Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện thanh oai tỉnh hà tây

Cùng với các biện pháp như quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất…, công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtluôn được đặt ra hàng đầu nhằm tạo sự ổn định trong quá trình sử dụng đ

đề trên thì hệ thống pháp luật về đất đai phải cụ thể hoá cho người sử dụng đất

và các đối tượng khác có liên quan Cùng với các biện pháp như quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất…, công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtluôn được đặt ra hàng đầu nhằm tạo sự ổn định trong quá trình sử dụng đất mặtkhác nó cũng tạo điều kiện cho đất đai được đầu tư, tái tạo khả năng sản xuất Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý chứng nhậnquyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước bảo vệquyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong các vụ tranh chấp đất đai để cóđược sự ổn đinh đó thì công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtphải được làm tốt ngay từ khâu đăng ký ban đầu

Vì vậy trong thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trườnghuyện Thanh Oai tỉnh Hà Tây em chọn đề tài: Công tác đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện ThanhOai- Tỉnh Hà Tây làm chuyên đề tốt nghiệp

mục đích nghiên cứu đề tài: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở cấphuyện; nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai tỉnh Hà Tây

từ đó đánh giá được những kết quả đã đạt được của công tác đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, những vấn đề tồn tại và nguyên nhân của những

tồn tại đó; đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện Thanh Oai nói riêng vàtỉnh Hà Tây nói chung.

Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề là công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Tỉnh Hà Tây

Oai-Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong chuyên đề là tổng hợp, phân tích,đánh giá tình hình với các số liệu thực tế thu thập được trong quá trình thực tập

kết cấu của chuyên đề ngoài phần lời nói đầu và kết luận thì đề tài đượcchia thành 3 chương lớn như sau:

Chương I Cơ sở khoa học của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân ở cấp huyện

Chương II Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đấtcho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại huyện Thanh Oai- Tỉnh HàTây

Chương III Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấttrên địa bàn huyện Thanh Oai- Tỉnh Hà Tây

Em xin chân thành cảm ơn Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quátrình thực hiện chuyên đề

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở CẤP HUYỆN

1 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 48 Luật đất đai 2003 và điều 41 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29-10-2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai:

“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhậnquyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với mảnh đất của mìnhvào các mục đích cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất đối với nhà nước theo quy định của pháp luật”

Khoản 20 điều 4 Luật đất đai 2003:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thừa nhận người cótên trong giấy chứng nhận là người chủ hợp pháp của mảnh đất cụ thể và ngườinày có các quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật như có quyềnchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn…Người chủ sử dụng mảnh đất đượcNhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất hoặckhi có các tranh chấp về đất đai diễn ra

2 Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sửdụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nướcquản lý tài nguyên quý giá này Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sửdụng trực tiếp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để các đối

tượng khác như các ngân hàng, các công ty… đưa ra các quyết định có liên quanđến quá trình quản lý, sử dụng đất.

2.1 Đối với người sử dụng đất

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tư liệu lao động vừa là đốitượng lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các nghành sản xuất Mặt khácđất đai là địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con người

Đất đai là tài sản quý giá ai cũng muốn chiếm hữu sử dụng vì vậy rấtnhiều tranh chấp sảy ra trong quá trình sử dụng đất đai Do đó để bảo vệ quyềnlợi hợp pháp của người sử dụng đất, nhà nước ban hành giấy chứng nhận quyền

cứ trở ngại nào về phía luật pháp

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặcbiệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất,các loại thuế có liên quan…

Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất

Luật kinh doanh bất động sản đã được đưa vào áp dụng trong thị trườngbất động sản, quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn được phép mua bán,cho thuê …trong thị trường bất động sản nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là cơ sở để người sử dụng đất tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thịtrường bất động sản thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt mà ngườimua không được trực tiếp xem xét hàng hoá mà chỉ có thể được biết các thôngtin về hàng hoá đó qua các thông tin mà người bán cung cấp thông qua giấychứng nhận quyền sử dụng đất vì vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể báncho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và không gặp bất cứ trở ngạinào về phía luật pháp.

2.2 Đối với nhà nước

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhà nước ban hành vì vậy nó làcông cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ để nhà nước thực hiện các

kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệuquả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ cung cấp các thông tintrong quá trình quản lý đất đai đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai như: tổngdiện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ để nhà nước thu cáckhoản phí và lệ phí đúng đối tượng

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để nhà nước giải quyết cáctranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước đền bù chocác hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nha nước nắm và kiểmsoát sự phát triển của thị trường bất động sản

2.3 Các đối tượng có liên quan

Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng: luật đất đai 2003 ra đời mở thêmquyền cho người sử dụng đất như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vìvậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tíndụng đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất

Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: giấy chứng nhận quyền sửdụng đất là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp haykhông nhằm đảm bảo việc kinh doanh có hiệu quả

Đối với những người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp)thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm

về khoản đầu tư của mình

đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khiquyết định mua, thuê…quyền sử dụng đất của mảnh đất đó

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong quá trìnhquản lý sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này…

3 Các quy định pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

3.1 Đối tượng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 50 Luật đất đai 2003 và điều 48 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 10-2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì

29- Đối tượng kê khai, đăng ký:

Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng phải có quan hệ trực tiếp vớinhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định củapháp luật thì phải tiến hành kê khai đăng ký diện tích đất mà mình sử dụng

Hộ gia đình: chủ hộ là người đứng ra đăng ký hoặc người được chủ hộ uỷquyền thay mặt cho hộ gia đình Người được uỷ quyền phải có giấy uỷ quyền dochủ hộ ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong hồ sơđăng ký phải đề tên chủ hộ

Cá nhân sử dụng đất: chính bản thân cá nhân đó hoặc người được cá nhân

uỷ quyền Người được uỷ quyền phải có giấy uỷ quyền do cá nhân ký và cóchứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong hồ sơ đăng ký phải đềtên cá nhân sử dụng đất

 Diện tích đất phải kê khai đăng ký:

Diện tích đất phải kê khai đăng ký là toàn bộ diện tích đất do các hộ giađình, cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau

Toàn bộ diện tích đất đang sử dụng;

Diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền giao bao gồm cả diện tích đấtkhác đang cho thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng và diện tích đangtranh chấp;

Diện tích đất được cơ quan nhà nước chưa đủ thẩm quyền giao đất;

Phần diện tích đất đi thuê, đi mượn, nhận khoán không được kê khai đăngký;

 Đối tượng được phép đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người được nhà nước giao đất cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất côngích của xã;

Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất;

Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho đất hợppháp, người nhận quyền sử dụng đất sau khi giải quyết hợp đồng;

Người sử dụng đất theo các bản án hoặc các quyết định của toà án;

Người trúng đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất;

Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

Người mua thanh lý hoặc hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;

Người sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, đúng mục đích và có mộttrong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp:

 Trường hợp 1 Người sử dụng đất có đầy đủ các giấy tờ chứng minhquyền sử dụng đất hợp pháp mang tên người khác: phải có giấy tờ chuyểnnhượng, tặng cho có tất cả chữ ký của các bên có liên quan; phải có xácnhận của UBND sở tại xác nhận không có tranh chấp

 Trường hợp 2 Người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồngốc vẫn được phép đăng ký thì phải có các điều kiện sau: sử dụng ổn địnhtrước ngày 15/10/1993; có chứng nhận của UBND ; biên lai đóng thuế;không có tranh chấp và phải thuộc quy hoạch sử dụng đất

 Những điều cần lưu ý khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất :

Đối với trường hợp có tài sản trên đất thì tài sản đó được nghi nhận trêngiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các loại đất không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:Đất thuê, thuê lại, mượn, nhận khoán của tổ chức, cá nhân khác…

Đất công cộng như sân chơi, khu vui chơi công cộng, trụ sở UBND, đấtnông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản lý sửdụng

Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường

Người đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ chứng minh nguồngốc sử dụng đất hoặc sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 không có giấy tờ chứngminh nguồn gốc sử dụng đất thì không được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Đất do nhà nước thu hồi nhưng chưa sử dụng, đất chưa giao, đất chưa chothuê tại địa phương không được phép đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chụi trách nhiệm quản lý các loạiđất này

Đối với diện tích đất chung, nhà ở chung thì việc đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thoả thuận chia diện tích đấtchung, nhà ở chung đó thì tiến hành kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nghi rõ sơ đồ;

Nếu các Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa thoả thuận được phươngthức chia diện tích đất, nhà ở chung thì tiến hành đăng ký phần riêng cho từng

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, phần diện tích đất, nhà ở chung thì đăng kýchung;

Các Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không thoả thuận được phương thứcphân chia thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộnhưng phải nghi quyền sử dụng đất chung trên mỗi cấp giấy chứng nhận quyền

Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích quy định trước thời điểm quyhoạch vẫn được đăng ký với các điều kiện sau:

Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc được UBND xãchứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa

vụ tài chính trong suốt thời gian sử dụng đất

Đối tượng sử dụng đất không hợp pháp không được đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất tuỳ theo mức độ vi phạm mà có các biện pháp sử

lý phù hợp: vi phạm nghiêm trọng tiến hành thu hồi lại diện tích đất đang sửdụng; mức độ vi phạm nhẹ sẽ chuyển sang thuê đất trong nhắn hạn

Đối với diện tích đất nằm trong hành lang an toàn của các công trình thuỷlợi, đê điều, đường sắt…

Sử dụng đất hợp pháp trước khi ban hành các quy định về bảo đảm antoàn hành lang nều ảnh hưởng không nghiêm trọng đến sự an toàn của công trình

đó thì cho phép đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nếu ảnh hưởngnghiêm trọng đến sự an toàn của hành lang bảo vệ thì tiến hành giải toả và đền

bù như trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sử dụng không hợp pháp ảnh hưởng nghiêm trọng hay không ảnh hưởngđều tiến hành thu hồi và tuỳ vào mức độ vi phạm có biện pháp xử lý phù hợp

3.2 Thẩm quyền đăng ký và xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 52 Luật đất đai 2003 thì:

UBND xã, phường, thị trấn xét duyệt cho các trường hợp sau đây:

Xem xét tính hợp lý đầy đủ của hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, xác nhận và đề xuất kiến nghị vào trong từng hồ sơ một

UBND huyện: được phép xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất trong các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng tất cả các loại đất;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất ở.UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất các trường hợp: đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sửdụng; đất do cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam

3.3 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những công việc quan trọngtrong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các Hộ gia đình, cánhân sử dụng đất là cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vỳvậy quá trình đăng ký đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến kết quả cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm đăng kýquyền sử dụng đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai

Theo điều 46 Luật đất đai 2003, điều 38 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29-10-2004 và thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 vềhướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì quy trình đăng ký quyền sửdụng đất được thực hiện như sau:

3.3.1 Đăng ký ban đầu

Đăng ký ban đầu đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện trongcác trường hợp sau:

Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất.

Nội dung và trình tự thực hiện đăng ký ban đầu

 Nội dung thực hiện công tác chuẩn bị

Bước 1: Thành lập hội đồng đăng ký đất cấp xã, phường, thị trấn

Quyết định thành lập hội đồng do UBND xã ký, nhiệm vụ của hội đồngđăng ký đất là:

Tư vấn cho UBND trong quá trình thực hiện đăng ký ban đầu;

Xét các đơn đăng ký sau đó trình cho UBND ký duyệt nếu đủ điều kiện sẽđưa cho UBND ký, nếu không đủ điều kiện sẽ chuyển cho cán bộ địa chính xã đểchuyển cho các Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoàn thiện sau

Thủ tục thành lập hội đồng đăng ký đất cấp xã

Tuỳ thuộc vào tình hình của địa phương mà hội đồng đăng ký đất cấp xã

có các thành viên bắt buộc và không bắt buộc UBND xã chọn lựa các thành viên

đủ các tiêu chuẩn theo quy định sau đó trình cho chủ tịch UBND xã ký duyệt

Thành phần bao gồm:

Tuỳ vào tình hình thực tế của các địa phương số lượng thành viên của hộiđồng đăng ký đất dao động từ 7- 10 người bao gồm các thành phần bắt buộc vàkhông bắt buộc Thành phần bắt buộc bao gồm 4 thành phần: chủ tịch hộiđồng(phó chủ tịch UBND xã); phó chủ tịch hội đồng(cán bộ tư pháp xã); thư kýhội đồng(cán bộ địa chính xã); uỷ viên hội đồng(chủ tịch hội đồng nhân dân xã).Thành phần bắt buộc này là những người am hiểu tình hình địa phương nhất.Thành phần không bắt buộc này tuỳ thuộc vào tình hình của địa phương khônggiới hạn số lượng các thành viên nhưng các thành viên này phải là người am hiểutình hình của địa phương, có sự hiểu biết về cơ chế, chính sách của nhà nước vềđất đai Thành phần không bắt buộc thường bao gồm những người sau: trưởngthôn, tổ trưởng tổ dân số, trưởng ấp, trưởng bản

Nguyên tắc làm việc của hội đồng đăng ký đất cấp xã:

Hội đồng xét từng đơn trong hồ sơ đăng ký do tổ chuyên môn giúp việcđưa lên;

Trong quá trình xét các đơn có dủ điều kiện hay không sẽ tiến hành biểuquyết đa số;

Kết quả làm việc của hội đồng đăng ký đất cấp xã phải được nghi, lưudưới dạng văn bản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng;

Biên bản các cuộc họp của hội đồng đăng ký đất cấp xã phải có chữ kýcủa chủ tịch hội đồng và thư ký hội đồng mới được xem là có cơ sở pháp lý

Bước 2: Thành lập tổ chuyên môn giúp việc cho hội đồng đăng ký đất cấp

xã (tổ đăng ký đất)

Tổ chuyên môn giúp việc là tổ giúp các công việc liên quan đến chuyênmôn trong lĩnh vực quản lý đất đai trên địa bàn xã

Nhiệm vụ của tổ chuyên môn giúp việc: trực tiếp giúp cho hội đồng đăng

ký đất về chuyên môn trong quá trình tổ chức đăng ký, kê khai đất trong địa bànxã; chuyển hồ sơ của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn xã lên cấp

có thẩm quyền phê duyệt đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thành viên của tổ chuyên môn giúp việc tuỳ thuộc vào tình hình của địaphương nên số lượng không giới hạn thường bao gồm những thành viên như sau:

tổ trưởng là cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn; tổ viên bao gồm các cán bộUBND xã am hiểu tình hình của địa phương đặc biệt là về đất đai, cán bộ thống

kê, thuế ngoài ra tuỳ thuộc vào tính chất công việc cũng như năng lực của cán bộcấp xã mà có thêm thành viên là cán bộ cấp trên thực hiện giám sát công việccủa tổ chuyên môn giúp việc cũng như hội đồng đăng ký đất

Bước 3: Công việc của tổ chuyên môn giúp việc, hội đồng đăng ký đất

Để đảm bảo cho quá trình đăng ký đất đai được tiến hành một cách khoahọc, nhanh chóng nên công việc của hội đồng đăng ký đất, tổ chuyên môn giúpviệc được phân công một cách có khoa học như sau:

Lên kế hoạch, xây dựng phương án đăng ký đất đai của xã, phường, thị

trấn bao gồm các công việc sau:

Thu thập các tài liệu có liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất cũng nhưviệc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước như giấy tờ chứng minh nguồn gốc

sử dụng đất hợp pháp; mục đích sử dụng đất có đúng hay không, sau đó thẩm tralại các thông tin mà người dân cung cấp; các tài liệu về bản đồ nhằm mục đíchphục vụ cho quá trình xác định địa trạch, địa giới và kiểm tra tính pháp lý, cơ sởpháp lý của hồ sơ đăng ký mà người dân gửi lên hội đồng đăng ký đất

Chuẩn bị các phương tiện phục vụ cho quá trình đăng ký như: giấy, bút…các bản danh sách giúp cho quá trình đăng ký diễn ra nhanh chóng và dễ dànghơn

Tập huấn chuyên môn cho các cán bộ tham gia công tác đăng ký

Ngoài các công việc của hội đồng đăng ký đất, tổ chuyên môn giúp việcthì UBND xã, phường, thị trấn phải tuyên truyền, phổ biến, thông báo cho các hộgia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn

Bước 4: Kiểm tra, đánh giá các tài liệu hiện có phục vụ cho quá trình đăng

để tính toán diện tích một cách hợp lý hoặc hướng dẫn cho các chủ sử dụng đất

tự tiến hành đo vẽ nhưng phải nghi rõ phương pháp đo vẽ

Trình tự tiến hành, thực hiện công việc của hội đồng đăng ký đất, tổchuyên môn giúp việc

Lên danh sách các chủ sử dụng đất nhằm kê khai đầy đủ và thẩm tra cácthông tin mà người dân khai báo

Chuẩn bị địa điểm tiến hành công tác kê khai, đây là nơi cán bộ địa chính

xã, phường, thị trấn tiếp người sử dụng đất

Thời gian tiến hành đăng ký phải phù hợp với đặc điểm và yêu cầu côngviệc của người dân địa phương.

Phổ biến và hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện các công việc cầnthiết như chủ trương, các đo vẽ bản đồ, khai báo hồ sơ

Chuẩn bị các biểu mẫu, tài liệu, bản đồ cho công tác kê khai đăng ký

Bố trí cán bộ làm công tác kê khai đăng ký đến từng điểm dân cư

 Nội dung và trình tự thực hiện công tác đăng ký ban đầu

 Đối với người sử dụng đất

Người sử dụng đất là người được hưởng lợi trực tiếp từ qui trình đăng ký

vỳ vậy người sử dụng đất phải tiến hành các công việc sau:

Mua hồ sơ do hội đồng đăng ký đất ban hành và khai đầy đủ, chính xáccác thông tin liên quan và nộp hồ sơ tại nơi UBND quy định Hồ sơ bao gồm đơnđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 04/ĐK; các giấy tờchứng minh nguồn gốc sử dụng đất (bản sao) nếu có; biên bản xác ranh giới vàmốc thửa đất; trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất uỷ quyền chongười khác phải có giấy tờ chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

 Đối với cán bộ làm công tác đăng ký

Người sử dụng đất khi khai báo hồ sơ cần phải có sự hỗ trợ, hướng dẫncủa cán bộ làm công tác đăng ký Cán bộ làm công tác đăng ký có nhiệm vụhướng dẫn từng chủ sử dụng đất khai báo hồ sơ theo mẫu quy định và yêu cầungười sử dụng đất cung cấp các tài liệu đi kèm hồ sơ Mặt khác kiểm tra cácthiếu sót trong hồ sơ và giúp người sử dụng đất sữa chữa các sai sót đó Thẩm tra

hồ sơ do người sử dụng đất khai báo có đúng không

 Đối với hội đồng đăng ký đất

Với vai trò là người đóng vai trò chủ đạo trong việc đăng ký đất ở các xã,phường, thị trấn nên hội đồng đăng ký đất có nhiệm vụ sau: tổ chức hội nghị đểxét đơn của từng người sử dụng đất, nghe báo cáo kết quả tổng hợp kê khai vàkết quả thẩm tra của từng đơn đăng ký đất Xét các đơn đăng ký với các nội dung

chủ yếu như hiện trạng sử dụng đất, tên, mục đích, địa điểm, vị trí của thửa đất;nguồn gốc sử dụng đất; tình trạng tranh chấp của các chủ sử dụng đất; nếu không

có giới tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất thì xét theo quy hoạch sử dụng đất

có đúng không Kết quả xét đơn đăng ký đất phải được nghi bằng văn bản và lấy

ý kiến biểu quyết của hội đồng đăng ký đất

 Đối với UBND xã, phường, thị trấn

UBND là cấp quản lý trực tiếp đất đai nên trong quá trình đăng ký banđầu phải thực hiện các công việc sau: tiến hành thẩm tra lại hồ sơ do hội đồngđăng ký đất đưa lên và căn cứ vào biên bản xét duyệt hồ sơ ký nhận, ký duyệtvào từng đơn đăng ký đất; công bố công khai hồ sơ xét duyệt theo mẫu 05/ĐKthời hạn công khai là 15 ngày; nếu có khiếu nại, tố cáo UBND xã, phường, thịtrấn rút lại hồ sơ và thẩm tra xác minh lại từ đầu nhằm hoàn thiện hồ sơ; lậpdanh sách người sử dụng đất đủ điều kiện và trình lên UBND huyện để phêduyệt; hồ sơ gửi lên UBND huyện bao gồm các giấy tờ sau: tờ trình của UBND

xã về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; biên bản cuộc họp của hộiđồng đăng ký đất; hồ sơ hợp lệ của từng thửa đất

Để tiến hành đăng ký ban đầu thì cần có sự phối hợp của hội đồng đăng

ký đất, tổ chuyên môn giúp việc, người sử dụng đất, UBND xã giúp cho quátrình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanhchóng Kết quả làm việc của tất cả các đối tượng trên là hồ sơ gửi lên UBNDhuyện, nếu hồ sơ hợp lệ và đầy đủ thì sau 7 ngày sẽ được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, không hợp lệ thiếu đầy đủ thì bổ sung và sau 15 ngày mớiđược cấp

3.3.2.Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với các thửa đất đã đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các thay đổi về việc sử dụngđất như: thay đổi mục đích sử dụng đất; thay đổi tên chủ sử dụng đất; diện tíchđất sử dụng; loại đất sử dụng; có nhu cầu đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đấtsang hình thức giao đất có thu tiền sử đụng đất; nhà nước thu hồi đất.

Nội dung và trình tự tiến hành

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mua hồ sơ, khai hồ sơ, nộp hồ sơ tạiUBND xã, phường, thị trấn Hồ sơ gồm: đơn xin đăng ký biến động; những giấy

tờ liên quan đến biến động đất đai; giấy chứng nhận cũ nếu mất phải có đơn khaibáo, trình báo lý do mất; bản đồ, sơ đồ, trích lục thửa đất

Sau khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấnthì UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra xem đơn đó có hợp pháp không; xácnhận vào các đơn đăng ký; gửi hồ sơ lên cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhậnbiến động Các công việc trên được thực hiện trong vòng 5 ngày

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xem xét hồ sơ xác nhận sự hợp lý của

hồ sơ nếu đủ điều kiện sẽ trình lên UBND huyện để cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nếu không đủ trả lại cho người sử dụng đất và nghi rõ lý do, nghi ýkiến vào hồ sơ đăng ký biến động Các công việc trên được thực hiện trong 10ngày

Sau khi có chứng nhận biến động thì UBND xã, phường, thị trấn sẽ thựchiện các công việc sau: quyết định cho phép biến động; yêu cầu người dân thựchiện nghĩa vụ tài chính; chứng nhận biến động vào giấy đã cấp; chỉnh lý biếnđộng trong hồ sơ địa chính; thông báo cho UBND huyện, phòng Tài nguyên vàMôi trường để cấp giấy; giao giấy chứng nhận biến động cho người dân

 Một số trường hợp đăng ký biến động như: mất đất do thiên tai, mất giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đổi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất ngoài các thủ tục trên cần phải có các bước sau

 Đối với trường hợp mất đất do thiên tai

Người sử dụng đất mất đất phải khai báo với UBND xã, phường, thị trấn nơi

có đất lở, sụt, lún và nộp các giấy tờ có liên quan đến việc mất đất; UBND

xã, phường, thị trấn phải kiểm tra ngay và thông báo với cán bộ địa chính xã

để cùng phối hợp thẩm tra, đo đạc lại thửa đất, kết quả được lập thành biênbản cán bộ địa chính xã báo cáo lên phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

để xem xét và điều chỉnh hồ sơ địa chính

 Trường hợp mất giấy chứng nhận

Người sử dụng đất phải khai báo với UBND xã, phường, thị trấn việcmất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau đó UBND xã, phường, thị trấn cửcán bộ địa chính làm các công việc sau: xác định số giấy chứng nhận đã mất;nghi việc mất giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính; thông báo công khai việcmất giấy chứng nhận trong vòng 15 ngày tại UBND xã, phường, thị trấn; chuyển

hồ sơ lên UBND huyện và phòng Tài nguyên và Môi trường phòng Tài nguyên

và Môi trường làm các công việc sau: nghi mất giấy chứng nhận vào hồ sơ địachính; trong trường hợp đất đang biến động thì ngừng ngay việc cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất; sau 60 ngày kể từ ngày nhận đơn trình báo nếu khôngthấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tiến hành cấp mới; ra quyết định huỷ

bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất mới Lưu ý sau 60 ngày tìm thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũngười sử dụng đất mang lên UBND xã, phường, thị trấn và tiến hành huỷ bỏcông khai chuyển lên UBND huyện

 Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giấy bị ố nát, rách, hếtchỗ để nghi biến động; có nhu cầu chuyển từ một thửa thành nhiều thửa Trình

tự, thủ tục tương tự như trường hợp trên

tất cả các trường hợp trên cần phải báo cáo lên văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất của sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý biến động trong hồ sơđịa chính

4 xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ giađình, cá nhân sử dụng đất

4.1 hồ sơ xét duyệt

Theo điều 123 luật đất đai 2003 và điều 135 nghị định số

181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

UBND xã, thị trấn yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm hồ sơxin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp cho UBND xã, thị trấn tiến hànhxét duyệt để cấp giấy Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tiến hành làm hồ sơ xincấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tại UBND xã, thị trấn hồ sơ gồm có:

Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp;

giấy uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhậncủa UBND xã, thị trấn (trong trường hợp uỷ quyền);

4.2 nội dung xét duyệt

sau khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ lên UBND xã, thị trấntiến hành làm các công việc để thẩm tra tính chính xác, hợp lý và đầy đủ của cácnội dung mà người sử dụng kê khai trong hồ sơ bao gồm các nội dung như sau:

xem xét tính chính xác của các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụngđất;

hiện trạng sử dụng đất có đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất haykhông, tình hình tranh chấp đất đai, diện tích thửa đất, các thông tin liên quanđến thửa đất khác như thuộc bản đồ số, ranh giới thửa đất…

tất cả các thông tin trên phải được kiểm tra nhanh chóng và đầy đủ dưới

sự chỉ đạo của UBND xã, thị trấn nơi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơxin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4.3 trình tự xét duyệt

UBND xã, thị trấn là đơn vị nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, UBND xã, thị trấn sẽ kiểm tracác nội dung như sau: theo khoản 2 điều 135 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29-10-2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003

“UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửađất;

trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụngđất quy định tại các khoản 1, 2 và điều 5 của Luật đất đai thì thẩm tra, xác nhận

về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửađất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủđiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, thị trấntrong thời gian mười lăm (15) ngày;

xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất;

gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tàinguyên và Môi trường.”

sau khi UBND xã, thị trấn xem xét và ký duyệt vào hồ sơ và chuyển lênVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường,thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành xem xét các nội dungsau:

tiến hành kiểm tra, thẩm tra lại các hồ sơ do UBND xã, thị trấn đưa lên; Đối với các hồ sơ hợp lệ sẽ ký duyệt vào đơn xin cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và làm trích lục bản đồ cho các mảnh đất chưa có bản đồ, nếu

có bản đồ thì trích lục bản đồ sau đó gửi đến phòng thuê để xác định nghĩa vụ tàichính mà người sử dụng đất phải nộp đối với hồ sơ không hợp lệ thì gửi trả lạicho UBND xã, thị trấn và nêu rõ lí do chưa được xét duyệt;

gửi danh sách các hồ sơ hợp lệ và không hợp lệ kèm theo bản đồ lênPhòng Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra lại các hồ sơ hợp

lệ và trình lên UBND huyện để tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

Trình tự xét duyệt phải tuân thủ theo các quy định về thời gian như sau:UBND xã, thị trấn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tàinguyên và Môi trường xem xét hồ sơ không quá 55 ngày kể từ ngày UBND xã,thị trấn nhận hồ sơ đến khi người sử dụng đất nhận được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

4.4 ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Sau khi UBND huyện xem xét các hồ sơ hợp lệ do Phòng Tài nguyên vàMôi trường đưa lên sẽ tiến hành ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện UBND xã,thị trấn công bố công khai tên các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phương tiện thông tin của xã, thị trấn vàthông báo rõ ngày giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cánhân sử dụng đất trên địa bàn xã, thị trấn

5 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5.1 Nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất

Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quátrình đòi hỏi sự phối hợp của các đối tượng có liên quan Trong đó lực lượng cán

bộ tham gia công tác đăng ký đóng vai trò quan trọng, lực lượng cán bộ tham giacông tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có năng lực và cóđạo đức nghề nghiệp vì đất đai là tài sản quý giá ai cũng muốn chiếm đoạt quyền

sử dụng đất nên có rất nhiều sai phạm diễn ra Vì vậy ngoài năng lực thì cán bộđịa chính cần có đạo đức để việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất được thực hiện minh bạch Cùng với sự tiến bộ của khoa học công nghệ thìquá trình đăng ký được diễn ra nhanh chóng và gọn nhẹ Với sự giúp đỡ của máymóc hiện đại như bản đồ số, hệ thống máy tính, các phần mền quản lý đất đai…công việc của cán bộ địa chính đã được giảm rất nhiều so với việc sử dụng cácthiết bị thủ công trước đây Ngoài ra kinh phí phục vụ cho quá trình đăng kýcũng đóng vai trò quan trọng nó ảnh hưởng đến chất lượng công việc của cán bộđịa chính cũng như sự đầu tư vào cơ sở vật chất Đây là 3 yếu tố đóng vai tròquan trọng trong quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnhằm quản lý đất đai có hiệu quả.

5.2 Thuế và các khoản thu tài chính

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để nhà nước thuthuế vì vậy đây là nguồn thu rất quan trọng do đó việc áp dụng thu thuế và cáckhoản thu tài chính khác cần được công khai, minh bạch đặc biệt là các khoảnphí phải nộp trong quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Cần có các biểu thu đầy đủ, công khai tạo tâm lý tin tưởng của người sử dụng đấtkhi đăng ký Đó là một trong những lý do ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất trên địa bàn các địa phương

5.3 Nguồn gốc sử dụng đất

Các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất là cơ sở để cơ quan quản

lý nhà nước về đất đai tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thucác khoản thu tài chính khác cho nên việc xác minh tính chính xác của các giấy

tờ liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất được đặt ra hàng đầu Các giấy tờ này cóthể là di chúc, giấy cho tặng, chuyển nhượng… hoặc xác nhận của UBND xã,phường, thị trấn là mảnh đất này đã được chuyển nhượng cho người khác Đểxác minh tính hợp pháp của các giấy tờ này thì cán bộ UBND xã, phường, thịtrấn cần phải có sự hiểu biết về nguồn gốc đất đai trên địa bàn xã, phường, thịtrấn mình quản lý Nếu có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc thì quá trình đăng

ký được tiến hành nhanh chóng hơn, giảm chi phí cho nhà nước cũng như củangười sử dụng đất

5.4 Luật, các văn bản dưới luật và những chính sách thực hiện nghĩa

vụ tài chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật đất đai 2003 là cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất đai trên địa bàn cảnước, dưới luật đất đai còn có các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai nhưnghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29- 10-2004 của chính phủ về thi hành luậtđất đai; nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về xử phạt vi phạmhành chính trong lĩnh vực đất đai;nghị định số 17/2006/ NĐ-CP ngày 27-01-

2006 của Chính phủ về việc bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫnthi hành luật đất đai và nghị định số 187/2004/NĐ- CP về việc chuyển công tynhà nước thành công ty cổ phần…

Đây là cơ sở pháp lý cho cơ quan địa chính các cấp thực hiện việc quản lýđất đai nói chung cũng như việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất Các chính sách của nhà nước nếu được tuyên truyền phổ biến sâu rộng hơn

sẽ giúp cho người sử dụng đất tiếp cận với các quy định này do đó quá trìnhđăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh chóng Muốnnhư vậy thì pháp luật về đất đai cần được cụ thể hoá đến từng địa phương giúpcho người sử dụng đất và cán bộ xã, phường, thị trấn hiểu hết các quy định đó đểtránh các sai phạm diển ra

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nếu làm tốt ngay từ những bước ban đầu

sẽ tạo điều kiện cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất cũng như các saiphạm khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình đăng kýquyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng

5.5 Sự hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất

Người dân là đối tượng sử dụng đất, đối tượng có quan hệ trực tiếp vớinhà nước trong lĩnh vực đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai tròquan trọng với người sử dụng đất nên họ sẽ chấp hành các quy định khi tham giađăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên không phải người

sử dụng đất nào cũng có sự hiểu biết đầy đủ về pháp luật và các chính sách củanhà nước nên quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụthuộc vào sự hiểu biết của người sử dụng đất Nếu ở địa phương nào công táctuyên truyền pháp luật và các chính sách về đất đai được làm tốt thì sự hiểu biếtcủa người sử dụng đất được nâng cao do đó việc tiến hành đăng ký,cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng và ít khiếu kiện, khiếu

nại hơn

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH OAI- TỈNH HÀ TÂY

1 Khái quát về điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội trên địa bàn huyện Thanh Oai ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.1 Điều kiện tự nhiên.

1.1.1.Vị trí địa lý

Thanh Oai là một trong những huyện đồng bằng của tỉnh Hà Tây, có vị tríđịa lý liền kề với thị xã Hà Đông, là cửa ngõ trực tiếp để vào thị xã Hà Đông vàthủ đô Hà Nội theo Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21B, có trung tâm kinh tế - chính trị làthị trấn Kim Bài cách thị xã Hà Đông khoảng 14 km về phía Tây Nam.

- Phía Đông giáp huyện Thường Tín, huyện Thanh Trì (Hà Nội);

- Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ;

- Phía Nam giáp huyện Ứng Hòa và huyện Phú Xuyên;

- Phía Bắc giáp thị xã Hà Đông và huyện Hoài Đức

Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 13225,9 ha chiếm 6,03% diện tích tựnhiên toàn tỉnh

1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thanh Oai có địa hình đồng bằng tương đối bằng phẳng, song có hai vùng

rõ rệt là vùng đồng bằng sông Nhuệ và vùng bãi sông Đáy Huyện có địa hìnhtương đối bằng phẳng, điểm cao nhất là xã Thanh Mai có độ cao 7,5m so với mặtnước biển và điểm thấp nhất ở xã Liên Châu có độ cao 1,5m so với mặt nướcbiển

Với đặc điểm địa hình như vậy, huyện có đặc điểm địa hình rất thuận lợicho phát triển sản xuất đa dạng hóa cây trồng và vật nuôi, có khả năng cho thâmcanh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi

Vì vậy, trong sản xuất nông nghiệp cần phải đảm bảo công tác tuới tiêucho vùng bãi sông Đáy và các công trình vùng trũng bên ven sông Nhuệ

1.1.3 Khí hậu

Thanh Oai nằm trong huyện đồng bằng sông Hồng, chịu ảnh hưởng củalưu khí quyển cơ bản nhiệt đới gió mùa của miền Bắc với hai mùa rõ rệt, đó làmùa hè nắng nóng mưa nhiều, mùa đông lạnh rét mưa ít với số giờ nắng trongnăm từ 1600 – 1700 giờ

- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa tập trung nhiều nhất vàotháng 8, 9 và các tháng này thường hay có gió, bão Lượng mưa bình quân trong

năm của huyện khoảng 1600 – 1800 mm (có năm cao nhất là 2200mm, song cónăm chỉ khoảng 1300mm), lượng mưa tập trung vào mùa hè với khoảng 80%tổng lượng mưa cả năm.

- Mùa khô kéo dài từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau cộng với khoảng 15 –

20 đợt gió mùa đông bắc tràn qua làm cho mùa này thiếu nước nghiêm trọng,cây trồng và vật nuôi chịu ảnh hưởng của thời tiết lạnh Vì vậy, quá trình sảnxuất nông nghiệp đặc biệt là trồng hoa màu, vật nuôi gặp rất nhiều khó khăn

- Độ ẩm không khí từ 84 – 96%, lượng bốc hơi cả năm 700 – 900mm,lượng bốc hơi nhỏ nhất vào tháng 12, tháng 01 năm sau, lớn nhất vào tháng 5 –6

Nhìn chung, thời tiết của huyện có những biến động thất thường đi kèmcác hiện tượng gây ảnh hưởng bất lợi cho đời sống và sản xuất Chẳng hạn mùamưa chịu ảnh hưởng của những đợt mưa lớn, dài ngày gây ngập, úng; đầu mùa

hè thường chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam khô nóng, nhiệt độ không khí có khilên tới 38oc Mùa đông, có những đợt gió mùa đông bắc về nhanh nhiệt độthường giảm đột ngột gây ảnh hưởng tới sức khỏe và sản xuất nông nghiệp Tuynhiên, do đặc điểm khí hậu nêu trên, nếu có các biện pháp khắc phục sẽ rất thuậnlợi cho việc đa dạng hóa các loại cây trồng, vật nuôi đáp ứng nhu cầu lươngthực, thực phẩm của nhân dân trong huyện cũng như cung cấp cho các vùng lâncận

1.1.4 Thủy văn

Hệ thống thủy văn của huyện gồm hai sông lớn là sông Đáy và sông Nhuệ

và hệ thống hồ, đầm lớn ở Thanh Cao, Cao Viên, Cao Dương…

Sông Đáy chảy dọc theo phía Tây của huyện, qua địa bàn 10 xã có chiềudài khoảng 20,5km với độ rộng trung bình 100 – 125m, hiện tại bề mặt sông đã

bị người dân trong vùng thả bè rau muống nên chỉ còn một lạch nhỏ để chothuyền đi qua Đây là sông có nhiệm vụ phân lũ cho sông Hồng, lưu lượng phân

lũ ở Vân Cốc Qmax=5000m3/s, tuy nhiều năm qua kể từ năm 1971 việc sinh hoạt

và sản xuất của người dân trong phạm vị phân lũ của huyện được phát triểnkhông bị ảnh hưởng bởi việc phân lũ nhưng vẫn phải nghiên cứu mối quan hệgiữa các vùng sản xuất, bố trí sử dụng hợp lý đất đai để đảm bảo cho sản xuất vàđời sống của nhân dân trong vùng được ổn định và bền vững.

Sông Nhuệ ở phía Đông của huyện có chiều dài 14,5km lấy nước từ sôngHồng để cung cấp cho đồng ruộng và phục vụ đời sống của nhân dân các xã ởven sông như Liên Châu, Tân Ước, Đỗ Động… và là nơi cung cấp nguồn nướccho công trình thủy lợi La Khê

1.1.5 Tài nguyên đất

Đất là thành phần tự nhiên đặc biệt, là sản phẩm của sự tác động giữa đá

và khoáng vật và chịu ảnh hưởng sâu sắc do hoạt động của con người

Đối với huyện Thanh Oai đất đai được hình thành chủ yếu do quá trìnhbồi đắp phù sa của hệ thống sông Hồng, thông qua sông Đáy Theo kết quả điềutra thổ nhưỡng, trên địa bàn huyện có các loại đất chính sau:

- Đất phù sa được bồi (Pb) là loại đất có màu nâu sẫm, thành phần cơ giớithịt nhẹ, hàm lượng mùn nghèo và có xu hướng giảm theo chiều sâu phẫu diện.Đạm lân tổng số đều ở mức nghèo, kali tổng số giàu, lân dễ tiêu thấp, magiêthấp Loại đất này được phân bố chủ yếu ở khu vực ngoải đê trong vùng lũ sôngĐáy, có độ màu mỡ cao, thành phần cơ giới cát pha thịt nhẹ, thích hợp cho canhtác các loại rau màu và cây trồng cạn

- Đất phù sa không được bồi (P) là loại đất có màu nâu tươi, đất có phảnứng ít chua ở tầng mặt, hàm lượng mùn trung bình, lân khá, kali cao, lân dễ tiêuthấp Tương tự như đất phù sa được bồi, hàm lượng magiê thấp Đây là loại đấtchủ yếu của huyện, phân bố rộng khắp khu vực đồng bằng, đã được khai thác cảitạo lâu đời phù hợp cho thâm canh tăng vụ, với nhiều loại mô hình canh tác chohiệu quả kinh tế cao như mô hình lúa – màu, lúa – rau, lúa – cá, và trồng các loạicây lâu năm như cam, vải, bưởi như ở Đồng Mai, Cao Viên, Thanh Cao, ThanhMai…

- Đất phù sa gley (Pg) phân bố chủ yếu ở các khu vực địa hình úng trũng

và canh tác ruộng nước, mực nước ngầm nơng Đây là loại đất chuyên để trồnglúa, ở những chân tương đối cao dễ thốt nước cĩ thể sản xuất ba vụ và cĩ vị tríquan trọng trong sản xuất lương thực của huyện phù hợp với mơ hình lúa – cá,lúa – cá - vịt như ở Liên Châu, Tân Ước, Đỗ Động…

Nhìn chung, đất đai của huyện cĩ độ phì cao đặc biệt là khu vực ngồi đê,

cĩ thể phát triển nhiều loại cây trồng như cây lương thực, cây rau màu, cây lâunăm, cây ăn quả và cĩ thể ứng dụng nhiều mơ hình đạt hiệu quả kinh tế cao

Nhận xét về điều kiện tự nhiên của huyện

Với vị trí và điều kiện của huyện cĩ các lợi thế so sánh như sau:

- Huyện cĩ vị trí khá thuận lợi do giáp với thành phố Hà Đơng và thủ đơ

Hà Nội cĩ quốc lộ 21B chạy qua, làm tăng khả năng giao lưu, trao đổi hàng hĩavới các vùng lân cận Thúc đẩy việc phát triển sản xuất cũng như chuyển đổinghành nghề trong lao động do cĩ nhiều dự án đầu tư mở rộng sản xuất cơngnghiệp…

- Đất đai màu mỡ cĩ khả năng thâm canh cao, nhiều vùng cĩ thể trồng cácloại cây cĩ giá trị kinh tế lớn như cam canh, quýt ngọt…

- Hệ thống kênh mương rộng khắp phù hợp với việc nuơi cá mang lại hiệuquả kinh tế cao

- Mật độ dân số quá cao, lao động chủ yếu là nơng nghiệp Tài nguyênkhống sản khơng cĩ, tiềm năng du lịch khơng nhiều

- Diện tích đất cĩ khả năng đưa vào sử dụng khơng nhiều, khơng ổn định

- huyện cĩ các hệ thống sơng như sơng Đáy, sơng Nhuệ luơn cĩ những biếnđộng làm cho diện tích đất ở gần các bãi sơng này bị sụt lở rất nhiều đặc biệt là tháng 7,ước tính mỗi năm huyện mất khoảng 3-5ha đất má mỡ nằm gần các bãi sơng

1.2 Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Trong những năm gần đây tình hình phát triển kinh tế cũng như nhữngtiến bộ trong xã hội đã có những bước chuyển biến lớn Đời sống của người dânđược nâng cao, các công trình văn hóa, giáo dục, y tế được xây dựng mới và sửachữa Cơ sở hạ tầng cũng như các chính sách kêu gọi đầu tư của huyện đượcquan tâm nhằm giảm tỷ lệ lao động nông nghiệp và nâng cao thu nhập của ngườidân.

1.2.1 chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện chuyển dịch theo hướng tỷ trọngnông nghiệp giảm dần, tỷ trọng công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp – xây dựng

và du lịch - dịch vụ - thương mại tăng dần

Trong năm 2006 tốc độ chuyển dịch kinh tế của huyện đã đạt được nhữngbước tiến quan trọng như sau:

biểu 1: giá trị sản xuất của các nghành kinh tế trên địa bàn huyện ThanhOai- tỉnh Hà Tây

1.2.2 Dân số- lao động

Theo điều tra dân số năm 2005, dân số 184801 người với mật độ dân số1397,26 người /km2, thu nhập bình quân đầu người đạt 3,62 triệu đồng, vì vậytình hình đời sống nhân dân trong những năm gần đây đã được cải thiện, không

có hộ đói, số hộ nghèo giảm, tỉ lệ gia tăng dân số giảm năm 2006 tỷ lệ tăngkhoảng 1%, mật độ dân số khoảng 1400 người/ km2 trong những năm gần đây tỉ

lệ tăng cơ học của huyện giảm do làn sóng di cư từ nông thôn lên thành thị, trongkhi đó tỷ lệ tăng tự nhiên tăng do số trẻ em sinh ra nhiều và số người chết giảm

do đời sống nhân dân được nâng cao

Các lĩnh vực xã hội khác như giáo dục đào tạo, văn hóa, y tế đều được sựquan tâm của chính quyền địa phương Ngoài ra các chính sách với người cócông, bảo trợ xã hội… được thực hiện thường xuyên góp phần cải thiện đời sốngkinh tế xã hội của nhân dân trên địa bàn

Đánh giá sự ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội của huyệnđến nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất:

huyện có vị trí thuận lợi cho phát triển các nghành sản xuất công nghiệp,thương nghiệp với vị trí tiếp giáp với thủ đô Hà Nội thuận lợi cho việc tiêu thụcác sản phẩm nông sản cũng như thuận tiện cho việc trao đổi hàng hoá Trongnhững năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hoá- đô thị hoá rất nhiều các

xí nghiệp đã được xây dựng trên địa bàn huyện, tạo điều kiện nâng cao GDP của

huyện nhưng mất rất nhiều diện tích đất nông nghiệp gây ra tình trạng thiếu đất

để sản xuất mặt khác dân số của huyện đang trong quá trình tăng nên nhu cầu sửdụng đất ở lên cao nhưng quỹ đất ở có hạn dẫn đến hàng loạt các tranh chấp vềđất đai đã diễn ra như chuyển đất trồng lúa sang làm đất ở, lấn chiếm đất…gâykhó khăn trong quá trình quản lý đất đai nói chung cũng như công tác đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Quỹ đất và tình hình giao đất

2.1 Quỹ đất

Kết quả tổng kiểm kê đất đai 2005 trên địa bàn huyện cho thấy:

biểu 2: TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN HUYỆN THANH OAI

nghiệp

Đất phi nông nghiệp

Nguồn: số liệu tổng kiểm kê đất đai 2005 tỉnh Hà Tây

2.2 Hiện trạng giao đất và sử dụng đất trên địa bàn huyện

hiện trạng giao đất toàn huyện:

dất SXKD phi nông nghiệp tổng toàn huyện 13225.9 9332.39 841.6 92.02 10266.01 77.62% chia ra

1 Đất sản xuất nông nghiệp 8981.14 67.91

Nguồn số liệu tổng kiểm kê đất đai 2005 tỉnh Hà Tây

Qua bảng tổng hợp trên cho thấy, sử dụng quỹ đất trong nhóm đấtnông nghiệp như sau:

2.2.1.1 Đất sản xuất nông nghiệp (SXNN)

Đất sản xuất nông nghiệp toàn huyện là 8981,14 ha, chiếm 96% quỹ đấtnông nghiệp và bằng 67,91 % so với tổng diện tích tự nhiên của huyện Trongđó:

- Đất trồng lúa: 7802,15 ha

-Đất trồng cây hàng năm khác:407,08 ha

* Đất trồng cây hàng năm có 8209,23 ha chiếm tỷ lệ cao nhất quỹ đấtnông nghiệp (88%) được chia thành các loại đất:

- Đất trồng lúa: 7802,71 ha với chủ yếu là đất trồng lúa nước 7583,71 ha;

- Đất trồng cây hàng năm còn lại 407,08 ha được trồng các loại cây chủyếu là cây ra màu, ngô, đỗ tương, khoai lang, lạc, vừng…và thường trồng xencác loại trên một diện tích

* Đất trồng cây lâu năm 771,91 ha chiếm 8% đất SXNN với các loại cây

ăn quả chủ yếu là na, cam, quýt, nhãn, vải… cho hiệu quả kinh tế cao và mộtphần là diện tích cây lâu năm khác ở xen kẽ trong khuôn viên của các hộ giađình chủ yếu là cây ăn quả

2.2.1.2 Đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác

* Đất nuôi trồng thuỷ sản 349,79 ha chiếm 4% diện tích đất nông nghiệpđược dùng để nuôi thả cá ở các hồ do các hộ gia đình hoặc nhóm hộ đấu thầuhoặc nằm rải rác ở các ao của các hộ gia đình trong huyện

* Đất nông nghiệp khác 1,46 ha, chiếm rất nhỏ trong quỹ đất nông nghiệp

và diện tích tự nhiên toàn huyện

Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp 3723,66 ha chiếm 31,29% DTTNcủa toàn huyện được phân bố như sau:

2.2.2.1 Đất ở

Diện tích đất ở 848,51 ha chiếm 23% diện tích đất phi nông nghiệp vàchiếm 6,42% DTTN, trong đó:

 Đất ở đô thị của huyện là 30,42 ha chiếm 0,32% DTTN;

 Đất ở nông thôn là 818,09 ha chiếm 6,19% DTTN

2.2.2.2 Đất chuyên dùng

Đất chuyên dùng 1939,29 ha chiếm 14,66% so với quỹ đất tự nhiên, baogồm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng an ninh, đất sảnxuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đíchcông cộng…Cụ thể diện tích các loại đất như sau:

Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 58,93 ha chiếm 1,58% đất phinông nghiệp

Đất quốc phòng, an ninh:38,91 ha chiếm 1,04% đất phi nông nghiệp.Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: 92,02 ha chiếm 2,47% đất phinông nhiệp( bao gồm các loại đất cho khu công nghiệp, cơ sở sản xuất kinhdoanh, khai thác khoáng sản và sản xuất vật liệu xây dựng)

Đất có mục đích công cộng 1749,43 ha chiếm 90,21% đất chuyên dùng.Trong đó:

Giao thông : 846,62 ha;

Thuỷ lợi :780,98 ha;

Truyền dẫn năng lượng, truyền thông :4,66ha;

Cơ sở văn hoá :7,32 ha;

2.2.2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông suối

và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác

Đất tôn giáo, tín ngưỡng 53,66 ha chiếm 1,44% đất phi nông nghiệp vàbằng 0,39% DTTN, tập trung rải rác ở hầu hết các xã, thị trấn

Đất nghĩa trang, nghĩa địa 157,38 ha chiếm 3,75% nhóm đất phi nôngnghiệp, chủ yếu là đất nghĩa địa

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 721,38 ha chiếm 5,45% dttn.Đất phi nông nghiệp khác: 3,44 ha chiếm 0,08% quỹ đất phi nông nghiệp

và bằng 0,03% DTTN

2.2.3 Đất chưa sử dụng

Ngoài diện tích đã được bố trí sử dụng cho các mục đích, huyện còn169,85 ha đất bằng chưa sử dụng chiếm 1,28% DTTN tập trung ở các xã nhưThanh Mai( 21,77ha);Kim An (28,26 ha); Đỗ Động (24,91 ha)…

2.3 Nhận xét chung về tình hình giao đất và sử dụng đất

Đến nay huyện đã giao toàn bộ diện tích đất cho các hộ gia đình, cá nhân,

tổ chức…sử dụng Ngoài phần diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệpđanh tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phần diện tích đấtchưa sử dụng đã được giao cho UBND xã, thị trấn quản lý

Hiện trạng sử dụng đất: diện tích đất đã đưa vào khai thác sử dụng chocác mục đích (không kể sông, đất chưa sử dụng) chiếm khoảng 90% diện tích tựnhiên toàn huyện, trong đó:

Diện tích đất sản xuất nông nghiệp: nhìn từ góc độ kinh tế thì sản xuấtnông nghiệp đang thu hút khoảng 65% lao động và tạo ra trên 46% giá trị tổngsản phẩm hàng năm của huyện Diện tích đất SXNN phần lớn đã được giao chocác hộ nông dân, các tổ chức…và đang dần được sử dụng theo hướng sản xuấthàng hoá Một số địa bàn, bước đầu đã xác định được các loại cây, con chủ lực

và hình thành những vùng chuyên canh tập trung, kết hợp với các biện pháp kỹ

thuật hợp lý vừa có tác dụng bảo vệ đất, vừa phát huy được khả năng lao động,vốn đầu tư nên năng suất, sản lượng cây trồng vật nuôi ngày càng tăng.

Đất chuyên dùng trong những năm qua tăng liên tục phục vụ cho các nhucầu khác nhau nhằm nâng cao đời sống của nhân dân trong huyện cũng như thúcđẩy quá trình sản xuất

Đất chưa sử dụng sau khi điều tra hiện có 169,85 ha chiếm 1,28% DTTN,cho thấy việc khai thác sử dụng tài nguyên đất của huyện tương đối triệt để

Nhìn chung sự biến động đất đai theo hướng thuận, giảm diện tích đấtnông nghiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng giảm dần làdấu hiệu tốt của huyện trong quá trình khai thác sử dụng đất Tuy nhiên hiệu quả

sử dụng đất trong thời gian qua còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng củahuyện Trong thời gian tới cần điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp.thúcđẩy quá trình kê khai đăng ký nhằm quản lý có hiệu quả các loại đất trên địa bànhuyện

3 Thực trạng tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

3.1.Lực lượng cán bộ tham gia công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai được thành lập từ năm

2004 Phần lớn cán bộ của phòng đều rất trẻ có trình độ chuyên môn nhưng sốlượng cán bộ còn quá ít không thể đảm trách được hết tất cả các công việc mặtkhác công việc đặt ra trong thời gian này là hướng dẫn các xã lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, thống kê đất đai cũng như hướng dẫn việc dồn điền đổi thửatrên địa bàn huyện nên không thể có đủ lực lượng tham gia công tác đăng kýquyền sử dụng đất Phòng có 10 cán bộ được phân chia cho các mảng như quản

lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các xã, quản lý hồ sơ địa chính, quản lý

về môi trường Vì vậy công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất luôn gặp khó khăn trong việc thực hiện ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy trênđịa bàn toàn huyện Mặt khác cán bộ địa chính xã quá mỏng không đi sâu đi sáttình hình coi đó là công việc của phòng Tài nguyên và Môi trường Sự hiểu biết