ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
PHẠM THANH HẢI
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH
Hà Nội - 2015
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
PHẠM THANH HẢI
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN XUÂN THIÊN
XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG
PGS.TS Lê Danh Tốn
XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên
Hà Nội - 2015
Trang 3LỜI CAM KẾT
Tôi xin cam kết Luận văn tốt nghiệp này hoàn toàn là kết quả học tập, nghiên cứu của chính bản thân
Nếu có gì sai, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm
Hà Nội, ngày 25 tháng 3 năm 2015
Học viên
Phạm Thanh Hải
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn vừa qua, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía gia đình, người thân, thầy cô, bạn bè, … Chính vì thế, trong trang đầu tiên của luận văn này, tôi xin được gửi lời cảm ơn trân trọng và chân thành nhất đến tất cả mọi người
Đầu tiên, tôi xin cảm ơn đến Quý thầy cô Khoa Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế, Quý thầy cô thính giảng thuộc Trường Đại học Kinh
tế và ở các trường khác, đã truyền đạt những kiến thức cơ bản và bổ ích trong suốt quá trình học tập theo chương trình cao học
Tiếp đến, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên, người hướng dẫn khoa học, với lòng nhiệt tâm, sự tận tụy đầy trách nhiệm đã giúp đỡ tôi thực hiện luận văn của chính mình
Xin chân thành cảm ơn đến anh chị em lớp cao học Quản lý kinh tế khóa 21 đã cùng sát cánh, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn Tôi cũng không quên cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ cơ quan UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh và các đồng nghiệp, đồng chí tại UBND phường Vinh Tân đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này
Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên quá trình nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong Quý thầy cô và mọi người góp ý để tôi tiếp tục bổ sung, chỉnh lý để luận văn được hoàn thiện hơn
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân đã giúp đỡ, động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học
Xin chân thành cảm ơn!
Phạm Thanh Hải
Trang 5i
MỤC LỤC
MỤC LỤC i
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT iv
DANH MỤC CÁC BẢNG iv
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ iv
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1 Về tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2
2.1 Mục đích 2
2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Error! Bookmark not defined.
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Error! Bookmark not defined.
4 Đóng góp mới của đề tài Error! Bookmark not defined.
5 Kết cấu luận văn Error! Bookmark not defined Chương 1 Error! Bookmark not defined TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNError! Bookmark
not defined
1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài Error! Bookmark not defined 1.2 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: Error! Bookmark not defined 1.2.1 Tổng quan TTBĐS: Error! Bookmark not defined 1.2.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined.
1.2.3 Vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS Error! Bookmark not defined 1.3 Kinh nghiệm về quản lý TTBĐS ở một số địa phương và bài học kinh nghiệm Error! Bookmark not defined 1.3.1 Kinh nghiệm quản lý TTBĐS ở một số địa phươngError! Bookmark not defined.
1.3.2 Bài học kinh nghiệm Error! Bookmark not defined Tiểu kết Chương 1 Error! Bookmark not defined Chương 2 Error! Bookmark not defined.
Trang 6ii
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ KHUNG KHỔ PHÂN TÍCH Error!
Bookmark not defined
2.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng: Error! Bookmark not defined 2.2 Khung khổ phân tích: Error! Bookmark not defined 2.3 Nguồn thông tin tư liệu và số liệu: Error! Bookmark not defined Tiểu kết chương 2 Error! Bookmark not defined Chương 3 Error! Bookmark not defined THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Error!
Bookmark not defined
3.1 Địa điểm nghiên cứu Error! Bookmark not defined 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên của thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh: Error! Bookmark not defined 3.2 Quá trình phát triển và thực trạng TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.2.1 Tổng quan về quá trình phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh Error! Bookmark not defined.
3.2.2 Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.3 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.3.1 Hệ thống cơ quan quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined.
3.3.2 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố
Vinh Error! Bookmark not defined.
3.3.3 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố
Vinh Error! Bookmark not defined 3.4 Một số kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Error!
Bookmark not defined
3.4.1 Một số kết quả đạt được trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn
thành phố Vinh Error! Bookmark not defined.
Trang 7iii
3.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn
thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.4.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế Error! Bookmark not defined Tiểu kết Chương 3 Error! Bookmark not defined Chương 4 Error! Bookmark not defined KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TTBĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Error!
Bookmark not defined
4.1 Bối cảnh mới ảnh hưởng đến sự phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined.
4.1.1 Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công, nợ
xấu Error! Bookmark not defined 4.1.2 Nhà nước tăng cường các biện pháp kích cầu, giải cứu TTBĐS Error! Bookmark not defined.
4.2 Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined.
4.2.1 Quan điểm định hướng chung về phát triển Kinh tế - Xã hội của thành phố
Vinh Error! Bookmark not defined.
4.2.2 Quan điểm định hướng về phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
Error! Bookmark not defined.
4.2.3 Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
Error! Bookmark not defined 4.3 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 4.3.1 Các giải pháp đối với UBND tỉnh Nghệ An Error! Bookmark not defined 4.3.2 Các giải pháp đối với UBND thành phố Vinh Error! Bookmark not defined Tiểu kết Chương 4 Error! Bookmark not defined PHẦN KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 3
Trang 8iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3 1 Tổng hợp hiện trạng và phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục
đích sử dụng đến năm 2020 Error! Bookmark not defined Bảng 3 2: Quy hoạch đất ở đến năm 2020 Error! Bookmark not defined Bảng 3 3: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh.Error! Bookmark not defined
Bảng 3 4: Quy mô một số dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 4 1: Tăng trưởng GDP những năm gần đây (đơn vị: %).Error! Bookmark not defined.
Hình 4 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam Error! Bookmark not defined Hình 4 3: Tín dụng và lãi vay bình quân Error! Bookmark not defined Hình 4 4: Tăng trưởng tín dụng và lạm phát Error! Bookmark not defined Hình 4 5: Tăng trưởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu Error! Bookmark not defined.
Trang 9v
Hình 4 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %)Error! Bookmark not defined.
Trang 101
PHẦN MỞ ĐẦU
1 Về tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, có vị trí ở phía Đông - Nam của tỉnh, phía Bắc và Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân của tỉnh Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên Vinh cách thủ đô Hà Nội khoảng 295km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 1.447 km về phía Nam, tổng diện tích tự nhiên là 104,97 km2, quy mô dân số khoảng 435.208 người, gồm 16 phường và 9 xã (22)
Theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 30/7/2013 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020 và ngày 14/01/2015, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 52/QĐ-TTg Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Vinh được xác định là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội và đầu mối giao lưu của tỉnh Nghệ An Đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và vùng Bắc Trung bộ; trung tâm vùng Bắc Trung Bộ về các lĩnh vực: tài chính, thương mại, du lịch, khoa học - công nghệ, công nghệ thông
Trang 112
tin, công nghiệp công nghệ cao, y tế, văn hóa, thể thao, giáo dục - đào tạo Có vị trí quan trọng về an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông quốc gia, quốc tế
Với định hướng phát triển phát triển đó, thành phố Vinh đang đứng trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề
về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà
và chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn thành phố Vinh còn ít và yếu
Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có sự can thiệp của Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp, từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thành phố Vinh phát triển bền vững; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu vấn đề
chính để trả lời cho câu hỏi: làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh?
Với những lý do đó và để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên, tác giả
chọn đề tài: “Quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” để làm
luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế
2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1 Mục đích
Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới
Trang 123
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Vũ Anh, 2004 Một số vấn đề pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật, Số
02/2004
2 Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Đề tài cấp nhà nước KX-01-13/06-10
3 Bộ Xây dựng, 2013 Báo cáo về tình hình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ - CP của Chính phủ
4 Chính phủ, 2014 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
5 Chính phủ, 2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
6 Chính phủ, 2013 Nghị định 11/2013/NĐ-CP, Về việc quản lý đầu tư, phát triển đô thị
7 Chính phủ, 2005 Quyết định số 239/QĐ-TTg, Phê duyệt Đề án phát triển thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trở thành Trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung
Bộ
8 Chi Cục Thống kê thành phố Vinh, 2011 Niên giám thống kê thành phố Vinh 2011 Thành phố Vinh: NXB Nghệ An
9 Trần Kim Chung, 2010 Thị trường bất động sản Việt Nam và triển vọng ngắn hạn, Tạp chí Tài chính, Bộ Tài chính Số1 (543)/2010
10 Nguyễn Hồng Sơn, Phan Huy Đường, 2013 Giáo trình Khoa học quản
lý Hà Nội: NXB Đại học Quốc gia Hà Nội
11 Phan Huy Đường, 2012 Giáo trình Quản lý nhà nước về kinh tế Hà Nội:
NXB Đại học Quốc gia Hà Nội
12 Nguyễn Điển, 2013 Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp Hà Nội: NXB
Chính trị quốc gia - Sự thật
Trang 134
13 Nguyễn Tuấn Kiệt, 2007 Các giải pháp Tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế năm,
Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
14 Nguyễn Đức Minh, 2005 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai
để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt nam, Trung tâm điều tra
quy hoạch đất đai - Bộ Tài Nguyên & Môi Trường
15 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2011 Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam Hà Nội: NXB Chính trị quốc gia - Sự thật
16 Hoàng Xuân Nghĩa, Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng
quốc hội, Số4 (141)2009
17 Quốc Hội khóa 11, 2003 Luật đất đai
18 Quốc Hội khóa 13, 2013 Luật đất đai
19 Quốc Hội khóa 11, 2005 Luật Nhà ở
20 Quốc Hội khóa 11, 2006 Luật Kinh doanh bất động sản
21 Lê Đình Thắng, Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Tạp chí
Quản lý nhà nước, Học viện Hành chính quốc gia, Số 3/2004
22 Nguyễn Đình Thọ, 2011 Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh, Hà Nội: NXB Lao động - Xã hội
23 Thủ tướng Chính phủ, 2011 Quyết định 2127/QĐ-TTg, Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
24 Thủ tướng Chính phủ, 2015 Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Vinh tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050
25 Thành ủy Vinh, 2015 Báo cáo chính trị đại hội Đảng bộ thành phố Vinh nhiệm kỳ 2015 - 2020
26 Tổng điều tra dân số và Nhà ở Việt Nam năm 2009: Kết quả toàn bộ,
2009 Hà Nội: NXB Thống kê
27 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, 2010 Quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 và kế hoạch sử dụng đất thành phố Vinh đến năm 2015