các lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, đặcbiệt là những nhà môi giới trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đều phảituân theo Bản quy tắc có 3 chương, 27 điều; trong đó quan trọng nhất là

a Nghĩa vụ đối với người uỷ thác và khách hàng

Đây là nhóm nguyên tắc quan trọng nhất vì mối quan hệ giữa người môi giới

với người ủy thác hay người khách hàng là mối quan hệ phát sinh chính trong hoạt

động của người môi giới Theo đó, người hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải “thậtthà, trung thực, tận tâm” (Quy tắc 17) – đây là nguyên tắc đạo đức cốt lõi Trong

lĩnh vực BĐS có thể coi đây là “kim chỉ nam” trong vấn đề ĐĐNN Các chuyên giaBĐS phải tận tâm, sáng suốt trong mọi quá trình cung cấp thông tin cho khách hàng

về BĐS để khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt về sản phẩm và hợp đồng, cung

cấp các thông tin BĐS đúng sự thật, kịp thời, tránh gây nhầm lẫn cho các bên tham

gia giao dịch và những người có liên quan Những thông tin cá nhân của khách hàng

hay các thông tin khác do khách hàng cung cấp cũng được yêu cầu phải giữ bí mật

tuyệt đối, không được tiết lộ để gây bất lợi cho khách hàng (Quy tắc 3) Đồng thời,

với mục đích tối ưu lợi ích cho khách hàng, người môi giới “phải cộng tác với

người môi giới bất động sản khác” khi cần thiết (Quy tắc 5)

Các chuyên gia BĐS không được thực hiện các dịch vụ mà họ đang hoặc sẽ

có quyền lợi liên quan, kể cả lợi ích với người thân trong gia đình hay đồng nghiệptại doanh nghiệp Khi xảy ra trường hợp đó phải thông báo đầy đủ cho các bên liên

quan nhằm “ngăn ngừa xung đột lợi ích” (Quy tắc 6) Nếu xảy ra xung đột lợi íchgiữa doanh nghiệp nhà môi giới BĐS tham gia với khách hàng trong quá trình thực

hiện hợp đồng thì cần thông báo đấy đủ thông tin liên quan đến xung đột cho người

quản lý và khách hàng

Đặc biệt, những người hoạt động trong lĩnh vực BĐS cần phải “chấp hànhtốt các quy định về tài chính” (Quy tắc 9) Chuyên gia BĐS cần minh bạch trongvấn đề tài chính với khách hàng (chỉ nên nhận hoa hồng từ một bên trong giao dịch,

nếu nhận từ bên thứ hai trở lên cần có thoả thuận rõ ràng trong hợp

đồng)

Sau khi đã tiến hành trao đổi và thỏa thuận đầy đủ về các điều khoản cầnthiết, “mọi thỏa thuận với khách hàng phải được lập thành văn bản” (Quy tắc 13).Với một bản hợp đồng chặt chẽ, quy định đầy đủ quyền và lợi ích của các bên sẽđảm bảo cho quá trình tiến hành giao dịch diễn ra thuận lợi và đúng nguyên tắcđồng thời là cơ sở pháp lý buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đầy đủnhững điều khoản như đã cam kết và là cơ sở để giải quyết những tranh chấp (cóthể) phát sinh khi tiến hành và sau khi hoàn thành giao dịch Vì vậy, trước khi tiếnhành ký kết, chuyên gia BĐS có trách nhiệm phải giải thích đầy đủ và công khai các