Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013

Luật Đất đai 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN NGỌC ANH

CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

theo quy định của luật đất đai 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN NGỌC ANH

CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

theo quy định của luật đất đai 2013

Chuyờn ngành: Luật kinh tế

Mó số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cỏn bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố tại bất kỳ công trình khoa học nào khác Các trích dẫn và

ví dụ đưa ra đảm bảo chính xác, trung thực

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Anh

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa Lời

cam đoan

Mục lục

Danh mục từ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 7

1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

Quan niệm về quyền sử dụng đất 7

Đặc điểm của quyền sử dụng đất 9

Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền sử dụng đất 12

KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ 14

Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tế 14

Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất 18

KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 18

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 21

CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 22

Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong lĩnh vực đất đai 22

Chế độ sở hữu đất đai 26

Mục đích sử dụng đất và hình thức sử dụng đất 29

Kết luận chương 1 31

Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH

TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở NƯỚC TA 33 2.1

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 41 Nội dung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của tổ chức kinh tế 41 Nội dung quy định về trường hợp không được nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 43 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong

quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 43 Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của tổ chức kinh tế 47 Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của tổ chức kinh tế 49 Nội dung quy định về vấn đề tài chính đất đai khi chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 53 THỰC TRẠNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI THỰC

THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ

CHỨC KINH TẾ 57

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 Vướng mắc khi áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế do sự

không thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ

pháp lý đối với tài sản trên đất 65 Vướng mắc nảy sinh khi áp dụng các quy định về hệ thống tài chính đất đai 66 Vướng mắc về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân nói chung và của tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng 67

Kết luận chương

2 69

Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC

QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ

CHỨC KINH

TẾ 70 3.1

3.1.2

Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham

gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI

CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CỦA LUẬT ĐẤT

ĐAI NĂM 2013 72 Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất 72 Đổi mới hệ thống tài chính đất đai 76 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai 79 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của các cơ

quan quản lý Nhà nước 80

KẾT

LUẬN

82 TÀI LIỆU THAM

KHẢO 86

Ủy ban nhân dân

Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân Kế thừa tinh thần tại Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53) Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môi trường

Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện còn bộc lộ một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; sự hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của người dân và một số cán bộ còn hạn chế; nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) vẫn tồn tại với việc mua bán trao tay dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng BĐS và làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai

Vì thế, nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhằm tìm ra những giải pháp pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường chuyển nhượng đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống Từ những lý do

trên đây, tôi chọn đề tài "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

theo quy định của Luật Đất đai 2013" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình sau đây: i) Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề

tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii) Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp

luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân"

(2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn

thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); iv)

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài

"Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất "

(2004) Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp

chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc

hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS

Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài

"Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên

Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2004; bài "Đất đai và thị trường bất

động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2005

Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của Luận văn là phân tích thực trạng nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và khuyến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành các quy định này trên thực tế ở Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

- Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại tổ chức kinh tế; phân tích đặc điểm, khái niệm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Phân tích các yếu tố tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Tìm hiểu nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và những vướng mắc, khó khăn phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

- Đưa ra khuyến nghị giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại

- Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

ở nước ta

- Hệ thống lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi

Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

5 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước

và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng

Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải v.v được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp v.v được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa trong việc:

- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta

- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diện những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

tổ chức kinh tế ở nước ta

- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta

7 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của tổ chức kinh tế

Chương 2: Thực trạng các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 ở nước ta

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Quan niệm về quyền sử dụng đất

Trước khi giải mã khái niệm về quyền sử dụng đất, chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy [36, tr.448] Quyền chủ thể được hiểu là như vậy thì như thế nào là quyền

sử dụng đất? Theo quan niệm của pháp luật dân sự Châu Âu truyền thống, quyền sử dụng là một trong các quyền năng của chủ sở hữu; theo đó, chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với vật thuộc sở hữu của mình Dẫu vậy, khi vật được chủ sở hữu cho người khác thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho mượn v.v thì người này cũng có một số quyền năng nhất định đối với vật như quyền chiếm giữ, bảo quản vật, quyền sử dụng vật v.v Khoa học pháp luật dân sự gọi những quyền này là "vật quyền" (quyền đối với vật) Ở nước ta do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) hoặc công nhận quyền sử dụng đất của họ Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Như vậy, quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành

một loại quyền mang tính độc lập tương đối Pháp luật định chế thành các quy định về quyền của người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp luật đất đai Việt Nam Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2

phương diện:

i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng

đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ Trên phương diện này, quyền sử dụng đất

được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau:

- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn:

Quyền sử dụng đất: Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất;

Người sử dụng đất có các quyền: 1 Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5 Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật về đất đai [39, tr.655]

- Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [38, tr.92]

Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ

ii) Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan

trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền

sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất);

Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất Luật đất đai năm

2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường Nó vượt khỏi khuôn khổ "chật hẹp" của quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, như phần trên đó phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền

về tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường

Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở

nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu

Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được chia thành các nhóm sau:

Nhóm thứ nhất: Nhóm quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất đối

với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật, nhóm này bao gồm các quyền: i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; v) Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền

sử dụng đất hợp pháp của mình; vi) Khiếu nại, tố cáo, khởi

kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Nhóm quyền này có một số nội dung cơ bản sau đây:

- Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người sử dụng đất, trước tiên phải đề cập đến "Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)" Ý nghĩa của quyền này thể hiện việc Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của việc sử dụng đất của người sử dụng đất và xác lập cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất Chỉ những người sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mới được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bởi lẽ, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai song trên thực tế, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai, mà là những người thuê đất, người được giao đất Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì Nhà nước phải xác lập tư cách cho người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất

- Pháp luật quy định cho người sử dụng đất có quyền được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao Đây là những lợi ích

mà người sử dụng đất thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đã đầu tư vào đất đai trong quá trình sử dụng đất Không những thế, người sử dụng đất còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại

- Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật hiện hành quy định cho người sử dụng đất được quyền tự bảo vệ thông qua việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm quyền sử

dụng đất hợp pháp của mình hoặc yêu cầu Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp giúp mình

Nhóm thứ hai: Nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất,

bao gồm: i) Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Quyền tặng cho quyền sử dụng đất; iii) Quyền chuyển quyền sử dụng đất; iv) Quyền cho thuê quyền sử dụng đất; v) Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Quyền thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Quyền thế chấp quyền sử dụng đất; viii) Quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; ix) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đây là nhóm quyền thể hiện mối quan hệ giao dịch "ngang" giữa những người sử dụng đất với nhau Hay nói cách khác, các quyền này góp phần vào việc hình thành thị trường quyền

sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so

với quyền sở hữu;

Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc

cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ;

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;

Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau:

Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà

nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;

Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp

cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ;

Ví dụ: theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này;

Hay Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê;

Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy

đủ các quyền năng của chuyển QSDĐ do pháp luật đất đai quy định Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm mới được pháp luật cho hưởng các quyền năng của chuyển QSDĐ;

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử

dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của QSDĐ thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản

họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người

đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;

Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc

chuyển đổi QSDĐ… thì người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất

1.2 KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ

1.2.1 Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tế

Ở nước ta, một trong những người sử dụng đất là tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội cũ

n g n h ư t ro n g cá c v ăn b ản p h áp l u ật (đ ặ c b i ệt l à cá c v ăn b ản p h áp l u ật v ề kinh tế) Thuật ngữ này được sử dụng nhằm biểu đạt về một chủ thể hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận Khái n i ệ m t ổ c h

ức k i n h t ế đ ư ợ c g i ả i m ã t h e o n h ữn g k h í a c ạ n h l ĩ n h v ực p h á p l u ậ t

k h á c , t h eo đ ó :

Thứ nhất, theo pháp luật dân sự thì tổ chức kinh tế được quan niệm là

một pháp nhân, đảm bảo các điều kiện sau đây: i) Được thành lập hợp pháp; ii) Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; iii) Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; iv) Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập [23, Điều 84]

Điều 103 Bộ luật Dân sự 2005 quy định pháp nhân là tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 84 của Bộ luật này

Thứ hai, theo pháp luật thương mại, trên thực tế, tổ chức kinh tế tồn tại

dưới các hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã, công ty v.v Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác

xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư

Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch,

được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh [28, Điều 4, Khoản 7]

Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp

nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã [25, Điều 3, Khoản 1]

Thứ ba, theo pháp luật đất đai, mặc dù được sử dụng phổ biến trong các

văn bản pháp luật đất đai song thuật ngữ tổ chức kinh tế trong sử dụng đất lại không được Luật đất đai năm 2013 giải nghĩa ở Điều 3 - Giải thích thuật ngữ Vậy tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là gì? Để trả lời câu hỏi này, tiếp thu và

kế thừa những kết quả nghiên cứu về tổ chức kinh tế của lĩnh vực pháp luật

thương mại, chúng ta có thể hiểu tổ chức kinh tế trong sử dụng đất như sau:

Tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là pháp nhân theo quy định của pháp luật dân sự thỏa mãn các điều kiện của chủ thể kinh doanh được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai để tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ, thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận

Như vậy, xét về góc độ lý luận, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất có nội hàm hẹp hơn so với khái niệm tổ chức sử dụng đất Tổ chức kinh tế trong sử dụng đất chỉ là một tổ chức sử dụng đất cụ thể Điều này có nghĩa mọi tổ chức kinh tế sử dụng đất đều được gọi là tổ chức sử dụng đất song không phải bất cứ tổ chức nào sử dụng đất cũng là tổ chức kinh tế sử dụng đất Chỉ tổ chức là chủ thể kinh doanh sử dụng đất trong sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận mới được gọi là tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ chức trong sử dụng đất, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng sau đây:

Thứ nhất, phần lớn tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất Chỉ các doanh nghiệp công ích sử dụng đất vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh …mới được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì tổ chức kinh tế là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận Đất đai được tính giá trị để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp vay vốn tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh … Do

đó, yếu tố đầu vào là đất đai (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất) được tính vào giá trị của sản phẩm hàng hóa Muốn vậy, quyền sử dụng đất phải là tài sản của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế Điều này được thực hiện thông qua việc tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất

Thứ hai, căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà tổ chức kinh tế sử dụng

đất được pháp luật quy định nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai Điều này thể hiện:

Một là, tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn v.v

Trong khi đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Hai là, doanh nghiệp công ích sử dụng đất vào mục đích công cộng thì

được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; trong khi đó, doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất

Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế của

Nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ do hạn chế về năng lực tài chính nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm công nghiệp, làng nghề với quy

mô từ một đến vài hec ta

Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất phụ thuộc

vào giấy phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư Điều này có nghĩa là việc sử dụng đất của chủ thể này dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phép đầu tư Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất dựa trên giấy phép kinh doanh Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng các điều kiện kinh doanh thì tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình

1.2.2 Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

Có nhiều tiêu chí phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất Căn cứ vào hai tiêu chí cơ bản, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được phân loại cụ thể như sau:

- Căn cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp đối với kết quả kinh doanh, có thể chia thành doanh nghiệp chịu trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp chịu trách nhiệm vô hạn

- Căn cứ vào hình thức sở hữu tài sản của doanh nghiệp, có thể chia thành doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, công ty (ví dụ công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Điều kiện, thủ tục thành lập doanh nghiệp và tổ chức hoạt động của các loại doanh nghiệp được quy định trong các luật doanh nghiệp tương ứng [32, tr.133-134]

1.3 KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 với quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn

định lâu dài được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Theo pháp luật đất đai hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền năng: i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Tặng cho quyền sử dụng đất; iii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; iv) Cho thuê quyền sử dụng đất; v) Cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất; viii) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm

1993 và Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến chuyển quyền sử dụng đất trong nội dung các điều luật song không đưa ra giải thích chuyển quyền sử dụng đất là gì? Chỉ đến khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, thuật ngữ này mới được giải thích

như sau: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ

người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển

nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất" [26, Điều 3, Khoản 10]

Chuyển quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện do

pháp luật quy định Điều này có nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất chịu sự chi phối của pháp luật công (lĩnh vực pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai) Bởi lẽ, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất đai nên trong quá trình sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền của người sử dụng đất bị sự chi phối của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Hơn nữa, đất đai trước hết là tài sản công có liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội nên Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai phải giám sát việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quy

định về điều kiện chuyển quyền, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai sau khi chuyển quyền v.v nhằm đảm bảo việc chuyển quyền không làm phương hại đến lợi ích chung của xã hội

Mặt khác, chuyển quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của giao dịch dân

sự giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác Do đó, giao dịch này chịu sự điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật tư (pháp luật dân sự) Khi thực hiện chuyển quyền

sử dụng đất, các bên phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về nguyên tắc, hình thức, quyền và nghĩa vụ v.v

Thứ hai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đối tượng của chuyển

quyền sử dụng đất không phải là đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật) Điều này có nghĩa là pháp luật đất đai nghiêm cấm việc chuyển

nhượng đất đai mà chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất

1.3.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Đây là một giao dịch dân sự mà bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người sử dụng đất) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Hình thức pháp lý của của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai không đưa ra giải thích về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có Bộ luật Dân sự năm

2005 giải thích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai [23, Điều 697]

Ngoài các đặc điểm chung của chuyển quyền sử dụng đất, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng sau đây:

Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà cùng một

thời điểm diễn ra đồng thời hai hành vi: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên (bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng)

Hai là, xét dưới góc độ kinh tế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao

dịch dân sự của việc trao đổi quan hệ hàng (quyền sử dụng đất) và tiền theo hình thức ngang bằng giá trị Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trả cho bên

chuyển nhượng số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

Ba là, do đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước

quản lý rất chặt chẽ các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất Điều này thể hiện ở quy định của Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

1.3.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một trường hợp

cụ thể của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, trên cơ sở phân tích khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đây, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế như sau: Chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó tổ chức kinh tế sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho tổ chức kinh tế theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

Bên cạnh các đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển

Một là, tổ chức kinh tế là một pháp nhân nên giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế với bên nhận chuyển nhượng được thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp của tổ chức kinh tế Người đại diện hợp pháp của tổ chức kinh tế được xác định rõ trong giấy phép đăng ký kinh doanh hoặc trong điều lệ của công ty Thông thường người đại diện hợp pháp của tổ chức kinh tế là Tổng giám đốc hoặc Giám đốc

Hai là, tổ chức kinh tế là pháp nhân có chức năng kinh doanh, theo

đuổi mục đích lợi nhuận nên quyền sử dụng đất là một phần tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế Do đó, việc quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của Đại hội cổ đông (đối với tổ chức kinh tế là công ty cổ phần) hoặc được sự đồng ý của Bộ chủ quản (đối với tổ chức kinh tế

là doanh nghiệp mà Nhà nước năm giữa phần vốn chi phối) hay được sự đồng

ý của Ban lãnh đạo/Ban giám đốc (đối với tổ chức kinh tế là công ty trách nhiệm hữu hạn)

Ba là, quyền sử dụng đất là tài sản của tổ chức kinh tế nên giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất được hạch toán vào phần tài sản của tổ chức kinh tế

1.4 CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ

trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa, đất đai không được coi là tài sản thuộc

sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thông nhất quản lý Pháp luật đất đai ở thời kỳ này không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức nên tổ chức kinh tế đương nhiên không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau khi đổi mới, nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường, đất đai được thừa nhận có giá Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng ổn định lâu dài và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tạo cơ sở pháp lý góp phần hình thành thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế ra đời và được pháp luật thừa nhận Những quan điểm này được ghi

nhận trong các văn kiện của Đảng; cụ thể:

- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX chỉ rõ: "Phát triển thị

trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh" [11, tr.836]

- Đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất sản xuất nông, lâm, ngư, làm muối của các tổ chức kinh tế, áp dụng cả hai hình thức giao đất có thu tiền và cho thuê đất [10, tr.68]

- Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Thực hiện hình thức cho thuê đất; nghiên cứu thí điểm việc giao đất có thời hạn, thu tiền một lần [10, tr.74-75]

- Đ ấ t Nh à n ư ớ c g i a o c ó t h u t i ề n , g i a o k h ô n g t h u t i ề n h o ặ c c h o t h u ê đối với doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và các tổ chức chính trị, ch í

n h t r ị - x ã h ộ i đ ề u c ầ n x á c đ ị n h rõ g i á t r ị q u yề n s ử d ụ n g đ ấ t đ ư ợ c g i ao C ác t

h ất t h o át v ề đ ất đ ai p h ải q u y t h àn h g i á t r ị đ ể x e m x ét , x ử l ý t h eo q u y định của pháp luật

Các doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền, thì tính số tiền đã trả đó vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Đối với các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, thí điểm đưa một phần giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, coi đó là vốn của Nhà nước góp vào công ty

cổ phần (không được chuyển nhượng) [10, tr.76-77]

- Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XI xác định:

Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài nguyên, vốn và các tài sản công được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí Đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhau trong sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước [13, tr.207]

Trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại đòi hỏi chính sách, pháp luật đất đai nói chung và chính sách, pháp luật về quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói riêng phải có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn Đảng ta đã ban hành Nghị quyết số 19 - NQ/TW ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại; đã đề cập những định hướng lớn cho việc sử

dụng đất của tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng; cụ thể:

- Tập trung rà soát, xử lý dứt điểm những trường hợp đất đã giao cho các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức đoàn thể nhưng không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích, trái pháp luật Thực hiện đấu giá quyền sử

dụng đất khi sắp xếp lại trụ sở, cơ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước để chuyển sang mục đích phát triển kinh tế

dự án đầu tư Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư

- Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, chấp hành pháp luật về đất đai

Những quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai nói chung và quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói riêng trên đây là cơ sở, định hướng chính trị để Luật Đất đai năm 2013 thể chế hóa thành các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

1.4.2 Chế độ sở hữu đất đai

Trước khi Hiến pháp 1980 được ban hành, ở nước ta tồn tại các hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Chúng ta chưa thấy rõ sự tách biệt giữa quyền sở hữu đất đai với quyền

sử dụng đất, phần lớn chủ sở hữu đất đai đồng thời là người sử dụng đất Họ có đầy đủ các quyền năng (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai) của chủ

sở hữu đất và có toàn quyền thực hiện các giao dịch đất đai mà không bị bất kỳ một hạn chế nào Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (trong đó có tổ chức kinh tế trong sử dụng đất) được xây dựng dựa trên quyền sở hữu đất đai của họ Pháp luật quy định và bảo vệ các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai Các giao dịch đất đai được thực hiện giống với các tài sản thông thường khác Nhà nước không can thiệp sâu vào các giao dịch đất đai, điều này thể hiện ở việc pháp luật không quy định đầy đủ các điều kiện, hình thức, trình tự và thủ tục khi thực hiện việc mua bán, cho tặng, đổi chác, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp hay thừa kế đất đai

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân [19, Điều 19] Tiếp đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng sử dụng ổn định lâu dài Như vậy, với những quy định này đã tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai, song giữa hai quyền này lại có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau Mối tương quan giữa

hai quyền này được thể hiện ở những điểm sau:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền hạn ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) và phụ thuộc vào quyền sở hữu Tính phái sinh của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, quyền này chỉ có thể phát sinh trên cơ

sở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với

tư cách là đại diện chủ sở hữu Khi sử dụng đất được giao, tổ chức kinh tế sử dụng đất phải tuân theo những chế độ, thể lệ mà Nhà nước quy định nhằm bảo

vệ và sử dụng đất đai hợp lý Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước sẽ thu hồi đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích chung của xã hội và họ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

- Về mặt lý thuyết, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đ ầ

y đ ủ , c ò n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t l ạ i l à mộ t l o ạ i q u y ề n k h ô n g t r ọ n v ẹ n , k h ô n g đầy

đủ Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các điểm

s a u đ â y:

Thứ nhất, tổ chức kinh tế sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền

năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Thứ hai, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là một loại quyền tồn tại độc

lập, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, tổ chức kinh tế sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyền quyết định một số vấn đề, còn về cơ bản vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất được

giao Ví dụ, sau khi làm xong các thủ tục pháp lý để cho thuê lại hoặc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, thì tổ chức kinh tế được chuyển quyền sử dụng phải sử dụng đất theo đúng mục đích của đất trước khi chuyển giao, nhất thiết không được tùy tiện thay đổi Làm trái quy định này coi như họ đã thực hiện một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất

Như đã đề cập ở phần trên, hiện nay quyền sử dụng đất được tách khỏi quyền sở hữu đất đai, điều này được thể hiện trong Luật Đất đai năm

2 0 1 3 n h ư s au :

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở

người sử dụng đất theo quy định của Luật này và Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này [26, Điều 4, 167, Khoản 1]

Mặc dù vậy, tổ chức kinh tế sử dụng đất không được tự do thực hiện các giao dịch đất đai mà Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân

về đất đai giám sát, can thiệp rất sâu vào các giao dịch đất đai này Sự can thiệp này

là rất cần thiết nhằm đảm bảo đất đai không "tuột khỏi tay" chủ sở hữu toàn dân trong điều kiện không ngừng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất nói

chung và tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói riêng "Đất đai không thể được

đối xử như một loại hàng hoá thông thường Do vậy, sự quản lý của Nhà nước đối với việc sử dụng đất đai là không thể tránh khỏi" (Mục 10 của Báo

cáo Diễn đàn Liên hiệp quốc về Sự định cư của con người tổ chức tại

Vancouver năm 1976) Sự can thiệp của Nhà nước (hay nói cách khác là sự chi phối của Nhà nước) với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vào quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và tổ chức kinh tế trong

sử dụng đất nói riêng (sau đây gọi chung là người sử dụng đất)

thể hiện ở những phương diện chủ yếu sau đây:

- Bằng pháp luật, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong sử dụng đất, cũng như xác lập cơ chế pháp lý bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế

- Nhà nước quy định điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục mà người sử

dụng đất phải tuân theo khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất Hơn nữa, Nhà nước còn định ra chế độ tài chính mà người sử dụng đất có

nghĩa vụ phải tuân thủ khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, ví

dụ: thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính v.v

- Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước phân định

mục đích sử dụng của từng loại đất và quyết định quyền sử dụng của những loại đất nào thì được phép tham gia vào thị trường bất động sản

- Nhà nước quy định các mẫu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng như các loại giấy tờ mà người sử dụng đất phải có khi thực hiện các giao dịch

đất đai Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho

tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sở dĩ, pháp luật quy định như vậy là bởi vì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách

nhà nước, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã bỏ tiền của mình ra "mua " quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của họ và họ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng đất

Việc sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê v.v phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất của

tổ chức kinh tế; theo đó:

- Trong cùng một loại đất, nếu mục đích sử dụng khác nhau thì pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ cho tổ chức kinh tế trong sử dụng cũng khác

nhau Ví dụ: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh Trường hợp đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Như vậy, nếu đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,

an ninh (không nhằm mục đích kinh tế thu lợi nhuận) thì họ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất Ngược lại, khi đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh vào mục đích kinh tế (thu lợi nhuận) thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trả tiền thuê đất hàng năm

- Giữa các loại đất, nếu mục đích sử dụng khác nhau thì pháp luật quy

định cho tổ chức kinh tế trong sử dụng đất quyền và nghĩa vụ khác nhau Ví

dụ: trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích công cộng không

nhằm mục đích kinh doanh thì khi Nhà nước giao đất không phải thực hiện

nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất Ngược lại, tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (nhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuận) thì khi được Nhà nước giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất v.v

Kết luận chương 1

1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai thừa nhận và bảo hộ Quyền này ra đời dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Điều này có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Mặc dù được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai song quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu và mang tính độc lập tương đối Pháp luật đất đai xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản và được tham gia trao đổi trên thị trường khi nó tham gia các giao dịch trên thị trường

2 Xét dưới góc độ lý luận, khái niệm quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện

- Phương diện chủ quan: Quyền của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là

xử sự của tổ chức kinh tế được pháp luật quy định trong khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được nhận chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất

- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định cơ bản của

pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước