ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUẤN ANH HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM TUẤN ANH
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM HẠN
CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2014
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM TUẤN ANH
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM HẠN
CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG
Trang 3HÀ NỘI - 2014
Trang 4LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Tuấn Anh
Trang 5MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU 8
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢIError! Bookmark not defined 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất Error! Bookmark not defined
1.1.3 Các loại đất tham gia thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined
1.2 KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined
1.2.2 Nguyên nhân làm phát sinh các giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined
1.2.3 Tác động của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất Error! Bookmark not defined
1.2.4 Ý nghĩa, mục đích của hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined
1.3 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trang 61.3.1 Khái niệm của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợiError! Bookmark not defined
1.3.2 Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi Error! Bookmark not defined
1.4 QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM
1992 ĐẾN NAY Error! Bookmark not defined
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG
GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT Error! Bookmark not defined
2.1 ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1 Nội dung quy định về trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 2.1.2 Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined
2.1.3 Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác
lập quyền dân sự Error! Bookmark not defined
2.2 HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined
2.3 THỰC TRẠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG
2.4 NGUYÊN NHÂN VÀ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG
2.4.1 Thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất Error! Bookmark not defined
2.4.2 Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đấtError! Bookmark not defined
Trang 7Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ
HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI Error! Bookmark not defined
3.1 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
3.1.1 Hoàn thiện các quy định, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất Error! Bookmark not defined
3.1.2 Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũngError! Bookmark not defined
3.1.3 Các giải pháp tổ chức thực hiện và phối hợpError! Bookmark not defined
3.1.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợiError! Bookmark not defined
3.2 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG
3.2.1 Minh bạch hóa và lành mạnh hóa các thông tin liên quan đến
đất đai Error! Bookmark not defined
3.2.2 Tăng cường hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai
nhằm kiểm soát các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined
3.2.3 Thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm khắc những
hành vi vi phạm pháp luật đất đai Error! Bookmark not defined
3.2.4 Thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phòng công
chứng tại địa phương Error! Bookmark not defined
KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1
Trang 8MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt mà cùng với thời gian thì giá trị của nó đã làm cho nhiều người ngỡ ngàng Nhiều con đường, nhiều khu quy hoạch được thiết lập thì càng có nhiều người giàu lên từ đất đai Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất
Từ năm 2008 đến nay ta có thể thấy thị trường bất động sản đang đóng băng nhưng không phải vì vậy mà nó giảm đi sức hút từ các nhà đầu tư Bình quân hàng năm thu ngân sách từ thị trường bất động sản bình quân trên 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu ngân sách, nhưng có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường "ngầm" Theo các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát [13]
Có thể nói do giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng nó là quá lớn nên các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến Nước ta
đã ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, Nghị định số
13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006… quy định khá chi tiết về các vấn đề đất đai ở nước ta hiện này nhưng những lợi ích của nó đã làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước và Nhân dân Trong cơ quan quản lý nhà nước còn có một bộ phận cán bộ tha hóa, biến chất, tham nhũng đất đai, làm giảm lòng tin trong Nhân dân vào các cấp chính quyền
Do đất đai ngày càng khan hiếm và cơ hội nhận được những khoản lợi lớn trong tay những người có quyền giao đất, lập quy hoạch hay chuyển mục đích sử
Trang 9dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã tạo ra sự "thừa thiếu" đáng tiếc Có thể những chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa đất nước là rất tốt, nhưng do những mâu thuẫn giữa các quy phạm pháp luật và do sai phạm của một số cán bộ quản lý đất đai đã gây ra những tranh chấp và khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất Mặc dù đất cho doanh nghiệp vẫn thiếu nhưng đất không được đưa vào sử dụng, đất nông nghiệp chuyển sang công nghiệp còn bỏ trống lại khá lớn Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước hiện có 1.649 khu vực qui hoạch "treo" với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án "treo" với tổng diện tích 31.650 ha do chậm giải tỏa mặt bằng Nhiều doanh nghiệp năm
2000 ra đời có nhu cầu sử dụng đất lại phải đi thuê của các cá nhân, hộ gia đình với giá cao vẫn không thể tiếp cận với những quĩ đất bị "bỏ hoang", những người nông dân thì thất nghiệp do mất đất và ít cơ hội chuyển nghề khác bởi hạn chế về khả năng và trình độ [Dẫn theo 36]
Xuất phát từ thực trạng đã nêu trên, tác giả chọn đề tài "Hoàn thiện pháp
luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học Qua nghiên cứu các vấn đề về giao dịch tư lợi
trong lý thuyết pháp lý và thực tiễn các giao dịch tư lợi đang diễn ra ở Việt Nam, luận văn làm rõ các bản chất pháp lý của giao dịch tư lợi từ đó đưa ra kiến nghị và các phương pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Giao dịch tư lợi tuy là một vấn đề mới, nhưng thực tế ở Việt Nam chưa có nhiều tác giả tiếp cận vấn đề này Công trình tiêu biểu mà tôi mới tiếp cận được là:
"Một số giao dịch tư lợi trong thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của tác
giả Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai đăng trên tạp chí Nhà nước và
Trang 10Pháp luật, năm 2012 [24] Đây là luận văn đầu tiên khai thác khía cạnh giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để thực hiện mục đích trên luận văn có những nhiệm vụ sau:
- Làm rõ các vấn đề lý luận về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền
sử dụng đất qua đó xác định những tác động của giao dịch tư lợi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quy định thế nào đối với các hành
vi giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đưa ra các nhận xét kiến nghị trong công tác quản lý đất đai và rút ra các bài học kinh nghiệm
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra trong cuộc sống hàng ngày Đồng thời đánh giá các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý sử dụng đất đai
và các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn hạn chế khiếm khuyết nên đã tạo ra những "lỗ hổng" pháp lý, "kẽ hở" của quy định cho giao dịch
tư lợi diễn ra
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Có thể nói các giao dịch tư lợi trong thực tế xã hội rất phong phú trong mọi mặt của xã hội, nhưng trong phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ chủ yếu nghiên cứu các
Trang 11giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1 Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở các nguyên tắc phương pháp luận của triết học Mác-Lênin, của lý luận nhà nước và pháp luật đặc biệt của các phương pháp biện chứng, phương pháp lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn
để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi
Cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu đề tài của luận văn là triết học Mác - Lênin, nhất là phép duy vật biện chứng Trong quá trình nghiên cứu, tiếp thu quan điểm trong văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề cải cách tư pháp và hoàn thiện pháp luật Việt Nam
5.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp duy vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách toàn diện trong mối tương quan với các quy định pháp luật Việt Nam
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân chia các vấn đề lớn, phức tạp thành những vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể hơn Sau khi phân tích thì tổng hợp lại và khái quát để đưa tới sự nhận thức tổng thể về vấn đề giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
- Phương pháp quy nạp và diễn dịch: đề tài đi từ những vấn đề chung đến những vấn đề riêng, từ những hiện tượng riêng lẻ đến những cái chung
- Phương pháp thống kê: đây là phương pháp quan trọng, được sử dụng xuyên suốt đề tài Đề tài tập hợp những văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm
Trang 12cơ sở khoa học, lý luận để nghiên cứu làm rõ mục đích nghiên cứu của đề tài
6 Ý nghĩa lý luận, ý nghĩa thực tiễn và tính mới của luận văn
6.1 Ý nghĩa lý luận
Thực tế nhận thấy giao dịch tư lợi là một vấn đề mới và ít được quan tâm trong lý luận pháp luật ở Việt Nam nhất là trong hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất Vì vậy luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai đồng thời đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
6.2 Ý nghĩa thực tiễn
Từ thực tế cho thấy các giao dịch tư lợi đang diễn ra rất phong phú mà việc nắm bắt quản lý chúng gặp rất nhiều khó khăn do cả lý do khách quan và lý do chủ quan Vì vậy, qua luận văn tác giả muốn làm sáng tỏ những nguyên nhân và hạn chế dẫn đến giao dịch tư lợi khách quan và chủ quan, từ đó đưa ra các kiến nghị về xây dựng và sửa đổi pháp luật của Việt Nam để hạn chế các giao dịch tư lợi đặc biệt
là trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
6.3 Tính mới của luận văn
Đây là luận văn đầu tiên nghiên cứu về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản ở Việt Nam Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy đã có rất nhiều bài viết riêng lẻ về "giao dịch tư lợi", các bài viết đó hầu như chỉ nói lên một khía cạnh của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng chưa có một nghiên cứu tổng thể về vấn đề nay
7 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
giao dịch tư lợi
Trang 13Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
đánh giá ảnh hưởng giao dịch tư lợi trong thực tiễn áp dụng pháp luật
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật nhằm hạn chế giao
dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 14DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội
2 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính, Hà Nội
3 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về bản đồ địa chính, Hà Nội
4 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Hà Nội
5 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà
Nội
6 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội
7 Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội
8 Chính phủ (2013), Báo cáo của Chính phủ về tình hình kinh tế - xã hội năm
2013, kết quả 3 năm thực hiện kế hoạch 5 năm (2011-2015) và nhiệm vụ 2014-2015 tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, ngày
21/10/2013, Hà Nội
9 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành Luật đất đai năm 2013, Hà Nội
10 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về