Ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở đô thị trên địa bàn phường hòa hải, quận ngũ hành sơn, thành phố đà nẵng

Thị trường bất động sản đãhình thành nhưng các giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới hình thức thỏathuận giữa bên bán với bên mua là chủ yếu.Trong các quy định về xác lập khunggiá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾKhoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

TÊN ĐỀ TÀI:

Ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở đô thị trên địa bàn phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng.

Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Hoa Quỳnh Lớp: CĐ Quản lý đất đai 47

Giáo viên hướng dẫn: TS Phạm Hữu Tỵ

Bộ môn: Công nghệ Quản lý đất đai

NĂM 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾKhoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Hoa Quỳnh

Lớp: CĐ Quản lý đất đai 47

Thời gian thực hiện: 01/02/2016 - 08/5/2016

Địa điểm thực hiện: CN Văn phòng ĐKQSDĐ quận Ngũ Hành Sơn Giáo viên hướng dẫn: TS Phạm Hữu Tỵ

Bộ môn: Công nghệ Quản lý đất đai

NĂM 2016

Để hoàn thành khóa luận này, ngoài nổ lực của bản thân,tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, đóng góp ý kiến củanhiều cá nhân và tập thể Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắcđến quý thầy cô giáo khoa Tài Nguyên Đất & Môi Trường NôngNghiệp cùng toàn thể quý thầy cô và Ban giám hiệu trường Đạihọc Nông Lâm Huế đã tận tình giảng dạy, trang bị kiến thức chotôi trong suốt quá trình học tập và thực tập vừa qua.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáoTS.Phạm Hữu Tỵ, là người đã trực tiếp giảng dạy, hướng dẫn,động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể cán bộ Chi nhánhVăn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận Ngũ Hành Sơn,thành phố Đà Nẵng đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo mọi điều kiện đểtôi hoàn thành tốt quá trình thực tập, tiếp thu được nhiều kinhnghiệm chuyên môn

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, anh em và bạn bè

đã quan tâm động viên tôi trong quá trình thực tập

Mặc dù hết sức nổ lực và cố gắng, nhưng do kiến thức vàkinh nghiệm còn hạn hẹp nên đề tài không tránh khỏi sai sót,rất mong được sự chỉ đạo đóng góp ý kiến từ các thầy cô giáo

để đề tài được hoàn thiện hơn

Huế, tháng 5 năm 2016Sinh viên thực hiện

Hồ Thị Hoa Quỳnh

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Mô hình giá đất 22

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Hòa Hải năm 2015 41

Bảng 4.2 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng giai đoạn 2010 – 2015 43

Bảng 4.3 Mô hình giá đất ở phường Hòa Hải 56

Bảng 4.5 Các trường thuộc tính của lớp thửa đất 59

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu sử dụng đất của phường Hòa Hải năm 2015 42

Biểu đồ 4.2 Hệ số chuyển đổi giá đất phường Hòa Hải 48

Biểu đồ 4.3 Hệ số vị trí phường Hòa Hải 49

Biểu đồ 4.4 Hệ số hướng phường Hòa Hải 50

Biểu đồ 4.5 Hệ số quy mô phường Hòa Hải 51

Biểu đồ 4.6 Hệ số hình thể Hòa Hải 52

Biểu đồ 4.7 So sánh giá thị trường so với giá nhà nước tại phường Hòa Hải 58

Biểu đồ 4.8 Tỷ lệ vị trí các thửa đất trong khu vực 61

Biểu đồ 4.9 Tỷ lệ hướng các thửa đất trong khu vực 62

Biểu đồ 4.10 Tỷ lệ quy mô các thửa đất 63

Biểu đồ 4.11 Tỷ lệ hình thể các thửa đất 64

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.3 Cửa sổ màn hình chính của Arcview 26

Hình 2.2 Cửa sổ màn hình chính của Microstation 28

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí phường Phú Hội 35

Hình 4.2 Sơ đồ phân vùng giá đất ở phường Hòa Hải 55

Hình 4.3 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố bề rộng mặt đường đến gia đất ở 61

Hình 4.4 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở 62

Hình 4.5 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở 63

Hình 4.6 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể đến giá đất ở 64

Hình 4.7 Sơ đồ hệ thống thông tin giá đất thửa số 118, tờ 100 65

Hình 4.8 Hộp thoại tìm kiếm đối tượng theo chức năng Query 66

Hình 4.9 Kết quả của quá trình tìm kiếm 66

Hình 4.13 Hộp thoại tìm kiếm theo chức năng Find 67

Hình 4.14 Kết quả của quá trình tìm kiếm 67

Hình 4.15 Lựa chọn thửa đất theo khả năng tài chính 68

Hình 4.16 Kết quả lựa chọn thửa đất theo khả năng tài chính 68

KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT

QĐ-BTNMT Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường

TT-BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.1 Giá đất và giá bất động sản 4

2.1.2 Định giá đất 12

2.1.3 Nguyên tắc định giá đất 12

2.1.4 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 14

2.1.5 Định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 15

2.1.6 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý 22

2.1.7 Giới thiệu các phần mềm sử dụng trong đề tài 25

2.2 Cơ sở thực tiễn 28

2.2.1 Định giá đất ở các nước Đông Nam Á 28

2.2.2 Định giá đất của Đức 30

2.2.3 Định giá đất ở Việt Nam 31

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 Đối tượng nghiên cứu 33

3.2 Phạm vi nghiên cứu 33

3.3 Nội dung nghiên cứu 33

3.4 Phương pháp nghiên cứu 33

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 33

3.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 34

3.4.3 Phương pháp phỏng vấn hộ 34

3.4.4 Phương pháp phỏng vấn cán bộ chuyên môn 34

3.4.5 Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 34

3.4.6 Phương pháp ứng dụng công nghệ thông tin 34

PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

4.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

4.1.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 35

4.1.2 Đặc điểm về điều kiện kinh tế - xã hội 37

4.1.3 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường 40

4.2 Tình hình sử dụng đất và biến động đất đai 40

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 40

4.2.2 Tình hình biến động đất đai 43

4.3 Kết quả điều tra giá đất tại phường Hòa Hải theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 44

4.3.1 Các văn bản liên quan đến định giá đất 44

4.3.3 Kết quả về điều tra giá đất tại phường Hòa Hải 46

4.3.4 Xây dựng mô hình giá đất 53

4.3.5 So sánh giá đất trên thị trường với giá đất theo quyết định của UBND Thành Phố Đà Nẵng 56

4.4.Ứng dụng Arcview để xây dựng hệ thống thông tin giá đất 58

4.4.1 Ứng dụng Arcviewxây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Hòa Hải 58

4.4.2 Hệ thống thông tin giá đất ở 65

4.5 Sử dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ cho thị trường bất động sản 65

4.5.1 Tìm kiếm thông tin thửa đất theo yêu cầu 65

4.5.2 Tìm kiếm giá đất theo năng lực tài chính của người tham gia vào thị trường bất động sản 67

4.5.3 Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về bất động sản 68

4.6 Đánh giá ưu, nhược điểm của phần mềm và khả năng ứng dụng thực tế 69

4.6.1 Ưu điểm 69

4.6.2 Nhược điểm 69

4.6.3 Khả năng ứng dụng thực tế của phần mềm Arcview 69

4.7 Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá đất ở 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

5.1 Kết luận 71

5.2.Kiến Nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho conngười Đối với mỗi quốc gia đất đai luôn gắn liền với ranh giới lãnh thổ, với lịch

sử đấu tranh hình thành, xây dựng và phát triển quốc gia đó Vai trò to lớn củađất đai đã được khẳng định: là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đầu vào quan trọngcủa tất cả các ngành sản xuất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trườngsống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, anninh quốc phòng…

Hiện nay với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế quốc dân, tốc độ đô thịhóa ngày càng cao cùng với sức ép của gia tăng dân số làm cho nhu cầu sử dụngđất ngày càng cao, đất đai trở thành vấn đề bức thiết của xã hội

Ở nước ta công tác định giá đất đã được hình thành và phát triển song vẫncòn khá mới mẻ Những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất, địnhgiá đất đã được ban hành nhưng vẫn còn chưa đồng bộ và còn nhiều bất cập.Các chính sách thuế , thu nhập, bồi thường thiệt haijveef đất chưa chặt chẽ,quyền lợi của người sử dụng đất chưa được đảm bảo Thị trường bất động sản đãhình thành nhưng các giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới hình thức thỏathuận giữa bên bán với bên mua là chủ yếu.Trong các quy định về xác lập khunggiá đất hiện nay nảy sinh tồn tại hai loại giá đất đó là : giá đất do nhà nước quyđịnh và giá đất thực tế trên thị trường Giá đất donhà nước quy định được điềuchỉnh và ban hành hàng năm để phù hợp với tình hình thực tế Trong khi đó giáđất trên thị trường thay đổi thường xuyên do vậy gây ra sự chênh lệch lớn giữahai mức giá trên Điều này không chỉ gây khó khăn cho cơ quan đất đai mà cònảnh hưởng đến tính công bằng của các chủ sử dụng đất

Mặt khác, kể từ khi ra đời đến nay, GIS đã được ứng dụng ở nhiều nơi trênthế giới, trong nhiều lĩnh vực và quy mô khác nhau Việc ứng dụng thành côngcông nghệ GIS trong nhiều lĩnh vực của quản lí đất đai là tiền đề cho việc quản

lý đất cũng như khai thác hệ thống thông tin đất nhằm phục vụ cho quá trìnhphát triển của đất nước

Đối với Đà Nẵng kể từ khi thành phố trực thuộc Trung ương ( năm 1997)đến nay giá đất trên địa bàn thành phố thường xuyên biến động theo thị trường

do tốc độ phát triển nhanh, đặc biệt là giá đất ở đô thị Tuy hàng năm Ủy ban

nhân dân Thành phố Đà Nẵng có ban hành giá đất áp dụng chung cho toànthành phố, nhưng thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn biến động và caohơn hẳn so với giá quy định Vấn đề giá đất trên thị trường bị đẩy lên quá là dothị trường bất động sản phát triển một cách tự phát , thông tin về giá đất chưadầy đủ Quận Ngũ Hành Sơn được thành lập năm 1997 có quá trình đô thị hóadiễn ra hết sức sôi động.các dự án về khu đô thị mới, khu du lịch, khu tái định

cư cho người bị thu hồi đất tác động hầu hết đến tất cả các phường của quận

Do đó việc ứng dụng hệ thống thông tin địa lý vào việc quản lý giá đất owrddiajbàn thành phố Đà Nẵng nói chung và quận Ngũ Hành Sơn nói riêng là cấp thiết

có thể quản lý, tìm kiếm, cập nhập thông tin nhanh chóng và chính xác

Xuất phát từ thực tiễn của địa phương và những lý do trên, dưới sự hướng

dẫn của T.S Phạm Hữu Tỵ tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Ứng dụng GIS

và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở đô thị trên địa bàn phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng”.

1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích

- Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Hòa Hải

- Xây dựng mô hình giá đất thực tế thị trường nhằm phục vụ cho cácmục đích như: tính thuế, bồi thường, cho thuê đất, góp vốn bằng giá trị củađất, thế chấp

- Xác định được giá chuẩn (giá trị cơ sở) cho mỗi vùng giá trị trong khuvực đô thị

- Xây dựng được bản đồ vùng giá trị trên nền bản đồ địa chính

- Xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất hoàn chỉnh

1.2.2 Yêu cầu

- Nắm được tình hình quy hoạch sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Số lượng các mẫu điều tra phải đủ số cần thiết và phải đạt được mục đích,thông tin của các mẫu điều tra phải đúng và có tính đại diện cao

- Mô hình định giá phải thể hiện được giá chuẩn và mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá trị của các bất động sản trong vùng

- Bản đồ vùng giá trị phải thể hiện rõ ranh giới và giá chuẩn cho mỗi vùnggiá trị.

- Cơ sở dữ liệu giá đất phải có tính ứng dụng cao

- Thông tin về thị trường được thu thập 3 năm gần nhất

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều nămđược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữuđất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm,

mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đấttương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi,cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu Điều 4 Luật đấtđai 2013 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là sốtiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thànhtrong giao dịch về quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợpsau đây (Điều 55 Luật đất đai 2013):

+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giátheo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.1.2 Giá bất động sản

Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hìnhthành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất động sản trên thị trường Tuy nhiênhàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có một

số đặc trưng riêng:

- Tính song trùng tức là bao gồm giá đất và công trình

- Tính khu vực

- Có hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê

Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản

đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả không giống nhau

Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởngcủa tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tínhcách cá biệt của người mua và người bán Nhìn từ góc độ dài hạn, giá bất độngsản luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất là có hạn

2.1.1.3 Các đặc điểm của giá đất

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tếthị trường đang từng bước được hình thành Luật đất đai hiện hành quy địnhngười sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinhdoanh Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá cácloại hàng hoá thông thường khác Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặctrưng sau:

Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền sởhữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… [7]

Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành giá cả được hình thànhdưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cảdài, khó so sánh với nhau [7]

Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì không phải là sản phẩmlao động của con người mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốnđầu tư [7]

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăngchủ yếu là do hai nguyên nhân đó là: do tính khan hiếm của đất đai nên tính

co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng

lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng lên Đồng thời do cấu tạohữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuậnbình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất

có trạng thái tăng lên [7]

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vịtrí, như trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thìgiá đất cũng khác nhau [7]

2.1.1.4 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

a Địa tô

Theo Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra dùng để chỉ số tiền mà nhà tưbản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thờigian thuê đất”

Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Ðãtừng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và

cả trong thờikì đầu của chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là

do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và

bị chúa phong kiến chiếmđoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu vềruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa rangoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địachủ Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối

và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàndân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế đểhình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa

tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa

tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

* Địa tô chênh lệch:là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất

có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Phần này nhà tư bản sử dụng ruộngđất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình tháibiểu hiện của địa tô chênh lệch

+ Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng

đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

+ Ðịa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa tô

chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phânphối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nôngnghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

* Ðịa tô tuyệt đối

Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênhlệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất [7]

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thểtách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởiyếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đấtphải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đấtphải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa

tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giáđất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanhmuốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của

xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinhdoanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở

để xác định giá đất

Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

Địa tô

Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảngthời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nềnkinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nôngthôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung,chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [11]

c Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả hàng hóa thông thường đượcquyết định tại các điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả

tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắccân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệcung cầu quyết định [7]

2.1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

a Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình [7]

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đấttăng vì thế giá đất tăng lên [7]

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độđược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnhhưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất caothường là xã hội trật tự, ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấntượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nênthúc đẩy giá đất tăng lên [11]

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyềnthống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đìnhtruyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấyđôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làmtăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộkhép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xâynhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng [11]

b Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,

an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa [11]

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổnđịnh của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu

tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thểthu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéotheo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống [11]

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bấtluận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm

thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đấttăng lên [11]

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợidụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này cóảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đấtcung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cungnhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá [11]

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển côngnghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ côngnghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nóichung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giáđất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhânkhẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiếntrình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều caohơn đất khu vực khác [11]

c Nhân tố quốc tế

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoàiviệc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nóichung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc giakhác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mậtthiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự pháttriển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không

có ngoại lệ [11]

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường

là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia nàyvới quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đóđẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sựthì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấpnên giá đất rớt theo [11]

d Nhân tố kinh tế

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánhgiá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng cónghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội cóviệc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế,

tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đấttăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động vềyêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thốngnhất với xu thế của chu kỳ kinh tế [11]

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quanthuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây

là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy,phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể kháiquát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất [11]

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ làphản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểuhiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếuphân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai,lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thịtrường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đếnquá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thểbảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giáđất tăng lên không ngừng [11]

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập củadân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêudùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở,dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng [11]

- Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến độngcàng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuậnvới ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giáđất cũng càng cao [11]

- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khảnăng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tàisản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giáđất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiệnhành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến độngmức lãi suất [11]

e Nhân tố khu vực

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất đượcxếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các

trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loạitrung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất [11]

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giáđất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnhviện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng

bộ, khoảng cách xa gần… Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đếngiá đất chủ yếu do loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phươngthức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hìnhđường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lướigiao thông [11]

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đấtchủ yếu bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độdốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môitrường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mứcthu nhập ở khu vực [11]

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu cótính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế

sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếpvới tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khácnhau trong đô thị [11]

f Nhân tố cá biệt

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụngđất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khảnăng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất [7]

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệuquả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đíchkinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất [7]

- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so vớimặt đường đều có những thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sửdụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó [7]

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còncác dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều khôngthuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất [7]

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng đất [7]

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quácao nên ảnh hưởng đến giá đất [7]

2.1.2 Định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹthuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động địnhgiá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại vàphát triển của thị trường [11]

Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất.Ðất đai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sảnphẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịuảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của cácloại hàng hóa thông thường Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyêntắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giáđất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thểchính xác đưa ra giá cả của đất đai [11]

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hìnhthành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nóirằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giaodịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai,không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽkhông định được giá cả công bằng chính xác và khách quan [11]

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định,

đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế,

xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểmnào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa [11]

2.1.3 Nguyên tắc định giá đất

2.1.3.1 Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu

đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất

so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh đượcbán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể [11]

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giátrị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễtrong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của mộtthửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tươngđồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [7]

2.1.3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong

số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng tráivới các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng chothu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thờigian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thườngmột thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thunhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyếtđịnh giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất [11]

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đangcho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhậpròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéodài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định [11]

Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất,thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoánchính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khixem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cầnphải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phươngthức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thìkhả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sửdụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phánđịnh tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng,

vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tươnglai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán [11]

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dựtính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cáchlâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai [11]

2.1.3.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó làkết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tốhình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là đượchình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và nhữngbiến động chung của chúng [11]

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sựbiến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phảinắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căncứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động

và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất,không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, màđồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đangdùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đấthợp lý, chính xác [11]

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng cómối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoàiviệc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mốiquan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đaichính xác [11]

2.1.4 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm

2014 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:2.1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thôngqua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sửdụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửađất, loại đất cần định giá.[3]

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thịtrường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánhđược với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loạiđất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường.[3]

2.1.4.2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất sovới lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác địnhgiá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thươngmại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.[3]

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác địnhđược các khoản thu nhập mang lại từ đất.[3]

2.1.4.3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tàisản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất rakhỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắnliền với đất).[4]

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất cótài sản gắn liền với đất trong trường hợp không đủ số liệu về giá trị thị trườngcủa các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trongkhi có thể thu thập về số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắnliền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.[4]

2.1.4.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sửdụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sựphát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.[4]

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đấttrống có tiềm năng phát triển hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khikhông có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để ápdụng phương pháp so sánh trực tiếp.[4]

2.1.5 Định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

2.1.5.1 Khái niệm

Là một phương pháp trong đó để định giá một bất động sản cần phải sosánh với những bất động sản khác tương tự đã có bán trên thị trường hoặc đã raobán trên thị trường và tìm mối liên hệ giữa chúng để đưa ra các hệ số về giá trị.

Phương pháp này được áp dụng tốt nhất cho các bất động sản dân dụng(nhà ở) và đất trống trong các khu vực dân cư và thương mại - dịch vụ, bởi vìcác bất động sản này thường được mua bán khá phổ biến và giữa chúng rất dễdàng trong việc so sánh

Những bất động sản dùng để so sánh phải là những bất động sản tương tựhoặc gần tương tự như bất động sản cần định giá Trường hợp một số khác biệtcủa bất động sản dùng để so sánh có thể điều chỉnh cần thiết để làm cho giá bấtđộng sản so sánh gần ngang bằng với giá trị bất động sản cần định giá

2.1.5.2 Các bước tiến hành [7]

Bước 1: Thu thập số liệu thị trường

 Thu thập số liệu thị trường

Tùy theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của cácthông tin sẽ rất khác nhau Vì vậy, ngay từ đầu cần phải xác định phương phápđiều tra thu thập thông tin phù hợp Thông thường, khi điều tra số liệu thị trườngngười ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định

dữ liệu chặt chẽ

Để thực hiện tốt công việc thu thập các dữ liệu thông tin, mẫu phiếu điềutra phải đảm bảo các yếu tố sau:

- Tên chủ sử dụng đất, địa chỉ

- Vị trí thửa đất: số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường, phố…Cần xácđịnh rõ thửa đất ở mặt tiền, đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm thìphải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường

- Diện tích xây dựng, hình thể thửa đất (hình dạng cụ thể)

- Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phònghay là sản xuất kinh doanh…

- Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường.Việc điều tra giá thị trường thường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điềutra trực tiếp bên mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chứcmôi giới… Cần chú ý đến năm xây dựng, năm bán

- Điều kiện pháp lý: bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp vớiquy hoạch không.

- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước,giao thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện…)

 Tập hợp và xử lý thông tin

Phân tích tính khả thi của các mẫu phiếu điều tra loại bỏ những thông tinkhông chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở hai nguồn thông tin là điều tratrực tiếp và lấy từ cơ quan chức năng

Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tạicác hồ sơ chuyển nhượng, tại phường, phòng địa chính quận, huyện, phòng côngchứng, phòng thuế trước bạ

Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quyhoạch, môi trường… nên lấy thông qua điều tra thực tế

Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thìviệc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màusắc thể hiện năm chuyển nhượng

Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin

Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiềunguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp Để kết quả phân tích phản ánh khách quan,đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trongvùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau:

 Tính hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm

Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thườngkhông phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất

cả các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích

Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp bất động sản tương tựnhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nótương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng làkhác nhau

- Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm

Giá đất = giá bất động sản – (đơn giá xây dựng chuẩn * diện tích đất xâydựng * tỉ lệ % giá trị còn lại của ngôi nhà)

Trong đó n là năm phân tích giá bất động sản.

 Tính chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường

Chọn cặp mẫu so sánh: chọn bất động sản là đất trống và bất động sản có

nhà từ đó tìm ra giá trị của nhà

- Tính toán giá xây dựng của thị trường

Nếu bất động sản là đất trống và bất động sản có nhà có các yếu tố tươngtự nhau, ta có công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = giá bất động sản có nhà – giá bấtđộng sản không có nhà

Trong trường hợp diện tích của bất động sản là đất trống và bất động sản

có nhà khác nhau còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá/m²đất từ bất động sản không có nhà và tính toán được giá xây dựng nhà theo thịtrường bằng công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = bất động sản có nhà – (giá/m² đấttrống * tổng diện tích bất động sản có nhà)

- Tính đơn giá nhà thị trường:

Đơ n gi á 1m2x â y d ự ng nh à thị tr ườ ng= Gi á x â y d ự ng nh àtheo thị tr ườ ng

Di ệ nt í ch x â y d ự ng

Hệ số K thịtrường= Đơn giá 1m2xây dựng nhà theo thịtrường

Đơn giá1 m2xây dựng nhà theoquy định của Nhà nước

- Tính hệ số K thị trường trung bình

K tb=K1+K2+…+ K n

n

Trong đó:

K1: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1

K2: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2

Kn: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n

n: số cặp dữ liệu

- Xây dựng bản chi phí nhà theo thị trường:

Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường * đơn giá 1m² xây dựng nhà theoquy định của nhà nước

Bước 3: Chọn cặp mẫu và tính các yếu tố ảnh hưởng

Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhauvề tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trừ yếu tố dùng

để so sánh

- Yếu tố vị trí:

Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: được xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bấtđộng sản ở trên mặt tiền đường chính (VT1) hoặc ở hẻm (VT2, VT3, VT4…) vị tríbất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm

- Yếu tố quy mô

Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tíchkhông chuẩn

Trên cơ sở quy mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy môdiện tích khác trong vùng theo công thức:

K ht xấu=Giá đất¿m2thửa đất có hìnhthể xấu

K hướng=Giá đất¿m2thửa đất có hướng không tốt

Giá đất¿m2thửa đất có hướng tốt

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản nhưtrên, tùy theo đặc điểm của mỗi loại bất động sản mà có thể còn có các yếu tốảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởngtương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

- Tính giá đất chuẩn trên thị trường

Giá đất cơ sở là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa

ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường

Giá đất¿m2= Giá đất∗K i

Tổng diệntích đất

Ki: hệ số các yếu tố ảnh hưởng

Giá đất = giá bất động sản – giá nhà thị trường

Giá nhà thị trường = Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường * diệntích xây dựng

Giá đất chuẩn¿m2=Giá đất chuẩn của thửa đất

- Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thông chính, đườngphân thủy và đường hợp thủy Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tínhtự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua bất động sản.

- Nhóm các yếu tố về kinh tế: căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất động sản,bảng giá đất quy định của UBND thành phố ban hành kèm theo khung giá đấtquy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức

độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê bất động sản

- Nhóm các yếu tố về pháp lý: dựa vào quy hoạch sử dụng đất, giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý

- Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý,tập quán của người sử dụng đất

 Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất độngsản Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào sốnhà hoặc số thửa đất Những bất động sản không nằm trên vị trí mặt tiền đườngphố hoặc đường nội bộ trong vùng được thể hiện theo nguyên tắc số nhà mangtên đường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, còn trường hợp một bất độngsản có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của bất động sản đó đểkhoanh vùng cho thích hợp

 Phương pháp khoanh vùng giá trị

Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị Đánh giá nhữngbiến động về giá của những bất động sản trong vùng đặc biệt là những bấtđộng sản có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏ những bấtđộng sản có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các bất động sảnkhác trong vùng

Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm cơ sở đểkhoanh vùng giá trị trên bản đồ Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là nhữngmẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể…được đánh giá là tối ưu trong vùngđược điều tra

- Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

- Khoanh vùng giá trị chính thức: Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kếtquả tính giá trị trung bình của những mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường

để khoanh vùng chính thức

Bước 5: Xây dựng mô hình giá đất

Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗivùng là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có vị trímặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, cơ sở hạ tầng tốt, môitrường tốt, có giấy tờ hợp pháp…

Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá trị, ta phải đánhgiá những yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản đó đồng thời thểhiện lên vùng giá đó như sau:

Bảng 2.1 Mô hình giá đất

Mã

vùng

Giáchuẩn

Hệ số ảnh hưởng (K i )

Hệ số vị trí (KVT)

Khướng Kht Kqm K…

KVT2 KVT3 KVT4Tính giá đất của một thửa đất bất kỳ trong vùng giá trị:

Giá đất = Giá đất cơ sở * Diện tích thửa đất * Các hệ số ảnh hưởng

Bước 6: Kiểm tra mô hình

Kiểm tra bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn của mô hình, kiểm tra lại

hệ số giữa giá bán và giá trung bình Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trongvùng không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại Nếu kếtquả kiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20 - 30% thì kết quảđịnh giá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét và định giá lại

2.1.6 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý

2.1.6.1 Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý

Hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một nhánh của công nghệ thông tin, đãhình thành từ năm những năm 60 của thế kỷ trước và phát triển rất mạnh trongnhững năm gần đây Là một công cụ máy tính để lập bản đồ và phân tích các sựvật, hiện tượng thực trên trái đất Công nghệ GIS kết hợp các thao tác cơ sở dữliệu thông thường (như cấu trúc hỏi đáp) và các phép phân tích thống kê, phântích địa lý, trong đó phép phân tích địa lý và hình ảnh được cung cấp duy nhất từcác bản đồ Những khả năng này phân biệt GIS với các hệ thống thông tin khác

và khiến cho GIS có phạm vi ứng dụng rộng trong nhiều lĩnh vực khác nhau(phân tích các sự kiện, dự đoán tác động và hoạch định chiến lược)

Ngày nay, GIS là một ngành công nghiệp hàng tỷ đô la với sự tham giacủa hàng trăm nghìn người trên toàn thế giới GIS được dạy trong các trườngphổ thông, trường đại học trên toàn thế giới Các chuyên gia của mọi lĩnh vựcđều nhận thức được những ưu điểm của sự kết hợp công việc của họ và GIS.GIS là một hệ thống có ứng dụng rất lớn Từ năm 1980 đến nay đã có rất nhiềucác định nghĩa được đưa ra, tuy nhiên không có định nghĩa nào khái quát đầy đủvề GIS vì phần lớn chúng đều được xây dựng trên khía cạnh ứng dụng cụ thểtrong từng lĩnh vực Có ba định nghĩa được dùng nhiều nhất:

- GIS là một hệ thống thông tin được thiết kế để làm việc với các dữ liệutrong một hệ toạ độ quy chiếu GIS bao gồm một hệ cơ sở dữ liệu và các phươngthức để thao tác với dữ liệu đó

- GIS là một hệ thống nhằm thu thập, lưu trữ, kiểm tra, tích hợp, thao tác,phân tích và hiển thị dữ liệu được quy chiếu cụ thể vào trái đất

- GIS là một chương trình máy tính hỗ trợ việc thu thập, lưu trữ, phân tích

b Phần mềm

Hệ thống phần mềm GIS rất đa dạng Mỗi công ty xây dựng GIS đều có

hệ phần mềm riêng của mình Tuy nhiên, có một dạng phần mềm mà các công typhải xây dựng là hệ quản trị CSDL địa lý Dạng phần mềm này nhằm mục đíchnâng cao khả năng cho các phần mềm CSDL thương mại trong việc: sao lưu dữliệu, định nghĩa bảng, quản lý các giao dịch do đó ta có thể lưu các dữ liệu địa lýdưới dạng các đối tượng hình học trực tiếp trong các cột của bảng quan hệ vànhiều công việc khác

Phần mềm GIS cung cấp các chức năng và các công cụ cần thiết để lưugiữ, phân tích và hiển thị thông tin địa lý Các thành phần chính trong phần mềmGIS là:

- Công cụ nhập và thao tác trên các thông tin địa lý

- Hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DBMS)

- Công cụ hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và hiển thị địa lý.

- Giao diện đồ hoạ người-máy (GUI) để truy cập các công cụ dễ dàng

c Dữ liệu

Có thể coi thành phần quan trọng nhất trong một hệ GIS là dữ liệu Các

dữ liệu địa lý và dữ liệu thuộc tính liên quan có thể được người sử dụng tự tậphợp hoặc được mua từ nhà cung cấp dữ liệu thương mại Hệ GIS sẽ kết hợp dữliệu không gian với các nguồn dữ liệu khác, thậm chí có thể sử dụng DBMS(Database Management System) để tổ chức lưu giữ và quản lý dữ liệu

Một cách tổng quát, người ta chia dữ liệu trong GIS thành 2 loại:

- Dữ liệu không gian cho ta biết kích thước vật lý và vị trí địa lý của các đốitượng trên bề mặt trái đất

- Dữ liệu thuộc tính là các dữ liệu ở dạng văn bản cho ta biết thêm thông tinthuộc tính của đối tượng

d Con người

Công nghệ GIS sẽ bị hạn chế nếu không có con người tham gia quản lý hệthống và phát triển những ứng dụng GIS trong thực tế Người sử dụng GIS cóthể là những chuyên gia kỹ thuật, người thiết kế và duy trì hệ thống, hoặc nhữngngười dùng GIS để giải quyết các vấn đề trong công việc

Người dùng GIS là những người sử dụng các phần mềm GIS để giải quyếtcác bài toán không gian theo mục đích của họ Họ thường là những người đượcđào tạo tốt về lĩnh vực GIS hay là các chuyên gia

e Chính sách và quản lý

Đây là hợp phần rất quan trọng để đảm bảo khả năng hoạt động của hệ thống,

là yếu tố quyết định sự thành công của sự phát triển công nghệ GIS Hệ thốngGIS cần được điều hành bởi một bộ phận quản lý, bộ phận này phải được bổnhiệm để tổ chức hoạt động hệ thống GIS một cách có hiệu quả để phục vụ chongười sử dụng thông tin

Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải được đặt trong một khung tổchức phù hợp và có những hướng dẫn cần thiết để quản lý, thu thập, lưu trữ

và phân tích số liệu, đồng thời có khả năng phát triển được hệ thống GIS theonhu cầu

Trong quá trình hoạt động, mục đích chỉ có thể đạt được và tính hiệu quả của

kỹ thuật GIS chỉ được minh chứng khi công cụ này có thể hỗ trợ những người sử

dụng thông tin để giúp họ thực hiện được những mục tiêu công việc Ngoài raviệc phối hợp giữa các cơ quan chức năng có liên quan cũng phải được đặt ra,nhằm gia tăng hiệu quả sử dụng của GIS cũng như các nguồn số liệu hiện có Như vậy, trong năm hợp phần của GIS, hợp phần chính sách và quản lý đóngvai trò rất quan trọng để đảm bảo khả năng hoạt động của hệ thống, đây là yếu

tố quyết định sự thành công của việc phát triển công nghệ GIS

2.1.6.3 Một số ứng dụng của GIS ở Việt Nam

Tại Việt Nam, mặc dù được biết đến từ khá sớm, nhưng mãi phải đếnsau năm 2000, tức sau khi có được những kết quả đầu tiên về việc tổng kếtchương trình GIS quốc gia ở Việt Nam, GIS mới thực sự được chú ý đến vàbước đầu phát triển Hàng loạt chương trình GIS với sự tham gia của cáctrường đại học, các viện nghiên cứu, các chuyên gia trong và ngoài nước đãđược triển khai Trong đó tiêu biểu phải kể đến Dự án quản lý nước sạch ở HàNam, Dự án quản lý nước ở Hoà Bình, Dự án thử nghiệm trong quản lý khách

du lịch ở Động Phong Nha hay Dự án hợp tác với đại học Quảng Nam làm vềGIS của các chuyên gia Nhật Bản Đó là chưa kể một số dự án tư nhân, quy

mô nhỏ lẻ, phát triển tự phát theo nhu cầu đã bắt đầu phát triển và khá rầm rộtrong thời gian gần đây

2.1.7 Giới thiệu các phần mềm sử dụng trong đề tài

2.1.7.1 Giới thiệu các chức năng và công cụ của phần mềm Arcview 3.3.

- Truy vấn dữ liệu thuộc tính từ nhiều nguồn và bằng nhiều cách khác nhau

- Hiển thị, truy vấn và phân tích dữ liệu không gian

- Tạo bản đồ chuyên đề và tạo ra các bản in có chất lượng trình bày cao [1]

Cửa sổ màn hình chính Arcview

Hình 2.3 Cửa sổ màn hình chính của Arcview Các khái niệm cơ bản trong Arcview

Project: là một cặp tài liệu lớn, trong đó lưu trữ 5 loại tài liệu tương ứng

với 5 cửa sổ làm việc: View, Tables, Charts, Layouts, Scripts [1]

View: là cửa sổ hiển thị và làm việc với dữ liệu không gian Mỗi view có

thể có nhiều lớp thôngtin khác nhau (theme) [1]

Theme: là những lớp thông tin thể hiện hình dạng, phân bố không gian

của các đối tượng [1]

Shapefile: là định dạng chuẩn của Arcview, lưu trữ dữ liệu vector [1] Image: là file dữ liệu dạng ảnh [1].

Grid: là một dạng dữ liệu raster mô tả một bề mặt mang giá trị liên tục TIN: Tương tự Grid nhưng theo dạng lưới tam giác không đều [1].

Table: Là bảng thuộc tính chứa các thông tin về các đối tượng không gian

hoặc có thể là một bảngcơ sở dữ liệu như: dbf, mdb, …[1]

Avenue: Là ngôn ngữ lập trình của Arcview.

b Các công cụ chính trong Arcview

Thanh Toolbar:

Phóng to hoặc thu nhỏ đối tượng trên màn hình

Gán nhãn cho bản đồ, trước tiên ta chọn lớp cần gán trong TOC rồi kíchvào nút này

Chọn đối tượng

Xem thông tin của đối tượng trên bản đồ

Muốn di chuyển bản đồ ta kích vào nút này

Đưa toàn bộ các lớp bản đồ hiện hành về màn hình của View

Trở về màn hình trước đó

Đo khoảng cách giữa hai điểm

Thêm một lớp vào View

Xem dữ liệu thuộc tính của lớp đang chọn

Truy vấn thông tin của lớp hiện tại đang chọn

Ngoài ra ta có thể sử dụng các chức năng của ArcView qua hệ thống các Menu:

- File: chứa các lệnh thao tác với tệp

- Edit : chưa các lệnh về soạn thảo

- View: chứa các lệnh về hiển thị

- Theme: chứa các lệnh thao tác với các Theme

- Graphics: chứa các lệnh căn chỉnh các đối tượng trên bản đồ như nhãn

- Window: chứa các lệnh về hiển thị các cửa sổ [16]

2.1.7.2 Phần mềm MicroStation

MicroStation là một phần mềm trợ giúp thiết kế (CAD) và là môi trường

đồ họa rất mạnh cho phép xây dựng, quản lý các đối tượng đồ họa thể hiện cácyếu tố bản đồ MicroStation còn được dùng để làm nền cho các ứng dụng khácnhư Geovec, IrasB, MSFC, Mrfclean, Mrfflag chạy trên đó [10]

Các công cụ của MicroStarion được sử dụng để số hoá các đối tượng trênnền ảnh (Raster), sửa chữa, biên tập dữ liệu và trình bày bản đồ [10]

MicroStation còn cung cấp công cụ nhập, xuất (import, export) dữ liệu đồhoạ từ các phần mềm khác qua các file *.dxt hoặc *.dwg [10]

File dữ liệu của Microstation là Design file Tại một thời điểm,Microstation chỉ cho phép người sử dụng được mở và làm việc với duy nhất mộtfile, đó là Active Design file Muốn mở một file khác trong khi đang có mộtActive Design file thì cần phải mở dưới dạng Reference file [10]

Hình 2.2 Cửa sổ màn hình chính của Microstation

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Định giá đất ở các nước Đông Nam Á

Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xâydựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là bất động sản Pháp luậtnhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi bất động sản là một chếđịnh pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật bất độngsản Trong lĩnh vực định giá, định giá bất động sản nói chung và định giá đất nóiriêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thếgiới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Cho đến nay nhiều nước

đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan từ trung ương đến địa phương với chứcnăng, nhiệm vụ, cơ chế rõ ràng và hoạt động có hiệu quả Với đội ngũ cán bộ

khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quytrong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan địnhgiá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sáchquốc gia Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và

cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam Á và Đức Đây là cácnướccó nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu [11]

2.2.1.1 Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tạimột cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấptỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm 1978,hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòngBản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất;phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và phòng điều phối quỹ đất công(đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền chonhững người không có đất hoặc ít đất) [11]

2.2.1.2 Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giácủa Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; vàquận (huyện) [11]

Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch vụđịnh giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc BộTài chính, giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu tráchnhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình [11]

Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh củaJPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu tráchnhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình [11]

Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít quận (huyện) được JPPH đặt vănphòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi vănphòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá bất động sảnmột vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng địnhgiá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [11]

Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân

tố Đối với người chủ địa sản và người mua thì thường họ không nắm vững lắmcác thông tin trên thị trường địa sản và cũng không có đủ những tri thức chuyênmôn có liên quan đến việc mua bán địa sản Cho nên, họ không thể xác định giá

cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác Do đó, để có thể xác định giá

cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việcquan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiêncứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thếphát triển từ nay về sau để định giá Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá,kiến trúc sư, kinh tế và luật sư Để làm công việc này một cách có hiệu quả vàchính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tươngứng Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là domột cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai Vị trícủa Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau [11]

Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất về mặt quản lý, chủ yếudùng các biện pháp sau đây:

- Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thểdùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao

- Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhấtđịnh, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiếnhành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản

- Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo côngkhai làm giá cả hạn chế Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cảtham khảo công khai có tác dụng để tham khảo