Quỹ đầu tư tín thác trong việc tạo vốn cho thị trường bất động sản tại Việt Nam

Đặc biệt, nghiên cứu đã đưa ra một số giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, như: Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trướ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi Các số liệu trong luận

án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận án

NGUYỄN THỊ HẠNH

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, lãnh đạo và các cán bộ Viện đào tạo sau đại học, các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã hướng dẫn, tạo điều kiện và truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tôi hoàn thành Luận án!

Tôi xin chân thành cảm ơn các nhà khoa học, các chuyên gia, các cán bộ thuộc

Bộ Xây dựng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội; Trường Trung cấp Cầu đường và dạy nghề Binh đoàn

12, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hiệp hội BĐS Hà Nội, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội BĐS Đà Nẵng…đã giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận

án

Tôi xin chân thành cảm ơn GS TSKH Vũ Huy Từ, Thiếu tướng Đào Văn Tân, GS.TS Nguyễn Công Nghiệp, PGS,.TS Hoàng Văn Cường, PGS,.TS Lê Văn Hưng, PGS,.TS Trần Kim Chung, TS Trần Văn Khôi, TS Nguyễn Minh Ngọc cùng gia đình, đồng nghiệp và bạn bè đã chia sẻ, động viên và tạo điều kiện cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận án này!

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc PGS,.TS Nguyễn Thế Phán đã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh và hoàn thiện Luận án!

Tác giả luận án

NGUYỄN THỊ HẠNH

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

REIT Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Sự khác nhau giữa REIT với các công ty đầu tư kinh doanh BĐS 43 Bảng 2.2 Sự khác nhau giữa REIT và quỹ đầu tư BĐS khác tại Việt Nam 44

Bảng 3.5 Nhóm yếu tố (điều kiện) khảo sát chính thức 66 Bảng 3.6 Kết quả kiểm định nhóm yếu tố (điều kiện) sơ bộ 68 Bảng 3.7 Kết quả phân tích nhân tố ERA cho nhóm yếu tố (điều kiện) sơ bộ 69 Bảng 3.8 Kết quả phân tích nhân tố nhóm biến độc lập 70

Bảng 3.9 Kết quả phân tích nhân tố biến phụ thuộc 71 Bảng 3.10 Ma trận tương quan giữa các điều kiện (yếu tố) thành lập REIT 71

Bảng 3.12 Thứ tự quan trọng của các điều kiện đối với việc thành lập REIT tại

Việt Nam

73

Bảng 4.1 Tăng trưởng tín dụng bất động sản giai đoạn 2004 - 2013 84 Bảng 4.2 Nguồn vốn tín dụng bất động sản giai đoạn 2010 - 2013 85 Bảng 4.3 Đánh giá của đối tượng khảo sát về hành lang pháp lý 96 Bảng 4.4 Số căn hộ và diện tích sàn nhà ở xã hội năm 2013 theo loại nhà và vùng 100 Bảng 4.5 Số lần và giá trị giao dịch kinh doanh BĐS qua sàn năm 2013 101 Bảng 4.6 Tỷ lệ dân cư tiếp cận với nguồn nước và điều kiện vệ sinh được cải

thiện

103

Bảng 4.9 Đánh giá của đối tượng khảo sát về cơ sở hạ tầng 105 Bảng 4.10 Đánh giá của đối tượng khảo sát về chất lượng công trình 108 Bảng 4.11 Đánh giá của đối tượng khảo sát về khoa học công nghệ xây dựng 110 Bảng 4.12 Đánh giá của đối tượng khảo sát về diễn biến thị trường BĐS 113 Bảng 4.13 Đánh giá của đối tượng khảo sát về sự sẵn sàng tham gia quỹ REIT 115 Bảng 4.14 Đánh giá của đối tượng khảo sát về chính sách giảm thuế 116 Bảng 4.15 Đánh giá của đối tượng khảo sát về chất lượng nhân sự cần thiết 118 Bảng 4.16 Đánh giá của đối tượng khảo sát về khả năng thành lập quỹ REIT 119

Hình 4.1 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu/vốn đầu tư của các DN KDBĐS 82 Hình 4.2 Tăng trưởng tín dụng BĐS giai đoạn 2004 – tháng 5/2014 82

Hình 4.7 Tỷ trọng diện tích sàn nhà ở chung cư trong tổng diện tích sàn nhà ở

xây dựng hoàn thành năm 2005 và 2013

Hình 4.12 Số lượng bệnh viện trong cả nước giai đoạn 2005 - 2014 105

Hình 5.4 Những yêu cầu đặt ra đối với hoàn thiện hệ thống pháp lý của quỹ

REIT

139

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN .ii

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU iv

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH .v

MỤC LỤC vi

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài .1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Đóng góp mới của Luận án 4

6 Kết cấu Luận án 5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TRONG VIỆC TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Các nghiên cứu về tạo vốn cho thị trường bất động sản 6

1.2 Các nghiên cứu và thực tiễn áp dụng quỹ đầu tư tín thác BĐS trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS 11

1.2.1 Các nghiên cứu về quỹ đầu tư tín thác BĐS trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS 11

1.2.2 Kinh nghiệm quốc tế về xây dựng, phát triển REIT để tạo vốn cho thị trường BĐS và bài học cho Việt Nam 14

Tóm tắt chương 1 28

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 29

2.1 Vốn cho Thị trường bất động sản 29

2.1.1 Khái niệm 29

2.1.2 Vai trò của vốn đối với Thị trường bất động sản 31

2.1.3 Các kênh huy động vốn cho Thị trường bất động sản 32

2.2 Quỹ đầu tư tín thác BĐS trong việc tạo vốn cho Thị trường BĐS 37

2.2.1 Khái niệm và đặc điểm quỹ đầu tư tín thác BĐS 37

2.2.2 Phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản 45

2.3 Cơ chế vận hành của quỹ đầu tư tín thác bất động sản 52

2.3.1 Cơ cấu tổ chức và quản lý của quỹ đầu tư tín thác bất động sản 52

2.3.2 Quy tắc hoạt động 52

2.3.3 Hoạt động kinh doanh 53

2.3.4 Nghĩa vụ tài chính 54

2.3.5 Phân phối lợi nhuận 54

2.4 Vai trò của quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS 54

Tóm tắt chương 2 58

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59

3.1 Phương pháp thu thập dữ liệu 59

3.1.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp 59

3.1.2 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp 60

3.2 Phương pháp tổng hợp và phân tích dữ liệu 66

3.2.1 Tổng quan về tổng hợp và phân tích dữ liệu 66

3.2.2 Quá trình tổng hợp và phân tích dữ liệu trong Luận án 67

Tóm tắt chương 3 74

CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG CÁC ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI CỦA QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI VIỆT NAM 75

4.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 75

4.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam 75

4.1.2 Các kênh tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam 79

4.2 Thực trạng các điều kiện hình thành REIT tại thị trường bất động sản Việt Nam 93

4.2.1 Hành lang pháp lý 93

4.2.2 Cơ sở hạ tầng 97

4.2.3 Chất lượng công trình 106

4.2.4 Khoa học công nghệ 108

4.2.5 Diễn biến thị trường 110

4.2.6 Sự sẵn lòng của nhà đầu tư 113

4.2.7 Chính sách giảm thuế 116

4.2.8 Chất lượng nhân sự 117

4.3 Kết quả đánh giá của đối tượng khảo sát về khả năng thành lập của quỹ REIT tại Việt Nam 119

Tóm tắt chương 4 ………121

CHƯƠNG 5: ĐỊNH HƯỚNG LOẠI REIT VÀ GIẢI PHÁP XÚC TIẾN THÀNH LẬP QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS NHẰM TĂNG CƯỜNG TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 122 5.1 Định hướng một số loại quỹ đầu tư tín thác BĐS áp dụng tại Việt Nam 122

5.1.1 Cơ sở để đề xuất các loại quỹ REIT tại Việt Nam 122

5.1.2 Định hướng một số loại REIT tại Việt Nam 123

5.1.3 Các bước triển khai về REIT 127

5.1.4 Triển vọng REIT 130

5.2 Các giải pháp hình thành REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam 134

5.2.1 Đối với Nhà nước 134

5.2.2 Đối với các quỹ đầu tư tín thác BĐS 145

Tóm tắt chương 5 149

KIẾN NGHỊ 150

KẾT LUẬN 152

CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU 154

TÀI LIỆU THAM KHẢO 156

PHỤ LỤC 164

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một loại thị trường đặc biệt có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển kinh tế và đời sống xã hội Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Một mặt, vốn đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn Mặt khác, hàng hóa BĐS là hàng hóa lâu bền, không thể di dời và có giá trị lớn BĐS

là tài sản đảm bảo trong các giao dịch thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển ổn định khi có thị trường vốn phát triển Biến động trên thị trường này đều dẫn đến biến động của thị trường kia và ngược lại

Ở Việt Nam trước năm 1993 đất đai - yếu tố cơ bản của BĐS – chưa thừa nhận

là hàng hóa và lưu thông Theo quy luật thị trường, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn diễn ra Quá trình đổi mới bộ Luật dân sự 1994 cụ thể hóa các quyền trong giao dịch đất đai và ban hành Luật Đất đai năm 1993 thị trường BĐS ở Việt Nam được hình thành, phát triển Vì vậy, phát triển thị trường BĐS là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại Sự phát triển thị trường BĐS kích thích đầu tư vào đất đai, phát triển đô thị, kích thích nhu cầu BĐS

và chuyển dịch về lao động giữa các ngành, các vùng, chuyển BĐS thành tài sản tài chính để thu hút nguồn lực tài chính Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam đang ở trình độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ và phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng ngắn hạn của hệ thống NHTM Trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn Hệ quả là, thị trường BĐS luôn rơi vào trạng thái thiếu vốn ngay khi NHTM không giảm cung cấp tín dụng Vì vậy, huy động vốn cho thị trường BĐS đã và đang là vấn đề rất đáng quan tâm, nhất là trong giai đoạn hệ thống NHTM thắt chặt tín dụng BĐS

Thực tế cho thấy, có nhiều kênh huy động vốn đầu tư cho thị trường BĐS, như: Vốn tự có của cá nhân và doanh nghiệp, vốn tín dụng từ ngân hàng, vốn từ phát hành

cổ phiếu, trái phiếu BĐS, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt là nguồn vốn từ các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust) REIT chính là công cụ đắc lực trong tạo vốn thị trường BĐS ở nhiều nước tiên tiến trên thế giới như: Australia, Mỹ, Nhật, Singapore, Anh, Đối với Nhà nước, REIT giúp phát triển các lĩnh vực và chương trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Đối với thị trường BĐS, REIT tạo nguồn vốn lớn và dài hạn; hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng; tạo điều kiện chuyên nghiệp và an toàn hơn cho các hoạt động đầu tư kinh doanh

BĐS Đối với nhà đầu tư, REIT giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư; tạo thu nhập ổn định và dự đoán được; tránh rủi ro lạm phát; khoản đầu tư có tính thanh khoản cao hơn nhiều so với đầu tư trực tiếp vào BĐS Ngoài ra, REIT làm giảm áp lực về vốn cho các công ty phát triển BĐS và ngân hàng thương mại

Ở Việt Nam, mặc dù có một số công trình nghiên cứu về REIT song chủ yếu vẫn tập trung nghiên cứu lý luận, phương pháp luận chung về REIT, chưa có đề tài đi sâu nghiên cứu một cách có hệ thống về REIT cho thị trường BĐS Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 58/NĐ-CP ngày 20/7/2012, Nghị định 60/NĐ-CP ngày 26/6/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 58, quy định hoạt động đầu tư của quỹ đầu

tư BĐS nhưng đến nay, vẫn chưa có mô hình REIT nào được thành lập Do đó, REIT vẫn còn là vấn đề khá mới mẻ cần được tiếp tục nghiên cứu, phát triển để có thể áp dụng cho thị trường BĐS tại Việt Nam

Vì thế, đề tài: “Quỹ đầu tư tín thác trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam” được chọn để nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu nhằm đạt một số mục tiêu sau:

Một là, nghiên cứu làm sáng rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về vai trò của REIT trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS;

Hai là, nghiên cứu những điều kiện cần để triển khai hoạt động của REIT tại thị trường BĐS Việt Nam;

Ba là, đề xuất loại REIT, giải pháp áp dụng thành công REIT trên thị trường BĐS tại Việt Nam góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường BĐS

Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau đây: (i) Cơ sở lý luận và thực tiễn về REIT là gì?

Về lý luận: Nghiên cứu để thấy rõ bản chất, điều kiện ra đời và phát triển của REIT Trong đó, nhấn mạnh đến các hình thức, cơ chế hoạt động để REIT thực sự là kênh tạo vốn cho thị trường BĐS?

Về thực tiễn: Kinh nghiệm hình thành, phát triển REIT cho thị trường BĐS thông qua REIT của các nước: Hoa Kỳ, Úc, Tây Ban Nha, Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản…như thế nào? Có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm gì để áp dụng đối với thị trường BĐS Việt Nam?

(ii) Đối với thị trường BĐS Việt Nam có cần thành lập REIT không?

(iii) Để áp dụng thành lập REIT cần có những điều kiện nào?

(iv) Loại REIT nào phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam?

(v) Những giải pháp thúc đẩy sự ra đời, vận dụng hiệu quả REIT đối với thị trường BĐS Việt Nam?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: REIT trong việc tạo vốn cho Thị trường BĐS tại Việt

Nam

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: REIT, Thị trường BĐS Việt Nam;

+ Về thời gian: 5 năm gần đây (2009 – 2013)

+ Về nội dung: Luận án nghiên cứu về REIT trong việc tạo vốn cho Thị trường BĐS Việt Nam; các điều kiện để REIT ra đời và REIT phù hợp với Thị trường thị trường BĐS Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định tính

và nghiên cứu định lượng Mô hình nghiên cứu được đưa ra như sau:

Khung phân tích:

Để tìm ra lời giải bài toán khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, khung phân tích của luận án đảm bảo trên cơ sở lý luận và thực tiễn chung, phân tích, đánh giá những điều kiện cho phép ra đời REIT

Theo đó, khung nghiên cứu được thể hiện ở sơ đồ sau:

Hành lang pháp lý

REIT CHO THỊ TRƯỜNG BĐS

5 Đóng góp mới của luận án

5.1 Xác định, phân tích và đánh giá các yếu tố (điều kiện) ảnh hưởng đến sự ra đời của REIT từ dữ liệu sơ cấp thu thập được qua quá trình điều tra; đánh giá khẳng định tất yếu ra đời và phát triển của REIT; mức độ quan trọng và độ chín muồi của các điều kiện (yếu tố);

5.2 Luận án đưa ra đề xuất lựa chọn loại REIT phù hợp với thị trường BĐS tại Việt Nam

5.3 Luận án đề xuất các giải pháp xúc tiến thành lập REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam

Sõ ðồ 1: Khung nghiên cứu REIT trong việc tạo vốn cho TT BĐS VN

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu;

Chương 4: Thực trạng các điều kiện để thành lập quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại thị trường BĐS Việt Nam;

Chương 5: Định hướng lựa chọn loại REIT và giải pháp xúc tiến thành lập

REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS tại Việt Nam

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS

TRONG VIỆC TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1 Các nghiên cứu về tạo vốn cho thị trường bất động sản

Nghiên cứu về vấn đề tạo vốn cho thị trường BĐS là lĩnh vực có rất nhiều tác giả, tổ chức trong và ngoài nước thực hiện Có thể kể đến một số nghiên cứu chính sau:

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) đề cập đến một số vấn đề cơ bản về thị trường BĐS, hoạt động của thị trường BĐS, các yếu tố tác động đến sự hình thành

và phát triển của thị trường BĐS, đặc điểm thị trường BĐS tại Đức, Séc và Úc; quá trình hình thành và hoạt động của thị trường BĐS ở Việt Nam; mục tiêu, định hướng

và giải pháp phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam Đặc biệt, nghiên cứu đã đưa ra một số giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, như: Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, quỹ đầu

tư phát triển nhà ở tại đô thị; hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐ; hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở; hình thành các tổ chức định giá BĐS và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá BĐS [65];

Robert T.Kiyosaki - Sharon L.Lechter (2004) đưa ra những lời khuyên tìm kiếm nguồn tài chính để mua BĐS được huy động: Ngân hàng, thể chế tài chính, các công ty bảo hiểm, các công ty cổ phần cho vay thế chấp, những người môi giới cho vay thế chấp, quỹ khách hàng của các luật sư và ngay cả các công ty BĐS Theo tác giả, có nhiều biến thể của khoản vay thế chấp: Vay trả gốc lẫn lãi, vay thế chấp chỉ trả tiền lãi suất Tác giả nhấn mạnh: Hãy chứng tỏ được rằng bạn là một nhà đầu tư BĐS thành công, sẽ có nhiều cá nhân và tổ chức cho bạn vay tiền vì họ yên tâm bạn sẽ thanh toán tiền lãi và hoàn trả tiền vay gốc [62];

Peter Nolan (2005) đưa ra những thách thức đối với ổn định kinh tế và chính trị của Trung Quốc: Liệu Trung Quốc có thể xây dựng một nền kinh tế hiện đại, bền vững

và văn minh; Trung Quốc trước ngã ba đường: Tích luỹ tư bản nguyên thuỷ hà khắc? Thay đổi chế độ? Trở lại với Chủ nghĩa Mao? Cuối cùng, tác giả kết luận: Cải thiện nhà nước chứ không bỏ mặc nhà nước là mục tiêu duy nhất hợp lý cho cải cách hệ thống của Trung Quốc Nhà nước Trung Quốc luôn can thiệp sáng tạo vào mỗi thách thức kinh tế - xã hội gay gắt Trong đó, thách thức lớn nhất là ở mối quan hệ giữa hệ thống tài chính của Trung Quốc và hệ thống tài chính của nền kinh tế toàn cầu Kinh

nghiệm của Trung Quốc là bài học để tham khảo ứng dụng vào điều kiện cụ thể tại Việt Nam [60];

Hernando De Soto (2006) chứng minh rằng: Chướng ngại chính ngăn phần còn lại của thế giới không được hưởng lợi từ chủ nghĩa tư bản là sự bất lực trong tạo ra vốn Tác giả giải thích tại sao các nước nghèo và những người nghèo lại mãi không thoát khỏi được số phận đau khổ của mình: "Dân cư nghèo, có tài sản nhưng họ thiếu

cơ chế thể hiện tài sản của họ và tạo vốn Ngay cả ở các nước nghèo nhất, những người nghèo cũng dành dụm tiền có giá trị bằng 40 lần của tất cả các khoản viện trợ nước ngoài đã được nhận trên thế giới kể từ năm 1945" Theo tác giả: Vốn là lực lượng làm tăng năng suất lao động và tạo ra sự giàu có của các quốc gia Nó là huyết mạch của hệ thống tư bản chủ nghĩa, là nền tảng của sự tiến bộ và là một thứ mà các nước nghèo của Thế giới dường như không thể tạo ra cho bản thân mình, bất kể dân chúng của họ có làm tất cả các hoạt động khác, đặc trưng cho một nền kinh tế tư bản chủ nghĩa, một cách hăng hái đến thế nào [21];

George H Ross và Andrew James McLean (2006) đề cập đến các chiến thuật

để hấp dẫn các nhà đầu tư nhằm thu hút vốn như: Vay từ mối quan hệ sẵn có, làm cho người cho vay muốn kinh doanh với bạn, vay tín chấp và thế chấp Hạn chế của công trình là ở chỗ: Tác giả chưa đi sâu cụ thể phân tích, đưa ra giải pháp huy động vốn mới

mà chỉ đề cập các chiến thuật để thu hút vốn, hấp dẫn các nhà đầu tư (chỉ cho họ thấy thành công của việc đầu tư vào BĐS mà bạn đã quản lý, họ sẽ sẵn lòng đầu tư) [19];

Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2006) đề cập đến một số vấn đề

lý luận về thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách đầu tư vào thị trường BĐS, hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS tại một số tỉnh, thành phố Việt Nam Bên cạnh đó, tác giả nêu lên thực trạng chính sách đất đai, xây dựng, tín dụng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Từ đó, các tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS trong thời gian tới: Chính sách về doanh nghiệp đầu tư; chính sách về quản lý đất đai, quản lý xây dựng; chính sách về tín dụng - ngân hàng cho thị trường BĐS; chính sách tài chính, [74];

Hoàng Văn Cường - Nguyễn Minh Ngọc - Nguyễn Thế Phán - Vũ Thị Thảo

(2006) đã nhấn mạnh đến điểm quan trọng trong thị trường Bất động sản Việt Nam là thị trường cần nguồn vốn lớn, đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường có giải pháp huy động các nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh của mình Tuy nhiên, trong cuốn sách, các tác giả chưa đề cập đến 1 hình thức rất quan trọng đó là REIT [25];

Đỗ Thanh Tùng (2007) hệ thống hóa những vấn đề lý luận về chính sách tài chính nhà ở; phân tích thực trạng tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội; đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách nhằm đẩy mạnh hoạt động tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội: Hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở; hoàn thiện các chính sách và công cụ chính sách tác động đến việc tạo lập vốn trong tài chính nhà ở; hoàn thiện các chính sách và công cụ chính sách tác động đến phân phối vốn trong tài chính nhà ở; hoàn thiện các chính sách thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp Tuy nhiên, tác giả chưa đi sâu phân tích các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS tại Việt Nam, trong đó có REIT [18];

Graylon E Greer (2008) đề cập đến những vấn đề cơ bản trong phân tích đầu tư bất động sản, nghiên cứu thị trường và dự đoán lượng tiền mặt; sử dụng vốn vay; yếu

tố chịu thuế; ước lượng hiệu quả nợ đầu tư; yếu tố rủi ro, khái quát quá trình phân tích đầu tư Đặc biệt, tác giả đã đề cập đến Chứng khoán hoá BĐS Việc dịch từ 5 quyển nguyên luận của Mỹ vận dụng vào thị trường BĐS Trung Quốc sẽ là bài học quý giá

cả về lý luận và thực tiễn trong việc Chứng khoán hoá thị trường BĐS Việt Nam [20];

Đinh Trọng Thắng (2008) đề cập 3 vấn đề chính: Cơ sở lý luận về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư BĐS; kinh nghiệm quốc tế (Đức, Đan Mạch, Đài Loan, Hoa Kỳ, Pháp, Anh, Nhật Bản) về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư BĐS; một số gợi ý nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu

tư BĐS ở Việt Nam như: Phát hành cổ phiếu, trái phiếu, công ty tài chính và quỹ đầu

tư, thị trường thứ cấp và chứng khoán hoá [15];

Rick Villani - Clay Davis (2009) đưa ra 2 giải pháp huy động vốn cho kinh doanh BĐS: Vay mượn (tiền cho vay cùng với lãi suất sẽ được thanh toán khi vụ giao dịch hoàn tất) và chung vốn (chủ đầu tư tài chính được hưởng phần tiền lời xứng đáng với số tiền mặt họ đã bỏ ra) [61];

Lê Văn Bình (2010) viết về thị trường BĐS và chính sách tài chính đối với thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1993 - 2010; Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra các giải pháp tài chính thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo: Nhóm giải pháp về thuế BĐS, nhóm giải pháp tài chính về giao đất, thu hồi đất, bán và cho thuê BĐS nhà nước, về chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính, nhóm giải pháp đối với các loại hình tài chính cung ứng các nguồn vốn đa dạng và ổn định

để phát triển thị trường BĐS, xác định giá đất khi thực hiện các chính sách tài chính Luận án chưa đề cập đến kênh huy động vốn thông qua hình thức REIT [29];

Đinh Trọng Thắng (2012) trên cơ sở hệ thống lý luận về các kênh huy động vốn

đầu tư nhà ở đô thị, tác giả phân tích thực trạng tình hình hoạt động của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam và đề xuất giải pháp phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, trong đó có kênh huy động vốn thông qua việc hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS Tuy nhiên, tác giả đã chưa đi sâu nghiên cứu điều kiện thành lập, đề xuất mô hình kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS tại Việt Nam [16];

Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) hệ thống hóa và phân tích rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường BĐS, về huy động nguồn lực tài chính cho phát triển thị trường BĐS Đồng thời, luận án cũng đã trình bày rõ các nhân tố ảnh hưởng ở tầm vĩ mô và vi

mô tác động đến khả năng huy động nguồn lực tài chính phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường; đưa ra những nhận xét, phân tích, đánh giá thực trạng, nguyên nhân thành công và hạn chế trong huy động các nguồn lực tài chính cho phát triển thị trường BĐS nước ta trong 5 năm qua, từ đó đề xuất một hệ thống các giải pháp, bao gồm nhóm giải pháp cơ bản với nhiều giải pháp cụ thể như thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS; áp dụng mô hình liên kết tay 3: Nhà đầu tư, ngân hàng, người mua nhà trong việc vay mua nhà ở,… và nhóm giải pháp hỗ trợ nhằm hoàn thiện các

cơ chế huy động nguồn lực tài chính cho phát triển thị trường BĐS, đảm bảo tính khả thi và phù hợp với mức độ phát triển của thị trường BĐS trong giai đoạn 10 năm tới [41];

Phạm Văn Bình (2013) hệ thống hóa những đặc trưng, nội dung cơ bản của hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở; trên cơ sở phân tích thực trạng chính sách thuế nhà

ở, đất ở tại Việt Nam, tác giả đưa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở đất ở tại Việt Nam đến năm 2020 là:

- Các giải pháp hoàn thiện quy trình chính sách và quản lý thuế nhà ở, đất ở: Hoàn thiện công tác hoạch định chính sách thuế nhà ở, đất ở; Nâng cao năng lực tổ chức thực thi chính sách thuế nhà ở, đất ở; Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và đánh giá sự thực hiện chính sách thuế nhà ở, đất ở; Hoàn thiện công tác quản lý thuế của cơ quan thuế;

- Các giải pháp hoàn thiện nội dung chính sách thuế nhà ở, đất ở: Hoàn thiện chính sách thuế đăng ký nhà ở đất ở; Xây dựng mới chính sách thuế sử dụng nhà ở; Hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất ở [55];

Ngoài các công trình nghiên cứu nêu trên còn có nhiều bài viết trên các sách báo, tài liệu chuyên khảo, một số tham luận đăng trên các tạp chí chuyên ngành, luận

án tiến sỹ nghiên cứu về thị trường BĐS, vấn đề huy động vốn cho thị trường BĐS trong đó có đề cập đến việc áp dụng REIT cho thị trường BĐS Việt Nam

Như vậy, các công trình nghiên cứu về tạo vốn cho thị trường BĐS trên thế giới

và Việt Nam nêu trên đã đưa ra những phương thức tạo vốn sau:

- Quỹ đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị; hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS; hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở; hình thành các tổ chức định giá BĐS và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá BĐS;

- Vay tiền tại Ngân hàng, thể chế tài chính, các công ty bảo hiểm, các công ty

cổ phần cho vay thế chấp, những người môi giới cho vay thế chấp, quỹ khách hàng của các luật sư và ngay cả các công ty BĐS Hãy chứng tỏ là một nhà đầu tư BĐS thành công, sẽ có nhiều cá nhân và tổ chức cho vay tiền;

- Vay từ mối quan hệ sẵn có, làm cho người cho vay muốn kinh doanh với bạn, vay tín chấp và thế chấp (chỉ cho họ thấy thành công của việc đầu tư vào BĐS mà bạn

đã quản lý, họ sẽ sẵn lòng đầu tư) và chung vốn (chủ đầu tư tài chính được hưởng phần tiền lời xứng đáng với số tiền mặt họ đã bỏ ra);

- Hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở và công cụ chính sách tác động đến việc tạo lập, phân phối vốn trong tài chính nhà ở; các chính sách thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp;

- Phát hành cổ phiếu, trái phiếu, công ty tài chính và quỹ đầu tư, thị trường thứ cấp và chứng khoán hoá;

- Hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS; chứng khoán hoá BĐS;

- Áp dụng mô hình liên kết tay 3: Nhà đầu tư, ngân hàng, người mua nhà trong việc vay mua nhà ở,…

- Hoàn thiện chính sách thuế nhà ở đất ở tại Việt Nam: Hoàn thiện quy trình chính sách và quản lý thuế nhà ở, đất ở: Hoàn thiện công tác hoạch định chính sách thuế nhà ở, đất ở; nâng cao năng lực tổ chức thực thi chính sách thuế nhà ở, đất ở; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và đánh giá sự thực hiện chính sách thuế nhà ở, đất ở; hoàn thiện công tác quản lý thuế của cơ quan thuế; hoàn thiện nội dung chính sách thuế nhà ở, đất ở: Hoàn thiện chính sách thuế đăng ký nhà ở đất ở; xây dựng mới chính sách thuế sử dụng nhà ở; hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất ở

Tuy nhiên, rất ít tác giả đề cập đến REIT hoặc trình bày còn sơ khai trong khi REIT được áp dụng để tạo vốn cho thị trường BĐS rất thành công trên thế giới Vì thế, rất cần có nghiên cứu sâu về REIT

1.2 Các nghiên cứu và thực tiễn áp dụng quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS

1.2.1 Các nghiên cứu về quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS

Bên cạnh những công trình nghiên cứu về BĐS và huy động vốn cho thị trường BĐS thì quỹ đầu tư tín thác là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của nhiều tác giả

Ralphl.Block (2006) giới thiệu và giải thích tại sao REIT lại được đầu tư tuyệt vời với danh mục đầu tư đa dạng Tiếp đến, tác giả trình bày lịch sử hình thành và phát triển trong hơn 40 năm qua với những huyền thoại đã đi vào lịch sử; chọn REIT và tìm hiểu các công cụ đầu tư cơ bản nhằm tăng doanh thu và lợi nhuận của REIT cũng như cách định giá cổ phiếu của REIT; các rủi ro mà các nhà đầu tư thường phải đối mặt khi tham gia REIT; triển vọng phát triển trong tương lai của REIT khi hàng năm đem đến cho nhà đầu tư lợi nhuận ổn định hàng năm là 12% [87]

Richard Imperiale (2006): Hầu hết những cuốn sách viết về REIT khác chỉ khái quát chung về REIT mà không giải quyết được khái niệm bất động sản làm nền tảng cho các vấn đề cơ bản của đầu tư bất động sản hoặc các phương pháp tích hợp REITs vào một danh mục đầu tư Đây chính là nội dung chính của tác giả đề cập trong cuốn sách này; tác giả mô tả những tính năng, xem xét các khía cạnh đầu tư quan trọng của REIT và các lý thuyết nguyên tắc của bất động sản điều khiển các quyết định đầu tư REIT trong 3 phần: Phần 1 của cuốn sách đề cập đến bất động sản như một loại tài sản với lịch sử pháp lý và tài chính của REIT để lựa chọn đầu tư vào REIT; phần thứ hai, tác giải mô tả các vấn đề kinh tế cơ bản có ảnh hưởng đến BĐS nói cung và phân tích các vấn đề trong bối cảnh đầu tư REIT; phần thứ ba, tác giả sử dụng các cấu trúc lý thuyết phát triển trong phần đầu với các ngành BĐS công [88];

Tính thanh khoản và việc thanh lý (phát mại) tài sản - Bằng chứng từ các REIT

được dịch bởi Nguyễn Ngô Việt (2007) nghiên cứu tác động của sự suy giảm quy mô lớn của giá trị các BĐS thương mại diễn ra cuối những năm 1980 và đầu những năm

1990 tại Hoa Kỳ; so sánh các hoạt động của sự suy giảm giá trị các BĐS thương mại đối với các BĐS có mức huy động cao do chủ sở hữu tự quản lý và ở các BĐS có mức huy động thấp hơn do các công ty quản lý BĐS có truy cập tới các thị trường vốn đại chúng nắm giữ; cung cấp phân tích hệ thống các REIT thế chấp và REIT vốn trong giai đoạn suy thoái của BĐS và đưa ra 3 phát hiện quan trọng: Giá trị ghi sổ của các khoản vay thế chấp của các REIT thế chấp giảm đáng kể từ cuối năm 1988 cho đến cuối năm 1991, trong khi giá trị ghi sổ tập hợp BĐS của các REIT vốn tăng lên; mặc

dù có các dấu hiệu cho thấy rằng thị trường BĐS thương mại suy thoái nhiều nhưng các REIT thế chấp rất ít khi cơ cấu lại các khoản cho vay khó đòi của mình; tổng lãi cổ phiếu của các REIT thế chấp bị "âm" nhiều hơn tổng lãi cổ phiếu của các REIT dẫn đến việc giảm giá trị ở các mức độ thấp hơn cổ phiếu REIT thế chấp do các REIT thế chấp có quyền ưu tiên đòi nợ đối với các BĐS cao hơn các REIT vốn Mặc dù vậy, tác giả chưa nghiên cứu về điều kiện ra đời, mô hình REIT dự kiến phù hợp cho thị trường BĐS ở từng quốc gia cụ thể [77];

Marcus T Allen, Jeff Madura and Thomas M Springer (2000) được dịch bởi Nguyễn Ngô Việt (2007) mô tả nghiên cứu khảo sát độ nhạy của mức lợi nhuận REIT đối với các yếu tố này bị ảnh hưởng như thế nào bởi các đặc tính REIT khác nhau Bằng việc sử dụng mẫu các REIT được niêm yết công khai trên thị trường chứng khoán, tác giả ước lượng độ nhạy của mức lợi nhuận REIT đối với sự thay đổi của thị trường chứng khoán và lãi suất ngân hàng Sau đó, tác giả đề xuất và thực hiện một mô hình để thử đánh giá xem liệu những sự khác biệt về cơ cấu tài sản, mức huy động tài chính, chiến lược quản lý và mức độ chuyên môn hoá vào danh mục REIT có liên quan đến độ nhạy của chúng đối với rủi ro của lãi suất và thị trường Đây là gợi mở tốt cho việc nắm vững được bản chất của REIT và vận hành REIT thông qua mức lợi nhuận, là cơ sở để nghiên cứu, vận dụng phù hợp với thị trường BĐS tại Việt Nam [31];

Won Seok Park (2007) trình bày cơ cấu chính của REIT Hàn Quốc; phân tích

và so sánh các đặc điểm của hệ thống REIT Hàn Quốc với hệ thống REIT được sử dụng tại Hoa Kỳ; phân tích hiện trạng và triển vọng tương lai của REIT Hàn Quốc lên thị trường BĐS và thị trường tài chính Hàn Quốc Tuy nhiên, đối với Việt Nam sẽ có điều kiện, hoàn cảnh khác biệt so với Hàn Quốc [75];

Wong Ah Long (2007) cung cấp tài liệu về sự phát triển REIT ở Hoa Kỳ, Úc và Châu Á; kiểm nghiệm những vấn đề từ ảnh hưởng của REIT lên thị trường BĐS, thị trường vốn, xã hội đến khuôn khổ luật pháp cho REIT và đầu tư vào REIT thông qua việc sử dụng trường hợp Macquarine MEAG Prime REIT ở Singapore để minh hoạ cho những quá trình thành lập cơ cấu, quản lý tài sản và quản lý BĐS của một quỹ REIT Bên cạnh đó, tác giả đưa ra đánh giá toàn diện những nhân tố kéo và đẩy khác nhau trong quá trình thiết lập một thị trường REIT ở Trung Quốc, những chiến lược phát triển một thị trường REIT mạnh mẽ và bền vững ở Trung Quốc [76];

Cao Thị Quế Lâm (2008) trên cơ sở lý luận về thị trường BĐS và REIT cùng với việc nghiên cứu đặc điểm kinh tế, thị trường chứng khoán, thị trường vốn và các

vấn đề tồn tại của thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh tác giả đề cập đến khả năng áp dụng mô hình REIT vào thị trường BĐS Việt Nam [9];

Lê Thị Phương Thảo (2008) tổng quan lý luận cơ bản về REIT tác giả phân tích tình hình hoạt động và các nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh BĐS tại TP Hồ Chí Minh

Từ đó, tác giả cho rằng cần thiết phải thành lập cũng như đưa ra các mô hình REIT (REIT đại chúng và REIT thành viên) và giải pháp hỗ trợ để thành lập REIT tại TP Hồ Chí Minh [28];

Nguyễn Anh Tuấn (2010) đưa ra khái quát về quỹ tín thác đầu tư BĐS, bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển REIT ở các nước Mỹ, Nhật Bản, Singapore, Tây Ban Nha, Anh, Úc và giải pháp thành lập quỹ tín thác BĐS tại Việt Nam Những giải pháp tác giả đưa ra chỉ mang tính khái quát chung từ kinh nghiệm của các quốc gia mà khi muốn xây dựng ở Việt Nam phải đánh giá đầy đủ các đặc điểm kinh tế - xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng của Việt Nam Tác giả chưa đề cập đến việc xây dựng và hoạt động của REIT cho thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam [39];

Dương Khánh Toàn (2010) giới thiệu chung về REIT; cấu trúc, tổ chức hoạt động; thực tiễn hoạt động của REIT tại Anh, Nhật, Singapore, Hoa Kỳ; REIT tại Việt Nam và đề xuất mô hình REIT tại Việt Nam được thành lập theo hình thức công ty; kinh nghiệm của Mỹ khi tiến hành hoạt động IPO REIT [12];

Đào Mạnh Dũng (2012) đề cập đến cơ sở khoa học về REIT và thực trạng các nguồn tài trợ cho thị trường BĐS và các điều kiện cho việc xây dựng REIT tại thành phố Hà Nội Từ đó, tác giả đề xuất mô hình và các giải pháp để thực hiện mô hình REIT tại Thành phố Hà Nội [14];

Barclays (2012) trình bày khái niệm, lịch sử hình thành REIT, phân tích định giá chứng khoán, đánh giá hoạt động cơ bản, đặc điểm độc đáo của các chỉ số REIT lớn cũng như các khái niệm liên quan đến REIT Uwe Stoschek (2013) đã so sánh và đối chiếu chế độ REIT trên toàn thế giới với sự đề cập đến REIT của 20 nước: Australia, Belgium, Bulgaria, Canada, Finland, France, Germany, Greece, HongKong, Italy, Japan, Malaysia, Mexico, Singapore, South Korea, Spain, The Netherlands, Turkey, United Kingdom, United States [79];

Nguyễn Thị Hoài Lê (2012) đề cập đến khái niệm, các tiêu thức phân loại REIT; vai trò và một số ưu điểm, nhược điểm vượt trội của REIT [43];

Lê Vũ Hà (2013) trên cơ sở tổng quan về thị trường BĐS và quỹ REIT tác giả

đề cập đến hoạt động của thị trường BĐS và các nguồn tài trợ cho kinh doanh BĐS tại

Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, tác giả đề xuất ứng dụng REIT được thiết lập dưới dạng quỹ đầu tư bất động sản, được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng hoặc công ty đại chúng Đồng thời, tác giả đưa ra giải pháp ứng dụng mô hình quỹ REIT tại Thành phố Hồ Chí Minh: Củng cố thị trường BĐS; ban hành chính sách về thuế, phí và lệ phí; nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường [30]

Tóm lại, BĐS là hàng hoá có giá trị lớn, lâu bền nên thị trường BĐS hoạt động cần có nguồn vốn lớn và dài hạn Vấn đề huy động vốn và REIT đều đã được nghiên cứu tương đối kỹ lưỡng Nội dung cơ bản của các công trình trên đề cập đến những vấn đề lý luận về BĐS và thị trường BĐS, giải pháp tạo vốn cho đầu tư, kinh doanh bất động sản như: Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế nhà ở, đất ở, vay tiền

từ các mối quan hệ sẵn có; vay ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính, tín dụng, bảo hiểm; chứng khoán hoá BĐS sản…Trong đó, việc sử dụng quỹ đầu tư tín thác bất động sản ở Mỹ, Úc, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, thời gian qua rất hữu ích và thành công Đối với nước ta, nếu áp dụng REIT thì sẽ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc khôi phục thị trường BĐS đang trong giai đoạn khó khăn do thiếu vốn Những công trình trên đã mang đến cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện, đầy đủ về thị trường BĐS Việt Nam và sự hình thành, phát triển REIT trên thế giới bởi chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác nhau Đặc biệt, một số nghiên cứu đã đề cập đến vấn đề tác động, ảnh hưởng của REIT đến thị trường BĐS, trong đó có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư, kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS trên thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, ở mỗi nước, do tình hình kinh tế, chính trị, xã hội khác nhau nên quan điểm và giải pháp về vấn đề này cũng khác nhau và do đó, việc hình thành, cơ cấu và hoạt động của các REIT ở mỗi nước cũng khác nhau Để đi tìm REIT có hiệu quả cho thị trường BĐS tại Việt Nam vẫn còn là 1 bài toán khó chưa có lời giải Cho đến nay, vẫn chưa có một công trình khoa học nào đi sâu nghiên cứu một cách chi tiết, đầy đủ, toàn diện về REIT cho thị trường BĐS - một thị trường có mức tăng trưởng cao và đang được Chính phủ Việt Nam rất quan tâm nhằm thực hiện chính sách an sinh xã hội Kinh nghiệm quốc tế chỉ là để tham khảo vì thị trường BĐS Việt Nam có nhiều đặc thù Điều đó, đã thôi thúc tác giả nghiên cứu đề tài: Quỹ đầu tư tín thác trong việc tạo vốn cho thị trường BĐS tại Việt Nam để khả dĩ đưa ra REIT và các điều kiện, giải pháp xúc tiến thành lập quỹ REIT

1.2.2 Kinh nghiệm quốc tế về xây dựng, phát triển REIT để tạo vốn cho thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam

1.2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về xây dựng, phát triển RIET để tạo vốn cho

thị trường bất động sản

a Mỹ

Cơ chế REIT Hoa Kỳ được ban hành đầu tiên năm 1960 và có hiệu lực năm

1961 Hình thức pháp lý của REIT là công ty TNHH, quỹ tín thác hoặc hiệp hội chịu thuế như doanh nghiệp REIT không bị hạn chế yêu cầu về vốn hay niêm yết; phải có

ít nhất 100 cổ đông nhưng không yêu cầu giá trị tối thiểu của mỗi cổ đông; 5 cổ đông hoặc ít hơn không thể sở hữu trên 50% giá trị của cổ phiếu REIT trong suốt 6 tháng cuối của năm chịu thuế; phải phân bổ ít nhất 90% thu nhập chịu thuế (thuế doanh nghiệp); không phân bổ ít nhất 85% thu nhập thông thường và 95% lãi vốn thuần (mức thuế 4%) Để được chuyển đổi sang REIT, doanh nghiệp phải đệ trình hồ sơ hoàn thuế thu nhập doanh nghiệp theo mẫu 1120-REIT, phải phân bổ thu nhập chịu thuế tích lũy

và lợi nhuận trước khi hết năm đầu tiên 10 năm tiếp theo, phần lợi nhuận chưa phân

bổ hết cho nhà đầu tư được bổ sung vào tài sản phải nộp thuế doanh nghiệp Giá trị thị trường cuối năm 2013 của REITs Hoa Kỳ đạt 600 tỷ USD Các REITs không niêm yết

đã tăng vốn gần 83 tỷ USD trong thập kỷ vừa qua và tiếp tục tăng thêm khoảng 10 tỷ USD mỗi năm Ở Hoa Kỳ tồn tại cả REIT đại chúng và REIT tư nhân, tổng số REITs đại chúng là 162

b Australia

REIT đầu tiên được niêm yết trên thị trường chứng khoán Úc (ASX) năm 1971; không có các quy định cụ thể về hình thức pháp lý hay yêu cầu về vốn của REIT và niêm yết REIT (nếu được niêm yết thì phải đáp ứng các yêu cầu của ASX) REIT Úc

có thể là một quỹ đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp, văn phòng, … hoặc các quỹ đa dạng hóa Năm 1998, quy chế cơ chế đầu tư có quản lý (MIS) được đưa vào Luật Doanh nghiệp (quản lý các phương tiện đầu tư trong đó có REIT) Các quy định mới cho MITs - quỹ tín tác đầu tư có quản lý, được dự kiến áp dụng từ ngày 1 tháng 7 năm

2014 Quỹ tín thác công lập đầu tư vào đất đai nhằm thu được các thu nhập từ cho thuê; nếu tiến hành một giao dịch thương mại sẽ không nhận được đãi ngộ Các khoản đầu tư hợp lệ bao gồm như cho vay, đầu tư cổ phần hạng mục đầu tư, vốn phái sinh,… Hiện nay, thị trường REIT rất lớn, bền vững và đa dạng với gần 70% các tài sản được phân loại hạng mục đầu tư được bảo đảm Tính đến ngày 31 tháng 3 năm 2013, có 46 REITs được niêm yết trên ASX với lượng vốn thị trường hơn 90 tỷ Đô la Úc

c Các nước châu Âu

* Bỉ

Bỉ đã đóng cửa các công ty đầu tư tập thể bất động sản (SICAFI hay SICAFI hay công ty đầu tư vốn cố định) được thành lập theo Luật ngày 4/9/1990 Nghị định hoàng gia ngày 10/4/1995 đưa ra khung pháp lý cho phép sự linh hoạt đầu tư với các SICAFFI và cung cấp sự đảm bảo cho các nhà đầu tư Nghị định hoàng gia ban hành vào ngày 7/12/2010 thay thế cho Nghị định nói trên và nhằm hướng tới bảo vệ các nhà đầu tư ưu đãi trong các công ty SICAFI đại chúng; đưa ra khung pháp lý cho các SICAFIs thể chế; cho phép các công ty SICAFI đại chúng được thực hiện các dự án cụ thể với các bên thứ ba SICAFIs tuân thủ theo mức thuế thu nhập doanh nghiệp tiêu

chuẩn là 33,99% Hình thức pháp lý: Công ty TNHH đại chúng hoặc các công ty cổ phần được quản lý theo luật Bỉ Yêu cầu vốn: Ít nhất là 1,2 triệu Euro Thực tế để được

cấp phép, vốn cổ phần yêu cầu cho một SICAFI đại chúng lên tới 15 triệu Euro; Nghị định Hoàng gia ngày 7/12/2010 áp đặt quy định với người sáng lập phải đảm bảo vĩnh viễn một khoản tiền cầm cố ít nhất 30% kể từ năm đầu tiên sau khi đã trở thành SICAFI đại chúng SICAFI phải phân bổ ít nhất 80% tài sản thuần Hiện có 17 công ty SICAFI đại chúng và 3 công ty SICAFI thể chế được công nhận bởi Cơ quan thị trường và dịch vụ tài chính (FSMA) Các SICAFIs đại chúng của Bỉ đại diện cho một khoản vốn thị trường gần 6,1 tỷ Euro

* Bungari

Công ty đầu tư bất động sản tại Bungari (BG-REITs) được quy định theo Luật Công ty đầu tư mục đích đặc biệt ban hành ngày 20/5/2003 và đã được sửa đổi một số

lần BG-REITs là các công ty cổ phần đại chúng thành lập theo Luật được miễn trừ

thuế thu nhập doanh nghiệp; vốn đăng ký ít nhất là 500,000 BGN; đầu tư vào bất động sản và tăng vốn bằng cách phát hành chứng khoán; tiến hành các hoạt động khi được cấp phép bởi Ủy ban giám sát tài chính Bungari (FSC) (trong vòng 12 tháng, nếu không bắt đầu hoạt động, giấy phép sẽ bị hủy); không thể tự tái cơ cấu thành một loại công ty khác hay thay đổi phạm vi kinh doanh; BG-REITs bị yêu cầu phải niêm yết trên thị trường quy định vào thời điểm tăng vốn cổ phần bắt buộc Các quyền liên quan

tới tăng vốn phải được niêm yết trước BG-REITs phân bổ ít nhất 90% lợi nhuận trong vòng 12 tháng kể từ cuối năm tài chính Hầu hết BG-REITs được đa dạng hóa, có

những quỹ chuyên môn hóa (8 BG-REITs chuyên sâu vào đầu tư đất nông nghiệp) một

số chỉ là các quỹ định kỳ Tháng 4 năm 2013 đã có 58 REITs hoạt động được cấp phép bởi FSC Phần lớn các REITs này được thành lập vào năm 2005 - 2006 và một số vào

2007 - 2008 Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã kiềm chế sự phát triển của REITs

Bungari và kể từ năm 2011 cho đến nay chỉ có một REIT mới đăng ký thành lập Tổng

vốn theo thị giá của REITs vào đầu tháng 4/2013 là khoảng 1,966,530,000 BGN

* Canada

Từ năm 2007, Luật Thuế thu nhập Canada đã đưa ra Quy chế REIT (Quy chế SIFT) Theo đó REITs là các quỹ tín thác tương hỗ (MFTs) (quỹ mở rộng hoặc các quỹ đóng); ít nhất phải đạt: 75% giá trị nguồn vốn REIT; 75% doanh thu xuất phát từ tiền cho thuê các khoản thế chấp hoặc lãi vốn từ việc bán bất động sản; 90% doanh thu phải từ tổng hợp tiền cho thuê bất động sản, lãi vốn từ việc bán bất động sản, lãi suất

cổ tức và tiền bản quyền; bất động sản không bao gồm tài sản khấu hao khác ngoài các tòa nhà và các tài sản phụ trợ và lợi ích cho thuê từ những tài sản đó; phải mua, nắm giữ, duy trì, cải thiện hoặc quản lý các bất động sản (hoặc các lãi suất đi kèm) đó là tài sản vốn hoặc đầu tư ngân sách vào các tài sản khác; phân bổ 100% thu nhập thường niên và các hoạt động của REIT là các lĩnh vực cụ thể (nhà ở, văn phòng, cho thuê,

…) Cũng có các REITs không niêm yết hoặc tư nhân không chịu sự điều chỉnh của Quy chế REIT và có thể tham gia hoạt động trên một mảng rộng hơn thông qua các đối tác và doanh nghiệp kiểm soát Các REITs tư nhân thường có ít nhất 150 nhà đầu

tư và không phải chịu thuế REIT đại chúng Canada hiện đại đầu tiên được thành lập vào năm 1993 Trước đó, có vài REIT giao dịch công khai nhưng phần lớn là các doanh nghiệp bất động sản niêm yết được cấu trúc như những doanh nghiệp chịu thuế Ngày 1/1/2011, Quy chế SIFT áp dụng đối với tất cả MFTs đã niêm yết Ngày 24/10/2012, Bộ Tài chính Canada đã đưa ra đề xuất sửa đổi Quy chế REIT: Cho phép REIT được nắm giữ 10% tổng giá trị thị trường hợp pháp của tất cả các tài sản không thuộc hạng mục đầu tư REITs; Các quy định sau được áp dụng với một REIT đóng: Ít nhất 80% tài sản phải bao gồm các bất động sản đặt tại Canada, tiền mặt, cổ phần, chứng khoán có thể bán, trái phiếu, công trái và các tài sản nhất định; ít nhất 95% thu nhập phải xuất phát từ hoặc có từ việc bán các bất động sản đặt tại Canada; không nhiều hơn 10% các tài sản bao gồm các trái phiếu, chứng khoán hoặc các cổ phần của bất kỳ công ty hoặc con nợ Tính đến ngày 15/4/2013, có 34 MFT được niêm yết tự coi là REITs với tổng vốn thị trường gần 54 tỷ CAD Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có vốn thị trường khoảng 18 tỷ CAD Tương tự các REIT niêm yết tại các nước khác, REIT Canada thường cung cấp các phân bổ và cơ hội tiền mặt dự toán được cho việc định giá vốn

* Phần Lan

Phần Lan đưa ra Luật về Quỹ bất động sản (Luật REF) năm 1997 Tuy nhiên,

do cơ chế thuế không hấp dẫn: Không có miễn trừ thuế với REFs nên không có REIT được thành lập Việc miễn trừ thuế cho những quỹ bất động sản chịu sự điều chỉnh của Luật REF đã được đưa ra và có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2009 hoàn thiện và khuyến khích thuế cho các công ty hữu hạn nhất định tiến hành các hoạt động cho thuê cư trú

(24.4.2009/299 – Luật FIN-REIT) có hiệu lực vào ngày 17/11/2010 Theo đó, các

REFS đủ tư cách tham gia vào sở hữu hay cho thuê một tài sản bất động sản cư trú có thể thực hiện đệ trình hồ sơ xin được đối xử như REITs REIT phải tuân thủ với các

quy định nêu trong cả Luật REF và luật FIN-REIT Hình thức pháp lý: Công ty hữu

hạn đại chúng Phần Lan, được miễn thuế; vốn tối thiểu của REIT là 5.000.000 EUR

Cổ phần của REIT phải được chấp nhận giao dịch trên một thị trường chứng khoán

quy định hoặc trên các cơ sở giao dịch đa phương trong khu vực Kinh tế Châu Âu Cổ

phần của mỗi cổ đông phải nhỏ hơn 10% vốn cổ phần của REIT (30% được áp dụng

cho đến cuối năm 2013) REIT chỉ được phép tiến hành các giao dịch có liên quan tới

việc sở hữu và cho thuê tài sản bất động sản cư trú và các hoạt động liên quan nhất định như quản lý và duy trì bất động sản; phát triển bất động sản vì lợi ích riêng; quản

lý lượng tiền mặt cần thiết để tiến hành các hoạt động Tối thiểu 80% tài sản của

REITs phải bao gồm các tài sản bất động sản cư trú hoặc cổ phần trong các công ty bất động sản cư trú tương hỗ (MRECs); được phép sở hữu các loại tài sản lưu động nhất định khác như quy định trong Luật FIN-REIT và Luật REF; không được phép giữ các

cổ phần trong các công ty con MRECs và các pháp nhân tương tự Tổng nợ của REIT

phải không vượt quá 80% giá trị các tài sản của REIT; phải nhận được ít nhất 80% lợi

nhuận thuần (trừ lãi vốn) từ các hoạt động cho thuê

* Pháp

Pháp là một trong những nước Châu Âu đầu tiên (2003) đưa ra cơ chế REIT – SIIC (Công ty đầu tư bất động sản), đã được sửa đổi vài lần (cơ chế thuế lựa chọn (công ty phải thực hiện một cuộc bầu chọn để hưởng lợi từ cơ chế đó)) Cơ chế SIIC hiện đã ổn định và trưởng thành SIICs niêm yết đã trở thành những chủ thể chính trên

thị trường bất động sản Pháp Hình thức pháp lý: Công ty cổ phần; vốn ít nhất 15 triệu

EUR Cổ phần SIIC phải được niêm yết trên thị trường chứng khoán quy định của Pháp hoặc một thị trường chứng khoán nước ngoài tuân thủ các điều khoản của Chỉ thị 2004/39/CE, ngày 21/4/ 2004 Quyền bỏ phiếu và tài chính của một công ty vào thời điểm tham gia cơ chế SIIC phải được nắm giữ bởi ít nhất 15% cổ đông, mỗi cổ đông phải nắm giữ ít hơn 2% quyền bỏ phiếu và tài chính của công ty Yêu cầu phân bổ: 100% cổ tức nhận được từ các công ty con tại Pháp mà nó nắm giữ 95% hoặc nhiều hơn mà công ty này lựa chọn cho cơ chế SIIC hoặc từ các SIIC đã niêm yết khác hoặc

từ một SPPICAV

* Đức

Luật REIT Đức (‘REITA”) được đưa ra vào năm 2007 Do môi trường thị

trường yếu, chỉ 5 công ty bất động sản đã lựa chọn G-REIT Hình thức pháp lý: Công

ty cổ phần; vốn danh định của một G-REIT ít nhất là 15 triệu Eur (không thấp hơn 45% giá trị tài sản bất động sản như thể hiện trong báo cáo tài chính cá nhân hoặc tổng hợp theo IFRS); phải niêm yết trên một thị trường chứng khoán có tổ chức tại Đức, Khu vực kinh tế Châu Âu EEA hoặc EU; phải phân bổ ít nhất 90% lợi nhuận.(theo Luật thương mại Đức); ít nhất 15% cổ phần phải có sẵn chào bán cho công chúng (lưu hành tự do), mỗi cổ đông nắm giữ ít hơn 3% 85% cổ phần còn lại, mỗi nhà đầu tư riêng lẻ không được phép trực tiếp nắm giữ 10% hoặc hơn; ít nhất 75% tài sản và nguồn thu (nắm giữ/có được bởi G-REIT và các công ty con) phải liên quan tới bất

động sản Tài sản và thu nhập của những ngành phụ không vượt quá 20% tổng tài

sản/thu nhập G-REIT Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2012 vốn thị trường của các công ty lên tới 1,1 tỷ Eur, với giá trị tài sản thuần là 1,8 tỷ eur Tháng 4/2013, không có

thêm ứng viên REIT

* Hy Lạp

REITs Hy Lạp là các pháp nhân có hoạt động chính là đầu tư vào tài sản bất động sản quy định trong Luật REIT Hy lạp ban hành vào tháng 12/1999 bởi Luật 2778/1999, được sửa đổi bởi Luật 4141/2013 đưa ra hai dạng REITs: (i) Doanh nghiệp (Các công ty đầu tư bất động sản hay REICs - là một hình thức đặc biệt của công ty có mục đích trong việc tham gia vào việc quản lý một hạng mục tài sản gồm bất động sản (chủ yếu), chứng khoán và tiền mặt); phải niêm yết trên một thị trường chứng khoán được công nhận; (ii) Tương tự với một quỹ tín thác (quỹ tương hỗ bất động sản hay REMFs) REMFs được cùng sở hữu bởi một số nhà đầu tư và được quản lý bởi một công ty quản lý mà công ty này phải là một công ty có mục đích đặc biệt REMFs không phải niêm yết

Công ty phải nắm giữ vốn cổ phần ít nhất 25 triệu Eur Vốn cổ phần của một công ty quản lý REMF ít nhất phải đạt 2,93 triệu Eur, trả đầy đủ khi thành lập Vốn cổ phần được chia thành cổ phần đăng ký với ít nhất 51% hoặc được sở hữu bởi một tổ chức tài chính và/hoặc các công ty bảo hiểm và/hoặc các công ty cung cấp các dịch vụ

tài chính Với REICs, phải niêm yết trong vòng 2 năm kể từ khi hình thành trên một

thị trường chứng khoán được công nhận nếu đến thời gian niêm yết ít nhất 50% vốn cổ

phần của công ty được đầu tư vào bất động sản REMF chỉ được đầu tư vào: Tài sản

bất động sản đặt tại Hy Lạp hoặc một quốc gia thành viên EEA khác Công ty REIC

phải phân bổ ít nhất 50% lợi thuận thuần thường niên

* Italia

Ý đã đưa ra một công cụ đầu tư bất động sản tương tự với REITs là SIIQ - Quỹ đầu tư bất động sản niêm yết SIIQ là một công ty cổ phần niêm yết có các hoạt động cho thuê bất động sản là hoạt động kinh doanh chính và kết quả là lợi nhuận từ miễn giảm thuế thu nhập đối với hoạt động và tới các khoản đầu tư trong các SIIQs khác (và trong SIINQs) Cơ chế SIIQ được đưa ra theo Luật Ngân sách 2007, có hiệu lực từ sau 30/6/2007 Đến nay, thị trường SIIQ tại Ý vẫn chưa khởi sắc Yêu cầu vốn để xin được địa vị SIIQ khác nhau theo thị trường niêm yết (tối thiểu là 40 triệu eur) SIIQ phải được niêm yết trên một thị trường chứng khoán có tổ chức tại EU hoặc tại EEA Không có cổ đông nắm giữ nhiều hơn 51% quyền biểu quyết trong các đại hội và không cổ đông nào tham gia vào hơn 51% trong lợi nhuận; ít nhất 35% cổ phần của SIIQ phải thuộc sở hữu của các cổ đông, mỗi cổ đông không nắm giữ, trực tiếp hoặc gián tiếp, hơn 2% quyền biểu quyết trong đại hội cổ đông và không nhiều hơn 2% trong việc tham dự vào lợi nhuận (thả nổi); ít nhất 80% tài sản là các tài sản bất động sản và quyền sở hữu liên quan tới việc kinh doanh miễn trừ (có nghĩa là kinh doanh cho thuê bất động sản) hoặc cổ phần trong các SIIQs khác hoặc SIINQs đặt trước như tài sản cố định; Ít nhất 80% lợi nhuận thường niên của SIIQ phải xuất phát từ các tài sản nói trên SIIQs được yêu cầu phải phân bổ ít nhất 85% lợi nhuận thuần có được từ kinh doanh được miễn thuế

* Mexico

Luật Thuế thu nhập Mexcio (MITL) năm 2005, đưa ra yêu cầu cho quỹ tín thác nhận được đối xử đặc biệt REIT Mexico đầu tiên niêm yết trên thị trường chứng

khoán Mexico năm 2011 Thị trường chứng khoán Mexico đã tăng cường việc thúc

đẩy REITs đại chúng REITs có hình thức pháp lý dưới dạng quỹ tín thác, được quy định theo luật Mexico và với một tổ chức tín dụng cư trú Mexico hoạt động như một tổ

chức được ủy thác; không có yêu cầu về vốn cụ thể với những REITs Mexico Ít nhất

70% vốn của REIT Mexico cần được đầu tư vào các dự án bất động sản (hoặc các quyền phát sinh từ bất động sản); mục tiêu chủ yếu phải là thi công hoặc mua các tài sản bất động sản dự định cho thuê (và có thể chuyển nhượng về sau) Phần vốn còn lại (30%) cần phải được đầu tư vào trái phiếu Chính phủ REITs Mexico cần niêm yết trên thị trường chứng khoán Mexico; không được phép đầu tư và các công ty con; phải phân bổ ít nhất một lần một năm trước 15/3 với ít nhất 95% thu nhập chịu thuế năm trước tới các cổ đông Thuế suất 30% (áp dụng cho năm 2013)

* Tây Ban Nha

Tây Ban Nha đưa ra cơ chế REIT (SOCIMI) vào tháng 10 năm 2009 SOCIMI

là các công ty niêm yết có hoạt động chính là đầu tư vào bất động sản cho thuê; phải chịu mức thuế đồng nhất doanh nghiệp là 19% Tháng 12 năm 2012, sửa đổi quan trọng với cơ chế REIT bắt đầu từ ngày 1/1/2013 nhằm biến SOCIMI thành một công

cụ REIT hấp dẫn và tiêu chuẩn hơn thông qua việc miễn thuế thu nhập doanh nghiệp với REIT Về hình thức pháp lý REIT phải là công ty cổ phần Tây Ban Nha Vốn danh định ít nhất là 5 triệu eur; phải niêm yết trên thị trường chứng khoán có tổ chức tại Tây Ban Nha, EU, EEA hoặc tại các nước khác có trao đổi thông tin thuế có hiệu lực với Tây Ban Nha Trường hợp hệ thống thương mại đa phương của Tây Ban Nha (gọi là MAB) các cổ đông nắm giữ ít hơn 5% vốn cổ phần, mỗi cổ đông phải nắm giữ ít nhất (a) cổ phần với giá trị trường 2 triệu eur hoặc (b) 25% cổ phần; không có số cổ đông

tối thiểu SOCIMI mua và phát triển bất động sản đô thị cho thuê; nắm giữ cổ phần

trong các SOCIMI khác hoặc trong các công ty nước ngoài chịu cơ chế REIT có liên quan tới các hoạt động doanh nghiệp và yêu cầu phân bổ cổ tức; nắm giữ cổ phần trong các tổ chức đầu tư tập thể bất động sản quy định của Tây Ban Nha; ít nhất 80% giá trị tài sản phải bao gồm các tài sản bất động sản và cổ phần; ít nhất 80% thu nhập,

không bao gồm lãi vốn, phải liên quan tới việc cho thuê và cổ tức từ các cổ phần

100% lợi nhuận có được từ cổ tức nhận được từ các SOCIMIs khác, REITs nước

ngoài, các công ty con và các tổ chức đầu tư tập thể đủ tiêu chuẩn; ít nhất 50% lãi vốn

có được từ các tài sản bất động sản và cổ phần đủ tiêu chuẩn Lãi còn lại sẽ được tái đầu tư trong giai đoạn 3 năm hoặc được phân bổ hoàn toàn một lần trong giai đoạn ba năm; ít nhất 80% lợi nhuận có được từ thu nhập ngoài cổ tức và lãi vốn Các công ty

và các tổ chức đầu tư tập thể có thể lựa chọn cơ chế SOCIMI bằng việc thông báo tới

cơ quan hành chính thuế trước khi bắt đầu quý cuối cùng của kỳ thuế

* Hà Lan

Cơ chế FBI được đưa ra tại Hà Lan vào năm 1969 là cơ chế giống REIT nhất tại Châu Âu REIT Hà Lan có hình thức pháp lý là công ty đại chúng, công ty TNHH và quỹ tương hỗ Theo Luật Dân sự Hà Lan, công ty đại chúng Hà Lan yêu cầu vốn cổ phần tối thiểu là 45.000 eur; không có yêu cầu vốn cổ phần tối thiểu đối với công ty TNHH Hà Lan và quỹ tương hỗ Hà Lan; không yêu cầu niêm yết trên thị trường chứng khoán; phải phân bổ hoàn toàn lợi nhuận chịu thuế trong vòng 8 tháng sau khi kết thúc năm tài chính (lãi vốn không phải phân bổ nếu được tái đầu tư); hạn chế cổ đông, có

sự phân biệt giữa FBIs đại chúng và FBIs tư nhân FBIs đại chúng: Sở hữu 45% cổ phần trong FBI hoặc hơn; không có cổ đông nào nắm giữ từ 25% cổ phần trở lên FBIs

tư nhân: 75% hoặc hơn tổng cổ phần trong một FBI phải được nắm giữ bởi: Các cá

nhân; pháp nhân không phải chịu thuế với lợi nhuận hoặc được miễn thuế và lợi nhuận của pháp nhân không phải chịu thuế ở cấp cổ đông/người tham dự của pháp nhân; không cá nhân nào có thể nắm giữ lợi ích đáng kể (5% hoặc hơn) Vào cuối năm trước năm pháp nhân chuyển đổi sang cơ chế FBI, tất cả các tài sản phải được báo cáo lại theo giá trị thị trường (lãi vốn phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường ở mức 25%)

* Thổ Nhĩ Kỳ

Công ty đầu tư bất động sản Thổ Nhĩ Kỳ (REIC là các công ty cổ phần được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải được niêm yết trên một thị trường chứng khoán

có tổ chức tại Istanbul Đầu năm 2009, Ủy ban thị trường vốn Thổ Nhĩ Kỳ (CMB) đưa

ra công ty do CMB quản lý khác: Công ty đầu tư bất động sản cơ sở hạ tầng (IREIC);

là những công ty đầu tư được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, quản lư các hạng mục đầu tư được cấu tạo từ các khoản đầu tư cơ sở hạ tầng và dịch vụ, các dự án dựa trên đầu tư cơ sở hạ tầng và dịch vụ, các công cụ vốn thị trường dựa trên đầu tư cơ sở hạ tầng và dịch vụ, các công ty cơ sở hạ tầng, các quỹ đầu tư bất động sản khác, các công

ty hoạt động cơ bản được hình thành trong đầu tư cơ sở hạ tầng và dịch vụ (các công

ty điều hành) và các công cụ thị trường vốn khác REIC phải là một công ty cổ phần; vốn tối thiểu là 30 triệu TRY; ít nhất 15% cổ phần REIC phải được chào bán ra công chúng (25% vốn) trong vòng 3 tháng sau khi đăng ký thành lập và sửa điều khoản quy

chế với Cục Đăng ký thương mại Vì REICs là công ty đại chúng, phân bổ lợi nhuận

phải tuân theo quy định thông thường của CMB Hiện nay, có 30 REICs được niêm yết

* Anh

UK-REIT được đưa ra theo các điều khoản của Luật Tài chính 2006 và có hiệu lực vào ngày 1/1/2007, bao gồm một nhóm các công ty tiến hành kinh doanh đầu tư bất động sản với tài sản cho bên thứ ba thuê Công ty mẹ (phải sở hữu ít nhất 75% cổ phần của một thành viên trong nhóm (75% công ty con) nhưng công ty mẹ cuối cùng phải sở hữu ít nhất 50% cổ phần của tất cả nhóm các công ty con); phải là một công ty

cư trú chịu thuế của Anh mà cổ phần được giao dịch trên một thị trường chứng khoán; hưởng lợi từ miễn trừ thuế với cả thu nhập cho thuê và lãi liên quan tới kinh doanh đầu

tư bất động sản và phải phân bổ 90% thu nhập từ cho thuê Luật đã được viết lại thành Luật Thuế doanh nghiệp 2010 Khả năng thanh toán phân bổ thu nhập cho thuê như cổ tức chứng khoán được đưa ra như một phần của Luật Tài chính (số 3) 2010 Chính phủ

đã ban hành cơ chế REIT hấp dẫn hơn với những thay đổi có hiệu lực trong Luật Tài

chính 2012 REIT mới có thể niêm yết trên AIM và có giai đoạn 3 năm ân hạn cho REITs để được nắm giữ rộng rãi hơn và không “đóng” Để trở thành UK-REIT, công

ty mẹ phải đệ trình thông báo quy định rõ khi quy định REIT sẽ được áp dụng từ khi nào và điều này phải được cơ quan thuế chấp nhận Không có yêu cầu vốn nhưng có hạn chế với loại cổ phần mà công ty mẹ của một UK-REIT có thể phát hành là cổ phần thông thường và và cổ phần ưu đãi không biểu quyết, bao gồm cổ phần ưu đãi không biểu quyết có thể chuyển đổi; phải được chấp nhận giao dịch trên thị trường chứng khoán trong danh sách niêm yết của các thị trường chứng khoán được cơ quan thuế Anh công nhận; phải phân bổ ít nhất 90% lợi nhuận cho thuê (là thu nhập cho thuê sau khi khấu trừ chi phí tài chính, chi phí quản lý và khấu trừ thuế) trừ khi nó có dự trữ không đủ Dự luật tài chính 2013 đã đưa ra các điều khoản cho phép một UK-REIT được đầu tư vào một UK-REIT khác Tuy nhiên, sau khi dự luật tài chính 2013 trở thành luật (mùa hè 2013), bất kỳ khoản phân bổ như vậy được miễn thuế chừng nào bên nhận phân bổ 100% cổ tức đó tới các cổ đông UK-REITs không được miễn trừ thuế giá trị gia tăng, thuế lao động hoặc thuế giao dịch (thuế trước bạ đất)

d Các nước châu Á

* Nhật bản

REITs Nhật Bản (J-REIT) được hình thành theo Luật quỹ đầu tư và công ty đầu

tư (ITL) dưới hình thức pháp lý Quỹ đầu tư và Công ty đầu tư; vốn cổ phần tối thiểu là

100 triệu Yên; không nhất thiết phải niêm yết trên thị trường chứng khoán nhưng hầu hết các J-REITs được niêm yết tại Nhật (phải đáp ứng tiêu chuẩn niêm yết của thị trường chứng khoán Tokyo (Luật TSE)) Luật TSE yêu cầu số lượng cổ phần phải được nắm giữ bằng nhà đầu tư dẫn đầu khi niêm yết là 75% tổng số hoặc ít hơn và ít nhất phải có 1.000 nhà đầu tư ngoài nhà đầu tư dẫn đầu; tỷ lệ bất động sản trong tài

sản quản lý của quỹ phải là 70% hoặc hơn; tỷ lệ bất động sản và tài sản liên quan tới

bất động sản và tài sản lưu động cộng lại phải là 95% hoặc hơn tổng tài sản thuộc quản

lý; tài sản thuần phải ít nhất 1 tỷ Yên; tổng tài sản phải ít nhất là 5 tỷ Yên; tài sản

thuần trên các đơn vị cổ phần phải ít nhất là 50.000 Yên Theo Luật áp thuế đặc biệt (STML), việc chào bán đầu tư vào các đơn vị của J-REITs phải được thực hiện chủ yếu ở thị trường trong nước; chỉ tham gia vào việc kinh quản lý tài sản; chức năng khác sẽ thuê công ty quản lý tài sản thực hiện; chỉ mở văn phòng trụ sở và không thuê bất kỳ nhân viên nào; thuê một người bảo quản các hàng hoá khác ngoài hàng tồn kho

của tài sản STML; phải chi trả cổ tức lớn hơn 90% lợi nhuận

* Hong Kong/Trung Quốc

Tại Hong Kong, REITs là quỹ đầu tư bất động sản được ủy quyền bởi Ủy ban tương lai và chứng khoán (SFC) theo Luật về quỹ đầu tư bất động sản được ban hành vào tháng 8 năm 2003 REIT đầu tiên thống trị Trung Quốc với phần lớn tài sản tại đại lục được niêm yết tại Hong Kong vào tháng 4/2011 REIT được SFC ủy quyền buộc phải cơ cấu dưới hình thức một quỹ; không có yêu cầu nào cụ thể đối với vốn tổi thiểu, vốn thị trường, REIT phải được niêm yết trên Thị trường chứng khoán Hong Kong (SEHK) REITs tại Hong Kong tuân thủ các quy định của SEHK; không có yêu cầu về

số lượng nhà đầu tư tối thiểu cũng như hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài; chỉ đầu tư vào bất động sản; ít nhất 90% tài sản phải là tài sản tạo ra thu nhập; bị cấm đầu tư vào đất bỏ không hoặc tham gia vào các hoạt động phát triển bất động sản (trừ những hoạt động tân trang, trang bị thêm và cải tạo); phải phân bổ tới các cổ đông cổ tức mỗi năm

không ít hơn 90% thu nhập thuần thường niên Tính đến tháng 4 năm 2013, Hong

Kong có 8 REITs với tổng vốn thị trường xấp xỉ 24,39 triệu USD Những REITs này đầu tư vào tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm và khách sạn 6 trong số các REITs nắm giữ những bất động sản độc quyền tại Hong Kong trong khi 2 REITs còn lại nắm

giữ những bất động sản tại đại lục Trung Quốc

* Malaysia

Ngành công nghiệp REIT Malaysia bắt đầu với Quỹ tín tác tài sản (PRF) niêm yết trên thị trường chứng khoán Kuala Lumpur (KLSE) vào năm 1989 REITs tại Malaysia niêm yết hoặc không REITs Malaysia có thể là một lĩnh vực cụ thể (ví dụ công nghiệp, văn phòng…) hoặc đa dạng hóa Malaysia chứng kiến việc thành lập một REIT hồi giáo đầu tiên vào năm 2005 REIT Malaysia được quản lý bởi các công ty quản lý do SC phê duyệt trong khi các tài sản được nắm giữ bởi người được ủy thác Các quỹ tín thác không phải là các pháp nhân pháp lý riêng Quy mô ban đầu của một REIT cần phải ít nhất 100 triệu MYR (gần 25,2 triệu eur vào ngày 30/4/2013) Chỉ

REIT đăng ký với SC mới được phép niêm yết trên Bursa Malaysia REIT chỉ đầu tư

vào: Bất động sản; các công ty một mục đích; các tài sản liên quan tới bất động sản; các tài sản không liên quan tới bất động sản; tiền mặt, tiền gửi và các công cụ thị

trường tiền tệ; ít nhất 50% tổng tài sản REITs phải được đầu tư vào bất động sản và/hoặc các công ty một mục đích vào tất cả thời điểm; đầu tư vào các tài sản không liên quan tới bất động sản và/hoặc tiền mặt, tiền gửi và các công cụ thị trường tiền tệ

phải không vượt quá 25% giá trị tổng tài sản của REIT REITs không được phép gia

hạn khoản vay hoặc bất kỳ các cơ sở tín dụng nào khác hoặc phát triển bất động sản hoặc mua đất bỏ không; phân bổ 90 % thu nhập chịu thuế sẽ được miễn thuế thu nhập

doanh nghiệp, nếu không sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là 25 % Tính đến

28/2/2013, có 16 REIT niêm yết, 3 trong số đó là các quỹ hồi giáo REITs tại Malaysia

về nguyên tắc được quản lý bởi Ủy ban chứng khoán Malaysia (SC)

* Singapore

Cơ chế REIT tại Singapore được chính thức ban hành vào 1999 mặc dù REIT singapore đầu tiên (S-REIT) được niêm yết trên thị trường chứng khoán Singapore (SGX) vào năm 2002 Tại Singapore, một S-REIT được cấu tạo như một quỹ tín thác

cổ phần và được quản lý bởi cơ chế kế hoạch đầu tư tập thể S-REIT niêm yết phải có vốn thị trường tối thiểu 300 triệu SGD dựa trên giá phát hành và vốn cổ phần phát hành sau chào bán khi muốn niêm yết Mặc dù S-REITs có thể niêm yết hoặc không, thì việc niêm yết là cần thiết để đủ tư cách nhận các ưu đãi thuế S-REITs niêm yết định giá bằng tiền Singapore, ít nhất 25% vốn cổ phần hoặc cổ phần phải được nắm giữ bởi tối thiểu 500 cổ đông đại chúng S-REIT là một quỹ tài sản phải tuân thủ theo Luật về kế hoạch đầu tư tập thể (Luật) và Hướng dẫn quỹ tài sản (PFG) đính kèm theo Luật S-REIT được phép đầu tư vào: Bất động sản trong hoặc ngoài Singapore; tài sản liên quan tới bất động sản; chứng khoán và cổ phần niềm yết của một công ty phi bất động sản; chứng khoán do Chính phủ, cơ quan siêu quốc gia hoặc cơ quan pháp luật Singapore phát hành; tiền mặt hoặc tương đương tiền; ít nhất 75% các tài sản phải được đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập; không nhiều hơn 5% các tài sản bất động sản gửi được đầu tư vào bất kỳ chứng khoán của một người phát hành nào hoặc quỹ của người quản lý Việc giảm thuế trước bạ được áp dụng với những người chuyển nhượng các tài sản bất động sản của Singapore (vào hoặc trước 31/3/2015) vào một S-REIT niêm yết hoặc vào một S-REIT sẽ niêm yết trong vòng 6 tháng kể từ ngày chuyển nhượng Thị trường S-REIT đã phát triển trong vài năm qua và là một trong những thị trường lớn nhất châu Á Tới nay, 26 S-REIT và 8 quỹ tín thác kinh doanh được niêm yết trên SGX Có thể con số niêm yết sẽ còn nhiều hơn khi các điều kiện thị trường chứng khoán được cải thiện Tổng vốn thị trường của S-REIT khoảng 75 tỷ SCG vào tháng 4/2013

* Hàn Quốc

Có ba loại REITs tại Hàn Quốc: REIT tự quản lý, Công ty thông báo hoạt động loại REIT (P-REIT) và REIT tái cơ cấu doanh nghiệp (CR-REIT) P-REIT và CR-REIT là những công ty báo chí (những công ty có mục đích đặc biệt), được đưa ra theo

Luật công ty đầu tư và bất động sản có hiệu lực vào tháng 4/2001 Hình thức pháp lý:

Công ty cổ phần, vốn tối thiểu là 0,5 tỷ KRW (từ 19/7/2013 là 1 tỷ KRW) khi thành lập Tuy nhiên, K-REIT phải tăng vốn tới 7 tỷ KRW và P-REITs và CR-REITs phải tăng vốn tới 5 tỷ KRW trong thời gian chuẩn bị vốn tối thiểu là 6 tháng kể từ ngày phê

duyệt hoạt động Bộ Nội vụ Hàng hải, giao thông và đất đai Hàn Quốc (MLTM) đã sửa đổi REICA lần nữa vào tháng 3/2013 quy định K-REIT và P-REIT phải chào bán

ra công chúng hơn 30% tổng cổ phiếu phát hành trong vòng một năm rưỡi kể từ ngày phê duyệt hoạt động; phải niêm yết trên thị trường chứng khoán của Sở giao dịch chứng khoán Hàn Quốc hoặc đăng ký với Sở giao dịch chứng khoán Hàn Quốc hoặc trong thị trường môi giới hiệp hội của Hiệp hội môi giới chứng khoán Hàn CR-REIT Mỗi cổ đông sẽ không sở hữu quá 30% tổng chứng khoán do K-REIT phát hành và 40% tổng số chứng khoán do P-REIT phát hành sau thời gian chuẩn bị vốn tối thiểu

CR-REIT không tuân thủ hạn chế này Ít nhất 80% tổng tài sản của K-REIT và

P-REIT phải được đầu tư vào bất động sản, các chứng khoán liên quan tới bất động sản

và tiền mặt vào cuối mỗi quý sau thời gian chuẩn bị vốn tối thiểu REITs được phép đầu tư toàn bộ tài sản vào các dự án phát triển bất động sản; không mua hơn 10% cổ phần biểu quyết trong các công ty khác trừ các trường hợp sát nhập hoặc mua lại; phải phân bổ ít nhất 90% thu nhập có thể phân bổ Thuế mua với việc chuyển nhượng bất động sản nói chung được áp ở mức 4,6% bao gồm thuế ngư nghiệp và nông nghiệp và thuế phụ thu giáo dục Tuy nhiên, nếu bất động sản tương ứng được mua trước 31/12/2014, REIT có thể hưởng lợi miễn trừ thuế mua 30% Khi nào miễn trừ thuế mua còn được áp dụng thì sẽ không bị chịu thuế ngư nghiệp và nông nghiệp Tháng 2/2013, Hàn Quốc có 32 CR-REITs, 15 K-REITs và 23 P-REITs với tổng giá trị tài sản là 9.527 tỷ KRW

1.2.2.2 Bài học cho Việt Nam

Qua nghiên cứu kinh nghiệm của 20 nước trên thế về xây dựng và phát triển REIT, có thể rút ra một số bài học trong việc xây dựng và phát triển REIT cho thị trường BĐS tại Việt Nam như sau:

Một là, cần xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ về REIT để tạo lòng tin lâu dài Điều kiện quan trọng và tiên quyết để REIT ra đời và hoạt động là phải có hành lang pháp lý chặt chẽ Khung pháp lý cho REIT hoạt động cần một số chuẩn mực tối thiểu của ngành bất động sản, như: Chuẩn mực đánh giá BĐS, hệ thống tiêu chuẩn về chủ sở hữu, kinh nghiệm quản lý quỹ, chuẩn mực quản lý doanh nghiệp, tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư, Muốn vậy, Chính phủ cần phải củng cố, phát triển thị trường BĐS và thị trường chứng khoán, xây dựng thị trường phát triển, minh bạch, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư Một trong những điều kiện để REIT của các nước phát huy ưu thế là có luật về REIT cũng như luật bảo vệ các nhà đầu tư Các luật này quy định rất chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý quỹ REIT và hoạt động giám sát của các tổ chức chuyên

nghiệp như ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá Các REIT thường được

sự ủng hộ của Chính phủ và các ưu đãi thuế quan để khuyến khích đầu tư vào REIT

Hai là, về mặt pháp lý, REIT ở các nước thường được tổ chức như một công ty

đầu tư BĐS hoặc quỹ đầu tư BĐS Đại đa số các REIT thuộc dạng REIT khai thác BĐS Các REIT này đầu tư trực tiếp vào bất động sản, nhận được lợi tức từ cho thuê bất động sản, các khoản thanh toán tiền thuê bất động sản và đôi khi là nhờ bán tài sản Cần nghiên cứu áp dụng những mô hình thành công về huy động vốn của các quỹ đầu

tư bất động sản tại các nước đang phát triển, đặc biệt là các nước đang phát triển tại khu vực châu Á có nhiều đặc điểm tương đồng với thị trường BĐS Việt Nam

Ba là, cần có quy định số cổ đông tối thiểu và mức vốn điều lệ tối thiểu của REIT Thông thường, các quỹ đều quy định có ít nhất 100 cổ đông và có không quá 5

cổ đông nắm giữ quá 50% cổ phần

Bốn là, cần có quy định cụ thể hoạt động đầu tư của REIT, như: Mức vốn tối thiểu đầu tư vào BĐS; mức vốn đầu tư tối đa vào các lĩnh vực khác như trái phiếu, cổ phiếu,… Thông thường, các nước quy định phải đầu tư ít nhất 75% tài sản của quỹ vào BĐS và không tái đầu tư quá 25% thu nhập từ bất động sản (cho thuê, cho vay )

Năm là, REIT chịu thuế như các doanh nghiệp nhưng được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế Tất cả các nước đều quy định REIT phải phân chia phần lớn lợi nhuận cho các nhà đầu tư và để được miễn thuế, nhiều nước quy định, phải chi trả ít nhất 90% lợi nhuận trước thuế dưới dạng cổ tức hàng năm

Sáu là, là cần có sự ưu đãi về thuế Một nhân tố quan trọng quyết định sự hấp dẫn của REIT khi được thực hiện là cần có sự ưu đãi về thuế Từ kinh nghiệm của Hồng Kông và Singapore cho thấy, chính sự thiếu vắng chính sách ưu đãi về thuế đã làm chậm quá trình phát triển của REIT khi mô hình REIT vừa được thực hiện tại các thị trường này

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Những vấn đề lý luận về thị trường BĐS và huy động vốn cho thị trường này đã được nhiều tác giả trong và ngoài nước nghiên cứu kỹ lưỡng Trên thực tế, giải pháp huy động vốn cho thị trường BĐS là một trong những vấn đề rất quan trọng và có nhiều kênh huy động vốn khác nhau trong đó quỹ đầu tín thác đầu tư BĐS được các nước trên thế giới áp dụng rất thành công bởi tính ổn định và chuyên nghiệp cao, đem đến thu nhập ổn định và bền vững cho nhà đầu tư Qua nghiên cứu kinh nghiệm của 20 nước trên thế giới gồm: Mỹ, Australia, các nước Châu Âu (Bỉ, Bungari, Canada, Phần Lan, Pháp, Đức, Hy Lạp, Ialia, Mexico, Tây Ban Nha, hà Lan, Thổ Nhĩ Kỳ, Anh), các nước Châu Á (Nhật Bản, Hong Kong/Trung Quốc, Malaysia, Singapore, Hàn Quốc)

về xây dựng và phát triển REIT tác giả rút ra bài học trong việc xây dựng và phát triển REIT cho thị trường BĐS tại Việt Nam Tổng hợp các nghiên cứu về REIT cho thấy, các nghiên cứu về REIT chủ yếu ở các nước phát triển Từ kinh nghiệm các nước, tác giả rút ra điều kiện ra đời REIT tại Việt Nam bao gồm: Hành lang pháp lý; cơ sở hạ tầng; chất lượng công trình; khoa học công nghệ; diễn biến thị trường BĐS; sẵn sàng đầu tư; chính sách giảm thuế; chất lượng nhân sự Đây chính là cơ sở để hình thành

mô hình nghiên cứu về REIT trong việc tạo vốn cho Thị trường BĐS tại Việt Nam

Ở Việt Nam, mặc dù có một số công trình nghiên cứu về REIT nhưng vẫn tập trung chủ yếu nghiên cứu về lý luận và phương pháp luận chung về REIT cho thị trường BĐS, chưa có đề tài đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện về REIT cho thị trường BĐS Chính phủ đã ban hành Nghị định 58, Nghị định 60-CP ngày 26/6/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20 tháng 7 năm

2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán nhưng đến nay, vẫn chưa có REIT nào được thành lập Cho nên, Luận án này sẽ nghiên cứu tìm ra các điều kiện cần để triển khai hoạt động của REIT, đề xuất loại REIT và các giải pháp

áp dụng thành công REIT trên thị trường BĐS Việt Nam

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS TRONG VIỆC

TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Vốn cho thị trường bất động sản

2.1.1 Khái niệm

Trong tiếng La tinh trung cổ, “Capital” - vốn (tư bản) đề cập đến hai khía cạnh: Một là, khía cạnh vật chất của các tài sản (vật nuôi) và khả năng tạo giá trị thặng dư của chúng; hai là, theo quan điểm của các nhà kinh tế học thì “vốn” là phần trong tài sản của một đất nước mà phần đó tạo ra giá trị thặng dư và làm tăng năng suất

Vốn là một chủ đề làm mê hoặc các nhà tư tưởng suốt trong ba thế kỷ qua Có rất nhiều quan điểm khác nhau về vốn Một số nhà kinh tế học cổ điển như Adam Smith và Các Mác đã tin rằng: “Vốn là động cơ cung cấp động lực cho nền kinh tế thị trường Vốn được coi là phần chính yếu của kinh tế” Còn theo quan điểm của

Hernando De Soto thì: “Vốn là lực lượng làm tăng năng suất lao động và tạo ra sự giàu có của các quốc gia Nó là huyết mạch của hệ thống tư bản chủ nghĩa, là nền tảng của sự tiến bộ và là một thứ mà các nước nghèo của thế giới dường như không thể tạo

ra cho bản thân mình, bất kể dân chúng của họ có làm tất cả các hoạt động khác, đặc trưng cho một nền kinh tế tư bản chủ nghĩa, một cách hăng hái đến thế nào” [21, tr 5]

Simonde de Sismondi, nhà Kinh tế học người Thuỵ Sỹ ở thế kỷ XIX đã viết, vốn là "một giá trị lâu dài, cái được nhân lên và không tàn lụi Bây giờ giá trị này tự tách ra khỏi sản phẩm tạo ra nó, trở thành một đại lượng siêu hình và phi thực thể luôn luôn nằm trong sự chiếm hữu của bất kể ai tạo ra nó, mà đối với họ giá trị này có thể

được cố định ở các dạng khác nhau" [21, tr 45]

Nhà kinh tế học vĩ đại người Pháp, Jean Baptiste Say, đã tin rằng: "Về bản chất, vốn luôn là phi vật chất vì không phải vật chất tạo ra vốn mà là giá trị của vật chất ấy, giá trị không có cái hữu hình" Các Mác cũng đồng ý với quan điểm này [21, tr 46]

Vốn không phải là lượng tài sản tích tụ được mà là khả năng nó chứa đựng để

triển khai sản xuất mới Hernando De Soto cho rằng: "Vốn bây giờ bị lẫn lộn với tiền,

cái nhìn chỉ là một trong nhiều dạng vận động của tư bản Thường là dễ nhớ một khái niệm khó qua những biểu hiện hữu hình của nó, hơn là cái cốt lõi của khái niệm Trí óc quấn chặt với "tiền" dễ hơn là "vốn" Nhưng là một sai lầm khi giả thiết rằng tiền là cái cuối cùng cố định tư bản Như Adam Smith đã chỉ ra, tiền là" cái bánh xe vĩ đại của trao đổi", nhưng nó không phải là vốn bởi vì giá trị "không nằm trong các đồng kim

loại ấy" Nói cách khác, tiền làm cho các giao dịch thuận tiện, cho phép chúng ta mua

và bán các thứ, nhưng bản thân nó không phải là nguồn gốc tăng thêm sản xuất Adam Smith đã nhấn mạnh rằng: “Tiền vàng và bạc, cái được luân chuyển trong bất cứ nước nào, có thể được so sánh một cách rất thích hợp với đường cao tốc, cái mà, trong khi

nó luân chuyển và mang ra thị trường tất cả cỏ và ngũ cốc của đất nước, bản thân nó không tạo ra một khối lượng nào của hai thứ đó" Tiền cung cấp một chỉ số chuẩn để

đo lường các giá trị của các thứ sao cho chúng ta có thể trao đổi các tài sản không giống nhau Nhưng dù có hữu ích đến đâu thì tiền không thể ấn định bằng bất cứ cách nào tiềm năng trừu tượng của một tài sản cụ thể nào đó để chuyển đổi nó thành vốn

Trong cuốn Kinh tế học, David Begg cho rằng: "Vốn được phân chia theo hai hình thái là vốn hiện vật và vốn tài chính" Như vậy, David Begg đã đồng nhất vốn với tài sản của doanh nghiệp Trong đó:

- Vốn hiện vật: Là dự trữ các hàng hoá đã sản xuất mà sử dụng để sản xuất ra các hàng hoá khác;

- Vốn tài chính: Là tiền và tài sản trên giấy của doanh nghiệp

Theo TS Phạm Thanh Bình – Giáo trình Tài chính Doanh nghiệp, Trường ĐH

Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội, năm 2013: "Vốn kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền của các nguồn lực dùng trong kinh doanh của doanh nghiệp".[56, tr.27]

Vốn kinh doanh là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản

vô hình được doanh nghiệp sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mục đích tăng năng suất lao động và sinh lời Vì thế, có thể hiểu rằng: Những nguồn lực được biểu hiện bằng tiền mà không làm tăng năng suất lao động và không tạo ra lợi nhuận thì không được coi là vốn

Mặc dù có nhiều ý kiến khác biệt nhau nhưng tựu chung lại, các ý kiến đều có điểm chung cơ bản:

- Vốn là biểu hiện bằng tiền của các nguồn lực được các tổ chức, cá nhân sử dụng để thực hiện các giao dịch về hàng hoá nhằm đạt được mục đích nhất định;

- Vốn là phần chính yếu và là động cơ cung cấp động lực cho nền kinh tế thị trường;

- Vốn là hàng hoá, là yếu tố kết quả của quá trình sản xuất

Với những phân tích trên, trong phạm vi Luận án này, khái niệm vốn cho thị

trường BĐS được hiểu như sau: Là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản được các

cá nhân, tổ chức sử dụng để thực hiện các giao dịch về hàng hóa BĐS trong một không gian và thời gian cụ thể nhằm mục đích nhất định

2.1.2 Vai trò của vốn đối với thị trường BĐS

Vai trò của vốn đối với thị trường BĐS được biểu hiện cụ thể như sau:

Một là, vốn có thể được xem là một trong những cơ sở quan trọng nhất để đảm bảo sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS Như chúng ta đã biết, thị trường BĐS

là nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản (chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế

chấp quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS) dựa trên các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Hàng hóa BĐS là một loại hàng

hóa đặc biệt, có giá trị lớn Do đó, vốn là tiền đề vật chất không thể thiếu cho hoạt động của thị trường BĐS Nếu không có vốn, các chủ thể không thể tạo lập, phát triển

và cũng không thể mua bán, giao dịch BĐS được

Hai là, các chủ thể phải có vốn mới có thể xâm nhập, đứng vững và nâng cao

uy tín trên thị trường BĐS Bởi vì, để có hàng hóa BĐS đưa ra giao dịch trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đầu tư vốn để xây dựng, tạo lập, phát triển BĐS Sau khi đứng vững trên thị trường, các chủ thể phải tìm cách mở rộng thị trường, tăng thị phần nhằm tìm kiếm lợi nhuận Muốn vậy, các chủ thể tham gia thị trường BĐS cần phải có một lượng vốn để xây dựng thêm cơ sở vật chất kỹ thuật, tạo lập, phát triển BĐS và cần một lượng vốn lưu động cần thiết để đảm bảo hoạt động kinh doanh BĐS không bị gián đoạn và đáp ứng những thương vụ của các chủ thể

Ba là, vốn là yếu tố quan trọng quyết định đến năng lực kinh doanh và vị thế của các chủ thể tham gia thị trường BĐS Điều này, càng thể hiện rõ trong nền kinh tế thị trường hiện nay bởi với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt của cơ chế thị trường, các

chủ thể phải không ngừng đầu tư, tạo lập, phát triển BĐS, mở rộng phạm vi hoạt động đảm bảo nguồn cung BĐS cho thị trường Tất cả những yếu tố này muốn thực hiện được thì đòi hỏi các chủ thể phải có một lượng vốn đủ lớn để thể thực hiện được những dự án lớn và qua đó khẳng định được uy tín, vị thế với các nhà đầu tư Vì vậy, đối với các chủ thể sở hữu nguồn vốn tự có nhỏ thì việc huy động vốn từ các kênh khác cho hoạt động kinh doanh là rất cần thiết

Bốn là, khi nền kinh tế phát triển, xuất hiện nhiều cơ hội kinh doanh mới có lợi nhuận cao hơn, hiệu quả hơn Trong những thời điểm nhất định, khi có cơ hội, các chủ thể cần phải có vốn để có thể tận dụng thời cơ, nhanh chóng chuyển hướng kinh doanh sang những lĩnh vực có chu kỳ kinh doanh ngắn và thu được nhiều lợi nhuận, từ đó bổ sung nguồn vốn tự có để đầu tư trở lại lĩnh vực kinh doanh BĐS theo một chu kỳ mới;

Năm là, vốn sẽ đảm bảo tính thanh khoản cho thị trường BĐS, từ đó góp phần làm tăng lượng cầu BĐS Bởi lẽ, trong thực tế, có rất nhiều người có nhu cầu về BĐS nhưng với thu nhập thấp, không có khả năng thanh toán nếu chỉ dùng khoản thu nhập này để mua BĐS nên không thể tham gia thị trường Khi nguồn vốn trong thị trường dồi dào và được lưu thông, người dân có cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn vay (từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng, từ người thân, ), khả năng thanh toán sẽ được giải quyết giúp người mua BĐS có thể làm cho lượng cầu về BĐS nhà ở tăng lên

Như vậy, có thể nói, vốn vừa là điều kiện để quyết định sự gia nhập thị trường BĐS của mọi cá nhân, tổ chức (không có vốn, mọi cá nhân, tổ chức không thể thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS), vừa là “máu” để “nuôi dưỡng cơ thể” thị trường BĐS phát triển ổn định, minh bạch, bền vững, từ đó góp phần ổn định xã hội (tạo công ăn việc làm và chỗ ở cho người dân), phát triển kinh tế đất nước

Do vốn đóng một vai trò rất quan trọng trong hoạt động của thị trường BĐS nên cần có biện pháp tạo vốn cho thị trường Để làm được điều đó, phải tìm ra nhiều kênh huy động vốn tối ưu để đưa thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định

2.1.3 Các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản

Theo Đinh Trọng Thắng (CIEM 2008) các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS như sau [15]:

2.1.3.1 Khái niệm

Huy động vốn cho thị trường BĐS là quá trình tìm kiếm, xác định, định lượng, khai thác và đưa vốn tạo lập và kinh doanh BĐS