Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

MỤC LỤCLỜI CAM ĐOANLỜI CẢM ƠNDANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮTDANH SÁCH BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNHPHẦN MỞ ĐẦU11.Tính cấp thiết của đề tài:12.Mục đích của đề tài:23.Yêu cầu của đề tài:24.Cấu trúc của đề tài:3CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU41.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận:41.1.1. Công tác đăng ký đất đai:41.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất71.1.3. Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất71.1.4. Mục đích của việc đăng ký đất đai, cấp GCN91.1.5. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN91.2.Cơ sở pháp lý:101.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .101.2.2. Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất131.3. Cơ sở thực tiễn:221.3.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước221.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của Tỉnh Bắc Giang241.3.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước trên thế giới:26CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU302.1. Đối tượng nghiên cứu:302.2. Phạm vi nghiên cứu:302.3. Nội dung nghiên cứu:302.4. Phương pháp nghiên cứu:302.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu:302.4.2. Phương pháp thống kê:302.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu:312.4.4. Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá:31CHƯƠNG III32KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU323.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thành Phố Bắc Giang tỉnh Bắc Giang323.1.1. Điều kiện tự nhiên:323.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội393.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường463.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của Thành Phố Bắc Giang493.2.1 Tình hình quản lý đất đai:493.2.2 Tình hình sử dụng đất553.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa Thành Phố Bắc Giang:613.3.1 Những căn cứ để thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành Phố Bắc Giang.613.3.2.Quy định chung về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành Phố Bắc Giang:623.3.3. Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành Phố.673.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký, cấp GCN763.4. Đề xuất một số giải pháp để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Thành phố Bắc giang78PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ811. Kết luận:812. Kiến nghị:83TÀI LIỆU THAM KHẢO84 DANH SÁCH BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNHSTTDANH MỤC HÌNH ẢNHTRANG1Hình 1.1: Mẫu trang 1 và 4 GCN ban hành theo thông tư 232014TTBTNMT142Hình 1.2: Mẫu trang 2 và 3 GCN ban hành theo thông tư 232014TTBTNMT153Hình 3.1 Bản đồ hành chính Thành phố Bắc Giang334Hình 3.2. Sơ đồ trình tự cấp giấy lần đầu trên địa bàn Thành phố Bắc Giang63DANH MỤC BẢNG4Bảng 1.1: Bảng cơ cấu GTSX năm 2014 và năm 2015405Bảng 1.2: Dân số năm 2015 của thành phố Bắc Giangphân theo giới tính và địa bàn cư trú426Bảng 3.1. Hiện trạng và cơ cấu các loại đất thành phố Bắc Giang năm 2015557Bảng 3.2. Tổng hợp diện tích phân theo loại đất theo đơn vị hành chính609Bảng 3.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 311220156710Bảng 3.4. Các trường hợp chưa đủ điều kiện GCN đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 311220156911Bảng 3.5. Kết quả đăng ký, cấp GCN đất lâm nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành Phố Bắc Giang tính đến 3112201571 12Bảng 3.6. Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 311220157213Bảng 3.7. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa Thành phố Bắc Giang tính đến 3112201574

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan

Đây là công trình nghiên cứu của tôi

Các số liệu, kết quả trong đồ án là trung thực và chưa được công bố trong bất

kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Sinh viên

Ngô Đức Hoàng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên và MôiTrường Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nóichung và các thầy các cô trong Khoa Quản lý đất đai nói riêng em đã được trang bịnhững kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho mình hành trangvững chắc cho công tác sau này

Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn cácthầy các cô Đặc biệt để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lựccủa bản thân, em còn được sự quan tâm giúp đỡ trực tiếp của thầy giáo T.S PhạmDoãn Mậu và sự giúp đỡ của các thầy, các cô trong khoa quản lý đất đai cùng cáccán bộ Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do vốn hiểu biết của bản thân hạn chế Đồ

án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được nhữngđóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để đồ án càng hoàn thiện hơn.Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho em cho công việc của em hiện tại và sau này

Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô, các cán bộchi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang Kínhchúc các thầy, các cô và toàn thể anh, chị em và các bạn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc

và đạt được nhiều thành công trong công tác cũng như trong cuộc sống

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, Ngày tháng năm 2016Sinh viên thực hiện

NGÔ ĐỨC HOÀNG

5 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

13 TN&MT Tài nguyên và môi trường

14 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH SÁCH BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài: 1

2.Mục đích của đề tài: 2

3.Yêu cầu của đề tài: 2

4.Cấu trúc của đề tài: 3

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận: 4

1.1.1 Công tác đăng ký đất đai: 4

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.3 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.4 Mục đích của việc đăng ký đất đai, cấp GCN 9

1.1.5 Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 9

1.2.Cơ sở pháp lý: 10

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2.2 Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.3 Cơ sở thực tiễn: 22

1.3.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước 22

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của Tỉnh Bắc Giang24 1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước trên thế giới: 26

CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng nghiên cứu: 30

2.2 Phạm vi nghiên cứu: 30

2.3 Nội dung nghiên cứu: 30

2.4 Phương pháp nghiên cứu: 30

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: 30

2.4.2 Phương pháp thống kê: 30

2.4.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu: 31

2.4.4 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá: 31

CHƯƠNG III 32

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành Phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang .32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên: 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 46

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của Thành Phố Bắc Giang 49

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai: 49

3.2.2 Tình hình sử dụng đất 55

3.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa Thành Phố Bắc Giang: 61

3.3.1 Những căn cứ để thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành Phố Bắc Giang 61

3.3.2.Quy định chung về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành Phố Bắc Giang: 62

3.3.3 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành Phố 67 3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký, cấp GCN 76

3.4 Đề xuất một số giải pháp để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Thành phố Bắc giang 78

PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 81

1 Kết luận: 81

2 Kiến nghị: 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH SÁCH BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH

ST

TRAN G

1 Hình 1.1: Mẫu trang 1 và 4 GCN ban hành theo thông tư

4 Bảng 1.1: Bảng cơ cấu GTSX năm 2014 và năm 2015 40

5 Bảng 1.2: Dân số năm 2015 của thành phố Bắc Giang

6 Bảng 3.1 Hiện trạng và cơ cấu các loại đất thành phố Bắc

7 Bảng 3.2 Tổng hợp diện tích phân theo loại đất theo đơn vị

9

Bảng 3.3 Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp

cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa

bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015 67

10

Bảng 3.4 Các trường hợp chưa đủ điều kiện GCN đất sản xuất

nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành

chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015

69

11

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký, cấp GCN đất lâm nghiệp cho các

hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn

Thành Phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015

71

Bảng 3.6 Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở cho các hộ gia đình,

cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc

Giang tính đến 31/12/2015

72

13

Bảng 3.7 Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở đối

với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa Thành

phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015

74

PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là

tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của ngành nông nghiệp và lâm nghiệp,

là thành phần quan trọng đối với môi trường sống của các loài động thực vật, là địabàn để xã hội loài người phân bố dân cư, phát triển cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh,quốc phòng Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về

vị trí, do vậy mà đất đai có vai trò rất quan trọng, cần có sự quản lý và sử dụng đấtmột cách phù hợp, chặt chẽ

Luật đất đai 2013 đã quy định rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhànước thống nhất quản lý ” và “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theoquy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” Do đó,công tác quản lý của Nhà nước về đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, cần phảiđược thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu quả hơn Trong các nội dung quản lý nhànước về đất đai, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một vấn đề cần chú trọng.Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằmngăn chặn việc sử dụng đất chồng chéo, kém hiệu quả, các hiện tượng lấn chiếm,hủy hoại đất, kìm hãm phát triển sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời giúpcho người sử dụng đất đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với tài sảnđất đai của họ

Thành phố Bắc Giang là một thành phố trực thuộc tỉnh Bắc Giang - một tỉnhtrung du miền núi Đông Bắc Bắc Bộ Địa hình tương đối bằng phẳng thuận lợi chogiao thông đi lại và sản xuất nông nghiệp Để đảm bảo quản lý đất đai một cáchhiệu quả thì thành phố Bắc Giang đã xác định công tác đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là nội dung quan trọng cần được quan tâm thực hiện Thành phố đã vận động, tạođiều kiện cho người dân thực hiện và hoàn thành thủ tục xin đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận Tuy nhiên do một số nguyên nhân mà công tác này còn nhiều tồntại và gặp nhiều khó khăn

Từ thực tế đó, thấy được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất, dưới sự hướng dẫn của T.S.Phạm Doãn Mậu, tôi xin thực hiện đề tài : “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”.

2.Mục đích của đề tài:

- Với mong muốn tìm hiểu công việc và áp dụng các kiến thức đã học tạitrường để có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bànthành phố Bắc Giang- Tỉnh Bắc Giang

- Rút ra các mặt được, các tồn tại và nguyên nhân các tồn tại trong công tácđăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất của thành phố Bắc Giang

- Dựa vào nguyên nhân của những tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm hoànthiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đấtđai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thànhphố Bắc Giang

3.Yêu cầu của đề tài:

- Nắm vững chính sách pháp luật, văn bản pháp lý của nhà nước về đất đai,chính sách cấp giấy chứng nhận và các văn bản có liên quan khác

- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn thành phố và phải bám sát thực tế sử dụng đất của người sử dụng đất

- Phân tích một cách chính xác, trung thực và khách quan các số liệu, tài liệuthu thập được bằng các kiến thức đã học

- Đề xuất giải pháp khả thi để nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở à tài sản khác gắn liền với đất

4.Cấu trúc của đề tài:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:

- Chương I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

- Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu

- Chương III: Kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận:

1.1.1 Công tác đăng ký đất đai:

 Khái niệm đăng ký đất đai:

Theo Luật đất đai 2013 khái niệm “đăng kí đất đai ” được quy định cụ thể tạikhoản 15 Điều 3 như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất làviệc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơđịa chính”

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaođất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quanquản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trịpháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCNhoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sanggiao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sảnchung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcủa tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kếtquả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncông nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quannhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đấtđai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sửdụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theoquy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan;trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặcchứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang

sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lýtheo quy định của Chính phủ

- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và lkhoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày

có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trườnghợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngàyphân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểmđăng ký vào Sổ địa chính

 Yêu cầu của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chínhnhằm kê khai, xác lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất và sở hữu tài sản giữanhà nước và người sử dụng đất, người sở hữu tài sản, đòi hỏi phải đáp ứng các yêucầu cơ bản sau đây:

* Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý:

Đăng ký đúng đối tượng, đúng diện tích, trong hạn mức được giao, đúng mụcđích, đúng thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của phápluật Thực hiện đầy đủ theo trình tự, thủ tục, đúng thẩm quyền Thiết lập hồ sơ địachính theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

* Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật:

Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môitrường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, hình thể, kích thướccủa từng thửa đất Độ chính xác của các loại thông tin này phụ thuộc vào điềukiện đo đạc, năng lực, trình độ, chuyên môn, kinh phí, phương pháp và phương tiện

đo vẽ, tính toán diện tích

* Đảm bảo thực hiện triệt để, kịp thời:

Mọi đối tượng đang sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hìnhthức đều phải làm thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp nào sử dụng đất

mà không đăng ký với nhà nước Đảm bảo nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đaitrên toàn bộ phạm vi lãnh thổ Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đai, nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất phải được thực hiện ngay sau khi cơ quan nhà nước cóthẩm quyền giao đất, cho thuê thuê đất hay cho phép biến động đất đai Như vậy sẽ

đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất Các quyền củangười sử dụng đất luôn được bảo vệ và người sử dụng đất sẽ phải thực hiện cácnghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 16 Điều 3, Luật Đất đai 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là giấychứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp củangười sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất vàthực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Do cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộquyền sử dụng đất của chủ sử dụng GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ

để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giaodịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai,xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử

Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người

sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước vànhững người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai

Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có nhữnghình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sửdụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệthống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện

Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục

đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khảnăng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai.Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sửdụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉđạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chínhxác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.

b) Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai

Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, doNhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồngthời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó,đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sửdụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất Hình thức giao đất hay cho thuêđất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụthể Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa

vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt cácquy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụngđất phải đăng ký

Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cốđịnh trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Các loại tàisản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản Trong nhiều trườnghợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sởhữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữutài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng takhông thể không tính đến đặc điểm này

c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn

Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhândân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổ chứcđăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đấtđai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước củadân, do dân, vì dân”.

- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ởđịa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyềnxét duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật

- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai chocán bộ xã

- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơđịa chính

1.1.4 Mục đích của việc đăng ký đất đai, cấp GCN

Đăng ký đất đai, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từngthửa đất trên phạm vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước

Đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng, vừa là phương thức,vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nướcquản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo choquỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đăng ký, cấp GCN là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biệnpháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay.Người sử dụng đất được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất hợp pháp đối vớicác thửa đất đã được đăng ký, cấp GCN

1.1.5 Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

a) Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN Nhà nước xác lập mối quan hệpháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng Công tác đăng ký, cấp GCN giúp Nhànước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về sốlượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất

Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đấttheo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất Nhà nước thực hiện quyền chuyểngiao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thựchiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất Vì vậycông tác đăng ký, cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong công tácquản lý nhà nước về đất đai.

Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợiích như:

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuếchuyển nhượng

- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển khaimột hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật

- Giám sát giao dịch đất đai

- Phục vụ quy hoạch

- Phục vụ quản lý trật tự trị an…

b) Vai trò của công tác cấp GCN đối với người sử dụng đất

GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sửdụng đất

GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợppháp của mình trong quá trình sử dụng đất

GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản

Đối với người sử dụng đất việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợiích như :

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai

- Khuyến khích đầu tư cá nhân

a Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành có quy định về cấp GCN

Nhằm thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy định củaHiến pháp, do Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành một số vănbản pháp quy để cụ thể hóa các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất như sau:

- Luất đất đai 2003, luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009

- Luật Đất đai 2013, trong đó quy định về vấn đề mang tính nguyên tắc vềGCN, các trường hợp được cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN ,lập hồ sơ địa chính, việc xác định diện tích đất đối với các trường hợp thửa đất cóvườn, ao gắn liền với nhà ở, trình tự thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN hoặcchỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN

- Luật nhà ở, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN đốivới nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sở hữu đất ở

- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của

Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể

về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sáchcải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 làm cơ sở xác định điềukiện cấp GCN đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiệncác chính sách quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11năm 2003 của Quốc hội nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lýnhưng thực tế nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó

- Nghị quyết số 57/ 1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 của

Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày

01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng

7 năm 2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xáclập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoàitham gia

b Các văn bản thuộc thẩm quyền Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.

Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các văn bản có các quy định

về cấp GCN như sau:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ vềthi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ:Quy định bổ sung về việc cấp GCN , thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liềnvới đất

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ:Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luậtđất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

c Các văn bản thuộc thẩm quyền các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.

Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, trên Bộ, ngành ở Trung ươngban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan đến việc cấp GCN như sau:

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định sửa đổi, bổsung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Tài nguyên và Môitrường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014)

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ05/07/2014)

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ05/07/2014)

- Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT quy định về quy trình và định mức kinh

tế kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai vàlập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường về cấp GCN

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường về cấp GCN QSDĐ thay thế Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT

- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnhvực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môitrường

* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương

xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai, trong đó quyđịnh khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ chứccấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN

1.2.2 Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1 Mẫu GCN:

Theo Điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:

- Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫuthống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văntrống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổsung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dungtheo quy định như sau:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I.Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và sốphát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,

rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứngnhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thayđổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấychứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổsung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổcấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”như trang 4 của Giấy chứng nhận;

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoảnnày do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặcVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

Hình 1.1: Mẫu trang 1 và 4 GCN ban hành theo thông tư

23/2014/TT-BTNMT

Hình 1.2: Mẫu trang 2 và 3 GCN ban hành theo thông tư

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu cóyêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtkhông thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồngthì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc GCN đã cấp màranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thờiđiểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo sốliệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phầndiện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luậtđất đai 2013

1.2.2.3 Những trường hợp được cấp GCN:

Trường hợp được cấp GCN được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013như sau:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các điều

100, 101 và 102 của luật đất đai 2013

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày luật đất đai 2013

có hiệu lực thi hành

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấpđất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nh óm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.2.4 Điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư:

a Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 sau đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liênquan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thựchiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không

có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp GCN thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thìphải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai

2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xácnhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN

b Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có các giấy tờ

về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 của Luật đất đai 2013

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộkhẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có

điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấpGCN và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trướcngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sửdụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nôngthôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quyhoạch thì được cấp GCN

1.2.2.5 Thẩm quyền cấp GCN

Thẩm quyền cấp GCN theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 vàĐiều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 như sau:

- UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổchức nước ngoài có chức năng ngoại giao.UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơquan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN

- UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụngđất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, GCN quyền sởhữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền củangười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấychứng nhận, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì

do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

Tại Điều 37 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu rõ: Cơ quan cấp GCN khingười sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắnliền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy địnhtại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43 thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN chongười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận,

GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trườnghợp sau:

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN ;

+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sởhữu công trình xây dựng

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy địnhtại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43 thì việc cấp GCN cho các trường hợp quy địnhtại Khoản 1 Điều 37 thực hiện như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài;doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụngđất ở tại Việt Nam

- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp GCN khi thựchiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vàoGCN đã cấp

1.2.2.6 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN lần đầu

và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 70 củaNghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sảngắn liền với đất, cấp GCN thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thựchiện công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nộidung kê khai đăng ký; Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luậtđất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc vàthời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận tìnhtrạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xácnhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xâydựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trìnhxây dựng nếu chưa có xác nhận có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặchoạt động đo đạc bản đồ;

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việctại Điểm a Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/ NĐ - CP, UBND cấp xã phải thôngbáo cho VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đođại chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân

cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các

ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

- VPĐKĐĐ thực hiện công việc như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tạiVPĐKĐĐ thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai theoquy định tại Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất nơi chưa có bản

đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đãthay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp(nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xácnhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký;

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33, và 34 của Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loạitài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nướcđối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho VPĐKĐĐ;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCN thì gửi số liệu địa chínhđến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợpkhông thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy địnhcủa pháp luật; chuẩn bị hồ sơ đến cơ quan Tài nguyên môi trường ký cấp GCN; cậpnhật bổ sung việc cấp GCN vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCNcho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửiGCN cho UBND cấp xã để tra cho người đươc cấp

- Cơ quan Tài nguyên môi trường thực hiện công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN; Trường hợp thuêđất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồngthuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN sau khi người sử dụng đất đãhoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ

- Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của phápluật mà nay có nhu cầu cấp GCN thì nộp đơn đề nghị cấp GCN; VPĐKĐĐ, cơ quanTài nguyên môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 vàKhoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

1.3 Cơ sở thực tiễn:

1.3.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước

- Luật Đất Đai năm 1993, Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, Luậtđất đai 2013, các chính sách của Đảng và Nhà nước Các văn bản hướng dẫn thựchiện đã phát huy hiệu quả, tạo sự thống nhất trong quản lý nhà, đất

- Tuy nhiên, hiện có 2 tình trạng tồn tại lớn hiện nay là tồn đọng tình trạngGiấy chứng nhận đã ký, song người sử dụng không đến nhận và ách tắc trong cấp

Giấy cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là nhà chung cư, do phầnlớn căn hộ đã qua "mua bán trao tay" mà không làm thủ tục đúng quy định.

Theo số liệu thống kê của tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấpgiấy chứng nhận của Chính phủ thì cho đến 31/12/2014 công tác đăng ký đất đai, cấpGCN trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 16173096 GCN, với diện tích

Có được kết quả này là do: Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hànhpháp luật; thực hiện chính sách một cửa; công tác cấp GCN gắn với lợi ích thiếtthực của người dân nên được người dân ủng hộ

Tuy nhiên, việc cấp GCN vẫn còn chậm nhất là đối với các loại đất chuyêndùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp Việc cấp GCN chưa triển khai thực hiện đồng

bộ mà chỉ tập chung vào mấy loại đất chính, chưa thực hiện đồng bộ công tác cấpGCN với lập hồ sơ địa chính Sau khi dồn điền đổi thửa thì chưa tiến hành cấp lạiGCN Tình trạng này là do:

- Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2013 còn chậm;

- Hệ thống pháp luật có nhiều bất cập;

- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính là công tác khó

cụ thể hoá pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp GCN nhất là quy định về thờigian giải quyết thủ tục hành chính ở từng khâu công việc như thẩm định hồ sơ, xácđịnh nghĩa vụ tài chính;

Hiện nay các địa phương đã ứng dụng công nghệ thông tin vào việc lập hồ

sơ địa chính dưới dạng số, phần nào đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong công tácquản lý Nhà nước về đất đai Tuy nhiên, việc lập hồ sơ địa chính ở nhiều địaphương còn chưa đầy đủ ( đạt khoảng 70%), mới tập trung được ở một số xã màchưa triển khai trên diện rộng;

Bên cạnh đó, phần mềm ứng dụng trong công tác lập hồ sơ địa chính ở nhiềuđịa phương chưa thống nhất, chỉnh lý biến động chưa đầy đủ, thường xuyên, kịpthời, thiếu đồng bộ [13]

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của Tỉnh Bắc Giang

Trong những năm qua, được sự quan tâm chỉ đạo của Tỉnh ủy, UBND tỉnh vàchỉ đạo sát sao của Ban Giám đốc Sở, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang

đã thực hiện một số giải pháp thiết thực để đẩy mạnh công tác Cấp Giấy chứngnhận theo đúng quy định của Luật Đất đai, Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốchội và Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ

Trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường thường xuyên kiểmtra, đôn đốc, phát hiện và xử lý kịp thời những khó khăn vướng mắc trong công táccấp GCN phối hợp với cơ quan thông tin, báo chí địa phương thực hiện tuyêntruyền phổ biến phản ánh đầy đủ tình hình cấp GCN của địa phương UBND cáchuyện, thành phố đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã,phường và thị trấn tập trung đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động; chủ động

phối hợp với các cơ quan đơn vị trong địa bàn, phối hợp với các tổ trưng tập, đơn vịthi công kê khai đăng ký cấp GCN để thực hiện chỉ tiêu cấp GCN theo Nghị quyếtcủa Quốc hội và Chỉ Thị của Thủ tướng Chính phủ; chuẩn bị về lực lượng, bố tríthời gian và các tài liệu cần thiết để phục vụ công việc; nghiêm túc thực hiện xácminh, xét duyệt hồ sơ theo đúng trình tự, thủ tục quy định.

Tính đến 31/12/2015, trên địa bàn toàn tỉnh có 13 xã, phường được triển khaiđăng ký đất đai theo dự án tổng thể bao gồm: 09 phường, xã thành phố Bắc Giang

và 04 xã huyện Yên Dũng ; 210 xã phường được rà soát và triển khai đăng ký cấpGCN lần đầu theo Nghị quyết 30/2012-QH13 của Quốc hội

Toàn tỉnh đã kê khai đăng ký được 370.626 thửa đất với diện tích 15.401,43ha; đã xét duyệt được 370.626 thửa trong đó:

+ Cấp GCN cho tổ chức: 226 GCN với tổng diện tích 11.736,91 ha

Đến nay trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp được 442.529 Giấy chứng nhận Trong

đó :

* Cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân :

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 218.315 GCN với diện tích 79.706,76

- Đất chuyên dùng: 941 GCN, diện tích: 1.200,56 ha đạt 81,05 % diện tíchcần cấp;

- Đất lâm nghiệp: 285 GCN, diện tích: 35.912,64 ha đạt 99,37 % diện tíchcần cấp;

- Các loại đất khác: 5 GCN, diện tích 42,32 ha; [9 ]

1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước trên thế giới:

a, Úc :

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữnhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thốngđăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệthống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào ápdụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòngđăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dầnchuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính vàbản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua cóthể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơhiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ

dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

b, Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư pháttriển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trămnăm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tìnhtrạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legalsituation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệthống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là

Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợpvới hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sựchuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố,

đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủquyền Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả cácquyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát,đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác địnhquyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồntại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có Hệ thốngđăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quannhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phídịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tớimức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính

c, Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất cóVăn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của

hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thốngthống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ đểbảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn

chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vàonăm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bấtđộng sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên,

từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệthống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nàotrên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đềuphải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợppháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thốngđăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòngđăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký vàLuật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dướidạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tậpthể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) [8]

 Bài học kinh nghiệm:

Sau khi tìm hiểu tình hình đăng ký đất đai cấp GCN của một số nước trên thếgiới em xin rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam như sau:

- Để hỗ trợ cho việc cải tiến, hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai và xâydựng cơ sở thông tin dữ liệu đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường và Vănphòng Đăng ký đất đai cần đảm bảo những thông tin về giấy chứng nhận sẽ cấpphải được lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu địa chính trước khi giấy chứng nhậnđược trao cho người sử dụng đất Cần nhanh chóng hoàn thành đầy đủ bản lưu củacác giấy chứng nhận đã cấp trước đây để bổ sung vào hồ sơ địa chính, kết hợp vớiviệc quét cả giấy cũ và giấy mới khi được cấp để lưu theo dạng số trên máy tính

- Nhà nước cần có chính sách điều phối, sắp xếp lại hợp lý công việc và nhân

sự của ngành Xây dựng và ngành Tài nguyên và Môi trường; quy định rõ nghĩa vụ

và trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan này, nhất là trong giai đoạn đầu cơ quanTài nguyên và Môi trường tiếp nhận việc cấp giấy chứng nhận và quản lý thông tincho cả tài sản gắn liền trên đất từ ngành Xây dựng chuyển giao, nhằm ngăn chặn sựtái diễn của tình trạng tranh giành lợi ích cục bộ.

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu:

Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhântrên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

2.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Bắc Giang, Tỉnh Bắc Giang

- Phạm vi thời gian: Tính đến 31/12/2015

2.3 Nội dung nghiên cứu:

- Cơ sở lí luận, khoa học, cơ sở pháp lí, cơ sở thực tiễn cho công tác đăng kýđất đai cấp GCN tại thành phố Bắc Giang

- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang

- Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Giang

- Kết quả công tác đăng ký, cấp GCN của thành phố Bắc Giang

- Làm rõ những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất các giải pháp nhằm nâng caochất lượng của công tác đăng ký đất đai cấp GCN tại thành phố Bắc Giang

2.4 Phương pháp nghiên cứu:

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu:

- Điều tra thu thập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòngban chuyên môn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, cũng như công tác đăng kýđất đai, cấp GCN

- Nghiên cứu các văn bản luật như: Luật, thông tư, nghị định, nghị quyết… vềcông tác đăng ký đất đai, cấp GCN qua các thời kỳ từ trung ương tới địa phương

- Tìm hiểu các văn bản pháp luật về quản lý đất đai của thành phố Bắc Giang,tỉnh Bắc Giang

2.4.2 Phương pháp thống kê:

- Tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu địa chính, các tài liệu liên quan vềdiện tích, vị trí, mục đích sử dụng… đã được thu thập thông qua quá trình điều tra

2.4.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu:

- Tổng hợp các số liệu điều tra thành các bảng biểu cụ thể thông qua kết quảđiều tra

- Số liệu được xử lý bằng các hàm thống kê, phần mềm như: Word, excel…

2.4.4 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá:

- So sánh giữa thực tế với luật đất đai, các văn bản hướng dẫn xem thành phố

đã đạt được gì, những tồn đọng và hạn chế

- So sánh số liệu thu thập được để thấy rõ tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

- Phân tích đánh giá chi tiết số liệu để có cái nhìn tổng quan về ĐKĐĐ, cấpGCN trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành Phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang

3.1.1 Điều kiện tự nhiên:

3.1.1.1 Vị trí địa lý:

Thành phố Bắc Giang là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh BắcGiang, cách Hà Nội khoảng 50 km về phía Đông Bắc theo quốc lộ 1A Thành phố

có QL1A, QL 17, QL 31, TL 295B, đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn và đường thủy

đi qua, thuận lợi để giao lưu với Hà Nội và các đô thị lớn với tổng diện tích tựnhiên 6659,25 ha, bao gồm 10 phường và 6 xã Thành phố Bắc Giang nằm ở tọa

độ địa lý từ 21015’ đến 21019’ vĩ độ Bắc và từ 106008’ đến 106014’ kinh độ Đông,với các vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc giáp xã Quế Nham huyện Tân Yên và xã Xuân Hương huyện LạngGiang;

- Phía Đông giáp xã Tân Dĩnh, Thái Đào huyện Lạng Giang và xã HươngGián huyện Yên Dũng;

- Phía Nam giáp xã Tân Liễu, Tiền Phong, Nội Hoàng huyện Yên Dũng;

- Phía Tây giáp xã Nghĩa Hưng, Hồng Thái, Tăng Tiến huyện Việt Yên Thành phố Bắc Giang là 1 trong 4 đơn vị cấp huyện của tỉnh được xác định làtrọng điểm phát triển KT-XH, nằm trong “Tam giác kinh tế phát triển”: Hà Nội - HảiPhòng – Quảng Ninh, liền kề các cụm công nghiệp lớn của Tỉnh như: Quang Châu,Đình Trám, Vân Trung, Song Khê – Nội Hoàng , nơi tập trung tiềm lực khoa học kỹthuật, đầu mối giao lưu kinh tế, khoa học, công nghệ và thu hút đầu tư của cả nước,nơi tập trung đông dân cư, với tốc độ đô thị hoá nhanh sẽ là thị trường tiêu thụ lớn vềnông sản hàng hoá và các hàng tiêu dùng khác

Tóm lại, vị trí địa lý tương đối thuận lợi, có các tuyến đường bộ, đường sắt,đường sông đã và đang được nâng cấp, thành phố Bắc Giang có điều kiện đẩynhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội

Hình 3.1 Bản đồ hành chính Thành phố Bắc Giang

3.1.1.2 Khí hậu:

Bắc Giang thuộc vùng khí hậu Bắc bộ, nhiệt đới gió mùa, thời tiết mang đặcthù nóng và ẩm, chia làm hai mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa khô (thuộc vùng khí hậuA3 trong quy chuẩn xây dựng Việt Nam-Bộ Xây Dựng)

a) Nhiệt độ không khí:

- Nhiệt độ trung bình của không khí: 23,3C

- Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 39,5C

- Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 4,8C

b) Độ ẩm không khí :

- Độ ẩm trung bình tháng cao nhất: 81%

- Độ ẩm trung bình tháng thấp nhất: 79%

c) Lượng mưa: Lượng mưa phân bổ theo mùa : Mùa mưa và mùa khô

- Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 59 Lượng mưa chiếm khoảng(8085)% tổng lượng mưa năm, riêng 2 tháng 7 và 8 lượng mưa chiếm tới(5570)% Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, chiếm khoảng (1520)%tổng lượng mưa năm Trong mùa này thường là mưa phùn, lượng mưa nhỏ, tháng

có lượng mưa nhỏ nhất thường rơi vào tháng 1 - 2

- Lượng mưa trung bình năm: 1558 mm