Gia đình ông A và gia đình ông B là hàng xóm thân thiết của nhau. Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng. Sau 10 năm, lối đi đó đã trở thành lối đi quen thuộc đối với nhà ông B. Năm 2014, gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C. Sau một thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên gia đình ông A đã bịt lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình. Ông C cho rằng hành vi của gia đình ông A là vô lý và đã xâm phạm quyền lợi của gia đình mình, nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân.
Trang 1Đề bài: Vụ việc số 1:
Gia đình ông A và gia đình ông B là hàng xóm thân thiết của nhau Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng Sau 10 năm, lối đi đó đã trở thành lối đi quen thuộc đối với nhà ông B Năm 2014, gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C Sau một thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên gia đình ông A đã bịt lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình Ông C cho rằng hành vi của gia đình ông A là vô lý và đã xâm phạm quyền lợi của gia đình mình, nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân
Câu hỏi:
a Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp trong tình huống?
b Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó không?
c Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không?
d Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?
Trang 2Bài làm
Vấn đề lớn trong bài xoay quanh những quyền về bất động sản liền kề, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Bất động sản liền kề là những bất động sản cùng loại, sát nhau và giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách
về địa lý cũng như về pháp lý Bất động sản liền kề được phân cách bởi một ranh giới Ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là: Mốc giới do các bên thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác định theo tập quán; theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm mà không
có tranh chấp.
Giải quyết tình huống
1.Xác định tình trạng pháp lý của lối đi trong tình huống
Lối đi qua nhà ông A được hình thành bằng một thỏa thuận giữa ông A
và ông B với lí do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông
A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng
Theo điều 122 BLDS năm 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2 Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Trang 3Thỏa thuận giữa ông A và ông B hoàn toàn phù hợp với điều 122 nên thỏa thuận này là một giao dịch dân sự có hiệu lực Gia đình ông B được phép
đi qua đất của nhà ông A để ra đường quốc lộ, gia đình ông B chỉ được sử dụng hạn chế phần đất đó để làm lối đi chứ không xác lập quyền sử dụng đối với phần diện tích đó, phần diện tích đó thuộc quyền sử dụng của gia đình ông A
Sau khi ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông C, ông
C là chủ sở hữu mới nhưng lối đi qua vườn nhà ông A mà ông B thỏa thuận trước đó không mặc nhiên là của ông C Bởi:
Theo khoản 1 điều 275 BLDS 2005:
1 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ
sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Vì thế lối đi ở tình huống không phải được mở theo Khoản 1 Điều 275.Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nên không mặc nhiên được hưởng theo Khoản 2 Điều 274 Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã
được xác nhận cho chủ sử hữu ngôi nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Do vậy, Ông C được ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng ông C hoàn toàn có quyền được sử dụng theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng không được sử
Trang 4dụng lối đi qua vườn của ông A nếu không có thỏa thuận của ông C với ông
A
2 Gia đình ông A hoàn toàn có quyền bịt lối đi đó vì mảnh đất làm lối đi
đó hoàn toàn thuộc quyền sử dụng của gia đình ông A
Theo tình huống trên lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã “xin phép” và được ông A “đồng ý cho đi tắt” qua vườn để ra đường công cộng Về mặt pháp lý thì lối đi đó là của ông A Sự xin phép ấy thực chất là thỏa thuận giữa ông A và ông B về việc ông B muốn đi nhờ qua đất nhà mình, sự thông cảm của ông A đối với khó khăn của ông B Nếu ông A không đồng ý hay tự ý chấm dứt việc cho ông B đi qua đất nhà mình thì cũng chẳng có quy định nào của pháp luật cho rằng hành vi đó là trái pháp luật Vậy nên 10 năm sau, khi ông B bán nhà và nhượng quyền sở hữu cho gia đình ông C thì lối đi đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông A ( quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền định đoạt, quyền chiếm hữu)
Căn cứ vào Điều 184.Quyền chiếm hữu của chủ sở hữu, BLDS năm
2005 quy định: “Trong trường hợp chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình thì chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội…” Trong trường hợp này hành vi bịt lối đi xin phép qua đất nhà
ông A không trái với pháp luật hay đạo đức xã hội bởi hành vi này không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của ông C được pháp luật bảo vệ, đồng thời không xâm phạm các chuẩn mực đạo đức xã hội nên ông A có quyền thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình trong việc nắm giữ và quản lý tài sản
Trang 53 Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối
đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không?
Có thể suy đoán hai trường hợp xảy ra:
TH1: ông C sẽ không đương nhiên được hưởng quyền nếu đó chỉ mang tính chất là việc cho thuê quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 điều 275.Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề,
BLDS năm 2005 : “ Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu
bất động sản liền kề,nếu không có thỏa thuận khác.”
Tức là : Mỗi ngôi nhà, thửa đất, đều phải có lối đi thì mới khai thác, sử dụng được Tuy nhiên, trong thực tế có những bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản xung quanh mà không có lối ra đường đi công cộng Vì vậy pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền đi qua bất động sản của người khác phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản bị sử dụng hạn chế Giá trị đền bù do thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án
“Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng” Tức là gia đình ông B vẫn còn lối đi khác để ra đường công cộng, bất động sản của nhà ông B không bị vây bọc nên giả sử khi gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi thì đó chỉ là sự thỏa thuận mang tính chất hợp đồng cho thuê giữa hai gia đình ông A và ông B để gia đình ông B được
đi qua vườn nhà ông A mà không phải đền bù để mở lối đi theo quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Trong trường hợp này ông C không mặc nhiên được chuyển giao quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo khoản 2 Điều 274 Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Gia đình ông C chỉ được mặc nhiên hưởng quyền đó khi bất động sản của gia đình ông bị vây bọc bởi bất động sản liền kề Theo Khoản 2 Điều 274 BLDS 2005
Trang 6quy định : “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã
được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Việc ông B có thỏa thuận về việc “thuê đất” của ông A không xác định thời gian là bao nhiêu năm nên có thể hiểu khi ông B chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và bán nhà của mình cho người khác thì sự thỏa thuận này chấm dứt hoặc theo yêu cầu chấm dứt từ hai phía
Nhìn ở khía cạnh nào đi chăng nữa, ở trường hợp này ông C ông có quyền được hưởng quyền sử dụng lối mà ông B đã sử dụng trên mảnh đất của ông A
TH2: Khoản đền bù bằng với giá trị quyền sử dụng đất làm lối đi được thực hiện khi ông B muốn ông A nhượng cho mình quyền sử dụng lối đi này thì ông C mặc nhiên được sử dụng lối đi theo hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa ông B và ông C
Ông B trả cho ông A một khoản tiền để mua quyền sử dụng đối với phần đất để làm lối đi Nếu ông A đồng ý và việc đồng ý này được thể hiện bằng văn bản thì ông A phải chuyển giao quyền sử dụng phần đất này cho ông
B Việc ông B bán nhà và chuyển quyền sử dụng cho ông C là hợp pháp, theo hợp đồng ông B phải chuyển quyền sử dụng đất cho ông B và nếu phần đất làm ngõ này cũng nằm trong hợp đồng thì bao gồm cả phần đất này
4 Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông
bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua
Điều 275.Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:
Trang 7“1.Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra,có quyền yêu cầu một trong những chủ
sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng ; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề , nếu không có thỏa thuận khác
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện
và hợp lý nhất,có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm,lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi 2.Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3.Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, áp dụng khoản 1 điều 275, ta thấy : gia đình ông C hoàn toàn
có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua Trên thực tế, gia đình ông C không có lối ra là do các hộ khác đã lấn chiếm lối đi cũ của gia đình nên ông C có quyền yêu cầu các hộ đó phải mở trả lại cho mình lối đi (không thể yêu cầu ông A phải mở vì ông A không lấn chiếm lối đi của ông C); đồng thời các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm một cách bất hợp pháp nên việc ông C yêu cầu một trong các hộ gia đình đó phải mở cho mình lối đi qua là hoàn toàn hợp lý và có cơ sở, đồng thời gia đình ông C
Trang 8cũng không phải chi trả bất kì một khoản bồi thường nào do lối đi đó vốn là thuộc quyền sử dụng của gia đình ông C
Danh mục tài liệu tham khảo
1, Bộ Luật Dân Sự năm 2005, Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội – 2014.
2, Giáo trình Luật Dân Sự Tập 1, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công An Nhân Dân, Hà Nội – 2015.